贴里的数字都是我自己。孩子爸有他自己的一摊子。支出是全家joint我承担的那一半加我自己的。车是我的。对方也开破车。我们两个都不爱消费。 我们投资想法差很多。比如我均衡分配，留一堆现金，他是那种make every dollar work for me的人。我纠结是不是放弃W2，他早放弃了。真比的话他净资产比我低但是他休息好久了。我压力大无话可说，和他的生活状态对比一下就知道我是自找的。他净资产低一点也无话可说，他爽得比我久啊。 房客有需要大部分是自己平衡。因为是我自己选择了养孩子，赚w2，还做房东。it’s a second job。但是特别紧急需要帮忙我们肯定互相帮助的，就和家里出了其他问题一样，需要依靠家人。但是这件事人人心里有杆秤，不能经受daily abuse。我的房客的事情通常不再需要我drop everything冲过去。给修理工发个短信就行了，或者让房客等一等到明天。孩子第一w2第二房客第三。 满足基本吃住需求以外，我们的关系就好像一起玩大富翁游戏。定好了规矩以后你眼见自己要输了也得能输得起，不能临时耍赖翻脸掀桌子，才能一起享受玩游戏的过程。不知道这个比喻是否恰当。。。所以我不会自己选了多娃多份工作的生活，却让对方承担我该承担的责任。他也不会因为自己歇了n年，看到我净资产多点就不负责任乱借我的钱花。 我们没结婚也就不存在这些东西。结婚还不放心的可以签post nup。我们也不是完全不知道对方财务状况，也会互相参谋互相diss一下。。。
拿SP500就行了, 平均return 11%。简单的化可以用10%来算，如果5米资产都在SP500，30年后可以有87米，40年后226米，50年500多米，当然这个数字是inflation unadjusted。模型中还会考虑平均医疗费用，临终时费用会比较高，实际数字会比上面的少。 The index has returned a historic annualized average return of around 11.88% since its 1957 inception through the end of 2021.
拿SP500就行了, 平均return 11%。简单的化可以用10%来算，如果5米资产都在SP500，30年后可以有87米，40年后226米，50年500多米，当然这个数字是inflation unadjusted。模型中还会考虑平均医疗费用，临终时费用会比较高，实际数字会比上面的少。 The index has returned a historic annualized average return of around 11.88% since its 1957 inception through the end of 2021. Breezesun 发表于 2023-08-09 01:45
拿SP500就行了, 平均return 11%。简单的化可以用10%来算，如果5米资产都在SP500，30年后可以有87米，40年后226米，50年500多米，当然这个数字是inflation unadjusted。模型中还会考虑平均医疗费用，临终时费用会比较高，实际数字会比上面的少。 The index has returned a historic annualized average return of around 11.88% since its 1957 inception through the end of 2021. Breezesun 发表于 2023-08-09 01:45
我的房子是刚买的呀，3000尺全新的房子，月供真的就那么多，你要我咋办。。。一直work from home我没有用包的需求，衣服鞋更没有必要穿好的用好的。出门经常爬个阁楼啊钻个crawl space什么的，我打扮那么漂亮干啥。球鞋工作靴子够了。 想买什么随时就买了，不买是真的没需要，完全不觉得亏待了自己。这一点吧，完全承认我有点异类。
我家fa跟我们说，you should set a charitable giving goal and set aside appreciated assets to meet that goal and plan according. 我们：we don’t have a goal.有钱就捐没钱就不捐。
