Ivy Mortgage 房屋贷款Luke Yun's Team - 房屋贷款, 有问必答!

Ivymortgage
楼主 (北美华人网)
各位时尚家居版的朋友:   首先再次感谢这一年来各位对我的支持和信任!公司管理层决定从7月份开始我不再接贷款case, 而是做规划和管理, 争取帮助公司更快上一个新台阶。借此机会, 也借着各位朋友对我的信任, 我想把Ivy Mortgage的团队介绍给大家, 以下的团队成员都是陪着Ivy一路走过来的中坚力量, 业务能力都非常强, 而且人品过硬,信守承诺。请大家象照顾我一样关照和信任他们。非常感谢!      CA 的贷款请联系:David Guo     NMLS:1245304 Email:  [email protected] Office: 408-660-3999 Cell:    408-891-2002 Rate Quote: www.ivymtg.com/david/quote    DE, MD, PA 请联系:Zoe Su      NMLS:399500 Email:  [email protected] Office: 301-317-1010 Cell:    443-886-4117 Rate Quote: www.ivymtg.com/zoe/quote
GA and TN 请联系: Forrest Fan     NMLS:1393942
Email: [email protected]
  Office: 703-278-4600
  Cell: 615-939-1969       Rate Quote: www.ivymtg.com/forrest/quote
NJ 的贷款请联系:Ying Liu      NMLS:1313576 Email:   [email protected] Office:   410-884-2818 Cell:      732-887-1815
  Rate Quote:  www.ivymtg.com/ying/quote        TX 的贷款请联系:Andy Zhou      NMLS:974907 Email:   [email protected] Office:  832-619-1119 Cell:     832-262-3321 Rate Quote: www.ivymtg.com/andy/quote
                             WA and OR 请联系:Boyang Li      NMLS:1220162 Email:   [email protected] Office:  425-454-0500 Cell:     425-577-4250 Rate Quote: www.ivymtg.com/boyang/quote
                             VA and FL 请联系:Jin Peng       NMLS:887332 Email:   [email protected] Office:  703-278-4600 Cell:     703-344-1797 Rate Quote: www.ivymtg.com/jin/quote
                    
                     Ivy Mortgage, Inc. NMLS ID: 324220
Ivymortgage
3 楼
投诉和建议:
Luke Yun
Toll Free: 888-240-1110 x 9
Cell:     443-386-9508
Email:  [email protected]
Ivymortgage
4 楼
Ivymortgage
5 楼
贷款FAQ分享: 举例解读 Adjustable Rate Mortgage(ARM)
  
  Adjustable Rate Mortgage(ARM)是指利率周期性调整的一种贷款,一般来说ARM的还款总年限还是30年。ARM的利率是由下面五个因素决定的:
  
   1. 固定利率期: 在这个时期利率是固定的, 譬如我们常说的5年的ARM, 就是指利率在贷款的前5年是固定的。
  
   2. 利率调整期: 譬如说我们说的5/1 ARM, 这个1指的是在利率5年后进行第一次调整,而以后每一年还会调整一次。
  
   3. 利率限制: 当前5年ARM的利率限制一般是5/2/5或者2/2/6。 如果利率限制是2/2/6, 那么第一次利率调整后的利率最高不能超过初始利率+2%, 这个2%指的是2/2/6中的第一个2。 2/2/6中的第二个2表示以后的每次调整利率不能比之前高2%以上, 最后一个6代表不管怎么调整, 利率永远不能比初始利率高6%以上。
  
   4. Margin: 这是贷款银行决定的一个百分比数字, 贷款银行和 ARM Program 选定后Margin就不会再改变。当前大多数贷款银行ARM Program设定的Margin都是2.25%。
  
   5. Index: 当前最常用的Indent是 1 Year LIBOR(London Interbank Offered Rate),Index每天都可能会变化。这个链接是 1 Year Libor的历史。http://www.fedprimerate.com/libor/libor_rates_history.htm
  
   ARM固定利率期之后的具体利率是怎样调整的? 简单来说是这样的:
   利率 = Margin + Index 但是又要考虑利率调整期和利率限制。
  
   让我们举个例子来更好的理解ARM: 假设一个5/1 ARM, 初始利率是2.5%, Margin是2.25%, 利率限制是2/2/6。
  
   1. 前5年的利率是固定的 = 2.5%。
  
   2. 假设利率5年到期第一次调整时 Index 和2013年6月一样是0.6839%,那利率到期后一年内的实际利率是2.25% + 0.6839% = 2.9339%。
  
   3. 假设利率5年到期第一次调整时Index 和2008年10月一样是3.7893%, 那利率到期后一年内的实际利率是2.25% + 3.7893% = 6.0393%吗? 答案是不对, 因为到期第一次调整的利率限制是2%, 所以实际利率应该是2.5% + 2% = 4.5%。
  
   4. 假设利率在5年后调整里一次后,又过了一年,需要做第二次调整的时候Index和2007年5月一样是5.3885%, 那调整后的利率应该是2.25% + 5.3885% = 7.6385%吗? 不对, 因为第二次调整最高利率是2.5% + 2% + 2% = 6.5%
  
   5. 不管怎么调整, 这个贷款在30年内最高的利率是2.5% + 6% = 8.5%。
ddy
6 楼
好帖,这是一片鳄鱼聚居的沼泽地。
heidi3830
7 楼
好帖,这是一片鳄鱼聚居的沼泽地。
  ddy 发表于 2/25/2014 2:33:52 AM
n
newmcz
8 楼
第一个例子好像写错了?
1. 假设利率5年到期第一次调整时 Index 和2013年6月一样是0.6839%,那利率到期一年内的实际利率是2.25%+0.6839%=2.9339%。  应该是:固定利率期利率是2.5% +0.6839% = 3.1839  ?

另外有个问题:
如果5/1ARM,2/2/6 :利率在5年后调整一次后,又过了一年,需要做第二次调整的时候Index和2013年6月一样是0.6839%, 那调整后的利率应该是2.5%+2(第一年的调整)+ 0.6839%(第二年的调整)=5.1339%吗?  每次调整都是依据 Margin +Index。 Is it right?
Ivymortgage
9 楼
第一次到期后的利率应该是 Margin + Index 而不是固定利率期利率+Index。 Margin 是2.25%, 所以是2.25% +0.6839%=2.9339%。

关于您的第二个问题:

每次调整后利率等于Margin +Index 如果(Margin +Index)< (Initial Rate+Cap)
每次调整后利率等于Initial Rate+Cap如果(Margin +Index)>(Initial Rate+Cap)
这个Cap要考虑每年的Cap 和总的Cap。
Chasy_Price
10 楼
来给luke点赞。luke人超好,业务超熟,超热心,超helpful
Ivymortgage
11 楼
Chasy_Price: 非常感谢!祝一切顺利! 有问题随时联系。
n
newmcz
12 楼
非常感谢 Ivymortgage
Ivymortgage
13 楼
newmcz,不确定是哪位客户, 多谢您支持!祝一切顺利!
立夏午后
14 楼
给Luke点赞!人好办事有效率,业务很熟练,贷款交给他做非常放心~
Ivymortgage
15 楼
给Luke点赞!人好办事有效率,业务很熟练,贷款交给他做非常放心~
  立夏午后 发表于 4/11/2014 5:04:18 PM

谢谢!谢谢!!
pimpernel
16 楼
Luke, 能请教几个问题吗?
1)如果国内寄来的钱, 是不是过3个月就不用出gift letter了?
2)还有贷款是什么时候查银行statement?递offer的时候吗?
3)查几个月的statement?
4) 再者,银行的钱是不是证明够首付就够了?closing cost 不需要也证明有存款吧?
5)用401k 付首付的话,算债务吗?

谢谢答复。
Ivymortgage
17 楼
别客气, 关于您的问题:
1) 是的, 只要不在提供给贷款银行的bank statement上出现就不需要Gift Letter。
2) 是开始贷款申请的时候查银行statement。 如果在开始申请贷款的时候钱到账还不到时间, 我们通常的操作是先提供一个没有大额转帐的干净的bank statement 来做贷款审核,后期等大额存款到期后再补钱多已经没有大额存款的bank statement或者transaction history。
3) $417,000以上的贷款需要2个月的bank statement, 贷款$417,000以下的贷款Fannie Mae 需要两个月的bank statement, Freddie Mac 目前还只需要一个月的bank statement。如果贷款额$417,000以下而且只能提供一个月的bank statement, 需要谨慎选择贷款银行, 而且必须贷款最终卖给Freddie Mac 而不是Fannie Mae。
4) 银行的钱要证明首付+closing costs+escrow reserve needed, etc. 当然Realtor/Seller/Lender Credit 等可以来cover closing costs, escrow reserves, etc.
5) 401k 贷款monthly payment 不算债务。

By the way, 您的问题很专业。再提醒您一个问题, Earnest Money Deposit 支票的那期bank statement是要提供给贷款审核的, 所以不能从后期要进大额存款的帐户出。
pimpernel
18 楼
Luke, 谢谢您的答复。等我看好房,再跟您联系。
Ivymortgage
19 楼
谢谢! 有问题您可以随时打电话或者email 我。
littlezuzu
20 楼
学习了
a
adelekt
21 楼
请问 收入情况 银行是如何查的?是只看最后两个月的bank statement, 看看有没有weekly or monthly deposit 还是别的?

非常感谢!
a
adelekt
22 楼
另外,国内大额钱,如何汇过来便宜方便? 多谢!
Ivymortgage
23 楼
收入的情况很多, 我说两种最常见的:
1. 正常工资收入: 就是我们说的W2收入, 一般需要最近一个月的工资单以及去年的W2。
2. Self-employed 收入: 一般需要两年的Federal Tax Return (1040), 也有的investor 只需要一年的Federal Tax Return(1040)。
您可以把您的工作以及收入的具体情况email 给我, [email protected], 我会根据您的情况帮您出主意。

您说的国内汇款, 我们大多数客户都是直接去银行电汇(Wire)到美国客户银行。
sobboss
24 楼
回复 23楼Ivymortgage的帖子

要买第二个房自己住,现在的房子要出租。那么现在这个房子的mortgage 银行算debt吗?

★ 发自Android 华人阅览器 7.2
Ivymortgage
25 楼
通常我们会采取下面的操作方式:
1. 如果客户的收入可以同时负担两套房子, 那我们就不考虑出租的事情, 就是把两个Mortgage 都算Debt, 因为这样贷款审核最简单。
2. 如果客户的收入不能同时负担两套房子, 就需要做Conversion。 需要满足以下几个条件, 就可以用现在房子的租金的75%来抵消现在房子的Mortgage Debt。
需要满足的条件:
1)房子要有30%或者以上的Net Equity。
2) 要有Lease Agreement 并且收到 Security Deposit。

这种情况还是建议/欢迎找我给您具体分析一下。
hellofun
26 楼
请问downpayment的账户和需要做贷款人的账户需要在一起吗?简单说down payment的钱在我帐上,贷款只想叫老公带,行不行?还是说最好把down也转到lg帐上先?(等两个月之后,流水账看起干净了再说)
Ivymortgage
27 楼
Down payment 是需要转到您老公账号的, 您转钱给老公不需要等2个月, 只需要把钱转过去然后提供一份gift letter 就行了, 我们一般建议贷款开始后在Loan Officer 的指导下操作。 希望回答了您的问题。
hellofun
28 楼
回复 27楼Ivymortgage的帖子

谢谢!我们在MD买房,这周15年fixed大概能做到什么样子啊?
Ivymortgage
29 楼
回复 27楼Ivymortgage的帖子

谢谢!我们在MD买房,这周15年fixed大概能做到什么样子啊?
  hellofun 发表于 5/27/2014 9:52:42 AM

贷款额20万以上2.99% 没问题。 您可以到ivymtg.com/luke 点击“Customized Rate Quote From Luke” 填写稍微具体点的信息, 我会email 您详细的quote。 谢谢!
sobboss
30 楼
回复 29楼Ivymortgage的帖子

请问银行算DTI的时候,小孩子private school 学费算debt吗?我们小孩子现在上private school,但是等买了现在的房子就会上public school. 这种情况,银行还会把现在的学费算在debt吗?

还有,你们能给Ohio的人提供贷款吗?

谢谢

★ 发自Android 华人阅览器 7.3
Ivymortgage
31 楼
我们现在还没有Ohio的license,所以还做不了Ohio的贷款。

小孩Private School 的学费不算Debt。 您可以参考这篇文章:
www.ivymtg.com/luke/FAQ-4-ch
a
angel_0028
32 楼
Hi, 我在连接发送了贷款request,大概几天可以收到回复啊?
Ivymortgage
33 楼
我都是当天回复啊,您什么时候发的? 能否给我发个email或者打电话核实一下?或者您查一下您的spam folder?
冬兔
34 楼
请问今天利率多少?
Ivymortgage
35 楼
需要多一点的信息,您到我网站发 个Rate Quote Request吧, 我会很快根据您的个人情况回复您。

利率Quote请访问 http://www.ivymtg.com/luke
点击右侧红色的Customized Rate Quote from Luke
除了Email以外不需要任何Personal 信息, 请您核实Email, 以免造成没填写Email或者Email不对无法回复。多谢!
o
orangeyes
36 楼
Luke,能做PA的贷款吗?在你网页无法发到信息给你
Ivymortgage
37 楼
能做PA的贷款。 不好意思, 偶尔会出现客户发不出信息来的情况, 技术正在查找原因。 您可以email 以下信息给我:[email protected]
            1) Purchase, No Cash-out Refinance, or Cash-out Refinance:
            2) Purchase Price (Estimated Property Value if Refinance):
            3) Loan Amount:
            4) Property Zip:
            5) Owner Occupied, Second Home, or Investment Property:
            6) 30 Year Fixed, 15 Year Fixed, 5 Year ARM or Other (Please specify if Other):
            7) Single Family Residence, Town House(PUD), Condo, or Other (Please specify if Other):                    
            8) Citizen, Green Card, H1B Visa, or Other (Please specify if Other):
            9) Credit Score: (Please put 740 if you have never been late but are not sure about your credit, rate quote may change if your actual credit score is lower)
          10) Escrow Waiver Requested? ( Yes or No. Rate might be slightly higher if you request escrow to be waived)
o
orangeyes
38 楼
回复 37楼Ivymortgage的帖子

已发邮件,请查收!
alisa417
39 楼
今天房子closed,是从版上看到Luke的信息之后联系他的,人超级专业,反馈速度非常快,几次晚上发邮件,基本几分钟就回信了。从签字申请表到贷款下来大概只有两周多一点,我的agent一白人,一开始还说公司没听说过,利率又这么低,觉得不太放心,后来办下贷款,agent都觉得这贷款办的速度太快了。点上32个赞!
leaves123
40 楼
mark!
Ivymortgage
41 楼
今天房子closed,是从版上看到Luke的信息之后联系他的,人超级专业,反馈速度非常快,几次晚上发邮件,基本几分钟就回信了。从签字申请表到贷款下来大概只有两周多一点,我的agent一白人,一开始还说公司没听说过,利率又这么低,觉得不太放心,后来办下贷款,agent都觉得这贷款办的速度太快了。点上32个赞!
  alisa417 发表于 7/14/2014 11:39:30 PM

Alisa: 恭喜乔迁新居!谢谢搬家的百忙之中还来推荐和鼓励!
cooledskin
42 楼
请问国内汇钱来做down payment需要提前3个月吗?谢谢
Ivymortgage
43 楼
请问国内汇钱来做down payment需要提前3个月吗?谢谢
   cooledskin 发表于 8/5/2014 8:50:41 PM

两种操作方式:
1) 当作Gift: 需要国内的汇款单的复印件以及Gift Letter, 什么时候汇款都行, 哪怕Close前两天都可以, 一般我们建议close 前1个周汇到给贷款审核一些时间保证贷款按时过户。 当然有些贷款不能用Gift money, 那就需要用2)的操作方式。
2) 不想给贷款审核看到: 卖给Fannie Mae的贷款需要两个月的bank statement, 买个Freddie Mac 的贷款只需要一个月的bank statement。卖给其他investor的贷款譬如Jumbo等一般需要2个月的bank statement。

希望对您有帮助!
chilinvision
44 楼
非常感谢luke和他的team. 墨墨迹迹的在房子差20多天closing时候还没敲定lenders. 之前也谈了几个local银行和代理,他们要么就是不愿意回答我的问题,要么就是让我先填自己资料。后来也是在这个帖里找到Luke,报着试一试,聊一聊的心态,发现luke真的很敬业的。专业知识也很好,问什么都很诚恳的向我解释透彻,给人感觉非常踏实。然后就很顺利地交材料,Luke的processor Boyang也是非常认真负责,每一份文件都和我核对,在临closing前出了一点小问题也帮我顺利解决了。如期地closing...感激不言谢拉~祝你们业务蒸蒸日上~保持联络!
Ivymortgage
45 楼
非常感谢luke和他的team. 墨墨迹迹的在房子差20多天closing时候还没敲定lenders. 之前也谈了几个local银行和代理,他们要么就是不愿意回答我的问题,要么就是让我先填自己资料。后来也是在这个帖里找到Luke,报着试一试,聊一聊的心态,发现luke真的很敬业的。专业知识也很好,问什么都很诚恳的向我解释透彻,给人感觉非常踏实。然后就很顺利地交材料,Luke的processor Boyang也是非常认真负责,每一份文件都和我核对,在临closing前出了一点小问题也帮我顺利解决了。如期地closing...感激不言谢拉~祝你们业务蒸蒸日上~保持联络!
  chilinvision 发表于 8/6/2014 7:45:02 PM
Chilinvision, 多谢推荐和鼓励!有问题随时联系, 保持联络!
t
tiantiantianlan13
46 楼
请问你们做refinance吗?如果做的话,加州,30年Fixed,贷款额度50万左右,利率可以做到多少?需要什么费用吗?谢谢。
Ivymortgage
47 楼
您好, 我们做Refinance, 而且一般offer 给华人的都是True No Cost Refinance, 就是您不用出任何closing cost的refinance。 具体到利率, 因为和信用纪录, LTV, 等都有关系, 您可以访问:
www.ivymtg.com/luke
点击右侧的红色的“Customized Rate Quote from Luke”, 输入相应信息, 我会尽快给您回复准确的利率Quote, 除了email以外不需要任何私人信息, 请double 确认填写的email是对的, 以免我的回复您收不到, 谢谢!您也可以随时打电话或者发email联系我, 我的手机是 443-386-9508, email 是[email protected]
x
xiguagua
48 楼
请问lz你们做semi-monthly payment的loan吗?额度在60万左右。谢谢~
t
tiantiantianlan13
49 楼
您好, 我们做Refinance, 而且一般offer 给华人的都是True No Cost Refinance, 就是您不用出任何closing cost的refinance。 具体到利率, 因为和信用纪录, LTV, 等都有关系, 您可以访问:
www.ivymtg.com/luke
点击右侧的红色的“Customized Rate Quote from Luke”, 输入相应信息, 我会尽快给您回复准确的利率Quote, 除了email以外不需要任何私人信息, 请double 确认填写的email是对的, 以免我的回复您收不到, 谢谢!您也可以随时打电话或者发email联系我, 我的手机是 443-386-9508, email 是[email protected]
  Ivymortgage 发表于 8/18/2014 4:53:49 PM
谢谢,已经给您发了邮件。
Ivymortgage
50 楼
不好意思, 到Spam Folder了, 给您回复email 了, 如果没收到请再联系我。 谢谢!
s
shortpeptide
51 楼
Mark, 回头需要来联系
Ivymortgage
52 楼
Mark, 回头需要来联系
  shortpeptide 发表于 8/20/2014 12:30:53 PM

多谢! 有问题随时问。
Ivymortgage
53 楼
请问lz你们做semi-monthly payment的loan吗?额度在60万左右。谢谢~
  xiguagua 发表于 8/19/2014 12:41:59 AM

您好! 不好意思昨天没有注意到您的问题。您说的是Bi-weekly payment吗? Bi-weekly payment其实一般情况下并不省钱, 如果您每两个周付monthly mortgage的一般金额, 一年会付13个mortgage instead of 12个mortgage, 这就是为什么看起来能早付清的主要原因, 和您自己每个月多付1/12的mortgage payment principal 没有区别。 因为Fannie Mae和Freddie Mac的payment还都是按照每月结算的, 而不是2个星期结算一次。 下面这篇文章供您参考:

很多贷款的朋友会经常收到银行的来信, 建议把每个月付款改为每两个星期付款(付款额为原来月供款的一半,每两个星期交一次), 说这样能缩短贷款的时间和省很多利息。那么,事实真的如此吗?我们来做一个比较分析:

一般而言,房屋贷款的还款频率(或周期)是“月供款”,其次是“两周供款”。每月供款, 一年付12次; 每两周供款,一年付26次。而大多数银行实际上并不提供真正意义上的每两周还款,他们常用的做法是由一间与贷款银行没有关系的公司,每两个星期从客户的银行帐户上扣掉一半的月供款,扣起两次之后便代客户将供款送入银行,那么贷款人实际上在一年内付了十三次月供款(52/2/2=13), 相当于每年多付了一个月的本金. 如果是真正意义上的每两周还款(即每两个星期将一半的月供款直接送入银行),在还款频率改动之后,贷款的compounding period就会发生变化,也就是本金付得早了,这样每下次要付的利息就相对会少一些.那么做这样的改动到底能省多少钱呢? 下面我们来举例比较一下:

贷款额:$300,000; 利率: 3.375%; 贷款期限: 30年固定 。基于上述的贷款方案,我们分别通过计算三种还款方式的还款总额和还款时间,计算出各自的利息支出,并进行比较。

方式一,按月供款:
每月还款额Monthly Payment=$1,326.28,
还款总额为Total Payment=$477,463.91,
其中利息支出总额为Total Interest: 477,463.91-300,000=$177,463.91;

方式二,按月供款,但每月多付1/12的月供款(即每月多付$110.52的本金):
每月还款额Monthly Payment=$1,436.80,
还款总额为Total Payment=$452,595.80,
其中利息支出总额为Total Interest: 452,595.80-300,000=$152,595.80;
还款时间从30年缩短为26年零4个月.

