不要相信这个算法…十几年前我就是在湾区用这种算法成功劝了自己，没有买房…后面发生了什么大家都知道了。这个算法最大的缺陷是忽略了房产增值。 summermiao 发表于 2023-08-31 22:33
不光要算利息，还要算房产税哦，租房可没有房产税。 1m贷款现在这个利率，利息加上房产税就是快6500, 楼主你想一想这个房子如果6500租给你，你会不会要？ 这么想估计就容易做决定了，嘻嘻 或者说，你要是买了这个房子，就相当于每月6500付租金，剩下的2500买了赌这个房子涨的股票，1：5杠杆，并且这个股票大部分时间是锁死的不能随意卖，卖的话还要交起码10万的trasaction fee。这么想一下，楼主你还会觉得这是个好投资吗？ 公用马甲21 发表于 2023-08-31 18:55
回复 33楼newplace的帖子 这就是个伪命题。房价能涨多少？短时间内翻倍涨的是非常少的情况。大部分就是暴涨也就是一年涨30%。利率在短时间内翻番是我经历过的，利率翻番然后月供一下子就涨了60%左右。持有成本是个非常重要的考量。实际经历中，我们看到的是，低利率时代买的高价房子，经常比高利率时代买的低价房子，持有成本低。而低利率时期往往经济发展，大家工作稳定，收入稳定。美国还有固定利率30年的选项，所以一定要在低利率时期入手房子。贵怎么了，每月付出去的真金白银才是钱。 奇异老鼠 发表于 2023-09-01 00:00
这届fed实在太差了 2021不继续放水也不会这样 fadeintoyou 发表于 2023-09-01 02:28
搭车问一下，如果是租房3500，买房价80万，月供5500这种，大家觉得可以买吗？ km2012 发表于 2023-08-31 18:36
这种我觉得没问题，今年早些时候我们也有过跟lz一样的纠结，不过是自住升级，月供要从4500左右涨到9000多，后来觉得压力太大放弃了，楼里有人说房子会升值什么的，true，不过也得兼顾一下生活质量不是吗？ cangtian 发表于 2023-09-01 02:42
我觉得这个靠谱， 5% 首付 如果后来要walk away, 就损失 几万块钱。 但是最好一个人mortgage, 这样以后另外一个人可以贷款 yougotit 发表于 2023-08-31 22:49
坐标：南加州高房价区，有时甚至要加价不少。。。唉 家庭情况：夫妻年龄35+，有一个在读小学（公校）的孩子，以前在中西部村里，去年搬来南加州。两人收入税前一起30W，都在公司工作，谈不上稳定。。。 最近看上了一套130W 的SFH房子，好学区。我们可以首付30W，按照目前的贷款利率，每个月的房子月供（贷款+保险+地税）一起是快要到9000左右。我们都挺喜欢这个房子的，老公觉得压力太大了。我们现在的房租是3500左右。 纠结了，买还是不买。 现在买的理由： 房子我们和老公都觉得不错，咬咬牙买了以后等着利率下来后refinancing。这边的房价也没有怎么跌。。。我们也就在南加这边安定下来了。 不买房子，每个月的房租也都这么付着，也不知道什么时候能有我们自己的房子。 等以后利率下来了，是不是又要加价抢房子？目前因为利率高，这套房子比zillow标注的价格要低不少，最近在市场的房子，我发现最后成交的时候都没怎么加价了。趋于稳定了 不买的理由： 南加太贵了，以后换个地方？ 现在的利率的确太高了。我们每个月的钱 几乎都在房子里，对我们这个小家来说风险太高了。。。 谢谢建议！ green2016 发表于 2023-08-31 17:41
回复 191楼RedCrayon的帖子 对，我也是这种看法。不了解美国的贷款是怎么玩的，我们这边有两个办法对付楼主这种情况：1，尽量多贷款，少付首付，准备好风头不对就跑路；多贷出来的钱，放在对冲账户里，这种账户是贷款户，占贷款额度，但是可以不提，或者说，你补进去钱就不用付利息。就是说你有三十万买100万的房子，但是你非要贷款80万，这80万贷款分成两个户口，一个二十万一个六十万，那个二十万的户口是浮动利率，只付利息，你自己剩下的10万立刻放进去，于是银行实际上只收你70万的利息。如果房价大幅度下跌，你供不起了，先把自己的十万提出来，然后断供。这样就只砸进去二十万in stead of三十万。 2，尽可能贷款只付息，不还本。这样短期内压力不是很大，每月还的钱比还本的那种table mortgage少很多。代价是贷款后期还款额高，而且如果卖掉房子的话，得全额还款。但是这都没什么，跟你承担的风险压力比不值一提。我之前只要能这么弄，只要银行能同意，我都是尽量这么玩的，这样才能白嫖炒房，尽量多挣到资本增值而少承担风险。咱也是挺过了大跌，失业，和政策变动的人，最后也稳稳挣到钱了。 房产是小百姓一辈子最大的资产，入手一定要稳健，咱冒不起风险。 奇异老鼠 发表于 2023-09-01 02:55
