楼主写的挺好的，别理几个阴阳怪气的ID。我发现对普通打工人来说，过去十几年买了房产的资产值都不错, 我自己就是因为懒痛失投资机会。楼主的投资房都是买在本地，自己管理吗？ spaero 发表于 2023-08-09 10:25
LZ真心分享，懂的人自然懂。LZ幸运地抓住了前面10几年低利率的机会完成了积累，完全可以退休用被动收入生活，对普通人来讲就是财富自由。现在利率房价双高，成功经验很难复制了。那些5米10米都看不上的人可以在他们的世界里卷，毕竟骨灰盒都要高定的，没有几十米躺炉子里都不安心。audralin 发表于 2023-08-09 10:20
楼里很多人看不起我的生活品质 我现在的生活就是自己的梦想生活 所有爱的人和娃都在身边也做着自己喜欢做的事 想买的东西随时买了 （比如一拍大腿买了一辆挂斗摩托车好几万带着娃去买菜） 其他唯一稍微烧点钱的兴趣是带娃出门旅游 旅游买菜下馆子之前也不会去多想了 想吃就吃想玩就玩 我觉得够了 生活品质这个东西太主观 喜欢多花就多挣喜欢少花就少挣呗 我总体的意思是不要钱攒够了，“品质”继续没有控制的疯长 那样的话钱永远也赚不完 iheartglass 发表于 2023-08-09 09:38
怎么可能不交税呢？如果付清了连贷款interest都没得减全部是收益都算taxible income 叫的税更多了吧 Ride_the_wave 发表于 2023-08-09 08:46
在美国做收租婆没意思，我看我的同事，白女，整天给房东打电话投诉隔壁的噪音，或者什么什么坏了， 我听着都头大。 这种被动收入，不要也罢。 喜羊羊888 发表于 2023-08-09 10:49
房子月供2000，必定是中西部了，消费便宜，想花钱也没地方花， 这种地方，即使财务自由，对我来说也没什么生活质量而言 招猫抵狗 发表于 2023-08-09 00:59
看到楼主能过得这么节俭啊。太节俭了。 sweetiemm 发表于 2023-08-09 11:27
她并不节俭啊，住在3000多尺3车库的大房子里，吃喝随意，旅游什么的也没比别人少，为什么会说她的life style有问题？难道必须有爱马仕武装才算是有生活质量？ catchloe 发表于 2023-08-09 11:31
比如Costco+中国店/超市买菜一个月差不多1000-1500。 每个周末我都懒得做饭基本全家外食和短途旅游。 水电费什么的加一加也有几百。 每个月总有一堆大小事。 比如三月买个沙发。 四月看个病out of network。 五月带小孩去纽约玩了一星期。 六月修车外加换零件一千多两千没了。 修好车暑假又来了，受不了神兽们在家造，报了夏令营。 一万也的确是非常generous的估计。 iheartglass 发表于 2023-08-08 22:51
倒抽一口凉气，资产不超过10米也敢称财富自由？啥时候财务自由的门槛这么低了 RaincityPearl 发表于 2023-08-08 22:15
资产5-10M过的日子还不如老美500K-1M的日子😅这种财务自由有啥意义tuolingphecd 发表于 2023-08-09 11:54
华人上的论调，虽然我钱没你多，但我花钱比你多，鄙视你。👎👎👎👎 alanbeil 发表于 2023-08-09 11:59
赞楼主！ 说人抠搜，笑人一月花销一万的，你也看不懂人好心分享的干货。 sharry 发表于 2023-08-09 05:52
特别同意 在继续tax free或者少量交税的前提下 尽量少付利息 这个钱，不是交利息给了银行，就是交税给了政府，再要么可以自用在home improvement上 傻子也会选第三项 早先我就没想明白 iheartglass 发表于 2023-08-09 03:58