方式三,按每两周还款(即每两个星期将一半的月供款直接送入银行):
每双周还款额Bi-weekly Payment=$663.14,
还款总额为Total Payment=$451,411.35,
其中利息支出总额为Total Interest: 451,411.35-300,000=$151,411.35;
还款时间从30年缩短为26年.

通过比较不难发现,按照三种不同的还款方式,贷款人按月还款确实比按方式二还款所支付的利息总额要多很多,而按方式二还款也比按两周还款要多支付一些利息。因此,
把每个月付款改为每两个星期付款确实能起到少支付利息的效果. 但很显然,产生这种效果的主要原因是贷款人每年多付了一个月的本金;即使是真正意义上的每两个星期付
款(方式三),在贷款的compounding period发生变化后,所能节省的利息也是很少的.从比较中可以看出方式三比按方式二还款所节省的利息只有152,595.80-151,411.35=$1184.45,要知道, 这$1184.45是在26年期间所节省下来的利息总额。同时, 银行做这样的改动一般会收取一定的手续费, 要是贷款人在几年之内卖掉房子或重新贷款,就基本上就省不了什么钱. 所以贷款人如果每年多付一个月的本金,所达到的效果和每两个星期还款的效果基本是一样的,而且这样做不需要用缴纳任何手续费。
s
shortpeptide
54 楼
Mark MARK
l
ligong
55 楼
Mark MARK
  shortpeptide 发表于 8/20/2014 9:39:55 PM
u
utracy107
56 楼
回复 53楼Ivymortgage的帖子

WFG是不是不收BI-WEEK的手续费用啊?如果不收的话,那BI-WEEK就更好了。
爱长今
57 楼
进来感谢一下luke, 贷款很迅速,rate 也很好。 以后还会合作的。
Ivymortgage
58 楼
不确定是哪位美女客户, 感谢您的信任!也多谢美言支持!
爱长今
59 楼
不确定是哪位美女客户, 感谢您的信任!也多谢美言支持!

  Ivymortgage 发表于 10/16/2014 10:29:05 PM

7 年 ARM 的那个
Ivymortgage
60 楼
哈哈, 还是不确定, 最近不少7年ARM:)

满意就好, 多谢了!
爱长今
61 楼
哈哈, 还是不确定, 最近不少7年ARM:)

满意就好, 多谢了!
  Ivymortgage 发表于 10/17/2014 5:51:19 PM

我在LA
Ivymortgage
62 楼
知道了, 谢谢美女! 有事情随时联系!
x
xu9000380
63 楼

  我在LA

  爱长今 发表于 10/17/2014 6:01:02 PM
Mm也在LA啊 ,握爪!我也找的LUKE,房子还有2周close,到时来专门发帖感谢luke 🙏
Ivymortgage
64 楼
真心感激众位美女支持, 说实话, 在Huaren做生意真是压力山大啊, 每个case都象踩着冰过河一样, 分析了又分析, 就怕出问题。
爱长今
65 楼
Mm也在LA啊 ,握爪!我也找的LUKE,房子还有2周close,到时来专门发帖感谢luke 🙏

  xu9000380 发表于 10/19/2014 1:19:22 PM

你也是看到华人的帖子找的他?
我的朋友都准备找luke,因为我跟她们说luke人很好,办事很快,绝对不拖拉。
爱长今
66 楼
真心感激众位美女支持, 说实话, 在Huaren做生意真是压力山大啊, 每个case都象踩着冰过河一样, 分析了又分析, 就怕出问题。
  Ivymortgage 发表于 10/19/2014 4:34:18 PM

哈哈,笑死我了。
s
sharry
67 楼
LUKE 人真的非常好,他给的利率美国大银行我们普通人根本拿不到。
Ivymortgage
68 楼
Sharry, 谢谢夸奖!节日愉快!
sheenhl
69 楼
LUKE 真是很专业的热心人。 想请教一个问题,我们想把现在的房子卖掉,在同一地区买一个大一些的。我们必须把现在的房子卖了才能付更多的首付和申请到贷款。现在的老房子还每月还着贷款。
我们的代理说可以卖老房子买新房子在同一天closing, 想问问从新房子贷款的角度这样做可行么?批贷款考察时看closing当天上一房子卖掉的款项进帐,并且老房子的贷款也没了,这样就可以放款,两个房子同一天closing可行么?多谢多谢
Ivymortgage
70 楼
Sheenhl,谢谢! 这样做是可行的, 很多美国人都这么操作, 早上过户卖的房子, 稍后同一天过户买的房子。  最重要的要注意的就是要找一个靠谱的买家, 就是买家的贷款一定不能出问题, 因为如果买家的贷款出现拖延甚至过户不了, 就是一个连环反应。 再就是出买房offer的时候如果有卖现在房子的contingency, 在抢房子的地方会比较难拿到offer。 除了以上两点没有什么别的问题。卖的房子可以要求rent back 几天以解决搬家问题。
sheenhl
71 楼
LUKE 回答的真及时,从你前面的帖子也学到了不少东西呢。谢谢提醒注意买家是否靠谱。
我的代理说要我们先签了卖房合同,拿着卖房合同后我们OFFER新房,新房卖家可能会接受。我也知道有卖现在房子的contingency对买新房不是最有利,但财政状况就这样,也没办法。
我问了代理rent back问题,他说很难,我也想尽量避开rent back。实在不行把东西放几天public storage,自己住宾馆几天可能也是个办法。
sheenhl
72 楼
LUKE, 还想请教你几个问题,我贷款可能会在3-5年内还清,是不是贷5年AMR最划算。我的理解5年AMR贷款期限都是30年对么? 那我提前还款会有罚款么?
如果我现在贷款,然后一年以后先提前还一部分,比如30% 的本金, 可以么?
我知道中国有一种还款方式是等额本金,每月还的本金固定,利息越来越少,美国买房贷款有这种选择么?
谢谢
静水
73 楼
mark mark
Ivymortgage
74 楼
LUKE, 还想请教你几个问题,我贷款可能会在3-5年内还清,是不是贷5年AMR最划算。我的理解5年AMR贷款期限都是30年对么? 那我提前还款会有罚款么?
如果我现在贷款,然后一年以后先提前还一部分,比如30% 的本金, 可以么?
我知道中国有一种还款方式是等额本金,每月还的本金固定,利息越来越少,美国买房贷款有这种选择么?
谢谢
  sheenhl 发表于 12/9/2014 8:55:15 PM

当前的贷款都是没有Prepay penalty的, 您的多还的款项都会自动pay down本金。 如果3-5年内还清, 那当然选择5年ARM是最合适的, 因为利率低。
一年后还30% 本金当然没问题。
美国的方式是先还本金,就是您每个月多付的贷款都会进入本金, 每个月还款额是固定的, 但每个月的本金会越来越多, 所以是更合理的, 利息当然也会越来越少。
sheenhl
75 楼
谢谢谢LUCK 的耐心回答。

您是说当前的贷款都没有Prepay penalty, 举个极端的例子,我贷款30万,一年后一下还清都没有任何问题?假设5年ARM的利率是2.375% 我一年后全还就是: 我还款12个月后剩余的本金加上300,000X2.375%=7125刀,再减去我12个月已经付掉的利息,对么?

想多还30% 或者全还,要提前给贷款公司提出申请什么的么?程序是怎样的?
sheenhl
76 楼
另外还问个问题,不贷款,全CASH 的closing cost 和贷款30万的closing cost有多大差别?
贷款贷5ARM, 15YRS fix,30YRS fix   closing cost 有差别么?
Ivymortgage
77 楼
谢谢谢LUCK 的耐心回答。

您是说当前的贷款都没有Prepay penalty, 举个极端的例子,我贷款30万,一年后一下还清都没有任何问题?假设5年ARM的利率是2.375% 我一年后全还就是: 我还款12个月后剩余的本金加上300,000X2.375%=7125刀,再减去我12个月已经付掉的利息,对么?

想多还30% 或者全还,要提前给贷款公司提出申请什么的么?程序是怎样的?
  sheenhl 发表于 12/10/2014 12:01:49 PM

关于您的问题:
1)您是说当前的贷款都没有Prepay penalty, 举个极端的例子,我贷款30万,一年后一下还清都没有任何问题?
              是的, 一年后还清没有任何问题。
2)假设5年ARM的利率是2.375% 我一年后全还就是: 我还款12个月后剩余的本金加上300,000X2.375%=7125刀,再减去我12个月已经付掉的利息,对么?
              是您还款12个月后剩余的本金。
3)想多还30% 或者全还,要提前给贷款公司提出申请什么的么?程序是怎样的?
              不需要, 写支票或者wire给service 银行就行了。
Ivymortgage
78 楼
另外还问个问题,不贷款,全CASH 的closing cost 和贷款30万的closing cost有多大差别?
贷款贷5ARM, 15YRS fix,30YRS fix   closing cost 有差别么?
  sheenhl 发表于 12/10/2014 12:11:19 PM

1)全CASH 的closing cost 和贷款30万的closing cost有多大差别?
差别就是Appraisal Fee, Underwriting Fee, Lender Title Insurance等lender fee, 差别大约1,500到2,000美元。 当然Lender可以通过提高一点利率来cover 这些费用。
2)贷款贷5ARM, 15YRS fix,30YRS fix   closing cost 有差别么?
没有差别。
sheenhl
79 楼
太谢谢LUCK不厌其烦地解答问题,谢谢
Ivymortgage
80 楼
别客气, 应该的。 欢迎随时问任何贷款相关的问题。
L
LnT
81 楼
不知道应该选7年ARM还是30年固定,看到你们网站上7年ARM和30年FIX的比较的那个例子,请问“7年ARM在7年后的贷款余额是$309,667.78”这是怎么算出来的?为什么我算出来都是335,928.22?包括用你们网站自己的calculator算出来也是335×××而不是309×××。
Ivymortgage
82 楼
这个$309,667.78是如果您用30年固定利率的Monthly Mortgage Payment来付的话7年后的balance,就是每个月多了(30 Year Fixed的monthly payment - 7 Year ARM monthly payment)的extra payment。因为本身7 Year ARM 因为利率低, 每个月的mortgage payment肯定也比30年的低, 只有假设这7年中也用30年固定的每个月的mortgage payment 来付才好比较。
L
LnT
83 楼
这个$309,667.78是如果您用30年固定利率的Monthly Mortgage Payment来付的话7年后的balance,就是每个月多了(30 Year Fixed的monthly payment - 7 Year ARM monthly payment)的extra payment。因为本身7 Year ARM 因为利率低, 每个月的mortgage payment肯定也比30年的低, 只有假设这7年中也用30年固定的每个月的mortgage payment 来付才好比较。
  

  Ivymortgage 发表于 12/12/2014 11:25:38 AM
哦!明白了。谢谢!
L
LnT
84 楼
请问贷款时需要查夫妻双方的信用分数吗?或者说,如果用两个人的信用分数贷款,是不是比一个人的更好?假设两个人信用记录都好的前提下。谢谢。
sheenhl
85 楼
请问LUCK 我要把现在的房子卖掉换大房子,现在的房子每月还还着贷款,我卖房子的事是否要跟贷款公司说,什么时候应该说?
Ivymortgage
86 楼
请问LUCK 我要把现在的房子卖掉换大房子,现在的房子每月还还着贷款,我卖房子的事是否要跟贷款公司说,什么时候应该说?
   sheenhl 发表于 12/12/2014 12:00:49 PM

不需要, 卖掉房子的时候Title公司会帮您付清所欠现在贷款公司的贷款,他们会去联系您现在的贷款银行要payoff statement的, 您只需要在买掉之前按时还贷款就行。
Ivymortgage
87 楼
请问贷款时需要查夫妻双方的信用分数吗?或者说,如果用两个人的信用分数贷款,是不是比一个人的更好?假设两个人信用记录都好的前提下。谢谢。
  LnT 发表于 12/12/2014 11:37:46 AM

贷款放两个人的最重要的原因是需要另外一个人的收入, 贷款考虑的信用分数用的是分数低的那个人的三个credit bureau的中间那个数字。 所以如果一个人贷款就收入足够的话, 不需要放另外一个人在贷款上, 可以只放到title上。 当然如果另外一个人放到贷款上, 因为有mortgage, 可能会对他/她建立好的信用稍有帮助。
sheenhl
88 楼

  不需要, 卖掉房子的时候Title公司会帮您付清所欠现在贷款公司的贷款,他们会去联系您现在的贷款银行要payoff statement的, 您只需要在买掉之前按时还贷款就行。
  
  

  Ivymortgage 发表于 12/12/2014 12:20:07 PM
原来这么简单,太好了,谢谢
sheenhl
89 楼
我是前面问过你问题的要卖了现住小房子换个大点房子的网友。现住的房子和将要买的房子都已经签好了合同,下一步就要inspection 和找lender了。可惜我所在的州不在你范围内,没办法找你帮忙,真的很可惜呀。
还有几个问题想请教。
你说我卖现住房和买新房子可以同一天close,肯定是我卖的现住房先close, 房款是不是一下就到我老房子的贷款银行,还清我的贷款,剩余的钱到我的账户?从放款到我账户上有钱需要多长时间?我是不是要等钱到我的账户后我去开cash check,然后拿着这cash check去付我的首付?总之我用卖房子的钱付首付也可以在同一天close我的新房子?
关于贷款额度,我听说一朋友贷款大约10万,lender说他借的太少,Loan origination (Brooker) fee不能waive.这种情况常见么?如果贷款少了不能waiveLoan origination (Brooker) fee, 一般贷多少以上可以waive这个钱?
在你的介绍说daycare cost 不算debt,我是payroll 直接扣除,从我的银行账户上看我每月收入因为扣了daycare cost少了一大块, 不会有问题么?银行为确定income 是不是常规要看W2?
大家都说找Lender要shop around. 我可不可以一开始找两家给做,等他们给了GFE比较后决定用哪家?感觉那样对于不用的那家不太好似的,一般所谓的shop around是在什么阶段?
多谢,多谢
Ivymortgage
90 楼
关于您的问题:
1. 同一天过户, 因为时间比较紧张, 一般卖房过户后直接让Title Company/Escrow Company把您应该拿到手的钱Wire给买房的Title/Escrow Company。当然如果卖房和买房能用同一家Title公司会更方便。
2. Origination Fee能不能Waive和不同的lender, 利率,以及贷款额都有关系,譬如10万的贷款额我们公司是可以waive origination fee的, 只是利率稍微高一些。 比较不同贷款公司报价可以参考这篇文章:www.ivymtg.com/luke/FAQ-10-ch
3. 一般Lender都不会有问题的, 因为Daycare不算长期支出。现在经常会需要看1年的W2。具体您得问帮您做贷款的Lender, 不同的lender guideline会有细微不同。  
4. 对的, 除非有比较信任的Loan Officer, 建议找2,3家,让他们出Fees Worksheet/GFE, 然后根据上面2提到的文章比较一下做选择, 这就是所谓的shop around的阶段。在利率差别不大的情况下, 最重要的还是Loan Officer要可靠负责, 可以参考这篇文章:www.ivymtg.com/luke/FAQ-26-ch
sheenhl
91 楼
您回复的真快呀,多谢!
Ivymortgage
92 楼
您回复的真快呀,多谢!
  sheenhl 发表于 12/28/2014 10:27:48 PM
不客气, 很高兴能给您一些建议。有任何问题请随时问。
qfountain
93 楼
Ivymortgage,

我朋友有一个问题想麻烦你解答一下。他们2011年买的房子,住了不到一年就搬家,房子租出去了。当时房贷是primary residence 30年 4.8% 。现在想refinance, 是不是只能按rental property 的rate? 值不值呢?
Ivymortgage
94 楼
Ivymortgage,

我朋友有一个问题想麻烦你解答一下。他们2011年买的房子,住了不到一年就搬家,房子租出去了。当时房贷是primary residence 30年 4.8% 。现在想refinance, 是不是只能按rental property 的rate? 值不值呢?
  qfountain 发表于 1/4/2015 1:52:16 PM
对的, 如果房子现在是出租的,就只能当Investment Property 来Refinance。 4.8%的利率还是挺高的, 出租房如果贷款额高而且在closing costs 不高的州的话,30年固定利率No Cost Refinance也能做到4.0%或者稍微高一点。您可以让他们到www.ivymtg.com/luke/quote 填点更详细的信息, 我会给具体quote。 谢谢!
sheenhl
95 楼
Luck, 我们找了一个Lender, 他们给我们一个Morgate Loan Pricing agreement and prepayment of settlement coasts policy. 其中有 Discount Points: MOrtgage Platinum(-) Net Points= -0.125%.
这是什么意思,好不好呢?
sheenhl
96 楼
还有个问题,银行算details of transaction 时要加上prepaid amount, 我写信问他prepaid amount是什么,他这样给我回的信,
The prepaid amount is an estimate of what we will be holding in your escrow account for property taxes and insurance. If you do not wish to escrow for the Homeowners Insurance I can remove that.
我是不是应该让他remove that?
Ivymortgage
97 楼
Luck, 我们找了一个Lender, 他们给我们一个Morgate Loan Pricing agreement and prepayment of settlement coasts policy. 其中有 Discount Points: MOrtgage Platinum(-) Net Points= -0.125%.
这是什么意思,好不好呢?
  sheenhl 发表于 1/8/2015 4:29:25 PM
如果是负的应该是好的, 是给您的钱,您确定一下是lender 给您0.125%还是您付lender 0.125% 就好了。
Ivymortgage
98 楼
还有个问题,银行算details of transaction 时要加上prepaid amount, 我写信问他prepaid amount是什么,他这样给我回的信,
The prepaid amount is an estimate of what we will be holding in your escrow account for property taxes and insurance. If you do not wish to escrow for the Homeowners Insurance I can remove that.
我是不是应该让他remove that?
  sheenhl 发表于 1/8/2015 5:33:19 PM
这是一个要不要Escrow account的问题, 首先您要问一下不要escrow account会不会和要escrow account给的offer 一样。 如果一样的话,您可以读一下这篇文章了解一下Escrow account, 看看自己需要不需要。

www.ivymtg.com/luke/FAQ-6-ch
sheenhl
99 楼
谢谢LUKE的热心回复!
阿包家的大RA猫
100 楼
hello,我想问问pre-approval letter 里面的points是负的到底是我给lender钱还是他给我们呢?
Ivymortgage
101 楼
hello,我想问问pre-approval letter 里面的points是负的到底是我给lender钱还是他给我们呢?
  阿包家的大RA猫 发表于 1/9/2015 5:03:56 PM
您好! Pre-approval letter 里面一般不会mention points的, 一般在Fees Worksheet或者GFE里才会mention point, Pre-approval 只是说您能qualify 贷款, 并没有利率quote在里面。当然有的银行在pre-approval letter 里可能也会mention 利率等,但应该只是个估计, 一般还是等到拿到合同以后才具体quote 利率的。关于pre-approval
letter 里面的points, 您应该联系给您出信的人问清楚。 谢谢!
sheenhl
102 楼
Luke,又有问题了。我找的贷款5ARM,银行提供的贷款类型是: ARM-5/1-CONFORMING A51T, 不是像你前面介绍的2/2/6 之类的。这个CONFORMING A51T 是什么意思?谢谢
Ivymortgage
103 楼
Luke,又有问题了。我找的贷款5ARM,银行提供的贷款类型是: ARM-5/1-CONFORMING A51T, 不是像你前面介绍的2/2/6 之类的。这个CONFORMING A51T 是什么意思?谢谢
   sheenhl 发表于 1/10/2015 5:07:28 PM

这个就是5/1 ARM, 前面的5代表的是5年ARM, 后面的1代表的是5年后利率每1年才可以变化一次。 您可以具体问问Loan Officer CAPs,Margin,和Index 是什么, CAPs 现在一般是5/2/5, 2/2/5,或者2/2/6, 当然如果您5年内要refinance或者卖房子的话后面这些没用, 只需要看初始利率就行了。 那个T你也可以问一下Loan Officer具体什么意思。 周末愉快!
,
sheenhl
104 楼
谢谢LUKE的热心回答,找到可信赖的Loan Officer不容易,真希望能够在你的服务范围内。
Ivymortgage
105 楼
谢谢LUKE的热心回答,找到可信赖的Loan Officer不容易,真希望能够在你的服务范围内。
  sheenhl 发表于 1/12/2015 3:08:34 PM
谢谢!您在哪个州?我们在申请MA, NY, OR,和LA。
pinkwaterlily
106 楼
What is the 30 year fixed rate in NJ for refinancing? Loan amount is about $640,000.
Ivymortgage
107 楼
What is the 30 year fixed rate in NJ for refinancing? Loan amount is about $640,000.
   pinkwaterlily 发表于 1/14/2015 8:08:54 PM

您好, 您能到www.ivymtg.com/luke/quote 填一点更具体的信息吗? 我会尽快给您准确的回复。除了email以外不需要别的personal 信息。
a
abctry
108 楼
We just finished our Refinance with Luke's team. Highly recommend them! Very efficient service and good rate!!! Great job done!
Ivymortgage
109 楼
We just finished our Refinance with Luke's team. Highly recommend them! Very efficient service and good rate!!! Great job done!
  abctry 发表于 1/14/2015 9:12:03 PM
多谢推荐!有需要/问题请随时联系!
团团妈
110 楼
请问luke一个问题,我们现在住一个房,打算再买个房upgrade,用来做primary residency. 如果原来的房拿来出租,是不是要重新贷款第一个房?
另外贷第二个房子的利率会受很大影响吗?因为2个loan加起来已经超过jumbo了。

另外我们在西雅图。
Ivymortgage
111 楼
请问luke一个问题,我们现在住一个房,打算再买个房upgrade,用来做primary residency. 如果原来的房拿来出租,是不是要重新贷款第一个房?
另外贷第二个房子的利率会受很大影响吗?因为2个loan加起来已经超过jumbo了。

另外我们在西雅图。
  团团妈 发表于 1/16/2015 1:12:15 PM

您好! 关于您的问题:
1. 不需要重新贷款第一个房子。
2. 如果是upgrade, 买第二个房子还是primary residence, 贷款利率还是按照primary residence 的利息来。
3. 算贷款额的时候只算一个房子上的贷款的额度, 不算两个房子加起来的额度。

我们公司有WA的license, 欢迎联系。周末愉快!
b
blessev1
112 楼
14年11月末贷的7年Arm 利率是3.15 % 贷款额小于25万 ,现在才过了不到60天 是不是可以要求调整利率?或重新贷款?
Ivymortgage
113 楼
14年11月末贷的7年Arm 利率是3.15 % 贷款额小于25万 ,现在才过了不到60天 是不是可以要求调整利率?或重新贷款?
  blessev1 发表于 1/20/2015 6:29:30 PM

您说的利率是3.125%吧?关于您的问题:
1. 一旦过户, 就不能调整利率了。调整利率的唯一办法就是重新贷款。
2. 一般贷款银行会有180天不允许重新贷款的规定, 所以您现在还不能重新贷款。
3.  您的贷款额不大, ARM的利率变化也没有那么大, 所以重新贷款的利率也不会降低很多, 很有可能都没有benefit重新贷款, 因为所谓的完全No Cost的重新贷款其实就是Lender 相应提高点利率用多拿的rebate来替您付closing costs。 所以重新贷款一般利率比买房贷款稍高。
f
fujitsumm
114 楼
你好Luke,请教一个问题。我是自住房,14年4月底close并且做了10 ARM的jumbo贷款,大于100万,利息3.5%。现在想refinance,看jumbo大额贷款目前利率一般是7 ARM 3.0%,10 ARM 3.375%, 30 fixed 3.875%。这个房子我打算住至少10年到15年,请问应该选那种贷款比较好?你这里jumbo的利率是多少?

