能做PA的贷款。 不好意思， 偶尔会出现客户发不出信息来的情况， 技术正在查找原因。 您可以email 以下信息给我：[email protected] 1) Purchase, No Cash-out Refinance, or Cash-out Refinance: 2) Purchase Price (Estimated Property Value if Refinance): 3) Loan Amount: 4) Property Zip: 5) Owner Occupied, Second Home, or Investment Property: 6) 30 Year Fixed, 15 Year Fixed, 5 Year ARM or Other (Please specify if Other): 7) Single Family Residence, Town House(PUD), Condo, or Other (Please specify if Other): 8) Citizen, Green Card, H1B Visa, or Other (Please specify if Other): 9) Credit Score: (Please put 740 if you have never been late but are not sure about your credit, rate quote may change if your actual credit score is lower) 10) Escrow Waiver Requested? ( Yes or No. Rate might be slightly higher if you request escrow to be waived)
LUKE 真是很专业的热心人。 想请教一个问题，我们想把现在的房子卖掉，在同一地区买一个大一些的。我们必须把现在的房子卖了才能付更多的首付和申请到贷款。现在的老房子还每月还着贷款。 我们的代理说可以卖老房子买新房子在同一天closing, 想问问从新房子贷款的角度这样做可行么？批贷款考察时看closing当天上一房子卖掉的款项进帐，并且老房子的贷款也没了，这样就可以放款，两个房子同一天closing可行么？多谢多谢
这个$309,667.78是如果您用30年固定利率的Monthly Mortgage Payment来付的话7年后的balance，就是每个月多了（30 Year Fixed的monthly payment - 7 Year ARM monthly payment）的extra payment。因为本身7 Year ARM 因为利率低， 每个月的mortgage payment肯定也比30年的低， 只有假设这7年中也用30年固定的每个月的mortgage payment 来付才好比较。
这个$309,667.78是如果您用30年固定利率的Monthly Mortgage Payment来付的话7年后的balance，就是每个月多了（30 Year Fixed的monthly payment - 7 Year ARM monthly payment）的extra payment。因为本身7 Year ARM 因为利率低， 每个月的mortgage payment肯定也比30年的低， 只有假设这7年中也用30年固定的每个月的mortgage payment 来付才好比较。
还有个问题，银行算details of transaction 时要加上prepaid amount, 我写信问他prepaid amount是什么，他这样给我回的信， The prepaid amount is an estimate of what we will be holding in your escrow account for property taxes and insurance. If you do not wish to escrow for the Homeowners Insurance I can remove that. 我是不是应该让他remove that?
还有个问题，银行算details of transaction 时要加上prepaid amount, 我写信问他prepaid amount是什么，他这样给我回的信， The prepaid amount is an estimate of what we will be holding in your escrow account for property taxes and insurance. If you do not wish to escrow for the Homeowners Insurance I can remove that. 我是不是应该让他remove that? sheenhl 发表于 1/8/2015 5:33:19 PM
GA and TN 请联系： Forrest Fan NMLS:1393942
Email: [email protected]
Office: 703-278-4600
Cell: 615-939-1969 Rate Quote: www.ivymtg.com/forrest/quote
NJ 的贷款请联系：Ying Liu NMLS:1313576 Email: [email protected] Office: 410-884-2818 Cell: 732-887-1815
Rate Quote: www.ivymtg.com/ying/quote TX 的贷款请联系：Andy Zhou NMLS:974907 Email: [email protected] Office: 832-619-1119 Cell: 832-262-3321 Rate Quote: www.ivymtg.com/andy/quote
WA and OR 请联系：Boyang Li NMLS:1220162 Email: [email protected] Office: 425-454-0500 Cell: 425-577-4250 Rate Quote: www.ivymtg.com/boyang/quote