4.本钱从哪里来的 来美国头两个五年，2002-2012： 第一次买房是学生签证时期，房东离婚要卖房，问我买不买。我围着房子周围溜达一圈，看到很多老墨在翻修旧房子，而我要买的这个已经是两三年房龄的半新房。一下子吃了豹子胆，居然找朋友借钱现金，买！这个朋友一辈子的交情了，后来分开了也常联系，现在大家都是中年人，也有带我一起投资很小很小的商业地产。房子过户后离婚了的房东还是和我住一起，交房租，我就这么成了房东的房东。再后来房东参军搬家了，我又换了一个房客，毕业找到工作开始了打工人的生活（工资四万不到），收租，还朋友的钱。后面几年就是打工，攒了存款说投资点啥吧，结果突然发现生活总有变化，非得买个房，不得不又掏空存款。 两个五年之后我手上有两个出租房，每月正现金流可能加一起七八百块，买了破single family house自住。这时候的W2年收入十万，自住房是银行foreclosure，30万出头买的，月供1600。当时完全没有想过自己可以靠出租房吃饭。 来美国的第三个五年，2012-2017： 在新买的foreclosure自住房里住了一段时间之后，发现当地房价一直在增长，同事吃饭都在聊包裹聊房子，我也开始了每天看zillow的日子。当时想过爸妈老了以后应该把他们接来身边一起住，又怕等他们真的老了我就买不起房了，妥妥的FOMO。于是“看准机会”在自住房附近又买了一个便宜townhouse。当时自住房涨到四十多快五十万了吧，townhouse还是三十多万不到四十万可以买到。买的前提就是租金可以cover月供。当然。。。买完我就后悔了，因为买完才想起来我妈腿不好不能上下楼 LOL 带着这个执念又买了一个single family house想说给爹妈住，也在我家边上。这个SFH的好处是楼下可以开辟出一个ADU，投资两三万装修，一个月可以多收一千的租金。然后我就开始了研究装修的道路，从此一发不可收拾。每天晚上看zillow，每个周末都在看open house，什么破房子都见过了，心里总在算账，买价加投入对比after repair value。记得下午剖腹产上午还在看房，因为和医院一个方向，汗。。。别人休产假是在休产假，我剖前下单，剖完得知offer accepted，休产假期间当起了包工头。 第三个五年的时候，我发现捣鼓房子是真爱，课余时间都在学习和动手。这时候的W2年收入二十万，出租房从之前的两个变成四个，把自家自住房装修了一下，gut remodel那种，装修了ADU，还flip了另外两个房子。这四个出租房每个月现金流两千五吧。捣鼓房子带来的joy完全无价。 来美国的第四个五年，差不多到了今天： 卡着边儿把自住房卖了，walked away with 250k capital gain tax free，实际上是几十万现金。接下来两年多很短期内在某小镇投了些出租房，现金流一下子就上来了。W2工资也涨了，但是涨不涨也已经不那么有所谓了。 最近才知道有个东西叫做BRRRR method：Buy Rehab Rent Refinance and Repeat。我觉得一般W2打工人不需要refinance这一步，用攒下来的工资支持房产就好了。如果选择了投资dividend股票，也压根没有refinance这一说嘛。其实两者都是一个从存款，转换成赚钱机器的过程。我喜欢捣鼓房子，每一个新的出租房对我来说好像一个升级打怪的堡垒，累但是也学到很多很有意思。 现在这一两年的目标是diversify现金流的来源，不要光靠租金。另外希望在租金现金流和时间之间有个优化平衡，比如是不是所有的租客一有问题我都亲自第一时间赶到，需要想一想了。还有一个最活生生的问题，要不要真的放弃W2，彻底退休。。。钱是赚不完的，而人的一生时间有限。 iheartglass 发表于 2023-08-09 01:50
确实是。跟某个老美很熟，这位大哥从小家贫，普通工程师，普通州大，W2肯定没有楼主强。就是抓住了过去十几年买房产，目前47岁，资产600万$, 单身。 用钱确实比较省，全都本地房产, 全部自己管。 Fhb 发表于 2023-08-09 10:35
Lz我就是想知道为什么可以不交税？ Ride_the_wave 发表于 2023-08-09 10:48
那是破区的破condo, 有LZ这个投资的华人都在好区。 mabaole 发表于 2023-08-09 12:40
农村的房子如果不是这三年暴涨，其实增值空间特别低，再加上成本，本来其实真不是什么好的投资选择，和投入的时间精力相比，性价比真不高，但谁能想到这三年涨成这样 😂 那些之前说去美国农村找便宜的，我就说过，现在农村也不便宜了，你们想想楼主当年在中西部买的老破小现在都5-10个million了。 😂 不过后面房地产怎么走也说不好，我看有些房主已经拿出一些房子，包括在2010-2012年抄底的房子，想趁高点的时候卖了，投资不就是低买高卖嘛，不过谁知道是不是一个好的决定，也许以后回头看，觉的卖亏了也未可知。 笨笨熊 发表于 2023-08-09 12:47