1. 20多岁的时候读完硕士找第一份工作，工资不到四万。 那时候认识了一个朋友，当时他觉得我是好苗子，可以发展去他们公司做管理咨询。 我很白痴的一上来就问，你工作太辛苦，那你挣多少？ 他报个数，掐指一算，人家一年光交的联邦所得税就比我工资还多。 我听傻了，挣工资的打工人收入还可以这样啊？！
后来我收入终于也过了六位数！兴奋的告诉他。 发现他工资又涨了，人家一年的联邦所得税怎么还是比我工资多？！
这一段断断续续的友谊到现在也有20多年了。 这个朋友也已经在几个规模不算小的公司当过CEO了。 就光我知道的，欧洲某大城市周边买了一栋豪宅，water front，城里一个condo方便生活。 我也不用傻了吧唧的去问人家你挣多少了。 估计他一年的所得税还是高于我的W2吧。。。
说这个事的原因是想说网上很多人晒收入不交代年龄，四五十岁的人和二十多的比，纯耍流氓。。。 还有一个原因是觉得人只要一直按照自己的计划慢慢往前走，不断提高自己，钱总会来的，财富目标早晚会实现。 计划这件事下面慢慢说。
🔥 最新回帖
有人干活儿，提供啪啪啪，还给你送钱！太幸福了吧！ 只有羡慕嫉妒恨的份儿！
mark mark
哈哈我老公说他不能接受不结婚。所以情愿钱全都上交
谢谢回覆。楼主mm真的不是一般人，男性也很难做到这些。 真真说明了，天道酬勤。
🛋️ 沙发板凳
另外好像很多人理想中的财富自由就是住豪宅开豪车，孩子要上私校，全家要国际旅游。要给孩子供大学学费外加医学院法学院，还得每个孩子送一个房的首付。不知道有这些目标的人有没有真的把数字写在纸上，实际计算过，自己想要的lifestyle每月要花多少，要perpetually支持这种lifestyle需要先积累多少。因为如果基数不达标就要一直工作赚钱，那么就永远实现不了自由。
我自己现在的情况是： 房子月供两千（HOA税保险都加起来）。 我的车两万多三万不到买的，现在开了超过100k miles了，准备开到跑不动为止。 房子贷款利率2%不贷白不贷，车当年贷款利率0%更是白捡。 我很爱带孩子旅游，说走就走那种，不犹豫，这可能是我唯一的奢侈。 学区因为无故旷课找我谈话，但是孩子学习没有很差，学校后来也就睁一眼闭一眼了。 我不买衣服包鞋，破了换新的，旅游没有美照也认了，反正人也长的寒碜。 其他没有什么爱好了，年轻时候喜欢买护肤品，现在老脸没人看反倒是超市开架货了。 平时自己做饭+出去吃饭+超市买的冷冻饭混着来。 带娃工作忙有些事情会外包。 孩子读公校，有为数不多的课外班，YMCA一个月几十块钱那种课。
追踪了一段时间，发现自己一个月满打满算花一万。 再加两千的buffer，一万二就成了我财富自由的目标。 同事里面很多人赚的比我多，家庭花销比我多的更是大有人在。 是不是敢于真的cut back做取舍，接受一个平淡的生活，是实现财富自由的前提。
现金流这件事来自于穷爸爸富爸爸那本书。高中还是大学时候看了一遍，没看懂。二十几岁快三十的时候又看一遍，还是没懂。现在回头看，后悔没有早开始按照现金流来管理自己的投资。直到某天股票跌了，一天跌了好几万，这一下子把我惊醒了。一方面一天之内亏好几万心情真的很失落，另一方面让我也突然认识到也许我的“本钱“已经够了，因为小小的股市浮动一下子可以跌没好多人一年的家用。
回头总结才发现，最快实现退休的方式实际上就是用最快的方式积累出本钱，并用这个本钱生成稳定的低风险的现金流。年轻时候啥也没有，只能靠充实自己，用身体和头脑赚来本钱，用节衣缩食省出本钱。后面有了一定积累就可以用钱生钱。W2们最简单的方法无非也就是这几种：债券分红，出租房收房租，股票发股息。还有其他靠谱的选择也请赐教。
那些年利息基本为0，债券就不用看了。剩下二选一，对我来说出租房比股票更加有吸引力，求一个稳当，于是开始着手建出租房portfolio。另外那些年因为一些乱七八糟的生活原因（比如房东离婚要卖房优先考虑（坑）我，家里养了pitbull没法租房，换工作搬家，等等），当时我手上已经有了两个出租房和一个自住房，本身有稳定的现金流（一个月几百块那种菜场量级），快十年一直没有卖，于是出租房对于我来说上手容易，这也是为什么在建立现金流的时候优先考虑了扩张出租房这一块的原因。