我们在加州湾区。谢谢。
Ivymortgage
115 楼
你好Luke,请教一个问题。我是自住房,14年4月底close并且做了10 ARM的jumbo贷款,大于100万,利息3.5%。现在想refinance,看jumbo大额贷款目前利率一般是7 ARM 3.0%,10 ARM 3.375%, 30 fixed 3.875%。这个房子我打算住至少10年到15年,请问应该选那种贷款比较好?你这里jumbo的利率是多少?
  
  我们在加州湾区。谢谢。
   fujitsumm 发表于 1/21/2015 2:39:42 AM

您好, 因为您贷款额比较大, 如果住10年以上的话, 保守的做法还是10年ARM或者30年固定。关于利率, 具体和LTV, Credit Score等都有关系,  您可以到www.ivymtg.com/luke/quote 填稍微具体点的信息, 我给您一个比较准确的quote。
liangdoudou
116 楼
你好,听说出租房出租两年后租金的75%可以算到以后贷款DTI的收入里,是真的么? 这2年指的的是2年交税记录还是从开始出租的时间算起,多谢
Ivymortgage
117 楼
你好,听说出租房出租两年后租金的75%可以算到以后贷款DTI的收入里,是真的么? 这2年指的的是2年交税记录还是从开始出租的时间算起,多谢
  liangdoudou 发表于 1/22/2015 11:27:01 AM
您好, 报税以后的出租房的收入计算要根据税表上的数字来算, 没有报过税的或者要买的出租房的收入才会根据租金的75%减去Mortgage Payment来算。 您这种情况建议具体情况咨询比较有经验的Loan Officer。 谢谢!
蔷薇307
118 楼
请问luke,利率比现有贷款低多少才有必要refinance呢,no-cost 是真的没成本吗?折腾一次也挺麻烦。
Ivymortgage
119 楼
请问luke,利率比现有贷款低多少才有必要refinance呢,no-cost 是真的没成本吗?折腾一次也挺麻烦。
  蔷薇307 发表于 1/28/2015 3:23:22 PM

您好! 华人的No Cost一般是真正的No Cost, 最后Loan Processor或者Loan Officer 和您review HUD1的时候应该会给您讲清楚。 当然No Cost的另外一个Cost就是您准备材料等花费的时间。 所以根据贷款额一般利率至少降低0.25% - 0.375%才建议Refinance。
a
aduo
120 楼
楼主问一下,job offer letter能贷到款吗?

目前工作收入5万,现在住的房子还有10万贷款。拿到2015年7月开始的新工作,年薪15万。新工作在德州,想要提前在德州买好房子,然后到时候搬过去。想买个30-40万的房子。
这种情况能贷到款吗?如果按目前5万的收入肯定不行。
多谢!
Ivymortgage
121 楼
楼主问一下,job offer letter能贷到款吗?

目前工作收入5万,现在住的房子还有10万贷款。拿到2015年7月开始的新工作,年薪15万。新工作在德州,想要提前在德州买好房子,然后到时候搬过去。想买个30-40万的房子。
这种情况能贷到款吗?如果按目前5万的收入肯定不行。
多谢!
  aduo 发表于 2/3/2015 12:10:55 AM

您好! 如果有Offer Letter, 我们有可以工作前90天之内过户的Program。 就是如果7月份开始新工作的话, 4月份就可以过户。 欢迎联系!
j
jxalice
122 楼
回复 105楼Ivymortgage的帖子

Luke啥时候能办下来NY的呀
Ivymortgage
123 楼
回复 105楼Ivymortgage的帖子

Luke啥时候能办下来NY的呀
  jxalice 发表于 2/3/2015 5:18:03 PM
您好! 正在办理, 纽约州的license处理时间非常慢, 我们已经开始申请有半年了, 据说还要半年才能拿到, 希望运气好能快一些。
j
jxalice
124 楼
回复 123楼Ivymortgage的帖子

恩恩,祝你早日拿到。
拿到后通知一声啊~
j
jxalice
125 楼
对了,请问,如果首付一半左右的话(50%+),DTI最高能到多少呀?~
如果工资单上有rate,但是w2都是扣去保险之类的了,那是从哪里计算收入呢?
Ivymortgage
126 楼
对了,请问,如果首付一半左右的话(50%+),DTI最高能到多少呀?~
如果工资单上有rate,但是w2都是扣去保险之类的了,那是从哪里计算收入呢?
  jxalice 发表于 2/3/2015 10:45:49 PM
谢谢! 关于您的问题:1. 如果是$417k 以下的贷款, 要根据Fannie Mae或者Freddie Mac的Automated Underwriting Decision来,DTI<45%是肯定过的, 理想情况下有可能到50%。超过45% DTI能不能过的主要原因是borrower是不是有足够的reserve而不是LTV有多低。 如果有12个月的reserve而且信用记录好的话, 47%以下是经常过的。
2. 贷款额在$417k和High Balance 之间的, DTI不能超过45%, 超过45% 肯定不过。
3. Jumbo Loan是人工审核, 不同的Investor要求不太一样, 最高的是DTI不能超过43%。有些会有Front End 和Back End 都有要求, 譬如Front End (此mortgage only产生的DTI)不能超过36%, Back End (所有Debts产生的DTI)不能超过40%等。
4. 根据税前收入来。计算的时候401k, 保险等都不会被扣除掉。

希望回答了您的问题。
j
jxalice
127 楼
回复 126楼Ivymortgage的帖子

太详细了!非常感谢!
Ivymortgage
128 楼
回复 126楼Ivymortgage的帖子

太详细了!非常感谢!
  jxalice 发表于 2/4/2015 2:08:11 PM
谢谢信任和支持! 有问题请随时提。
p
pmhicu
129 楼
回复 1楼Ivymortgage的帖子

luke, 我现在在建新房, 大约8月完成, 现在可以办贷款吗?
Ivymortgage
130 楼
回复 1楼Ivymortgage的帖子


luke, 我现在在建新房, 大约8月完成, 现在可以办贷款吗?

  pmhicu 发表于 2/5/2015 9:53:08 AM
您好, 如果房子8月完成的话, 7月份开始贷款就完全来得及, 房子没建成前是不能发放贷款过户的, 一定要等房子建好才能funding。
bluejean
131 楼
你好,我想问一下,想买的townhouse,小区的HOA有20%的欠费,是不是就没法贷款。以后是不是也会很难出手?
lena220
132 楼
LUKE, 我刚刚买了个condo,贷款30多万。30 fixed, 4% rate, 但是我觉得这个rate不是很好,请问要多久可以refinance? 另外,我只付了10% downpayment, 我想问ivy mortgage做不做这种没有20% DOWNPAYMENT refinance?
Ivymortgage
133 楼
你好,我想问一下,想买的townhouse,小区的HOA有20%的欠费,是不是就没法贷款。以后是不是也会很难出手?
  bluejean 发表于 2/6/2015 3:43:27 PM
是Townhouse还是Condo? Townhouse的话有的investor是不需要HOA questionnaire的,所以贷款还是没问题的。 如果是Condo的话超过15%就不能卖给Fannie Mae或者Freddie Mac,很难贷款, 当然也不是不能贷款, 但是如果一个小区的HOA有20%的欠费, 就算不从贷款的角度考虑也还是要慎重。
Ivymortgage
134 楼
LUKE, 我刚刚买了个condo,贷款30多万。30 fixed, 4% rate, 但是我觉得这个rate不是很好,请问要多久可以refinance? 另外,我只付了10% downpayment, 我想问ivy mortgage做不做这种没有20% DOWNPAYMENT refinance?
  lena220 发表于 2/6/2015 8:04:45 PM

您好, 新买的房子一般investor需要至少4个月后才能过户,而且您要问一下上一个Loan Officer 有没有6个月不能pay off的要求。 4%的利率要看什么时候贷的款, 而且要看是谁付Mortgage Insurance, 如果是lender paid mortgage insurance, 贷款利率还算可以。 我们可以做不够20%的贷款, 如果有需要, 欢迎随时联系。
lena220
135 楼
回复 134楼Ivymortgage的帖子

我买了是自住房,借了2个loan, 一个是75% loan, Interest rate 4%. 第二个是15% line of credit, variable rate 5.24%. 看了下条款,可以early pay off. 像我这种情况什么时候refinance 比较合适?
o
ouyangpipi
136 楼
回复 1楼Ivymortgage的帖子

我是2014年9月份在Austin,TX买的房子, 很幸运能在网上找到Luke 团队贷款.  Luke团队 服务好, 知识专业, 对人真诚.非常感谢他们 耐心解答和帮助.  在此向大家推荐Luke 的贷款公司.也祝大家买房顺利,贷款顺利..
Ivymortgage
137 楼
回复 134楼Ivymortgage的帖子

我买了是自住房,借了2个loan, 一个是75% loan, Interest rate 4%. 第二个是15% line of credit, variable rate 5.24%. 看了下条款,可以early pay off. 像我这种情况什么时候refinance 比较合适?
  lena220 发表于 2/7/2015 2:19:34 PM

您好! 即使没有early pay off, 如果您6个月内pay off的话, 给您做贷款的Loan Officer 还是有可能被charge back 所有的commission, 所以您最好咨询一下上一次的Loan Officer。如果可以的话, 咱们可以同个电话我帮您看一下有没有合适的refinance的方案。 我的手机是443-386-9508。 谢谢!
Ivymortgage
138 楼
回复 1楼Ivymortgage的帖子

  我是2014年9月份在Austin,TX买的房子, 很幸运能在网上找到Luke 团队贷款.  Luke团队 服务好, 知识专业, 对人真诚.非常感谢他们 耐心解答和帮助.  在此向大家推荐Luke 的贷款公司.也祝大家买房顺利,贷款顺利..
  ouyangpipi 发表于 2/7/2015 11:34:36 PM
谢谢您过了这么久还记得来支持!提前给您拜个年,祝羊年大吉, 万事如意!
m
mmingpku
139 楼
Luke真的很不错!团队做事高效仔细!第一次买房有他的帮助觉得很幸运。

HiLuke, 一直忙得没有对你说谢谢,突然发现你在这有贴,趁机会真心说谢谢!我们是你PA匹城的客户哈:)相信你们高质量的服务会赢得更多的客户的信任!
Ivymortgage
140 楼
Luke真的很不错!团队做事高效仔细!第一次买房有他的帮助觉得很幸运。

HiLuke, 一直忙得没有对你说谢谢,突然发现你在这有贴,趁机会真心说谢谢!我们是你PA匹城的客户哈:)相信你们高质量的服务会赢得更多的客户的信任!
  mmingpku 发表于 2/14/2015 2:09:49 PM

您也有华人账号啊!谢谢鼓励和支持!情人节快乐!顺便也给您, 给大家伙儿拜早年了!
f
flyeve
141 楼
回复 1楼Ivymortgage的帖子

请问一下如果我们现在有个小condo,但是不想先卖掉再买。在寒冷的东北,房市冬天不太好。现在看中一个房子,想问一下:
1. lender 会给贷款吗?打算20%down
2,如果同时refinance 现在住的 condo 5 ARM 和 15 年fixed 会对利率和贷款额度有影响吗?

谢谢
Ivymortgage
142 楼
回复 1楼Ivymortgage的帖子

请问一下如果我们现在有个小condo,但是不想先卖掉再买。在寒冷的东北,房市冬天不太好。现在看中一个房子,想问一下:
1. lender 会给贷款吗?打算20%down
2,如果同时refinance 现在住的 condo 5 ARM 和 15 年fixed 会对利率和贷款额度有影响吗?

谢谢
  flyeve 发表于 2/16/2015 10:30:54 PM

您好!关于您的问题:
1. 只要收入能qualify第二个房子, 贷款就应该没有问题。
2. 同时refinance现在的房子的话只能按照Investment property 来refinance, 因为您只能有一个Primary Residence。 而且既然您要马上卖房子, 为什么还有重新贷款的必要呢?
3. 如果换成15年的固定利率,那现在房子每个月的payment 就高了, 可能会影响您能不能qualify新的贷款。

建议您找有经验的Loan Officer帮您具体分析一下。 Happy Chinese New Year!
l
lly38495
143 楼
现有一套住房正在卖,有十万贷款,计划买新的一套贷款25万,lender给的利率4.25%,按你给的3.5%30年,怎么差这么多
l
lly38495
144 楼
还有25万贷款,4.25%利率,是这样算吗25*4.25%*30年=318750
(318750+250000)➗30➗12=1580
每月还1580是吗
Ivymortgage
145 楼
现有一套住房正在卖,有十万贷款,计划买新的一套贷款25万,lender给的利率4.25%,按你给的3.5%30年,怎么差这么多
   lly38495 发表于 2/24/2015 6:21:52 PM

不好意思, 最近很忙,所以有一阵子没update 第一页的利率了。 关于您的问题:
1. 利率是每天都变化的, 所以第一页的利率只是一个时期的参考。
2. 网上报的利率往往是最低能拿到的利率, 包括我报的利率也是, 有可能是有贷款额, LTV等的要求的。
3. 不同的lender 报价是有可能相差很多的。

您的情况我觉得以今天的利率是可以做到3.625% 到3.75%的, 欢迎到www.ivymtg.com/luke/quote 填一点稍微具体些的信息, 我会给您一个当天的准确的quote。谢谢!
Ivymortgage
146 楼
还有25万贷款,4.25%利率,是这样算吗25*4.25%*30年=318750
  (318750+250000)➗30➗12=1580
  每月还1580是吗
   lly38495 发表于 2/24/2015 6:42:38 PM

不是的, 利息不是永远按照25万贷款来算的, 随着本金的付入, 利息会越来越少的。 您可以用我们公司的金融计算器来算www.ivymtg.com/pub/calculator.aspx
可以算出每月的payment是$1,229.85。
l
lly38495
147 楼
回得好及时啊,可是我在纽约州,你们什么时候能拿到licence啊,
l
lly38495
148 楼
再有,觉的原来贷款公司利息高,有规定要多长时间才能去别的公司refinance吗
Ivymortgage
149 楼
回得好及时啊,可是我在纽约州,你们什么时候能拿到licence啊,
  lly38495 发表于 2/25/2015 8:14:41 AM

还在等呢, 纽约州的License特别慢。
Ivymortgage
150 楼
再有,觉的原来贷款公司利息高,有规定要多长时间才能去别的公司refinance吗
  lly38495 发表于 2/25/2015 8:27:56 AM

多长时间以后可以Refinance您需要问现在给您做贷款的Loan Officer, 一般是6个月吧。 但是还是买房的时候找好贷款最重要, 因为能不能重新贷款是要看时机的, 有可能利率不下降,那您根本没有做Refinance的机会,特别是纽约, Refinance的费用又高。
l
lly38495
151 楼
谢谢,楼主,看来只能等NYlicense 下来再找你refinance 了
Ivymortgage
152 楼
谢谢,楼主,看来只能等NYlicense 下来再找你refinance 了
  lly38495 发表于 2/25/2015 9:35:34 PM
谢谢信任, 不过NY的Refinance 费用是很高的,所以还是尽量现在找好的Lender拿好的利率。 祝您好运气!
a
adiv
153 楼
请问下NJ哪个银行rate比较好最近?谢谢
Ivymortgage
154 楼
请问下NJ哪个银行rate比较好最近?谢谢
  adiv 发表于 3/2/2015 6:24:49 PM
给您回站内信了, 我们公司有NJ的license, 欢迎联系。
l
laiemilyyan
155 楼
你好,我本人2014年8月才有full time的工作,然后这两天帮我贷款的中介问我要2012跟2013的tax paper,我12年还在学校,13年都是cash job,那两年申报的时候是no income的,结果他就说贷不出,说只能贷一个4.5%的,我要买的房子19万,首付10万,只贷9万,现在收入大概5万一年,打算15年还清贷款,请问真有他说的这么难么,还是他在忽悠我?
Ivymortgage
156 楼
你好,我本人2014年8月才有full time的工作,然后这两天帮我贷款的中介问我要2012跟2013的tax paper,我12年还在学校,13年都是cash job,那两年申报的时候是no income的,结果他就说贷不出,说只能贷一个4.5%的,我要买的房子19万,首付10万,只贷9万,现在收入大概5万一年,打算15年还清贷款,请问真有他说的这么难么,还是他在忽悠我?
  laiemilyyan 发表于 3/3/2015 4:55:44 PM
您好,如果2014年报税了就没有任何问题啊。 如果2014年的税还没报的话, 您现在抓紧时间报了, 2到3个星期IRS应该就会process, 只要在process以后再过户就行了。 如果2014的税来不及但是有w2的话, 需要拿exception才能过。 欢迎您联系我帮您具体看一下。
w
wuzhenyu
157 楼
Luke 你好,有2个问题想贷款请教一下
我工作5年了,但是我老婆去年中旬才毕业,开始工作。所以如果要贷款的话,能一起联合贷款么。因为她只有一年的W2,而且工资会看起来比较低。这样的情况怎么办呢,如果只我一个人的工资恐怕就不够贷款

还有一个问题是如果我打算8月-9月买房什么时候开始进行会比较好呢?

谢谢啊
Ivymortgage
158 楼
Luke 你好,有2个问题想贷款请教一下
我工作5年了,但是我老婆去年中旬才毕业,开始工作。所以如果要贷款的话,能一起联合贷款么。因为她只有一年的W2,而且工资会看起来比较低。这样的情况怎么办呢,如果只我一个人的工资恐怕就不够贷款

还有一个问题是如果我打算8月-9月买房什么时候开始进行会比较好呢?

谢谢啊
  wuzhenyu 发表于 3/7/2015 8:15:13 PM

您好! 关于您的问题:
1. 可以用两个人的收入同时贷款, 有一年的W2就可以了, 特别是之前是读书的情况更没有问题。
2. 贷款的话, 等拿到合同开始就来得及。
3. 看房子的话, 可以现在就开始慢慢看找感觉, 可以先不用agent, 去看open house, 等有感觉了再找agent。当然这个我不是专业, 只是个人建议。

需要pre-approval letter可以随时联系我。 祝你好运!
w
wuzhenyu
159 楼
回复 158楼Ivymortgage的帖子

好的谢谢luke,那我到时候开始看的时候就找你!
Ivymortgage
160 楼
回复 158楼Ivymortgage的帖子

好的谢谢luke,那我到时候开始看的时候就找你!
  wuzhenyu 发表于 3/9/2015 1:09:31 AM
谢谢!欢迎随时联系!
s
sunnyfield
161 楼
Luke,

我看到你在NJ有license,但是在NY还没申请到.我的情况是我现在住在NY, 但我想买的房子在NJ, 这种情况算是NY还是NJ呢?
谢谢!
a
avecmoi
162 楼
mark......................
Ivymortgage
163 楼
Luke,
  
   我看到你在NJ有license,但是在NY还没申请到.我的情况是我现在住在NY, 但我想买的房子在NJ, 这种情况算是NY还是NJ呢?
   谢谢!
    sunnyfield 发表于 3/11/2015 11:39:25 PM

不好意思, 这两天out of town 参加一个conference。
  您这种情况算NJ, 欢迎联系我。
s
sunnyfield
164 楼
不好意思, 这两天out of town 参加已经conference。
  您这种情况算NJ, 欢迎联系我。
  



  Ivymortgage 发表于 3/13/2015 1:14:28 PM
Luke,
谢谢你的回复。我现在正在看房子,想要一个pre-approval letter. 需要哪些材料呢?谢谢。
Ivymortgage
165 楼
Luke,
谢谢你的回复。我现在正在看房子,想要一个pre-approval letter. 需要哪些材料呢?谢谢。


  sunnyfield 发表于 3/13/2015 9:54:27 PM

方便的话给我打个电话, 我qualify您一下就可以发给您。 443-386-9508。
anymanofmine
166 楼
Hi Yuke,我们想把原本15年fixed的refi到5 arm,请问rate是多少,我在加州。谢谢。
Ivymortgage
167 楼
Hi Yuke,我们想把原本15年fixed的refi到5 arm,请问rate是多少,我在加州。谢谢。
  anymanofmine 发表于 3/18/2015 1:09:47 PM

欢迎联系我们加州分公司的David。
California (CA)的贷款请联系:David Guo Email:    [email protected] Office:  408-660-3999 Cell:       408-891-2002
y
yaya0811
168 楼
进来给Washington state的Boyang点赞!人很好,也容易沟通。在各方面都完胜我之前work过的三个loan agents。
j
jxalice
169 楼
请问康州还能办贷款么……当时为啥取消了呀
Ivymortgage
170 楼
请问康州还能办贷款么……当时为啥取消了呀
  jxalice 发表于 3/26/2015 2:07:04 PM

您好, 不好意思在国内上不了华人网,员工都是新账号在这个帖子发不了言。 当时取消康州的原因是因为康州需要单独的Branch Manager而我们公司还没准备好在康州开分公司的人员安排,我们在办纽约和麻省的license,一旦批准会马上开始操作康州的License。  到时希望继续支持我们!谢谢!
Ivymortgage
171 楼
进来给Washington state的Boyang点赞!人很好,也容易沟通。在各方面都完胜我之前work过的三个loan agents。
  yaya0811 发表于 3/19/2015 6:27:08 PM

谢谢鼓励! 我们的分公司经理都是经过严格培训的, 业务能力强而且绝对态度端正, 童叟无欺。 他/她们相对于我会时间更充裕些,利率和服务会更好。 恳请各位支持年轻人!
b
bigtoe
172 楼
Ivymortgage 请问你能看看我的这个问题吗?谢谢!
http://forums.huaren.us/showtopic.aspx?topicid=1810706
Ivymortgage
173 楼
Ivymortgage 请问你能看看我的这个问题吗?谢谢!
http://forums.huaren.us/showtopic.aspx?topicid=1810706
  bigtoe 发表于 4/13/2015 11:57:45 PM
您好, 从这个单子上来看应该是Loan Officer只给了您$1,230的credit, 但是这个不是final的, 最后的final number 会在最后过户前的Final HUD1/Settlement Statement 上显示。 建议您具体问给您操作的Loan Officer是怎么回事, 好的Loan Officer一定会给出您满意的答复。 谢谢!
cen123
174 楼
请问下30万左右的房子首付10%可以做成两个贷款省保险费吗?多谢
Ivymortgage
175 楼
请问下30万左右的房子首付10%可以做成两个贷款省保险费吗?多谢
  cen123 发表于 4/15/2015 7:47:33 PM

您好, 当前的第二代款没有银行会给到90% CTLV,最多到85%CLTV,  所以您的情况只能选择做一个贷款。但是您可以选择自己付MI或者是Lender 帮你付MI, Lender Paid MI利率会比自己付MI 高0.25% 左右, 欢迎联系我们相应的Branch Manager给您具体分析一下优劣。 谢谢!
cen123
176 楼

  您好, 当前的第二代款没有银行会给到90% CTLV,最多到85%CLTV,  所以您的情况只能选择做一个贷款。但是您可以选择自己付MI或者是Lender 帮你付MI, Lender Paid MI利率会比自己付MI 高0.25% 左右, 欢迎联系我们相应的Branch Manager给您具体分析一下优劣。 谢谢!


