今天知道offer被seller接受了，并拿到了short sale addendum。我们州是统一的一个表，里边有3个日期需要双方协商，包括1）在executed agreement of sales多少天内seller要把所有文件提交给银行；2）如果银行需要增加条款才approve的话，seller需要在多少天内把这个信息传递给 buyer；3）多少天银行不approve的话，buyer和seller可以terminate sales agreement。具体天数双方都还没有商量。
今天知道offer被seller接受了，并拿到了short sale addendum。我们州是统一的一个表，里边有3个日期需要双方协商，包括1）在executed agreement of sales多少天内seller要把所有文件提交给银行；2）如果银行需要增加条款才approve的话，seller需要在多少天内把这个信息传递给 buyer；3）多少天银行不approve的话，buyer和seller可以terminate sales agreement。具体天数双方都还没有商量。
你们的contract是特殊的short sale contract，还是像我们这样，normal sale contract+short sale addendum？ 照我agent的意思，我们签了normal sale contract+short sale addendum之后，contract就开始effective了。 [此贴子已经被作者于2010/7/21 17:33:16编辑过]
你们的contract是特殊的short sale contract，还是像我们这样，normal sale contract+short sale addendum？ 照我agent的意思，我们签了normal sale contract+short sale addendum之后，contract就开始effective了。 [此贴子已经被作者于2010/7/21 17:33:16编辑过]
normal+ addendum (其实就一张纸说subject to bank's approval). 你们addendum上面怎么写的呢？
2. Wait for bank approve it first. You are right, bank is the seller. 3. I think you can. Your agent should have all the info. But with two banks, it will be little slower .... 4. We didn't have lawyer
2. Wait for bank approve it first. You are right, bank is the seller. 3. I think you can. Your agent should have all the info. But with two banks, it will be little slower .... 4. We didn't have lawyer
谢谢mm！关于2，哪里有具体的条款可以借鉴吗？我们agent挺斩钉截铁地说要先做，要能找个啥document给她看看就好了。 或者mm你知道有啥好的online resource regarding short sales吗？
我们的addendum截了个图，发上来试试看。 除了图里边的，就是双方签字，第二页是sellers要提供给银行的文件，和Notice regarding maintenance and repair（提醒买家seller可能没钱给修）。
此主题相关图片如下short sale.jpg：
[此贴子已经被作者于2010/7/21 17:44:29编辑过]
我们的是“time period: except for the approval deadline, all the inspections, contingencies....shall commence from the date seller deliver written notice to buyer that the contract has been approved by the lender”, 所以所有contingency都是从approval delivery 算起的。
我们的是“time period: except for the approval deadline, all the inspections, contingencies....shall commence from the date seller deliver written notice to buyer that the contract has been approved by the lender”, 所以所有contingency都是从approval delivery 算起的。
不客气mm. 我们这边是可以随时walk away的，我们就是seller原来的contract被银行approve了，但是approve 前一天buyer就find something better然后back out了，我们趁机拣了个便宜,买了个approved short sale. 他们那轮negotiation好几个月呢，偶们就2-3星期。
不客气mm. 我们这边是可以随时walk away的，我们就是seller原来的contract被银行approve了，但是approve 前一天buyer就find something better然后back out了，我们趁机拣了个便宜,买了个approved short sale. 他们那轮negotiation好几个月呢，偶们就2-3星期。
mm good luck! 这个挺看agent 能力的，我看到我们agent forward 来seller agent push 银行的信，很aggressive. 不过听说short sale 常常有猫腻，在跟银行拉锯之间seller可以拖或者少付mortgage,有点像赖着房子住的样子啊。有人short sale approve了以后seller 突然反悔了，要refinance.
mm good luck! 这个挺看agent 能力的，我看到我们agent forward 来seller agent push 银行的信，很aggressive. 不过听说short sale 常常有猫腻，在跟银行拉锯之间seller可以拖或者少付mortgage,有点像赖着房子住的样子啊。有人short sale approve了以后seller 突然反悔了，要refinance.
Hmm, it is standard procedure. You can not even start loan process without bank approval.