这个我也没懂哈哈。。。 我提着爱马仕也提不出那个格局 长得就是民工头气质，更加搭配lowes五加仑蓝色塑料桶。。。 iheartglass 发表于 2023-08-09 11:36
我到现在也没看明白，究竟是谁现在净资产5-10米，是楼主还是楼主说的那个早就发达的朋友。如果是楼主的话，楼主净资产5-10米，却住着每个月还在还月供2000的房子，开着一辆10几万迈的原价两三万的车，衣服鞋包用到破？ 好吧，讲真，现实里见过的不缺钱的人没有在这些生活消费享受上亏待自己的，同样，这么抠的人也就一个原因，就是没钱。 PositivelyNaked 发表于 2023-08-09 02:52
请教lz个技术问题，异地的话要怎么自己管理房子？ 穿紫衣服的小白 发表于 2023-08-09 12:36
楼主不需要给人打工了，就你这投资转着就足够你和你的孩子们衣食无忧了。 有一点不太明白：你的投资房贷款利率才4，通胀实在的数字不止10，为什么要把贷款付掉而丢掉杠杆呢？虽然明白你不用付利息了。看那些个几千个投资房的人说：refinance to death. 就是不把贷款付清。 看到你说球鞋和工作靴子，进阁楼爬地下室。。。。华人里有几个能做到你这样的自信任性！ 漂亮谁也喜欢，是漂亮给自己那才叫货真价实。别一身行头就是全部家当。 mabaole 发表于 2023-08-09 07:22
我看到楼主爬attic and crawl space，先握个爪😄 搞房子贵在自己都搞懂了，不容易出差错，楼主的务实，加上胆略，思考能力，注定楼主在同龄人中成为佼佼者。 有几个问题跟楼主讨论下，我没有答案，也是自己一直在思考的问题： 在注重现金流的情况下，如果加上利用好房屋升值和税务优惠带来的福利，买宇宙中心的房子真的不对吗？ 房子和股票，在追求现金流而不是盲目扩张的情况下，房子能用杠杆的效力减小很多甚至没有，那么到底哪个综合来说是更好的选择？ 还有一个问题是关于生活质量，我赞同楼主说的自己觉得开心就是够。但是，有时候我觉得，我们可以随着自己的经济能力的提高至少去探索和尝试一些以前没想过的东西，钱花掉才真正是你的😄 hanvin 发表于 2023-08-09 12:45
https://m.huaren.us/showtopic.html?topicid=2937808 分清财务安全-财务独立-财务自由 三阶段。 ZSLKS 发表于 2023-08-09 09:23
辩论赛上一开始肯定有个人来下定义，否则鸡同鸭讲。这个板上很多讨论前，咱们得定义一下名词。 比如lz说的财务自由，就是不工作也能维持自己原本的生活开销，既不因为有钱而过度消费，也不因为退休或者不工作而过分降低自己的生活标准。 很多人理解的财务自由就是可着劲儿的造、啥啥都只用最贵的。这个是财务任性吧！你就是上了福布斯也不一定能辣木任性吧！ 工作不过是拿你的生命换金钱，你要是还enjoy那恭喜你，你要是还为世界做点贡献，那更lucky。但我们普通人就是螺丝钉，用旧了用坏了会被代替。就是要牢牢把握住今天年富力强的时候，多为自己创造财富，为将来不能工作的时候准备。如果出门做头等舱对你很重要，尊重你；他不想为将来出门做头等舱多工作10年，你也尊重他，而不是嘲笑。luluzlemonadez 发表于 2023-08-09 13:02
出租房怎么都不算被动收入啊，除非交给管理公司 shuma08 发表于 2023-08-09 11:00
我现在就有一个异地的房子，我是自己管的，只有换房客的时候麻烦，需要自己跑过去或者找个realtor帮忙。 其他时候需要维护的事情，就直接给contractor发消息，修好了告诉我多少钱，我venmo或者zelle。 lucyliu8587 发表于 2023-08-09 13:02
四个房子的房东怎么会不是工作呢？这是一份full time job。楼主等于是现在做两份full time job, 每个月挣两万块的收入，是用房东这个第二份full time job来保证自己不用完全依靠第一份工作。 笨笨熊 发表于 2023-08-09 13:09
如果对物质要求不高，其实一份还不错的薪水做到退休，把各种账户啥的弄一弄，也可以财富自由，生活还轻松很多 😂 但有些人倒腾房子可能也不只是为了钱，那是另一回事。 笨笨熊 发表于 2023-08-09 13:12
