我能理解你为什么这么问。我和老公都不是handy的人，觉得maintain房子挺累的，找contractor也不容易啊，需要多次比较。对于那些能干的人，可能觉得乐在其中呢。不清楚在中国maintain房子是不是轻松些？有时候，我们会有一种 “不想伺候房子”的感觉，宁愿去看看书上上网或者旅游。就是人与人的不同个性吧。on the other hand,我们也挺爱自己房子的，很有感情。 买房子，肯定会有投资角度的考虑。租房子，租金花了就花了，就没了。 有时候想，租个房子多省事情。但是，担心几点。比如，1， 万一房东出于各种原因不出租了呢？还要搬家漂泊。2. 其实租的房子修理，也要处理contractor等等因素，而且没自由？比如冰箱不能换成自己喜欢的，等等。
google 来的： Rent prices have increased an average 8.86% per year since 1980, consistently outpacing wage inflation by a significant margin. Shangshang111 发表于 2022-04-03 19:12
先说时间精力， 租房完胜， 水管堵了， 房顶漏了， 暖气坏了， 统统一个电话叫房东来修， 自己的房子又费神又费钱， 少活好几个月。
然后算钱， 房东们的1%原则，现在因为房价涨， 改成0.5%原则了， 也就是说， 五十万的房子， 如果每个月能租到 两千五， 房东就认为是好的投资值得买， 所以我用这两个价钱来比较：
买房：首付100,000， 贷款40万按利息3.25%算， 月付 $1,740, property tax + insurance 算 $800/mo, 月付$2,540, 剪草铲雪yardwork算 $200/mo, 修屋顶修driveway修热水器空调砍树统统不算。30年以后房价涨了180% （按美国房产的平均年增值3.5%算)， 房子卖掉拿到 500,000*280%=$1,400,000, 看起来挣了真不少， 不考虑capital gain tax.不考虑closing fee, agent fee.
租房：省下十万首付扔在股市买大盘， 拿出每月$2,500租房， 跟买房相比还省下每月$240, 也扔在股市买大盘， 按过去30年大盘年增长10.7%算， 30年以后首付十万变成2,100,000, 月付240变成540,000, 总共$2,640,000, 完胜买房。同样不考虑capital gain tax (同学们请自行寻找节省capital gain tax的方法， 比如股票就捂着不卖什么的）
当然租房房租会涨， 但是买房的， 每年Property tax, insurance也会涨， 更不用说修理费用了。
总之我算来算去， 还是觉得买房不划算， 我漏了什么吗？
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另外有一个从来没有人提的事实是。每次租房，都要被房东审视。失去工作就算是积蓄，租房也不容易通过。特别是等年纪大了，像样的热门房子很难拿到租约。
外包不就行了，花不了几个钱
🛋️ 沙发板凳
生活不是这样算的，租房子，房子condition不行，你也不能装成你自己想住的样子，日子就这么过去了。人活着，还是要就生活质量的呀
租金增长肯定大于property tax 增长plus insurance 增长plus repair 增长： 这就是所谓房东赚的cash flow随时间增长越来越多(因为大头是固定的mortgage ,这个如果30year fixed 不变）
你需要假设房东把positive cash flow 投入大盘， 然后这个positive cash flow 正常是越来越多的，再比较一下。
随便Google 下，Rent prices have increased an average 8.86% per year since 1980, consistently outpacing wage inflation by a significant margin.
所以你的假设，租房比买房每个月每个月省$240，可以投入大盘，这个在第一年可能正确的，过几年肯定不正确，以后肯定是房东可以多投入大盘。
你一辈子就拼命省钱不享受然后钱都带棺材里？葛朗台都不如你
没错！还有很多房子带来的东西是没法用会计结果来计算的。记得有小两口在北京签了十年还是二十年的房子租约，然后自己花几十万装修成自己喜欢的样子，别人都觉得不解，花钱给别人装房子，但他们说：孩子在这里长大，这是一家人在一起最好的一段时光，要尽努力留下最好的回忆。房子是别人的，可日子是自己的，不愿意将就。我觉得说的真好。租房也好，买房也好，把日子过好，不光是经济上划不划算的问题。
我说的是同一个房子， 50万买， 或者2，500租， 其实房租高到每月3,000， 按我的算法也还是租房划算。
大房子不是享受 是受罪 因为要打扫 打理后院
