财务自由讲究的就是自由，自由地买爱马仕，也可以自由地不买爱马仕。 谢谢楼主分享，有空讲讲投资房的心得吧，我觉得别说flip， rehab了，就是正常房客换新，paint， 地毯，还有打扫卫生都够我喝一壶的... 所以我把自己2011/12年捡的两个foreclosure都便宜卖给agent了，就图个省心。每次看别人投资房如鱼得水，都觉得自己实在不够能干 cavity05 发表于 2023-08-09 11:58
所以楼主现在四套投资房，一套自住房。四套房子出租除去成本，一个月一共收入一万出头？四套投资房买的早，成本低，主要是吃了疫情之后房地产高涨的红，包括房价和租金。也是一条勤劳致富的路，就是感觉有点辛苦。 笨笨熊 发表于 2023-08-09 12:16
学习了！听了朋友房套房的经验，老后悔自己把出租房贷款付清，但默默的又觉得自己没错。你这么一用文字写出来我觉得就是我想的！ tecitus 发表于 2023-08-09 12:19
manager手下有人帮忙吧？而且manager不用带资进组啊，当房东不还要自己每套房子出20%的现金才能上岗吗？每年还有税钱，管理费，维护费，房贷，而且找到合适的房子也是要花很多的时间和精力，这份工作还没有任何福利，也没做到不需要福利的规模，还是要维持住本来的工作才能满足基本的安全感。房子总体来说扛通胀，但也有风险。楼主是年轻的时候就买了，自己亲力亲为，当年每个月几百块钱的回报也一直长期持有，等到了这三年的暴涨。和楼主同龄人的现在入场当房东，是不是能重复楼主的成功，也不好说。 笨笨熊 发表于 2023-08-09 13:33
请问，你把自住房卖了再买新的2%的贷款对吗？太明智了。你真是会抓住好时机，我疫情期间没下手，错过了！ tecitus 发表于 2023-08-09 12:21
请教lz个技术问题，异地的话要怎么自己管理房子？ 穿紫衣服的小白 发表于 2023-08-09 12:36
我们租金不行。看看Vegas吧，如果有crash RedCrayon 发表于 2023-08-09 13:44
一个full time manager至少能管50个独立屋或者100个公寓 4个房真不算什么 不过感觉楼主不止4个 ysyyrps 发表于 2023-08-09 13:18
问下楼主，跟各种工人，租客打交道不也很麻烦吗？而且不断变化，比跟单位固定人物打交道更麻烦吧？ >>但是我不是那种喜欢和人拉关系的人 RedCrayon 发表于 2023-08-09 12:51
很多地主不会自己搞sewer爬房顶，楼主是真爱😄 一般这种地主做的就是manager的活，找租客，房子有问题了联系人来修，活真的不多，平均一个房子每个月1小时工作量，而且主要集中在换房季，平时事很少 有的地主更懒就直接找manager，上了规模的地主也会找manager 像楼主这种靠现金流的，房子本身涨快还是慢影响并不大，不需要等到这三年暴涨。主要靠房子升值的地区影响大 不过同意你，现在利率房价双高，不是入场的好时候，过去十几年是房地产的黄金时代。现在入场感觉有点晚 ysyyrps 发表于 2023-08-09 13:57
房子月供2000，必定是中西部了，消费便宜，想花钱也没地方花， 这种地方，即使财务自由，对我来说也没什么生活质量而言 招猫抵狗 发表于 2023-08-09 00:59
井底之蛙，在中西部住着怎么就想花钱没地方花了？我打赌，楼主的娃一天到晚跟着楼主看世界，眼界各方面比你这种格局的人养的娃大多了 Halahi 发表于 2023-08-09 14:14
如果对物质要求不高，其实一份还不错的薪水做到退休，把各种账户啥的弄一弄，也可以财富自由，生活还轻松很多 😂 但有些人倒腾房子可能也不只是为了钱，那是另一回事。 笨笨熊 发表于 2023-08-09 13:12
赞楼主分享，喜欢自己的生活，满意自己的状态是最重要的。 感觉中国人还是很喜欢投资房子，国内国外都是，对我来说还是定投大盘要省心一些。 ToTheEast 发表于 2023-08-09 13:18
和lz投资理念相似 投资房产的理念略有不同～ 投资房产我比较balance 升值的有 宇宙中一些 靠升值；外州一些 靠现金流。今年大约买了8套+。其实也不确定长远来看对不对。 赞lz大方分享～来学习一下～ princika 发表于 2023-08-09 13:43
房客换新：show房，可以弄open house，一下子见一堆人，给自己省时间，他们之间也形成了无形的竞争。签约，这个约你也可以一年年提高改进。比如这几年政治环境乱七八糟，我租约里连不许在房子外面张贴政治标语都加上了。通过改进租约也可以简化很多程序，比如最近一个楼讲签约但是没有收到全部deposit怎么办，我都是把租约先给对方看，里面deposit的条款写的很清楚，然后见面一手交钱一手签字。 paint我根据情况只做touch up，让旧房客自己付钱给我的painter刷（租约里说好的），或者问新房客要不要刷（如果他们刷我就不刷了）。真正需要自己full house刷漆丢了时间又赔钱的情况，说实话这么多年没有遇到过。地毯也是，overtime学习各种地面的优劣吧，地毯可以靠洗的，买个高级洗地毯机器自己家里还能用，也不贵。 iheartglass 发表于 2023-08-09 13:50
