非常同意，清洁真的好烦，要不就是花钱请人，要不就是自己搞，不是精力就是金钱，肯定是省不下。但我也确实2500刀甚至低于买房mortgage租不到我需要的大小和新旧程度的single family house，有娃需要的空间太大，孩子们的卧室，乐器房/书房/客房/游戏房，想又能省钱又能满足生活品质需求太不现实
回复 1楼yemao的帖子 你最大的错误是assume rent 永远都是当时买房成本的1% or 0.5%. 以加州为例，十年前的房租到今天，涨了50%以上，房价涨了80%以上，加州property tax 每年最多只能涨2%，十年一般都涨不到20%（因为有些年费完全不涨），mortgage interest 10间只要有一次降的机会，你就可以refi, fix the rate for the next 30 years, 而事实上，过去十年，rate 一降再降，利率比十年前低。这样综合算下来，买房长期持有，大概率是划算的。
你一定要觉得你的房东要赔钱租给你。那就没什么好说的了。碰到这样的活雷锋当然是租着啦。就怕这样的雷锋一觉醒来不打算做好人了，再找一个雷锋的运气就不是每个人都有的了啊。
买了没有？
没明白你咋算的，每月算3300租金，用你前面的数字（不知对错），就算出hoa，房子相关2740，租房多花500+，500 30年投资至少一米，房子1.4米，合起来2.4m，10万30年投资2.1m，买房胜呀，如果租金按3800算，都不考虑租金上涨，就又多胜1米
不知道。当时说想买200多万的。希望买了，不然要后悔死了。
那个房子我是用它当初出租时的实际数字算的， 房产税加insurance每月1000， HOA每月300（就是这么变态）， 房东每月支出3，040， 房客3,300多花260， 但是首付30年以后的涨幅减去每月多花的钱（损失也按股市算）还是略超过房产价值。 如果算上卖房费用和修理费用， 那租房就更胜出一些。
当然房租估计也涨了， 可是HOA费和税应该也涨了。。。
这么说吧， 我用你的思路便于理解， 租房每月多出260， 投资大盘30年后是68万， 加上房产1米4， 共2.08米， 还是比2.1米少一点。
你租房20年，楞没被涨过房租？你的房东真是活雷锋，你应该在家里给他供个牌位
房租涨10%和稅、hoa涨10%是一回事么？再别说你那个虚的割草铲雪费？
那几项的涨率因为我不知道所以都没算， 的确房租涨10%比property tax和hoa涨10%多的多， 但是我觉得3,300的房租， 每年涨10%的可能性在我们本地应该是没有。
割草之类的在这个房子没有算了因为是HOA了。
人家只要涨到3800，你都看到了，几十年后就是上米的差别
按照zillow上说房价61万， 房租3，800的算法， 30年后买房的option会胜出12万5. 如果房租是3,700, 租房胜出13万7.
所以关键还是房租是多少。
现在房价50万租金2500每年税金2% 1万，按照你算的月供2740
30年后房价140万，税金2% 2.8万，月供2740+税金差价1500=4250
房租即使还是0.5%，也是7000一个月。到时候哪还是省240一个月
对，人家50万买，现在租3800，几十年后可以多挣不少，你先算账，晚两年结果少很多钱
你这个算法是假设房租跟房价涨幅相同。其实也有道理。
这个不能这么算的， 50万价钱应该跟3,300租金算， 3，800租金应该跟61万房价算， 必须是同时的价钱猜好比较。
问题是人家是50万买的先租3300，现在租3800，这不就是买房、租房以后面临的情况吗
普通人做地主难免要费心费力，贷款额度70%的投资房利率5%的话还要看看你每年（特别起初几年）才几个钱进去principal,这个钱除去压在房子里的首付（算房东劳动力成本不是钱）算每年的return rate。没有房东是活雷锋那是肯定，但也不是每个房东都珍惜自己的时间value自己的劳动力，有的人年回报很低也做
租3，800是zillow估计的， 不是它实际的房租， 实际的房租是3，300 （两年前）， 就算涨了也涨不到3,800, 我看了看周围出租的类似房子， 感觉房东应该不会两年涨500租金。
不止2%吧，2.5%以上
因为好学区的房子出租不划算， 我前面说过。
一般投资房都喜欢差区。
好区房子出租的， 很多是房主因为搬家而离开， 但是又不打算马上卖掉。比较少， 从来如此。
不差钱就不用算回报了，人没准买个房子准备自己或者家里人什么时候用， 租金不租金的， 能赚最好， 亏点也没什么。
是啊所以租客找房子的时候其实体验也会差很多。曼哈顿的我同事租房子，同一个区差不多楼，一样大小的公寓租金差很多的都有。作为房东入市点不一样成本不一样，他们对房客的优先顺序也不一样。
按你的算法，涨200三十年后可能就是近半米的差别，而且照你的说法，好区房源少，那房东咋可能活雷锋呢？所以自己权衡吧
那你的意思是，作为租客，你要不然就是为了赚钱住差区，要不然捡漏搬走的房主1，2年搬一次？