VA and FL 请联系：Jin Peng NMLS:887332 Email: [email protected] Office: 703-278-4600 Cell: 703-344-1797 Rate Quote: www.ivymtg.com/jin/quote
Ivy Mortgage, Inc. NMLS ID: 324220
www.huaren.us:
http://forums.huaren.us/showtopic.aspx?topicid=1930464
http://forums.huaren.us/showtopic.aspx?topicid=1840301&page=1
http://forums.huaren.us/showtopic.aspx?topicid=1569909
http://forums.huaren.us/showtopic.aspx?topicid=1758072&page=1
http://forums.huaren.us/showtopic.aspx?topicid=1717870&page=1
http://forums.huaren.us/showtopic.aspx?topicid=1717659&page=1
http://forums.huaren.us/showtopic.aspx?topicid=1690526&page=1
http://forums.huaren.us/showtopic.aspx?topicid=1849100&page=1
http://forums.huaren.us/showtopic.aspx?topicid=1850587&page=1
http://forums.huaren.us/showtopic.aspx?topicid=2039556
http://forums.huaren.us/showtopic.aspx?topicid=2053788&forumpage=1
www.mitbbs.com:
http://www.mitbbs.com/article_t/Texas/31916517.html
http://www.mitbbs.com/article_t/Texas/32004871.html
http://www.mitbbs.com/article_t/NewJersey/31992347.html
Luke Yun
Toll Free: 888-240-1110 x 9
Cell: 443-386-9508
Email: [email protected]
Adjustable Rate Mortgage(ARM)是指利率周期性调整的一种贷款，一般来说ARM的还款总年限还是30年。ARM的利率是由下面五个因素决定的:
1. 固定利率期: 在这个时期利率是固定的， 譬如我们常说的5年的ARM， 就是指利率在贷款的前5年是固定的。
2. 利率调整期: 譬如说我们说的5/1 ARM， 这个1指的是在利率5年后进行第一次调整，而以后每一年还会调整一次。
3. 利率限制: 当前5年ARM的利率限制一般是5/2/5或者2/2/6。 如果利率限制是2/2/6， 那么第一次利率调整后的利率最高不能超过初始利率＋2%， 这个2%指的是2/2/6中的第一个2。 2/2/6中的第二个2表示以后的每次调整利率不能比之前高2%以上， 最后一个6代表不管怎么调整， 利率永远不能比初始利率高6%以上。
4. Margin: 这是贷款银行决定的一个百分比数字， 贷款银行和 ARM Program 选定后Margin就不会再改变。当前大多数贷款银行ARM Program设定的Margin都是2.25%。
5. Index: 当前最常用的Indent是 1 Year LIBOR(London Interbank Offered Rate)，Index每天都可能会变化。这个链接是 1 Year Libor的历史。http://www.fedprimerate.com/libor/libor_rates_history.htm
ARM固定利率期之后的具体利率是怎样调整的? 简单来说是这样的:
利率 = Margin + Index 但是又要考虑利率调整期和利率限制。
让我们举个例子来更好的理解ARM: 假设一个5/1 ARM， 初始利率是2.5%, Margin是2.25%, 利率限制是2/2/6。
1. 前5年的利率是固定的 = 2.5%。
2. 假设利率5年到期第一次调整时 Index 和2013年6月一样是0.6839%，那利率到期后一年内的实际利率是2.25% + 0.6839% = 2.9339%。
3. 假设利率5年到期第一次调整时Index 和2008年10月一样是3.7893%， 那利率到期后一年内的实际利率是2.25% + 3.7893% = 6.0393%吗? 答案是不对， 因为到期第一次调整的利率限制是2%, 所以实际利率应该是2.5% + 2% = 4.5%。
4. 假设利率在5年后调整里一次后，又过了一年，需要做第二次调整的时候Index和2007年5月一样是5.3885%， 那调整后的利率应该是2.25% + 5.3885% = 7.6385%吗? 不对， 因为第二次调整最高利率是2.5% + 2% + 2% = 6.5%
5. 不管怎么调整， 这个贷款在30年内最高的利率是2.5% + 6％ = 8.5%。
1. 假设利率5年到期第一次调整时 Index 和2013年6月一样是0.6839%，那利率到期一年内的实际利率是2.25%＋0.6839%＝2.9339%。 应该是：固定利率期利率是2.5% +0.6839% = 3.1839 ？
另外有个问题：
如果5/1ARM，2/2/6 ：利率在5年后调整一次后，又过了一年，需要做第二次调整的时候Index和2013年6月一样是0.6839%， 那调整后的利率应该是2.5%＋2（第一年的调整）+ 0.6839%（第二年的调整）＝5.1339%吗？ 每次调整都是依据 Margin +Index。 Is it right?