自己做一个break even analysis就好 w2税前四十万一周高强度工作50小时，不过分吧？ 出租房tax free十万，一周工作俩小时吧。 最后就是看自己的时间多值钱了，离人生尽头越近，时间和钱相比，更加显得宝贵。 iheartglass 发表于 2023-08-09 14:16
赞分享！请问lz现在还能找到闭眼买的正现金流的房产吗？是不是闲钱只能买买债券和money market了？acegikl 发表于 2023-08-09 13:47
section 8不错。还有一些特殊情况，每个房子背后都有一个家庭的故事。。。 比如我有个房子异地管了十年。枪击事件频繁的破区，黑老婆护士在读，破产过，黑丈夫从监狱出来，没工作。但是我对他们感觉就是特别好。他们在那房子里住了十年，生了第二孩子的时候去郊区买了自己的房子。我很为他们高兴，也很开心成了他们人生再次起步的那个房东。 iheartglass 发表于 2023-08-09 14:01
我到现在也没看明白，究竟是谁现在净资产5-10米，是楼主还是楼主说的那个早就发达的朋友。如果是楼主的话，楼主净资产5-10米，却住着每个月还在还月供2000的房子，开着一辆10几万迈的原价两三万的车，衣服鞋包用到破？ 好吧，讲真，现实里见过的不缺钱的人没有在这些生活消费享受上亏待自己的，同样，这么抠的人也就一个原因，就是没钱。 PositivelyNaked 发表于 2023-08-09 02:52
Lz能分享怎么找合适的房客管理吗？都是自己找自己管理吗？还有自助利率2和投资房利率4是几年前的利率吗？现在怎么才能有这样的利率啊？ kiddo77 发表于 2023-08-09 09:44
LZ真心分享，懂的人自然懂。LZ幸运地抓住了前面10几年低利率的机会完成了积累，完全可以退休用被动收入生活，对普通人来讲就是财富自由。现在利率房价双高，成功经验很难复制了。那些5米10米都看不上的人可以在他们的世界里卷，毕竟骨灰盒都要高定的，没有几十米躺炉子里都不安心。audralin 发表于 2023-08-09 10:20
你太厉害了，我刚有个房客搬走，manager跟我说洗了两次地毯还是不行，必须换... 说这个钱自己出，因为只能deposit洗地毯。 还换了个房顶，换了个空调... 房租才1钱多的小破房，这下3年的房租都没了。 cavity05 发表于 2023-08-09 14:20
Vegas 这几年也涨了不少，我婆婆在那里六年前买的房子翻倍了 purplebasil 发表于 2023-08-09 14:03
楼主写的挺好的，别理几个阴阳怪气的ID。我发现对普通打工人来说，过去十几年买了房产的资产值都不错, 我自己就是因为懒痛失投资机会。楼主的投资房都是买在本地，自己管理吗？ spaero 发表于 2023-08-09 10:25
过去十几年你要是定投大盘，也不会痛失投资机会。其实不用十几年，就过去十年，401K 放满定投，加上公司match 给的，不追高低卖这种骚操作，现在也1.5 - 2 米。从零到半米通常花的时间多一些，但是从半米到一米，一米到两米，两米到三米，滚起来越来越快。 Halahi 发表于 2023-08-09 14:35
这个完全体现出来manager没用啊。。。 本地的我就自己去洗了。 异地的我飞去租设备洗，顺便带孩子旅游。。。类似这种事我干过。 地毯房顶空调我不好说，是不是真的要换我不知道了。。。 换地毯也不贵但是你也想想，月租一千的房子，有必要全新地毯嘛？ 全新地毯，这种cosmetics的东西，可以加房租吧。 很多房顶补一补可以用好多年。空调门道就更多了。 房顶空调真的要换，说明你买的时候可能没看清楚，或者也可以买房的时候弄个home warranty以防万一。 iheartglass 发表于 2023-08-09 14:32
想请教楼主怎样贷款。如果靠W2贷款的怎样可以贷款4m买出租房，自住还有2m贷款呢？还是有什么别的方法，13年时候想多买投资房可是由于贷款问题，银行说不能再贷款了，w2 只能一个限额。 livetree 发表于 2023-08-09 14:44
解释那么多干什么呢，有些人即使自己管理10个房子也该吃吃该喝喝一点不耽误享受生活，有些人即使自己就管理1个房子也天天头大如斗，有些人即使自己1个房子也没有也要想象着别人天天头大如斗 枫叶08 发表于 2023-08-09 14:09
回复 221楼iheartglass的帖子 哈哈哈！你们夫妻俩如果一起在海上航行的话，你是舵手，你老公就是锚啊，挺好！！ 现在利率真是太高了，搞得有钱都不敢/不能买投资房了。哎…… acegikl 发表于 2023-08-09 14:54
楼主看似大方分享，也挺鸡贼的。 现在买房子利率都涨到 7% 了，知道大家没办法复制她发财的路了，跑来分享。 过去二十年自己闷声发大财。国人大都这样，生怕别人从自己这里学到啥。 pearlgirl 发表于 2023-08-09 14:57
成功了才能分享啊，失败的都躲家里哭或拔枪杀老板呢。现在所谓的分享，更多是BSO吧。 我10年前发了好几个关于投资房的帖子，当时有没有人跟进就不知道了。 alanbeil 发表于 2023-08-09 15:10