  Ivymortgage 发表于 4/15/2015 9:42:34 PM
多谢回复,如果要从国内转钱过来多付首付,一定要这部份钱也存满3个月后才能办贷款吗?担心在没到3个月时遇到合适的房子。
Ivymortgage
177 楼
多谢回复,如果要从国内转钱过来多付首付,一定要这部份钱也存满3个月后才能办贷款吗?担心在没到3个月时遇到合适的房子。

  cen123 发表于 4/16/2015 1:39:43 PM
如果没有两个月的statement不显示这部分钱的话, 可以通过Gift的形式来操作,但具体情况也要具体对待。 我们各位分公司经理对您这种情况都有非常丰富的经验, 欢迎联系负责您所在州的我们的Branch Manager具体咨询。 谢谢!
b
bigtoe
178 楼
您好, 从这个单子上来看应该是Loan Officer只给了您$1,230的credit, 但是这个不是final的, 最后的final number 会在最后过户前的Final HUD1/Settlement Statement 上显示。 建议您具体问给您操作的Loan Officer是怎么回事, 好的Loan Officer一定会给出您满意的答复。 谢谢!

  Ivymortgage 发表于 4/14/2015 4:38:56 PM
谢谢您的回复和解答!                          ....
o
ookk
179 楼
OMG!!刚给加州分部打电话,一听就是个新手,连household income都搞不懂是什么,服了
w
wuzhenyu
180 楼
回复 158楼Ivymortgage的帖子

Luke 你好,想问问你,因为最近已经开始看房,刚刚准备找经纪人。一般什么时候拿pre approval letter 呀,下offer 之前 还是准备做loan 的时候呢。这个会有一个hard pull的吧

谢谢
Ivymortgage
181 楼
回复 158楼Ivymortgage的帖子
  
  Luke 你好,想问问你,因为最近已经开始看房,刚刚准备找经纪人。一般什么时候拿pre approval letter 呀,下offer 之前 还是准备做loan 的时候呢。这个会有一个hard pull的吧
  
  谢谢
   wuzhenyu 发表于 4/22/2015 2:54:44 PM

您好, 看客户自己的感觉:有的客户是拿着pre-approval letter 去看房, 有的客户是看好了房子下合同前要pre-approval letter。 我们公司出pre-approval letter很快的, 所以如果agent 不需要pre-approval letter 才带您看房的话, 您可以等到要下offer之前再联系我们。 当然不管什么时候要pre-approval letter, 最好尽早联系我们先给您看看贷款有没有任何potential的困难等。
Ivymortgage
182 楼
OMG!!刚给加州分部打电话,一听就是个新手,连household income都搞不懂是什么,服了
   ookk 发表于 4/22/2015 2:02:07 PM

您好!谢谢您的意见。 加州的David是比较年轻的员工, 但我们公司是负责任的, 绝对不会派业务能力不过关的员工负责一个分公司的销售的, 在开始做销售之前, 他们都至少要经手几百个贷款,而且经过系统的培训以及资深经理的帮带, 对贷款的理解不是一般贷款销售人员能比的。 任何人都会有知识/词汇盲点, 我敢负责任的说David的贷款业务能力比社会上 99%以上的Loan Officer 要好。

记得我刚开始做贷款的前两年,公司的美国同事/朋友经常开我英语发音的玩笑, 譬如months我的发音是monthsis, 现在回想, 当时如果问我household income, 我可能也不知道是什么意思, 但是这完全不耽误我把每个贷款做到perfection, 到第三年的时候业务量就占到了公司总业务量的50%以上。  

我们公司的培养模式就是沿袭当年我的发展, 雇佣商学院的硕士生从头培养, 在培养业务能力的同时,更注重人品, 只有人品过关, 做到对客户绝对言而有信, 童叟无欺的才能走上Branch Manager的岗位。 David是公司破格提拔的, 真的是人品业务都非常好, 而且特别积极努力的一个帅气的大男孩。我预言在未来两三年甚至更短的时间内, David就会在湾区贷款界非常有名, 因为他有这个实力。

在此恳请各位给David这样的年轻人机会吧, 咱们不都是从年轻什么都不懂走过来的?何况他们的业务能力真的是非常过关的,欢迎您再联系深入了解一下。

Luke
o
octlin
183 楼
不好意思,我有个非常初级的问题:请问我人在boston的话,可以跟你们的其中一个团队合作贷款吗?

我的情况是去年底博士毕业,现在opt还剩5个月,工作所在的大学正在帮我办non-profit H1b。问了4、5个这边的lenders都说不行,或者显著高手续费高利率。

谢谢!
Ivymortgage
184 楼
不好意思,我有个非常初级的问题:请问我人在boston的话,可以跟你们的其中一个团队合作贷款吗?

我的情况是去年底博士毕业,现在opt还剩5个月,工作所在的大学正在帮我办non-profit H1b。问了4、5个这边的lenders都说不行,或者显著高手续费高利率。

谢谢!
  octlin 发表于 4/23/2015 10:32:26 AM

您好, 谢谢询问。 关于您的问题:
1. 您这种OPT with EAD card的贷款我们公司经常做, 每个月都有几个吧, 所以单从贷款来说是没问题的, 贷款利率和一般贷款也没太大差别。  
2. 问题是我们公司没有MA的license, 所以您要是在Boston 买房子的话我们暂时帮不了您。 如果在以下州, 可以联系我们贷款:
西部:CA, OR, WA
中部:TX
东北部:NJ, PA, DE,MD
东南部:VA, GA, FL

您可以再多咨询几家周围的华人贷款公司, 因为华人贷款公司对身份问题的贷款可能更有研究, 在申请之前要确定这家公司做过只有EAD卡的贷款。祝您好运气!
sheenhl
185 楼
LUKE,
很感谢几个月前问你贷款问题你都热心回答,现在我们已经顺利买到满意的房子。
关于还贷款想再确认一下,比如我的贷款银行的帐单是应该一个月还一千。我想多还,我某一个月还了一万一千,那么多还的一万就直接算还本金了,我不用再跟银行说什么了对么?无论我这个月还多少,下个月至少必须还一千,对么?
Ivymortgage
186 楼
LUKE,
很感谢几个月前问你贷款问题你都热心回答,现在我们已经顺利买到满意的房子。
关于还贷款想再确认一下,比如我的贷款银行的帐单是应该一个月还一千。我想多还,我某一个月还了一万一千,那么多还的一万就直接算还本金了,我不用再跟银行说什么了对么?无论我这个月还多少,下个月至少必须还一千,对么?
  sheenhl 发表于 4/27/2015 3:56:19 PM
恭喜, 关于您的问题:
1. 如果您付1万1千, 收到的账单或者Online Payment 都会有选项:
1)付剩余的一万都进本金。
2)付多少进下个月的payment, 剩余的进本金。
不同的贷款银行稍微有区别, 但都会有这个选项的, 您一看就应该明白。 如果不明白可以打电话去service 银行问清楚。

2. 是的, 即使这个月还了1万1, 如果多余的1万选择的是还本金, 那下个月至少还要还1千。
Ivymortgage
187 楼

t
tuma
188 楼
Luke, 想问你一个和贷款不一定沾边的问题。我有一个自住房,现在想upgrade,但没有足够的首付。我现在的房子有equity,如果卖掉可能可以拿回现金16万左右。如果cash out然后租出去每个月要贴400左右(算25%空屋率)。月付倒是两个都能供, 不过一cash out好像现房就得按investment做refin。这种情况下哪种选择好一点,1。卖掉,同时买。2。refin现房付第二个房子的首付。3。不refin现房,第二个房子5%首付,交insurance。 4。现房做heloc付首付
Ivymortgage
189 楼
Luke, 想问你一个和贷款不一定沾边的问题。我有一个自住房,现在想upgrade,但没有足够的首付。我现在的房子有equity,如果卖掉可能可以拿回现金16万左右。如果cash out然后租出去每个月要贴400左右(算25%空屋率)。月付倒是两个都能供, 不过一cash out好像现房就得按investment做refin。这种情况下哪种选择好一点,1。卖掉,同时买。2。refin现房付第二个房子的首付。3。不refin现房,第二个房子5%首付,交insurance。 4。现房做heloc付首付
  tuma 发表于 4/28/2015 12:53:34 AM

您好, 这确实是一个个人选择的问题。
1. 首先您要判断是不是要保留现在的房子, 以您的情况看, 房子是没有正现金流的, 那么就要考虑房子升值的潜力有多大, 如果房子也没有太大的升值潜力, 我个人建议卖掉现在的房子买新房。这样您的生活最简单舒心, 因为出租房管理还挺烦的, 特别是碰到不好的tenant的时候。  

2. 如果您要保留现在的房子, 那就把您有的几种贷款Option 都要一个确定的利率quote, 然后根据利率quote来算出两套房子综合起来哪种对您最合适。
linda527
190 楼
我們在nj 是找luck做的貸款 很好 謝謝你們!
Ivymortgage
191 楼
我們在nj 是找luck做的貸款 很好 謝謝你們!
  linda527 发表于 4/30/2015 12:01:11 PM
谢谢鼓励和支持! 请象支持我一样支持我们的团队成员!
s
sumei2013
192 楼
请问如果是在CLOSING DATE之前的两个月内, 美国国内好朋友处汇款用于本人买房出GIFT LETTER,银行接受好朋友给我的DONATION吗
Ivymortgage
193 楼
请问如果是在CLOSING DATE之前的两个月内, 美国国内好朋友处汇款用于本人买房出GIFT LETTER,银行接受好朋友给我的DONATION吗
   sumei2013 发表于 4/30/2015 2:37:19 PM

您好, 关于您的问题:
1. Gift必须是亲属给才能用当作Gift贷款, 朋友给的不能当作Gift贷款。
2. 目前我们只会根据您Gift letter 上写的关系来确定你们是不是亲属关系, 而不会再要求别的证明亲属关系的材料。除非您disclose给我们了或者有原因让我们的Underwriter怀疑您们不是亲属关系。

希望对您有帮助。
t
tuma
194 楼
回复 189楼Ivymortgage的帖子

谢谢Luke的耐心回答。如果我现在就想买第二个房子,准备把第一个卖掉。因为卖家不等,我只能先借heloc付首付,然后再卖房,但这样贷款额就不够了,我能先跟银行说我准备卖房,让借款给我吗?如果不能有没有什么办法贷出来?
Ivymortgage
195 楼
回复 189楼Ivymortgage的帖子

谢谢Luke的耐心回答。如果我现在就想买第二个房子,准备把第一个卖掉。因为卖家不等,我只能先借heloc付首付,然后再卖房,但这样贷款额就不够了,我能先跟银行说我准备卖房,让借款给我吗?如果不能有没有什么办法贷出来?
  tuma 发表于 5/4/2015 12:21:31 PM

您这种情况就稍微复杂了, 需要Loan Officer帮您具体分析, 欢迎联系我们的相应地区的分公司经理给您具体看一下。 谢谢!
m
myisabella
196 楼
回复 182楼Ivymortgage的帖子

来endorse一下David~可能他不是经验最丰富的,但是确实十分认真负责,也很耐心地给第一次买房的我们讲解了各种细节。close之后还打电话来回访,确认有没有其他问题。希望David能越做越好!
IvyDavid
197 楼
[quote][b]回复 [url=http://forums.huaren.us/showtopic.aspx?topicid=1569909&postid=67184074#67184074]182楼[color=Olive]Ivymortgage[/color]的帖子[/url][/b]

来endorse一下David~可能他不是经验最丰富的,但是确实十分认真负责,也很耐心地给第一次买房的我们讲解了各种细节。close之后还打电话来回访,确认有没有其他问题。希望David能越做越好!
[color=#999999]myisabella 发表于 5/6/2015 10:33:10 PM [/color][url=http://forums.huaren.us/showtopic.aspx?topicid=1569909&postid=67350170#67350170][img]http://forums.huaren.us/images/common/back.gif[/img][/url][/quote]

非常感谢您的信任和肯定!尽最大努力保证客户按时close和让客户清楚每一个环节是我们公司的要求,也是我们对每个客户的承诺。也恭喜乔迁新居,祝好!
y
ycheng5
198 楼
请问:
1. 如果H1b工作城市和买房城市不在一个地方,对申请贷款有什么影响吗?
2. 如果H1b要十月正式开始,那在这之前用F1身份贷款会有什么限制吗?
谢谢!!
IvyDavid
199 楼
回复楼上:

1. 如果您的工作城市和买房的城市不在一个地方,我们的underwriter一般不能把要买的房子认证为Primary House, 除非您的雇主能提供您working from home的证明。

2.如果您现在处于OPT期间,并且H-1B已经受理,我们公司贷款一般是没有问题的,但是还是需要具体看您的情况和贷款额。欢迎您和我们相应地区的负责人取得联系了解详情。

谢谢!
laserxue
200 楼
好难拿到好利率啊
Ivymortgage
201 楼
好难拿到好利率啊
  laserxue 发表于 5/14/2015 5:51:12 PM

其实这几年利率一直是不错的, 以前高的时候10%以上都有, 08年30年固定还到过6%我记得。 我们的利率还是相当competitive的, 欢迎联系我们当地的分公司经理给个quote。
y
yanggrui
202 楼
我是新手,向楼主请教两个问题,谢谢了

1,preapproval letter里提到的房贷的方式写到购房合同里了,如果签了的合同,房贷的方式还可以改吗?都说在贷款前随便改,但是怎么有一个刚买房的朋友说有的公司不好说话,合同里怎么写的就怎么贷,改起来比较麻烦,有这样说法吗?

2,如果闲钱没有特别的投资方式,downpay多点好还是少点好呢(还款年限如果已经确定)?如果downpay比例确定,还款年限长点还是短点好呢?
Ivymortgage
203 楼
我是新手,向楼主请教两个问题,谢谢了

1,preapproval letter里提到的房贷的方式写到购房合同里了,如果签了的合同,房贷的方式还可以改吗?都说在贷款前随便改,但是怎么有一个刚买房的朋友说有的公司不好说话,合同里怎么写的就怎么贷,改起来比较麻烦,有这样说法吗?

2,如果闲钱没有特别的投资方式,downpay多点好还是少点好呢(还款年限如果已经确定)?如果downpay比例确定,还款年限长点还是短点好呢?
  yanggrui 发表于 5/15/2015 11:32:23 AM

您好, 关于您的问题:
1. 没有关系的, 放贷的program, down payment等都可以改变。如果贷款公司连这点都不愿意配合客户, 建议放弃。
2. Down payment 多一点好, 但也要留出一定的至少6到9个月的应急款项。
3. Down payment比例确定,选择还款年限要看Monthly payment对您的合适程度, 年限短的话monthly payment会高, 年限长monthly payment就低一些, 如果monthly payment对您不是问题, 而且也没有再投资买别的房子的打算,就选年限短的, 因为年限短利率会更好一些,您会省钱。
y
yanggrui
204 楼
[b]回复 [url=http://forums.huaren.us/showtopic.aspx?topicid=1569909&postid=67457083#67457083]203楼[color=Olive]Ivymortgage[/color]的帖子[/url][/b]

非常感谢您及时的回复.我们目前的pre-approval 是15年fixed, 所以马上要签的合同上写的也是15年fixed . 但因为贷款额比较小,所以有倾向采用5ARM,因为打算5-7年还清贷款,这种情况下是不是最好修改一下pre-approval, 将贷款写成5ARM更好一些?seller会不会更倾向于这种?

另,如果想从您这里申请pre-approval, 需要什么材料?谢谢!
Ivymortgage
205 楼
回复 203楼Ivymortgage的帖子

非常感谢您及时的回复.我们目前的pre-approval 是15年fixed, 所以马上要签的合同上写的也是15年fixed . 但因为贷款额比较小,所以有倾向采用5ARM,因为打算5-7年还清贷款,这种情况下是不是最好修改一下pre-approval, 将贷款写成5ARM更好一些?seller会不会更倾向于这种?

另,如果想从您这里申请pre-approval, 需要什么材料?谢谢!
  yanggrui 发表于 5/15/2015 3:24:52 PM

如果贷款额小的话, 有可能15年固定利率的利率比5年ARM更低, Pre-approval letter上的loan program是什么没关系的, seller不会在乎。欢迎您联系我们相应地区的分公司经理给您报价并且分析一下,同时可以给您出具pre-approval letter, 如果需要的话。
p
pennyang
206 楼
Luke你好!刚看到这个帖子,很有收获。我有一个问题想请教,

最近看好一个房子,打算出手了,价格negotiate了一次,还没最后谈好,我的realtor按照我新出的offer拟好了合同,打算就签了,然后送到seller那边,如果seller觉得我出的价合适,就签,不合适再返回到我这,可能还要来回讨价还价一俩次,并相应修改合同直至双方都满意的价格。我一直以为是这样的过程,但今天和一个在纽约的朋友聊天,他说签合同的时候都是价格已经谈好了,说签就是指双方都签,至少是在纽约。不知道是不是不同州做法不同,我在宾州。

谢谢了
Ivymortgage
207 楼
Luke你好!刚看到这个帖子,很有收获。我有一个问题想请教,

最近看好一个房子,打算出手了,价格negotiate了一次,还没最后谈好,我的realtor按照我新出的offer拟好了合同,打算就签了,然后送到seller那边,如果seller觉得我出的价合适,就签,不合适再返回到我这,可能还要来回讨价还价一俩次,并相应修改合同直至双方都满意的价格。我一直以为是这样的过程,但今天和一个在纽约的朋友聊天,他说签合同的时候都是价格已经谈好了,说签就是指双方都签,至少是在纽约。不知道是不是不同州做法不同,我在宾州。

谢谢了
  pennyang 发表于 5/16/2015 7:14:15 PM
您好, 刚看到您的帖子,不好意思, 关于您的问题:一般的做法都是象您这样的,buyer agent替buyer递合同, 然后等seller签字, 中间也可能negotiate 几次。我们还没有NY的license, 所以我还没有做过NY的贷款, 但据我所知NY房屋交易是一定要有律师参与的, 所以操作可能会稍有不同?
p
pennyang
208 楼
谢谢Luke

还有一个关于地下室的问题,如果是finished(我看看好的房子是partially finished),是不是应该有批件呢,或者装修到什么程度才需要报批呢?如果seller没有批件,我买过来要上报这个信息吗?为什么我的agent从来没有提过这个事情,有点担心这会是一个问题
Ivymortgage
209 楼
谢谢Luke

还有一个关于地下室的问题,如果是finished(我看看好的房子是partially finished),是不是应该有批件呢,或者装修到什么程度才需要报批呢?如果seller没有批件,我买过来要上报这个信息吗?为什么我的agent从来没有提过这个事情,有点担心这会是一个问题
  pennyang 发表于 5/17/2015 8:03:42 AM

您好, 我们公司是贷款公司, 您咨询的这个问题还是需要问您的Realtor, 根据不同的County以及房子的具体情况, 您的Realtor应该是回答您这个问题的最好人选。 谢谢!
a
adamhmc
210 楼
你好, 我想要問一下4506T的問題, 因為一直被IRS拒, 想了解一下原因

我們夫妻倆, 2014年是file married joint, 2014之前都是file single. 所以跟loan officer那邊要求了兩份4506T, 一份給我, 一份給我太太簽名, 但再request 年份那邊, 除了2012,2013外, 又多放了2014年

想問說這樣子會不會造成4506T被拒絕呢? 謝謝
IvyDavid
211 楼
[b]回复 [url=http://forums.huaren.us/showtopic.aspx?topicid=1569909&postid=67483214#67483214]210楼[color=Olive]adamhmc[/color]的帖子[/url][/b]

您好,关于4506-T 被拒绝的原因一般有很多,比较容易忽略的问题像: 4506-T 地址 (包括现地址以及之前地址)是否match您最近报税年的地址记录,您的签字是否为手签还是未经认证的电子签名,签字日期是否不清楚导致IRS 不予通过等等。 如果您放了2014年但不需要调2014的税表一般是不会有问题的。我建议您可以第一和loan officer 确认一下问题,这样是最直接的方式,有经验的loan officer会直接了解到4506-T 被rejected 的原因;第二,您或许可以在您和您太太分别签字的4506-T上只放12和13年,然后一起jointly 签字的4506-T放14年,分三次去订4506-T results.