有人赌房价跌。我一直的宗旨只要可以生成现金流，一概闭眼买，房价涨跌其实都是无所谓的。倒是房产税和保险外加各种其他费用（HOA修缮等）才需要小心，因为这些影响现金流。除此之外涨了算额外收获，跌了心里也不会慌张。另外如果目标是现金流，那么一切就按照这个宗旨来，用最少的资本最快的攒出低风险的现金流，很多问题就很好决策了，比如： 在宇宙中心买房还是中西部小镇买房？当然是后者，中西小镇closing三万买十万的房租一千块，宇宙中心closing三十万买一百万的房，能租一万吗？答案太明显了。 买高大上还是老破小？很可能也是后者，但是要算一算，比如新房可能修缮费用不多，不过新房也可能有溢价，直接抹掉了现金流。另外高大上一个月好几千的租金，受众小，风险高。老破小一个月一千的租金，租给夫妻俩，随便去端端盘子也赚出来了。
贷款要不要付清这个问题我也想单独拿出来说一说。这件事我真真正正的纠结过很久很久。因为心里一直觉得现金留着还可以逢低捡漏，还可以赢得更好的投资机会，Cash is King，尤其前几年特别不稳定的时候。现在回头想想，傻啊！贷款利率都是4%左右的，loan balance一共一米多，当时手里现金和现金等价物也差不多这个价位，拿了很久也没有捡任何漏。如果付清了，每月少交五千块的利息啊！都是妥妥的现金流。
另外这又是一个人生的取舍。到底要不要继续扩张，还是harvest what I have earned。真的可以选择简单低成本的生活吗？真的能做到看见别人家孩子读私校，不觉得愧对自家孩子吗？之类的问题偶尔还是会跳出来。
列表追踪看手头当时持有的出租房总买价2.5米，loan balance1.6米，月现金流八千多（租金减去mortgage, interest, tax, insurance, etc.）。后来把一部分房子的loan付清，月现金流增加到一万一千多，我好像就一下子可以实现退休了。没有全付清是因为还是忍不住梦想捡漏，人性里的一些执念很难抗拒LOL
你这不叫财富自由吧，只能说是钱够用，现金流为正。 按你这个标准，很多人从第一份工作开始就是财富自由了，每个月挣的钱远多于每月的花销。
后面讲怎么积累passive收入。 需要去靠花时间赚钱，时间不是自己的，还是不自由。 但是没budget的话怎么积累也不够呀。 所以把budget 写在前面。
现在的行情接近10m都不能财富自由吗？
一楼算术题写的很明白呀…… 二十出头毕业，认识一个朋友，现在也有二十多年
那就约等于45
lz说的挺明白的，月目标1.2w就够。10m不算收益够花70年了，怎么不自由？
财务自由是说现在不工作，钱也够花
比如Costco+中国店/超市买菜一个月差不多1000-1500。 每个周末我都懒得做饭基本全家外食和短途旅游。 水电费什么的加一加也有几百。
每个月总有一堆大小事。 比如三月买个沙发。 四月看个病out of network。 五月带小孩去纽约玩了一星期。 六月修车外加换零件一千多两千没了。 修好车暑假又来了，受不了神兽们在家造，报了夏令营。 一万也的确是非常generous的估计。
我其实惊讶怎么能控制在一万… 纽约一周酒店就得三千以上，还有机票，吃，各种娱乐消费
我也没有expensive爱好，live a simple life.
自己觉得自由了，就是真正的自由，何必非追求别人认同的数字，2米3米也可以自由
这种地方，即使财务自由，对我来说也没什么生活质量而言
又来啦，人家怎么没财富自由，楼主的钱根据她的生活方式一辈子都花不完，估计到去世都能剩下几十米给孩子。你不信就自己找个理财专家算算吧，最不济网上计算器也能算个大概。
别的不好说，你这两万多的车还要开到跑不动为止，安全性也太差了吧
好奇财产怎么样从几米到几十米？ 几米的passive income有那么高吗？
Power of compounding，有一定的资本，剩下来就是时间是你最好的朋友。所以为啥一定要年轻时攒钱投资，因为20岁的$100比40岁的$100值钱多了。
又不是月月去纽约。。。
不过也刚带娃去了冰岛，更贵，汗。。。
能举例说说什么样的投资可以保障每年都增长而且保持一定的增长率？
几十米？！那也太牛了。我的目标就是保本。。。
拿SP500就行了, 平均return 11%。简单的化可以用10%来算，如果5米资产都在SP500，30年后可以有87米，40年后226米，50年500多米，当然这个数字是inflation unadjusted。模型中还会考虑平均医疗费用，临终时费用会比较高，实际数字会比上面的少。
The index has returned a historic annualized average return of around 11.88% since its 1957 inception through the end of 2021.
