short sale吧，本身银行就无法收全贷款数的。当有超过一家银行Involve的时候，往往比较复杂。你给seller下offer，seller先去请示第一家银行，第一家银行再去跟第二家银行协商，你看不到也不知道最后第二家银行可以拿到手多少钱。很多时候，哪怕第一家银行都只是口头approve的，更别说第二家银行了。
Please pass along to the buyers agent that the second lien had been sold during our escrow period, something beyond our control. I have responded quickly to the sale and already located the new lien holder and the assigned negotiator. I have sent her the entire short sale packet and offer. They are trying to expedite our approval based on the previous approvals.
1. 它说this letter confirm XXbank approval of the sales。。。。。 Please be advised this is not the final approval for the referenced sale. The final proposed HUD-1 shall be faxed for final approval 3 days before the closing date. 请问MM，我们close肯定到5月份了，那么今天收到的这个letter可以作为proof得到那8000快吗？我们算已经under contact 了吗？
应该可以。没啥问题。
2 the amount paid to XXbank is for the release of XXbank 's security interests only, and the borrower/seller is still responsible for all deficiency balances remaining on the loan, per the terms of the original loan documents. 这是啥意思呀？我们买了房子seller还欠银行钱吗？不是两清了吗？
3 All pro-rations are to be figured to the date of closing and are considered final. Tax pro-rations are to be based on not more than 100% of actual tax. 这个和我们有关吗？ title company会算pro-rations的，你不需要操心。
有MM给我发了如下短信： ======在 2010/4/23 8:43:01 您来信中写道：====== 爱宝宝不好意思在版上问工资的事，所以私底下问你。我 今年的收入+公司股票，大概会有十八万，我老公前半年是学生，奖学金收入大约一年四万，後半年postdoc，他老版说大概是一年八万。这样的情形，我 w4要填married，or married but withhold as single呢？我们两个没孩子也没房子，都是take standard deduction，应该不会有AMT的问题。 ======================================
upgrade， 刚刚劳工看拿回来的contract copy,上面写的是，要是银行贷款评估房价的时候市场降价了， 中间的差价不是seller agent说的builder pay the difference,而是我们buyer pay it in the cash or in close cost!! 大家的合同不是这样的吧，不成卖身契了么
upgrade， 刚刚劳工看拿回来的contract copy,上面写的是，要是银行贷款评估房价的时候市场降价了， 中间的差价不是seller agent说的builder pay the difference,而是我们buyer pay it in the cash or in close cost!! 大家的合同不是这样的吧，不成卖身契了么
爱宝宝，问问你，我们需要带21万的贷款，向用3.625% 的arm,你觉得得这个利率怎么样，给点意见吧
谢谢
利息不错啊，需要看你们打算住多久，还有以后的偿还能力了，要是不在乎5年以后的利率当然好啊。要我做具体分析，你需要给出更多的信息，我才好分析。
那没戏了，我在加州，想倒房子倒不起，自住的房子在找呢，只是好奇，也是做审计的，不过不是做税的。
哈哈，我也不是做税表的啊。。。我只是自己为了省税，颇有研究罢了。。。
利息不错啊，需要看你们打算住多久，还有以后的偿还能力了，要是不在乎5年以后的利率当然好啊。要我做具体分析，你需要给出更多的信息，我才好分析。
爱宝宝，真快啊，我们有些积蓄，想少付利息，所以想用arm,想5年以后就把房子付清，可是我总觉得手上有点钱才踏实。我们挣的很少，每年交不了多少税，所以才想着少付利息，你觉得5年后全付清好吗，谢谢
问下，closing一般要多少钱？？？买70万左右的房子，大概要准备多少钱？我怕钱不够，可能还要再攒一阵子.....
哇哈哈哈 跟爱宝宝抢生意！
爱宝宝，真快啊，我们有些积蓄，想少付利息，所以想用arm,想5年以后就把房子付清，可是我总觉得手上有点钱才踏实。我们挣的很少，每年交不了多少税，所以才想着少付利息，你觉得5年后全付清好吗，谢谢
5年后有能力付清的话，当然合适贷5年的ARM了。
你这种情况，用no-closing cost的loan更加合适，宁可每年多出一点儿利息，也比出几千刀的利息要强。
http://www.closing.com/partner/zillow/
哇哈哈哈 跟爱宝宝抢生意！
呵呵，还是需要找title公司quote的，这个差别太大了。就是几家tile公司quote出来，closing cost都可能相差达上千刀的，所以才需要货比三家。
呵呵，还是需要找title公司quote的，这个差别太大了。就是几家tile公司quote出来，closing cost都可能相差达上千刀的，所以才需要货比三家。 嗯 这个你说过 我记得
爱宝宝mm,我把帖子贴过来了
发钱发钱4.23
你真快。。。
short sale吧，本身银行就无法收全贷款数的。当有超过一家银行Involve的时候，往往比较复杂。你给seller下offer，seller先去请示第一家银行，第一家银行再去跟第二家银行协商，你看不到也不知道最后第二家银行可以拿到手多少钱。很多时候，哪怕第一家银行都只是口头approve的，更别说第二家银行了。
第二家银行呢，很有可能从第一家银行这儿分不到多少钱，即使出了书面同意信的时候，也有可能有contigency，比如他们可以优先把这个lien出售，因为即使给你批了，你还有其他的contigency，financing也有可能做不下来的情况不是？
所以你这个情况就恰恰是这样的。第二家银行把房子上的lien出售了，所以现在所有权到了第三家银行手里。在我看来，你这个realtor做的还是不错的，联系第三家求取release。
short sale往往就是这样，麻烦多。哪怕银行都批了，很有可能他们又要review啥的，耽误不少功夫。但是short sale常常可以拿到比较好的deal，所以MM心态平和一点儿，耐心点儿，该你的就是你的，跑不掉的。
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去年年底给了一个short sale房子offer,一直等到3个星期前终于对方银行批准了，据说有两个银行。
然后就是open escrow.