It took bank 3 months to approve our offer. It took about 4 months to close. Yeah, we got a good deal but very bad experience. Before we close, the owner threated to remove some built in appliciences, very ugly. [此贴子已经被作者于2010/7/22 0:03:59编辑过]
Hmm, it is standard procedure. You can not even start loan process without bank approval.
It took bank 3 months to approve our offer. It took about 4 months to close. Yeah, we got a good deal but very bad experience. Before we close, the owner threated to remove some built in appliciences, very ugly. [此贴子已经被作者于2010/7/22 0:03:59编辑过]
写完了发现好长啊，嘿嘿，麻烦大家啦。
先罗嗦一下background。虽然我们非常不想碰short sale，但是看了半年的房子，都没有这个好，所以还是想试一下。而且我们去看的时候这个房子并没有被list为short sale，到下offer的时候才口头知道是short sale，所以签了正常的sales
agreement，没有任何地方提到是short sale。
今天知道offer被seller接受了，并拿到了short sale
addendum。我们州是统一的一个表，里边有3个日期需要双方协商，包括1）在executed agreement of
sales多少天内seller要把所有文件提交给银行；2）如果银行需要增加条款才approve的话，seller需要在多少天内把这个信息传递给
buyer；3）多少天银行不approve的话，buyer和seller可以terminate sales
agreement。具体天数双方都还没有商量。
关于seller，到现在我们只知道：1）他们2007年565K买的房子，当时只有30k左右的downpayment；后来对loan又做了什么不清楚；现在他们接受我们500k的offer；2）他们欠两家银行的钱，但具体数目、银行都不知道；3）男主人已经在florida工作了，女主人卖掉房子后会搬过去。
我的问题是，1）上边提到的日期3（多少天银行不approve的话，buyer和seller可以terminate sales
agreement），应该是越短对我们越有利吧。但是一般多久合适呢？太短是不是对方会不乐意？
2）inspection, loan application应该在银行approve之前还是之后做？我agent对short
sale没有什么经验，她说我们应该在银行approve之前、尽快做。如果银行approve之后再申请loan就太慢了。
我怎么觉得这个说法不太对呢。大家买房子都是在seller同意卖之后才申请loan，short
sale里实际上银行（或者说被欠债的parties）才是真正的sellers，那么等银行同意后我们再做loan，这时候就跟正常sales一样啊，
怎么会太慢呢。
如果在银行approve之前我们就inspection, apply for
loan了，那万一银行不批，我们不是白忙活了、还损失几百刀？还是说这是规定，或者银行需要buyer做了这些才approve short sale，所以必须sales agreement executed就要做loan？
3）做为买方，我们有权利知道seller欠哪两家银行、各多少钱吗？（虽然好像知道了这个我们做为buyer也干不了什么。）
4）short sale必须请律师吗？还是各个州不同？我们州normal sales是不需要律师的，有统一的sales contract。
问题有点多，先谢谢大家了!!