赞楼主分享，喜欢自己的生活，满意自己的状态是最重要的。 感觉中国人还是很喜欢投资房子，国内国外都是，对我来说还是定投大盘要省心一些。 ToTheEast 发表于 2023-08-09 13:18
我朋友说加州房子已经很贵，不要再搞投资房，不然资产过于集中。大家看呢？ RedCrayon 发表于 2023-08-09 13:25
一个full time manager至少能管50个独立屋或者100个公寓 4个房真不算什么 不过感觉楼主不止4个 ysyyrps 发表于 2023-08-09 13:18
自己瞎说你随便看看哈，因为我也想过类似的问题，也没有答案 LOL 在注重现金流的情况下，如果加上利用好房屋升值和税务优惠带来的福利，买宇宙中心的房子真的不对吗？ 我自己是一个mix，什么都是mix。比如大的asset class层面，小到real estate里面到底是townhouse还是single family，宇宙中心还是大农村。mix的好处就是此消彼长。我认识一个专做学生公寓，所有房子都是3-4bedroom single family home。一年就是新生入住老生搬出的时候特别忙一个月，其他时间对着天空发呆，但是covid期间着实着急了一把，学生返校不返校，完全不知道。没有绝对的不对，适合自己对风险，对operating model的好恶，就是最好的。 房子和股票，在追求现金流而不是盲目扩张的情况下，房子能用杠杆的效力减小很多甚至没有，那么到底哪个综合来说是更好的选择？ 我也没有答案，根据个人情况吧。比如我20岁和50岁时候做的决定肯定不一样，因为life expectancy这些实在的原因。 还有一个问题是关于生活质量，我赞同楼主说的自己觉得开心就是够。但是，有时候我觉得，我们可以随着自己的经济能力的提高至少去探索和尝试一些以前没想过的东西，钱花掉才真正是你的 完全同意，我就是喜欢吃，旅游，也发展一些爱好。房子吧，也是爱好。。。其他有什么特别值得的爱好，我很希望华人给我点好主意！ iheartglass 发表于 2023-08-09 13:04
握手我也是很怕麻烦而且动手能力不强可是定投大盘怎么保证现金流呢，大盘的股息不高而且每隔大几年就有深度调整，感觉没办法依赖现金流。所以最近也在思考是不是要加上投资房这一项，梦想是在哪个旅游圣地搞个airbnb不过大概率也是想想而已 穿紫衣服的小白 发表于 2023-08-09 13:23
3.现金流 现金流这件事来自于穷爸爸富爸爸那本书。高中还是大学时候看了一遍，没看懂。二十几岁快三十的时候又看一遍，还是没懂。现在回头看，后悔没有早开始按照现金流来管理自己的投资。直到某天股票跌了，一天跌了好几万，这一下子把我惊醒了。一方面一天之内亏好几万心情真的很失落，另一方面让我也突然认识到也许我的“本钱“已经够了，因为小小的股市浮动一下子可以跌没好多人一年的家用。 回头总结才发现，最快实现退休的方式实际上就是用最快的方式积累出本钱，并用这个本钱生成稳定的低风险的现金流。年轻时候啥也没有，只能靠充实自己，用身体和头脑赚来本钱，用节衣缩食省出本钱。后面有了一定积累就可以用钱生钱。W2们最简单的方法无非也就是这几种：债券分红，出租房收房租，股票发股息。还有其他靠谱的选择也请赐教。 那些年利息基本为0，债券就不用看了。剩下二选一，对我来说出租房比股票更加有吸引力，求一个稳当，于是开始着手建出租房portfolio。另外那些年因为一些乱七八糟的生活原因（比如房东离婚要卖房优先考虑（坑）我，家里养了pitbull没法租房，换工作搬家，等等），当时我手上已经有了两个出租房和一个自住房，本身有稳定的现金流（一个月几百块那种菜场量级），快十年一直没有卖，于是出租房对于我来说上手容易，这也是为什么在建立现金流的时候优先考虑了扩张出租房这一块的原因。 有人赌房价跌。我一直的宗旨只要可以生成现金流，一概闭眼买，房价涨跌其实都是无所谓的。倒是房产税和保险外加各种其他费用（HOA修缮等）才需要小心，因为这些影响现金流。除此之外涨了算额外收获，跌了心里也不会慌张。另外如果目标是现金流，那么一切就按照这个宗旨来，用最少的资本最快的攒出低风险的现金流，很多问题就很好决策了，比如： 在宇宙中心买房还是中西部小镇买房？当然是后者，中西小镇closing三万买十万的房租一千块，宇宙中心closing三十万买一百万的房，能租一万吗？答案太明显了。 