对于W2高工资的家庭来说，2010年赶紧转以前的non-deductible to roth IRA能够省不少税的。这个是税法的loophole，需要take advantage of。
我家我是financial planner，专门琢磨如何省税。
我今年是这样操作的：卖了brokerage account里面2万刀mutual funds，take了4000刀的loss，然后用这个钱算作2009和2010年的non-deductible traditional IRA。这样我这个4000刀loss算作investment loss，可以抵消capital gain distribution，如果还有多余部分可以用来抵税（一年可以take 3000刀的loss)。然后我的钱进了non-deductible traditional IRA，马上转成ROTH IRA，以后所有的withdraw又tax free了，很赚啊。而且因为卖出后随即买进，只不过是在不同的账户里面而已，我的position还是不动的，但是我两头省了很多税。
MM你看明白我的操作过程了吗？
[此贴子已经被作者于2010/4/7 22:56:44编辑过]
那对于高收入家庭，如果不能直接投Roth IRA，是不是可以先开non-deductible traditional IRA， 然后再转成Roth IRA？ 如果这样可行的话，岂不是都没有5000/人的限制了？
爱宝宝 mm， 教教怎么租房吧，怎么找到好的renter，LD比较倾向于租房。craigslist 上同样的房子的租金和我们的morgage差不多，但是我们是不是也要给租房的中介什么fee吧？还是自己就可以出租？ 刚才忘了还有一个问题，听说如果loss of job可以和贷款的银行申请hardship program，暂时降低目前的morgage。申请了，他们说我们的收入太低，要再高一点才能申请。这个爱宝宝了解么？ Thanks again!
hardship program我不是很了解，没法帮你。 不需要找agent浪费钱，自己就可以租。直接在Craigslist上面打广告，找renter。 合同网上到处都是，找个你们州的合同。签合同的时候要注意如下几点： 1。查credit，去http://www.citicredit.net/上面查，一个人25刀。 2。查employment，要最近的paystub 3。查references，至少要求三个。听听其他人怎么评价他们，是不是keep the house in good shape。 4。如果房租超过2000的话，我还会要求看去年的W2。 5。看credit的情况，如果credit好的话，一个月租金作为deposit，只收cashier's check，或者cash。如果credit不够好，要求两个月的房租作为deposit，其中一个月的房租作为last month rent。 6。跟renter说，如果房子有需要维修的东西，50刀以下他们可以自己买了换，给你receipt，直接从下个月房租里面减掉，超过50刀的话，需要你同意，或者你亲自找人去修。 [此贴子已经被作者于2010/6/29 17:54:36编辑过]
赞一个！ 同时补充一点，关于security deposit，每个州规矩不一样，大部分州是2 months max，但是NJ是1.5 month max，NY一般是一个月，还有每个州都有规定离开之后多少天之内要归还。有空的话读一下landlord/tenant law in your state.
我先暂时替爱宝宝回答一下 bank own的房子，一般是post-foreclosure了，时间上可能比short sale快一点，但是一般都是sold as is，要注意以下几点： 1. title search utility这个东西本来是跟着人走的，但是银行如果不愿意付的话，就你付，同时银行是不会管其他的lien的。。。 2. home inspection 说了是sold as is，但是一般来说你可以walk away due to home inspection report, 签合同的时候确认这一点。
我先暂时替爱宝宝回答一下 bank own的房子，一般是post-foreclosure了，时间上可能比short sale快一点，但是一般都是sold as is，要注意以下几点： 1. title search utility这个东西本来是跟着人走的，但是银行如果不愿意付的话，就你付，同时银行是不会管其他的lien的。。。 2. home inspection 说了是sold as is，但是一般来说你可以walk away due to home inspection report, 签合同的时候确认这一点。
我先暂时替爱宝宝回答一下 bank own的房子，一般是post-foreclosure了，时间上可能比short sale快一点，但是一般都是sold as is，要注意以下几点： 1. title search utility这个东西本来是跟着人走的，但是银行如果不愿意付的话，就你付，同时银行是不会管其他的lien的。。。 2. home inspection 说了是sold as is，但是一般来说你可以walk away due to home inspection report, 签合同的时候确认这一点。 以下是引用lovemybaby在6/30/2010 8:45:00 PM的发言：
high HOA+high property tax, can you have positive cash flow when renting out? my co work wants to buy one in the high rise, but decided to give up eventually.
high HOA+high property tax, can you have positive cash flow when renting out? my co work wants to buy one in the high rise, but decided to give up eventually.
两周前刚和builder签的合同，十八般讨价还价功夫全用上了，builder才同意在 list price上降18,000. 房子还不开始盖呢，昨天builder打电话来，说你抽时间来一下，我再给你降2000吧 我说好呀， 不过为什么呀？ 她说：这个呀，我们降价了，降了20,000，所以我补给你2000
问一下爱专家，我还有什么negotiation power 让builder在新的价格上降一些吗？thanks!!!
这个BUILDER还算厚道了，要是他不给你找钱，你也没有办法。 不过看来你们那边是declining market。你可以跟他说，房价跌这么快，你打算back out of the contract。看看他会不会动容再给你降点儿。 不过真要backout的话，deposit又成了问题，估计需要罗嗦不少才能把钱给要回来的。
这个BUILDER还算厚道了，要是他不给你找钱，你也没有办法。 不过看来你们那边是declining market。你可以跟他说，房价跌这么快，你打算back out of the contract。看看他会不会动容再给你降点儿。 不过真要backout的话，deposit又成了问题，估计需要罗嗦不少才能把钱给要回来的。
high HOA+high property tax, can you have positive cash flow when renting out? my co work wants to buy one in the high rise, but decided to give up eventually.