5月初打算close escrow的。
昨天收到对方seller agent的信，说第二个银行把对方的lien在我们escrow period期间卖给了第三个银行。 现在房子不能close了，又要重新等第三个银行的审批！ 我觉得很气愤也很迷惑，第二个银行可以这么做么？当初他们都已经批准了，我们也开始搞自己的贷款了，他们竟然偷偷摸摸又把债务卖给了第三方？这样是合法的么？就是想问问。如果不合法，有什么方法可以上诉？谢谢了
附上对方seller agent的信， 我的理解应该没有错误把？
Please pass along to the buyers agent that the second lien had been sold
during our escrow period, something beyond our control. I have responded
quickly to the sale and already located the new lien holder and the assigned
negotiator. I have sent her the entire short sale packet and offer. They are
trying to expedite our approval based on the previous approvals.
发钱发钱4.23
哇塞，不多不少熬到9点才发钱！！！捂钱袋捂的真紧！
5年后有能力付清的话，当然合适贷5年的ARM了。
你这种情况，用no-closing cost的loan更加合适，宁可每年多出一点儿利息，也比出几千刀的利息要强。
谢谢爱宝宝，这个信息太有用了
比如说, 花个几千就可以打发了?
明白了，谢谢mm.
我们其实已经亏了好几万了，在房价上面。当初因为很喜欢这个房子，比listing price多给了2万，才拿到的。然后拖了半年，他们才approve, 结果现在房子的估价比半年前已经跌了差不多4万了，做贷款的时候差点银行估价都估不出来我们给的offer的价钱。所以觉得心里很委屈，已经给了高的价钱买这个房子，还要这么被对方银行调戏一番。如果我们walk away不买了，他们这个房子现在肯定卖不出我们给的价位。 不过因为我们实在很喜欢这个房子，各方面都很满意，就忍了。希望再过2－3周第三个银行批准把，seller agent是这么估计的。
[此贴子已经被作者于2010/4/23 21:08:51编辑过]
明白了，谢谢mm.
我们其实已经亏了好几万了，在房价上面。当初因为很喜欢这个房子，比listing price多给了2万，才拿到的。然后拖了半年，他们才approve, 结果现在房子的估价比半年前已经跌了差不多4万了，做贷款的时候差点银行估价都估不出来我们给的offer的价钱。所以觉得心里很委屈，已经给了高的价钱买这个房子，还要这么被对方银行调戏一番。如果我们walk away不买了，他们这个房子现在肯定卖不出我们给的价位。 不过因为我们实在很喜欢这个房子，各方面都很满意，就忍了。希望再过2－3周第三个银行批准把，seller agent是这么估计的。
[此贴子已经被作者于2010/4/23 21:08:51编辑过]
亏了这么多你还想买啊？
明白了，谢谢mm.
我们其实已经亏了好几万了，在房价上面。当初因为很喜欢这个房子，比listing price多给了2万，才拿到的。然后拖了半年，他们才approve, 结果现在房子的估价比半年前已经跌了差不多4万了，做贷款的时候差点银行估价都估不出来我们给的offer的价钱。所以觉得心里很委屈，已经给了高的价钱买这个房子，还要这么被对方银行调戏一番。如果我们walk away不买了，他们这个房子现在肯定卖不出我们给的价位。 不过因为我们实在很喜欢这个房子，各方面都很满意，就忍了。希望再过2－3周第三个银行批准把，seller agent是这么估计的。
[此贴子已经被作者于2010/4/23 21:08:51编辑过]
要是我是你的话，我会给第一家银行重新对话，重新递一个低offer。这年头，房子多，buyer少，除了几个特别hot的地区。你查查清楚，到底贵了多少，要是超过3%的房价的话，就太多了。
[此贴子已经被作者于2010/4/23 21:22:22编辑过]
明白了，谢谢mm.
我们其实已经亏了好几万了，在房价上面。当初因为很喜欢这个房子，比listing price多给了2万，才拿到的。然后拖了半年，他们才approve, 结果现在房子的估价比半年前已经跌了差不多4万了，做贷款的时候差点银行估价都估不出来我们给的offer的价钱。所以觉得心里很委屈，已经给了高的价钱买这个房子，还要这么被对方银行调戏一番。如果我们walk away不买了，他们这个房子现在肯定卖不出我们给的价位。 不过因为我们实在很喜欢这个房子，各方面都很满意，就忍了。希望再过2－3周第三个银行批准把，seller agent是这么估计的。
[此贴子已经被作者于2010/4/23 21:08:51编辑过]
问一下, MM最喜欢这个房子的哪些方面, 会愿意付出这么多?
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爱宝宝MM， 我们等的short sale今天收到了银行的approval letter
有很多不是很明白， 请MM帮忙看一下
1. 它说this letter confirm XXbank approval of the sales。。。。。 Please be advised this is not the final approval for the referenced sale. The final proposed HUD-1 shall be faxed for final approval 3 days before the closing date.