有些事真是和穷人没发沟通。你干嘛非要自己打扫？请几个人每天打扫不会么？你只管赚钱然后享受就是了，非要什么事都自己干，你的时间就这么不值钱？还是你的眼里就那些鸡毛蒜皮？
有道理呢 房子增值稳定啊，房租一直涨涨涨… 股票我自己并没有一直买大盘… lz算的地产税费用比较高。
关键你对房租的预期不对，导致你的计算不对，我这里10年房租翻一倍，你今年2500，十年后房租可能5000。房东成本：property tax /inurance/repair 增长远没有这么多。
你这是假设房东是傻子，30 年永远都是赔钱（negative cash flow) 出租. 事实上房租涨了即使一开始negative cash flow, 过两年也会正了，更别说你这三十年的跨度。
你可以查查你那里租金数据，全美从80年-2020算，应该租金增长年化超过8%、 算上2021，2022 只有更高。
请人做清洁很麻烦啊 要约 等人上门或者躲开。 厨房和客厅打扫内容不一样都要操心啊 你愿意折腾这些 有人就不爱
为什么要等人上门？不会装自动门禁然后给打扫公司一个专门的code么。有什么要求和公司提就行了。你家房子是有多小，别人打扫一个房间，你去别的房间不就行了。干嘛要到处操心，有啥要求说一次就可以了？真是一个控制狂，还是个受迫害妄想症，估计别人打扫还要跟在别人屁股后面生怕别人要怎么算计她了
我觉得你算的没错，尽管我是agent. 哈哈 人嘛，自己认定了就去做。没有必要因为别人说好，就如何如何。租房当然有租房的优势，买房也有买房的优势。最重要的是，你相信自己是对的。
至少你享受了你想要的生活。 至于💰，算法不同，计较的点不同，都不一样，何苦？ 人生一世不长，寻找自己，做自己，信任自己，才是真的人生。（不需要别人认同）
最重要的，如果3-4年前，大家知道房价会长成这样，没人会卖房子了。
都是对未来的预期，谁都不知道
简直怀疑你是我的马甲
请人打扫。
更别说还要考虑通胀和贷款。
现在到之后30年，锁定了每个月还2000。
可房租30年之后一定是和通胀物价挂钩的。
我邻居们20年前三四十万买的房，现在月供一千。 我两年前买的房，现在月供5千。 我邻居比我的负担小多了。
楼主自己住在一个房价趴窝不涨，租金停滞不前的地方，就以此为标准评判其他地区，是不是有点坐进观天了呢？
而且真的存在租金不涨的地方吗？
我上学的地方也是农村，那时候1b1b要850，现在也要1100了，这才没几年。 30年房租不涨我是真的想不到。
续租涨5%，换租至少涨10%，每年多收的那三五斗米，比地税和保险涨的那点钱多多了
用股市的好scenario去对比房市的坏scenario，推导出不该买房该租房，逻辑满分
房租上涨比例不太好查， 可能地区性太强， 需要用全美30年平均数才有比较意义。
其他环境打扫之类的不在考虑之中， 因为assume是同一个房子， 租还是买的比较。
自住房50万capital gain 免税是个好处， 股票投资的话， 只能捂着不卖， 等死了传给孩子step up. 或者退休以后每年卖一点儿， 卡着点儿不付税。
以前property tax可以省税， 现在这个好处也没了。
欢迎数字说话， 人身攻击没有意义， 一律不回。
其实当房东， 赔的也有不少， 但一般人都是比较有钱之后去当房东， 所以抗风险能力比较强。 还有就是一般房东喜欢买在很差的地区， 或者买multifamily house, 租售比比较好， single family house的话现金流就比较差。
买房子，肯定会有投资角度的考虑。租房子，租金花了就花了，就没了。
有时候想，租个房子多省事情。但是，担心几点。比如，1， 万一房东出于各种原因不出租了呢？还要搬家漂泊。2. 其实租的房子修理，也要处理contractor等等因素，而且没自由？比如冰箱不能换成自己喜欢的，等等。
你漏掉了，自住房有消费性质，不光只有投资钱和精力，第二你所谓定投大盘这件事儿，没有你想的那么容易。
只查到一个数字， 从2005年到2019年， 全美中位房租平均年增长1.4%。
情感上的东西没法量化， 所以都没算。
只不过，我们大部分人在美国没有别的挣钱的招儿，只有买了屯了房子才觉得安心。或者买了房子才觉得有根儿了，和北漂买房一样的。
股市和房价的涨幅都是用的过去30年全美平均。
中西部房价没怎么涨也许
房东哪天不租给你也抓瞎了，租大房子还差不多，租公寓肯定没住房子舒服，特别是有孩子的
我们不止，房价疯了。
美国好的社区里出租屋很少， 房主搬家以后一般就把房子卖了， 长期出租的很少，从房主的角度来说肯定也是因为出租不划算， 现金流不好而房子升值无法预测， 一般投资房喜欢买差区的房子， 现金流好。导致想住好社区的人只有买房一个选择。
上次有人说过这个“居者有其屋”是三十年代大萧条以后罗斯福总统提出的新政之一， 旨在提升美国经济，忽悠美国人民努力工作强迫储蓄， 所以当时有很多政策倾斜， 具体细节我还没研究有谁知道？
新冠房价疯涨前， 我们这儿好社区的房子， 大概可以卖到50万不到的样子， 房主选择出租， 租了3,300. 刚才我看了看zillow, zillow认为这房子现在值61万， 出租的话可以租到3,800.