没看明白，那是因为你自己脑子不好使 Halahi 发表于 2023-08-09 14:23
3.现金流 现金流这件事来自于穷爸爸富爸爸那本书。高中还是大学时候看了一遍，没看懂。二十几岁快三十的时候又看一遍，还是没懂。现在回头看，后悔没有早开始按照现金流来管理自己的投资。直到某天股票跌了，一天跌了好几万，这一下子把我惊醒了。一方面一天之内亏好几万心情真的很失落，另一方面让我也突然认识到也许我的“本钱“已经够了，因为小小的股市浮动一下子可以跌没好多人一年的家用。 回头总结才发现，最快实现退休的方式实际上就是用最快的方式积累出本钱，并用这个本钱生成稳定的低风险的现金流。年轻时候啥也没有，只能靠充实自己，用身体和头脑赚来本钱，用节衣缩食省出本钱。后面有了一定积累就可以用钱生钱。W2们最简单的方法无非也就是这几种：债券分红，出租房收房租，股票发股息。还有其他靠谱的选择也请赐教。 那些年利息基本为0，债券就不用看了。剩下二选一，对我来说出租房比股票更加有吸引力，求一个稳当，于是开始着手建出租房portfolio。另外那些年因为一些乱七八糟的生活原因（比如房东离婚要卖房优先考虑（坑）我，家里养了pitbull没法租房，换工作搬家，等等），当时我手上已经有了两个出租房和一个自住房，本身有稳定的现金流（一个月几百块那种菜场量级），快十年一直没有卖，于是出租房对于我来说上手容易，这也是为什么在建立现金流的时候优先考虑了扩张出租房这一块的原因。 有人赌房价跌。我一直的宗旨只要可以生成现金流，一概闭眼买，房价涨跌其实都是无所谓的。倒是房产税和保险外加各种其他费用（HOA修缮等）才需要小心，因为这些影响现金流。除此之外涨了算额外收获，跌了心里也不会慌张。另外如果目标是现金流，那么一切就按照这个宗旨来，用最少的资本最快的攒出低风险的现金流，很多问题就很好决策了，比如： 在宇宙中心买房还是中西部小镇买房？当然是后者，中西小镇closing三万买十万的房租一千块，宇宙中心closing三十万买一百万的房，能租一万吗？答案太明显了。 买高大上还是老破小？很可能也是后者，但是要算一算，比如新房可能修缮费用不多，不过新房也可能有溢价，直接抹掉了现金流。另外高大上一个月好几千的租金，受众小，风险高。老破小一个月一千的租金，租给夫妻俩，随便去端端盘子也赚出来了。 贷款要不要付清这个问题我也想单独拿出来说一说。这件事我真真正正的纠结过很久很久。因为心里一直觉得现金留着还可以逢低捡漏，还可以赢得更好的投资机会，Cash is King，尤其前几年特别不稳定的时候。现在回头想想，傻啊！贷款利率都是4%左右的，loan balance一共一米多，当时手里现金和现金等价物也差不多这个价位，拿了很久也没有捡任何漏。如果付清了，每月少交五千块的利息啊！都是妥妥的现金流。 另外这又是一个人生的取舍。到底要不要继续扩张，还是harvest what I have earned。真的可以选择简单低成本的生活吗？真的能做到看见别人家孩子读私校，不觉得愧对自家孩子吗？之类的问题偶尔还是会跳出来。 列表追踪看手头当时持有的出租房总买价2.5米，loan balance1.6米，月现金流八千多（租金减去mortgage, interest, tax, insurance, etc.）。后来把一部分房子的loan付清，月现金流增加到一万一千多，我好像就一下子可以实现退休了。没有全付清是因为还是忍不住梦想捡漏，人性里的一些执念很难抗拒LOL iheartglass 发表于 2023-08-08 22:05
前面有层主算40年几十米，就是这种理论，假设7年翻倍，像楼主这样，45 五米，52 十米，59 20米，66 就40米了，哪怕慢一点，10年翻倍，75也有40米了。 l4528 发表于 2023-08-09 14:39
奇葩货。。 利率高，你也可以all cash啊。。没钱？那只能怪自己没脑子呗。。。 楼主有义务这二十年自己赚钱还非要教你。。你怎么不去怪一龙，巴菲特不教你呢。。 tecitus 发表于 2023-08-09 15:06
另外你发帖，还有那个绿色房子头像的ID发帖，我都仔细看。 很有可能是受了你们的影响。 华人能人太多了。 iheartglass 发表于 2023-08-09 15:18
你是说我么？谢谢夸奖，我们是人生换了轨道，这些年把重心放到了孩子身上，觉得很值，按我个人要求，觉得楼主已经财富自由了，可以放松些。 l4528 发表于 2023-08-09 15:26
一看就是个没脑子的。 经济学一点都不懂吧？ all cash 就没有成本了？现在短期美债没风险的一年 5%， 你 all cash的话，相当于成本就是 5%。 玩投资房的这种，就是要靠杠杆。没低利率的杠杆发个狗屁的财。说到底，楼主自己也说了，还不是托低利率的福。不过楼主这种财，我完全没有兴趣发这种财。人生最好的年华，就是跪在地上掏 sewage. 漂亮衣服衣服也穿不了。 好吧，你给我一千万，我也不会过这样的生活。难道发财，银行的数字，就是人生的终极目标？ 楼主诡辩说自己不喜欢爱马仕，可是人生难道只有拎着爱马仕和跪在地上掏 sewage 两个极端？上来BSO, 不好意思，完全不羡慕。说实话，发现跪在地上掏 sewage, 怀孕的时候爬房顶，才是自己真爱的生活方式的，这种人生也很可悲。现在连买个车，还在斤斤计较折旧，送娃，算了，更羡慕不起来了。财富最大的意义是给与人生潇洒和自由，而楼主已经活成了金钱的奴隶，而不自知，还沾沾自喜。 pearlgirl 发表于 2023-08-09 15:19