买高大上还是老破小？很可能也是后者，但是要算一算，比如新房可能修缮费用不多，不过新房也可能有溢价，直接抹掉了现金流。另外高大上一个月好几千的租金，受众小，风险高。老破小一个月一千的租金，租给夫妻俩，随便去端端盘子也赚出来了。 贷款要不要付清这个问题我也想单独拿出来说一说。这件事我真真正正的纠结过很久很久。因为心里一直觉得现金留着还可以逢低捡漏，还可以赢得更好的投资机会，Cash is King，尤其前几年特别不稳定的时候。现在回头想想，傻啊！贷款利率都是4%左右的，loan balance一共一米多，当时手里现金和现金等价物也差不多这个价位，拿了很久也没有捡任何漏。如果付清了，每月少交五千块的利息啊！都是妥妥的现金流。 另外这又是一个人生的取舍。到底要不要继续扩张，还是harvest what I have earned。真的可以选择简单低成本的生活吗？真的能做到看见别人家孩子读私校，不觉得愧对自家孩子吗？之类的问题偶尔还是会跳出来。 列表追踪看手头当时持有的出租房总买价2.5米，loan balance1.6米，月现金流八千多（租金减去mortgage, interest, tax, insurance, etc.）。后来把一部分房子的loan付清，月现金流增加到一万一千多，我好像就一下子可以实现退休了。没有全付清是因为还是忍不住梦想捡漏，人性里的一些执念很难抗拒LOL iheartglass 发表于 2023-08-08 22:05
你要是看收租这一点，就看哪里租售比好 纽约租售比很差，估计加州也不行，看看外地吧 purplebasil 发表于 2023-08-09 13:31
同意 就算爱坐头等舱的人，在出门就坐私人飞机的人眼里，还不是被鄙视 所以丰俭由人，自己喜欢的就是最好的，非要搞个鄙视链迟早把自己也给绕进去 ysyyrps 发表于 2023-08-09 13:14
确实是。跟某个老美很熟，这位大哥从小家贫，普通工程师，普通州大，W2肯定没有楼主强。就是抓住了过去十几年买房产，目前47岁，资产600万$, 单身。 用钱确实比较省，全都本地房产, 全部自己管。
so mean，好奇你现实生活中也是这么说话的吗？
我觉得你在做正确的事。
财务上不能太依赖于工资，财务独立后没有压力。
这样的状态最好了，幸福指数高
Lz我就是想知道为什么可以不交税？
楼主好人👍👍👍。 敲碗坐等你passive income 这块！！！！
那你就别做，还有别的投资方式
这大话说得，中西部怎么就没有生活质量了？
她并不节俭啊，住在3000多尺3车库的大房子里，吃喝随意，旅游什么的也没比别人少，为什么会说她的life style有问题？难道必须有爱马仕武装才算是有生活质量？
这个我也没懂哈哈。。。 我提着爱马仕也提不出那个格局 长得就是民工头气质，更加搭配lowes五加仑蓝色塑料桶。。。
非常真实。
口气比力气大
谢谢楼主分享，有空讲讲投资房的心得吧，我觉得别说flip， rehab了，就是正常房客换新，paint， 地毯，还有打扫卫生都够我喝一壶的... 所以我把自己2011/12年捡的两个foreclosure都便宜卖给agent了，就图个省心。每次看别人投资房如鱼得水，都觉得自己实在不够能干
华人上的论调，虽然我钱没你多，但我花钱比你多，鄙视你。👎👎👎👎
哈哈哈
前面说到财富的积累是个long game，开始慢后来快。我和很多打工人一样，靠的就是W2和投资，投资这块我各种常见渠道都尝试过。股票比特币，长期看买卖盈亏基本上都是抵消的，除了自己定投十几年完全没有卖出交易过的那一部分LOL
目前的本钱基本来自三大块：W2收入，长期股票，出租房（也是长持）。
年轻的时候all in过，不是赌性，单纯生活所迫。那时候W2低存款少，随便一个大动作（比如买个房），就all in（存款掏空）了。现在收入高存款有积累，换个空调上万眼睛也不眨。
回头总结我觉得投资是要根据自己的最终目的和喜好给自己定纪律，违反纪律通常就会犯错，这一点股票和出租房甚至个人生活上都是一样的。举个例子，我这个人胆子小，买房只有正现金流的时候才闭眼买。最近有加了cash on cash return等，过了一定的最低限才买，否则不如买债券了。这些其实都是纪律。 越早制定纪律，投资越有针对性。当然制定纪律本身是一个了解自己的过程，本来就需要时间。如果不是误打误撞，我也不会发现自己喜欢捣鼓房子，跪在地上掏sewer也不嫌脏。 有了纪律，也不会担心FOMO不会慌张。即使真的错过了好机会，可以利用这个机会继续了解自己，完善自己的决策框架。