[此贴子已经被作者于2010/7/21 17:26:53编辑过]
请教几个short sale问题。刚才在版上考古半天，看到一些很有用的信息，但是和我agent说的不太一样，所以还是发帖问一下。
先罗嗦一下background。虽然我们非常不想碰short sale，但是看了好几个月的房子，都没有这个好，所以还是想试一下。而且我们去看的时候这个房子并没有被list为short sale，我们下offer的时候才口头知道是short sale，所以签了正常的sales
agreement，没有任何地方提到是short sale。
今天知道offer被seller接受了，并拿到了short sale
addendum。我们州是统一的一个表，里边有3个日期需要双方协商，包括1）在executed agreement of
sales多少天内seller要把所有文件提交给银行；2）如果银行需要增加条款才approve的话，seller需要在多少天内把这个信息传递给
buyer；3）多少天银行不approve的话，buyer和seller可以terminate sales
agreement。具体天数双方都还没有商量。
关于seller，到现在我们只知道：1）他们2007年565K买的房子，当时只有30k左右的downpayment；后来对loan又做了什么不清楚；现在他们接受我们500k的offer；2）他们欠两家银行的钱，但具体数目、银行都不知道；3）男主人已经在florida工作了，女主人卖掉房子后会搬过去。
我的问题是，1）上边提到的日期3（多少天银行不approve的话，buyer和seller可以terminate sales
agreement），应该是越短对我们越有利吧。但是一般多久合适呢？太短是不是对方会不乐意？
2）inspection, loan application应该在银行approve之前还是之后做？我agent对short
sale没有什么经验，她说我们应该在银行approve之前、尽快做。如果银行approve之后再申请loan就太慢了。
我怎么觉得这个说法不太对呢。大家买房子都是在seller同意卖之后才申请loan，short
sale里实际上银行（或者说被欠债的parties）才是真正的sellers，那么等银行同意后我们再做loan，这时候就跟正常sales一样啊，
怎么会太慢呢。
如果在银行approve之前我们就inspection, apply for
loan了，那万一银行不批，我们不是白忙活了、还损失几百刀？还是说这是规定，或者银行需要buyer做了这些才approve short sale，所以必须sales agreement executed就要做loan？
3）做为买方，我们有权利知道seller欠哪两家银行、各多少钱吗？（虽然好像知道了这个我们做为buyer也干不了什么。）
4）short sale必须请律师吗？还是各个州不同？我们州normal sales是不需要律师的，有统一的sales contract。
问题有点多，先谢谢大家了!!
[此贴子已经被作者于2010/7/21 17:18:08编辑过]
我们没有请律师，不过每个州都不一样就是啦。欠银行的钱approval letter会说的。我们是bank approve以后才inspection 及 申请loan的，因为contract是银行approve以后才开始effective,并且有15天的inspecetion还有loan contigency
我们没有请律师，不过每个州都不一样就是啦。欠银行的钱approval letter会说的。我们是bank approve以后才inspection 及 申请loan的，因为contract是银行approve以后才开始effective,并且有15天的inspecetion还有loan contigency
谢谢mm（看头像是gg?)这么快回复!
你们的contract是特殊的short sale contract，还是像我们这样，normal sale contract+short sale addendum？
照我agent的意思，我们签了normal sale contract+short sale addendum之后，contract就开始effective了。
[此贴子已经被作者于2010/7/21 17:33:16编辑过]
谢谢mm（看头像是gg?)这么快回复!
你们的contract是特殊的short sale contract，还是像我们这样，normal sale contract+short sale addendum？
照我agent的意思，我们签了normal sale contract+short sale addendum之后，contract就开始effective了。
[此贴子已经被作者于2010/7/21 17:33:16编辑过]