是 哈哈 我现在也是在转换重心 多和娃玩儿 iheartglass 发表于 2023-08-09 15:28
是的我就是这么做的，前面十年基本错失房市，但好在一直放大盘和股市，也是靠W2省钱慢慢投大盘这样积累，从来不需要操心。疫情时突然觉悟需要买房地产才能快速积累财富，三年买了好几个房子，一个是本地民房自己管理，真是烦的要死，换了好几个租客才换到目前省心的。所以买出租房是好的投资，但时间成本对我来说太高，其他物业都是商业房地产，基本不需要管理。 Breezesun 发表于 2023-08-09 15:33
楼上一堆感谢楼主分享的，要是跟着回去捣鼓投资房，就是被坑了。没有低利率的杠杆，搞投资房就是亏钱，毕竟现在的现金机会成本，短期美债 5%. 楼主写一大堆，最关键的一点没有强调，低利率杠杆。为啥有正现金流？还不是低利率？现在的利率你试试。 所以我前面说楼主鸡贼，知道大家没办法复制她发财的路了，跑来BSO。还几个没脑子的骂我。不过一般讲实话的都挨骂，哈。 pearlgirl 发表于 2023-08-09 15:30
我贴里写的W2，定投大盘和出租房。还说了treasury bond。。。 主要意思是说定个目标，然后用各种手段build up cashflow stream，然后就不那么依赖W2了。 你可能没有看到后来写的？ 另外我也没有低利率杠杆 房子一小半是十年前买的，利率不低。 杠杆，我也放弃了，贷款付清了不少。。。 你好像没看。 iheartglass 发表于 2023-08-09 15:37
谁说买投资房就不能同时买大盘了？401K里有2米了，一点不耽误我还买了十几个房子呀 枫叶08 发表于 2023-08-09 14:51
因为covid，本地商业房地产受影响极大，实际上在低谷，但未来发展不明，看有没有人敢进了。 l4528 发表于 2023-08-09 15:35
你一边儿去，我回复的时候楼主只占了楼没写多少更新。 楼主你搞八个房子就为了能cover每个月一万的开销？ 不是为了发财？ PositivelyNaked 发表于 2023-08-09 15:12
这才是想在华人上看到的贴，财务自由的定义是被动收入大于花销。 前几天的炒股省钱伙食费的贴看了，只能感叹现在互联网的用户下沉, 不过将来都有机会tracy7814 发表于 2023-08-09 10:34
你回复的时候，我看见了。楼主在前两层楼写得清清楚楚，你看不懂，自己什么脑子不知道，呵呵 Halahi 发表于 2023-08-09 15:55
楼主开头确实写了资产5-10M，但没写主语，紧接着写的的是一个认识了多年的朋友一直很成功，交的税比她挣的钱都多，第二层楼写的是自己一个月的开支，房子开销明确写了是2000，其他都是在说自己没有花钱的需求，衣服穿到破，财富自由只要一个月一万块一家至少四口都花不掉，怎么积攒炒房的成本滚到5-10M你在这两层楼里就看到了？其实现在楼主这5-10M的资产也不好说，房子首先是估价，到底值多少钱要卖出去才知道，其次，房价说不定啥时候就回到疫情前，尤其楼主买的什么section 8, trailer house，说不定一下就对折都卖不出去。 PositivelyNaked 发表于 2023-08-09 16:26
5.本钱，现金流和时间的进一步优化 前面说到财富的积累是个long game，开始慢后来快。我和很多打工人一样，靠的就是W2和投资，投资这块我各种常见渠道都尝试过。股票比特币，长期看买卖盈亏基本上都是抵消的，除了自己定投十几年完全没有卖出交易过的那一部分LOL 目前的本钱基本来自三大块：W2收入，长期股票，出租房（也是长持）。 年轻的时候all in过，不是赌性，单纯生活所迫。那时候W2低存款少，随便一个大动作（比如买个房），就all in（存款掏空）了。现在收入高存款有积累，换个空调上万眼睛也不眨。 回头总结我觉得投资是要根据自己的最终目的和喜好给自己定纪律，违反纪律通常就会犯错，这一点股票和出租房甚至个人生活上都是一样的。举个例子，我这个人胆子小，买房只有正现金流的时候才闭眼买。最近有加了cash on cash return等，过了一定的最低限才买，否则不如买债券了。这些其实都是纪律。 越早制定纪律，投资越有针对性。当然制定纪律本身是一个了解自己的过程，本来就需要时间。如果不是误打误撞，我也不会发现自己喜欢捣鼓房子，跪在地上掏sewer也不嫌脏。 有了纪律，也不会担心FOMO不会慌张。即使真的错过了好机会，可以利用这个机会继续了解自己，完善自己的决策框架。 目前的现金流来自四大块：租金，利息，股息和小店。 开源和多元化：租金是大头。两年前发现residential租金可以满足生活需要，胆子就大了。想扩张到commercial看看，跟朋友（前面提到的那个一辈子交情的朋友）投资了一个小小strip mall，fixed rate lock in到2029，不用担心市场利率波动（again，来自于本人的胆小）。每个月入账不多，去趟costco够了。最近一年在华人跟风买了treasury也投了money market，也就是赚个菜场钱的水平。