请问爱宝宝，我们在准备一个short sale 的offer.买方agent 让我们“ shorten your contingency to 10 days for all contingencies”。我的agent说如果将来loan做不下来可以再延期，可是那样的话是不是超出的日子我就要每天都交罚款啊？你能帮忙解释一下我的风险吗？有什么合理合法对策？
MM，你的逻辑非常不对。怎么可以为了省几百刀的inspection，而让seller继续卖房子呢。一般确实应该在跟buyer签合同10天内做inspection。但是我的话，肯定不做，要等到银行批下来了才做，反正银行的房子都是sell as is，又不给你修任何东西，大不了到时做了有问题，重新找个借口退出呗。
1) the package has to go from SunTrust to the attorney (electronically)Tuesday Mid-Day at the very latest 2) Attorney must overnight to you on Wednesday 3) you have to receive and sign on Thursday, returning Fedx or UPS Guaranteed Overnight AM Delivery 4) There are forms that would have to be notarized with a Notary/Seal 5) Overnight on Thursday for arrival early AM on Friday AM on the 30th.
1) the package has to go from SunTrust to the attorney (electronically)Tuesday Mid-Day at the very latest 2) Attorney must overnight to you on Wednesday 3) you have to receive and sign on Thursday, returning Fedx or UPS Guaranteed Overnight AM Delivery 4) There are forms that would have to be notarized with a Notary/Seal 5) Overnight on Thursday for arrival early AM on Friday AM on the 30th.
方案二是在老公上班的附近买single family house, 50万， FHA loan, 3％首付。老公上班的地方也是好学区，但就是我上班太远了，要自己开车，火车，加倒地铁，往返3个小时吧。不过要是这样我会努力找附近的工作的。之所以考虑在这个地方买single family house，是因为离downtown远，房价相对较低。方案一的地方50万买不了什么象样的房子。
ok. thanks. how much do you think they should charge? i found some ad on craglist says $200 for less than 1000sqft. Can I ask for 200?
要有执照啊。而且inspection的类别繁多，200的话还是很便宜很便宜的，too good to be true
请问爱宝宝，我们在准备一个short sale 的offer.买方agent 让我们“ shorten your
contingency to 10 days for all contingencies”。我的agent说如果将来loan做不下来可以再延期，可是那样的话是不是超出的日子我就要每天都交罚款啊？你能帮忙解释一下我的风险吗？有什么合理合法对策？
这就是你需要律师的地方了，让你的律师直接告诉他们no----当然你也可以自己说no，不过好像我经验是律师的话更管用。
要有执照啊。而且inspection的类别繁多，200的话还是很便宜很便宜的，too good to be true
i see. I have the same feelings too. thanks.
爱宝宝，想问你个问题：我公婆和我们合住，他们有绿卡的，也有税号。我可以再报税的时候算一部分房子租给他们，然后claim一部分的expense吗？谢谢
爱宝宝，你看到我的问题了吗？是不是你对我的ID不熟悉，就不回答了。
爱宝宝，想问你个问题：我公婆和我们合住，他们有绿卡的，也有税号。我可以再报税的时候算一部分房子租给他们，然后claim一部分的expense吗？谢谢
1. 他们有收入吗？没有收入的话还是算dependent比较好。
2. 即使有收入的话，一般也是file standard deduction，因为你哪怕分点儿mortgage给他们，也没有standard deduction的数目大。
3. 如果你收他们租金的话，那么你需要交税的。我看不出对你有啥好处。反而会complicate你的tax situation。
爱宝宝，你看到我的问题了吗？是不是你对我的ID不熟悉，就不回答了。
不好意思，看漏了，刚刚回答了你的问题。
如果用当年business income到国内投资买个小厂, 这笔钱报税的时候该怎么报? 谢谢!
爱宝, 有个问题想请教.
如果用当年business income到国内投资买个小厂, 这笔钱报税的时候该怎么报? 谢谢!
比较麻烦，扯上国内的income都不好说。
你总不能这边的business income用国内买厂来抵税，以后国内挣钱了又不交税吧？
不建议这么整。建议这边的income老老实实交税，国内的投资隐瞒。
1. 他们有收入吗？没有收入的话还是算dependent比较好。
2. 即使有收入的话，一般也是file standard deduction，因为你哪怕分点儿mortgage给他们，也没有standard deduction的数目大。
3. 如果你收他们租金的话，那么你需要交税的。我看不出对你有啥好处。反而会complicate你的tax situation。
谢谢爱宝宝啊，回答的很全面啊
爱宝宝啊，我在外边单独发贴问了的问题，你介意我也来这个楼里问你吗？你不介意的话我就copy过来。
我从来不在外面回答问题的。这是我的QMD哈。
不行，每年都需要买新的。不过BASIC版本的也就20刀而已。
谢谢。那如果我现在买，是不是就一直可以用到明年报税？
我从来不在外面回答问题的。这是我的QMD哈。
what is QMD?
比较麻烦，扯上国内的income都不好说。
你总不能这边的business income用国内买厂来抵税，以后国内挣钱了又不交税吧？
不建议这么整。建议这边的income老老实实交税，国内的投资隐瞒。
如果business确实要从国内进货, 要是可以在国内开个小厂会更方便, 这种情况, 投资国内的收入也不能抵税吗? 谢谢爱宝的回复!
我从来不在外面回答问题的。这是我的QMD哈。
是啊，我知道你这个规矩，所以问的是能不能把同样的问题copy到你楼里来问。
如果business确实要从国内进货, 要是可以在国内开个小厂会更方便, 这种情况, 投资国内的收入也不能抵税吗? 谢谢爱宝的回复!