目前的现金流来自四大块：租金，利息，股息和小店。
开源和多元化：租金是大头。两年前发现residential租金可以满足生活需要，胆子就大了。想扩张到commercial看看，跟朋友（前面提到的那个一辈子交情的朋友）投资了一个小小strip mall，fixed rate lock in到2029，不用担心市场利率波动（again，来自于本人的胆小）。每个月入账不多，去趟costco够了。最近一年在华人跟风买了treasury也投了money market，也就是赚个菜场钱的水平。股息我做的不好，因为无法保持本金的稳定，不过因为在整体本金中占比也不是太多，就那样继续放着逢低买入吧。目前股息也是可以忽略不记，菜场钱水平。
我还投资了一个小店，每月也有赚。合伙人是连锁店主，带着我玩，我投资了他多个location中最新一个的三分之一。我对餐饮也有兴趣，蹲在餐馆里看operations可以看一天。敢于进入餐饮也是因为我们这小破地方，民风淳朴，租金也实在太便宜了。同样的店，在宇宙中心，估计经营不下去。
上面所有的这些，每个cashflow stream都是菜场钱水平，但是积少成多吧。而且除了立项研究之外，我都没有太花时间。strip mall听朋友的。treasury/money market纯华人跟风。股息portfolio交给了银行的financial advisor，告诉他我要投多少，挣多少，你看着弄。小店全新行业，我也有兴趣，就正经audit了人家的financial statements，去店里试吃好多次，还偷偷坐在远处数了客流什么的。
租金这里头也有开源的机会，每年可以适当涨一点租金。提供一些value add服务，比如本地convention出租不提供冰箱和laundry，我提供就可以多charge一点租金。比如割草服务，租约里yard maintenance一般都是房客responsibility，我提供房东maintain的option，以后可以outsource给儿子。
节流：房屋maintenance的费用是一块。靠规模效应砍价，和本地的trades people还有保险公司从大客户的身份和角度搞好关系，等机会囤货（比如air filter这类的每个房子都用的到的）。
税也是一大块，可以讲三天三夜。side hustle有很多加速折旧的机会take loss的机会去做抵扣，可以在税上有些优惠。W2收入一年有一百多天都是给联邦政府干活。十年有三年在给政府干活。这个差别是巨大的。前面有人拍我怎么开个两三万的车。其实很多购买行为关键是看能不能给自己带来joy。比如我一直想说等孩子半大了提前买个business car，孩子拿到驾照的时候车也折旧没了，账面为零，PIA一下钥匙甩给孩子，自己再换新的，不香嘛？光是车本身。。。平时装工具装垃圾。。。要那么高级的车干啥。
时间和金钱的平衡：我没有雇管理公司，都是自己管。本地异地都包括。很多人不愿意当房东是觉得怕麻烦。我过去也觉得很麻烦。我很怕得罪房客，我这人对自己要求比较高，也想给房客提供最优质的服务。但是房客见的多了，样本量一大，就会发现世界上还是好人多，但是烂房客也是哪里都有，怎么都不会满足。对好房客我加倍的好，对烂房客，我现在thick skin也养出来了。很多提无理要求的房客，我就直接说我做房东的最大reward就是让房客开心，你既然这么不开心，要不然再住一个月咱们按合约解约怎么样？power dynamics一下子就变了。烂房客能搬家，对我来说虽然损失一个月租金，但是dodge a bullet长期看绝对是好事。
就是，谢谢lz满满干货分享，和lz一些理念一样。
学习了！听了朋友房套房的经验，老后悔自己把出租房贷款付清，但默默的又觉得自己没错。你这么一用文字写出来我觉得就是我想的！
请问，你把自住房卖了再买新的2%的贷款对吗？太明智了。你真是会抓住好时机，我疫情期间没下手，错过了！
他也有个很大的挑战，就是除了捐赠以外，怎么在死前有节奏的把钱花光，有效的享受人生。
当然他愿意节俭到最后一天把资产都留给其他人也是他的自由
感谢政府和联储大放水大撒币。人生发财靠康波。我觉得自己太幸运了，刚好赶上这一波，房子乱涨，工资乱涨。其实我是哪根葱呢。