希望可以对您有所帮助!
a
adamhmc
212 楼
[b]回复 [url=http://forums.huaren.us/showtopic.aspx?topicid=1569909&postid=67488067#67488067]211楼[color=Olive]IvyDavid[/color]的帖子[/url][/b]

謝謝您的回答, 很有幫助. 我們目前是採用了2014簽同一張, 2012, 2013分開簽的方式.

還有一個小問題就是

假設2012, 2013 file的地址都是 A,  2014則是用現在地址B file, 那在request 2012, 2013 那份表單上面的previous address需要填A還是B呢?

因為form line4:Previous address shown on the last return filed if different from line 3 (see instructions)

這邊指的last return是指2014 tax return 還是 2012, 2013的tax return呢?我有些迷惑, 不知道在request 2012, 2013那份上面的line 4該填A還是留空白呢?

謝謝你的回答
IvyDavid
213 楼
[b]回复 [url=http://forums.huaren.us/showtopic.aspx?topicid=1569909&postid=67490197#67490197]212楼[color=Olive]adamhmc[/color]的帖子[/url][/b]

您好,

4506-T的调取规则是按照最近在IRS的记录能够match表格中的地址即可。因此如果您2014年的税表已经在IRS有记录,那您在2012 2013的税中line 4 填写地址A 或者leave it blank 应该都可以成功调取transcript.

祝好。
b
bluecrush
214 楼
想问买投资房可以用future rental income qualify 吗还是必须靠工资收入
IvyDavid
215 楼
[b]回复 [url=http://forums.huaren.us/showtopic.aspx?topicid=1569909&postid=67583581#67583581]214楼[color=Olive]bluecrush[/color]的帖子[/url][/b]

您好, 投资房的future rental income是可以用来qualify loan的。只是对于不同的客户的条件会有不同的要求和限制。谢谢!
晓核桃
216 楼
马克
p
potato09
217 楼
先为ivy点个赞,我们在湾区。David正在帮我们贷款,希望能顺利拿到。我先生全程和David联系的,他很挑剔的人都说David靠谱!
Ivymortgage
218 楼
先为ivy点个赞,我们在湾区。David正在帮我们贷款,希望能顺利拿到。我先生全程和David联系的,他很挑剔的人都说David靠谱!
  potato09 发表于 6/3/2015 1:43:39 AM

多谢多谢!应该不会让您失望的, 靠谱是我们员工的第一品质。 感谢支持!
ninipeach
219 楼
非常靠谱,支持~~~
sobboss
220 楼

请问。你们能做Ohio State的refinance吗?谢谢。
Ivymortgage
221 楼

请问。你们能做Ohio State的refinance吗?谢谢。

  sobboss 发表于 6/9/2015 9:01:56 AM
您好, 谢谢咨询!我们公司还没有Ohio的license, 所以做不了OH的贷款。现在公司有11个州的license, 东西海岸比较多, 2016年我们争取再申请5-10个州的license, 把咱们华人比较多的地区都cover到。
海鲜
222 楼
想问问ny 的refin做吗?
Ivymortgage
223 楼
想问问ny 的refin做吗?
  海鲜 发表于 6/10/2015 12:49:19 PM
您好, 不好意思,我们公司还没有NY的license, 现在公司有11个州的license,2016年我们争取再申请5-10个州的license, 把咱们华人比较多的地区都cover到。
new0871
224 楼
Luke, 我现在住nj,但准备买ny 的房子,请问我这个应该算哪里?知道你们在ny没有,好着急!
Ivymortgage
225 楼
Luke, 我现在住nj,但准备买ny 的房子,请问我这个应该算哪里?知道你们在ny没有,好着急!
  new0871 发表于 6/10/2015 3:38:54 PM

应该是下午通过电话的朋友吧?您这种情况需要NY的license。 要买的房产在哪个州就需要哪个州的license。再有问题欢迎再随时联系。
modest
226 楼
Luke你好,有一个问题我一直不明白。就是5年arm跟15/30固定利率头5年在利息上的差别。
假设贷款30万,15年固定利率是3%, 还款的利息是按15年总的还款(本金+利息)*月利息 372914*0.0025=932.29就是第一个月还款的利息。
如果是5年arm在最开始的五年,利息的计算方式跟固定利率的一样,只是要调整利率(比如利率是2.875%)跟还款的年数(15年改成30年)。
448084*0.002395=1073.53 是第一个月的利息。
如果是这样,那么5年arm跟15年固定利率比要比固定利率在头五年还的利息多。对于那种想尽快还房贷的人来说(不如有人提到想5年还完)其实用5年arm并不合适啊。

我这样算对吗?请解答,谢谢!
Ivymortgage
227 楼
Luke你好,有一个问题我一直不明白。就是5年arm跟15/30固定利率头5年在利息上的差别。
  假设贷款30万,15年固定利率是3%, 还款的利息是按15年总的还款(本金+利息)*月利息 372914*0.0025=932.29就是第一个月还款的利息。
  如果是5年arm在最开始的五年,利息的计算方式跟固定利率的一样,只是要调整利率(比如利率是2.875%)跟还款的年数(15年改成30年)。
  448084*0.002395=1073.53 是第一个月的利息。
  如果是这样,那么5年arm跟15年固定利率比要比固定利率在头五年还的利息多。对于那种想尽快还房贷的人来说(不如有人提到想5年还完)其实用5年arm并不合适啊。
  
  我这样算对吗?请解答,谢谢!
   modest 发表于 6/12/2015 4:21:47 PM

您好, 第一个月的利息的计算公式是:贷款额*利率/12
按照您的例子:15年固定利率第一个月的利息是$300,000*3%/12= $750
5 年ARM第一个月的利息是:$300,000*2.875%/12=$718.75

以后每个月的利息计算公式是:上月贷款余额*利率/12
以上面的例子, 15年固定根据每个月的还款额是$2,071.74 而5年ARM因为是30年Amortized的, 所以每月还款额是$1,244.68
所以第一个月15年固定还的本金是: $2,071.74 -$750= $1,321.74
第一个月5年ARM还的本金是: $1,244.68-$718.75 = $525.93

  
下面我们来看下个月的变化:
15年固定利率第二个月的利息是($300,000-$1,321.74)*3%/12= $746.69565
5 年ARM第二个月的利息是($300,000-$525.93)*2.875%/12=$717.489959375

  
以此类推,当然用Amortization Calculator更方便, 能算出5年后:
15年固定一共付的利息是: $38,858.23
5年ARM一共付的利息是: $40,787.81

原因就是因为15年固定先期多付的Principal造成了以后的这两种贷款的amortization不一样。 如果您贷款是按照5年ARM,但是前5年的付款是按照15年的2.875%固定利率付每个月$2,053.76, 您就会发现还是利率低付的利息少了。 您可以自己算一下, 有问题再问。周末愉快!
modest
228 楼

  您好, 第一个月的利息的计算公式是:贷款额*利率/12
  按照您的例子:15年固定利率第一个月的利息是$300,000*3%/12= $750
  5 年ARM第一个月的利息是:$300,000*2.875%/12=$718.75
  
  以后每个月的利息计算公式是:上月贷款余额*利率/12
  以上面的例子, 15年固定根据每个月的还款额是$2,071.74 而5年ARM因为是30年Amortized的, 所以每月还款额是$1,244.68
  所以第一个月15年固定还的本金是: $2,071.74 -$750= $1,321.74
  第一个月5年ARM还的本金是: $1,244.68-$718.75 = $525.93
  
  
  下面我们来看下个月的变化:
  15年固定利率第二个月的利息是($300,000-$1,321.74)*3%/12= $746.69565
  5 年ARM第二个月的利息是($300,000-$525.93)*2.875%/12=$717.489959375
  
  
  以此类推,当然用Amortization Calculator更方便, 能算出5年后:
  15年固定一共付的利息是: $38,858.23
  5年ARM一共付的利息是: $40,787.81
  
  原因就是因为15年固定先期多付的Principal造成了以后的这两种贷款的amortization不一样。 如果您贷款是按照5年ARM,但是前5年的付款是按照15年的2.875%固定利率付每个月$2,053.76, 您就会发现还是利率低付的利息少了。 您可以自己算一下, 有问题再问。周末愉快!
  
  

  Ivymortgage 发表于 6/12/2015 5:10:59 PM
非常感谢这么详细的回答。如果是这样的话,就是说利息计算跟贷款年数的长短没关系。我以前看到过一个算法,贷款的时间长度会影响利息。
你们今年能把业务扩展到NC吗?谢谢!
Ivymortgage
229 楼
非常感谢这么详细的回答。如果是这样的话,就是说利息计算跟贷款年数的长短没关系。我以前看到过一个算法,贷款的时间长度会影响利息。
你们今年能把业务扩展到NC吗?谢谢!


  modest 发表于 6/12/2015 5:33:05 PM
可以理解为单纯每个月payment中的利息和贷款年限没有关系, 当然贷款时间越长, 总共还的利息就越多。 这也正好说明了为什么30年amortization的5 ARM比15年固定还的利息要多。估计要明年才能到NC, 我提醒一下我们东南部经理Jin Peng, 希望她抓紧。
modest
230 楼
可以理解为单纯每个月payment中的利息和贷款年限没有关系, 当然贷款时间越长, 总共还的利息就越多。 这也正好说明了为什么30年amortization的5 ARM比15年固定还的利息要多。估计要明年才能到NC, 我提醒一下我们东南部经理Jin Peng, 希望她抓紧。
  

  Ivymortgage 发表于 6/12/2015 5:46:22 PM
再次感谢! 周末愉快!
Ivymortgage
231 楼
再次感谢! 周末愉快!

  modest 发表于 6/12/2015 7:29:16 PM
您太客气了, 周末愉快!
j
jessica0597
232 楼
可惜没有ny的
w
wuzhenyu
233 楼
luke 你好, 我是准备申请Home Equity Line Of Credit 用我现在的房子抵押出30来w的现金 然后去买个townhouse
只是不知道这种需要多久办下来 我是应该对方接受我offer之后在申请 还是要提前办呀
thx
Ivymortgage
234 楼
luke 你好, 我是准备申请Home Equity Line Of Credit 用我现在的房子抵押出30来w的现金 然后去买个townhouse
只是不知道这种需要多久办下来 我是应该对方接受我offer之后在申请 还是要提前办呀
thx
  wuzhenyu 发表于 6/20/2015 6:11:48 PM

您好, 申请HELOC应该尽快开始申请, 开通以后只要不拿钱出来就不用付利息,您可以开通HELOC但是先不advance 钱出来, 等对方接受offer过户前几天再把钱转出来或者直接转给过户公司。 具体多久办下来要看银行的效率, 一般30天到60天之内。
Ivymortgage
235 楼
可惜没有ny的
  jessica0597 发表于 6/19/2015 11:04:22 PM
最晚明年肯定会有的, 到时候请支持。 周末愉快!
w
wuzhenyu
236 楼

  您好, 申请HELOC应该尽快开始申请, 开通以后只要不拿钱出来就不用付利息,您可以开通HELOC但是先不advance 钱出来, 等对方接受offer过户前几天再把钱转出来或者直接转给过户公司。 具体多久办下来要看银行的效率, 一般30天到60天之内。


  Ivymortgage 发表于 6/21/2015 12:28:20 AM

这样啊,谢谢,这种一般需要些什么材料,比如需要appraisal 现在的房子吧? 然后利息跟一般贷款买房的利息会高一些吗?
Ivymortgage
237 楼

这样啊,谢谢,这种一般需要些什么材料,比如需要appraisal 现在的房子吧? 然后利息跟一般贷款买房的利息会高一些吗?


  wuzhenyu 发表于 6/22/2015 12:46:08 AM

HELOC是portfolio产品,是银行hold在自己book上的, 所以现在local bank的利率会更好一些, 特别是有的银行有promotion的时候。 所以您可以联系几家local bank 比较一下。 具体操作不同的银行也稍微有不同, 需要具体咨询选定的银行。
k
kate1091
238 楼
第一次贷款, 有很多问题想请教一下,
我现在offer被接受了,正在准备inspection, 现在不知道怎么开始准备贷款, 除了20% down payment 之外,我还要准备多少钱去close? 哪些项目需要钱?
Ivymortgage
239 楼
第一次贷款, 有很多问题想请教一下,
我现在offer被接受了,正在准备inspection, 现在不知道怎么开始准备贷款, 除了20% down payment 之外,我还要准备多少钱去close? 哪些项目需要钱?
  kate1091 发表于 6/24/2015 1:43:21 PM
您好, 不同的State情况不一样, 如果在我们有License的州, 欢迎联系我们的分公司经理给您做一份Fee Worksheet, 会给出比较准确的估计, 您就有数了。 关于我们公司的贷款流程, 请参考这篇文章。
www.ivymtg.com/luke/FAQ-18-CH
gowithwind
240 楼
回复 239楼Ivymortgage的帖子

请教IVY,我在NY州,可能不能找您贷款了。我是学校员工,学校说可以试试credit union,一般CU是申请很慢很严格吗?我已经问过CITI,说应该能批贷款,就是目前citi利率高一些。NY州还可以找哪些贷款公司或银行呢?能否推荐,谢谢!
gowithwind
241 楼
回复 239楼Ivymortgage的帖子

另外,如果我这次找了citi,等明年您到NY,能不能refinance?
汤包子
242 楼
LUKE, 您好

请问在VA,可以直接找您准备Pre-approval Letter吗?需要准备什么材料, 大概需要多长时间?谢谢.
IvyDavid
243 楼
[quote][b]回复 [url=http://forums.huaren.us/showtopic.aspx?topicid=1569909&postid=68110703#68110703]239楼[color=Olive]Ivymortgage[/color]的帖子[/url][/b]

另外,如果我这次找了citi,等明年您到NY,能不能refinance?

[color=#999999]gowithwind 发表于 6/25/2015 12:07:30 PM [/color][url=http://forums.huaren.us/showtopic.aspx?topicid=1569909&postid=68113177#68113177][img]http://forums.huaren.us/images/common/back.gif[/img][/url][/quote]

您好,Luke这两天在出差。 我是加州分公司的David。 明年等我们拿到NY的license后,随时欢迎和我们联系咨询refinance的事宜!感谢您的支持!
IvyDavid
244 楼
[b]回复 [url=http://forums.huaren.us/showtopic.aspx?topicid=1569909&postid=68113573#68113573]242楼[color=Olive]汤包子[/color]的帖子[/url][/b]

您好,Luke这两天在出差,我是加州分公司的David. 对于Virginia 的贷款,您可以直接和主管VA的经理Jin 联系,她会帮您一天之内准备出Pre-approval letter。 Jin Peng的联系方式在首页~谢谢您的支持!
mayormaynot
245 楼
请问除了您列出的那个几个州,别的州您能提供服务吗?我在密歇根
Ivymortgage
246 楼
请问除了您列出的那个几个州,别的州您能提供服务吗?我在密歇根
  mayormaynot 发表于 6/27/2015 9:10:32 PM
您好, 公司暂时还没有MI的license, 谢谢您提供信息, 我们会根据客户咨询情况决定要不要申请此州的license, 2016年内会再申请10个左右州的license, 争取把咱们华人比较多的州cover到, 希望到时支持我们。 也祝您好运!
Ivymortgage
247 楼
LUKE, 您好

请问在VA,可以直接找您准备Pre-approval Letter吗?需要准备什么材料, 大概需要多长时间?谢谢.
  汤包子 发表于 6/25/2015 12:36:17 PM
不好意思, 这两天travel, 欢迎直接联系我们VA分公司经理Jin Peng给您出, 她出的和我出的一样, 不会出问题的, 如果万一有问题, 我负责。 Jin的联系方式如下:

Virginia(VA) and Florida (FL) 的贷款请联系:Jin Peng Email:    [email protected] Office:  301-315-0000 Cell:       301-957-5650 Rate Quote: www.ivymtg.com/jin/quote
gowithwind
248 楼
回复 240楼gowithwind的帖子

luke,请帮忙看一下我的问题。目前agent希望我们马上提交贷款申请,citi的人说应该很快能通过,但是citi利率高啊!credit union利率低一些,可是很慢,打多少次电话都联系不到loan officer。我不知道能不能等,还是就从了citi,毕竟我的贷款需要在8 1号有结果。谢谢
Ivymortgage
249 楼
回复 240楼gowithwind的帖子


luke,请帮忙看一下我的问题。目前agent希望我们马上提交贷款申请,citi的人说应该很快能通过,但是citi利率高啊!credit union利率低一些,可是很慢,打多少次电话都联系不到loan officer。我不知道能不能等,还是就从了citi,毕竟我的贷款需要在8 1号有结果。谢谢

  gowithwind 发表于 6/28/2015 5:31:50 PM

您好, 8月1号过户还来得及。其实大银行和Credit Union经常都不是最好的选择, 因为Loan Officer经验往往不够(当然也有好的, 但相对比例较低, 因为业务量一般较少)。 我认识一家有纽约License的美国人开的贷款公司应该还可以, 马上把联系方式短消息给您, 您可以联系一下试试。 是我们行业会议认识的, 所以也不是特别确定。 祝好运!
0zz0
250 楼

想问一下,是不是,贷款利率的高低是由信用记录来决定的,能带多少钱是收入决定的(和存款有关系吗),给不给贷款是由收入和信用共同决定的?
m
moto12345
251 楼
想问下现在加州的利率是多少,你们做的贷款查收入的吗

我想refin我的房子,但我的收入在别的代理那贷不了那么多,房子的还款是家里给的钱,用不到我的工资
Ivymortgage
252 楼

想问一下,是不是,贷款利率的高低是由信用记录来决定的,能带多少钱是收入决定的(和存款有关系吗),给不给贷款是由收入和信用共同决定的?

  0zz0 发表于 6/29/2015 1:46:24 PM

您好, 关于您的问题:
1.  信用记录只是决定利率的一个方面, 利率还有很多别的决定因素, 譬如贷款额, 贷款Program, 等等。
2.  收入是决定能贷款多少的一个重要因素。 能贷款多少和存款没有太大的关系, 但是如果存款多, 可以多放Down Payment, 就可以买价格更高的房子。
3. 给不给贷款除了由收入和信用因素以外, 还有很多别的决定因素。

您问的问题不是一两句能完全说明白的, 欢迎根据具体情况, 联系我们的分公司经理给您详细解答和建议。
Ivymortgage
253 楼
想问下现在加州的利率是多少,你们做的贷款查收入的吗

我想refin我的房子,但我的收入在别的代理那贷不了那么多,房子的还款是家里给的钱,用不到我的工资
  moto12345 发表于 6/30/2015 1:44:21 PM
关于利率, 欢迎访问www.ivymtg.com/david/quote 去填一些稍微具体的信息, 我们加州分公司的经历David会很快给您具体的回复, 除了email以为不需要personal 信息。

关于能不能贷到款, 欢迎直接联系加州分公司经理David Guo 给您具体分析。

California (CA)的贷款请联系:David Guo Email:    [email protected] Office:  408-660-3999 Cell:       408-891-2002 Rate Quote: www.ivymtg.com/david/quote
0zz0
254 楼

您好, 关于您的问题:
1.  信用记录只是决定利率的一个方面, 利率还有很多别的决定因素, 譬如贷款额, 贷款Program, 等等。
2.  收入是决定能贷款多少的一个重要因素。 能贷款多少和存款没有太大的关系, 但是如果存款多, 可以多放Down Payment, 就可以买价格更高的房子。
3. 给不给贷款除了由收入和信用因素以外, 还有很多别的决定因素。

您问的问题不是一两句能完全说明白的, 欢迎根据具体情况, 联系我们的分公司经理给您详细解答和建议。

Ivymortgage 发表于 6/30/2015 3:21:36 PM

感谢感谢
Ivymortgage
255 楼

感谢感谢

  0zz0 发表于 6/30/2015 7:12:11 PM
不客气, 这两天趁着不接case了休了个小假, 回复没那么及时请谅解。
gowithwind
256 楼
回复 255楼Ivymortgage的帖子

请问refinance必须等七八年才能申请吗?
Ivymortgage
257 楼
回复 255楼Ivymortgage的帖子
  
  
  请问refinance必须等七八年才能申请吗?
  
   gowithwind 发表于 7/3/2015 10:24:49 PM

不需要这么久。 现在的residential房屋贷款一般都是没有prepayment penalty的, 对于这种贷款, 贷款银行对客户多久开始申请重新贷款是没有要求的, 也就是您过户以后可以马上就开始申请重新贷款。 但是现在一般情况下如果您在贷款银行把贷款卖给Investor后180天内重新贷款, 贷款银行会收回Loan Officer的所有commission,包括Loan Officer 替您缴纳的费用 if any。所以为了保护给您做贷款的Loan Officer利益不受损害,请您至少等180天以后再重新贷款。
斐猪宝宝
258 楼
你好,想咨询一下买第二间房子的问题。
  我看中了第二间房子价格估计55-60万,可能3个月后就会被放盘出卖。这第二间房我会用来出租。
  我现住的这间SINGLE HOUSE ZILLOW的估计是28万,已经买断。我手头有存款10万。国内家人可以借20万汇给我。我的CREIT分 有770。我能贷多少款啊?
  请问应该如何来买这第二间房?谢谢。
Ivymortgage
259 楼
你好,想咨询一下买第二间房子的问题。
   我看中了第二间房子价格估计55-60万,可能3个月后就会被放盘出卖。这第二间房我会用来出租。
   我现住的这间SINGLE HOUSE ZILLOW的估计是28万,已经买断。我手头有存款10万。国内家人可以借20万汇给我。我的CREIT分 有770。我能贷多少款啊?
   请问应该如何来买这第二间房?谢谢。
  

