We just finished our Refinance with Luke's team. Highly recommend them! Very efficient service and good rate!!! Great job done! abctry 发表于 1/14/2015 9:12:03 PM
你好Luke，请教一个问题。我是自住房，14年4月底close并且做了10 ARM的jumbo贷款，大于100万，利息3.5%。现在想refinance，看jumbo大额贷款目前利率一般是7 ARM 3.0%，10 ARM 3.375%， 30 fixed 3.875%。这个房子我打算住至少10年到15年，请问应该选那种贷款比较好？你这里jumbo的利率是多少？
你好Luke，请教一个问题。我是自住房，14年4月底close并且做了10 ARM的jumbo贷款，大于100万，利息3.5%。现在想refinance，看jumbo大额贷款目前利率一般是7 ARM 3.0%，10 ARM 3.375%， 30 fixed 3.875%。这个房子我打算住至少10年到15年，请问应该选那种贷款比较好？你这里jumbo的利率是多少？
letter 里面的points， 您应该联系给您出信的人问清楚。 谢谢！
这个就是5/1 ARM， 前面的5代表的是5年ARM， 后面的1代表的是5年后利率每1年才可以变化一次。 您可以具体问问Loan Officer CAPs，Margin，和Index 是什么， CAPs 现在一般是5/2/5， 2/2/5，或者2/2/6， 当然如果您5年内要refinance或者卖房子的话后面这些没用， 只需要看初始利率就行了。 那个T你也可以问一下Loan Officer具体什么意思。 周末愉快！
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您好， 您能到www.ivymtg.com/luke/quote 填一点更具体的信息吗？ 我会尽快给您准确的回复。除了email以外不需要别的personal 信息。
另外贷第二个房子的利率会受很大影响吗？因为2个loan加起来已经超过jumbo了。
另外我们在西雅图。
您好！ 关于您的问题：
1. 不需要重新贷款第一个房子。
2. 如果是upgrade， 买第二个房子还是primary residence， 贷款利率还是按照primary residence 的利息来。
3. 算贷款额的时候只算一个房子上的贷款的额度， 不算两个房子加起来的额度。
我们公司有WA的license， 欢迎联系。周末愉快！
您说的利率是3.125%吧？关于您的问题：
1. 一旦过户， 就不能调整利率了。调整利率的唯一办法就是重新贷款。
2. 一般贷款银行会有180天不允许重新贷款的规定， 所以您现在还不能重新贷款。
3. 您的贷款额不大， ARM的利率变化也没有那么大， 所以重新贷款的利率也不会降低很多， 很有可能都没有benefit重新贷款， 因为所谓的完全No Cost的重新贷款其实就是Lender 相应提高点利率用多拿的rebate来替您付closing costs。 所以重新贷款一般利率比买房贷款稍高。
我们在加州湾区。谢谢。
您好， 因为您贷款额比较大， 如果住10年以上的话， 保守的做法还是10年ARM或者30年固定。关于利率， 具体和LTV， Credit Score等都有关系， 您可以到www.ivymtg.com/luke/quote 填稍微具体点的信息， 我给您一个比较准确的quote。
您好！ 华人的No Cost一般是真正的No Cost, 最后Loan Processor或者Loan Officer 和您review HUD1的时候应该会给您讲清楚。 当然No Cost的另外一个Cost就是您准备材料等花费的时间。 所以根据贷款额一般利率至少降低0.25% - 0.375%才建议Refinance。
目前工作收入5万，现在住的房子还有10万贷款。拿到2015年7月开始的新工作，年薪15万。新工作在德州，想要提前在德州买好房子，然后到时候搬过去。想买个30-40万的房子。
这种情况能贷到款吗？如果按目前5万的收入肯定不行。
多谢！
您好！ 如果有Offer Letter, 我们有可以工作前90天之内过户的Program。 就是如果7月份开始新工作的话， 4月份就可以过户。 欢迎联系！
Luke啥时候能办下来NY的呀
恩恩，祝你早日拿到。
拿到后通知一声啊~
如果工资单上有rate，但是w2都是扣去保险之类的了，那是从哪里计算收入呢?