那你应该用这个数字算，而且铲雪割草是租客的，里外里租房每月多出至少1000，这一千按你的算法投30年，也有两米的收益？
Lz这个应该用在讨论，买一套投资房好是放大盘投资的topic上。自住房无脑买，但是投资方式选择买房还是放大盘才是应该比较的地方
现在不少地方100万的租3000
我想起刚来美国住的第一个apt
就有这种奇葩的算法
房租永远是你签合约得价格 不涨价……
我认识的一个开餐馆的福建家庭
三个娃 两个大人暨在一个2b 1b的condo十多年都没涨过房租
然后大娃不知道怎么的在旁边一个好学区town读书最后去了大藤，估计也不交学费那种
大娃去大学后他们就搬回纽约去了….
对于他们 肯定是租房划算了，但是对他们的娃来说呢？我认为还是住大房子好吧
现在依然有呀，我们南加著名的海滩城市santa Monica就有很多这样的公寓，几十年住一大家子，华人高学历的家庭愿意吗？
什么买房不划算，不就是因为穷吗
刚才按照这个算了一下， 基本上持平。一般铲雪割草是租客的， 不过具体到这个房子， 是算在HOA费里的所以还是房东交， 如果没有HOA费的话估计房租会便宜一点。
google 来的：
Rent prices have increased an average 8.86% per year since 1980, consistently outpacing wage inflation by a significant margin.
这种是city有 rent control 或者 rent stablization的， 不是market price, 不好算的。
那当然， 只要在算 划算不划算， 肯定是因为穷啦， 你有钱人就不要进来看我们算经济帐了， 我知道你们有钱人五十万的房子都直接砸五百万买的，高兴了再加个一千万， 对有钱人来说钱不就是个王八蛋嘛！
租客还得割草?
你也是一个不会算帐的。股市投资给你低息贷款吗？房产投资通过贷款，把回报放大了多少倍，结果远远超过股票投资。利息成本房租抵了，无论自住还是投资，计算方法一样。
你得到了它。你没看到版上的有钱大妈，不管啥都是买俩，用一个扔一个吗?
8.86%比较厉害了。 不过我看了一下那个逐年的表格， 只有1980， 1981， 1987涨幅超过8.86%啊， 不知道它这个40年平均8.86%是怎么算的， 1990年以后最高涨幅只有5.42%.
https://ipropertymanagement.com/research/average-rent-by-year
关键是房租不是一直不变的，30年估计涨一倍都不止
房租长期来看应该是和通胀基本持平的。
我们那里50多万的公寓租2000
投资房的话， 算法是差不多的， 但是投资房利息会略高， 地税也会略高。修理费用会略低因为一般房东不会用太好的东西。投资房就没有这个capital gain tax的好处了， 除非1031永远用下去不提现出来。另外投资房算的时候要留出vacancy rate来。
一般好区投资房不太划算， 差区租售比比较好， 如果能够达到1%就非常好了。
已经把贷款的好处算进去了。
次新房是指什么？为什么不是买小尺寸的新房，这样也许操心少些？
一米的房子， 如果5千元能租下来， 绝对是租划算。
十年房价涨五倍的地方也是不多的， 问题是20年前他也没有水晶球会知道房价这么狂涨啊， 我们现在也没有水晶球预测未来， 所以只好用全美30年平均值。
如果你看好了一个地区房价在未来会疯涨， 当然无脑买不用讨论。
你应该只考虑你所在城市的房产，特别是你喜欢住的这一类房产，过去二三十年房租，房价和地税的变化来比较。其他地区的数据跟你没有关系。比如说你住俄勒冈就不能看佛罗里达的数据，是吧？虽然说，时间序列其实没有什么道理，不能用历史预言未来，但是一个地区经济发展的模式是很多内在因素推动的，这些东西要改变没有那么快。你可以认为这几年的房价大涨是疫情等造成的超发导致的特殊情况，但是涨幅只是特别放大了而已，那些大涨的地区，上涨本身基本上还是遵循了周期规律，以及顺应了产业结构调整带来的地区间结构调整（如加州），所以并不是什么奇怪的outlier。
就是不知道啊。一般说来，因为通胀啥的买个自住房还是合算的。钱在贬值，就是个普通地方，这几年房价也翻倍了。
可惜我自己做得也不好。如果多买些房就好了。
百分之八点几的房租增长在大部分地区是不正常的。但是你说的年平均一点几也不正常。房租上涨基本上随着通货膨胀率，低于通货膨胀的地方，你可以考虑搬家了，因为在衰落，不是好兆头。
你只需要考虑你住的地方就好。美国是个巨大的国家，地区之间千差万别。不需要预估未来，研究地区模式就好。
你说的有道理， 房地产是非常local的一件事， 这里不少反对的人可能住在湾区房价疯涨的地方。所以直观感觉不一样， 另外我听说加州房子需要维护的少， 因为天气比较好， 这个不太了解了。地税也比较低。