大雨让城市颠倒,聊聊美国房产和飓风那些事儿(组图)

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Toutiao
最新回复:2017年9月16日 15点17分 PT
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海外眼

这个初秋,对于美国与加勒比海地区的人们来说,是多灾多难的一季。

8月下旬,一场“哈维”飓风(4级飓风)使美国第四大城市休斯敦陷入茫茫一片水世界。



飓风“哈维”给休斯顿带来强降雨,城区洪涝严重

仅半个月刚过,飓风“艾尔玛”(5级飓风)又以每小时209公里的风速席卷佛罗里达州,所到之处无坚不摧,留下一片狼藉。



据悉,“艾尔玛”已创下多个纪录,是目前大西洋上的最强飓风,也是美国自1964年以来遭受的最严重飓风。



“艾尔玛”的强劲风力使昔日宁静的佛罗里达成为风暴中心



飓风引起的洪水没过汽车停车场

风暴面积比整个佛州都大,相当于中国四川省或整个法国那么大……

就连特朗普的别墅都被吹烂了——特朗普在加勒比海的圣马丁岛拥有的一座11间卧室豪宅被艾尔玛摧毁,同时美国亿万富翁、维珍集团总裁布兰森在内克尔岛的豪宅也没有“幸免于难”。



航拍飓风过后的圣马丁岛,特朗普2013年购买的价值5000万美元的豪宅位于这座岛上



天灾面前,人人平等,要知道加勒比海沿岸小岛上可都是特朗普、强尼德普、布兰森等世界巨富们的豪宅

遭受风暴洗礼的加勒比地区基础设施遭到严重破坏,巴布达岛几乎被夷为平地。波多黎各将近90万人要过上断电的生活。迈阿密市中心人去楼空,几乎沧为“鬼城”……

目前,飓风“艾尔玛”已致81人遇难。美国气象预测网站AccuWeather称,飓风“哈维”和“艾尔玛”造成的整体损失恐将高达2900亿美元,相当于美国GDP的1.5%。

德州和佛州房产市场面临重新洗牌

飓风之前,休斯顿和德州东南部以石油业带动经济与就业,加上住宅成本低廉,对于买家很有吸引力,吸引大量外来者迁居于此。

但不幸的是,休斯顿相当多的新建房屋处在地势低洼带或者海边的易受灾地点。

一场飓风过后,休斯敦房产市场开始面临新的洗牌,洪灾冲毁了休斯顿大批房子,一夕之间当地房屋市场供不应求。

一方面当地人急需寻找安身之处,另一方面外地人趁机以低价买下遭洪水损毁的房子,准备翻新后高价转售。



美国房产交易网Zillow初步估算,德州东南部接近有价值300亿美元的房屋受到飓风影响。房地产网站Trulia首席经济师麦劳林指出,这次水灾有113843套房子被淹没,占休斯敦房屋市场6.7%,而这会影响14.2%的住房供应。

风暴发生前,德州是美国规模最大的房屋建造市场,房屋建造商和建造业工人本来就已很难跟上全州对新房屋需求的步伐,如今德州还将面对哈维飓风灾难重建所带来的挑战。

经济学家预计,德州的房屋建造业在未来两年内都将会很忙,即使没有受风暴直接冲击而遭受损坏的德州城市如达拉斯,也会出现建造业工人短缺的情况,因为很多工人都要前往南部去应付损毁重建工作。

而且,受飓风影响,建筑材料价格将会高涨,通常会持续数月时间。加上特朗普政府收紧移民劳工政策,德州房屋建造商正在面临史上最糟糕的劳工短缺问题,这些因素都会使德州灾后的房屋建造量下降。



德州一户居民正在修理被飓风损毁的房屋

由于佛罗里达有北美最长的海岸线,又位于大西洋飓风经常活动的西北路径之上,佛罗里达州是美国最受飓风青睐的州之一。

根据美国海洋大气局的数据,佛罗里达州至今已遭受上百次的飓风直接袭击,比美国任何州都要多,次数是排名第二的德克萨斯州的2倍。

目前,佛罗里达州的南部群岛地区是飓风“艾尔玛”率先登陆的地区,也是受飓风影响的重灾区。据美国官方灾情评估报告称,佛州群岛地区25%的房屋被完全损毁,65%的房屋遭大面积毁坏。



被飓风吹入海滩的佛州房屋

我们可以看到,在飓风中受损的大部分为木制结构房子,那么美国人为什么大多使用木材建造房屋呢?