爱宝宝，我们现在想出一个offer,50万左右 short sale， 但是我们的存款只有15% down pay, 借朋友的话也只能到18%，这样的话，低于20% down pay, 我们要付PMI（BOA lender 说 $200/月）。如果做second loan, 有好处吗？ 另外我的lender 还说可以在offer上写20% down pay, 但是做loan的时候变成15%，这个是不是不合法啊？听上去不靠谱。
对的，所以我才说了，各家的情况都不同，很难一概而论的。要想把大家都讲懂，太花时间了，我最近还挺忙的，没多少工夫。
对于W2高工资的家庭来说，2010年赶紧转以前的non-deductible to roth IRA能够省不少税的。这个是税法的loophole，需要take advantage of。
我家我是financial planner，专门琢磨如何省税。
我今年是这样操作的：卖了brokerage account里面2万刀mutual funds，take了4000刀的loss，然后用这个钱算作2009和2010年的non-deductible traditional IRA。这样我这个4000刀loss算作investment loss，可以抵消capital gain distribution，如果还有多余部分可以用来抵税（一年可以take 3000刀的loss)。然后我的钱进了non-deductible traditional IRA，马上转成ROTH IRA，以后所有的withdraw又tax free了，很赚啊。而且因为卖出后随即买进，只不过是在不同的账户里面而已，我的position还是不动的，但是我两头省了很多税。
MM你看明白我的操作过程了吗？
[此贴子已经被作者于2010/4/7 22:56:44编辑过]
那对于高收入家庭，如果不能直接投Roth IRA，是不是可以先开non-deductible traditional IRA， 然后再转成Roth IRA？ 如果这样可行的话，岂不是都没有5000/人的限制了？
那对于高收入家庭，如果不能直接投Roth IRA，是不是可以先开non-deductible traditional IRA， 然后再转成Roth IRA？ 如果这样可行的话，岂不是都没有5000/人的限制了？
还是有1人5000的限制的。怎么会没有呢？
以下是引用lovemybaby在6/29/2010 9:37:00 PM的发言：
还是有1人5000的限制的。怎么会没有呢？
恩 有限制的 两种IRA每年买的数目不超过5000 但是convert的时候没有数目限制 是巴
嗯，对的。
访客怎么找呢？
你对投资房很乐观？
访客怎么找呢？
你看了1933楼吗？我今天刚刚回答过这个问题的。
[此贴子已经被作者于2010/6/29 22:02:05编辑过]
你看了1938楼吗？我今天刚刚回答过这个问题的。
刚看了， 嘻嘻
如果出租房不在当地， 好像只能找人管理呢。
对了， 不可以有宠物， 那小鸟什么的， 可以么？
爱宝宝 mm， 教教怎么租房吧，怎么找到好的renter，LD比较倾向于租房。craigslist 上同样的房子的租金和我们的morgage差不多，但是我们是不是也要给租房的中介什么fee吧？还是自己就可以出租？ 刚才忘了还有一个问题，听说如果loss of job可以和贷款的银行申请hardship program，暂时降低目前的morgage。申请了，他们说我们的收入太低，要再高一点才能申请。这个爱宝宝了解么？ Thanks again!
hardship program我不是很了解，没法帮你。
不需要找agent浪费钱，自己就可以租。直接在Craigslist上面打广告，找renter。
合同网上到处都是，找个你们州的合同。签合同的时候要注意如下几点：
1。查credit，去http://www.citicredit.net/上面查，一个人25刀。
2。查employment，要最近的paystub
3。查references，至少要求三个。听听其他人怎么评价他们，是不是keep the house in good shape。
4。如果房租超过2000的话，我还会要求看去年的W2。
5。看credit的情况，如果credit好的话，一个月租金作为deposit，只收cashier's check，或者cash。如果credit不够好，要求两个月的房租作为deposit，其中一个月的房租作为last month rent。
6。跟renter说，如果房子有需要维修的东西，50刀以下他们可以自己买了换，给你receipt，直接从下个月房租里面减掉，超过50刀的话，需要你同意，或者你亲自找人去修。
[此贴子已经被作者于2010/6/29 17:54:36编辑过]
赞一个！
同时补充一点，关于security deposit，每个州规矩不一样，大部分州是2 months max，但是NJ是1.5 month max，NY一般是一个月，还有每个州都有规定离开之后多少天之内要归还。有空的话读一下landlord/tenant law in your state.
刚看了， 嘻嘻
如果出租房不在当地， 好像只能找人管理呢。
对了， 不可以有宠物， 那小鸟什么的， 可以么？
找人管理10%管理费。。我觉得没什么好赚的了。
小鸟。。。。美国人有养小鸟做宠物的吗？
找人管理10%管理费。。我觉得没什么好赚的了。
小鸟。。。。美国人有养小鸟做宠物的吗？
是不是当宠物， 不知道。 但是有养鸟的
赞一个！
同时补充一点，关于security deposit，每个州规矩不一样，大部分州是2 months max，但是NJ是1.5 month max，NY一般是一个月，还有每个州都有规定离开之后多少天之内要归还。有空的话读一下landlord/tenant law in your state.