normal+ addendum (其实就一张纸说subject to bank's approval). 你们addendum上面怎么写的呢？
short sale会有很多的东西要签。
然后所以这个房子相关贷款的银行都要approve。
short sale是今年年初刚刚规定要求两个礼拜之内银行要告诉究竟批了没有，因为之前貌似拖了太久太久。
你有权利知道这个房子相关银行的loan的状况。
这个房子看你说的，如果没有refinance过，大概也short不了多少，应该很容易批。
那个inspection的钱一般不管成功与否，都是拿不回来的。所以无所谓了，真喜欢这个房子，也就算了。
律师，最好还是要的，毕竟short sale，而且你的房价也不低。那么一大笔钱，还是请个放心的吧。
祝福~~
3. I think you can. Your agent should have all the info. But with two banks, it will be little slower ....
4. We didn't have lawyer
short sale是今年年初刚刚规定要求两个礼拜之内银行要告诉究竟批了没有，因为之前貌似拖了太久太久。
impossible, especially for BOA
normal+ addendum (其实就一张纸说subject to bank's approval). 你们addendum上面怎么写的呢？
哦，那么“contract是银行approve以后才开始effective”这一条是在哪里呢。我在addendum上没
看到有这个。
我们的addendum截了个图，发上来试试看。
除了图里边的，就是双方签字，第二页是sellers要提供给银行的文件，和Notice regarding maintenance and repair（提醒买家seller可能没钱给修）。
[此贴子已经被作者于2010/7/21 17:44:29编辑过]
impossible, especially for BOA
一个朋友在4月30号之前close了，他拖了最少大半年。
貌似四月三十之后的都要两个礼拜之内通知的。
07年56.5。。。其实可以砍再多点点。
short sale会有很多的东西要签。
然后所以这个房子相关贷款的银行都要approve。
short sale是今年年初刚刚规定要求两个礼拜之内银行要告诉究竟批了没有，因为之前貌似拖了太久太久。
你有权利知道这个房子相关银行的loan的状况。
这个房子看你说的，如果没有refinance过，大概也short不了多少，应该很容易批。
那个inspection的钱一般不管成功与否，都是拿不回来的。所以无所谓了，真喜欢这个房子，也就算了。
律师，最好还是要的，毕竟short sale，而且你的房价也不低。那么一大笔钱，还是请个放心的吧。
祝福~~
谢谢mm!
这房子性价比不错，上市第一天我们就看了并当天下了offer，第二天他们又收到一个offer同样的价格，但是buyer觉得我们的settlement date更好（9月底）还有其他啥的，所以选了我们。
我刚才发完贴想了一下，的确，inspection早做对我们损失不大，也体现我们的诚意。就是觉得先做loan好像有点不舒服。
2. Wait for bank approve it first. You are right, bank is the seller.
3. I think you can. Your agent should have all the info. But with two banks, it will be little slower ....
4. We didn't have lawyer
谢谢mm！关于2，哪里有具体的条款可以借鉴吗？我们agent挺斩钉截铁地说要先做，要能找个啥document给她看看就好了。
或者mm你知道有啥好的online resource regarding short sales吗？
mm你们的short sales多少时间close的呢？在版上看了好多short sale不好的经历，很怕啊。
一个朋友在4月30号之前close了，他拖了最少大半年。
貌似四月三十之后的都要两个礼拜之内通知的。
如果真是这样就太好了， 两个礼拜还是挺合理的。
一个朋友在4月30号之前close了，他拖了最少大半年。
貌似四月三十之后的都要两个礼拜之内通知的。
2个礼拜，这个是所有地区吗，还是个别地方？
哦，那么“contract是银行approve以后才开始effective”这一条是在哪里呢。我在addendum上没
看到有这个。
我们的addendum截了个图，发上来试试看。
除了图里边的，就是双方签字，第二页是sellers要提供给银行的文件，和Notice regarding maintenance and repair（提醒买家seller可能没钱给修）。
此主题相关图片如下short sale.jpg：
[此贴子已经被作者于2010/7/21 17:44:29编辑过]
我们的是“time period: except for the approval deadline, all the inspections, contingencies....shall commence from the date seller deliver written notice to buyer that the contract has been approved by the lender”, 所以所有contingency都是从approval delivery 算起的。
哦，那么“contract是银行approve以后才开始effective”这一条是在哪里呢。我在addendum上没
看到有这个。
我们的addendum截了个图，发上来试试看。
除了图里边的，就是双方签字，第二页是sellers要提供给银行的文件，和Notice regarding maintenance and repair（提醒买家seller可能没钱给修）。
此主题相关图片如下short sale.jpg：
[此贴子已经被作者于2010/7/21 17:44:29编辑过]
而且mm的第6条填了几天呢？不能留空吧，偶们的是45 days if left blank.