2. 贷款额在$417k和High Balance 之间的， DTI不能超过45%， 超过45% 肯定不过。
3. Jumbo Loan是人工审核， 不同的Investor要求不太一样， 最高的是DTI不能超过43%。有些会有Front End 和Back End 都有要求， 譬如Front End (此mortgage only产生的DTI)不能超过36%， Back End (所有Debts产生的DTI）不能超过40%等。
4. 根据税前收入来。计算的时候401k， 保险等都不会被扣除掉。
希望回答了您的问题。
太详细了！非常感谢！
luke, 我现在在建新房， 大约8月完成， 现在可以办贷款吗？
您好， 新买的房子一般investor需要至少4个月后才能过户，而且您要问一下上一个Loan Officer 有没有6个月不能pay off的要求。 4%的利率要看什么时候贷的款， 而且要看是谁付Mortgage Insurance， 如果是lender paid mortgage insurance， 贷款利率还算可以。 我们可以做不够20%的贷款， 如果有需要， 欢迎随时联系。
我买了是自住房，借了2个loan， 一个是75% loan， Interest rate 4%. 第二个是15% line of credit, variable rate 5.24%. 看了下条款，可以early pay off. 像我这种情况什么时候refinance 比较合适？
我是2014年9月份在Austin,TX买的房子, 很幸运能在网上找到Luke 团队贷款. Luke团队 服务好, 知识专业, 对人真诚.非常感谢他们 耐心解答和帮助. 在此向大家推荐Luke 的贷款公司.也祝大家买房顺利,贷款顺利..
您好！ 即使没有early pay off， 如果您6个月内pay off的话， 给您做贷款的Loan Officer 还是有可能被charge back 所有的commission， 所以您最好咨询一下上一次的Loan Officer。如果可以的话， 咱们可以同个电话我帮您看一下有没有合适的refinance的方案。 我的手机是443-386-9508。 谢谢！
HiLuke, 一直忙得没有对你说谢谢，突然发现你在这有贴，趁机会真心说谢谢！我们是你PA匹城的客户哈：）相信你们高质量的服务会赢得更多的客户的信任！
您也有华人账号啊！谢谢鼓励和支持！情人节快乐！顺便也给您， 给大家伙儿拜早年了！
请问一下如果我们现在有个小condo，但是不想先卖掉再买。在寒冷的东北，房市冬天不太好。现在看中一个房子，想问一下：
1. lender 会给贷款吗？打算20%down
2，如果同时refinance 现在住的 condo 5 ARM 和 15 年fixed 会对利率和贷款额度有影响吗？
谢谢
您好！关于您的问题：
1. 只要收入能qualify第二个房子， 贷款就应该没有问题。
2. 同时refinance现在的房子的话只能按照Investment property 来refinance， 因为您只能有一个Primary Residence。 而且既然您要马上卖房子， 为什么还有重新贷款的必要呢？
3. 如果换成15年的固定利率，那现在房子每个月的payment 就高了， 可能会影响您能不能qualify新的贷款。
建议您找有经验的Loan Officer帮您具体分析一下。 Happy Chinese New Year！
（318750+250000）➗30➗12=1580
每月还1580是吗
不好意思， 最近很忙，所以有一阵子没update 第一页的利率了。 关于您的问题：
1. 利率是每天都变化的， 所以第一页的利率只是一个时期的参考。
2. 网上报的利率往往是最低能拿到的利率， 包括我报的利率也是， 有可能是有贷款额， LTV等的要求的。
3. 不同的lender 报价是有可能相差很多的。
您的情况我觉得以今天的利率是可以做到3.625% 到3.75%的， 欢迎到www.ivymtg.com/luke/quote 填一点稍微具体些的信息， 我会给您一个当天的准确的quote。谢谢！
不是的， 利息不是永远按照25万贷款来算的， 随着本金的付入， 利息会越来越少的。 您可以用我们公司的金融计算器来算www.ivymtg.com/pub/calculator.aspx
可以算出每月的payment是$1,229.85。
还在等呢， 纽约州的License特别慢。
多长时间以后可以Refinance您需要问现在给您做贷款的Loan Officer， 一般是6个月吧。 但是还是买房的时候找好贷款最重要， 因为能不能重新贷款是要看时机的， 有可能利率不下降，那您根本没有做Refinance的机会，特别是纽约， Refinance的费用又高。
我工作5年了，但是我老婆去年中旬才毕业，开始工作。所以如果要贷款的话，能一起联合贷款么。因为她只有一年的W2，而且工资会看起来比较低。这样的情况怎么办呢，如果只我一个人的工资恐怕就不够贷款
还有一个问题是如果我打算8月-9月买房什么时候开始进行会比较好呢？
谢谢啊
您好！ 关于您的问题：
1. 可以用两个人的收入同时贷款， 有一年的W2就可以了， 特别是之前是读书的情况更没有问题。
2. 贷款的话， 等拿到合同开始就来得及。
3. 看房子的话， 可以现在就开始慢慢看找感觉， 可以先不用agent， 去看open house， 等有感觉了再找agent。当然这个我不是专业， 只是个人建议。
需要pre－approval letter可以随时联系我。 祝你好运！
好的谢谢luke，那我到时候开始看的时候就找你！
我看到你在NJ有license,但是在NY还没申请到.我的情况是我现在住在NY, 但我想买的房子在NJ, 这种情况算是NY还是NJ呢?