掉价是次要的，重要是有一个人工作保不住他们就供不起房子了。 RedCrayon 发表于 2023-09-01 01:04
30万每月到手多少钱啊 感觉交完房贷 剩不了多少钱了啊 Stella 发表于 2023-09-01 09:00
大家一说房地产下行就提2008年，其实这种危机要30年才轮一次。现在才刚过去15年，一半时间，银行这15年来发贷款严得很，基本没什么坏账的可能，owner的财务健康，现在幻想重演2008基本上房黑是一厢情愿。 ren981586 发表于 2023-08-31 21:34
我会计算一下，如果买下这个房子，我每个月的贷款利息部分 + 房产税 + 房屋保险（现在南加的保险真是又贵又难找，买房前要先把保险找好）+ 各种杂费（比如HOA等等）。另外，买房要交一笔手续费，还有装修费（再新的房子，搬进去都要装修，大装小装而已)，家具要买吧？后续每年的维护费，哪里有点问题的维修费。这些都是在30万首付和每月的账单以外的开销。加上平时的水电煤气费，网费等等，房子大了，这些费用都要跟着飞起。这些都算下来，LZ应该自己就有答案了。我个人感觉，LZ家的生活品质会受到极大地影响。单纯只是为了有个自己的房子，太不划算了。如果是想改善生活条件，我选加$1000-1500，租个带泳池的，好学区的SFH。$5000估计跟你们支付给银行的利息部分比较，只少不多吧？ 毛豆茄子 发表于 2023-09-01 04:03
其实有孩子的，不是应该优先考虑小孩子的情况吗？过几年搬家，然后娃继续换学校？ 最好是尽快决定下来想要居住的地方，然后再决定买房的事儿。 首套居住房，价钱够不到就买个小一点儿便宜一点儿的，怎么都好办，先安定下来比较重要。 对孩子来说，四处搬家就意味着换学校，对孩子不好。 newsky01 发表于 2023-08-31 23:02
如果房子挺好的，大家都满意，那就买好了。南加华人多，房价很难降。买了以后撑下来的办法很多，你家一娃公立，开销不大的，不用担心。 就要美美的 发表于 2023-08-31 17:51
南加130万好学区的sfh太少了。我这地儿130万都不用考虑学区，不会有好的。捣蛋鬼 发表于 2023-09-01 10:10
90-96之间崩了呀，跟08-12年没差多少, 我们这儿20-25% drop RedCrayon 发表于 2023-08-31 23:56
既然喜欢，如果贷款没问题，那就买。我不会给30W的首付，只给最低要求（3%?)。这样手里还有钱防止下雨天。手里有钱比多付利息心里更踏实，也更能享受新房子。 new_bie 发表于 2023-09-01 10:42
崩无所谓。 只要房屋开销不要超过1/3。如果贷款+ 房产税已经撑到50%+， 加上修补就是60%了。这还是家徒四壁不搞装修的搞法。 bruinbeer 发表于 2023-09-01 10:49
楼主家光贷款地税撑到70%了吧，前提还是俩人都不丢工作。 RedCrayon 发表于 2023-09-01 10:55
刚需就买，利息以后可以refinance 的44ff 发表于 2023-09-01 11:16
租2200 vs 买2500呢？ 区别是买要放一笔首付进去，还有hoa（2500包括hoa） 租房的话房租会涨 walterwhite 发表于 2023-08-31 20:00
我觉得自住的房子不需要想太多 只要适合的学区和交通都合适 没有硬伤（没有卖不出去的问题）买了住上几十年我觉得没问题 refinance也没问题 mushroomjr 发表于 2023-09-01 12:17
为什么尽量少首付？不是首付越多要还的利息越少么？ walterwhite 发表于 2023-08-31 23:58