你的国内收入干吗要用来抵税？你在国内挣的钱美国政府又不知道，你干吗向他们汇报啊？开厂根本不需要汇报。拿你自己的进价（国内产品的卖价）算作你在美国生意的cost不就行了。
是啊，我知道你这个规矩，所以问的是能不能把同样的问题copy到你楼里来问。
可以啊。当然可以。我只是不出去回答问题而已。
可以啊。当然可以。我只是不出去回答问题而已。
好啊，谢谢mm先。只捡最重要的一个问题问，我的原帖在这里：http://forums.huaren.us/showtopic.aspx?boardid=337&topicid=778089
short sale里，inspection, loan application应该在银行approve之前还是之后做？我agent对short
sale没有什么经验，她说我们应该在银行approve之前、尽快做。
我提出在合同里加一条，buyer在银行approve之后再做inspection和loan，同时这段时间内对方还可以show house, accept offers。我agent说对方肯定不同意，因为如果银行approve了，我们loan没申请下来，seller损失掉marketing时间。还说short sale就是不protect buyer，但buyer's benefit是买到便宜房子。
可是我在版上看到几个例子，包括在我发的帖子里的讨论，都是在银行approve之后才做inspection和loan啊。而且我提出的条款对buyer也挺合理的呀。我agent说她当然可以这样帮我们传话，但是她知道对方肯定say no。
这个问题的处理是不是每个地方、或者每个银行不一样呢？有没有具体的条例可以遵循？有没有讲short sale的好的online resource?
谢谢mm了！！
好啊，谢谢mm先。只捡最重要的一个问题问，我的原帖在这里：http://forums.huaren.us/showtopic.aspx?boardid=337&topicid=778089
short sale里，inspection, loan application应该在银行approve之前还是之后做？我agent对short
sale没有什么经验，她说我们应该在银行approve之前、尽快做。
做了的话，银行不批，也是白搭。当然要是你出的价格靠近list price，批的可能性还是很大的。
我提出在合同里加一条，buyer在银行approve之后再做inspection和loan，同时这段时间内对方还可以show house, accept offers。我agent说对方肯定不同意，因为如果银行approve了，我们loan没申请下来，seller损失掉marketing时间。还说short sale就是不protect buyer，但buyer's benefit是买到便宜房子。
你为什么这样做？生怕别人不跟你抢deal啊?
可是我在版上看到几个例子，包括在我发的帖子里的讨论，都是在银行approve之后才做inspection和loan啊。而且我提出的条款对buyer也挺合理的呀。我agent说她当然可以这样帮我们传话，但是她知道对方肯定say no。
没人会像你这样为seller考虑的。
这个问题的处理是不是每个地方、或者每个银行不一样呢？有没有具体的条例可以遵循？有没有讲short sale的好的online resource?
谢谢mm了！！
你的国内收入干吗要用来抵税？你在国内挣的钱美国政府又不知道，你干吗向他们汇报啊？开厂根本不需要汇报。拿你自己的进价（国内产品的卖价）算作你在美国生意的cost不就行了。
MM没看清我的问题, 我没说国内有收入, 我是说用美国这边的business income去投资国内的小厂, 这部分投资出去的钱, 是不是可以相当于cost来抵税的?
[此贴子已经被作者于2010/7/21 21:27:57编辑过]
谢谢mm的回复！
做了的话，银行不批，也是白搭。当然要是你出的价格靠近list
price，批的可能性还是很大的。
我知道这个，也是觉得这个对我们buyer不合理，所以想避免。问题是agent说short sale就是这样。我不知道她说得对不对，所以想问一下。short sales必须在银行approve之前就做吗？是根据地方、银行不同而不同吗？
你为什么这样做？生怕别人不跟你抢DEAL啊?没人会像你这样为seller考虑的。
我其实也不想这样。但是agent说即使这样，seller也不会同意。所以我想 ，要么我们干脆不买这个short sale了；要么就这么说，给seller一点好处，这样还有点可能性可以买到，同时我们可以看其他房子、碰到好的可以下offer。
我现在就是不清楚一般short sales的程序到底是什么样的。在网上看了半天，也没有提到buyer到底该在什么时候做inspection和loan.
[此贴子已经被作者于2010/7/21 21:31:12编辑过]
MM没看清我的问题, 我没说国内有收入, 我是说用美国这边的business income去投资国内的小厂, 这部分投资出去的钱, 是不是可以相当于cost来抵税的?
[此贴子已经被作者于2010/7/21 21:27:57编辑过]
不太行，不是原材料，很难justify。要不当作expenses，但是你要经得住audit才行。
我的建议是：不要用这个钱来抵税，以后挣钱也不要报税。
进口的原料钱用来抵税。投资的钱别跟cost和expenses混为一谈。
谢谢mm的回复！
做了的话，银行不批，也是白搭。当然要是你出的价格靠近list
price，批的可能性还是很大的。
我知道这个，也是觉得这个对我们buyer不合理，所以想避免。问题是agent说short sale就是这样。我不知道她说得对不对，所以想问一下。short sales必须在银行approve之前就做吗？是根据地方、银行不同而不同吗？
你为什么这样做？生怕别人不跟你抢DEAL啊?没人会像你这样为seller考虑的。
我其实也不想这样。但是agent说即使这样，seller也不会同意。所以我想 ，要么我们干脆不买这个short sale了；要么就这么说，给seller一点好处，这样还有点可能性可以买到，同时我们可以看其他房子、碰到好的可以下offer。
我现在就是不清楚一般short sales的程序到底是什么样的。在网上看了半天，也没有提到buyer到底该在什么时候做inspection和loan.