你这个没考虑税。。。税能吃掉一小半。
Sp500这十几年可以不代表将来几十年也有这个增长吧，毕竟十几年大牛市很少见
最好return，10%，42年，54倍
最差return, 5%，42年，8倍
来美国头两个五年，2002-2012： 第一次买房是学生签证时期，房东离婚要卖房，问我买不买。我围着房子周围溜达一圈，看到很多老墨在翻修旧房子，而我要买的这个已经是两三年房龄的半新房。一下子吃了豹子胆，居然找朋友借钱现金，买！这个朋友一辈子的交情了，后来分开了也常联系，现在大家都是中年人，也有带我一起投资很小很小的商业地产。房子过户后离婚了的房东还是和我住一起，交房租，我就这么成了房东的房东。再后来房东参军搬家了，我又换了一个房客，毕业找到工作开始了打工人的生活（工资四万不到），收租，还朋友的钱。后面几年就是打工，攒了存款说投资点啥吧，结果突然发现生活总有变化，非得买个房，不得不又掏空存款。
两个五年之后我手上有两个出租房，每月正现金流可能加一起七八百块，买了破single family house自住。这时候的W2年收入十万，自住房是银行foreclosure，30万出头买的，月供1600。当时完全没有想过自己可以靠出租房吃饭。
来美国的第三个五年，2012-2017： 在新买的foreclosure自住房里住了一段时间之后，发现当地房价一直在增长，同事吃饭都在聊包裹聊房子，我也开始了每天看zillow的日子。当时想过爸妈老了以后应该把他们接来身边一起住，又怕等他们真的老了我就买不起房了，妥妥的FOMO。于是“看准机会”在自住房附近又买了一个便宜townhouse。当时自住房涨到四十多快五十万了吧，townhouse还是三十多万不到四十万可以买到。买的前提就是租金可以cover月供。当然。。。买完我就后悔了，因为买完才想起来我妈腿不好不能上下楼 LOL 带着这个执念又买了一个single family house想说给爹妈住，也在我家边上。这个SFH的好处是楼下可以开辟出一个ADU，投资两三万装修，一个月可以多收一千的租金。然后我就开始了研究装修的道路，从此一发不可收拾。每天晚上看zillow，每个周末都在看open house，什么破房子都见过了，心里总在算账，买价加投入对比after repair value。记得下午剖腹产上午还在看房，因为和医院一个方向，汗。。。别人休产假是在休产假，我剖前下单，剖完得知offer accepted，休产假期间当起了包工头。
第三个五年的时候，我发现捣鼓房子是真爱，课余时间都在学习和动手。这时候的W2年收入二十万，出租房从之前的两个变成四个，把自家自住房装修了一下，gut remodel那种，装修了ADU，还flip了另外两个房子。这四个出租房每个月现金流两千五吧。捣鼓房子带来的joy完全无价。
来美国的第四个五年，差不多到了今天： 卡着边儿把自住房卖了，walked away with 250k capital gain tax free，实际上是几十万现金。接下来两年多很短期内在某小镇投了些出租房，现金流一下子就上来了。W2工资也涨了，但是涨不涨也已经不那么有所谓了。
最近才知道有个东西叫做BRRRR method：Buy Rehab Rent Refinance and Repeat。我觉得一般W2打工人不需要refinance这一步，用攒下来的工资支持房产就好了。如果选择了投资dividend股票，也压根没有refinance这一说嘛。其实两者都是一个从存款，转换成赚钱机器的过程。我喜欢捣鼓房子，每一个新的出租房对我来说好像一个升级打怪的堡垒，累但是也学到很多很有意思。
现在这一两年的目标是diversify现金流的来源，不要光靠租金。另外希望在租金现金流和时间之间有个优化平衡，比如是不是所有的租客一有问题我都亲自第一时间赶到，需要想一想了。还有一个最活生生的问题，要不要真的放弃W2，彻底退休。。。钱是赚不完的，而人的一生时间有限。
你这么看太悲观，那谁也保证不了。但自从有SP500的70年来平均return就是12%啊。最近10年更是高。
还有如果不工作，被动收入还需要拿出一部分做开销…
因为他要更高的return啊。他自己的brk 的确比SPY return高。
楼主没房贷吧，地税HOA加起来$2k/month
哪里说没房贷了？楼主在中西部大农村，会买仅仅地税HOA这两样就2000一个月的房子？我觉得你没有我了解楼主
lz说有贷款，2的利息
贷款是她投资房吧？
笑死我了，你这让我想起了前几天那个说homeless是最经济的生活方式的帖子，确实人家也财富自由了，还不用操心医疗保险。
中西部每月房贷2000多（假设lz 20% Downpay外加30年贷款）的房子也有80万左右吧！中西部这个价位的房子该有4000尺以上了吧？