嘿嘿，我们州好像没有规定的。
NY一个月的租金的规定太狠了。一个月的租金，对于SFH来说，够赔啥啊？
嘿嘿，我们州好像没有规定的。
NY一个月的租金的规定太狠了。一个月的租金，对于SFH来说，够赔啥啊？
NYC里面没有sfh，有sfh的地方一般是离NYC远的交通方便的好学区，租金在4000-10000/month，还是够赔点东西的。
还有，你们州是德州吗？德州规定房东在房客搬出30天之内必须退回押金 除非房客欠房租或者房客没有留下forwarding address或者more than tear and wear fix-up..
[此贴子已经被作者于2010/6/30 9:29:30编辑过]
刚刚看了一个投资房子，是bank own的，找realtor来卖。给的价格挺低的，listing价格215k。我的realtor说这类房子比普通的房子要tricky一点，水啊什么的shutdown了，所以我们要贷款买的话，要花钱把utility加上，才能估价贷款。而且如果inspect下来有问题，要repair的话，也是自己吃进的。今天看了房子，3个unit的，condition不错，realtor说没看到很重大的需要修的东西。
我想问问看，买这种房子需要注意什么么？和买short sale/forclosure的房子的注意点是不是一样呢。心理没底
爱宝宝，我又有问题了。
刚刚看了一个投资房子，是bank own的，找realtor来卖。给的价格挺低的，listing价格215k。我的realtor说这类房子比普通的房子要tricky一点，水啊什么的shutdown了，所以我们要贷款买的话，要花钱把utility加上，才能估价贷款。而且如果inspect下来有问题，要repair的话，也是自己吃进的。今天看了房子，3个unit的，condition不错，realtor说没看到很重大的需要修的东西。
我想问问看，买这种房子需要注意什么么？和买short sale/forclosure的房子的注意点是不是一样呢。心理没底
我先暂时替爱宝宝回答一下
bank own的房子，一般是post-foreclosure了，时间上可能比short sale快一点，但是一般都是sold as is，要注意以下几点：
1. title search utility这个东西本来是跟着人走的，但是银行如果不愿意付的话，就你付，同时银行是不会管其他的lien的。。。
2. home inspection 说了是sold as is，但是一般来说你可以walk away due to home inspection report, 签合同的时候确认这一点。
如果贷款额只比conforming多个3,4万，是不是可以考虑分两个loan做？
如果做一个loan，我锁的是4.75. 做两个，金额小的那部分一样, @5.125，大的那个有两个选择:１, $417,000＠４.75，但是第一年的rate给4;２, $417,000＠４.625。我的agent建议第一种。我的感觉如果不确定要长住，似乎第一种好,不知道对不对?
Thanks much!
我在学校工作，retirement plan是学校每年帮职工存的7.5%，用的是TIAA-CREF. 除了这个之外，还想放点钱到TSA(Tax Sheltered Annuity Plans) 里面去。有两个选择，一个还是tiaa-cref, 另外一个是fidelity。不知道这两个有啥区别。问了一下四周，好像用fidelity freedom funds的比较多，我看了一下，这个里面有好多不同的plan, 比如2030， 2035, 2040...还有个表格，建议选择和自己目前年龄match的plan, 比如现在29-33岁的话，应该选择2035....想问一下，这个plan的选择，有什么讲究么？必须跟自己年龄相结合？爱宝有啥建议没有？多谢多谢。
NYC里面没有sfh，有sfh的地方一般是离NYC远的交通方便的好学区，租金在4000-10000/month，还是够赔点东西的。
还有，你们州是德州吗？德州规定房东在房客搬出30天之内必须退回押金 除非房客欠房租或者房客没有留下forwarding address或者more than tear and wear fix-up..
[此贴子已经被作者于2010/6/30 9:29:30编辑过]
大部分州都要退钱的期限的。不是一个州两个州这样的。
我先暂时替爱宝宝回答一下
bank own的房子，一般是post-foreclosure了，时间上可能比short sale快一点，但是一般都是sold as is，要注意以下几点：
1. title search utility这个东西本来是跟着人走的，但是银行如果不愿意付的话，就你付，同时银行是不会管其他的lien的。。。
2. home inspection 说了是sold as is，但是一般来说你可以walk away due to home inspection report, 签合同的时候确认这一点。
说的不错。前任的utility bill跟buyer没关系的，这个是跟人走的，不是跟屋子的。
是不是当宠物， 不知道。 但是有养鸟的
偶想养鹦鹉
爱宝宝, I have a question here:
如果贷款额只比conforming多个3,4万，是不是可以考虑分两个loan做？
如果做一个loan，我锁的是4.75. 做两个，金额小的那部分一样, @5.125，大的那个有两个选择:１, $417,000＠４.75，但是第一年的rate给4;２, $417,000＠４.625。我的agent建议第一种。我的感觉如果不确定要长住，似乎第一种好,不知道对不对?
Thanks much!