关于您的第二个问题：
每次调整后利率等于Margin +Index 如果(Margin +Index)< (Initial Rate+Cap)
每次调整后利率等于Initial Rate+Cap如果(Margin +Index)>(Initial Rate+Cap)
这个Cap要考虑每年的Cap 和总的Cap。
谢谢！谢谢！！
1）如果国内寄来的钱， 是不是过3个月就不用出gift letter了？
2）还有贷款是什么时候查银行statement？递offer的时候吗？
3）查几个月的statement？
4） 再者，银行的钱是不是证明够首付就够了？closing cost 不需要也证明有存款吧？
5）用401k 付首付的话，算债务吗？
谢谢答复。
1） 是的， 只要不在提供给贷款银行的bank statement上出现就不需要Gift Letter。
2） 是开始贷款申请的时候查银行statement。 如果在开始申请贷款的时候钱到账还不到时间， 我们通常的操作是先提供一个没有大额转帐的干净的bank statement 来做贷款审核，后期等大额存款到期后再补钱多已经没有大额存款的bank statement或者transaction history。
3） $417,000以上的贷款需要2个月的bank statement， 贷款$417,000以下的贷款Fannie Mae 需要两个月的bank statement， Freddie Mac 目前还只需要一个月的bank statement。如果贷款额$417,000以下而且只能提供一个月的bank statement， 需要谨慎选择贷款银行， 而且必须贷款最终卖给Freddie Mac 而不是Fannie Mae。
4） 银行的钱要证明首付＋closing costs＋escrow reserve needed， etc. 当然Realtor／Seller／Lender Credit 等可以来cover closing costs， escrow reserves， etc.
5) 401k 贷款monthly payment 不算债务。
By the way， 您的问题很专业。再提醒您一个问题， Earnest Money Deposit 支票的那期bank statement是要提供给贷款审核的， 所以不能从后期要进大额存款的帐户出。
非常感谢！
1. 正常工资收入： 就是我们说的W2收入， 一般需要最近一个月的工资单以及去年的W2。
2. Self-employed 收入： 一般需要两年的Federal Tax Return （1040）， 也有的investor 只需要一年的Federal Tax Return（1040）。
您可以把您的工作以及收入的具体情况email 给我， [email protected], 我会根据您的情况帮您出主意。
您说的国内汇款， 我们大多数客户都是直接去银行电汇（Wire）到美国客户银行。
要买第二个房自己住，现在的房子要出租。那么现在这个房子的mortgage 银行算debt吗？
★ 发自Android 华人阅览器 7.2
1. 如果客户的收入可以同时负担两套房子， 那我们就不考虑出租的事情， 就是把两个Mortgage 都算Debt， 因为这样贷款审核最简单。
2. 如果客户的收入不能同时负担两套房子， 就需要做Conversion。 需要满足以下几个条件， 就可以用现在房子的租金的75%来抵消现在房子的Mortgage Debt。
需要满足的条件：
1）房子要有30%或者以上的Net Equity。
2） 要有Lease Agreement 并且收到 Security Deposit。
这种情况还是建议/欢迎找我给您具体分析一下。
谢谢！我们在MD买房，这周15年fixed大概能做到什么样子啊？
贷款额20万以上2.99% 没问题。 您可以到ivymtg.com/luke 点击“Customized Rate Quote From Luke” 填写稍微具体点的信息， 我会email 您详细的quote。 谢谢！
请问银行算DTI的时候，小孩子private school 学费算debt吗？我们小孩子现在上private school,但是等买了现在的房子就会上public school. 这种情况，银行还会把现在的学费算在debt吗？
还有，你们能给Ohio的人提供贷款吗？
谢谢
★ 发自Android 华人阅览器 7.3
小孩Private School 的学费不算Debt。 您可以参考这篇文章：
www.ivymtg.com/luke/FAQ-4-ch
利率Quote请访问 http://www.ivymtg.com/luke
点击右侧红色的Customized Rate Quote from Luke
除了Email以外不需要任何Personal 信息, 请您核实Email, 以免造成没填写Email或者Email不对无法回复。多谢！
1) Purchase, No Cash-out Refinance, or Cash-out Refinance:
2) Purchase Price (Estimated Property Value if Refinance):
3) Loan Amount:
4) Property Zip:
5) Owner Occupied, Second Home, or Investment Property:
6) 30 Year Fixed, 15 Year Fixed, 5 Year ARM or Other (Please specify if Other):
7) Single Family Residence, Town House(PUD), Condo, or Other (Please specify if Other):
8) Citizen, Green Card, H1B Visa, or Other (Please specify if Other):
9) Credit Score: (Please put 740 if you have never been late but are not sure about your credit, rate quote may change if your actual credit score is lower)
10) Escrow Waiver Requested? ( Yes or No. Rate might be slightly higher if you request escrow to be waived)
已发邮件，请查收！
Alisa： 恭喜乔迁新居！谢谢搬家的百忙之中还来推荐和鼓励！
两种操作方式：
1） 当作Gift： 需要国内的汇款单的复印件以及Gift Letter， 什么时候汇款都行， 哪怕Close前两天都可以， 一般我们建议close 前1个周汇到给贷款审核一些时间保证贷款按时过户。 当然有些贷款不能用Gift money， 那就需要用2）的操作方式。
2） 不想给贷款审核看到： 卖给Fannie Mae的贷款需要两个月的bank statement， 买个Freddie Mac 的贷款只需要一个月的bank statement。卖给其他investor的贷款譬如Jumbo等一般需要2个月的bank statement。
希望对您有帮助！
www.ivymtg.com/luke
点击右侧的红色的“Customized Rate Quote from Luke”， 输入相应信息， 我会尽快给您回复准确的利率Quote， 除了email以外不需要任何私人信息， 请double 确认填写的email是对的， 以免我的回复您收不到， 谢谢！您也可以随时打电话或者发email联系我， 我的手机是 443-386-9508， email 是[email protected]。
多谢！ 有问题随时问。
您好！ 不好意思昨天没有注意到您的问题。您说的是Bi-weekly payment吗？ Bi-weekly payment其实一般情况下并不省钱， 如果您每两个周付monthly mortgage的一般金额， 一年会付13个mortgage instead of 12个mortgage， 这就是为什么看起来能早付清的主要原因， 和您自己每个月多付1/12的mortgage payment principal 没有区别。 因为Fannie Mae和Freddie Mac的payment还都是按照每月结算的， 而不是2个星期结算一次。 下面这篇文章供您参考：
很多贷款的朋友会经常收到银行的来信, 建议把每个月付款改为每两个星期付款(付款额为原来月供款的一半，每两个星期交一次), 说这样能缩短贷款的时间和省很多利息。那么，事实真的如此吗？我们来做一个比较分析：
一般而言，房屋贷款的还款频率（或周期）是“月供款”，其次是“两周供款”。每月供款， 一年付12次; 每两周供款，一年付26次。而大多数银行实际上并不提供真正意义上的每两周还款,他们常用的做法是由一间与贷款银行没有关系的公司,每两个星期从客户的银行帐户上扣掉一半的月供款,扣起两次之后便代客户将供款送入银行,那么贷款人实际上在一年内付了十三次月供款(52/2/2=13), 相当于每年多付了一个月的本金. 如果是真正意义上的每两周还款(即每两个星期将一半的月供款直接送入银行),在还款频率改动之后,贷款的compounding period就会发生变化，也就是本金付得早了,这样每下次要付的利息就相对会少一些.那么做这样的改动到底能省多少钱呢? 下面我们来举例比较一下:
贷款额:$300,000; 利率: 3.375%; 贷款期限: 30年固定 。基于上述的贷款方案，我们分别通过计算三种还款方式的还款总额和还款时间，计算出各自的利息支出，并进行比较。
方式一，按月供款：
每月还款额Monthly Payment=$1,326.28，
还款总额为Total Payment=$477,463.91，
其中利息支出总额为Total Interest: 477,463.91-300,000=$177,463.91；
方式二，按月供款,但每月多付1/12的月供款(即每月多付$110.52的本金):
每月还款额Monthly Payment=$1,436.80，
还款总额为Total Payment=$452,595.80，
其中利息支出总额为Total Interest: 452,595.80-300,000=$152,595.80；
还款时间从30年缩短为26年零4个月.