MM，你的逻辑非常不对。怎么可以为了省几百刀的inspection，而让seller继续卖房子呢。一般确实应该在跟buyer签合同10天内做inspection。但是我的话，肯定不做，要等到银行批下来了才做，反正银行的房子都是sell as is，又不给你修任何东西，大不了到时做了有问题，重新找个借口退出呗。
我觉得，你不能自己坐在家里乱猜的，别乱改人家的标准合同，改了以后很有可能吃亏的是你自己。short sale虽然慢，但是一个很大的好处就是，你签了合同后，房子就下市了，你就是唯一的buyer了。
[此贴子已经被作者于2010/7/21 21:31:12编辑过]
谢谢mm！我就是只从自己理解的“合理”判断，但我对实际上该怎么操作的心里没底，所以才跑上来问问，幸亏问了，呵呵。
不过还想请教一下，假设因为我们非要银行approve之后才做，对方干脆不卖给我们了（据对方agent说他们手头还有一个financially stonger的offer，选了我们是因为我们不需要卖了房子才能买）；与其干脆买不到，不如我们退一步，改成了我上边说的，那么除了在等银行approve的过程中房子被别人抢走，我们还会吃什么亏？
因为我们现在offer的价格就是asking price，也是我们的底线，所以即使在等银行approve的过程中，被更高的offer抢走了，我们也不后悔（因为我们没有投任何钱进去，也在看其他房子）。我能想到的吃亏的地方是，seller拿我们的offer当backup offer，找别人出更高的价格，结果我们差个几千没买到这个房子。除了这个，还有什么可能吃亏的地方？我是不是考虑得太简单了，漏掉了很多高风险的方面？
谢谢mm！我就是只从自己理解的“合理”判断，但我对实际上该怎么操作的心里没底，所以才跑上来问问，幸亏问了，呵呵。
不过还想请教一下，假设因为我们非要银行approve之后才做，对方干脆不卖给我们了（据对方agent说他们手头还有一个financially stonger的offer，选了我们是因为我们不需要卖了房子才能买）；与其干脆买不到，不如我们退一步，改成了我上边说的，那么除了在等银行approve的过程中房子被别人抢走，我们还会吃什么亏？
我都说过多少次了，你根本听不进去。没有你这种offer法的，under contract就是under contract。哪有under contract后seller继续show房子的道理的？你要是真对房子感兴趣的话，显然不要下这种offer的，傻掉了都。如果你下了full price offer，对这个房子是诚心诚意的话，就先做inspection好了。
因为我们现在offer的价格就是asking price，也是我们的底线，所以即使在等银行approve的过程中，被更高的offer抢走了，我们也不后悔（因为我们没有投任何钱进去，也在看其他房子）。我能想到的吃亏的地方是，seller拿我们的offer当backup offer，找别人出更高的价格，结果我们差个几千没买到这个房子。除了这个，还有什么可能吃亏的地方？我是不是考虑得太简单了，漏掉了很多高风险的方面？
谢谢mm~
刚打电话问了loan broker，通过fannie may做refinance, 最多可以贷到100%， 不用做appraissal, 不用买PMI, 利率是15年4.25%。
好像是叫做fannie may refiplus. 不知道这个有啥trick没有？
把刚发的帖子搬过来问一下专家：
刚打电话问了loan broker，通过fannie may做refinance, 最多可以贷到100%， 不用做appraissal, 不用买PMI, 利率是15年4.25%。
好像是叫做fannie may refiplus. 不知道这个有啥trick没有？
应该是政府出的协助troubled homebuyer的一个program，没啥trick，要make sure一下，不要像FHA，USDA一样有2%的premium charge。（就是以后需要还贷款数的102%还是多少的）
应该是政府出的协助troubled homebuyer的一个program，没啥trick，要make sure一下，不要像FHA，USDA一样有2%的premium charge。（就是以后需要还贷款数的102%还是多少的）
多谢多谢，太感谢了...
不太行，不是原材料，很难justify。要不当作expenses，但是你要经得住audit才行。
我的建议是：不要用这个钱来抵税，以后挣钱也不要报税。
进口的原料钱用来抵税。投资的钱别跟cost和expenses混为一谈。
谢谢MM
另外，如果用POA, 应该是找我的buyer's agent做POA 还是找我的closing attorney 做POA.
一头雾水中。
谢谢。
[此贴子已经被作者于2010/7/22 15:57:10编辑过]
[此贴子已经被作者于2010/7/22 15:20:02编辑过]
爱宝宝，因为工作原因，close的时候，我人不在现场，得用Power of Attorney 或者mail-away closing. 我想用mail-away, 不知道有什么手续？
另外，如果用POA, 应该是找我的buyer's agent做POA 还是找我的closing attorney 做POA.
一头雾水中。
谢谢。
[此贴子已经被作者于2010/7/22 15:57:10编辑过]
POA只不过帮你准备文件而已，你还是要找agent帮你签字的呀。要是信得过buyer's agent，就用她，但是我要是你的话，一定会出个几百刀飞回去签字。毕竟也是这么大笔钱。
当然，你要是close的前一天都看了那些document，觉得都无误了，可以第二天自己不过去，让你的agent帮你签字。
买银行房真是麻烦。要是私人的卖家，都是一个村的，说一说，把closing date改到我回去以后就没有这么多的麻烦了。
[此贴子已经被作者于2010/7/22 18:05:21编辑过]
我也不想这样remote的closing. 没办法。 所以我想用mail-away，至少都是我在签字。我的loan已经approve了，所以我还有一周的时间做mail-away的closing, 应该够的。 我的agent人很好，加上我们那里是个大农村，agent都要靠口碑吃饭，POA想来也不会怎么样。不过还是不放心啊。
买银行房真是麻烦。要是私人的卖家，都是一个村的，说一说，把closing date改到我回去以后就没有这么多的麻烦了。
[此贴子已经被作者于2010/7/22 18:05:21编辑过]
一般的，title firm/closing attorney都是在closing的24小时前才有你的HUD的，你要一个礼拜来mail-away，大概不太来得及吧？
倒是可以看了HUD，做overnight delivery。
一般的，title firm/closing attorney都是在closing的24小时前才有你的HUD的，你要一个礼拜来mail-away，大概不太来得及吧？
倒是可以看了HUD，做overnight delivery。
弱弱的问HUD是什么？为什么不能早点拿到呢？这是我的morgage broker 告诉我的mail-away的程序，我觉得一个星期应该做得完吧。现在才周三。
1) the package has to go from SunTrust to the attorney
(electronically)Tuesday Mid-Day at the very latest
2) Attorney must overnight to you on Wednesday
3) you have to receive and sign on Thursday, returning Fedx or UPS
Guaranteed Overnight AM Delivery
4) There are forms that would have to be notarized with a Notary/Seal
5) Overnight on Thursday for arrival early AM on Friday AM on the 30th.
弱弱的问HUD是什么？为什么不能早点拿到呢？这是我的morgage broker 告诉我的mail-away的程序，我觉得一个星期应该做得完吧。现在才周三。
1) the package has to go from SunTrust to the attorney
(electronically)Tuesday Mid-Day at the very latest
2) Attorney must overnight to you on Wednesday
3) you have to receive and sign on Thursday, returning Fedx or UPS
Guaranteed Overnight AM Delivery
4) There are forms that would have to be notarized with a Notary/Seal
5) Overnight on Thursday for arrival early AM on Friday AM on the 30th.
就是这个package了，不会快的，就这样的，close前两天他们才能准备好的。
就是这个package了，不会快的，就这样的，close前两天他们才能准备好的。
有可能让他们快一点寄给我吗？为什么他们要这么长的时间准备HUD? loan 不是已经approve了吗?