他这是看情况不好准备跑路的。 heJJ 发表于 2023-09-01 12:38
投资房肯定不买，但自住房支持买，安定下来的感觉很重要，房价不会像08年那样跌的。夕梨本梨 发表于 2023-09-01 12:48
2008年房价崩。比如贷款100万，利率降了，但房子只值80万，银行不给贷，屋主不愿意赔着继续支付高利率，所以丢下房子跑路。 RedCrayon 发表于 2023-09-01 11:22
对的，无脑喊利率以后可以refi的不是蠢就是坏 zhmm 发表于 2023-09-01 13:15
利率这么高，买房等于出钱养一个贷款银行员工（mortage interest)，养半个政府员工 (property tax)，还不算保险，维修费用。 如果没工作了，可能首付和mortage, property tax都打水漂了。 mortage每个月9000， 如果利率不变，30年总共付出3.24millions, 因为property tax每年都会涨，只会更多。 如果到时房价涨了，卖出时还要付agent fee, capitol gain。利率这么高的情况下买房真正得益的是银行，政府，real estate agent. 3百万美金，放银行，或者投资QQQ，难道不香吗？ svsun 发表于 2023-09-01 11:34
回复 286楼公用马甲39的帖子 只能说这是一个如意算盘，更大概率发生的事儿其实是，2-3年后你发现还是你遇到的还是今天的问题，哈哈。 很多一直没下手买房的人不就这情况吗。 newsky01 发表于 2023-09-01 13:44
回复 185楼奇异老鼠的帖子 130万20%首付，按7.6的利率算下来，每月的利息是6600，如果利率降到5，每个月利息降到4300，利息代价减少2300，如果房产税和保险什么的额外支出大于1200，那以3500的代价租房比现在买房合适，但前提是房租不涨，两年后利率低于5，房价下降至少不涨。 kaffirlily_wa 发表于 2023-09-01 01:04
十几年前什么价位，现在什么价位
买的唯一理由，是怕利率降下来的话房价会大涨 可是疫情前2008-2019十多年，利率那么低，南加房价狂涨了吗？几乎没动好吗？ 疫情间的疯涨有它的特殊理由，是不可重复的。
这个分析有见地厉害👍
看着看着，首付就有50万了，就可以买了
不要斤斤计较
关键是能不能坚持3年，3年之内不失业
一般情况下，稳定3年之后，这个房子基本上就稳定了
负担是不小，为了家庭还是买吧。只要夫妻和睦，孩子争气，这点紧巴巴的日子很快也就过去了。
真是真理了
希望是最差的，不要接下来又更差的
这种我觉得没问题，今年早些时候我们也有过跟lz一样的纠结，不过是自住升级，月供要从4500左右涨到9000多，后来觉得压力太大放弃了，楼里有人说房子会升值什么的，true，不过也得兼顾一下生活质量不是吗？
主要是看，十几年前房价和收入的比率，跟现在的比率，比较一下。
我们考虑平调，换个学区 1. 先扔掉15万刀买房的费用和杂费，搬家，空房费 2. 先交接近20万刀的税 3. 除了上述35万刀差价要付高息外，原来的低息贷款也要变成高息 4. 每年地产税要多交 1万 2
算来算去，不如一年5万刀租个1室一厅在好学区扔掉20万刀合算。我们开车去好学区学校也就10分钟多点。租了空着也比换房子合算。
对，我也是这种看法。不了解美国的贷款是怎么玩的，我们这边有两个办法对付楼主这种情况：1，尽量多贷款，少付首付，准备好风头不对就跑路；多贷出来的钱，放在对冲账户里，这种账户是贷款户，占贷款额度，但是可以不提，或者说，你补进去钱就不用付利息。就是说你有三十万买100万的房子，但是你非要贷款80万，这80万贷款分成两个户口，一个二十万一个六十万，那个二十万的户口是浮动利率，只付利息，你自己剩下的10万立刻放进去，于是银行实际上只收你70万的利息。如果房价大幅度下跌，你供不起了，先把自己的十万提出来，然后断供。这样就只砸进去二十万in stead of三十万。 2，尽可能贷款只付息，不还本。这样短期内压力不是很大，每月还的钱比还本的那种table mortgage少很多。代价是贷款后期还款额高，而且如果卖掉房子的话，得全额还款。但是这都没什么，跟你承担的风险压力比不值一提。我之前只要能这么弄，只要银行能同意，我都是尽量这么玩的，这样才能白嫖炒房，尽量多挣到资本增值而少承担风险。咱也是挺过了大跌，失业，和政策变动的人，最后也稳稳挣到钱了。