请问MM，我们close肯定到5月份了，那么今天收到的这个letter可以作为proof得到那8000快吗？我们算已经under contact 了吗？
应该可以。没啥问题。
2 the amount paid to XXbank is for the release of XXbank 's security interests only, and the borrower/seller is still responsible for all deficiency balances remaining on the loan, per the terms of the original loan documents.
这是啥意思呀？我们买了房子seller还欠银行钱吗？不是两清了吗？
理论上来说，原房主欠的钱是跟人走的，虽然short sale了，但是并没有完全forgiven，这年头，不过是银行选择不追究罢了，真要追究还是可以打官司的。不过反正不关你的事，你不需要担心。
3 All pro-rations are to be figured to the date of closing and are considered final. Tax pro-rations are to be based on not more than 100% of actual tax.
这个和我们有关吗？
title company会算pro-rations的，你不需要操心。
4 银行为啥还列了一个 seller closing costs 5000多块呢？ seller也需要closing cost吗
银行也有自己的closing costs，一般是stamp, docs之类的，有时还需要出title insurance（这个根据州郡的规定的）
5 对了，里面还有"the property must be lien free at closing"
这个如果和上面第二条联系
起来是说除了我们offer的price，seller还欠钱得还吗？ 晕
这个意思就是close的时候房子必须是clean title。你的title company会去做title search的，你不需要担心。不clean的话你可以拒绝close的。
[此贴子已经被作者于2010/4/23 21:30:34编辑过]
[此贴子已经被作者于2010/4/23 21:36:39编辑过]
要是我是你的话，我会给第一家银行重新对话，重新递一个低offer。这年头，房子多，buyer少，除了几个特别hot的地区。你查查清楚，到底贵了多少，要是超过3%的房价的话，就太多了。
[此贴子已经被作者于2010/4/23 21:22:22编辑过]
很不幸我们就是在房子很hot德地区，好房子都是要靠抢的，都是上市几天就拿到10几个offers的那种。基本都是高于listing price成交的。我看到版上大家说都是低于listing price买的房子，很郁闷阿，5555。 如果和第一家银行对话，要怎么做？通过我们的agent么？ 如果给一个低的offer, 他们是不是又要重新开始这个process阿，那岂不是又要等半年。我们实在等不起乐。。。
问一下, MM最喜欢这个房子的哪些方面, 会愿意付出这么多?
删拉
[此贴子已经被作者于2010/4/23 22:28:40编辑过]
很不幸我们就是在房子很hot德地区，好房子都是要靠抢的，都是上市几天就拿到10几个offers的那种。基本都是高于listing price成交的。我看到版上大家说都是低于listing price买的房子，很郁闷阿，5555。 如果和第一家银行对话，要怎么做？通过我们的agent么？ 如果给一个低的offer, 他们是不是又要重新开始这个process阿，那岂不是又要等半年。我们实在等不起乐。。。
对的，很有可能再等上几个月，因为第一家银行又需要去跟第三家银行对话，快不起来的。
如果你的价格不是很离谱的话，就别折腾了。所以你还是需要去仔细研究一下COMPS。不能拿listing price比较，而是需要拿recent sales price来比较。
亏了这么多你还想买啊？
是差价吧，不一定是真的亏。。。。。
对的，很有可能再等上几个月，因为第一家银行又需要去跟第三家银行对话，快不起来的。
如果你的价格不是很离谱的话，就别折腾了。所以你还是需要去仔细研究一下COMPS。不能拿listing price比较，而是需要拿recent sales price来比较。
比较过最近这个房子周围房子的售价，的确是降了。。。不过正如我前面说的，因为这个房子有一个很好的view,别的房子没有的，所以觉得还是算了。
比较过最近这个房子周围房子的售价，的确是降了。。。不过正如我前面说的，因为这个房子有一个很好的view,别的房子没有的，所以觉得还是算了。
一个好的view就要加几万的，特别是好区的话！
4万块的view
我看了照片了，这个view要是在加州绝对值这个价的。
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爱宝宝MM， 你好厉害呀！ 解析的又快又细心！
基本明白了
就是上面的3和5，好像是我们buyer应该注意的，short sale银行为啥写在它的approval letter上呀
尤其是那个3，不是应该我和我的lender商量吗？和short sale银行有关吗
因为approval letter上的close date居然写了4月30日，今天才批的呀
别担心，这些就是standard contract language。4月30号肯定来不及的，付HOA的lien可是没有这么快的。
我看了照片了，这个view要是在加州绝对值这个价的。
但是搂主不是说申请贷款的时候差点贷不下来就是因为房价又跌了。appraisal的时候view/location也会算进去的吧。
但是搂主不是说申请贷款的时候差点贷不下来就是因为房价又跌了。appraisal的时候view/location也会算进去的吧。
appraisal这东西，纯粹是为贷款而服务的。要说三年前的appraisal，完全是乱做，现在好一些了，但是也不能全信。
还是COMPS吧，自己做COMPS，最可靠。我从来不相信其他人。
不加钱也对不起这么好的VIEW啊...