股息我做的不好，因为无法保持本金的稳定，不过因为在整体本金中占比也不是太多，就那样继续放着逢低买入吧。目前股息也是可以忽略不记，菜场钱水平。 我还投资了一个小店，每月也有赚。合伙人是连锁店主，带着我玩，我投资了他多个location中最新一个的三分之一。我对餐饮也有兴趣，蹲在餐馆里看operations可以看一天。敢于进入餐饮也是因为我们这小破地方，民风淳朴，租金也实在太便宜了。同样的店，在宇宙中心，估计经营不下去。 上面所有的这些，每个cashflow stream都是菜场钱水平，但是积少成多吧。而且除了立项研究之外，我都没有太花时间。strip mall听朋友的。treasury/money market纯华人跟风。股息portfolio交给了银行的financial advisor，告诉他我要投多少，挣多少，你看着弄。小店全新行业，我也有兴趣，就正经audit了人家的financial statements，去店里试吃好多次，还偷偷坐在远处数了客流什么的。 租金这里头也有开源的机会，每年可以适当涨一点租金。提供一些value add服务，比如本地convention出租不提供冰箱和laundry，我提供就可以多charge一点租金。比如割草服务，租约里yard maintenance一般都是房客responsibility，我提供房东maintain的option，以后可以outsource给儿子。 节流：房屋maintenance的费用是一块。靠规模效应砍价，和本地的trades people还有保险公司从大客户的身份和角度搞好关系，等机会囤货（比如air filter这类的每个房子都用的到的）。 税也是一大块，可以讲三天三夜。side hustle有很多加速折旧的机会take loss的机会去做抵扣，可以在税上有些优惠。W2收入一年有一百多天都是给联邦政府干活。十年有三年在给政府干活。这个差别是巨大的。前面有人拍我怎么开个两三万的车。其实很多购买行为关键是看能不能给自己带来joy。比如我一直想说等孩子半大了提前买个business car，孩子拿到驾照的时候车也折旧没了，账面为零，PIA一下钥匙甩给孩子，自己再换新的，不香嘛？光是车本身。。。平时装工具装垃圾。。。要那么高级的车干啥。 时间和金钱的平衡：我没有雇管理公司，都是自己管。本地异地都包括。很多人不愿意当房东是觉得怕麻烦。我过去也觉得很麻烦。我很怕得罪房客，我这人对自己要求比较高，也想给房客提供最优质的服务。但是房客见的多了，样本量一大，就会发现世界上还是好人多，但是烂房客也是哪里都有，怎么都不会满足。对好房客我加倍的好，对烂房客，我现在thick skin也养出来了。很多提无理要求的房客，我就直接说我做房东的最大reward就是让房客开心，你既然这么不开心，要不然再住一个月咱们按合约解约怎么样？power dynamics一下子就变了。烂房客能搬家，对我来说虽然损失一个月租金，但是dodge a bullet长期看绝对是好事。 iheartglass 发表于 2023-08-09 12:06
眼光好胆量大正好在风口会发财 说一个反例，大概20年前，我家大姑劝孩子爸爸拿七八万刀在她家小区楼下买个店面，我老公不买，那店面被另外一个亲戚买走，现在那店面值1百万刀了；八年前，我家大伯劝孩子爸爸在市内最高端小区买套房子，一平方一万人民币，孩子爸爸还是不买，然后四年前那小区房子单价一平方三万五，好几次都是很好的投资机会，他不听劝，我刚开始也不强势，换现在我自己上了，就是再也没有这样好的机会Shishi131 发表于 2023-08-09 16:36
我现在就有一个异地的房子，我是自己管的，只有换房客的时候麻烦，需要自己跑过去或者找个realtor帮忙。 其他时候需要维护的事情，就直接给contractor发消息，修好了告诉我多少钱，我venmo或者zelle。 lucyliu8587 发表于 2023-08-09 13:02
呵呵，整个楼里也就只有你没理解楼主写的是自己的资产。至于怎么积攒炒房的成本滚到5-10M，最近十几年抓住机会的人当然知道。至于你后面着几句话，明显是你已经变身酸柠檬了。脑子不好，还不善于学习，只会酸，该着你这种人一辈子无法财务自由。 Halahi 发表于 2023-08-09 16:41
房客换新：show房，可以弄open house，一下子见一堆人，给自己省时间，他们之间也形成了无形的竞争。签约，这个约你也可以一年年提高改进。比如这几年政治环境乱七八糟，我租约里连不许在房子外面张贴政治标语都加上了。通过改进租约也可以简化很多程序，比如最近一个楼讲签约但是没有收到全部deposit怎么办，我都是把租约先给对方看，里面deposit的条款写的很清楚，然后见面一手交钱一手签字。
paint我根据情况只做touch up，让旧房客自己付钱给我的painter刷（租约里说好的），或者问新房客要不要刷（如果他们刷我就不刷了）。真正需要自己full house刷漆丢了时间又赔钱的情况，说实话这么多年没有遇到过。地毯也是，overtime学习各种地面的优劣吧，地毯可以靠洗的，买个高级洗地毯机器自己家里还能用，也不贵。