感谢爹妈，在那个年代可以读大学，都是人中龙凤，现在有退休金，从来不需要我赞助（当然要赞助我也没问题），有时候看到华人的狗血，太感谢自己的爸妈了。我的谨慎胆小，纪律性，play the long game，做决定时候想透问题的大方面又没有深挖到完全criple自己的程度，仅有少量物质欲望，这些很多都来自爹妈。
感谢家人。没有孩子和孩子爸的提醒，我看不清什么对自己比较重要，不会有勇气放弃扩张的机会，其实很多东西回头看看不见得是机会，只不过是更多headache。没有孩子爸，我也没有意识到自己的力量。有时候觉得自己就是个普通打工大妈捣鼓出租房，遇到问题也很挫败。孩子爸说你怀着孕还爬上房顶，绝不是普通人。简单一句话我顿时满血复活。孩子爸也从来不拉跨，我们财政分开，joint expense一人一半，剩下的钱自己投资自己花自己玩，这一点很多家庭也许接受不了，我们却一拍即合。前不久有个华人男ID说自己和媳妇金钱观不同，我太同意了。和配偶金钱观不合，unhealthy relationship，是最大的wealth destroyer。
也感谢周围的各种合伙人，trades people。纯办公室工作没有这种体会，敲敲键盘，钱来了。但是我不是那种喜欢和人拉关系的人，越来越不愿意为了W2去取悦别人了。而工作做到最后，就是要靠soft skills，influence。我觉得累得慌，还不如让我去掏sewer。side hustle经常打交道的人的常态就是大热天在阁楼里汗流浃背，戴着护膝跪在地上铺地板，之类的。现在脑子里经常闪过这些认真勤劳的人的工作画面，这才是经济的backbone，自己也更加grounded，不想再一味的去盲目追大包裹了。（这里也说一下，有人就是corporate ladder material，也挺好的！我纯羡慕，真的做不来。）
别人告诉你也还是不懂，自己买个投资房，再在美国人的房产投资论坛天天看一下，和专门做房产的会计谈，你能慢慢懂。
那是破区的破condo, 有LZ这个投资的华人都在好区。
还真不是LOL 我是一个mix。。。破的那是真破啊！
有几个问题跟楼主讨论下，我没有答案，也是自己一直在思考的问题：
在注重现金流的情况下，如果加上利用好房屋升值和税务优惠带来的福利，买宇宙中心的房子真的不对吗？
房子和股票，在追求现金流而不是盲目扩张的情况下，房子能用杠杆的效力减小很多甚至没有，那么到底哪个综合来说是更好的选择？
还有一个问题是关于生活质量，我赞同楼主说的自己觉得开心就是够。但是，有时候我觉得，我们可以随着自己的经济能力的提高至少去探索和尝试一些以前没想过的东西，钱花掉才真正是你的😄
>>但是我不是那种喜欢和人拉关系的人
我在三个州有房子，前面说了，换工作搬家什么的。 宇宙中心这类地方，涨的很好，但是boom完也会有bust。大农村的房子，没有涨太快却也一直稳稳的。 卖不卖我觉得是个人根据具体情况的选择吧。 低买高卖time the market，我是从来不赞成的。 但是你说如果想旧房portfolio卖了换新房，降低maintenance需要，完全可以理解。
记得LZ也撸卡吧？其实这么弄下来，出门机票酒店都不需要实打实的出钱，这一部分算进去，LZ除了不买奢侈品，其他生活过得很不错的。
赞楼主自信满满有气场！
睿大妈的故事还没有骂醒你吗？哈哈哈哈
zan zan zan -- cannot type Chinese now. mark mark mak
我现在就有一个异地的房子，我是自己管的，只有换房客的时候麻烦，需要自己跑过去或者找个realtor帮忙。 其他时候需要维护的事情，就直接给contractor发消息，修好了告诉我多少钱，我venmo或者zelle。
这个真的看个人。我们有几个投资房，但是我和我LG的想法也不一样。他选择现金买房，我选择贷款而且尽量不还（低利率），利息可以抵税，手里有钱可以买股票，长期回报比利率高。
自己瞎说你随便看看哈，因为我也想过类似的问题，也没有答案 LOL
在注重现金流的情况下，如果加上利用好房屋升值和税务优惠带来的福利，买宇宙中心的房子真的不对吗？ 我自己是一个mix，什么都是mix。比如大的asset class层面，小到real estate里面到底是townhouse还是single family，宇宙中心还是大农村。mix的好处就是此消彼长。我认识一个专做学生公寓，所有房子都是3-4bedroom single family home。一年就是新生入住老生搬出的时候特别忙一个月，其他时间对着天空发呆，但是covid期间着实着急了一把，学生返校不返校，完全不知道。没有绝对的不对，适合自己对风险，对operating model的好恶，就是最好的。