方式三，按每两周还款(即每两个星期将一半的月供款直接送入银行)：
每双周还款额Bi-weekly Payment=$663.14，
还款总额为Total Payment=$451,411.35，
其中利息支出总额为Total Interest: 451,411.35-300,000=$151,411.35；
还款时间从30年缩短为26年.
通过比较不难发现，按照三种不同的还款方式，贷款人按月还款确实比按方式二还款所支付的利息总额要多很多，而按方式二还款也比按两周还款要多支付一些利息。因此，
把每个月付款改为每两个星期付款确实能起到少支付利息的效果. 但很显然，产生这种效果的主要原因是贷款人每年多付了一个月的本金;即使是真正意义上的每两个星期付
款(方式三),在贷款的compounding period发生变化后,所能节省的利息也是很少的.从比较中可以看出方式三比按方式二还款所节省的利息只有152,595.80-151,411.35=$1184.45，要知道, 这$1184.45是在26年期间所节省下来的利息总额。同时, 银行做这样的改动一般会收取一定的手续费, 要是贷款人在几年之内卖掉房子或重新贷款,就基本上就省不了什么钱. 所以贷款人如果每年多付一个月的本金，所达到的效果和每两个星期还款的效果基本是一样的，而且这样做不需要用缴纳任何手续费。
WFG是不是不收BI-WEEK的手续费用啊？如果不收的话，那BI-WEEK就更好了。
7 年 ARM 的那个
满意就好， 多谢了！
我在LA
你也是看到华人的帖子找的他？
我的朋友都准备找luke，因为我跟她们说luke人很好，办事很快，绝对不拖拉。
哈哈，笑死我了。
我们的代理说可以卖老房子买新房子在同一天closing, 想问问从新房子贷款的角度这样做可行么？批贷款考察时看closing当天上一房子卖掉的款项进帐，并且老房子的贷款也没了，这样就可以放款，两个房子同一天closing可行么？多谢多谢
我的代理说要我们先签了卖房合同，拿着卖房合同后我们OFFER新房，新房卖家可能会接受。我也知道有卖现在房子的contingency对买新房不是最有利，但财政状况就这样，也没办法。
我问了代理rent back问题，他说很难，我也想尽量避开rent back。实在不行把东西放几天public storage，自己住宾馆几天可能也是个办法。
如果我现在贷款，然后一年以后先提前还一部分，比如30% 的本金， 可以么？
我知道中国有一种还款方式是等额本金，每月还的本金固定，利息越来越少，美国买房贷款有这种选择么？
谢谢
当前的贷款都是没有Prepay penalty的， 您的多还的款项都会自动pay down本金。 如果3-5年内还清， 那当然选择5年ARM是最合适的， 因为利率低。
一年后还30% 本金当然没问题。
美国的方式是先还本金，就是您每个月多付的贷款都会进入本金， 每个月还款额是固定的， 但每个月的本金会越来越多， 所以是更合理的， 利息当然也会越来越少。
您是说当前的贷款都没有Prepay penalty， 举个极端的例子，我贷款３０万，一年后一下还清都没有任何问题？假设５年ARM的利率是2.375％ 我一年后全还就是: 我还款１２个月后剩余的本金加上300,000X2.375%=7125刀,再减去我１２个月已经付掉的利息，对么？
想多还３０％ 或者全还，要提前给贷款公司提出申请什么的么？程序是怎样的？
贷款贷５ARM， １５YRS fix，３０YRS fix closing cost 有差别么？
关于您的问题：
1）您是说当前的贷款都没有Prepay penalty， 举个极端的例子，我贷款３０万，一年后一下还清都没有任何问题？
是的， 一年后还清没有任何问题。
2）假设５年ARM的利率是2.375％ 我一年后全还就是: 我还款１２个月后剩余的本金加上300,000X2.375%=7125刀,再减去我１２个月已经付掉的利息，对么？
是您还款12个月后剩余的本金。
3）想多还３０％ 或者全还，要提前给贷款公司提出申请什么的么？程序是怎样的？
不需要， 写支票或者wire给service 银行就行了。
1）全CASH 的closing cost 和贷款３０万的closing cost有多大差别？