超过四个了。四个的时候cashflow两千多，后来又买了几个村里的房子，cashflow涨到八千多，再后来把贷款还了一半，cashflow涨到一万冒头。
👍我和楼主生活理财思路相似只是胆小水平差了许多。
太佩服了真希望和楼主交个朋友！
这个是孩子爸跟我说的，感谢他。我过去也想过房套房！他总是提醒我，够了，slow and steady wins the game这类的幼儿园级别的话。另外可以用W2收入，确实没有必要房套房。
很多地主不会自己搞sewer爬房顶，楼主是真爱😄 一般这种地主做的就是manager的活，找租客，房子有问题了联系人来修，活真的不多，平均一个房子每个月1小时工作量，而且主要集中在换房季，平时事很少 有的地主更懒就直接找manager，上了规模的地主也会找manager
像楼主这种靠现金流的，房子本身涨快还是慢影响并不大，不需要等到这三年暴涨。主要靠房子升值的地区影响大 不过同意你，现在利率房价双高，不是入场的好时候，过去十几年是房地产的黄金时代。现在入场感觉有点晚
对，因为我搬家了。原来的自住房涨了很多，套些现金出来，tax free capital gain。刚好又赶上2%的利率。
section 8不错。还有一些特殊情况，每个房子背后都有一个家庭的故事。。。
比如我有个房子异地管了十年。枪击事件频繁的破区，黑老婆护士在读，破产过，黑丈夫从监狱出来，没工作。但是我对他们感觉就是特别好。他们在那房子里住了十年，生了第二孩子的时候去郊区买了自己的房子。我很为他们高兴，也很开心成了他们人生再次起步的那个房东。
Vegas 这几年也涨了不少，我婆婆在那里六年前买的房子翻倍了
自己全职还管理近20个房子60多个租客的飘过。其实现金流完全可以退休不工作了，准备再干两年就退，或者公司有layoff名额的话马上主动退。 只能说人的潜力无穷，没干过的或者自己干不了的，不要以为别人也不行。一个朋友更牛，一边当着教授，一边带着孩子到处打比赛，还一边管几十个租客，还能自己盖房子。只能说人和人之间的差别太大了。
我就狠后悔没有买投资房，老公总是看这不行那不行的，我也不够有魄力。现在房价涨到天上了更不敢买 哎～
不一样。各种工人和租客是transactional relationship，你本着诚信的态度待人就好了。时不时小恩小惠，哪怕是一句简单的感谢，节日问候，留个google review，工地问问人家要不要喝水，对方都好开心。
公司的人那就不一样了。。。靠softskills和charisma influence，要align vision，要让大家努力卖命放弃家庭还开心的夸资本家好。带几个精兵强将没问题，忽悠上百人的大团队，我没那本事。LOL
解释那么多干什么呢，有些人即使自己管理10个房子也该吃吃该喝喝一点不耽误享受生活，有些人即使自己就管理1个房子也天天头大如斗，有些人即使自己1个房子也没有也要想象着别人天天头大如斗
井底之蛙，在中西部住着怎么就想花钱没地方花了？我打赌，楼主的娃一天到晚跟着楼主看世界，眼界各方面比你这种格局的人养的娃大多了
对于某些住在宇宙中心的人来说，其他地区的人活着只能叫活着，不配享受人生
自己做一个break even analysis就好 w2税前四十万一周高强度工作50小时，不过分吧？ 出租房tax free十万，一周工作俩小时吧。
最后就是看自己的时间多值钱了，离人生尽头越近，时间和钱相比，更加显得宝贵。
大盘我也有定投 相比房子问题在于没有cashflow，税务上也没有优惠 当然房子的问题是，事儿多！
我也是都有。但是升值的那些，当年买的时候也是有微薄现金流的。
你太厉害了，我刚有个房客搬走，manager跟我说洗了两次地毯还是不行，必须换... 说这个钱自己出，因为只能deposit洗地毯。 还换了个房顶，换了个空调... 房租才1钱多的小破房，这下3年的房租都没了。
税前40万w2很多人家是俩人full time，就是至少80小时的工作时间啊！还很多人家两人工作超过80小时w2还没有40万呢！lz不要纠结这些人的质疑
得找。。。 比如trailor park，或者ghetto里。。。哈哈 不过孩子爸让我不要发疯。 本来都under contract了，被劝退了。
我家继承过来的俩家房客，一家现在还住着，12年了；另一家单亲妈妈住到三个孩子都大学毕业了才搬离，房子在一个state university附近，娃们都可以踩个单车上下学
没看明白，那是因为你自己脑子不好使
现在当然不可能有这个利率了。高利率下房价迟早会跌，再等等，现在不适合买投资房。错过一波也别着急，总有上车的时候。
那些人估计躺的炉子，还得是那种高级炉子，普通炉子在里面烧着都得气得翻个身，哈哈。
这个完全体现出来manager没用啊。。。
本地的我就自己去洗了。 异地的我飞去租设备洗，顺便带孩子旅游。。。类似这种事我干过。
地毯房顶空调我不好说，是不是真的要换我不知道了。。。 换地毯也不贵但是你也想想，月租一千的房子，有必要全新地毯嘛？ 全新地毯，这种cosmetics的东西，可以加房租吧。 很多房顶补一补可以用好多年。空调门道就更多了。 房顶空调真的要换，说明你买的时候可能没看清楚，或者也可以买房的时候弄个home warranty以防万一。
对，Vegas翻过倍了。不过那边跌也狠，跌一半比加州更有机会。