有可能让他们快一点寄给我吗？为什么他们要这么长的时间准备HUD? loan 不是已经approve了吗?
基本不可能的，你就安心等着吧。美国凡事都有个约定束成procedure，基本不是个人可以改变的。
引用： 我不时专业人士，但我觉得不应该是这样的。
付费版只是比免费的版本可以处理更复杂的情况，比如股票什么的。如果你本身只需要免费的版本就够了的话，用付费的和免费的就应该是一样的。
至于另一个mm提到的学校提供的free的软件，我不清楚是什么。但我做F１的时候，学校提供的free软件是给NR用的。如果他们学校也是的话，跟一般市场上给R用的软件不能直接比较啊。。。
爱宝宝你能不能帮看一下这种情况应该怎么办
俩人，一人工作一人读书，读书的一年之后可以毕业，有可能会留在local两三年时间，工作了的短期之内（2-3年）不会relocate。无孩无贷款。过够了出租的生活，想买房。有如下几种选择，1 买一个2br的condo，全款付清；2 买同样的condo，付20%downpay，贷80%，剩下的钱投资（很有可能在国内买房子）；3 买house，downpay肯定更多，余钱少，也需要贷款。
请问爱宝宝，如果是你，会怎么选择呢？
过一年再买。未来的一年里房价肯定不可能大幅上升。等到你的前途稳定下来了再考虑买房。
如果是自己住的话，建议买SFH，而不是CONDO哈。
爱宝宝，今天morgage broker email给我一个新的GFE, 和上一个GFE比，莫名其妙的多了一些如下的费用， 是不是他们在忽悠我呀。如果是，我能有什么办法dispute? 眼看就要closing了，真是头疼。 1。 document review fee ($450) 2. owner's title policy ($475. 这个在contract里明明写的是seller付的，怎么到我的头上了?)
唉，和这帮lawyer 和lender打交道， 各种名目繁多的收费花样，还每次给的都不一样，我什么都不懂，真是太容易被忽悠了。
[此贴子已经被作者于2010/7/23 17:56:05编辑过]
1.贵，真贵。是title公司收的吗？
2.看州的了。有几个州是seller付的，但是大多数州是buyer自己付的。
<br/>body{background-color:#fff;font-size:14px;font-family:verdana;}<br/>p{font-family:Verdana, Arial, Helvetica, sans-serif; font-size:14px; margin:0px;padding:0px;}<br/>div.quote {margin :5px; border : 1px solid #cccccc; padding : 5px;background : #f9f9f9; line-height : normal;} <br/>div.htmlcode {margin : 5px 20px; border : 1px solid #cccccc;padding : 5px;background : #fdfddf;font-size : 14px;font-family : tahoma, 宋体, fantasy;font-style : oblique;line-height : normal;}
上次问你的一个reo的房子，listing
219K，我们出价20万，没拿到，有两个比我们高的offer。本来也死心了。realtor又告诉我们上次的deal没成，又上市了。现在又可以出价
了。可是因为不是直接找listing
agent得，我们的realtor还是不能知道另外那个offer是多少。感觉买REO房子就像买闷包，连人家的出价也不知道。。。真郁闷。现在是不是
也没法换成LISTING AGENT了？
----------------------------------------
没办法，你老老实实的用这个Realtor吧，谁让你当初用人家看房子了？你要是买成了房子，他没有得到commission，肯定有官司吃的。
话说，吃一堑，长一智，下次你买REO就直接跟listing agent联系好了。
1.贵，真贵。是title公司收的吗？
2.看州的了。有几个州是seller付的，但是大多数州是buyer自己付的。
1. 我也不知道。刚才我去问，结果又发来一个GFE, 里面这个费又神秘的消失了。我晕。
2. 这个不是应该看我和seller签的买房合同吗？合同里说得seller付，我当时还很高兴了一下，觉得不用花钱了。莫不是空欢喜一场？
1. 我也不知道。刚才我去问，结果又发来一个GFE, 里面这个费又神秘的消失了。我晕。
2. 这个不是应该看我和seller签的买房合同吗？合同里说得seller付，我当时还很高兴了一下，觉得不用花钱了。莫不是空欢喜一场？
一般是根据州里面的规定的。除了很少几个州是seller付的，一般都是buyer自己出的。
爱宝宝，我准备close 以后，用purchase price去county 把 property value 降下来. 如果成功的话， 那可以想办法在明年报税的时候，把这$500要回来吗？
[此贴子已经被作者于2010/7/24 1:35:08编辑过]
疯了。closing cost又要加钱。政府要收transfer tax, 这我认了。可是他凭什么按480k的property value收我的税。我明明是350k买的房子。又多了$500。 真是雁过拔毛！！让我的closing attorney 去plea 一下，人理都不理我。faint!
爱宝宝，我准备close 以后，用purchase price去county 把 property value 降下来. 如果成功的话， 那可以想办法在明年报税的时候，把这$500要回来吗？
[此贴子已经被作者于2010/7/24 1:35:08编辑过]
用处不太大，政府不太看你的purchase price的，而是看他们自己的评估价格的。你就偷着乐吧，你买的是个super deal。
家里1人刚工作半年，比较稳定，收入100k，小孩part time daycare（800/m），无其他贷款，现在手头上死攒活攒+老底也就3万多点，也不想找爸妈或亲戚借款。实在不想租房子了（东部，房租1500/m），想买房。
可是谁叫咱是穷人呢，选择只有：
（1）学区一般，15万的2b condo，手上的钱正好20% downpay，打算15 year fixed，这样每月还款+condo fee+水电气啥的和现在房租差不多，完全不影响我们的正常生活，没什么压力，还能拥有自己的第一套房，当然也知道condo没升值潜力，将来不好卖，不适合有小孩的家庭等，但我们是想买房这个事情，你没个开始，就永远买不了。
（2）咬牙买budget 30万的房子，30 year fixed，选择也只有好学区的th或一般学区的sfh，家里ld倾向买sfh，觉得有多大钱办多大事，现在买个小学好点的区就行了，等孩子上初中再换个好学区的房子。我的想法是如果想维持现有的生活水平，每月有点撑，无绿卡，risk较高，而且downpay还差3万，到哪里借呢？或再攒几年？
宝宝是专家，你觉得呢，谢谢!