谢谢!
不好意思， 这两天out of town 参加一个conference。
您这种情况算NJ， 欢迎联系我。
谢谢你的回复。我现在正在看房子，想要一个pre-approval letter. 需要哪些材料呢？谢谢。
方便的话给我打个电话， 我qualify您一下就可以发给您。 443-386-9508。
欢迎联系我们加州分公司的David。
California (CA)的贷款请联系：David Guo Email: [email protected] Office: 408-660-3999 Cell: 408-891-2002
您好， 不好意思在国内上不了华人网，员工都是新账号在这个帖子发不了言。 当时取消康州的原因是因为康州需要单独的Branch Manager而我们公司还没准备好在康州开分公司的人员安排，我们在办纽约和麻省的license，一旦批准会马上开始操作康州的License。 到时希望继续支持我们！谢谢！
谢谢鼓励！ 我们的分公司经理都是经过严格培训的， 业务能力强而且绝对态度端正， 童叟无欺。 他/她们相对于我会时间更充裕些，利率和服务会更好。 恳请各位支持年轻人！
http://forums.huaren.us/showtopic.aspx?topicid=1810706
您好， 当前的第二代款没有银行会给到90% CTLV，最多到85%CLTV， 所以您的情况只能选择做一个贷款。但是您可以选择自己付MI或者是Lender 帮你付MI， Lender Paid MI利率会比自己付MI 高0.25% 左右， 欢迎联系我们相应的Branch Manager给您具体分析一下优劣。 谢谢！
Luke 你好，想问问你，因为最近已经开始看房，刚刚准备找经纪人。一般什么时候拿pre approval letter 呀，下offer 之前 还是准备做loan 的时候呢。这个会有一个hard pull的吧
谢谢
您好， 看客户自己的感觉：有的客户是拿着pre－approval letter 去看房， 有的客户是看好了房子下合同前要pre－approval letter。 我们公司出pre－approval letter很快的， 所以如果agent 不需要pre－approval letter 才带您看房的话， 您可以等到要下offer之前再联系我们。 当然不管什么时候要pre－approval letter， 最好尽早联系我们先给您看看贷款有没有任何potential的困难等。
您好！谢谢您的意见。 加州的David是比较年轻的员工， 但我们公司是负责任的， 绝对不会派业务能力不过关的员工负责一个分公司的销售的， 在开始做销售之前， 他们都至少要经手几百个贷款，而且经过系统的培训以及资深经理的帮带， 对贷款的理解不是一般贷款销售人员能比的。 任何人都会有知识／词汇盲点， 我敢负责任的说David的贷款业务能力比社会上 99%以上的Loan Officer 要好。
记得我刚开始做贷款的前两年，公司的美国同事／朋友经常开我英语发音的玩笑， 譬如months我的发音是monthsis， 现在回想， 当时如果问我household income， 我可能也不知道是什么意思， 但是这完全不耽误我把每个贷款做到perfection， 到第三年的时候业务量就占到了公司总业务量的50%以上。
我们公司的培养模式就是沿袭当年我的发展， 雇佣商学院的硕士生从头培养， 在培养业务能力的同时，更注重人品， 只有人品过关， 做到对客户绝对言而有信， 童叟无欺的才能走上Branch Manager的岗位。 David是公司破格提拔的， 真的是人品业务都非常好， 而且特别积极努力的一个帅气的大男孩。我预言在未来两三年甚至更短的时间内， David就会在湾区贷款界非常有名， 因为他有这个实力。
在此恳请各位给David这样的年轻人机会吧， 咱们不都是从年轻什么都不懂走过来的？何况他们的业务能力真的是非常过关的，欢迎您再联系深入了解一下。
Luke
我的情况是去年底博士毕业，现在opt还剩5个月，工作所在的大学正在帮我办non-profit H1b。问了4、5个这边的lenders都说不行，或者显著高手续费高利率。
谢谢！
您好， 谢谢询问。 关于您的问题：
1. 您这种OPT with EAD card的贷款我们公司经常做， 每个月都有几个吧， 所以单从贷款来说是没问题的， 贷款利率和一般贷款也没太大差别。