  斐猪宝宝 发表于 7/4/2015 12:12:39 AM

您好, 能贷多少款主要和您的收入有关, 根据您的情况我建议直接贷款买这个房子。 需要注意的是投资房的down payment不能用gift, 所以如果要用国内的钱的话建议现在就把钱拿过来。操作细节欢迎您直接联系我们分管您地区的分公司经理给您具体分析, 联系方式在这篇文章的首页。
i
ilovepurple
260 楼
有纽约的贷款员推荐吗?
Ivymortgage
261 楼
有纽约的贷款员推荐吗?
  ilovepurple 发表于 7/27/2015 11:28:32 AM
给您发站内信了。
j
jxalice
262 楼
同问,有纽约的贷款员推荐吗?
Ivymortgage
263 楼
同问,有纽约的贷款员推荐吗?
  jxalice 发表于 7/28/2015 1:31:36 PM

您好, 我只是会议上认识的一个美国公司的老总, 觉得还靠谱,他可能自己也不做贷款了。我把他的信息短信给您, 联系一下吧。 我们会尽快申请NY的license, 服务大家。
j
jxalice
264 楼
IVY,想问问,如果seller 想要rent back 半年,可能要写进合同,对贷款有影响么
Ivymortgage
265 楼
IVY,想问问,如果seller 想要rent back 半年,可能要写进合同,对贷款有影响么
  jxalice 发表于 8/5/2015 1:41:29 PM

您好, 以Primary Residence(自住房)来贷款的话, rent back最多只能是60天, 超过60天就只能按照Investment Property来贷款。 因为自住房贷款的要求之一就是60天之内一定要搬进买的房子。 希望对您有帮助!
j
jxalice
266 楼
回复 265楼Ivymortgage的帖子

好的谢谢!
v
victoriabaobei
267 楼
马上也准备再买房了,请问下如果想要提前pay off 掉贷款(每月多还本金),贷款是做30年fixed还是做7/1 ARM?哪种方式最省钱?
还有就是请问有没有佛州奥兰多地区的贷款经理人呀?
Ivymortgage
268 楼
马上也准备再买房了,请问下如果想要提前pay off 掉贷款(每月多还本金),贷款是做30年fixed还是做7/1 ARM?哪种方式最省钱?
还有就是请问有没有佛州奥兰多地区的贷款经理人呀?
  victoriabaobei 发表于 8/20/2015 10:20:21 PM

您好, 如果7年内就能还清贷款的话, 哪个利率低就哪个最省钱, 所以当然一般情况下是7/1 ARM更合适。 我们公司有FL的license, 分管经理是Jin PENG, 但是她会在9/10 -10/10度假, 在此期间请联系Zoe,如果是10/10以后请联系Jin PENG, 联系方式在帖子第一页。 谢谢!
q
quinstarggg
269 楼
你好需要纽约的贷款袁推荐谢谢! 还想问一下rent back60天内的话她会付我的可以要求她支付property tax的价钱吗?
Ivymortgage
270 楼
你好需要纽约的贷款袁推荐谢谢! 还想问一下rent back60天内的话她会付我的可以要求她支付property tax的价钱吗?
   quinstarggg 发表于 8/30/2015 11:43:56 AM

您好, 站内信给您了。 Rent Back 60天的rent是多少是可以买卖双方negotiate的, 通常以PITI为基础, 就是贷款的Principal+Interest+Monthly Property Tax+Insurance, 然后再加上Condo/HOA Fee。
h
hf.w
271 楼
您好,我也需要纽约的贷款员,请推荐。谢谢!
Ivymortgage
272 楼
您好,我也需要纽约的贷款员,请推荐。谢谢!
  hf.w 发表于 8/31/2015 11:10:37 PM
您好, 贴在下面吧。
下面是我会议上认识的一个美国人, 感觉人还靠谱但不知道具体利率等怎么样,您可以联系一下看看。 这个是老总, 他们公司挺大的,您可以联系一下, 或者让他推荐一下公司好的Loan officer, 如果他自己已经不做贷款了的话。
Gabriel Gillen
Title: President
NMLS #: 151012
732-505-4600
732-505-4602
800-996-8302
我们公司也在申请NY的license, 一旦拿到会马上通知大家。 谢谢支持!
h
hf.w
273 楼
多谢
w
wyq2651
274 楼
请问必须要有2年的报税单和2年的工作时间才能贷款吗
Ivymortgage
275 楼
请问必须要有2年的报税单和2年的工作时间才能贷款吗
  wyq2651 发表于 9/4/2015 11:31:28 PM
您好, 根据具体情况不一定需要2年的税表,很多时候一年的税表也能贷款, 具体情况欢迎联系我们分管您地区的分公司经理咨询。 谢谢!
w
wyq2651
276 楼
回复 275楼Ivymortgage的帖子

我联系了CA地区的David,按他的意思可能我的情况很难贷到款,那是不是就是你们公司做不了了?
Ivymortgage
277 楼
回复 275楼Ivymortgage的帖子

我联系了CA地区的David,按他的意思可能我的情况很难贷到款,那是不是就是你们公司做不了了?
  wyq2651 发表于 9/8/2015 3:06:26 PM

应该是的。如果一定要马上买房, 您可以考虑一下华美等银行的不查收入的Program, 可能暂时利率较高, 等您工作情况稳定了可以再找我们重新贷款。
modest
278 楼
Luke,你好!请教一个jumbo loan lock rate 的问题,感觉现在的rate还不错,想提前60天就lock, 但不知道会不会有什么风险,是选提前45天好还是60天好。谢谢!
Ivymortgage
279 楼
Luke,你好!请教一个jumbo loan lock rate 的问题,感觉现在的rate还不错,想提前60天就lock, 但不知道会不会有什么风险,是选提前45天好还是60天好。谢谢!
  modest 发表于 9/17/2015 3:03:21 PM

您好!我的建议是如果感觉rate合适,就锁定proceed好了, 以后也就不用费时费心想着了, 但是切忌锁了以后利率稍有浮动就后悔,这样会让给您做贷款的loan officer非常难办。 所以如果觉得锁了利率还有后悔的可能, 就hold一下再锁。祝您好运!
modest
280 楼
回复 279楼Ivymortgage的帖子

谢谢您的建议!
carrysnow
281 楼
请问纽约有哪些银行可以做OPT/EAD卡的贷款?
carrysnow
282 楼
哪些可以做J1的贷款?
Ivymortgage
283 楼
哪些可以做J1的贷款?
  carrysnow 发表于 10/2/2015 4:42:58 PM
您好,
我们公司可以做EAD/OPT的贷款, 对于J1 Visa的贷款, 我们也可以做但是要求必须有两年的报税。 至于NY州, 说实话真的不知道有哪家可以做,您可以问一下报纸上的华人Lender/Broker?因为中国人的Lender/Broker一般对这些研究比较多。 我们公司明年应该会拿到NY的license,到时会到网上来给大家update。 谢谢!
舞蹈天使
284 楼
请问你们真的可以一个月的statement就贷款吗?现在贷款人只有一个账户,大笔的进出账之后放一个多月,这样有一个月clean的statement,和直接开一个新的个人账户大额进账放一个月,这两个哪个好一点?
Ivymortgage
285 楼
请问你们真的可以一个月的statement就贷款吗?现在贷款人只有一个账户,大笔的进出账之后放一个多月,这样有一个月clean的statement,和直接开一个新的个人账户大额进账放一个月,这两个哪个好一点?

  舞蹈天使 发表于 10/16/2015 6:17:48 PM
给您email回复了, 如公司David对您说的, 有一个月的clean 的statement比开新的account好。 祝一切顺利!
lemontea
286 楼
请问一下, 如果你们的broker和我在同一个州但是不在一个城市, 贷款的过程会不会有麻烦?
Ivymortgage
287 楼
请问一下, 如果你们的broker和我在同一个州但是不在一个城市, 贷款的过程会不会有麻烦?

  lemontea 发表于 10/19/2015 7:37:34 PM
不会有任何麻烦, 现在贷款手续都电子化了, 即使客户和我们分公司在一个城市也很少选择来公司。 请放心使用!
yourskam
288 楼

房子刚close,特地来感谢一下您的团队,David和他的助手Jian非常专业负责, 即使我的情况有点复杂, 但14天就拿到final approval 了, 非常感谢!
Ivymortgage
289 楼

房子刚close,特地来感谢一下您的团队,David和他的助手Jian非常专业负责, 即使我的情况有点复杂, 但14天就拿到final approval 了, 非常感谢!

  yourskam 发表于 10/28/2015 8:33:44 PM

谢谢您!客户满意是对我们最大的鼓励!我们一定再接再厉,争取用更好的service和最好的利率回馈大家!
b
blahblah
290 楼

  您好, 谢谢询问。 关于您的问题:
1. 您这种OPT with EAD card的贷款我们公司经常做, 每个月都有几个吧, 所以单从贷款来说是没问题的, 贷款利率和一般贷款也没太大差别。  
2. 问题是我们公司没有MA的license, 所以您要是在Boston 买房子的话我们暂时帮不了您。 如果在以下州, 可以联系我们贷款:
西部:CA, OR, WA
中部:TX
东北部:NJ, PA, DE,MD
东南部:VA, GA, FL

您可以再多咨询几家周围的华人贷款公司, 因为华人贷款公司对身份问题的贷款可能更有研究, 在申请之前要确定这家公司做过只有EAD卡的贷款。祝您好运气!


  Ivymortgage 发表于 4/23/2015 11:15:23 AM
你们现在还做OR州的吗?怎么在你们网页上没有?
b
blahblah
291 楼


  您好, 第一个月的利息的计算公式是:贷款额*利率/12
  按照您的例子:15年固定利率第一个月的利息是$300,000*3%/12= $750
  5 年ARM第一个月的利息是:$300,000*2.875%/12=$718.75
  
  以后每个月的利息计算公式是:上月贷款余额*利率/12
  以上面的例子, 15年固定根据每个月的还款额是$2,071.74 而5年ARM因为是30年Amortized的, 所以每月还款额是$1,244.68
  所以第一个月15年固定还的本金是: $2,071.74 -$750= $1,321.74
  第一个月5年ARM还的本金是: $1,244.68-$718.75 = $525.93
  
  
  下面我们来看下个月的变化:
  15年固定利率第二个月的利息是($300,000-$1,321.74)*3%/12= $746.69565
  5 年ARM第二个月的利息是($300,000-$525.93)*2.875%/12=$717.489959375
  
  
  以此类推,当然用Amortization Calculator更方便, 能算出5年后:
  15年固定一共付的利息是: $38,858.23
  5年ARM一共付的利息是: $40,787.81

  原因就是因为15年固定先期多付的Principal造成了以后的这两种贷款的amortization不一样。 如果您贷款是按照5年ARM,但是前5年的付款是按照15年的2.875%固定利率付每个月$2,053.76, 您就会发现还是利率低付的利息少了。 您可以自己算一下, 有问题再问。周末愉快!
  
  

  Ivymortgage 发表于 6/12/2015 5:10:59 PM

如果这样的话那5arm交的interest多一些。那你是建议贷款还是5arm的,但是每个月不用按5arm算出来的还,可以多着还,那5年以后其实还是5arm交的interest比15fixed的少,是吗?如果想几年内还完,最好的办法是从一开始就每个月多还些,不要等到最后一年把欠的本金都还了,是吗?

这个思路应用于jumbo loan吗?
Ivymortgage
292 楼
你们现在还做OR州的吗?怎么在你们网页上没有?

  blahblah 发表于 11/2/2015 1:55:46 PM
以前公司只有我有OR的license, 因为我下半年不接case了, 所以没列出来。 现在WA office的Boyang已经拿到OR的license, 您可以和他联系。
Office: 425-454-0500
Cell: 425-577-4250
[email protected]

谢谢!
Ivymortgage
293 楼
回复 291楼blahblah的帖子

也适用于Jumbo贷款, 总之就是越早还入的本金越多, 最后交的利息就越少, 因为下个月的还款的利息是按照上个月的贷款余额和利率来算的。
I
IvyBoyang
294 楼
[b]回复 [url=http://forums.huaren.us/showtopic.aspx?topicid=1569909&postid=69567251#69567251]290楼[color=Olive]blahblah[/color]的帖子[/url][/b]

您好!我是公司WA branch的Boyang,我是licensed的OR州的loan officer,如果您有任何贷款相关的问题,欢迎随时联系我: [email][email protected][/email], 425-577-4250.

谢谢!
fluker
295 楼
你做TX case 吗?
b
blahblah
296 楼
回复 290楼blahblah的帖子

您好!我是公司WA branch的Boyang,我是licensed的OR州的loan officer,如果您有任何贷款相关的问题,欢迎随时联系我: [email protected], 425-577-4250.

谢谢!
  IvyBoyang 发表于 11/3/2015 1:48:53 AM
Thanks. Will contact you soon.
Ivymortgage
297 楼
你做TX case 吗?
  fluker 发表于 11/3/2015 11:39:18 AM
您好!TX 请联系我们德州分公司经理Andy:
832-619-1119(O)
832-262-3321(C)
[email protected]

谢谢!
aggies
298 楼
Hi, Luck。 有事麻烦你,给你发信息了。
G
Gracegirl
299 楼
LUKE 你们公司lock 利率一般是lock 多少天。现在30做得下来吗?
Ivymortgage
300 楼
LUKE 你们公司lock 利率一般是lock 多少天。现在30做得下来吗?
   Gracegirl 发表于 11/6/2015 10:32:20 PM

我们一般根据客户要求lock 30天到45天。 30天应该没问题, 请根据具体情况找具体负责的Branch Manager再核实一下, 新规则也没那么麻烦, 而且能保证客户提前三天看到最后数字, 对客户有利。速度快的lender我觉得还是能20天甚至更短时间内过户的。
Ivymortgage
301 楼
Hi, Luck。 有事麻烦你,给你发信息了。
  aggies 发表于 11/5/2015 3:04:01 PM
回复您了, 如果有问题欢迎再联系。
wackrq
302 楼
请问楼主
1. 如果想在3-5年换房子,哪种贷款方式最划算? 现在用的是30年fixed
2. 关于no cost refin的疑惑,我理解的是 所有费用,无论是loan origination fee 还是 title& escrow,都由lender承担
所以带来的结果就是-- rates会比有closing cost的多一点。比如高个0.25%-0.5%不等
不知道我理解的对不对
3. 在no cost的情况下,是否只要rates低了0.25%以上,就值得refin

多谢回复!!
Ivymortgage
303 楼
请问楼主
1. 如果想在3-5年换房子,哪种贷款方式最划算? 现在用的是30年fixed
2. 关于no cost refin的疑惑,我理解的是 所有费用,无论是loan origination fee 还是 title& escrow,都由lender承担
所以带来的结果就是-- rates会比有closing cost的多一点。比如高个0.25%-0.5%不等
不知道我理解的对不对
3. 在no cost的情况下,是否只要rates低了0.25%以上,就值得refin

多谢回复!!
  wackrq 发表于 11/10/2015 12:45:24 PM


您好, 关于您的问题:
1. 如果确定要换房子的话用5年ARM吧, 一般利率会更低一些。
2. 对的, 利率会根据贷款额, Lender需要cover的cost的多少有差别,一般0.125% to 0.25%。
3. 是的, 只要利率低就对您有利。您的cost就是您的时间来准备材料等。

我也回复您的短消息了, 谢谢!
G
Gracegirl
304 楼
Luke 给你短消息了
s
suiyezi
305 楼
昨天在网上填了quote的申请,期待收到回复哦
y
yxhymz
306 楼
回复 1楼Ivymortgage的帖子

Luck, 您好,请问下面的这几种情况应该怎么选择?

我们现在要贷款50万,有下面几种选择
1) 做两个贷款,一个41.7万(fixed); 第二个8.3万
2) 做一个jumbo loan
3)做一个贷款41.7万,剩下的8.3 从401K里借(现在利率4.25%)。
请问这几种情况哪种比较合适? 贷15 年 和 30年会对选择有影响吗?
我们在Illinois,你们现在这里有业务吗? 多谢!
Ivymortgage
307 楼
昨天在网上填了quote的申请,期待收到回复哦
  suiyezi 发表于 11/12/2015 5:49:30 PM
您好, 是TX的朋友吧, 因为我现在自己不具体做贷款了, 所以就转给我们TX分公司经理Andy了, 他应该已经回复您了, 如果您还没收到的话请联系我或者直接联系Andy
www.ivymtg.com/andy

谢谢!
Ivymortgage
308 楼
回复 1楼Ivymortgage的帖子

Luck, 您好,请问下面的这几种情况应该怎么选择?

我们现在要贷款50万,有下面几种选择
1) 做两个贷款,一个41.7万(fixed); 第二个8.3万
2) 做一个jumbo loan
3)做一个贷款41.7万,剩下的8.3 从401K里借(现在利率4.25%)。
请问这几种情况哪种比较合适? 贷15 年 和 30年会对选择有影响吗?
我们在Illinois,你们现在这里有业务吗? 多谢!
  yxhymz 发表于 11/12/2015 11:01:16 PM
您好!首先我们还没有IL的license。关于贷款选择:
1)选择Jumbo还是417k要看不同情况下的利率, 如果Jumbo的利率比417k高很多的话, 可以考虑从401k借down pay。如果相差不大, 我个人不建议从401k借钱, 当前Jumbo利率很好, 有时候甚至会比417K 还好, 所以还是考虑Jumbo。Jumbo利率很多时候4大银行如Wells Fargo, BOA, Chase,和Citi比一般wholesale lender要好, 可以问一下。
2)贷15年和30年也是看利率差别吧, 我还是建议直接做Jumbo。

谢谢!
y
yxhymz
309 楼
您好!首先我们还没有IL的license。关于贷款选择:
1)选择Jumbo还是417k要看不同情况下的利率, 如果Jumbo的利率比417k高很多的话, 可以考虑从401k借down pay。如果相差不大, 我个人不建议从401k借钱, 当前Jumbo利率很好, 有时候甚至会比417K 还好, 所以还是考虑Jumbo。Jumbo利率很多时候4大银行如Wells Fargo, BOA, Chase,和Citi比一般wholesale lender要好, 可以问一下。
2)贷15年和30年也是看利率差别吧, 我还是建议直接做Jumbo。

谢谢!


  Ivymortgage 发表于 11/13/2015 12:36:37 AM

谢谢您的回复,Luck!

请问您为什么觉得jumbo loan 比较好? 听说大银行办事效率低,是这样的吗? 我们的closing date 定的是12月18号, 时间是不是很紧? wells fargo 给到最低3.75% 30 fixed. 这个算比较好的利率吗? 多谢!!
Ivymortgage
310 楼

  谢谢您的回复,Luck!
  
  请问您为什么觉得jumbo loan 比较好? 听说大银行办事效率低,是这样的吗? 我们的closing date 定的是12月18号, 时间是不是很紧? wells fargo 给到最低3.75% 30 fixed. 这个算比较好的利率吗? 多谢!!
  

  yxhymz 发表于 11/13/2015 3:13:28 PM

如果是我在利率没有差别的情况下更偏向于贷Jumbo是因为:从401k是借您自己的钱,所以要考虑不借的情况下401k的收益。另外就是从401k借钱的利息是不抵税的, 而且还进去的钱在拿出来的时候还要再缴一次税。再就是我个人偏好不同的东西一般不倾向于搅合在一起考虑。  当然Conventional 贷款也有好处:
1. 利率可能会更低一些。
2. 贷款审核相对更简单一些。
所以还是根据您自己的具体情况权衡选择。

不管是大银行还是mortgage lender, 办事效率主要还是要看具体操办的人, 当然很多时候大银行的人员不太能积极帮客户follow。 最近刚出了新的Loan Estimate和Closing Disclosure以及相应的一些法规, 所以您的情况还是要抓紧时间开始申请贷款了。 3.75%的Jumbo 30年固定如果没有fee和point应该是当前不错的利率。
希望对您有帮助!
y
yxhymz
311 楼
回复 310楼Ivymortgage的帖子

Luck, 非常感谢您的建议!关于从401K里借钱的利弊您分析的很有启发性.
我们是要抓紧时间做决定了。
d
dabigapple06
312 楼
在这里给 luke 点个赞!! 虽然他在我们州暂时不服务。 但最近弄loan 实在是不是很懂比较困惑。 想碰碰运气 给luke 发了一个email 想咨询一下。luke 在知道我没发跟他贷款的情况下 很耐心 而且超快回复我了! 实在是很感谢。
c
cocohun
313 楼
回复 303楼Ivymortgage的帖子

Luke, Merry Christmas! 我发短信给你了。
Ivymortgage
314 楼
回复 303楼Ivymortgage的帖子


Luke, Merry Christmas! 我发短信给你了。

  cocohun 发表于 12/24/2015 6:31:33 PM
谢谢! 给您回复了。 也祝您圣诞快乐!新年快乐!
顺祝各位本版的姐妹兄弟节日快乐!
e
evangavin
315 楼
Luke,我的情况比较复杂,给你发邮件了,还希望您有时间的时候可以给我一些建议。
守望巴别塔
316 楼
你好,我想问一下,之前报税是按家庭的,但是只有老公一个人的收入,我没有收入。如果今年报我self employed ,那可以按今年报税的收入贷款吗。谢谢
Ivymortgage
317 楼
你好,我想问一下,之前报税是按家庭的,但是只有老公一个人的收入,我没有收入。如果今年报我self employed ,那可以按今年报税的收入贷款吗。谢谢
  守望巴别塔 发表于 1/9/2016 7:59:04 PM
您好, Self Employed的borrower需要有两年的history,所以如果只self employed了一年, 是不会考虑您的收入的。 如果您已经self employed有两年或者以上了, 只是前一年没有报税, 有些情况下我们可以只查一年的税表。您这种情况也应该仔细研究一下是不是可以用您老公一个人的收入来qualify, 欢迎具体咨询我们分管的分公司经理。 谢谢!新年快乐!
BambooLady
318 楼
请问现在加州refi利率是多少?想知道30年fix和5年arm,7年arm的
Ivymortgage
319 楼
请问现在加州refi利率是多少?想知道30年fix和5年arm,7年arm的
  BambooLady 发表于 1/23/2016 4:37:18 PM
您方便到www.ivymtg.com/david 这个网站去填个quote吗? 需要稍微具体一些的信息。 我也会让我们加州分公司的经理 David站内信联系您。 谢谢!
IvyDavid
320 楼
[b]回复 [url=http://forums.huaren.us/showtopic.aspx?topicid=1569909&postid=70524069#70524069]318楼[color=Olive]BambooLady[/color]的帖子[/url][/b]