看你住多久了，长住的话显然选2，不长住的话选1，你想啊，需要差不多三年会让这两个选择项breakeven，就看你是不是要住超过三年了。
投资白痴请教爱宝专家一个问题。
我在学校工作，retirement plan是学校每年帮职工存的7.5%，用的是TIAA-CREF. 除了这个之外，还想放点钱到TSA(Tax Sheltered Annuity Plans) 里面去。有两个选择，一个还是tiaa-cref, 另外一个是fidelity。不知道这两个有啥区别。问了一下四周，好像用fidelity freedom funds的比较多，我看了一下，这个里面有好多不同的plan, 比如2030， 2035, 2040...还有个表格，建议选择和自己目前年龄match的plan, 比如现在29-33岁的话，应该选择2035....想问一下，这个plan的选择，有什么讲究么？必须跟自己年龄相结合？爱宝有啥建议没有？多谢多谢。
Fidelity比TIAA好，选择项多，expense ratio要低一些，而且有各种objective供自己选择。
2030，2035，2040指代你的退休时候的年纪。
多谢多谢，那么就是说如果我计划2040年退休的话，就必须选择2040plan了？还是可以灵活选择2030， 2035,...2045之类的都可以？
都可以。时间越久的风险越大，你自己掂量一下就好。
以下是引用francis在6/30/2010 10:19:00 AM的发言：
我先暂时替爱宝宝回答一下
bank own的房子，一般是post-foreclosure了，时间上可能比short sale快一点，但是一般都是sold as is，要注意以下几点： 1. title search utility这个东西本来是跟着人走的，但是银行如果不愿意付的话，就你付，同时银行是不会管其他的lien的。。。
2. home inspection 说了是sold as is，但是一般来说你可以walk away due to home inspection report, 签合同的时候确认这一点。
以下是引用lovemybaby在6/30/2010 8:45:00 PM的发言：
说的不错。前任的utility bill跟buyer没关系的，这个是跟人走的，不是跟屋子的。
谢谢两位回答。 有个问题我可能没说清楚。那个utility的问题。我看了房子，里面的水管子贴了条说是winterized过了，没有水。如果我要买，要贷款的话就要估价，那得是个functional的房子，所以我要贴钱把水管子重新开通，可能要花钱。如果最后贷不下来就打水漂了。。。不知道贵不贵的。
以下是引用lovemybaby在6/30/2010 8:45:00 PM的发言：
谢谢两位回答。 有个问题我可能没说清楚。那个utility的问题。我看了房子，里面的水管子贴了条说是winterized过了，没有水。如果我要买，要贷款的话就要估价，那得是个functional的房子，所以我要贴钱把水管子重新开通，可能要花钱。如果最后贷不下来就打水漂了。。。不知道贵不贵的。
这个问题打电话问一下水电公司就知道了，有时候你离赚钱的机会就是one call away
以下是引用lovemybaby在6/30/2010 8:45:00 PM的发言：
谢谢两位回答。 有个问题我可能没说清楚。那个utility的问题。我看了房子，里面的水管子贴了条说是winterized过了，没有水。如果我要买，要贷款的话就要估价，那得是个functional的房子，所以我要贴钱把水管子重新开通，可能要花钱。如果最后贷不下来就打水漂了。。。不知道贵不贵的。
如果你本身已经跟水电公司有account的话，就是几十刀的activiation fee。如果没有的话，也就是交几百刀的押金，以后可以要回来的。
我是从来不交押金的。我跟他们说，查我的credit，给我waive掉deposit。
反正都是小钱，开通水电花不了多少钱的。
如果你本身已经跟水电公司有account的话，就是几十刀的activiation fee。如果没有的话，也就是交几百刀的押金，以后可以要回来的。
我是从来不交押金的。我跟他们说，查我的credit，给我waive掉deposit。
反正都是小钱，开通水电花不了多少钱的。
谢谢，小钱我就放心了。打电话去问问。
另外关于lien我有点糊涂。看了前面关于lien的问题，问了一下realtor,他说只要买了title insurance就不用担心了。不知道是不是这样
谢谢，小钱我就放心了。打电话去问问。
另外关于lien我有点糊涂。看了前面关于lien的问题，问了一下realtor,他说只要买了title insurance就不用担心了。不知道是不是这样
对的，是这样的。
而且你是买的REO的房子，不需要自己担心LIEN的。
我们需要贷款62万，现在有两种方案。
1. 做成一个loan。这在我们county算是jumbo loan。现在我们可以拿到20 yr fixed 4.625% 的rate， 加上property tax和home insurance，我们每个月付$5400多。
2. 做成两个loan。一个41万7千， 20yr fixed 4.375%，一个20万3千的HELOC（Home Equity Line），现在的rate是4.375%，一年可以调整10次。按照现在的rate，我们每个月付$4600多（第一个loan的$2600 principle+interest 和第二个loan的$740 interest，还有property tax和home insurance）。
我想选第一个方案。我lg倾向于第二个方案。他的理由是我们可以用我们的奖金和short他公司的股票来尽量付HELOC，争取5年内付清或者付掉大部分第二个loan。这样5年后我们就可以比较轻松地用4.375%的低利率付第一个loan，假设property tax不变，monthly payment也减到$4000， 如果用第一种方案，假设property tax不变，我们的monthly payment会一直是$5400。
你觉得哪种方案好呢？谢谢！
[此贴子已经被作者于2010/7/1 16:37:17编辑过]
对的，是这样的。
而且你是买的REO的房子，不需要自己担心LIEN的。
谢谢你哦
爱宝宝，我想询问下关于贷款的事情。
我们需要贷款62万，现在有两种方案。
1. 做成一个loan。这在我们county算是jumbo loan。现在我们可以拿到20 yr fixed 4.625% 的rate， 加上property tax和home insurance，我们每个月付$5400多。