房子和股票，在追求现金流而不是盲目扩张的情况下，房子能用杠杆的效力减小很多甚至没有，那么到底哪个综合来说是更好的选择？ 我也没有答案，根据个人情况吧。比如我20岁和50岁时候做的决定肯定不一样，因为life expectancy这些实在的原因。
还有一个问题是关于生活质量，我赞同楼主说的自己觉得开心就是够。但是，有时候我觉得，我们可以随着自己的经济能力的提高至少去探索和尝试一些以前没想过的东西，钱花掉才真正是你的 完全同意，我就是喜欢吃，旅游，也发展一些爱好。房子吧，也是爱好。。。其他有什么特别值得的爱好，我很希望华人给我点好主意！
人家楼主现在过的就是梦想中的生活啊！ 不要逼别人跟你做一样的梦
四个房子的房东怎么会不是工作呢？这是一份full time job。楼主等于是现在做两份full time job, 每个月挣两万块的收入，是用房东这个第二份full time job来保证自己不用完全依靠第一份工作。
你交给管理公司，也是要和管理公司打交道的。 没有什么是绝对躺赚，出租房很多管理的问题，可以streamline overtime。 而且没有人比你更了解你的房子。
多谢回复
同意 就算爱坐头等舱的人，在出门就坐私人飞机的人眼里，还不是被鄙视 所以丰俭由人，自己喜欢的就是最好的，非要搞个鄙视链迟早把自己也给绕进去
一个full time manager至少能管50个独立屋或者100个公寓 4个房真不算什么 不过感觉楼主不止4个
lz说了她享受这些工作，甘之如饴，什么时候不想干了完全可以找人管理，大不了少赚百分之十，可是w2工作找谁帮着干呢？ 不管赚多赚少，只要是打工就是搬一天砖赚一天的钱，性质不变。
是的，周围有些朋友对房子投资这种事真的是有passion. 文学城有个投资理财板块，上面也是一水的投资房子的帖子。
握手我也是很怕麻烦而且动手能力不强可是定投大盘怎么保证现金流呢，大盘的股息不高而且每隔大几年就有深度调整，感觉没办法依赖现金流。所以最近也在思考是不是要加上投资房这一项，梦想是在哪个旅游圣地搞个airbnb不过大概率也是想想而已
LZ其实主要看现金流，不看房产价值波动
我也受不了管理房子的琐事，房子交给管理公司打理，找房客和修理都是管理公司弄，虽然交点钱，还是值得的
你要是看收租这一点，就看哪里租售比好 纽约租售比很差，估计加州也不行，看看外地吧
manager手下有人帮忙吧？而且manager不用带资进组啊，当房东不还要自己每套房子出20%的现金才能上岗吗？每年还有税钱，管理费，维护费，房贷，而且找到合适的房子也是要花很多的时间和精力，这份工作还没有任何福利，也没做到不需要福利的规模，还是要维持住本来的工作才能满足基本的安全感。房子总体来说扛通胀，但也有风险。楼主是年轻的时候就买了，自己亲力亲为，当年每个月几百块钱的回报也一直长期持有，等到了这三年的暴涨。和楼主同龄人的现在入场当房东，是不是能重复楼主的成功，也不好说。
那个人的数学不行，还咄咄逼人，怎么可能就4个。关键是LZ分享的东西聪明人可以复制或学习。
谢谢楼主的回复！其实有时候这些思考也挺有意思的。
有朋友搞airbnb，自己管理，太累了。让别人管理的话，就不知道还能赚多少。 不搞房子的话，随着年龄增长逐步减少股市资金比例，市场不好的时候也能度过吧。还有什么其他可以diversify又不太费劲的idea，也很想听听。
和lz投资理念相似 投资房产的理念略有不同～ 投资房产我比较balance 升值的有 宇宙中一些 靠升值；外州一些 靠现金流。今年大约买了8套+。其实也不确定长远来看对不对。
赞lz大方分享～来学习一下～
我们租金不行。看看Vegas吧，如果有crash
坐头等舱是为了自己舒适，而不是为了鄙视别人，更不是为了有一天能坐私人飞机，不存在鄙视链的问题。
对我来说，只有远程的飞机才需要商务舱，从没想过头等舱或者更好的服务。在理想的旅游目的地商务舱价格不能舒适负担的情况下，我宁愿选择其他目的地。廉价航空的商务舱我也选择，对我来说能躺平就行，下飞机不太累，不头疼，很重要，飞机上吃什么不重要。