过去十几年你要是定投大盘，也不会痛失投资机会。401K 放满定投，加上公司match 给的，不追高低卖这种骚操作，现在也1.5 - 2 米。从零到半米通常花的时间多一些，但是从半米到一米，一米到两米，两米到三米，滚起来越来越快。
楼主你看得真通透！我也想得很通透，就是做不到放过自己，总担心万一有万一，各种担心之下就没自由。
前面有层主算40年几十米，就是这种理论，假设7年翻倍，像楼主这样，45 五米，52 十米，59 20米，66 就40米了，哪怕慢一点，10年翻倍，75也有40米了。
楼主太能干了，mechanical aptitude低下党羡慕不嫉妒。
你看错了 4和2是利率 我没有超过银行规定的那个量 后来的贷款可以考虑现有出租房的租金收入的
楼主不止四套投资房
因为我开始搞房子之前，也被一些人云亦云的偏见吓到，差点就没敢买 所以看到类似的房帖就想多解释下，想让后来的人不要像我当初那样 想说的是，对于投资，不光是买房，自己对自己的钱负责，别人又不会对你的钱负责 所以尽量不要人云亦云，陷入一个思维牢笼。自己稍微花点时间做点调查比什么都重要
谁说买投资房就不能同时买大盘了？401K里有2米了，一点不耽误我还买了十几个房子呀
哈哈哈！你们夫妻俩如果一起在海上航行的话，你是舵手，你老公就是锚啊，挺好！！
现在利率真是太高了，搞得有钱都不敢/不能买投资房了。哎……
现在有不少multi unit building需要commercial loan的，降价卖 还有半成品工地房子带材料的，降价卖 机会还是有的，但是没有闭眼到处都是的状态。。。
人家什么时候分享都会有人说鸡贼的，回头看当然容易，我两年前发的帖子说股市楼市双高（那阵利率还挺低的）建议谨慎，谁知道这两年的发展呢？
cashflow这件事随时可以复制。 不过你非要盯着家门口的固定房型和价位，那就不能复制呗。
我从来没觉得国人闷声发大财 倒是你这种思路。。。今天在这个楼里听了一耳朵，明天就得能复制，后天就要发大财。。。 你没发财就是我鸡贼 那也难怪没人跟你分享呀LOL
奇葩货。。
利率高，你也可以all cash啊。。没钱？那只能怪自己没脑子呗。。。 楼主有义务这二十年自己赚钱还非要教你。。你怎么不去怪一龙，巴菲特不教你呢。。
成功了才能分享啊，失败的都躲家里哭或拔枪杀老板呢。现在所谓的分享，更多是BSO吧。 我10年前发了好几个关于投资房的帖子，当时有没有人跟进就不知道了。
你这种小肚鸡肠的人，是永远不会跟人分享的。
你这个是赫赫有名的呀，华人第一房姐
你一边儿去，我回复的时候楼主只占了楼没写多少更新。
楼主你搞八个房子就为了能cover每个月一万的开销？ 不是为了发财？
这么说挺不公平 记得华人上以前也有人分享买出租房，拍的人挺多，湾区老吴不知道被人说过多少回了 你自己相信什么不能怪别人不分享，分享的人一直都有
to be fair，我失败也提了呀。。。哈哈
但是现金流这件事我觉得不管什么时候都可以复制。 有就买，没有就不买。
mark
另外你发帖，还有那个绿色房子头像的ID发帖，我都仔细看。 很有可能是受了你们的影响。 华人能人太多了。
只要退休以后不动本金，还真是越滚越肥，trust可以指定只能定投大盘LOL
一看就是个没脑子的。 经济学一点都不懂吧？ all cash 就没有成本了？现在短期美债没风险的一年 5%， 你 all cash的话，相当于成本就是 5%。 玩投资房的这种，就是要靠杠杆。没低利率的杠杆发个狗屁的财。说到底，楼主自己也说了，还不是托低利率的福。不过楼主这种财，我完全没有兴趣发这种财。人生最好的年华，就是跪在地上掏 sewage. 漂亮衣服衣服也穿不了。 好吧，你给我一千万，我也不会过这样的生活。难道发财，银行的数字，就是人生的终极目标？
楼主诡辩说自己不喜欢爱马仕，可是人生难道只有拎着爱马仕和跪在地上掏 sewage 两个极端？上来BSO, 不好意思，完全不羡慕。说实话，发现跪在地上掏 sewage, 怀孕的时候爬房顶，才是自己真爱的生活方式的，这种人生也很可悲。现在连买个车，还在斤斤计较折旧，送娃，算了，更羡慕不起来了。财富最大的意义是给与人生潇洒和自由，而楼主已经活成了金钱的奴隶，而不自知，还沾沾自喜。
买房做房东是华一代最喜欢的理财方式，简单粗暴，只要肯吃苦，不贪心再加上非常贪心，a little bit here, a little bit there, 长年累月，经年积攒，省吃俭用，开源节流，怎么都能有孳息的，这也不是什么秘密还要等楼主说吧，主要是也不是谁都能做的下来。
你是说我么？谢谢夸奖，我们是人生换了轨道，这些年把重心放到了孩子身上，觉得很值，按我个人要求，觉得楼主已经财富自由了，可以放松些。
是 哈哈 我现在也是在转换重心 多和娃玩儿
发财还是要靠运气，毕竟经济学很多时候不好使，现在湾区房子在利率7%情况下已经基本涨回22年最高点，经济学已经不能解释了。
楼主写一大堆，最关键的一点没有强调，低利率杠杆。为啥有正现金流？还不是低利率？现在的利率你试试。
所以我前面说楼主鸡贼，知道大家没办法复制她发财的路了，跑来BSO。还几个没脑子的骂我。不过一般讲实话的都挨骂，哈。
我们这两年尝试在国内置产，一方面刚需想将来能陪陪老人，另一方面也算分散投资，个人选择。