您好 我是Ivy Mortgage加州分公司的负责人David.我们公司加州业务现在由我来负责,请查收您的私信,感谢您的咨询:)
盈盈红烛三生约
321 楼
回复 319楼Ivymortgage的帖子

您还在楼里吗?你们在arizona有分公司吗?想咨询个问题:

要代一个jumbo loan,downpay 可能10-15%,但看这里讨论过split成两个loan可以省pmi,所以咨询了broker,请高人分析一下这样值得split吗?1。 jumbo loan, 30y fix 3.85%, 12 months reserves. 15% down, no pmi;

2. split: 1st-417, 000 conventional loan, 30 years fix 3.5%
             2nd-remaining part, 30 year, 今年5.49%, but rate will change annually based on 当年的rate (当年rate+1.99%), $75 management fee annually 。
现在10% down就没有pmi, 需要6 months reserve, closing cost 比jumbo多$500

主要担心2nd loan rate每年变,以后会不值得。

不知道我说的明白不。谢谢了。
Ivymortgage
322 楼
回复 319楼Ivymortgage的帖子
  
  您还在楼里吗?你们在arizona有分公司吗?想咨询个问题:
  
  要代一个jumbo loan,downpay 可能10-15%,但看这里讨论过split成两个loan可以省pmi,所以咨询了broker,请高人分析一下这样值得split吗?1。 jumbo loan, 30y fix 3.85%, 12 months reserves. 15% down, no pmi;
  
  2. split: 1st-417, 000 conventional loan, 30 years fix 3.5%
              2nd-remaining part, 30 year, 今年5.49%, but rate will change annually based on 当年的rate (当年rate+1.99%), $75 management fee annually 。
  现在10% down就没有pmi, 需要6 months reserve, closing cost 比jumbo多$500
  
  主要担心2nd loan rate每年变,以后会不值得。
  
  不知道我说的明白不。谢谢了。

  盈盈红烛三生约 发表于 2/20/2016 11:23:53 AM
您好, 关于您的问题:1. 我们暂时还没有AZ的license。
2. 关键要看您第二个Loan的贷款额以及您多久有能力把第二个贷款付清,通常建议是: 如果第二个贷款的Loan Amount不大, 您觉得两三年内就可以付清, 那就可以分开两个贷款。如果第二个贷款额度比较大, 短时间内付不清, 那就选择一个贷款。如果真要仔细算出到底怎么做从省钱角度最合适, 可以参照如下算法:分别用Amortization Schedule算出两种情况下每年各自需要付的利息额, Jumbo就是一个贷款, 第二种情况就是两个贷款的和, 然后根据自己对第二贷款的利率的预期,以及多久能付清第二贷款来具体分析。 Amortization Schedule 可以用我们公司的链接:https://www.ivymtg.com/pub/calculator.aspx
当前应该是加息周期, 如果第二贷款额比较大的话,还是建议选择一个贷款。 希望对您有帮助。
c
cocohun
323 楼
房子过户已经1个月了, 一直忙着收拾东西,买家具。总算是告一段落了。这里我想隆重推荐一下Luke, 他真的是非常棒。 敬业,勤奋,很会为申请人着想。我在圣诞的时候提交的表格,他非常快的回复了,而且利率在当时是很不错的。在过户前跟银行产出分歧,是Luke 最后以牺牲自己利益的方式解决了。总之,他真的很不错。下次,refinance我还会找他的。这个公司必须推荐
Ivymortgage
324 楼
房子过户已经1个月了, 一直忙着收拾东西,买家具。总算是告一段落了。这里我想隆重推荐一下Luke, 他真的是非常棒。 敬业,勤奋,很会为申请人着想。我在圣诞的时候提交的表格,他非常快的回复了,而且利率在当时是很不错的。在过户前跟银行产出分歧,是Luke 最后以牺牲自己利益的方式解决了。总之,他真的很不错。下次,refinance我还会找他的。这个公司必须推荐
  cocohun 发表于 3/14/2016 10:07:32 PM

首先恭喜买到喜欢的房子!再就是感谢您的支持!尽力维护客户利益是我们应该做的, 不要客气!
生活就像一杯茶
325 楼
  Luke, 你好, 请问你能做michigan的贷款吗,或者能不能帮我们推荐好的密西根贷款公司。谢谢啦!您能给一个联系电话吗,又不懂的问题可以咨询你 :)
注定漂泊
326 楼
回复 324楼Ivymortgage的帖子

Luke,你好!
我想请问锁利率一定要在和seller签合同之后呢?我目前和seller达成初步协议,很可能最后能签下合同。如果在这个过程中,碰到合适的rate,可以先锁定么?
Ivymortgage
327 楼
  Luke, 你好, 请问你能做michigan的贷款吗,或者能不能帮我们推荐好的密西根贷款公司。谢谢啦!您能给一个联系电话吗,又不懂的问题可以咨询你 :)

  生活就像一杯茶 发表于 3/18/2016 2:11:23 PM
您应该是已经发email 联系了我的朋友吧? 如果还有任何问题欢迎随时再联系。
Ivymortgage
328 楼
回复 324楼Ivymortgage的帖子

Luke,你好!
我想请问锁利率一定要在和seller签合同之后呢?我目前和seller达成初步协议,很可能最后能签下合同。如果在这个过程中,碰到合适的rate,可以先锁定么?
  注定漂泊 发表于 3/18/2016 3:46:56 PM
您好!一般情况下都是签了合同后才开始正式shop mortgage, 比较利率并且锁定。极少有还没签合同就锁定利率的, 通常Lender也不会给这个option。 关于rate, 短期利率走势和股票市场一样是很难预测的, 一般客户会选择锁定30天。
t
tiantiantianlan13
329 楼
在这里推荐一下加州分公司的经理David.我刚刚做完refinance.之前我们做refinance的时候找的一个经常做广告的Agent,在和之前Agent合作中,感觉不是很好。上个月我向David 询了价格,决定和IVY合作一次。老公不是很放心,和David见了一面。非常认同我的观点,David虽然年轻,但是人非常实在,仔细认真,业务也非常熟练。他总是非常及时回复邮件和电话,不管是周末还是晚上很晚,对我们不明白的地方耐心解释。在整个做refiance的过程中,我们感觉真是找对了Agent会省很多事情。最初是在论坛里被Luke的诚恳,专业和耐心打动,现在和加州分公司David合作过程中,同样感受到这些。相信Ivy有这样的企业文化,而且有这么优秀的员工,生意一定会越做越大。再次向大家推荐David.
Ivymortgage
330 楼
在这里推荐一下加州分公司的经理David.我刚刚做完refinance.之前我们做refinance的时候找的一个经常做广告的Agent,在和之前Agent合作中,感觉不是很好。上个月我向David 询了价格,决定和IVY合作一次。老公不是很放心,和David见了一面。非常认同我的观点,David虽然年轻,但是人非常实在,仔细认真,业务也非常熟练。他总是非常及时回复邮件和电话,不管是周末还是晚上很晚,对我们不明白的地方耐心解释。在整个做refiance的过程中,我们感觉真是找对了Agent会省很多事情。最初是在论坛里被Luke的诚恳,专业和耐心打动,现在和加州分公司David合作过程中,同样感受到这些。相信Ivy有这样的企业文化,而且有这么优秀的员工,生意一定会越做越大。再次向大家推荐David.
  tiantiantianlan13 发表于 3/21/2016 4:03:16 PM
感谢您的支持和信任! 贷款过户后有任何售后问题也请随时联系我们。
啵啵啵啵大菠萝
331 楼
ivy不做nv的贷款吗??跟加州很近啊
pre approve letter都是硬pull才开的吗?
说是实际办贷款的时候利率比pre approve letter上写的低 是这样吗……贷款真是一窍不通 还有看姐妹说做no closing cost的贷款好 为啥

☆ 发自 iPhone 华人一网 1.11.06
Ivymortgage
332 楼
ivy不做nv的贷款吗??跟加州很近啊
pre approve letter都是硬pull才开的吗?
说是实际办贷款的时候利率比pre approve letter上写的低 是这样吗……贷款真是一窍不通 还有看姐妹说做no closing cost的贷款好 为啥

☆ 发自 iPhone 华人一网 1.11.06
  啵啵啵啵大菠萝 发表于 3/22/2016 7:19:27 PM
您好, 关于您的问题:
1. 我们公司还没有NV的license
2. 严格按照法律要求来说,必须要pull credit 才能给Pre-approval letter。 有些华人LO也会不pull credit就出Pre-approval letter, 如果很介意pull credit您可以多咨询一下。
3. 实际贷款利率要按照锁定时候的市场情况来, 可能比Pre-approval letter上的低, 也可能高, Pre-approval letter上的只是大体的一个参考利率。
4. 完全No Closing Costs一般是对refinance 来说的, 就是通过提高利率用lender 多赚的那部分钱来付closing costs。 对于Purchase 来说, 一般总的Lender Fee 在$1,000以内就算不错,您当然也可以让lender 提高利率给您更多的credit来off set Lender Fees 已经别的closing costs, 所以比较的时候要综合考虑Rate 和Lender Fee。

希望对您有帮助!
啵啵啵啵大菠萝
333 楼
太感谢luke了 我什么都不懂就要开始买房了……特别迷茫

☆ 发自 iPhone 华人一网 1.11.06
Ivymortgage
334 楼
太感谢luke了 我什么都不懂就要开始买房了……特别迷茫

☆ 发自 iPhone 华人一网 1.11.06
  啵啵啵啵大菠萝 发表于 3/22/2016 11:24:26 PM
那就不要着急决定, 可以先看两三个月的open house,多看一些房子, 多咨询一下周围有房子的朋友的经验再做决定。不过也不用太担心, 真看到喜欢的就下手, 任何事情都有第一次, 这是喜事, 恭喜啊!
lynnzj
335 楼
您好,

国内打过来的gift fund具体有什么要求? 我们的lender说不光要有gift letter还要出示国内银行两个月的bank statement, 否则都不可以用。我们现在有一笔钱他们正在审核中,他们这个实在太慢了,翻译要两周(就一张纸),审核还要外加三天。
他们正在审核的这笔钱,是来自国内的一笔固定存款, 在打过来之前已经存了62天。 因为固定存款交易明细就两条:存入日期和取出日期。因为underwriter能看见钱是什么时候存进去的,所以他们会不会要求再提供更多的bank statement?

这个lender是不是查的太严了?还是他们不想让我们多付首付,希望我们跟他们多贷款, 所以故意找借口刁难我们?
Ivymortgage
336 楼
您好,

国内打过来的gift fund具体有什么要求? 我们的lender说不光要有gift letter还要出示国内银行两个月的bank statement, 否则都不可以用。我们现在有一笔钱他们正在审核中,他们这个实在太慢了,翻译要两周(就一张纸),审核还要外加三天。
他们正在审核的这笔钱,是来自国内的一笔固定存款, 在打过来之前已经存了62天。 因为固定存款交易明细就两条:存入日期和取出日期。因为underwriter能看见钱是什么时候存进去的,所以他们会不会要求再提供更多的bank statement?

这个lender是不是查的太严了?还是他们不想让我们多付首付,希望我们跟他们多贷款, 所以故意找借口刁难我们?
  lynnzj 发表于 3/30/2016 5:41:10 PM
您好,目前我们公司不需要客户提供国内存款的任何证明, 最多只需要国内的汇款单来证明汇款人的名字match Gift Letter。 但不同的Lender对国内来源的Gift Fund 有不同的要求, 甚至有时候还和是不是Jumbo Loan相关,所以您的情况还是要看这家lender对这种情况的guideline, 有时甚至是Underwriter的个人决定, 因为Underwriter可以在自己觉得suspicious的情况下要求补充相关材料。 关于您的问题:
1. 不确定, 要看这家Lender的guideline 以及Underwriter怎么决定。
2. 是的, 审核标准太严, 现在大多数Lender是不会要求提供国内存款的证明的。
3. 不会是Underwriter故意找借口刁难您, 是不是Loan Officer的问题,您要Loan Commitment看一下就知道了, Loan Commitment上会列出Lender的具体要求。

希望对您有帮助!
lynnzj
337 楼
回复 336楼Ivymortgage的帖子

定期存款应该是一个非常稳定资金了, 如果lender继续要资金来源的证明,我就真不知道他们到底要什么。

还有一个问题就是loan commitment是跟loan officer要,还是跟underwriter要呢?
Ivymortgage
338 楼
回复 336楼Ivymortgage的帖子

定期存款应该是一个非常稳定资金了, 如果lender继续要资金来源的证明,我就真不知道他们到底要什么。

还有一个问题就是loan commitment是跟loan officer要,还是跟underwriter要呢?
  lynnzj 发表于 3/30/2016 8:12:58 PM
关于Loan Commitment: 一般Underwriter是不和客户直接打交道的, 您说的是Loan Processor? Processor和Loan Officer应该都有, 不过一般Processor要经过Loan Officer的同意才会给您。
中切牙侧切牙
339 楼
Luke你好,请问做WI吗?
Ivymortgage
340 楼
Luke你好,请问做WI吗?
  中切牙侧切牙 发表于 3/31/2016 9:26:08 PM
不好意思, 还没有WI的license。 祝好运!
lemontea
341 楼
请问lock 到底是什么意思?lock之前要天天查利率天天问吗?
Ivymortgage
342 楼
请问lock 到底是什么意思?lock之前要天天查利率天天问吗?
  lemontea 发表于 4/14/2016 3:04:50 PM
Lock就是Lender和您达成约定, 保证在一定时期内(一般30天或者45天)给您确定的利率和费用/Credit的Offer。
Lock之前客户如果愿意关注一下利率,可以参考这个网站 http://finance.yahoo.com/q?s=^tnx  一般情况下~TNX越高, 市场利率就越高。
也可以不关注, 譬如到了30天内可以Lock时,比较哪家Lender能给您最好的Offer, 就马上Lock。

利率市场和股票市场一样, 每天都会有变化, 甚至一天内还会有变化, 对于买房贷款, 建议采取第二种方式, 30天内同一天同一时间比较了利率就锁定。对于重新贷款, 如果利率暂时不理想, 可以设置一个target rate,让有经验的Loan Officer帮您关注,利率能拿到的时候通知您。
c
chenbao
343 楼

请问luke.
1 是不是贷款可以提早还本金,有时间限制吗?
2 我是新手,关于mortgage的疑问,不知道贷款的钱从哪里来啊?loan officer 是做些什么工作啊? 是不是应该向boa,citi,wells forgo 这些大银行贷款比较保险?
c
chenbao
344 楼

还有个问题问luke.
是不是你们会联系做appraisal?
如果appraised的房价比买卖合同上的少,是不是买方就要自己付差价,贷款就贷不下来这个差价?谢谢
Ivymortgage
345 楼

请问luke.
1 是不是贷款可以提早还本金,有时间限制吗?
2 我是新手,关于mortgage的疑问,不知道贷款的钱从哪里来啊?loan officer 是做些什么工作啊? 是不是应该向boa,citi,wells forgo 这些大银行贷款比较保险?

  chenbao 发表于 4/18/2016 10:48:04 AM
关于您的问题:1. 现在绝大多数的贷款都是可以提早还本金的, 也就是没有Prepay Penalty,也没有时间限制。 但是需要指出的是, 如果Borrower在6个月内把贷款全部还完 (用现金或者通过Refinance),那么Lender会把付给Loan Officer的Commission收回。

2. Mortgage的钱是通过Mortgage-backed Security(MBS)来的, 现在市场上最大的MBS的issuer是Fannie Mae和Freddie Mac。 简单的说就是大部分Residential Mortgage 都是被打包卖给Fannie Mae或者Freddie Mac的。所以不管是通过Broker, Lender,还是大银行,您的贷款的流通渠道和最终Owner都是一样的, 没有区别,也就是说都是保险的。而最关键的是贷款过程是否顺畅。

希望对您有帮助。
c
chenbao
346 楼
回复 345楼Ivymortgage的帖子

谢谢你的回复,很有帮助。那问一下贷款买房之后呢?有没有后序的事情需要loan officer 帮忙的?
Ivymortgage
347 楼
回复 345楼Ivymortgage的帖子


谢谢你的回复,很有帮助。那问一下贷款买房之后呢?有没有后序的事情需要loan officer 帮忙的?

  chenbao 发表于 4/18/2016 11:35:45 AM
买房之后基本上没什么需要Loan Officer帮忙的了, 客户会和Service您贷款的银行直接打交道。 当然如果是我们公司放贷的贷款, 如果客户在和收取您payment的service银行打交道的过程中有任何问题也可以随时和我们联系帮忙解决。

关于您问的Appraisal的问题:如果Appraisal 估价偏低一般有如下处理方式:
1. 和卖方negotiate降低合同价格:只要不是在房子需求特别高的卖方市场下,采取这种方式的客户较多。
2. Appeal Appraisal 估价:必须有更合适的comparables来support更高的价格或者appraisal有较大错误,譬如房屋面积少算了10%以上等,appreal成功的可能性才会比较大。
3. 就是您说的,买方多出一些down payment使LTV保持在80%或者以下,避免缴纳Mortgage Insurance。或者也可以不多出Down Payment而选择缴纳Mortgage Insurance,但选择这种的华人比较少。
c
chenbao
348 楼
回复 347楼Ivymortgage的帖子

谢谢你的详细答复,已经quote了,等着local的人回复
Ivymortgage
349 楼
回复 347楼Ivymortgage的帖子


谢谢你的详细答复,已经quote了,等着local的人回复

  chenbao 发表于 4/18/2016 12:54:01 PM
谢谢!再有任何问题欢迎随时问, 不过相信分公司经理会给您更详尽的答复。
p
peekston
350 楼
回复 349楼Ivymortgage的帖子

请问贷款对买家的身份有要求吗?有个朋友自己公司有收入有报税,但是政治庇护还没批,还需要去一次法庭,这种情况可以贷款吗? 他有SSN,有工卡。所以也不是绿卡也不是公民。可以带到款吗?多谢1
lemontea
351 楼
Lock就是Lender和您达成约定, 保证在一定时期内(一般30天或者45天)给您确定的利率和费用/Credit的Offer。
Lock之前客户如果愿意关注一下利率,可以参考这个网站 http://finance.yahoo.com/q?s=^tnx  一般情况下~TNX越高, 市场利率就越高。
也可以不关注, 譬如到了30天内可以Lock时,比较哪家Lender能给您最好的Offer, 就马上Lock。

利率市场和股票市场一样, 每天都会有变化, 甚至一天内还会有变化, 对于买房贷款, 建议采取第二种方式, 30天内同一天同一时间比较了利率就锁定。对于重新贷款, 如果利率暂时不理想, 可以设置一个target rate,让有经验的Loan Officer帮您关注,利率能拿到的时候通知您。

  Ivymortgage 发表于 4/14/2016 4:49:54 PM
谢谢回答。
Ivymortgage
352 楼
回复 349楼Ivymortgage的帖子

请问贷款对买家的身份有要求吗?有个朋友自己公司有收入有报税,但是政治庇护还没批,还需要去一次法庭,这种情况可以贷款吗? 他有SSN,有工卡。所以也不是绿卡也不是公民。可以带到款吗?多谢1
  peekston 发表于 4/18/2016 11:00:55 PM
您好, 有工卡就可以,请联系我们分管的分公司经理具体给看看。 谢谢!
b
blahblah
353 楼
回复 352楼Ivymortgage的帖子

因为要贷大于417K的loan,consult了两个local loan officer,一个建议直接jumbo loan。另一个建议piggy back loan,他的意思是贷两个loans,一个是conforming loan,417K,剩余的用home equity loan,这个rate要高些,但是如果我们想尽快还完(比如说一年),rate高些也可以。哪个好些?
Ivymortgage
354 楼
回复 352楼Ivymortgage的帖子

因为要贷大于417K的loan,consult了两个local loan officer,一个建议直接jumbo loan。另一个建议piggy back loan,他的意思是贷两个loans,一个是conforming loan,417K,剩余的用home equity loan,这个rate要高些,但是如果我们想尽快还完(比如说一年),rate高些也可以。哪个好些?
  blahblah 发表于 5/1/2016 3:27:12 PM
您好, 任何一种存在的贷款方式都是有适合人群的,所以您要比较的是这两种情况哪种对您更合适,建议从以下两个方面分析:
1. Jumbo 贷款的利率比Conforming Loan的利率高多少?如果Jumbo利率不比Conforming Loan高或者只是稍微高一点点,那就应该倾向于选Jumbo。如果Jumbo利率比Conforming Loan高很多, 就倾向于选Conforming Loan + HELOC。
2. Home Equity Loan的额度有多大以及您觉得多久能还完?如果HELOC 额度较小,您能很快还完,就应该考虑Conforming +HELOC。

所以建议综合考虑以上两个方面,根据您自己的实际情况做出选择。 希望对您有帮助!
b
blahblah
355 楼
您好, 任何一种存在的贷款方式都是有适合人群的,所以您要比较的是这两种情况哪种对您更合适,建议从以下两个方面分析:
1. Jumbo 贷款的利率比Conforming Loan的利率高多少?如果Jumbo利率不比Conforming Loan高或者只是稍微高一点点,那就应该倾向于选Jumbo。如果Jumbo利率比Conforming Loan高很多, 就倾向于选Conforming Loan + HELOC。
2. Home Equity Loan的额度有多大以及您觉得多久能还完?如果HELOC 额度较小,您能很快还完,就应该考虑Conforming +HELOC。

所以建议综合考虑以上两个方面,根据您自己的实际情况做出选择。 希望对您有帮助!