[此贴子已经被作者于2010/4/23 22:05:21编辑过]
但是搂主不是说申请贷款的时候差点贷不下来就是因为房价又跌了。appraisal的时候view/location也会算进去的吧。
zillows上面跌了，不过后来我们找的银行给我们做最后还是估到了我们给的offer的价钱
zillows上面跌了，不过后来我们找的银行给我们做最后还是估到了我们给的offer的价钱
zillows的数字不做数，特别是对有view的房子的估算往往偏低。
现在签合同的房子在哪个区啊？
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爱宝宝MM
目前我们的选择有3个
C1 小学一般， 房子小但是近，方便
C2 小学还不错，房子大但是远，地理位置一般，这次跌的比C1狠， 房价比C1便宜了， 但是C2的房子都大，所以总价大约比C1贵10万快吧，
C3 小学很好，但是贵； 现在买有点点吃力，而且目前没有非常合适的房子
我们1-2年内要孩子，到时候一定会争取去C3的
C1或者 C2我们都承担的起， 我喜欢C1的方便，可是就怕5年后房子又涨了，我的C1小房不若C2大房给我带来的收益多， MM怎么想呢？
[此贴子已经被作者于2010/4/23 22:26:29编辑过]
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C1
偶就有疑问是不是应该趁现在房子价格底，买个最能负担起的合算； 因为这个C1确实对我们承担能力而言太轻松了
C3的location好不？要我就买C3的，宁可小点儿，也不要远。
location才是增值潜力里面最重要的因素，而非大和新。
[此贴子已经被作者于2010/4/23 22:28:29编辑过]
======在 2010/4/23 8:43:01 您来信中写道：======
爱宝宝不好意思在版上问工资的事，所以私底下问你。我
今年的收入+公司股票，大概会有十八万，我老公前半年是学生，奖学金收入大约一年四万，後半年postdoc，他老版说大概是一年八万。这样的情形，我
w4要填married，or married but withhold as single呢？我们两个没孩子也没房子，都是take
standard deduction，应该不会有AMT的问题。
======================================
我是这样回答的：
无论你W4表多扣少扣，该交多少税，一分也少不掉。从我个人的心态来说，我宁可退税，也不愿意补税。（虽然有人会说，这是interest-free money啊啥的）我觉得吧，给IRS写张大支票总不是很爽的事儿。而且，如果每年都补税的话，就是要给罚款的，除非你每年都能符合年收入增长10%啊和其他几条exception里面的一条。
MM家的情况吧，没房子没孩子，没啥itemized deduction，除了州税，所以会ake
standard deduction，两口子总收入不低，我建议在目前的情况下都填single好了，或者最多填married with 0 allowance。
明年的收入18万+8万=26万，怎么着也该上AMT了。
C3的location好不？要我就买C3的，宁可小点儿，也不要远。
location才是增值潜力里面最重要的因素，而非大和新。
[此贴子已经被作者于2010/4/23 22:28:29编辑过]
反正我讨厌commute，我会宁可牺牲买小点儿的房子，也不开长途车。
装修很简单，只要floorplan好，采光好，咱都有本事妙手回春，弄得漂漂亮亮的。
你可以去我的装修高楼里面学习学习。
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我非常同意， 可是找不到小的， 新的
C3的location最好，neighbor也好，但是两极分化大
小点的就是老的，80年以前，60前多见， 我handle不了
新的就是往size大了建了， 最小的我们也是刚刚负担的起，而且市场上没有，非常不好等
我想快点settle个屋子， 不想在apt生宝宝，这里条件不好
爱宝宝MM， 现在这样买房的好机会会一去不复返吗？就怕5年后C3的房子买不起了， 这是我担心的， 怕错过千载难逢能挤进C3的机会
如果不难, 打算试试.
以下是引用ezsmiling在4/23/2010 9:04:00 PM的发言：
爱宝宝MM， 看到一short sale，“2nd Lien Holder Only”， 是否表示这会比较快有答复?
比如
说, 花个几千就可以打发了?
[此贴子已经被作者于2010/4/23 22:45:50编辑过]
MM好象直接跳过我那层楼了, 再搬上来问问...
都看银行之间的negotiation，一般来说，second lien holder比较可怜，往往几万的loan，最后short sale才能拿到几千或者一两万。
非常感谢MM， 收益了
MM能愿意和huarenMM分享经验，我们真有福气
非常感谢MM， 收益了
MM能愿意和huarenMM分享经验，我们真有福气
去我的装修楼招募volunteer下报名吧，只需要你10分钟的时间，建电梯拿魅力学习装修知识三不误。
非常感谢MM， 收益了
MM能愿意和huarenMM分享经验，我们真有福气
哦，发重复了。招募贴，呵呵。
[此贴子已经被作者于2010/4/23 22:52:51编辑过]
都看银行之间的negotiation，一般来说，second lien holder比较可怜，往往几万的loan，最后short sale才能拿到几千或者一两万。
谢谢MM, 这样说应该会比一般的short sale 容易些了. 我去试试啦!