过一年再买。未来的一年里房价肯定不可能大幅上升。等到你的前途稳定下来了再考虑买房。
如果是自己住的话，建议买SFH，而不是CONDO哈。
是这样的，即使一年后一方要走，另一方也是需要住房，并且3年之内没有买sfh的必要。condo的话，位置比较好，离工作地点近，出租也很方便，以后如果不住而是出租的话大概租金等于15年贷款月付+condo fee+tax。sfh新一点的好一点的都比较远，commute的时间不划算。
真难做决定啊。。
baobao，请教问题如下：
家里1人刚工作半年，比较稳定，收入100k，小孩part time daycare（800/m），无其他贷款，现在手头上死攒活攒+老底也就3万多点，也不想找爸妈或亲戚借款。实在不想租房子了（东部，房租1500/m），想买房。
可是谁叫咱是穷人呢，选择只有：
（1）学区一般，15万的2b condo，手上的钱正好20% downpay，打算15 year fixed，这样每月还款+condo fee+水电气啥的和现在房租差不多，完全不影响我们的正常生活，没什么压力，还能拥有自己的第一套房，当然也知道condo没升值潜力，将来不好卖，不适合有小孩的家庭等，但我们是想买房这个事情，你没个开始，就永远买不了。
（2）咬牙买budget 30万的房子，30 year fixed，选择也只有好学区的th或一般学区的sfh，家里ld倾向买sfh，觉得有多大钱办多大事，现在买个小学好点的区就行了，等孩子上初中再换个好学区的房子。我的想法是如果想维持现有的生活水平，每月有点撑，无绿卡，risk较高，而且downpay还差3万，到哪里借呢？或再攒几年？
宝宝是专家，你觉得呢，谢谢!
2吧。CONDO现在一是贷款非常难，二是增值潜力有限。建议2，对你们来说，不算多大的负担，也就是收入的两倍多的贷款。首付找家里人借点儿吧，省得付PMI。另外，你们可能也符合FHA的条件。FHA只需要付3%的首付，但是drawback是需要还回贷款数目的102%。所以我觉得最好能借还是借个三万美金。
您好，想请教一问题。
情况是这样的。我们打算买一个SFH， 一方面能自己住，一方面想出租， 等我们离开这个地方后就完全出租。 估计我们还要在这个城市呆1.5 - 2 年这样，现在自己租房子大概每个月 600 左右。最近看了些房子， 看到一个房子，自己觉得还可以， 想问问你看？
这个房子比较老60年代（我们的预算不高，10万左右的CASH，不打算贷款了，这个预算买不到比较新的房子了。 看了好多房子年代都差不多这样的，还有更老的，20，30年代的）。面积不大， 总共是 1498 sqft， 价格是 130，000， 就是$86/sqft (比较了下周围，好象单价高了些，我比较的是zillow上的价格，不知道这样比对吗？）。 房子的一楼是个 2bed 1bath, 二楼1 bed 1 bath。 现在都在出租， 价格分别为 800 和 500，屋主出水电气之类的，看了下前半年的帐单，6个月要 块2000了。 这个房子很靠近大学，周围的房子好象也都比较老有历史意义的那种，这个区的房子都比较好出租， 目前的租客都已经租了，1年半，2年这样，也希望继续租。
另外看了下税， 08年交了 2467 美金，根据现在有的数据， 我是这么算的一年的开销， 如下：
房租收入： 15600
水电： 4000
税： 2500
保险： 700
这么算下来一年节余是 8400美金，但是有可能还要些维修的费用，这样就还少些。 房子的价格如果能讲到 12万以内的，是不是算不错的DEAL呢。 这个房子08年11月就在市场上了，我觉得很奇怪这么久都没有卖掉， 个人觉得是不是因为这个构造本身不适合一般的家人居住呢，比较合适投资用，或者价格本身标的高了些。 这样的话，将来我们卖会不会是个大问题呢？
其实，我是想问下你，这种投资值得么？ 现金是父母给的，暂时都不需要，他们也不会做其他的投资，主要是觉得正好我们也可以住住，同时有点收入，这样我们可以宽裕些。 能给点建议吗？ 谢谢！
（如果有需要我可以把房子的地址发给你）
有ID给我发EMAIL如下：
您好，想请教一问题。
情况是这样的。我们打算买一个SFH， 一方面能自己住，一方面想出租， 等我们离开这个地方后就完全出租。 估计我们还要在这个城市呆1.5 - 2 年这样，现在自己租房子大概每个月 600 左右。最近看了些房子， 看到一个房子，自己觉得还可以， 想问问你看？
这个房子比较老60年代（我们的预算不高，10万左右的CASH，不打算贷款了，这个预算买不到比较新的房子了。 看了好多房子年代都差不多这样的，还有更老的，20，30年代的）。面积不大， 总共是 1498 sqft， 价格是 130，000， 就是$86/sqft (比较了下周围，好象单价高了些，我比较的是zillow上的价格，不知道这样比对吗？）。 房子的一楼是个 2bed 1bath, 二楼1 bed 1 bath。 现在都在出租， 价格分别为 800 和 500，屋主出水电气之类的，看了下前半年的帐单，6个月要 块2000了。 这个房子很靠近大学，周围的房子好象也都比较老有历史意义的那种，这个区的房子都比较好出租， 目前的租客都已经租了，1年半，2年这样，也希望继续租。
另外看了下税， 08年交了 2467 美金，根据现在有的数据， 我是这么算的一年的开销， 如下：
房租收入： 15600
水电： 4000
税： 2500
保险： 700
这么算下来一年节余是 8400美金，但是有可能还要些维修的费用，这样就还少些。 房子的价格如果能讲到 12万以内的，是不是算不错的DEAL呢。 这个房子08年11月就在市场上了，我觉得很奇怪这么久都没有卖掉， 个人觉得是不是因为这个构造本身不适合一般的家人居住呢，比较合适投资用，或者价格本身标的高了些。 这样的话，将来我们卖会不会是个大问题呢？
其实，我是想问下你，这种投资值得么？ 现金是父母给的，暂时都不需要，他们也不会做其他的投资，主要是觉得正好我们也可以住住，同时有点收入，这样我们可以宽裕些。 能给点建议吗？ 谢谢！
（如果有需要我可以把房子的地址发给你）
拿12万的房价来说，return低了点儿，才7%，而且你还没有算vacancy，算上vacancy和老房子的维修费用，return更加低。而且房子这么老，区也不好，增值潜力也有限。
我的建议：要不买cash flow更加好的房子，要不买增值潜力更加大的，现在两头都靠不上，不是啥好deal。
谢谢宝宝的回复。哎，借钱不容易啊，父母的养老钱不到万不得已真是不好开口。。。