是的我就是这么做的，前面十年基本错失房市，但好在一直放大盘和股市，也是靠W2省钱慢慢投大盘这样积累，从来不需要操心。疫情时突然觉悟需要买房地产才能快速积累财富，三年买了好几个房子，一个是本地民房自己管理，真是烦的要死，换了好几个租客才换到目前省心的。所以买出租房是好的投资，但时间成本对我来说太高，其他物业都是商业房地产，基本不需要管理。
因为covid，本地商业房地产受影响极大，实际上在低谷，但未来发展不明，看有没有人敢进了。
我贴里写的W2，定投大盘和出租房。还说了treasury bond。。。 主要意思是说定个目标，然后用各种手段build up cashflow stream，然后就不那么依赖W2了。 你可能没有看到后来写的？
另外我也没有低利率杠杆 房子一小半是十年前买的，利率不低。 杠杆，我也放弃了，贷款付清了不少。。。 你好像没看。
你后来付清贷款，和没用杠杆是两回事。你买房子的时候，只要不是全款买房子，就是用了杠杆。不用杠杆，全款买房，根本不可能有那么快的积累。买房子不用杠杆是傻子吧，毕竟杠杆利息还能抵税，这种好事只有买房子的贷款。借钱买股票就没这个好事。后来付清贷款，那是将来的钱来付现在的钱。十年前的利息，2008金融危机之后，那个时候是最低的好不好。
话糙理不糙，我也觉得楼主说用全款付出租房低利率觉得很可惜，楼主的financial sense还有待提高。不过对楼主我其实很佩服的，能吃苦，物欲低，慢慢积累也敢出手，她这样的肯定能发财。楼主说的几点我还是很赞同的：原始积累要趁早，live below your means…有钱就投资，买房买股票都行。
你哪只眼睛看见我说“买投资房就不能同时买大盘了”，是不是自己忙着臭显摆都看不清上下文了？我是回答那个层主，好吗？真是病得不轻
商业地产过剩了，前几年的低利率要没了，问题比较多。
你回复的时候，我看见了。楼主在前两层楼写得清清楚楚，你看不懂，自己什么脑子不知道，呵呵
商业地产还是要谨慎
用户下沉？？
lz和这些人打交道就是甲方；打工人和公司打交道属于乙方。。
楼主开头确实写了资产5-10M，但没写主语，紧接着写的的是一个认识了多年的朋友一直很成功，交的税比她挣的钱都多，第二层楼写的是自己一个月的开支，房子开销明确写了是2000，其他都是在说自己没有花钱的需求，衣服穿到破，财富自由只要一个月一万块一家至少四口都花不掉，怎么积攒炒房的成本滚到5-10M你在这两层楼里就看到了？其实现在楼主这5-10M的资产也不好说，房子首先是估价，到底值多少钱要卖出去才知道，其次，房价说不定啥时候就回到疫情前，尤其楼主买的什么section 8, trailer house，说不定一下就对折都卖不出去。
想多了吧，要是看客都是没脑子盲目跟风的，那本来能“发财”的概率也很低，别替人担心了。我不跟风，也觉得楼主愿意分享也挺好的。她说的这些，对一些有理财经验的华人来说，没啥新鲜的idea，但一些年轻人，也许可以得到点启发啊。
Lz是真爱捣鼓房子 自己连房屋维修都包了 我们家都找人做了因为大家都不爱干 其实增加的花销也还好 少赚一点
呵呵，不好意思我商科毕业经济没学过？我手里几套投资房还都是付清的，非常不认同你的杠杆。杠杆一但资金流断了（找不到租客，房子租不掉，等等），最后房子就是被银行收去。特别是你杠杆的盘子越大，多米诺效应。。。你这个没脑子的道听途说了一些杠杆就开始逼逼。。。美债5%这两年而已。先不提美债有没有bubble，我这几套投资房当年4% 2012年贷款买的（很低的利率了），假设没有还清，疫情时低点 （2.8% refi的自住房），但是投资房refinance 也要4%的利率！投资房refi rate > 自住 refi rate你懂么？当时美债3%。你是脑残吗。即使按你现在的5%（5%才多久？），差1%而已。。为了1%收益差别， risk 杠杆出来的整盘房子....你脑子坏的吧 而且，你觉得美债3%-5%我无贷款收租，租金都蒸发了吗？SPAXX自动4-5%收益。。。和你一样傻逼还得还贷款，我收的租钱直接少一半，收益也少一半。。。
5-10米这个真的很难说 因为我也有股票，去年跌一米半，今年涨回来半米多，你说这咋算。。。
房子我就是用买价减loan balance 因为一大半房子是最近这三年买的
早年买的房子我是用买价+zillow/redfin孰低，再取个中位数，保守估计一下 比如三十万买的房，过了五年多，zillow说是五十万，redfin说六十万 我就用三十和五十取个中位数，算四十 再减去loan balance splitting hair没有意思 反正都是估计的
你对section 8和trailor park有误解。。。 比如在蓝色共产州，section 8一下子发3000的房租，就是市价。。。 其实房子本身不是很烂。 而且好好的赚钱机器，为什么要卖呢？
呵呵，整个楼里也就只有你没理解楼主写的是自己的资产。至于怎么积攒炒房的成本滚到5-10M，最近十几年抓住机会的人当然知道。至于你后面着几句话，明显是你已经变身酸柠檬了。脑子不好，还不善于学习，只会酸，该着你这种人一辈子无法财务自由。
感谢分享
回头看what if情况太多了 所以要制定纪律 机会来了就一下子抓到 错过了也不后悔
怎么找到靠谱的contractor啊，很多都价格不一样
简直是撒泼打滚加恶意诅咒了，酸到心理变态