2. 做成两个loan。一个41万7千， 20yr fixed 4.375%，一个20万3千的HELOC（Home Equity Line），现在的rate是4.375%，一年可以调整10次。按照现在的rate，我们每个月付$4600多（第一个loan的$2600 principle+interest 和第二个loan的$740 interest，还有property tax和home insurance）。
我想选第一个方案。我lg倾向于第二个方案。他的理由是我们可以用我们的奖金和short他公司的股票来尽量付HELOC，争取5年内付清或者付掉大部分第二个loan。这样5年后我们就可以比较轻松地用4.375%的低利率付第一个loan，假设property tax不变，monthly payment也减到$4000， 如果用第一种方案，假设property tax不变，我们的monthly payment会一直是$5400。
你觉得哪种方案好呢？谢谢！
其实差别没那么大的，你不能看PMT的数目，因为归根到底，一年就差0。25%的利息，均摊到一个月不过才120几块而已，税后都不到100块。万一公司股票效益不好，付不清HEL，HEL的利息可是跟着INDEX走的，要是INDEX高了，HEL的利息就会高不少。 所以，你的做法比较保险，到时钱够了可以把贷款早点儿还清。而且随时还可以refinance这个LOAN的，如果利息更低的话。
[此贴子已经被作者于2010/7/1 16:37:17编辑过]
谢谢爱宝宝！
我就照搬你的理由来和我lg谈判，hoho。
我们明天就递了1周了，agent问了卖家out of town, 所以我们一直没有回信。我们offer时agent说他们不写offer的时间限制，一般2天到一周都会有回信。 大家那里也这样吗？
才看到爱宝这个楼，好多信息哈。 问一个，刚才外面问了还没人理
我们明天就递了1周了，agent问了卖家out of town, 所以我们一直没有回信。我们offer时agent说他们不写offer的时间限制，一般2天到一周都会有回信。 大家那里也这样吗？
我写offer的话，只给对方24-48小时回复，省得夜长梦多。
这啥年头，信息年代，out of town根本就不是不回复的利益。你的agent错了，应该写时间限制的。
我写offer的话，只给对方24-48小时回复，省得夜长梦多。
这啥年头，信息年代，out of town根本就不是不回复的利益。你的agent错了，应该写时间限制的。
就是，我特地问他了，他说一般他们那里都不写。 我第一个房子是48小时有效期的。我还想是不是大城市做事和我们乡下不一样。
如果下周2 还没恢复，我就撤offer乐，这个可以吗？
就是，我特地问他了，他说一般他们那里都不写。 我第一个房子是48小时有效期的。我还想是不是大城市做事和我们乡下不一样。
如果下周2 还没恢复，我就撤offer乐，这个可以吗？
可以，再补FAX个addendum过去，就是限制时间的。
GOSH, 爱宝你咋啥都懂涅？比较感兴趣你到底做啥的？哈哈
嘿嘿，我懂的东西，比我在版上回答问题答过的多多了。
如果这个租金的收入导致你的税率上了一个level的话，
估计cash flow in没有这么positive的。
租金收入还要交税的。
如果这个租金的收入导致你的税率上了一个level的话，
估计cash flow in没有这么positive的。
这是请教问题呢？还是质疑？
如果请教问题呢，用这种口气问话，我是不会指导你如何省税的。
客气一点儿的MM呢，我倒是可以教教如何避税的。
租金收入还要交税的。
如果这个租金的收入导致你的税率上了一个level的话，
估计cash flow in没有这么positive的。
股票收入还要交税的。
如果这个股票的收入导致你的税率上了一个level的话，
估计cash flow in没有这么positive的。
股票收入还要交税的。
如果这个股票的收入导致你的税率上了一个level的话，
估计cash flow in没有这么positive的。
股票赚来的钱，一分都不可以write off的。
房子赚来的钱，大都可以write off的。
这就是差别哈。
爱宝宝，我想问一下贷款。我签合同时候用了一个银行的preapproval letter，现在找到另外一家银行业利率更好。如果我们换银行会有问题吗？loan contingency 会员被影响吗？
不会被影响的，没有问题的。当然选择最好利率和closing cost的银行了。
卖方才不care你是用哪家银行呢，只要能按时close，把他们给payoff就行了。但是你得保证新银行时间上没问题，能够如期close才行。
-----------------------------------------------
mm啊，家居理财最后那个问题我倒是想知道你建议
不过问的那人口气不好。
你要是不在版上说的话，能否私下指点。
谢谢哈。吃饭旅游怎么算呢？还有就是出租房的morgage是利息抵税是吧。
还有，我劳工和我讲，买个20万不到的房子出租，利息的税和 standard
deduction好像差不了多少，可能还不够呢。如果走不了itemrize的话，那不是亏了，租金又要交税，又不能抵税？
哦，看来我认识有错误。我们是想用residential贷款买的，号称自住的。这样也不可以和我自己的收入一起报么？
也就是说买投资房出租对于我们家庭收入的省税意义不大是吧。问题很菜鸟，汗
明白了，谢谢。爱宝有空多普及这方面的知识啊。我们单收入11万，等我毕业工作了肯定至少15-6万。因为工作还没有稳定下来，所以不买自家住的。每个月看着劳工被扣掉的税，我好心疼，所以才想着是不是在当地买个房子投
资，不是都说买房省税么。看来是理解上面大错特错了。不过如果投资房有收益还是值得做哦，是吧。
对的，你理解错了。你爬爬楼，我前面提过不少省税的事儿的。可以按照自己住房申请贷款，这样利息低一些。但是你如果出租了话，就不大能当作自家房子来
itemize deduction了。不过当出租房反正租金也交不了什么税，还是划算的。
[此贴子已经被作者于2010/7/2 18:48:15编辑过]
因为我买的是condo，要是投资者的比例太高，有可能贷款会下不来。这种情况下会有问题吗？
多少钱的CONDO啊？这年头CONDO基本上都贷不到款的。特别是便宜的，基本没戏。