原因很简单,便宜啊!

砖石或钢筋混凝土造价高昂,而美国森林资源丰富,木材原料非常便宜。另外,砖石结构施工起来更费人工,要知道美国的人工费可是贵的出名。最后,非木材的房屋房产税也高,一幢砖混的别墅,建好了房产税也交不起。

飓风对美国海岸线房产的影响

在全球变暖的大背景下,天灾数量增加、极端天气频繁出现,飓风对于海边房产的影响也越来越严重,据Zillow研究估算显示:

1.到2100年,全美约有190万套房源会面临被水淹(至少底楼),这相当于全美2%的住宅,总共价值约为8820亿美元。

2.如果美国国家海洋大气局专家对于2100年全球变暖结果预测准确,那么到2100年时,美国将有300个城市会失去50%的住宅,36个城市消失。

3.佛罗里达州有八分之一的房产会淹在水下,上述190万套房产中的一半几乎都在佛罗里达。

想想风险还是不小的,所以买房子之前一定要想清楚啊!



佛罗里达州,杰克逊维尔纪念公园变成一片汪洋

对房产投资者的启示:挑选房屋要避开洪水区

连续四年,洪水已成为美国破坏力最高的灾害。所以,对于美国房产的海外投资者来说,挑选房屋时一定要尽量避开Flood Zone(洪水区)。

那么怎么查询房屋是不是在Flood Zone上?

买房时,贷款的银行、保险公司等都可能为你出示房屋评估报告,但是常常出现是不是Flood Zone说法不统一的情况,比如贷款时银行没发现问题,过几个月后突然说发现你的房子在Flood Zone, 要求加上Flood Insurance。

为了避免这种情况发生,务必请以FEMA(联邦紧急事务管理署)官方地图上查到的结果为准。

官方查询网址:http://maps.riskmap6.com/TX/Harris/

根据FEMA的分类,水灾区域可分为三大类:高风险区、中低风险区以及未分类区。高风险区在水灾分布图上用A或者V表示;中低风险区则用B、C或者X表示;未分类区则是D。



休斯顿洪水地图,图片来自FEMA,蓝色部分为洪涝易发区

在高风险区买房一定要买水灾保险!

风灾无情,为了将损失降到最低,在高风险地区买房,一定要买水灾保险!

实际上,如果贷款买房,贷款公司一般也会要求必须买水灾保险。如果没有贷款,或者不是在高风险区,不买水灾保险就要自己承担风险。

但不是人人都能买水灾保险,只有加入国家水灾保险计划(NFIP)的社区,才能购买NFIP的水灾保险 (住户和租房者均可购买)。在购房或租房前,大家可以上网站查询一下。

NFIP社区查询网址:http://t.cn/RcBTAYc



休斯顿居民与被水淹过的住宅

水灾保险部能保多少费用呢?

水灾保险保房屋结构以及个人财产两部分,没有下限,但是有上限。

住宅结构最高限额$250,000,个人财产$100,000。非住宅结构最高限额$500,000,个人财产$500,000。下水道水回流、渗漏等是不包括在水灾保险里的。

如果住宅价值远远超过NFIP水灾保险的上限$250,000,保险市场上还是有些公司可以提供额外的水灾保险来保护这些价值超过25万的住宅。

飓风马上来啦,买水灾保险还来得及吗?

来不及啦!