我们知道你always强调买房的location,location,location ，但还是想再问问，如果咬牙买30万的房子，是买小学8分的sfh（ld上班commute 30min），还是小学10分的th呢（ld上班commute 90min）？
[此贴子已经被作者于2010/7/24 12:44:58编辑过]
谢谢宝宝的回复。哎，借钱不容易啊，父母的养老钱不到万不得已真是不好开口。。。
我们知道你always强调买房的location,location,location ，但还是想再问问，如果咬牙买30万的房子，是买小学8分的sfh（ld上班commute 30min），还是小学10分的th呢（ld上班commute 90min）？
[此贴子已经被作者于2010/7/24 12:44:58编辑过]
8吧，如果你们孩子不大，学区还没那么重要的话。开车单程90分钟太痛苦了。
喜欢一个房子，要27万，等到close，估计要超过这个数目，我只有1万存款，贷款可以贷16万，工资四倍。父母愿意帮我偿付首付3万，原来我计划买15万的房子。还有8万，有其他可以贷款的地方吗？比如华人的钱庄，那个利息贵吗？父母也可以帮我把剩余的钱出了，但是不想花他们的钱，不想用父母钱的原因，他们挣钱不容易，而且准备在上海再买套房子，上海的房子总比这里的涨得快. 以后可以refinance这个8万吗？谢谢
爱宝宝，我房子本来是周三close, 银行贷款final approval已经批了。卖主说她一下还不能搬走，真是晕倒。我能去跟银行说晚一点close吗？会不会从下周三就开始收我的利息。
可以跟银行说晚一点儿close，但是需要在你lock的期限里面，否则还是要收relock fee或者extension fee。
如果先close的话，你肯定要立刻开始付利息的，但是我不赞同这样的做法，谁知道现在的owner会不会耍什么花招，赶紧赶她走是正事儿。
那第一个15分钟？第二个45分钟？显然还是学区8的那个。不能为了学区牺牲生活质量。Location也不完全靠学区来衡量的。要是交通方便一样增值的。
知道了，从今天就开始看open house了，以后有问题再麻烦你
请问有了房子以后除了保险，地税，水电，trash removal，pest control，一些日常mantainance，还会有那些费用。日常maintainace包括什么，我们这个村的房子都比较老。好多都是50年代造的，靠海边的，还有很多是上世纪出早造的，还看到一些是17xx年造的。汗
就是日常的维修。越老的房子要修的东西越多。常见的：空调furnace热水器，roof leak，shingle roof每十多年需要换一次。然后老房子的siding容易坏，要修整。室外需要paint，deck需要油漆和seal，再有室内的plubming issues，窗户密封，等等等等。
你有空去爬爬我的装修楼，看看大家有什么各种各样的疑问，加起来就差不多全了。
我和老公税前挣16万。一娃上daycare，（有打算明年再要一个）。住在Boston。现在考虑明年买房。
之所以自称是超级穷人，是因为我们的存款只有1万 (估计到明年买房时是2万，婆婆下半年要来，机票加其他费用我们负担。年底还要出去cruse,
攒不下来更多的了）。我在家居版蹲了很久，看大家几乎都是20％down, 还有不少是cash买房的， 很是羞愧。
要买房的原因是
孩子大了，
想给娃一个稳定的环境，不想再搬家了。担心再过一两年房价又张上去了，再加上通货膨胀就更负担不起了。另外一个想法是我们现在花钱没计划，买房可以强制我
们控制开销。
初步打算是在离我们两个上班中点的好区买一个40万的townhouse, 付10％ down pay. 4万加5000 closing cost
的来源是2万存款， 2万401K （贷出），5000借credit (也有可能从lg的bonus来， 不过这个不确定有）。这是方案一。
方案二是在老公上班的附近买single family house, 50万， FHA loan,
3％首付。老公上班的地方也是好学区，但就是我上班太远了，要自己开车，
火车，加倒地铁，往返3个小时吧。不过要是这样我会努力找附近的工作的。之所以考虑在这个地方买single family house，
是因为离downtown远，房价相对较低。方案一的地方50万买不了什么象样的房子。
我也和老公说过，现在要攒首付，401k少放些。 但老公说这样我们的税就太高了。举例说就是我们连续两年都补了4000的税。要知道我们前两年只有14。5万 （不过我的工资没有放401k，今年才放的）
爱宝宝专家， 我把问题放过来了：
我和老公税前挣16万。一娃上daycare，（有打算明年再要一个）。住在Boston。现在考虑明年买房。之所以自称是超级穷人，是因为我们的存款只有1万 (估计到明年买房时是2万，婆婆下半年要来，机票加其他费用我们负担。年底还要出去cruse, 攒不下来更多的了）。我在家居版蹲了很久，看大家几乎都是20％down, 还有不少是cash买房的， 很是羞愧。
要买房的原因是孩子大了，想给娃一个稳定的环境，不想再搬家了。担心再过一两年房价又张上去了，再加上通货膨胀就更负担不起了。另外一个想法是我们现在花钱没计划，买房可以强制我们控制开销。初步打算是在离我们两个上班中点的好区买一个40万的townhouse, 付10％ down pay. 4万加5000 closing cost 的来源是2万存款， 2万401K （贷出），5000借credit (也有可能从lg的bonus来， 不过这个不确定有）。这是方案一。
方案二是在老公上班的附近买single family house, 50万， FHA loan, 3％首付。老公上班的地方也是好学区，但就是我上班太远了，要自己开车，火车，加倒地铁，往返3个小时吧。不过要是这样我会努力找附近的工作的。之所以考虑在这个地方买single family house，是因为离downtown远，房价相对较低。方案一的地方50万买不了什么象样的房子。
我也和老公说过，现在要攒首付，401k少放些。 但老公说这样我们的税就太高了。举例说就是我们连续两年都补了4000的税。要知道我们前两年只有14。5万 （不过我的工资没有放401k，今年才放的）
Q: 我们现在是月光。 我们是今年都长工资后到的16万。老公的401K 放满了，每个月买了公司的股票，他每个月拿回家的只有税前的1／3。 我的401k 从这个月起也要放满，否则税就扣的太多了。我们目前还有车loan （明年就清了）， student loan （每月4，500吧）。 我上学时是自费的，信用卡借的钱，去年刚还清。这也是我们只有1万存款的原因。