appraisal这东西，纯粹是为贷款而服务的。要说三年前的appraisal，完全是乱做，现在好一些了，但是也不能全信。
还是COMPS吧，自己做COMPS，最可靠。我从来不相信其他人。
什么是COMPS，想知道怎么能自己做Appraisal (COMPS)，估计房价？
计划30yr fixed, 贷$300K，有两种选择：
(1) broker代付三千左右 closing cost, 5.125%
(2）如果自己付closing cost, 5%
Broker说先选一个递给银行，等看到低的时候在lock，到时候拿到的利息肯定不会高于上面两个。
彻底糊涂了，不知道选哪个, 另外其中猫腻又在哪？
多谢~~
1. counter offer 405K
2. 屋主说会修屋顶，我们决定自己修了，自己找的人放心
3. 屋主已经把mold清理干净了，但是源头没有找到，所以我们下个低offer，然后自己修
4. 当然contingency是inspection了，看有没有其他问题
5. 屋主不愿意付closing cost，我们决定自己付
6.他们要rent back，并且早closing，这个我们也决定同意
这个房子的后院是在山脊上，而且是坡子朝房子下来，屋主在房子后院铺了平的tile deck，这个可能可以阻止雨水灌入，但是不知道需要什么样的措施才能真正避免雨水灌入房子地基呢
对于这种要换顶，有mold，而且后院比房子高的房子，爱宝宝建议不建议买呢？是不是以后maintain起来很麻烦呢？房子是2200sq ft，98年的
谢谢爱宝宝帮我回答问题，大大的hug一下，辛苦啦
[此贴子已经被作者于2010/4/24 2:44:48编辑过]
什么是COMPS，想知道怎么能自己做Appraisal (COMPS)，估计房价？
需要MLS access，看最近几个月的销售情况。
爱宝宝，快过来看看啊~~
计划30yr fixed, 贷$300K，有两种选择：
(1) broker代付三千左右 closing cost, 5.125%
(2）如果自己付closing cost, 5%
Broker说先选一个递给银行，等看到低的时候在lock，到时候拿到的利息肯定不会高于上面两个。
彻底糊涂了，不知道选哪个, 另外其中猫腻又在哪？
多谢~~
这个no closing cost loan是个很好的deal，一年才差0.125%， 也就是375刀，你差不多超过10年的extra利息才跟这个3000刀等值（考虑到贷款总数在不断减少，那么每年多付的利息也在递减，还有这个省下来的钱是present value，比未来的利息future value要值钱的。所以不止是8年）对于一般中国家庭来说，有个10年以上贷款也差不多可以付清了，或者更有可能的是会Move啊换房子啊。所以你这个情况，绝对的是1更加划算。
俺也来问个问题啊，和理财好像也有关系。我们最近看上个房子，floor plan都很不错，当时发现的问题是roof是shake的，而且已经13年了，所以很有可能接受后2年就要换，加上本地现在是buyer market，在agent的撺掇下下了个比要价少18％ 的offer（要价439K，我们的offer出了370k），结果offer递上去卖家很受伤，counter回来比要价少了3.5％（425k），而且不管closing cost（这个大概7k左右）。周围的房子最近卖价比这个高，zillow出来的market price是425k。结果现在又发现在最底层的车库角落有mold，屋主已经remedy了，但是没有找到真正的原因。我们实地看了下，因为这个房子在山上，一楼车库有mold的地方外墙其实是给土盖住的，我们初步猜测是因为水泥的foundation可能因为地基移动造成了小裂缝导致水有渗入。这个不知道要休一下多少钱。其实他们的要价还是挺合理的。地点是好区，房子是好区的便宜房子。但是我们就是不知道这个修地基加换屋顶总共花费多少。爱宝宝帮我看看我的counter offer合理不合理呢，初步是
1. counter offer 405K
2. 屋主说会修屋顶，我们决定自己修了，自己找的人放心
3. 屋主已经把mold清理干净了，但是源头没有找到，所以我们下个低offer，然后自己修
4. 当然contingency是inspection了，看有没有其他问题
5. 屋主不愿意付closing cost，我们决定自己付
6.他们要rent back，并且早closing，这个我们也决定同意
这个房子的后院是在山脊上，而且是坡子朝房子下来，屋主在房子后院铺了平的tile deck，这个可能可以阻止雨水灌入，但是不知道需要什么样的措施才能真正避免雨水灌入房子地基呢
对于这种要换顶，有mold，而且后院比房子高的房子，爱宝宝建议不建议买呢？是不是以后maintain起来很麻烦呢？房子是2200sq ft，98年的
谢谢爱宝宝帮我回答问题，大大的hug一下，辛苦啦
两个都不是啥大问题，即使换屋顶，2200SF的房子，如果是两层楼的话，估计8000刀就够换shingle roof了，车库里面的mold没啥大事儿，你又不住车库里面。用我们的话说，车库不是air conditioned space，算outdoor space，没有点儿mold才奇怪呢。倒是地势可能有问题。后院比房子高，如果暴雨的话，雨水会不会倒灌？你得问清楚inspector这个问题。
[此贴子已经被作者于2010/4/24 2:44:48编辑过]
以后有问题直接来你楼里问好啦：）
多谢啦，爱宝宝
以后有问题直接来你楼里问好啦：）
嘿嘿，理财的问题我98%的可以解答，装修的问题我85%的可以解答，但我就是不去其他楼里面回答，否则我的高楼就盖不高了。
1. seller是老印, 房子没有太大的curry味. 不过, 他家自称不是急着卖房. 是不是比较难缠?
2. seller agent是他家亲戚. 这样的情况, 有什么需要注意的吗?
大家好像都不太喜欢和老印买卖, MM有没有什么建议?
[此贴子已经被作者于2010/4/24 10:39:30编辑过]
可以在这里问MM一个讨价还价的问题? 你之前的那栋楼找不到了...
1. seller是老印, 房子没有太大的curry味. 不过, 他家自称不是急着卖房. 是不是比较难缠?
2. seller agent是他家亲戚. 这样的情况, 有什么需要注意的吗?
大家好像都不太喜欢和老印买卖, MM有没有什么建议?