新买的水灾保险有30天的等待期。收到付款后30天后水灾保险才能生效。如果水灾保险生效之时已经发生水灾,水灾还在持续进行,保险将不会保这次水灾。

所以千万不要等到最后一刻才想起来去购买,像是哈维、艾尔玛这样的超级飓风来了,就来不及了。如果您的房屋贷款公司要求必须购买水灾保险,这种情况没有30天等待期。水灾保险的生效日期就是贷款交接日。

退出“巴黎协定”的特朗普应该反思了

针对飓风与气候变化的关系,德国波茨坦气候后果研究所所长舍恩胡伯曾表示:“有足够的证据证明,飓风风力越来越强,与气候变化有关。”他警告说,这还只是一个开始,“如果我们不落实巴黎协定,这样的事件会成为新常态。”



有批评者指出,进入“新常态”的大西洋飓风,正是对特朗普退出巴黎气候协定的最好回敬。飓风或许能迫使特朗普重新思考其应对气候变化的立场和措施。

飓风可能影响再次加息时机  

飓风哈维和艾尔玛相继袭美,可能对就业、零售销售、制造业等经济数据造成冲击,同时也吹走了美联储加息的预期。

美联储“三号人物”——纽约联储主席杜德利在接受CNBC采访时称,三季度接踵而至的飓风可能会暂时影响下一次加息的时机。同时,美国多家银行也纷纷下调第三季度经济展望。