如果我没理解错，是自住房。lz是把那笔花费算在自己生活支出内，而不是投资成本内
我也觉得homeless 才是真正的财富自由外加时间自由
我的房子是刚买的呀，3000尺全新的房子，月供真的就那么多，你要我咋办。。。一直work from home我没有用包的需求，衣服鞋更没有必要穿好的用好的。出门经常爬个阁楼啊钻个crawl space什么的，我打扮那么漂亮干啥。球鞋工作靴子够了。
想买什么随时就买了，不买是真的没需要，完全不觉得亏待了自己。这一点吧，完全承认我有点异类。
你算的准。 我是10%的downpay 月供其实没到2000，汗。。。 3000多尺，4 bedroom 3 bath 3 car garage，够了。
所有的租客都同时不付房租的可能性接近0吧？
早先我也有现金清零，W2收入也不高的情况。 这就更加体现了每个出租房现金流一定要为正数的重要性。 另外自己把控一下风险就好了。 比如可以算一下家用多少钱，万一出租房default，自己留多少钱保底比较稳妥。 这也是为什么我早期扩张比较慢。 没有想过风险，盲目的胆小。
是呀，都是相对的。 能不能自由很大程度上看你的花销是多少呀。。。
自助贷款2，投资房贷款4上下。自住房月供我是算在生活成本里了，对我来说是 cash outflow这样。
特别同意 在继续tax free或者少量交税的前提下 尽量少付利息
这个钱，不是交利息给了银行，就是交税给了政府，再要么可以自用在home improvement上 傻子也会选第三项 早先我就没想明白
资本收益是capital gain嘛？ 那些都是账面的。。。有没有都不影响生活。 到了该交税的时候也可以通过1031exchange规避纳税。 所以我看的不是那么重要，只认税后现金流。
先赞楼主，再慢慢看。我感觉人到中年，就开始琢磨财务这事儿，一方面是稍微有点基础，再就是，讨厌无休止给资本家打工。赚着最少的钱，还要努力撑着保证不被解雇。憋屈。 我们最近也是在研究投资房这方面，感谢楼主的真诚分享。好希望，有一天，或者说再过10年，我也可以写个帖子给大家分享经验，那太棒了。
有一点不太明白：你的投资房贷款利率才4，通胀实在的数字不止10，为什么要把贷款付掉而丢掉杠杆呢？虽然明白你不用付利息了。看那些个几千个投资房的人说：refinance to death. 就是不把贷款付清。
看到你说球鞋和工作靴子，进阁楼爬地下室。。。。华人里有几个能做到你这样的自信任性！ 漂亮谁也喜欢，是漂亮给自己那才叫货真价实。别一身行头就是全部家当。
楼主净资产5-10m 却只有2.5m出租房 有点看不懂 过去5年allin房产 的确有希望赚100%
感谢真情分享
国内老一辈有些人就是，住个破房，夏天不舍得开暖气，洗澡舍不得冲淋浴，菜捡市场里剩的，洗菜的水还能用来冲马桶…就天天数着存折里多少个零开心。 房产几套，用来出租，自己舍不得住，毕竟出租能赚钱啊。 财富是自由了，mindset还没有
怎么可能不交税呢？如果付清了连贷款interest都没得减全部是收益都算taxible income 叫的税更多了吧
这是成了钱的奴隶了，何谈自由
现在还上班吗？自由是说不用上班了吗？真好啊。
你懂不懂财务自由是指不用工作也够花，不是每个月挣的多余花的
可以不上 但是还在上 工作还算有意思
赞楼主一万多的净现金流，难得楼主肯折腾和会折腾，还乐在其中。类似的方法多年前听过见过动心过，但一想起来要折腾，我家俩大人就觉得人生乐趣和自由少了许多，最终决定还是以W2为主随性而动吧。
跟这种数学太差的人不必掰扯了
楼主的其实是正确答案。财富自由其实就是相对于支出来说的。英文叫 Financially Independent 意思就是自己有足够的底气（大老粗的说法就是家里有FU money), 什么时候工作得不爽了随时可以对老板或者客户比中指给他一个大大的 "Fxck U, I quit"
分清财务安全-财务独立-财务自由 三阶段。
而且真的财富自由了，不要不上班；和社会脱节了不好；可以干点自己喜欢的事情
楼里很多人看不起我的生活品质 我现在的生活就是自己的梦想生活 所有爱的人和娃都在身边也做着自己喜欢做的事
想买的东西随时买了 （比如一拍大腿买了一辆挂斗摩托车好几万带着娃去买菜） 其他唯一稍微烧点钱的兴趣是带娃出门旅游 旅游买菜下馆子之前也不会去多想了 想吃就吃想玩就玩 我觉得够了
生活品质这个东西太主观 喜欢多花就多挣喜欢少花就少挣呗 我总体的意思是不要钱攒够了，“品质”继续没有控制的疯长 那样的话钱永远也赚不完
非常同意。复利的威力。很多人不明白，嘲笑20-30岁过有budget 生活的人。实际上就是那个时段的有budget生活，造就了40岁以后的自由生活。钱滚钱，利滚利，哪怕放最稳妥投资，回报率都不会差。