房产是小百姓一辈子最大的资产，入手一定要稳健，咱冒不起风险。
买 买的时候都是贵 回头看都是deal
楼主两个人都不一定能贷到100万
大概其猜你在哪买，买吧，南加130好学区真心不贵，还要涨的。南加除了房子贵其他都不贵
第一套自住房，家人安个家，生活质量是priceless 的
这不是2008年经济风暴时massive foreclosure的原因吗？很多人没钱piggy back mortgage， 头几年白住，monthly涨上去时就交不起了.
我刚看到我原来3个东家发的广告，10年工资没涨😂
房价大度下跌银行会对冲账户提款冻结。这个对策20年前在银行的crisis book ,就已经有了。
真夸张，留一年生活费和月供作为紧急资金，一年找不到工作就当保姆开Uber，加上foreclosures走程序也要一年，两三下来三十岁还找不到工作，银行只会比你更怕。
华人多，靠大陆供钱的华人也不少。下半年生活忽然变拮据的人肯定也多。
30万每月差不多1万3、4。。。是紧了点
一个人能贷出100多万吗？
mark 房贷抵御风险
mark
经济危机会重演，但次贷危机不会，再30年也不会轮一次。
差不多，现在这个利息租房确实比买房划算，因为美国的房子贷款买了，那是银行财产
其实可以考虑租个离私校近的地方，用省下来的钱直接读私校就行了。买房其实对孩子读书不一定方便
层主所在的国家是不是房产税很低，而且没有信用制度啊？我感觉身边完全没有人这么干的，无论哪国人。很多做法都counterintuitive啊。 买投资房自住房要随时做好砸进去几十万及时抽身的准备？尽量多还息不还本？ 美国大部分地方还是房价比较稳定，除了房子其他的投资渠道也不差。完全没必要这么富贵险中求啊。
所以还要看经济情况，如果大规模失业，很多家庭就付不起了，之前的就会重演。有些人家有积蓄或者有人帮忙度过危机，但是也有一部分人没有办法；关键一旦出现，市场就会更加恐慌。
国内华人更多，不一样跌得没边。。。
不一定要住好学区。lausd， santa monica这些里面也可以找找还可以的。 这些地方虽然sfh更贵了，但是公寓多，可以负担公寓。 或者住valley，里面也有还可以的小学等等。 中学再看，也可以考私立。 好学区的学校比这些一般学区里的好学校也没有优势。
我最近听说的，不知道真假。 Cash offer只需要大概50%的downpayment就可以算，一些agent的公司有办法，具体是通过agent公司提供贷款close以后立刻refinancing还是其它办法就不知道了。
不建议买，按现在的利率，大概6%的机会成本，130W就是7.8W。加上地税，维护等支出，估计大概要每年9万的成本。 租房如果3.5K能租到同样的房子的话，一年成本也才4w。除非房子每年升值3%才划算。但短期内，房价看不到稳定上升趋势，甚至跌的可能更大点。
崩无所谓。 只要房屋开销不要超过1/3。如果贷款+ 房产税已经撑到50%+， 加上修补就是60%了。这还是家徒四壁不搞装修的搞法。
给3%首付，那多付的interest每个月都多两三千了吧？仅这一项都快赶上楼主现在的房租了，咋个踏实法。租房还不需要操心修房子。
楼主家光贷款地税撑到70%了吧，前提还是俩人都不丢工作。
20% Down以下要有贷款保险，这么多贷款，保险一个月也不少。
我算的不存401k。 30万到手20万，房贷+ property tax+ 日常维护+ 大修大补+ utilities+ 保险， 12万没跑。
2008年房价崩。比如贷款100万，利率降了，但房子只值80万，银行不给贷，屋主不愿意赔着继续支付高利率，所以丢下房子跑路。
mortage每个月9000， 如果利率不变，30年总共付出3.24millions, 因为property tax每年都会涨，只会更多。 如果到时房价涨了，卖出时还要付agent fee, capitol gain。利率这么高的情况下买房真正得益的是银行，政府，real estate agent.