特朗普当选之前,各界期望美联储会按部就班的加息,但特朗普就职以来,不可预测的状况频现,自2017年1月份至今,美元与一篮子货币相比已下跌 11%。

美元多头纷纷转为空头,美国商品期货交易委员会(CFTC)公布,自7月25日以来,大型投机者已连续七周看空美元。
说一声
1 楼
是不是天怒人怨?
穷玩PP富玩劳
2 楼
天价屋就是负资产
w
wx3000
3 楼
天罚
·
·八戒·
4 楼
那个挖掉下层石膏板的做法是正确的,水灾后回来要尽快挖掉所有浸水部分的石膏板,让木结构尽快干燥,等完全干燥后重新安装石膏板,粉刷墙面。如果等施工队来拆除,那么整栋房子都要完蛋啦。
国色
5 楼
让城市颠倒不仅是天灾也是人祸。天灾是避不了的,但人祸是可以避免的。如果水灾区的房子都用砖石或钢筋混凝土造,就可避免房屋倒塌。政府房税少收些,就会有更多的人买钢筋水泥房而不是木条房子。总之,美国政府和房地产资本家若为民着想,老百姓的损失也会少一些。
北京仁
6 楼
嗨,所谓的美国梦就是买一个超大的预制板和木条拼凑起来的火柴盒。其实就是所谓的’棚户区结构‘。所不同的是里里外外粉刷得漂漂亮亮的形象工程罢了。风调雨顺的年代没事,每年花点钱修修补补。来一次大风大水的,就露馅了。
g
goatyear1
7 楼
飓风,不是因为气候影响。美国的命数到了,什么灾难都可能灭了他。美国曾经是上帝的宠儿!
四则旧舍
8 楼
唉。楼下唯一评论靠谱的,居然是八戒。。。
弟兄
9 楼
犹太人是上帝的宠儿,也被上帝惩罚成最悲惨的命运。旧约圣经就是记载这些悲剧。美国人应该引以为戒
S
Sam大树
10 楼
关键问题:如今休城房价在上升还是下降? 有一点写错了,川总豪宅没有受损。 不要让他凭空捞补偿。
a
ak3
11 楼
就是能修,也得七八万吧?
w
winterpalace
12 楼
弟兄 发表评论于 2017-09-16 19:42:48 犹太人是上帝的宠儿,也被上帝惩罚成最悲惨的命运。旧约圣经就是记载这些悲剧。美国人应该引以为戒 ================== 你不了解圣经就不要乱引用了。 你整天的诅咒川普也没用,他是不会收你们那些伊斯兰弟兄的。 还是让你们的教宗把梵蒂冈大门打开、多收点儿”难民“、也跟得上他亲”难民“脚的步伐。
m
medigogo
13 楼
木头屋子除了便宜还有比较隔热,冬天暖夏天凉快,这个很重要。水泥房子就是个大蒸笼,冬天冰窟窿。木的倒了重新建也不贵。另外水泥的淹水后很容易发霉,从里面发出来。中国南方很多这种房子,进去就闻到一股味道。
W
Waterinn
14 楼
美國颶風災難是上帝的作品嗎? 請教神創論者: 美國年年遭遇的颶風災難是上帝的作品嗎? 如果不是上帝的作品,而是魔鬼的搗蛋,那麼上帝為什麼不消滅魔鬼,徹底消除風災呢? 如果他不能辦到,則說明上帝根本不是萬能的,有很多事情他根本辦不到。如果這樣,則神棍們宣傳“一切信上帝,一切靠上帝,一切交給上帝”,完全是騙局。 如果上帝能辦到卻不願辦或拒絕辦,甚或這颶風就是上帝搞出來的,則證明上帝本身就是魔鬼,絕非神明。若是如此,則僧侶們宣傳人們信上帝,拜上帝,敬上帝,靠上帝,奉獻上帝,豈非助紂為虐,為虎作倡,抱錯了佛腳,拜錯了神仙? 僧侶,傳教士和牧師們又說,上帝當然是萬能的,祂能弭災,也能降災。上帝降災,就是要懲罰那些有罪的人。如果此說有理,則上帝降災美國,而不降災朝鮮,是否證明,在上帝的眼中,有罪的是美國人,而不是朝鮮人。但朝鮮人從來不拜上帝,金正思也未聞拜過上帝,而很多美國人卻每星期拜上帝,美國總統,大法官,各級官員就職典禮也要手撫《聖經》以上帝之名義宣誓就職,但到頭來上帝卻降災拜祂的人和國家,而保佑批判祂的朝鮮。難道上帝瘋了?神經錯亂了?分不清好歹了?一個瘋了,神經錯亂了,不分好歹的上帝,美國人從總統到平民卻對之頂禮膜拜,並認之為宇宙間唯一的真神,難道美國人從總統到平民上上下下都瘋了,神經錯亂了,不分好歹嗎? 牧師們又狡辯說,上帝降災,原是要懲罰美國那些有罪的人,而不是全部美國人。如果此說成立,那麼是否意味著,凡此次美國颶風災難的災民,都是有罪的罪人,邪惡的惡人?如果不是,只是災民中的部分人是罪人和惡人,那上帝為什麼不分青紅皂白連帶降災無辜者呢?它是不能呢?還是不願呢? 如果不能,憑什麼說上帝是“萬能”的,“無所不能”的呢?為什麼不實事求是承認上帝“有所不能”呢?如果不願,又憑什麼說上帝“大慈大悲”“至仁至愛”呢?為什麼不客觀一點,承認上帝“不慈不悲”“假仁假愛”呢? 過去,上帝的兒子,基督的信徒蔣委員長殺共產黨的時候,曾下過“宁可枉殺一千,決不放過一個”的命令,難道上帝降颶風災難於美國,也是同樣的考量嗎?須知,共產黨後來“鎮壓反革命”,可沒有類似的不分青紅皂白亂殺一氣的口號和行為,雖然指標是有的。 上帝的信徒們現在指責“共產之義”為邪教,共產黨為邪惡軸心,可實事求是地以事實為依据,誰才是真正的邪教?誰才是真正的邪惡魔鬼呢? 共產黨雖然宣傳自己“偉大,光榮,正確”,“戰無不勝”,但從來沒有宣傳自己“萬能”“無所不能”,反而承認自己“犯過錯誤”“有所不能”;共產黨雖然宣傳“共產主義是人類最理想,最公平,最幸福,最完滿的社會制度”,但從未一方面宣稱自己“至仁至慈”,一方面大規模降災,大範圍大規模無甄別殺人。實事求是地說,誰才是真正的邪教,誰才是人類共同的惡魔呢? 如果上帝是惡魔,耶教是邪教,那麼信耶教,拜上帝的美國人又是什麼呢?是愚昧呢?還是邪惡呢? 結論就是,“上帝萬能”和“上帝至仁”,事實上是一對不可兼容的邏輯判斷,猶如說“吾矛至利,無物不陷”和“吾盾至堅,無物能陷”一樣,是不可兼容的。 任何宣稱本神“宇宙唯一,至仁至慈,不所不能”者,均為邪教。 如果上帝實事求是,老老實實承認自己不是唯一的神,只是宇宙間無數大神中的一尊平凡小神,既不“萬能”,也非“至愛”,須与牠神和平互敬,合作互助,和諧共羸,承認共產主義教之主教地位,接受共產黨的領導和管理,則可享有一定限度之宗教自由,否則,只會被取諦。
h
hugh.williams
15 楼
损失最大的是保险公司。