这问题无解啊，老印里面肯定也有好有坏的，有好说话的有难缠的，这种问题没法给你建议的啊。
[此贴子已经被作者于2010/4/24 10:39:30编辑过]
我的问题：刚刚买了房子，要开始做贷款了，5/28 Close不知道来不来得及，有点急，找了Agent介绍的做Loan的，说是没到30天锁Rate的时间，不给我做，让我等到下星期再说。我又找了Local一个做Loan的中国人，他让我先填一个申请表，上面要我的SSN和银行帐户显示我的Downpay，有点不爽，网上不是说Shop around么，怎么上来要这些东西，不知道大家是怎么Shop around的，我看Wahaha18 的帖子说找人要GFE，难道这就要比较的东西？是不是要GFE之前都要填表？另外中国做的Loan的跟我说，锁30天45天60天不收费，我的Agent跟我说锁60天要收7到8块钱，怎么回事？
谢谢了。
天啦，耽误了一下，从110页变成119页了。
我的问题：刚刚买了房子，要开始做贷款了，5/28 Close不知道来不来得及，有点急，找了Agent介绍的做Loan的，说是没到30天锁Rate的时间，不给我做，让我等到下星期再说。我又找了Local一个做Loan的中国人，他让我先填一个申请表，上面要我的SSN和银行帐户显示我的Downpay，有点不爽，网上不是说Shop around么，怎么上来要这些东西，不知道大家是怎么Shop around的，我看Wahaha18 的帖子说找人要GFE，难道这就要比较的东西？是不是要GFE之前都要填表？另外中国做的Loan的跟我说，锁30天45天60天不收费，我的Agent跟我说锁60天要收7到8块钱，怎么回事？
谢谢了。
大部分mortgage broker确实上来就问你要SSN，但是你可以说我暂时不愿意给，你先给我GFE后，我决定用你的时候再给。一般锁利息，确实是锁30天的，超过30天的话，要不利息要高一些，或者要收Lock fee，因为银行的风险比30天的风险要大。
大部分mortgage broker确实上来就问你要SSN，但是你可以说我暂时不愿意给，你先给我GFE后，我决定用你的时候再给。一般锁利息，确实是锁30天的，超过30天的话，要不利息要高一些，或者要收Lock fee，因为银行的风险比30天的风险要大。
谢谢爱宝宝的回复，我原贴打错了，我的Realtor跟我说要Lock 60 days rate，需要花700-800块钱，不是7-8块钱，差远了，不好意思。
另外问一下，我现在用20% Downpay做Loan跟用40% downpay做Loan会有什么区别么？除了那20％差的利息？对于Closing fee什么的会有影响么？
刚刚看到有一个MM说他们有一个10万的定期要到期了，想拿出来还房贷，但是她说每个月的月供并不减少，而是还贷的年限缩短了，是这样么？
[此贴子已经被作者于2010/4/24 20:50:55编辑过]
大部分mortgage broker确实上来就问你要SSN，但是你可以说我暂时不愿意给，你先给我GFE后，我决定用你的时候再给。一般锁利息，确实是锁30天的，超过30天的话，要不利息要高一些，或者要收Lock fee，因为银行的风险比30天的风险要大。
谢谢爱宝宝的回复，我原贴打错了，我的Realtor跟我说要Lock 60 days rate，需要花700-800块钱，不是7-8块钱，差远了，不好意思。
另外问一下，我现在用20% Downpay做Loan跟用40% downpay做Loan会有什么区别么？ 没啥差别。
除了那20％差的利息？对于Closing fee什么的会有影响么？ Closing fee会便宜点儿。
刚刚看到有一个MM说他们有一个10万的定期要到期了，想拿出来还房贷，但是她说每个月的月供并不减少，而是还贷的年限缩短了，是这样么？ 对的，但是每个月还principle的数目增多很多。
[此贴子已经被作者于2010/4/24 20:50:55编辑过]
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买新房不能讲价？
今天去看brand new house,结果很郁闷地回来了
以
前想自己先看看model
house，只要没有注册，等看好了再找个agent这样能返点rebate(就是看房子，挑户型什么都自己来）结果被告知，只要第一次没有和agent
一起来，注册不注册都不给agent referral！！我承认， 我自己先看了一次model house,今天带劳工一起去了第二次
然
后想既然这样应该可以更便宜一点吧 （你都不用付referral了），结果那个销售的代理说，我们没有办法给你降价。因为我们有price
guarantee---就是签合同是这个价钱，那么半年之后房子修好了，这时候如果房子降价了，builder会price
match,升了当然我们不用再加钱。但是也正因为如此。现在有几个刚修好和快修好的房子，contract
pending,如果我们讲了价，钱比他们少了，要使人家知道了也要求降价，（市场价降了不是？）这样这些都得降价，所以不讲价
by the way, builder 是shea homes, 我在湾区
请买过新房的jm们说说吧，是这样的么？
刚刚劳工看拿回来的contract copy,上面写的是，要是银行贷款评估房价的时候市场降价了， 中间的差价不是seller
agent说的builder pay the difference,而是我们buyer pay it in the cash or in
close cost!!