不会被影响的，没有问题的。当然选择最好利率和closing cost的银行了。
卖方才不care你是用哪家银行呢，只要能按时close，把他们给payoff就行了。但是你得保证新银行时间上没问题，能够如期close才行。
因为我买的是condo，要是投资者的比例太高，有可能贷款会下不来。这种情况下会有问题吗？
索性在问问看mm的意见。我们要是买这个投资房，20万，租出去大概是1800左右，手里现在存款有10万左右，1孩，还有一孩在肚子里。工资收入我前面
说了是11万，我毕业了还会再多些，我俩还挺会存钱的，这些大多数是我俩都是学生的时候攒的，不过呢股票投资方面比较笨，老觉着钱放在银行不知道怎么办
好。目前我是想着长期就这么出租者好了。你觉得要多付点首付么？贷个15年的还是30年的呢？我们将来可能不会在这地方呆着，会搬到隔壁州，可能会拖给公
司管理，再过3-5年工作稳定可能也要买自己住的房子。不好意思贴在班上，私下问问你。你的帖子里也有类似问题，我觉得还是在问问你放心。主要是太崇拜你
了。
我觉得你们这个情况，出个20%的首付就行了，毕竟是出租房，不是自己家住的，还是多留些现金在手上比较好。因为你好像很快就要毕业了。等你毕业以后，你们自己重新买房，需要留些钱作为首付。
贷款的话，就按照primary residence来贷款，这样利息比较低。但是如果出租的话，还是老老实实按照rental property来报税，毕竟IRS那边有你和RENTER的报税地址的，而且你们收入也不低，CHEAT的话给AUDIT的可能性增大。
贷款随便15年或者20年都行。你的RENT收入还是挺高的，足够你COVER 15年的mortgage和地税了。
谢谢。
请问爱宝宝，听你以前讲过说，如果找ListingAgent买REO的房子有利一些。但是我有一个问题，就是一个ShortSale的房子现在看上去要Foreclose了，但是问题在于我找过一个Agent看过了。所以一旦它要是Foreclose了，列了上来，我觉得挺为难的。因为我记得好像是如果找过一个Agent看房子，那么最后如果要买的话，就一定得是他帮买，对不对？那么就是说我一定没办法找ListingAgent了，你觉得有什么好的方法呢？
谢谢。
对的，如果是你的agent带你看过的，你就有了obligation了，找其他agent容易引起麻烦。
不过short sale的话无所谓，REO绝对是用listing agent比较沾光。
非常感谢！！
[此贴子已经被作者于2010/7/4 1:04:33编辑过]
爱宝宝，我有一个问题想请教。我们今年年初刚买的房，符合拿8000 credit的条件。本来以为是至少住上3－5年的，但现在老公因为工作原因可能明年要换地方。如果搬去别州的话，我们就想把房子租掉，这样我们还能拿到8000吗？我们到现在都没有报这8000，是不是就不用报了，省的以后还要还。或者说出租后有什么办法还能拿到这8000.
非常感谢！！
[此贴子已经被作者于2010/7/4 1:04:33编辑过]
最好不要CHEAT。我告诉你为啥：
因为你如果出租的话，RENTER肯定用你的地址报税。这样一来，IRS的对比软件一下子就可以将你给逮到了。
即使你不出租，也还是有问题，因为你们的W2肯定要用新州的地址，这样一来，IRS还是会逮到你。
爱宝宝，我们现在看中了一个房子，学区好，离单位近，可是在flood zone，9年前，该区的好多房子因暴雨都被flood 过。现在的房主是3年前买的这个房，他说他不知道以前有没有被水淹过。 请问如何查房子有没有被水淹过的纪录。非常感谢。
Get a quote of title insurance, and they will be able to tell you whether house was flooded before.
最好不要CHEAT。我告诉你为啥：
因为你如果出租的话，RENTER肯定用你的地址报税。这样一来，IRS的对比软件一下子就可以将你给逮到了。
即使你不出租，也还是有问题，因为你们的W2肯定要用新州的地址，这样一来，IRS还是会逮到你。
谢谢。那我们就不报这个8000了。
谢谢。那我们就不报这个8000了。
因为这个8000刀的数目很大，IRS加紧了audit的尺度。
[此贴子已经被作者于2010/7/12 17:31:20编辑过]
对的，如果是你的agent带你看过的，你就有了obligation了，找其他agent容易引起麻烦。
不过short sale的话无所谓，REO绝对是用listing agent比较沾光。
会有什么麻烦？如果没有签contract的话？
如果是同一个小区，由不同的agent带着看了不同的房子呢？也会有麻烦吗？
可以试试呗，大不了他们再counteroffer回来。
credit超过closing cost，可以用来付property tax或者HOA。
没啥风险，反而有title search的。
会有什么麻烦？如果没有签contract的话？
如果是同一个小区，由不同的agent带着看了不同的房子呢？也会有麻烦吗？
不要做这种不厚道，也不仁义的事。不一定需要Contract。只要agent带你看过房子，你就对他有了义务关系。真扯上麻烦告上法庭不好说的。
[Post=800]
200K, 贷款贷不下来，我就不买了，但是就怕seller说我换lender导致贷款下不来，不肯退deposit.
[/Post]
[此贴子已经被作者于2010/7/6 10:35:39编辑过]
[此贴子已经被作者于2010/7/6 10:35:39编辑过]
不会。这个不会的。一般的seller只要是正常人，基本都知道这年头CONDO的贷款基本做不下来的。
不会。这个不会的。一般的seller只要是正常人，基本都知道这年头CONDO的贷款基本做不下来的。
太好了。
太好了。
话说，你自住还是出租啊？自住干吗买CONDO啊？小家伙都没有地方跑哇。
话说，你自住还是出租啊？自住干吗买CONDO啊？小家伙都没有地方跑哇。
我想住的离工作的地方近一点，但这附近学区什么又很差，房子又很老。我想先住几年，过几年就租出去。
我想住的离工作的地方近一点，但这附近学区什么又很差，房子又很老。我想先住几年，过几年就租出去。
high HOA+high property tax, can you have positive cash flow when renting out?
my co work wants to buy one in the high rise, but decided to give up eventually.