3百万美金，放银行，或者投资QQQ，难道不香吗？
喜欢就买上吧，不买以后总会后悔的。看起来撑一点没啥关系的。基本上你们日子会越过越好的。
大不了再卖掉也亏不了多少的。
这个显然买呀。
一个月才差300
南加是圣地亚哥吗？洛杉矶150万还可以买到不错的房子了。不一定一步到位。知道一对从TH,一般的SFH,到二百五十万的SFH。
自住房再无脑买也没有不看budget的说法吧 2/3的收入用在房子上，算拿日常生活来赌博了
他这是看情况不好准备跑路的。
有几个人想着买房的时候跑路的 这种情况下何苦还买？租房不是更自由
千万别买公寓呀 南加现在公寓很多hoa 贵升值很慢 楼主就是不买租房子也不要买公寓condo townhouse这些的
lz的问题是负担过重容易爆仓
对的，无脑喊利率以后可以refi的不是蠢就是坏
美国就是一个忽悠的社会。
agent, 做贷款的，毫不犹豫，劝你买。
我要是处在这个位置，那是继续租房，多攒点钱，看两三年年情况。
房价继续暴涨，换个地方现款买房，为啥非要呆在南加州？
如果之后，房价持平或微增，留个半年紧急funding，然后贷款少了三十万，负担轻多了。即使之后房价狂跌，自己不会被爆仓，长期（>20年）就不用考虑短期内的房价暴跌。20年之后房价一定是会涨的（否则美国社会无法运作的），只是多少的问题，这个就是命。
如果房价跌了，那就更赚了，有个等多的首府，然后过不了几年房贷就能还清了。需要下一套房，
那些自助房是刚需，任何时候都要上，都是agent编出来的谎话。现在不买以后更买不起，这些就是吓唬人的。美国老白姓虽然蠢，但是没有中国老百姓那种为了房子6个钱包的疯狂和隐忍。统治者让老百姓长期吃草也不容易。
不能这么算，这么算的话，没有房子是合适的。她现在有30万。假设都投到qqq，过两年能不能够首付还真不好说。
只能说这是一个如意算盘，更大概率发生的事儿其实是，2-3年后你发现还是你遇到的还是今天的问题，哈哈。
很多一直没下手买房的人不就这情况吗。
之前一直没下手的人主要是在关注房价，balance sheet上面亏了赚了 现在自住房不下手的基本都是因为实实在在的cash flow问题，是要爆仓的
这么大概率的事，你应该在这里至少追加至撒后一套房啊！
就是林彪打仗那么谨慎，有7成把握就打。
你不想发财吗？这么大概率的机会。
利息是tax deductible，要算一下。可能实际上out of pocket不用付那么多。property tax 前一万块也是tax deductible，所以实际开销应该没有那么大，如果工作还算稳定，或者换工作容易，应该买下来。我在湾区买第一栋房子的时候因为首付不够还找了second mortgage，因此要付额外的保险，利率比现在还要高。