2. 问题是我们公司没有MA的license， 所以您要是在Boston 买房子的话我们暂时帮不了您。 如果在以下州， 可以联系我们贷款：
西部：CA， OR， WA
中部：TX
东北部：NJ， PA， DE，MD
东南部：VA， GA， FL
您可以再多咨询几家周围的华人贷款公司， 因为华人贷款公司对身份问题的贷款可能更有研究， 在申请之前要确定这家公司做过只有EAD卡的贷款。祝您好运气！
很感谢几个月前问你贷款问题你都热心回答，现在我们已经顺利买到满意的房子。
关于还贷款想再确认一下，比如我的贷款银行的帐单是应该一个月还一千。我想多还，我某一个月还了一万一千，那么多还的一万就直接算还本金了，我不用再跟银行说什么了对么？无论我这个月还多少，下个月至少必须还一千，对么？
1. 如果您付1万1千， 收到的账单或者Online Payment 都会有选项：
1）付剩余的一万都进本金。
2）付多少进下个月的payment， 剩余的进本金。
不同的贷款银行稍微有区别， 但都会有这个选项的， 您一看就应该明白。 如果不明白可以打电话去service 银行问清楚。
2. 是的， 即使这个月还了1万1， 如果多余的1万选择的是还本金， 那下个月至少还要还1千。
您好， 这确实是一个个人选择的问题。
1. 首先您要判断是不是要保留现在的房子， 以您的情况看， 房子是没有正现金流的， 那么就要考虑房子升值的潜力有多大， 如果房子也没有太大的升值潜力， 我个人建议卖掉现在的房子买新房。这样您的生活最简单舒心， 因为出租房管理还挺烦的， 特别是碰到不好的tenant的时候。
2. 如果您要保留现在的房子， 那就把您有的几种贷款Option 都要一个确定的利率quote， 然后根据利率quote来算出两套房子综合起来哪种对您最合适。
您好， 关于您的问题：
1. Gift必须是亲属给才能用当作Gift贷款， 朋友给的不能当作Gift贷款。
2. 目前我们只会根据您Gift letter 上写的关系来确定你们是不是亲属关系， 而不会再要求别的证明亲属关系的材料。除非您disclose给我们了或者有原因让我们的Underwriter怀疑您们不是亲属关系。
希望对您有帮助。
谢谢Luke的耐心回答。如果我现在就想买第二个房子，准备把第一个卖掉。因为卖家不等，我只能先借heloc付首付，然后再卖房，但这样贷款额就不够了，我能先跟银行说我准备卖房，让借款给我吗？如果不能有没有什么办法贷出来？
您这种情况就稍微复杂了， 需要Loan Officer帮您具体分析， 欢迎联系我们的相应地区的分公司经理给您具体看一下。 谢谢！
来endorse一下David~可能他不是经验最丰富的，但是确实十分认真负责，也很耐心地给第一次买房的我们讲解了各种细节。close之后还打电话来回访，确认有没有其他问题。希望David能越做越好！
来endorse一下David~可能他不是经验最丰富的，但是确实十分认真负责，也很耐心地给第一次买房的我们讲解了各种细节。close之后还打电话来回访，确认有没有其他问题。希望David能越做越好！
[color=#999999]myisabella 发表于 5/6/2015 10:33:10 PM [/color][url=http://forums.huaren.us/showtopic.aspx?topicid=1569909&postid=67350170#67350170][img]http://forums.huaren.us/images/common/back.gif[/img][/url][/quote]
非常感谢您的信任和肯定！尽最大努力保证客户按时close和让客户清楚每一个环节是我们公司的要求，也是我们对每个客户的承诺。也恭喜乔迁新居，祝好！
1. 如果H1b工作城市和买房城市不在一个地方，对申请贷款有什么影响吗？
2. 如果H1b要十月正式开始，那在这之前用F1身份贷款会有什么限制吗？
谢谢！！
1. 如果您的工作城市和买房的城市不在一个地方，我们的underwriter一般不能把要买的房子认证为Primary House， 除非您的雇主能提供您working from home的证明。
2.如果您现在处于OPT期间，并且H-1B已经受理，我们公司贷款一般是没有问题的，但是还是需要具体看您的情况和贷款额。欢迎您和我们相应地区的负责人取得联系了解详情。
谢谢！