-----
我们正在湾区买房。要贷款大概45万，如果30yr fixed，差不多能拿到4.75的利率。现在loan agent向我们建
议如果我们同意5%的利率，会在closing cost里给我们$4000的credit，或者4.875% with $2000 credit。他的说法是反
正我们过两个月就能refinance。我们的loan agent就是银行里的，不是broker。
我们不太懂，想问问mm，我们是不是该接受loan agent的建议？
拜谢！！！
Ivy
high HOA+high property tax, can you have positive cash flow when renting out?
my co work wants to buy one in the high rise, but decided to give up eventually.
嗯，我早就分析过了，CONDO一般不是好投资，除非买的特别便宜的话才是。
Hi mm，我刚msg你了，然后才看到你曾说只在这个楼里回答问题。 我想再在这里贴一遍，您回我这里或msg我都成，谢谢！
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我们正在湾区买房。要贷款大概45万，如果30yr fixed，差不多能拿到4.75的利率。现在loan agent向我们建
议如果我们同意5%的利率，会在closing cost里给我们$4000的credit，或者4.875% with $2000 credit。他的说法是反
正我们过两个月就能refinance。我们的loan agent就是银行里的，不是broker。
我们不太懂，想问问mm，我们是不是该接受loan agent的建议？
拜谢！！！
Ivy
短信没收到。不过我一般prefer在版上回答问题。
看你住房子时间长短了。时间长的话不要接受她的建议。时间短的话可以考虑。
refinance你如果不出closing cost的话，rate还是要高一些的，或者出closing cost，又是一大笔钱。现在利息已经很低了，即使以后refinance，也难拿到低很多的利息了。
谢谢您的回复！我们打算住至少5-7年吧。因为粗略算了算，无论2000或4000credit，大概都在5年内不会亏，但是之后要是利率一直不再降，我们就要开始每年亏0.25%的利息了。楼主您觉得这样理解对么？
对的，就是这个道理。所以住的时间长或者需要还贷的时间长的话，就不要拿credit。
两周前刚和builder签的合同，十八般讨价还价功夫全用上了，builder才同意在
list price上降18,000.
房子
还不开始盖呢，昨天builder打电话来，说你抽时间来一下，我再给你降2000吧
我说好呀， 不过为什么呀？
她
说：这个呀，我们降价了，降了20,000，所以我补给你2000
问
一下爱专家，我还有什么negotiation power 让builder在新的价格上降一些吗？thanks!!!
爱专家，问个问题，看你有什么经验没
两周前刚和builder签的合同，十八般讨价还价功夫全用上了，builder才同意在
list price上降18,000.
房子还不开始盖呢，昨天builder打电话来，说你抽时间来一下，我再给你降2000吧
我说好呀， 不过为什么呀？
她说：这个呀，我们降价了，降了20,000，所以我补给你2000
问一下爱专家，我还有什么negotiation power 让builder在新的价格上降一些吗？thanks!!!
这个BUILDER还算厚道了，要是他不给你找钱，你也没有办法。
不过看来你们那边是declining market。你可以跟他说，房价跌这么快，你打算back out of the contract。看看他会不会动容再给你降点儿。
不过真要backout的话，deposit又成了问题，估计需要罗嗦不少才能把钱给要回来的。
这个BUILDER还算厚道了，要是他不给你找钱，你也没有办法。
不过看来你们那边是declining market。你可以跟他说，房价跌这么快，你打算back out of the contract。看看他会不会动容再给你降点儿。
不过真要backout的话，deposit又成了问题，估计需要罗嗦不少才能把钱给要回来的。
谢谢爱MM
你的这个理由比我想到的都好 hehe
刚给builder写了信，看看他们怎么说吧
看来没有了那8000 tax credit 后，这一波降价才刚开始
可买可不买的XDJM可以考虑再等一下下
多少钱的CONDO啊？这年头CONDO基本上都贷不到款的。特别是便宜的，基本没戏。
为啥贷不到款呢？ 便宜的condo是不是一般用现金交易？
如果别的买家有inspection constigency, 我没有（我出价前已经作了inspection) 而且是全cash，我的出价比别的买家可以低多少？房子的listing price 是360k.
房子有一点半投资的性质，因为可能两年后会搬家，所以买贵了，ld要骂的。
谢谢爱宝宝。
[此贴子已经被作者于2010/7/6 15:48:26编辑过]
high HOA+high property tax, can you have positive cash flow when renting out?
my co work wants to buy one in the high rise, but decided to give up eventually.
我没仔细算过。要能租出去应该不是问题。但是当房东的其他种种风险，我没法估计。我自己住不用付rent. 这也是好处吧。
嗯，我早就分析过了，CONDO一般不是好投资，除非买的特别便宜的话才是。
很不错啊，如果能拿到5%的利息的话，一个月的mortgage payment才1288，加上你的tax和保险，也就才1538，七七八八算上维修费啊啥的，不会超过2000的，你的租金差不多2500，这个房子从cash flow来说，是个positive cash flow，很不错了。
爱宝我看过你这一段分析。一般“七七八八算上维修费啊啥的”，4年新，大概都多少钱？
为啥贷不到款呢？ 便宜的condo是不是一般用现金交易？
对，这年头便宜的CONDO都是现金交易的。
爱宝宝，下了bank owned的房子offer. 结果有别的买家也下了offer。搞成bidding war, 很是讨厌，正在考虑怎么办中。
如果别的买家有inspection constigency, 我没有（我出价前已经作了inspection) 而且是全cash，我的出价比别的买家可以低多少？房子的listing price 是360k.