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A: 你们401K和公司股票买太多了，本来一个人8万的收入，非要扣掉两万多，拿到手能不少吗？当然攒不下钱来了。如果房子买了，可以多攒退休金，可是现在缺钱付downpayment，显然不能存这么多。你们一人扣掉这么多，两人扣掉4万，16万的收入成了12万，显然不太够攒钱。
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Q:我也和老公说过，现在要攒首付，401k少放些。 但老公说这样我们的税就太高了。举例说就是我们连续两年都补了4000的税。要知道我们前两年只有14。5万 （不过我的工资没有放401k，今年才放的）
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A: 你们税高，是因为standard deduction，没有利用上mortgage interest和州税来抵税。要是你一年有个一万多的interest，加上好几千乃至上万的state income tax，一下子就可以有两万多的itemized deduction，能够省不少税的。而且你们现在有孩子，没有房子，孩子住的也不太舒服。建议还是尽快攒够downpayment买房子。或者如果家里人可以先借钱给你做downpay，你以后再还也行。
[此贴子已经被作者于2010/7/26 14:47:28编辑过]
以下是引用shangshang10在7/26/2010 8:53:00 AM的发言：
Q: 我们现在是月光。 我们是今年都长工资后到的16万。老公的401K 放满了，每个月买了公司的股票，他每个月拿回家的只有税前的1／3。 我的401k 从这个月起也要放满，否则税就扣的太多了。我们目前还有车loan （明年就清了）， student loan （每月4，500吧）。 我上学时是自费的，信用卡借的钱，去年刚还清。这也是我们只有1万存款的原因。
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A: 你们401K和公司股票买太多了，本来一个人8万的收入，非要扣掉两万多，拿到手能不少吗？当然攒不下钱来了。如果房子买了，可以多攒退休金，可是现在缺钱付downpayment，显然不能存这么多。你们一人扣掉这么多，两人扣掉4万，16万的收入成了12万，显然不太够攒钱。
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Q:我也和老公说过，现在要攒首付，401k少放些。 但老公说这样我们的税就太高了。举例说就是我们连续两年都补了4000的税。要知道我们前两年只有14。5万 （不过我的工资没有放401k，今年才放的）
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A: 你们税高，是因为standard deduction，没有利用上mortgage interest和州税来抵税。要是你一年有个一万多的interest，加上好几千乃至上万的state income tax，一下子就可以有两万多的itemized deduction，能够省不少税的。而且你们现在有孩子，没有房子，孩子住的也不太舒服。建议还是尽快攒够downpayment买房子。或者如果家里人可以先借钱给你做downpay，你以后再还也行。
谢谢爱宝宝！ 老公愿意多放401k，然后再从里面贷首付出来是因为他认为401k是自己的钱，以后每月也是还给自己。 税多交了就没了。 我们明年估计是一定会买房的，你认为从401k里贷款付首付可行吗？
谢谢爱宝宝！ 老公愿意多放401k，然后再从里面贷首付出来是因为他认为401k是自己的钱，以后每月也是还给自己。 税多交了就没了。 我们明年估计是一定会买房的，你认为从401k里贷款付首付可行吗？
可以。401K的贷款利息可是不抵税的，mortgage interest还能抵税的。401K的贷款利息也不低吧？而且相对于你们省下来的税钱来说，这个401K的贷款利息也是多出的部分对不对？自己算一下就知道了。
其实你们这个收入，联邦税也就20%的光景，哪有那么高，他过虑了。手头有2万，还差4万的首付。就是不存401K，相差也就8000刀的税钱，他思前想后想那么多，还要从401K贷款。照你们目前的经济情况，还扣掉这么多401K买股票，一时半会儿还是攒不出这个4万刀出来的。这个401K贷款贷几年，不也是几千刀的利息没了？
[此贴子已经被作者于2010/7/26 10:37:05编辑过]
谢谢爱宝宝！ 老公愿意多放401k，然后再从里面贷首付出来是因为他认为401k是自己的钱，以后每月也是还给自己。 税多交了就没了。 我们明年估计是一定会买房的，你认为从401k里贷款付首付可行吗？
可以。401K的贷款利息可是不抵税的，mortgage interest还能抵税的。401K的贷款利息也不低吧？而且相对于你们省下来的税钱来说，这个401K的贷款利息也是多出的部分对不对？自己算一下就知道了。
其实你们这个收入，联邦税也就20%的光景，哪有那么高，他过虑了。手头有2万，还差4万的首付。就是不存401K，相差也就8000刀的税钱，他思前想后想那么多，还要从401K贷款。照你们目前的经济情况，还扣掉这么多401K买股票，一时半会儿还是攒不出这个4万刀出来的。这个401K贷款贷几年，不也是几千刀的利息没了？
谢谢，我会让老公好好看看你的建议的。 那请问相对于40万 （10％down）买townhouse，还是50万FHAloan买single family house，针对我们的经济状况， 你觉的那种比较好呢？
[此贴子已经被作者于2010/7/26 10:37:05编辑过]
谢谢，我会让老公好好看看你的建议的。 那请问相对于40万 （10％down）买townhouse，还是50万FHAloan买single family house，针对我们的经济状况， 你觉的那种比较好呢？
买二，你重找工作吧，往返3个小时的commute太远了。
谢谢，我会让老公好好看看你的建议的。 那请问相对于40万 （10％down）买townhouse，还是50万FHAloan买single family house，针对我们的经济状况， 你觉的那种比较好呢？
买二，你重找工作吧，往返3个小时的commute太远了。
还有最后一个问题。真不好意思，爱宝宝你要是忙就忽略我这个问题，我可以再去问问别人。