我们的是“time period: except for the approval deadline, all the inspections, contingencies....shall commence from the date seller deliver written notice to buyer that the contract has been approved by the lender”, 所以所有contingency都是从approval delivery 算起的。
了解了，谢谢mm这么详细的信息！
又想起一个问题，在offer被seller接受后，和银行approve之前，buyer是不是随时可以walk away？房子有没有拿下market呢？
我刚才发的截图是双方都还没签的，两个5天是default。所以这三个天数双方还没协商呢。
我们也在等一个short sale，应该银行批了，最后合同才成立的。我们就是准备银行批了才做所有东西，银行没批之前，还不确定是不是我们的财产呢，记得有人说过，在不确定是谁的财产之前，是用不着往里扔钱的，存在白扔的可能
谢谢mm! 你们的银行已经批了？几个银行？花了多久？
还有刚才问3zai mm的问题，也请教一下你，“在offer被seller接受后，和银行approve之前，buyer是不是随时可以walk away？房子有没有拿下market呢？” 想看看不同的地方是不是不一样。
州我短你把。
[此贴子已经被作者于2010/7/21 18:39:48编辑过]
了解了，谢谢mm这么详细的信息！
又想起一个问题，在offer被seller接受后，和银行approve之前，buyer是不是随时可以walk away？房子有没有拿下market呢？
我刚才发的截图是双方都还没签的，两个5天是default。所以这三个天数双方还没协商呢。
不客气mm. 我们这边是可以随时walk away的，我们就是seller原来的contract被银行approve了，但是approve 前一天buyer就find something better然后back out了，我们趁机拣了个便宜,买了个approved short sale. 他们那轮negotiation好几个月呢，偶们就2-3星期。
[此贴子已经被作者于2010/7/21 18:34:53编辑过]
我们这边是可以随时walk away的，我们就是seller原来的contract被银行approve了，但是approve 前一天buyer就find something better然后back out了，我们趁机拣了个便宜,买了个approved short sale. 他们那轮negotiation好几个月呢，偶们就2-3星期。
[此贴子已经被作者于2010/7/21 18:33:58编辑过]
哇，你们运气真好啊！我来沾点好运气吧，呵呵
这个规定是不是各个地方不一样啊？有没有啥官方文件可以看的？你们那里的条款很保护buyer啊。方便短我你是哪个州吗？
那等银行approve的时候房子拿下market了吗？
[此贴子已经被作者于2010/7/21 18:39:02编辑过]
哇，你们运气真好啊！我来沾点好运气吧，呵呵
这个规定是不是各个地方不一样啊？有没有啥官方文件可以看的？你们那里的条款很保护buyer啊。
那等银行approve的时候房子拿下market了吗？
我们这边是under contract的时候mls上还能看到，直到close才下mls.但是under contract 期间，property 不能show 给别人看，不能接受新offer. 当然同时收到 multiple offer, seller 要present 所有offer 给银行
不客气mm. 我们这边是可以随时walk away的，我们就是seller原来的contract被银行approve了，但是approve 前一天buyer就find something better然后back out了，我们趁机拣了个便宜,买了个approved short sale. 他们那轮negotiation好几个月呢，偶们就2-3星期。
[此贴子已经被作者于2010/7/21 18:34:53编辑过]
沾喜气!!!
沾喜气!!!
mm good luck! 这个挺看agent 能力的，我看到我们agent forward 来seller agent push 银行的信，很aggressive. 不过听说short sale 常常有猫腻，在跟银行拉锯之间seller可以拖或者少付mortgage,有点像赖着房子住的样子啊。有人short sale approve了以后seller 突然反悔了，要refinance.
mm good luck! 这个挺看agent 能力的，我看到我们agent forward 来seller agent push 银行的信，很aggressive. 不过听说short sale 常常有猫腻，在跟银行拉锯之间seller可以拖或者少付mortgage,有点像赖着房子住的样子啊。有人short sale approve了以后seller 突然反悔了，要refinance.
我们的seller已经搬空了.....所以不像赖着房子住的样子
我们的seller已经搬空了.....所以不像赖着房子住的样子
那让seller agent/attorney push银行吧~~加油！
那让seller agent/attorney push银行吧~~加油！
怎么push?? seller agent不是很有经验做short sale,埃....
你介意foward给我,你们agentforward给你的信吗?
[此贴子已经被作者于2010/7/21 19:12:11编辑过]
我们这边是under contract的时候mls上还能看到，直到close才下mls.但是under contract 期间，property 不能show 给别人看，不能接受新offer. 当然同时收到 multiple offer, seller 要present 所有offer 给银行
恩，那么seller accept offer之后，银行approve之前，算under contract吗？
我刚才又和agent谈了，她说如果我们提出在银行approve之后才做inspection和loan的话，就算我们说这段时间seller还可以show给别人看和接受新offer，seller也不会同意的，seller会go with the second offer。
这个大家说的完全不一样啊。
[此贴子已经被作者于2010/7/21 19:55:10编辑过]
恩，那么seller accept offer之后，银行approve之前，算under contract吗？
我刚才又和agent谈了，她说如果我们提出在银行approve之后才做inspection和loan的话，就算我们说这段时间buyers还可以show给别人看和接受新offer，buyer也不会同意的，buyer会go with the second offer。
这个大家说的完全不一样啊。
seller???