  Ivymortgage 发表于 5/2/2016 11:02:55 AM

谢谢,heloc一般利率很高吗?而且尽快还清后是不是每年还要交个annual fee?
Ivymortgage
356 楼

  谢谢,heloc一般利率很高吗?而且尽快还清后是不是每年还要交个annual fee?
  blahblah 发表于 5/2/2016 11:18:24 AM
关于您的问题:1. HELOC的利率是随市场变动的, FED每次加息, HELOC的利率会马上相应增高。HELOC的初始利率各家Lender/Bank也不一样, 具体term要问给您操作的Loan Officer。
2. HELOC有没有Annual Fee或者early termination fee也都是不一定的, 有的Lender/Bank有, 有的没有, 也要问清楚Loan Officer。

一个合格的Loan Officer应该主动给您解释清楚以上事项,帮您具体分析哪种方式以及为什么更适合您的现实情况。谢谢!
p
peekston
357 楼
再请教一个问题:贷款批了但是等报税表,可是税表4/16/16才送上去,这个估计没戏了吧,即使一个月后税表下来了,是不是银行会等这么久,还是会再要求别的文件比如银行月账单之类的。我们是卖家,买家等税表银行才给FUNDING。问他们还有别的办法没有,似乎也说没有,现在在死等这个表。
Ivymortgage
358 楼
再请教一个问题:贷款批了但是等报税表,可是税表4/16/16才送上去,这个估计没戏了吧,即使一个月后税表下来了,是不是银行会等这么久,还是会再要求别的文件比如银行月账单之类的。我们是卖家,买家等税表银行才给FUNDING。问他们还有别的办法没有,似乎也说没有,现在在死等这个表。
  peekston 发表于 5/5/2016 11:28:39 PM
您好, 不同的lender对tax return有不同的要求:
比较严格的lender的要求是从tax return due date (4/18/2016)开始就需要能查到tax return transcript 才能funding。
而比较松的lender象我们:
1. 如果Borrower 是W2 income,我们一般是不要tax return,也不查tax return transcript的。
2. 在需要查transcript的情况下, 我们一般是6/30/2016 以后才会查。


以我们的经验, 一般报税后一个月内tax return transcript就应该会有了。 另外如果只是等transcript就funding的话, 那证明别的condition都已经clear了, 如果您还不放心, 可以要一个loan commitment 看一下。 希望对您有帮助。
p
peekston
359 楼
您好, 不同的lender对tax return有不同的要求:
比较严格的lender的要求是从tax return due date (4/18/2016)开始就需要能查到tax return transcript 才能funding。
而比较松的lender象我们:
1. 如果Borrower 是W2 income,我们一般是不要tax return,也不查tax return transcript的。
2. 在需要查transcript的情况下, 我们一般是6/30/2016 以后才会查。

  
以我们的经验, 一般报税后一个月内tax return transcript就应该会有了。 另外如果只是等transcript就funding的话, 那证明别的condition都已经clear了, 如果您还不放心, 可以要一个loan commitment 看一下。 希望对您有帮助。

  

  Ivymortgage 发表于 5/6/2016 1:41:56 PM
多谢回复!今天被通知他们已经拿到所有的材料了,等CLOSE。再次感谢!
cuties10
360 楼
还有十几天就closing了,前两天lender突然发邮件说,underwriter对我们的贷款申请有问题。我把情况summary一下大家帮忙分析分析我们要怎么办。
首先我们是第一次买房,因为是relocation,所以是异地买房。贷款是以老公名义办的,因为他有H1B,我是opt。 underwriter主要的concern是房子closing前我老公的新工作还没有入职(大概在closing 10天后入职, 现在的工作也还没辞, 再等H1B transfer)。Underwriter一定要等老公入职才让close (之前并未告知我们有这个policy, 只是说提供starting date就行), 也就是让我们推迟closing。因为我们的seller需要我们close去买他的下一个房子, seller的seller非常难讲话, 导致我们无法推迟closing。非要那样的话两个deal都黄了。
我问周围朋友最近relocation搬家买房的也都是在入职前closing的。 所以我不太清楚underwriter卡我们的原因到底是什么?
谢谢
Ivymortgage
361 楼
还有十几天就closing了,前两天lender突然发邮件说,underwriter对我们的贷款申请有问题。我把情况summary一下大家帮忙分析分析我们要怎么办。
首先我们是第一次买房,因为是relocation,所以是异地买房。贷款是以老公名义办的,因为他有H1B,我是opt。 underwriter主要的concern是房子closing前我老公的新工作还没有入职(大概在closing 10天后入职, 现在的工作也还没辞, 再等H1B transfer)。Underwriter一定要等老公入职才让close (之前并未告知我们有这个policy, 只是说提供starting date就行), 也就是让我们推迟closing。因为我们的seller需要我们close去买他的下一个房子, seller的seller非常难讲话, 导致我们无法推迟closing。非要那样的话两个deal都黄了。
我问周围朋友最近relocation搬家买房的也都是在入职前closing的。 所以我不太清楚underwriter卡我们的原因到底是什么?
谢谢
  cuties10 发表于 5/22/2016 4:42:19 PM
您这种情况主要还是Loan Officer经验不足所导致的,有的investor是允许不入职就过户的, 而有的investor是不行的, 有经验的Loan Officer在送贷款审核之前一定会把这个切实搞清楚的。建议有以下几个:1. 当然是看看seller 能不能延期,现在这种情况下, 恐怕seller 不延期也不行, 因为就算不卖给你, 也找不到其他能十几天就过户的buyer了, 当然作为seller碰到这样的情况也挺烦的。  
2. 再争取一下看看贷款银行能不能给exception或者别的解决办法,可以往上找一下管理层,譬如underwriting manager等。

3. 最后一个不太建议,如果觉得现在这个Loan Officer实在不靠谱,  可以考虑换避免以后还有问题。也可以问问周围有没有可靠的lender可以在短时间内过户。

以后贷款特别是买房贷款还是要更注重开始就考察Loan Officer的经验和能力,尽量避免类似情况发生。 祝好运!
s
sampsun
362 楼
回复 1楼Ivymortgage的帖子

Luke的Ivy Mortgage不cover lender's insurance和owner's insurance。这两个加一起能有六七千。其他agent的no fee no cost都cover的
Ivymortgage
363 楼
回复 1楼Ivymortgage的帖子
    
    Luke的Ivy Mortgage不cover lender's insurance和owner's insurance。这两个加一起能有六七千。其他agent的no fee no cost都cover的
     sampsun 发表于 5/27/2016 12:38:08 AM

您好,看您说的lender title insurance和owner title insurance有六七千之多的话, 应该是买房贷款?一般买房贷款客户只要求No Point或者最多No Lender Fee, 很少有客户会要求cover title insurance的。 当然如果您需要我们cover cover title insurance, 我们也会报价,只是利率会相应提高, 因为利率报价是一个Rate和Lender Credit/Lender Fee的combination, 我们要做的就是提高一定的利率让多出来的lender credit可以cover title insurance。所以客户要报价的时候, 最好是apple to apple的比较。:)

如果说好的是No Cost的Refinance, 那Lender和Owner的title insurance我们肯定是cover的。
所以您的情况可能是和我们公司的员工交流没有特别清楚,欢迎再次咨询。谢谢!
s
sampsun
364 楼
回复 363楼Ivymortgage的帖子

我贷款时说的就是no fee no points,结果$6200全是我自己出的。
但是别的agent的no fee no points是涵盖了这两个insurance。
第一次买房时,谈的时候只说no fee no points,你们不说谁也没经验去问这两个insurance谁出。
至于当时为什么和ivy做,因为和luke打了电话感觉人挺nice,没想到在这地方还是被黑了不少。
Ivymortgage
365 楼
回复 363楼Ivymortgage的帖子
  
   我贷款时说的就是no fee no points,结果$6200全是我自己出的。
   但是别的agent的no fee no points是涵盖了这两个insurance。
   第一次买房时,谈的时候只说no fee no points,你们不说谁也没经验去问这两个insurance谁出。
   至于当时为什么和ivy做,因为和luke打了电话感觉人挺nice,没想到在这地方还是被黑了不少。
    sampsun 发表于 5/27/2016 1:02:54 PM

您好, 买房贷款的No Fee No Points是不包含Title insurance以及其他第三方费用的,只是没有Lender Fee和Points。 加州好像偶尔有贷款agent对买房也会offer No Cost 贷款,就是所谓的cover您说的这些费用, 但是利率也是相应升高的, 做法就是提高利率来cover这部分费用。贷款一定要在同一时间,利率和费用/Credit 结合比较才有意义,希望您理解。 我相信您在我们公司拿到的deal在当时情况下肯定是solid的,谢谢!(FYI,我们公司每个贷款的利润是基本固定的,且远低于$6,200。所以不可能是我们多赚了您的 。)
s
smallwarm
366 楼
你好,是first time buyer请问一般最快能多久close一个贷款。
下了一个non-contingency的offer,找了个大银行办贷款,效率似乎不是很高,已经过了10天了才刚刚把材料给underwriter。underwriter一般要看多久?
我想再等一个礼拜,过了一个礼拜之后还剩20天左右close,如果这时候大银行还没有消息,还来得及换lender吗?还是说我现在就先做好准备?
Ivymortgage
367 楼
你好,是first time buyer请问一般最快能多久close一个贷款。
下了一个non-contingency的offer,找了个大银行办贷款,效率似乎不是很高,已经过了10天了才刚刚把材料给underwriter。underwriter一般要看多久?
我想再等一个礼拜,过了一个礼拜之后还剩20天左右close,如果这时候大银行还没有消息,还来得及换lender吗?还是说我现在就先做好准备?
smallwarm 发表于 6/22/2016 6:33:31 PM
您好, 不同的Lender 的Underwriting turn around时间不一样, 最近利率比较低, 总体来说turn around的时间都相对比较长。我的建议是催促现在的lender抓紧时间, 如果实在感觉没有底就立即换lender, 不建议等还有20天左右的时候再换lender,那样有可能两头都抓不好。 希望对您有帮助。
s
smallwarm
368 楼
回复 367楼Ivymortgage的帖子

假设我现在马上换一个lender,新的lender也开始做贷款了,然后比如过了几天, 原来的lender approve了或者 conditional approve了,我还能从新的lender退出吗?是不是只是会损失 appraisal fee?
这样两边同时做是非常不好的吧?
Ivymortgage
369 楼
回复 367楼Ivymortgage的帖子

假设我现在马上换一个lender,新的lender也开始做贷款了,然后比如过了几天, 原来的lender approve了或者 conditional approve了,我还能从新的lender退出吗?是不是只是会损失 appraisal fee?
这样两边同时做是非常不好的吧?
smallwarm 发表于 6/22/2016 11:48:51 PM
两边同时做是不好, 象您这种没有contingency的情况,我建议还是优先选择能够保证按时把贷款做下来的lender。
斐猪宝宝
370 楼
请教如何贷款。我现有一独立屋市值28万,无贷款。现在想买另一独立屋(双家庭)作为投资屋,这个房子开价70万。亲戚可以从中国汇款50万作为首付,请问另外20万怎么筹备?我有正常报税工资收入。如果买方方想10月份成交,我应该什么时候着手办理?自己找lender还是找中介?closing费用卖方能否支付?可以从我现有的房子里拿多少钱出来付投资屋款?从中国汇款需要注意什么事项?谢谢
Ivymortgage
371 楼
请教如何贷款。我现有一独立屋市值28万,无贷款。现在想买另一独立屋(双家庭)作为投资屋,这个房子开价70万。亲戚可以从中国汇款50万作为首付,请问另外20万怎么筹备?我有正常报税工资收入。如果买方方想10月份成交,我应该什么时候着手办理?自己找lender还是找中介?closing费用卖方能否支付?可以从我现有的房子里拿多少钱出来付投资屋款?从中国汇款需要注意什么事项?谢谢
斐猪宝宝 发表于 6/28/2016 6:11:51 AM

关于您的问题:
1. 建议您从现在住的房子做一个Cash-Out Refinance,  然后加上中国的汇款用现金买投资房。
2. 如果投资房10月份成交, 建议7月底,8月初开始做Refinance, 保证贷款能在过户前到账。
3. 找Lender或者中介都没问题, 找利率好, 口碑好的。
4. 自己住的房子可以要求做No cost refinance, 买投资房的closing 费用卖方是否可以支付需要您和卖方谈,谈好的会在合同上, 然后按照合同来。
5. 您从现在房子里Cash Out建议不要超过75% LTV,也就是$210,000,  利率会比较好。
6. 从中国汇款我们没有太多经验, 不同客户体会也不尽相同。听说最近控制的比较严,您的款项比较大,建议尽早开始准备操作。

希望对您有帮助!
e
entropytc
372 楼
您好,我最近两个月从中国wire了一些钱进来,其中有大概两三万会作为downpay使用。
我和某个大银行在做loan,underwriter说最近两个月进来的钱要做一个world check,这是一个external的流程,是防止洗钱的调查,他们说最近开始从亚洲来的钱都要做这种调查。请问您有听说过这种情况吗?一般要多久能做好?
这是一个general的流程?还是说我合作的这个银行自己的?
Ivymortgage
373 楼
您好,我最近两个月从中国wire了一些钱进来,其中有大概两三万会作为downpay使用。
我和某个大银行在做loan,underwriter说最近两个月进来的钱要做一个world check,这是一个external的流程,是防止洗钱的调查,他们说最近开始从亚洲来的钱都要做这种调查。请问您有听说过这种情况吗?一般要多久能做好?
这是一个general的流程?还是说我合作的这个银行自己的?
entropytc 发表于 6/28/2016 9:31:31 PM
您好, 这应该是您的lender/银行内部的要求。 一般银行/Lender不会调查, 最多会file 一个report。
e
entropytc
374 楼
回复 373楼Ivymortgage的帖子

看来大银行确实比较麻烦,application交了一个多礼拜了还没有任何消息。
s
smallwarm
375 楼
你好,我跟一个大银行做贷款,他们还没有final approval就出closing disclosure. 这正常吗?

贷款产生的出了appraisal之外的费用,是什么时候给他们?是不是他们想先收费?
Ivymortgage
376 楼
你好,我跟一个大银行做贷款,他们还没有final approval就出closing disclosure. 这正常吗?

贷款产生的出了appraisal之外的费用,是什么时候给他们?是不是他们想先收费?
smallwarm 发表于 7/11/2016 9:17:37 PM
您好,关于您的问题:
1. 法规并不要求必须final approval ( Clear to Close) 以后才能出Closing Disclosure, 规定的是客户拿到Closing Disclosure后还要间隔2天(Recession Days)才能过户。 当然一般Lender的操作是final approval 以后才出Closing Disclosure。

2. 您出的一切费用都是按照Closing Disclosure上来, Closing Disclosure上没有的费用不用出。 现在还没有收取的但是在Closing Disclosure上的费用, 应该是过户的时候才收。

希望对您有帮助!
m
moneytalks
377 楼
你们的lender是谁阿?有人说providence funding rate最低最好是吗?
Ivymortgage
378 楼
你们的lender是谁阿?有人说providence funding rate最低最好是吗?
moneytalks 发表于 7/27/2016 10:44:22 PM
您好, 我们公司是lender。Provident funding 以前利率不错但审核很严, 我们公司的利率一般情况下比Provident funding还要好一些,欢迎垂询。
safari
379 楼
回复 378楼Ivymortgage的帖子

用过你们几次,都蛮顺利的。想问一下最近FL的no cost refi的利率是多少?自住房。
IvyDavid
380 楼
回复 379楼safari的帖子

您好! Luke最近在出差,关于FL的贷款利率您可以联系Jin Peng. 她的联系方式是 -
Jin Peng       NMLS:887332
Email:   [email protected]
Office:  703-278-4600
Cell:     703-344-1797
Rate Quote: www.ivymtg.com/jin/quote

祝好!
今天没下雨
381 楼
请问下首付的问题,现在的首付都存在 Barclays 银行的 saving 账号,到时候拿这个账号的钱用作首付还有什么要注意的吗?
Ivymortgage
382 楼
请问下首付的问题,现在的首付都存在 Barclays 银行的 saving 账号,到时候拿这个账号的钱用作首付还有什么要注意的吗?
今天没下雨 发表于 8/15/2016 12:56:04 AM

您好, 有个别网上银行不办理wire, 所以在local没有bank location的情况下, 最好先和银行确定一下可以wire 首付到过户公司。
今天没下雨
383 楼
回复 382楼Ivymortgage的帖子

问了下 barclays 的确只能在自己的账号之间转,只能先把里面的钱转到 chase 账号了。谢谢!
排骨米饭
384 楼
Luke 你好,真希望你们做康州的业务,我们最近在联系贷款,
非常犹豫是做30年 15年还是7/1arm. 30年利息3.25-3.375,15年和
7/1差不多,2.625-2.75, 30年觉得没有压力,房贷加房产税
差不多老公工资的一个Biweekly paycheck, 我的工资比他的低一些,
未来这一年工资还会减半因为娃下半年出生,之后有半年不上班,加上
后面还有daycare费用,所以15年的话就觉得有些压力,但是又想早点
还完贷款 ,所以有点想先7/arm,过三四年refi成15年的,但是又担心利率会有
大变化,我们在这个房子也不确定会住多久,可能会比较久,7/1 arm有种不安全感。
你觉得未来三四年利率会有比较大的变化吗,会涨很多吗?
Ivymortgage
385 楼
Luke 你好,真希望你们做康州的业务,我们最近在联系贷款,
非常犹豫是做30年 15年还是7/1arm. 30年利息3.25-3.375,15年和
7/1差不多,2.625-2.75, 30年觉得没有压力,房贷加房产税
差不多老公工资的一个Biweekly paycheck, 我的工资比他的低一些,
未来这一年工资还会减半因为娃下半年出生,之后有半年不上班,加上
后面还有daycare费用,所以......
排骨米饭 发表于 8/19/2016 1:48:51 AM
谢谢您的信任! 您的这个问题是million dollar question, 因为没有人可以预期未来三四年的利率情况。:)  如果您纯粹问我个人的意见,我觉得可以做7 年的ARM,原因如下:
1. 保证当前包括您小孩出生后的生活质量。特别是小孩出生后, 花费会多一些。
2. 几年后您家庭的收入情况一般会变好, 到时即使利率高一点,对生活应该也没什么影响。
3. 7年内换房子的可能性还是有的, 而且可能还不是特别小。譬如家庭收入大幅增加或者换工作。
4. 我个人感觉当前世界普遍进入低利率时期,几年内利率应该不会升高到离谱。

希望对您有帮助!
排骨米饭
386 楼
回复 385楼Ivymortgage的帖子

太感谢了!!一早起来就想着这个帖子,没想到这么快
就回复了,先保证这几年的生活质量比较重要,我又是容易焦虑
的人,还有关于利率的看法觉得很对啊,再次感谢!!!
w
winterstorm
387 楼
我想请问一下Luke, 你们现在是还不能做NY的吗?
谢谢
Ivymortgage
388 楼
我想请问一下Luke, 你们现在是还不能做NY的吗?
谢谢
winterstorm 发表于 8/24/2016 10:25:04 PM
谢谢关注!不好意思,由于公司负责申请license的人这今年一直一个人干两个人的活,特别忙, 我们暂停了NY, MA的license申请。今天我刚和她聊了重新申请的事,希望MA能明年初之前拿到, NY process比较慢, 可能要等到明年3月以后了。
w
winterstorm
389 楼
回复 388楼Ivymortgage的帖子

好的,多谢回复。
trollycn
390 楼
小白有几个问题:
1。 如果两个人分别用自己的名义贷款,然后claim为primary resident,但住一套租一套,会有问题吗?mortgage的话要怎么做?rate如何?
2。 你们可以把agent返点做进贷款里面吗?
一坨喵
391 楼
请问lzmm车贷做吗
Ivymortgage
392 楼
小白有几个问题:
1。 如果两个人分别用自己的名义贷款,然后claim为primary resident,但住一套租一套,会有问题吗?mortgage的话要怎么做?rate如何?
2。 你们可以把agent返点做进贷款里面吗?
trollycn 发表于 8/30/2016 7:26:36 PM

您好, 关于您的问题:
1. 会有问题的, 这是occupancy fraud, 虽然lender对borrower的mortgage fraud的惩罚措施还没有那么严,但是已经有更多的措施来detect这样的操作, 现在这样的操作被lender贷款审核发现的机率几乎是100%。
2. Agent的返点一般情况下是可以做进贷款里的。

希望对您有帮助。
Ivymortgage
393 楼
请问lzmm车贷做吗
一坨喵 发表于 8/30/2016 7:31:55 PM
您好, 谢谢咨询,我们只做房屋贷款。:) 另纯个人信息:现在银行和credit union的车贷利率应该非常低,您可以去咨询一下。
tongtongshe
394 楼
好贴收藏
brookhaven
395 楼
你好LUKE , 前几天办PRE APPROVAL  对方说贷款必须有一部分用来偿还利息。 怎么从来没有听说这个说法。
举个例子(数字不一定准确)  首付15 万。 贷款50万。 其中必须有20% 必须用于偿还利息, 也就是10万。 所以最后能买的房子的最高价格是  15 + 50 (1-20%) = 55 万?  但是最后批下来的APPROVAL  LETTER 上又没有写必须多少用于偿还本金, 多少用于偿还利息。
有可能是办理人员业务不熟么?  而且照这样到底最后能买的房子 是 55 万 呢 还是65 万呢?

谢谢。顺便问下你们可以办NY 了么?
Ivymortgage
396 楼
你好LUKE , 前几天办PRE APPROVAL  对方说贷款必须有一部分用来偿还利息。 怎么从来没有听说这个说法。
举个例子(数字不一定准确)  首付15 万。 贷款50万。 其中必须有20% 必须用于偿还利息, 也就是10万。 所以最后能买的房子的最高价格是  15 + 50 (1-20%) = 55 万?  但是最后批下来的APPROVAL  LETTER 上又没有写必须多少用于偿还本......
brookhaven 发表于 9/11/2016 4:11:03 PM
您好, 可能是没交流清楚吧? 如果pre-approval letter的loan amount是50万, 首付15万的话, 能买65万的房子。 没有贷款20%必须用于偿还利息这一说。 我们NY的license还没拿到, 严格的说是还没开始申请,应该会很快开始申请NY和MA的, 会随时在首页update。 谢谢!
brookhaven
397 楼
谢谢 。 那应该也没有规定说一部分必须用于偿还PROPERTY TAX 对吧?