大家的合同不是这样的吧，不成卖身契了么
我自己开了个帖子，但是很想听听爱宝宝mm的意见，所以又到这里再发一次，希望lz mm不要介意。。
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买新房不能讲价？
今天去看brand new house,结果很郁闷地回来了
以
前想自己先看看model
house，只要没有注册，等看好了再找个agent这样能返点rebate(就是看房子，挑户型什么都自己来）结果被告知，只要第一次没有和agent
一起来，注册不注册都不给agent referral！！我承认， 我自己先看了一次model house,今天带劳工一起去了第二次
然
后想既然这样应该可以更便宜一点吧 （你都不用付referral了），结果那个销售的代理说，我们没有办法给你降价。因为我们有price
guarantee---就是签合同是这个价钱，那么半年之后房子修好了，这时候如果房子降价了，builder会price
match,升了当然我们不用再加钱。但是也正因为如此。现在有几个刚修好和快修好的房子，contract
pending,如果我们讲了价，钱比他们少了，要使人家知道了也要求降价，（市场价降了不是？）这样这些都得降价，所以不讲价
by the way, builder 是shea homes, 我在湾区
请买过新房的jm们说说吧，是这样的么？
这都不一定的啦，看builder大小，看builder有多desperate，即使你开始没带Realtor，等到签合同的时候，带个part-time realtor去签字，他们就必须给你的realtor付钱，然后事后你的realtor可以给你rebate，把rebate减到房价上，或者用来付closing cost，这样你就不需要付税。
upgrade，
刚刚劳工看拿回来的contract copy,上面写的是，要是银行贷款评估房价的时候市场降价了， 中间的差价不是seller
agent说的builder pay the difference,而是我们buyer pay it in the cash or in
close cost!!
大家的合同不是这样的吧，不成卖身契了么
每家的合同都不同的，这是他们律师写的吧，这一条确实挺黑的。
还有，我们应不应该开roth ira 帐号之类的？ 可以省税吗？
谢谢mm，又没有什么可以推荐的材料看看，可以增加点理财知识？
爱宝宝mm，问个问题：我LD工作，大概年收入有200K左右，我还是学生，拿fellowship，不用交税。 我们有个小孩。像我们家这种情况，怎么报税比较合算？ 应该分开报还是合起来报？分开报的话我自己应该不用交税，但是LD的税是不是就上去了？
还有，我们应不应该开roth ira 帐号之类的？ 可以省税吗？
谢谢mm，又没有什么可以推荐的材料看看，可以增加点理财知识？
你们的情况，合起来报税比较划算，你们属于marriage bonus的情况。
你们的收入不可以开roth ira，过线了，可以开traditional non-deductible IRA，然后convert成ROTH。去我首页电梯找相关回帖。
去我的装修楼招募volunteer下报名吧，只需要你10分钟的时间，建电梯拿魅力学习装修知识三不误。
不好意思，昨天出去跑贷款，现在才看到
好像人够了，那就加我候补队员吧
不好意思，昨天出去跑贷款，现在才看到
好像人够了，那就加我候补队员吧
呵呵，好的，候补。
请问MM，我们一定要先给他SSN，bank statement 之类的他才能lock rate吗？
问他offer的rate也是含含糊糊，说什么到时候说
我能不能让他当天就lock了再start application呢？我对这两天的rate挺满意的了
爱宝宝MM， 我们昨天第一次interview broker，迷迷糊糊的，不是很理想
请问MM，我们一定要先给他SSN，bank statement 之类的他才能lock rate吗？
问他offer的rate也是含含糊糊，说什么到时候说
我能不能让他当天就lock了再start application呢？我对这两天的rate挺满意的了
lock的时候需要SSN。
lock的时候需要SSN。
这样呀，谢谢MM
他还要求交支票了，这也给吗
这样呀，谢谢MM
他还要求交支票了，这也给吗
交支票干吗？
交支票干吗？
start application他需要我们的pay stub， bank statement， contract， SSN。。。
支票是appraisal fee + 他的fee； 他说如果做成了，就从closing cost 里面走； 如果退出就不refund了
合理吗
MM，如果lock，我们应该只需要给他什么info呢？越少越好
start application他需要我们的pay stub， bank statement， contract， SSN。。。
支票是appraisal fee + 他的fee； 他说如果做成了，就从closing cost 里面走； 如果退出就不refund了
合理吗
MM，如果lock，我们应该只需要给他什么info呢？越少越好
先给appraisal fee和credit check fee是合理的。
他帮你们lock，确实需要SSN。
start application确实需要pay stub， bank statement， contract， SSN。。。
只要他的利息够好，收费够低就行了。
先给appraisal fee和credit check fee是合理的。
他帮你们lock，确实需要SSN。
start application确实需要pay stub， bank statement， contract， SSN。。。
只要他的利息够好，收费够低就行了。
爱宝宝MM，这个很奇怪啊，不是说Shop around么？如果所有的Broker都要先交appraisal fee和credit check fee，还说做不成就不Refund了，谁还会Shop around啊？
另外问一下怎么Shop home insurance。谢谢。
爱宝宝MM，这个很奇怪啊，不是说Shop around么？如果所有的Broker都要先交appraisal fee和credit check fee，还说做不成就不Refund了，谁还会Shop around啊？
另外问一下怎么Shop home insurance。谢谢。
你先比较好了GFE，决定用这家了，才给他你的信息呀。
我什么时候说过让你直接给他的啊？
我还以为你的功课都已经做完了，比较完了决定了用这一家的呢。