房子有一点半投资的性质，因为可能两年后会搬家，所以买贵了，ld要骂的。
谢谢爱宝宝。
[此贴子已经被作者于2010/7/6 15:48:26编辑过]
也就低个一万一万多的光景吧。否则银行不干的，会take risk来accept higher offer的。
很不错啊，如果能拿到5%的利息的话，一个月的mortgage payment才1288，加上你的tax和保险，也就才1538，七七八八算上维修费啊啥的，不会超过2000的，你的租金差不多2500，这个房子从cash flow来说，是个positive cash flow，很不错了。
爱宝我看过你这一段分析。一般“七七八八算上维修费啊啥的”，4年新，大概都多少钱？
CONDO的维修费比SFH要低很多的，一般除了电器以外没啥大开销了。就再考虑个vacancy吧。
另外我的lender 还说可以在offer上写20% down pay, 但是做loan的时候变成15%，这个是不是不合法啊？听上去不靠谱。
爱宝宝，我们现在想出一个offer,50万左右 short sale， 但是我们的存款只有15% down pay, 借朋友的话也只能到18%，这样的话，低于20% down pay, 我们要付PMI（BOA lender 说 $200/月）。如果做second loan, 有好处吗？
另外我的lender 还说可以在offer上写20% down pay, 但是做loan的时候变成15%，这个是不是不合法啊？听上去不靠谱。
问爸妈借点儿？不就是1万刀的差别吗？PMI太贵了。
不知道是不是真的能做下来15%的loan。不过Short Sale，八字还没有一撇的事儿呢。又不是你下了OFFER就有回复的。三个月以内能CLOSE都不错了。
家里已经给出了一半down payment 了
如果PMI这么不合算，那我们就再找朋友借借，给朋友高利息好过给银行啊。
谢谢爱宝宝！
[此贴子已经被作者于2010/7/6 17:33:34编辑过]
说是 approved short sale, 不知道能快点不？
家里已经给出了一半down payment 了
那lender 的这种做法可以吗？如果现在offer 写20%, 到时候变成15%？
那就再多给一万嘛，既然都已经出了好几万了。
可以做15%的，但是要PMI的话就不划算了。
很不错啊，如果能拿到5%的利息的话，一个月的mortgage payment才1288，加上你的tax和保险，也就才1538，七七八八算上维修费啊啥的，不会超过2000的，你的租金差不多2500，这个房子从cash flow来说，是个positive cash flow，很不错了。
爱宝我看过你这一段分析。一般“七七八八算上维修费啊啥的”，4年新，大概都多少钱？
维修费不会太多，但是500hoa+400tax+100insurance and etc=1000/month,基本上一个房贷了。hoa每年估计10%increase
而且估计租金2000最多了。
维修费不会太多，但是500hoa+400tax+100insurance and etc=1000/month,基本上一个房贷了。hoa每年估计10%increase
而且估计租金2000最多了。
嗯，HOA看地方的，我不知道那位MM在哪儿，所以没法给她估算这个。
想问一个怎么选buyer agent的问题。我们平时工作忙，还经常出差，估计自己搞不定。前面提到可以从agent那里拿
rebate，但是很怕因小失大。请朋友推荐？我一个朋友说他的agent不给rebate,不过他的房子是在没上market之前就买了，因为这个agent的同事是selling agent. 请问这种情况好不好？另外我挺喜欢zip reality的网站，而且她家给一点rebate，用这种的好吗？
维修费不会太多，但是500hoa+400tax+100insurance and etc=1000/month,基本上一个房贷了。hoa每年估计10%increase 而且估计租金2000最多了。
我看的400hoa, 280 tax. HOA每年还要张？
不要做这种不厚道，也不仁义的事。不一定需要Contract。只要agent带你看过房子，你就对他有了义务关系。真扯上麻烦告上法庭不好说的。
恩，多谢mm回答
[此贴子已经被作者于2010/7/9 17:29:42编辑过]
怎么能把credit放在property tax里面？这个tax不是每年自己向政府交的吗？
是由broker决定能不能放吗？
刚刚跑去lzmm的帖子里翻到这个网站
http://www.propertyshark.com
查到了property value是27w，tax 2k
旁边几个街最近半年内sold的房子好像sold price比property value要高15-20%左右
是不是builder的盈利部分就在比property value多出来的这部分？还是如果能够以property value买到就可以了？
才发现这么好一个帖子，很及时。爱宝宝太棒了！
想问一个怎么选buyer agent的问题。我们平时工作忙，还经常出差，估计自己搞不定。前面提到可以从agent那里拿
rebate，但是很怕因小失大。请朋友推荐？我一个朋友说他的agent不给rebate,不过他的房子是在没上market之前就买了，因为这个agent的同事是selling agent. 请问这种情况好不好？另外我挺喜欢zip reality的网站，而且她家给一点rebate，用这种的好吗？
如果可以用selling agent当你的buyer agent的话，特别是REO，能够拿到好的多的DEAL，比你拿的那点儿rebate划算多了。
否则就找个很好的buying agent，因为你们功夫忙，需要agent帮你们做很多research，有个尽心尽责的agent还是挺重要的。