版上很少有人提FHA loan，对于没有足够的down payment，大家的建议都是暂缓买房，攒够了再说。FHA loan 有什么缺点呢？ 我能想到的就是利率高，要买home insurance。
mm连续两年都交4000多税？因为这个原因才max 401k?我觉得你们不应该max 401k，如果是因为交税交的多的话，先看看你们w4填对了没有，如果填的不错的话，去找个accountant吧。你们交8000元的钱足够请很好的tax accountant 8次了，一般的tax accountant 80次了。据我观察所得，一般来说tax accountant都能把你请他的钱帮你省出来，一般来说还有多。如果到什么时候他们省不出来了，你就出师了，可以给自己报税了。
mm连续两年都交4000多税？因为这个原因才max 401k?我觉得你们不应该max 401k，如果是因为交税交的多的话，先看看你们w4填对了没有，如果填的不错的话，去找个accountant吧。你们交8000元的钱足够请很好的tax accountant 8次了，一般的tax accountant 80次了。据我观察所得，一般来说tax accountant都能把你请他的钱帮你省出来，一般来说还有多。如果到什么时候他们省不出来了，你就出师了，可以给自己报税了。
不明白，sorry，我是经济白痴，在家里是不管钱的。这次要不是事关重大，我也不会过问的。
我们的w4肯定有些问题。不过即使填对了话，也不过是先扣掉税钱，这部分钱也不会给我们。 过后补税的话就是一下子交这吗多钱， 有点受不了。找人算有什么帮助呢？
不明白，sorry，我是经济白痴，在家里是不管钱的。这次要不是事关重大，我也不会过问的。
我们的w4肯定有些问题。不过即使填对了话，也不过是先扣掉税钱，这部分钱也不会给我们。 过后补税的话就是一下子交这吗多钱， 有点受不了。找人算有什么帮助呢？
随便问问，你们每次都是谁填税表的啊？4k不少了，max 401k都还要交4k，肯定有什么地方不对了。除非你w4填很多depedent--但是这个很不容易填错的啊。
随便问问，你们每次都是谁填税表的啊？4k不少了，max 401k都还要交4k，肯定有什么地方不对了。除非你w4填很多depedent--但是这个很不容易填错的啊。
老公自己填的。
FHA我很有经验的，因为当初我卖房时很多buyer都是FHA loan。FHA的最大的缺点就是你的还贷数目是贷款数目的102%，相当于要多给他们2%的钱。你也可以理解为是points，一个很贵很贵的points。
另外就是收入有限制，收入不能太高。
如果你有途径可以借个几万刀的downpay，不建议整FHA，建议走conventional，过几年把downpay攒出来还了。
这也就是我说的意思，跟你LG说，别光为了省几千刀的税钱，2%的房价可是更多钱的。
老公自己填的。
哦。。
他们收入高，而且double income,应该每个paycheck要withhold additional amount,估计他们没有，所以要补税。
他们这个收入，W4上填单身0 exemption就不会要补税了，大概还可以退点儿回来。
随便问问，你们每次都是谁填税表的啊？4k不少了，max 401k都还要交4k，肯定有什么地方不对了。除非你w4填很多depedent--但是这个很不容易填错的啊。
他们收入高，而且double income,应该每个paycheck要withhold additional amount,估计他们没有，所以要补税。
FHA我很有经验的，因为当初我卖房时很多buyer都是FHA loan。FHA的最大的缺点就是你的还贷数目是贷款数目的102%，相当于要多给他们2%的钱。你也可以理解为是points，一个很贵很贵的points。
另外就是收入有限制，收入不能太高。
如果你有途径可以借个几万刀的downpay，不建议整FHA，建议走conventional，过几年把downpay攒出来还了。
这也就是我说的意思，跟你LG说，别光为了省几千刀的税钱，2%的房价可是更多钱的。
非常非常感谢你，爱宝宝！！ 我总觉的老公做的有些不对，但是因为我不管家里财政，也不懂的理财，所以也不能说什么。我会让老公好好看看你的回复的。再次感谢你的帮助！
他们这个收入，W4上填单身0 exemption就不会要补税了，大概还可以退点儿回来。
但他们估计是都填了married 2 exemption, 我猜。。。
他们收入高，而且double income,应该每个paycheck要withhold additional amount,估计他们没有，所以要补税。
真的高吗？ 周围的朋友只要是双收入的，都比我们高许多。我以为在麻省，这也就是中等偏下了。
非常非常感谢你，爱宝宝！！ 我总觉的老公做的有些不对，但是因为我不管家里财政，也不懂的理财，所以也不能说什么。我会让老公好好看看你的回复的。再次感谢你的帮助！
嘿嘿，下次你就明白了。有问题要来理财楼问。
但他们估计是都填了married 2 exemption, 我猜。。。
应该是的，否则不会要补那么多税的。
咱们coco就爱钱坑，哪儿有钱坑，哪儿肯定能找到coco的身影！
他们这个收入，W4上填单身0 exemption就不会要补税了，大概还可以退点儿回来。
到了報稅的時候，難道不是還要按照married 來報麻？到時候，还不是要補交稅？
应该是的，否则不会要补那么多税的。
咱们coco就爱钱坑，哪儿有钱坑，哪儿肯定能找到coco的身影！
谁说的，我是来捧嫩场的。哼！
应该是的，否则不会要补那么多税的。
咱们coco就爱钱坑，哪儿有钱坑，哪儿肯定能找到coco的身影！
看糊塗了。
到了報稅的時候，難道不是還要按照married 來報麻？到時候，还不是要補交稅？
理解完全反了。。。
我的意思是，现在扣单身0 exemption，多扣税，以后填税表的时候按照家庭实际情况填，就不会紧巴巴的要补很多税了。
到了報稅的時候，難道不是還要按照married 來報麻？到時候，还不是要補交稅？
w4扣税的时候是按一个人收入married来算的，如果你double income这样报w4的话，年底一定会要补税的。。。填single会多扣你的税，年底就不用补了，可能还有的退。
理解完全反了。。。
我的意思是，现在扣单身0 exemption，多扣税，以后填税表的时候按照家庭实际情况填，就不会紧巴巴的要补很多税了。
see.
但是他們每個月不多扣稅，日子已經緊巴巴了。要再多扣稅，豈不是更攢不下錢了？
w4扣税的时候是按一个人收入married来算的，如果你double income这样报w4的话，年底一定会要补税的。。。填single会多扣你的税，年底就不用补了，可能还有的退。
這樣豈不是个政府無息貸款？