保险就直接打电话让他们给你EMAIL quote就行了。
太牛了，我顶！
你们的情况，合起来报税比较划算，你们属于marriage bonus的情况。
你们的收入不可以开roth ira，过线了，可以开traditional non-deductible IRA，然后convert成ROTH。去我首页电梯找相关回帖。
多谢mm回答我的问题。IRA, roth 什么的我一点都不懂，看来得跟着mm多学习了。。。
你先比较好了GFE，决定用这家了，才给他你的信息呀。
我什么时候说过让你直接给他的啊？
我还以为你的功课都已经做完了，比较完了决定了用这一家的呢。
保险就直接打电话让他们给你EMAIL quote就行了。
爱宝宝MM， 我想lazycat MM和我担心的是
如果我们比较好了GFE 和offered 的rate， 决定选这个broker， 我们交了钱， 他开始处理，
这个需要几天才能lock rate呢？ 能不能过了几天他说rate涨了， 没有lock成他开始offered的low rate呢？我们不就亏了
所以我就想知道， 我们和他negotiate的那一天，他能不能就立刻lock，然后我们再交钱，start application
爱宝宝MM， 我想lazycat MM和我担心的是
如果我们比较好了GFE 和offered 的rate， 决定选这个broker， 我们交了钱， 他开始处理，
这个需要几天才能lock rate呢？ 能不能过了几天他说rate涨了， 没有lock成他开始offered的low rate呢？我们不就亏了
所以我就想知道， 我们和他negotiate的那一天，他能不能就立刻lock，然后我们再交钱，start application
可以立即lock的。只要你决定用他了，就可以立即lock的。或者lock完了以后，利息再降下来的话，他们还可以免费再lock一次的。（大多数broker会同意这么做的，不排除有少数不给这样）
再问，seller还住在屋子里的情况下，我们order 2个不同的inspection，他有理由不予合作吗？
有一个inspector是我们buyer agent推荐的，倒是不贵，可我们不是100%放心，因为有利益冲突呀
想自己再order一个，这个就贵了150快了
谢谢爱宝宝MM
再问，seller还住在屋子里的情况下，我们order 2个不同的inspection，他有理由不予合作吗？
有一个inspector是我们buyer agent推荐的，倒是不贵，可我们不是100%放心，因为有利益冲突呀
想自己再order一个，这个就贵了150快了
should be no problem. seller might not be happy, but shall coordinate.
爱宝宝mm和其他mm们，又没有什么办法可以给孩子建立一个education trust之类的可以省税的？
Educational IRA，529，或者pre-paid college plan。
爱宝宝mm， 请问broker lock rate后他们会incur cost/损失了吗？ 如果最后client没有和他们做
前面几页刚刚讨论过这个问题，你去翻看一下。
Educational IRA，529，或者pre-paid college plan。
多谢多谢，我google以下看看。跟着mm真是长知识：）
1、20％ Downpay 和40％ Downpay的interest rate会有区别么？
2、开始Mortgage后，一次性追加几万快和每个月多还一两百贷款，都是对月供无影响么？也就是说银行不会再重新计算月供，都是放在Principal里减少还贷年限而已？
3、下面是我在你推荐的Bankrate.com上找到的Online GFE：
5.0％，月供592.65：
Guaranteed Origination Fee
$1,995.00
如果我是自己和配偶现在在工作，想将来读MBA，能不能现在就给自己开始存类似IRA和plan吗？它们叫什么名字？
[此贴子已经被作者于2010/4/25 18:12:48编辑过]
都要交。
哦，我明白了。 assume 现在和将来的税率一样：普通401K只是defer了税而已， 而roth
401K到时候gain也不用交税，所以一开始感觉应该是roth
401K更合算。后来看了半天你第一页的计算对比，才明白普通401K到时候多交的税（和roth401K现在交的相比）就是defer
那一部分税的时间价值。所以可以这样说：普通401k 其实也相当于不用给gain交税，我的理解对吗？
在assume
现在和将来的税率一样的情况下：那roth
401k的唯一advantage就是你可以最大化你gain免税的投资，对吗？因为那＄16500的限制，如果放普通401k的话，你gain免税的投
资每年最多只有 ＄16500；可如果放roth 401k的话，你可以多放些：税后不超过16500就行。我理解的对不对？
多谢：）
爱宝宝mm，很多人都问了小孩教育存Educational IRA，529，或者pre-paid college plan的问题
如果我是自己和配偶现在在工作，想将来读MBA，能不能现在就给自己开始存类似IRA和plan吗？它们叫什么名字？
529的上限高，应该是可以给自己存的，你去仔细读一下规定。但是要算好了，万一你不念了，就亏大了。
哦，我明白了。 assume 现在和将来的税率一样：普通401K只是defer了税而已， 而roth
401K到时候gain也不用交税，所以一开始感觉应该是roth
401K更合算。后来看了半天你第一页的计算对比，才明白普通401K到时候多交的税（和roth401K现在交的相比）就是defer
那一部分税的时间价值。所以可以这样说：普通401k 其实也相当于不用给gain交税，我的理解对吗？
理解不对，普通401k当然要给gain交税。
在assume
现在和将来的税率一样的情况下：那roth
401k的唯一advantage就是你可以最大化你gain免税的投资，对吗？因为那＄16500的限制，如果放普通401k的话，你gain免税的投
资每年最多只有 ＄16500；可如果放roth 401k的话，你可以多放些：税后不超过16500就行。我理解的对不对？
再去仔细读前面文章和第一页的表格。
多谢：）
关于第一点：你在第一页的表格计算结果是roth 401k 和普通401k结果一样（given 税率一样），roth401k是不用给gain交税，所以我才说普通401k也相当于不用给gain交税。这样理解的逻辑错误在哪儿？我越来越糊涂了。多谢多谢。
我看了看以前的文章，大部分都是讲roth ira的，和roth 401k不太一样，是吗？