差别就是Appraisal Fee， Underwriting Fee， Lender Title Insurance等lender fee， 差别大约1,500到2,000美元。 当然Lender可以通过提高一点利率来cover 这些费用。
2）贷款贷５ARM， １５YRS fix，３０YRS fix closing cost 有差别么？
没有差别。
不需要， 卖掉房子的时候Title公司会帮您付清所欠现在贷款公司的贷款，他们会去联系您现在的贷款银行要payoff statement的， 您只需要在买掉之前按时还贷款就行。
贷款放两个人的最重要的原因是需要另外一个人的收入， 贷款考虑的信用分数用的是分数低的那个人的三个credit bureau的中间那个数字。 所以如果一个人贷款就收入足够的话， 不需要放另外一个人在贷款上， 可以只放到title上。 当然如果另外一个人放到贷款上， 因为有mortgage， 可能会对他/她建立好的信用稍有帮助。
还有几个问题想请教。
你说我卖现住房和买新房子可以同一天close，肯定是我卖的现住房先close, 房款是不是一下就到我老房子的贷款银行，还清我的贷款，剩余的钱到我的账户？从放款到我账户上有钱需要多长时间？我是不是要等钱到我的账户后我去开cash check，然后拿着这cash check去付我的首付？总之我用卖房子的钱付首付也可以在同一天close我的新房子？
关于贷款额度，我听说一朋友贷款大约10万，lender说他借的太少，Loan origination (Brooker) fee不能waive.这种情况常见么？如果贷款少了不能waiveLoan origination (Brooker) fee, 一般贷多少以上可以waive这个钱？
在你的介绍说daycare cost 不算debt，我是payroll 直接扣除，从我的银行账户上看我每月收入因为扣了daycare cost少了一大块， 不会有问题么？银行为确定income 是不是常规要看W2?
大家都说找Lender要shop around. 我可不可以一开始找两家给做，等他们给了GFE比较后决定用哪家？感觉那样对于不用的那家不太好似的，一般所谓的shop around是在什么阶段？
多谢，多谢
1. 同一天过户， 因为时间比较紧张， 一般卖房过户后直接让Title Company/Escrow Company把您应该拿到手的钱Wire给买房的Title/Escrow Company。当然如果卖房和买房能用同一家Title公司会更方便。
2. Origination Fee能不能Waive和不同的lender， 利率，以及贷款额都有关系，譬如10万的贷款额我们公司是可以waive origination fee的， 只是利率稍微高一些。 比较不同贷款公司报价可以参考这篇文章：www.ivymtg.com/luke/FAQ-10-ch
3. 一般Lender都不会有问题的， 因为Daycare不算长期支出。现在经常会需要看1年的W2。具体您得问帮您做贷款的Lender， 不同的lender guideline会有细微不同。
4. 对的， 除非有比较信任的Loan Officer， 建议找2，3家，让他们出Fees Worksheet／GFE， 然后根据上面2提到的文章比较一下做选择， 这就是所谓的shop around的阶段。在利率差别不大的情况下， 最重要的还是Loan Officer要可靠负责， 可以参考这篇文章：www.ivymtg.com/luke/FAQ-26-ch
我朋友有一个问题想麻烦你解答一下。他们2011年买的房子，住了不到一年就搬家，房子租出去了。当时房贷是primary residence 30年 4.8% 。现在想refinance, 是不是只能按rental property 的rate? 值不值呢？
这是什么意思，好不好呢？
The prepaid amount is an estimate of what we will be holding in your escrow account for property taxes and insurance. If you do not wish to escrow for the Homeowners Insurance I can remove that.
我是不是应该让他remove that?
www.ivymtg.com/luke/FAQ-6-ch