谢谢mm! 你们的银行已经批了？几个银行？花了多久？
还有刚才问3zai mm的问题，也请教一下你，“在offer被seller接受后，和银行approve之前，buyer是不是随时可以walk away？房子有没有拿下market呢？” 想看看不同的地方是不是不一样。
州我短你把。
我们的一个银行，银行还没批呢，我们的是可以撤走的，只要银行没批，我们的房子还列在卖的网上呢
[此贴子已经被作者于2010/7/21 18:39:48编辑过]
seller???
seller, seller。我糊涂了！！改过来了。
恩，那么seller accept offer之后，银行approve之前，算under contract吗？
我刚才又和agent谈了，她说如果我们提出在银行approve之后才做inspection和loan的话，就算我们说这段时间seller还可以show给别人看和接受新offer，seller也不会同意的，seller会go with the second offer。
这个大家说的完全不一样啊。
[此贴子已经被作者于2010/7/21 19:55:10编辑过]
对的，应当算的。你们那边根我们真的很不一样。
对的，应当算的。你们那边根我们真的很不一样。
对啊，你们那里真是非常protect buyer啊，我们这里完全是protect seller嘛（如果我agent说得对的话），太不合理了！！！
我问agent有没有offical rules for short sales，她说没有。
对啊，你们那里真是非常protect buyer啊，我们这里完全是protect seller嘛（如果我agent说得对的话），太不合理了！！！
我问agent有没有offical rules for short sales，她说没有。
seller再如何，也只能送一个offer给银行批． 我觉得short sale就当个backup吧，别太认真了，哎．．
seller再如何，也只能送一个offer给银行批． 我觉得short sale就当个backup吧，别太认真了，哎．．
我也想拿它当backup，但是如果要我们在银行批之前就做inspection和loan，我觉得这个backup的代价好像大了一点，所以在犹豫。
我也想拿它当backup，但是如果要我们在银行批之前就做inspection和loan，我觉得这个backup的代价好像大了一点，所以在犹豫。
loan绝对不能做，inspection也就幾百塊，倒是可以做．有問題，正好不牽掛了．
[此贴子已经被作者于2010/7/21 22:53:39编辑过]
loan绝对不能做，inspection也就幾百塊，倒是可以做．有問題，正好不牽掛了．
[此贴子已经被作者于2010/7/21 22:53:39编辑过]
恩，有道理，我再考虑考虑。
谢谢mm！关于2，哪里有具体的条款可以借鉴吗？我们agent挺斩钉截铁地说要先做，要能找个啥document给她看看就好了。
或者mm你知道有啥好的online resource regarding short sales吗？
mm你们的short sales多少时间close的呢？在版上看了好多short sale不好的经历，很怕啊。
Hmm, it is standard procedure. You can not even start loan process without bank approval.
It took bank 3 months to approve our offer. It took about 4 months to close. Yeah, we got a good deal but very bad experience. Before we close, the owner threated to remove some built in appliciences, very ugly.
[此贴子已经被作者于2010/7/22 0:03:59编辑过]
谢谢mm！刚才没看到你的回复。
看来你们那里的情况和3zai mm那里的又不一样了。你们可以撤，但是卖方也接着卖。
Hmm, it is standard procedure. You can not even start loan process without bank approval.
It took bank 3 months to approve our offer. It took about 4 months to close. Yeah, we got a good deal but very bad experience. Before we close, the owner threated to remove some built in appliciences, very ugly.
[此贴子已经被作者于2010/7/22 0:03:59编辑过]
原来没有bank approval不能start loan process啊？那我明天给loan officer打电话问问。
好事多磨啊，恭喜mm最后还是拿到好deal了！