学区房是这样的，我们家守着一个名高中，小学初中高中都是几乎最好的公校，街上也不是没有租客，一租就是好多年，很难很难出一个空房。前年我隔壁邻居搬走了，马上新房客进来，这个新房客有两个孩子要读这个高中，抢房甚至都没看清楚细节就签合同了，后面排大队。我们家是带出租小套的那种，有个两房一厅独立小院的小楼，疫情刚刚开始的时候招租的，房客打越洋电话来预定，房子都不要看的，直接要定下来，然后下飞机行李都没放下直接来签合同了，她如果不签马上就没有了，别人说要加价求租。当时我们厨房都还在装修呢人就搬进来了。学区房就是很难租到的，特别是距离近的。
楼主你算自己的账就好了，不需要替全美算账。对你来说租不如买就租呗。
请问聪明的楼主在股市上已经斩获了多少个million了，说出来让我们开开眼，别老假设你能挣钱呀
房东能租多少钱， 是市场供需决定的， 好区出租房少， 但是好区租客也少。
每月多200元的确30年以后就要差出52万， 当然我这个计算里还没有算房屋修缮和卖房的费用， 等到具体情况出现以后才可能有进一步的估算。
其实把首付和每月还贷的钱都定投大盘的话，确实未必会跑输房价涨幅，在一些非热门地区还可能跑赢。然而，绝大部分的人投资股市的时候总不由得来一些骚操作，妄图高抛低吸啥的，而投资房产的时候，除非是专业人士，不然每次买卖确实劳心伤神，不是实在还不起了总能坚持下去，不是急用钱房子涨了也不会想卖了止盈啥的。因为贷款月月在那里必交，也防止了过度消费造成当月没钱定投的情况，由于房产交易的麻烦程度远超股票交易，和被迫的纪律性，造就了大部分人投资房产收益高于投资股票。 如果楼主确实没有enjoy 自住房带来的一些好处，比如装修上的随心所欲之类的，并且对自己投资的自律性和稳定性有非常高的自信，确实可以租房。
人算不如天算，看你们这么能算，我看都不看想想都晕。 赚钱是为啥，不就是为了生活好一些吗？我觉得吃喝拉撒睡，这些最基本的活动都需要在房子里面进行。自己的房子住着舒心就买。房子一定要漂漂亮亮的，院子一定要整整齐齐的，这是美好生活的重要组成部分嘛。你们算的省了那么些钱，又想用来干嘛去？
都涨了啊， 但是大盘涨10.7%， 房价涨3.5%， 大盘涨得多所以把买房杠杆的好处抵消了。
租房还有一个好处就是东西坏了不用操心， 打电话让房东去操心好了。当然缺点也很多， 楼里不少人也说了， 主要是缺乏稳定感和归属感。
楼里有些人我就觉得奇了怪了， 我只是把自己算法讲出来， 问问大家我是否有遗漏的地方， 整个过程没什么好 get emotional的吧？为啥有些人跟踩了她痛脚似的， 你可以不同意我的算法， 你也可以说“去你的算法， 老子有钱老子愿意”， 为啥有些人那么想知道我股市挣了多少Million呢？我挣了Million你能分到一分钱吗？
都一样， 只是自住房有50万的免税。
买个10年内建的房，想修都难找到坏的地方。中国人确实不handy。
对， 这个属于我说的“情感价值”， 没在计算之中因为没法算。。。
请不起人来做这些工作还是不要住大房子的好
不要激动，一般买房的人也买股票，分散投资的。我好像看下来他们也没说投股市不好，他们说投房子也不错？ 每个人对房住房要求不同。好像女的对住房要求比较高，男的无所谓。如果你是男的，那么你可能觉得租房无所谓，也是正常。
你说的这些都是“情感价值”， 我一开始就说了此贴不讨论， 你既然看了算法头晕就别看呗。
情感价值没法讨论啊， 喜欢的东西多少钱都喜欢。
租了一辈子也不是什么都没有啊， 不是都在股票里了吗？
这种“租了一辈子什么都没有， 买了还得个房子”的口径是宣传得最多的，这个对于很多喜欢把钱吃光花光的美国人来说还适用， 对很多华人来说不适用。
是吗？你从哪里得到的结论是女的就一定喜欢房子， 不喜欢买房就一定是男的？
租金上涨是100%的事情，哪怕涨幅不大长期都惊人，你这方面预估太差了
我说的是一般情况，你这不是来讨论的，我看你就是想大家说不必买房。好，的确每个人有不同活法，不是人人非得买房的。
这还真不一定， 我看到很多人， 买了一堆房子， 股票一分钱都没有。
当然， 人作自己擅长的事情就好， 擅长投资房地产的自然就全力做房地产。
我从来没想过要大家说不必买房吧。大家喜欢什么是每个人的事情， 我只是想看看我的算法有没有什么遗漏的。
这个跟男女有关系吗？你有社会调查的数据证明“一般情况”下女的喜欢房子， 不喜欢房子的都是男的吗？
你说的对， 我要重新算一下， 按照租金随通胀一起涨来算。
哦哦哦，第一次没看仔细，现在看到了。 过去几年股市增长的比较夸张，所以你用大盘年利率百分之十来算，但如果几年前的时候，往回看十年 那大盘真没涨多少。你也没法保证以后十年，大盘年利率平均能超过百分之十啊
股市房市涨幅都是用的过去30年的全国平均值。
前面奇异老鼠指出， 房市有很强的地方性， 所以全国平均没有意义， 还是要看当地情况， 这是个很重要的因素， 谢谢奇异老鼠。
不麻烦，有个固定的人，有需要有周来，一般月来，我们这里$200/次，人家专业的就是比我强多了，性价比还是蛮高的
自住房升值部分50万不要交税，股市一风险大，二收益交税多，当然买房稳妥
三十年呀，三十年后你那个房租已经从2500涨到两万以上了。房租涨幅速度不比sp500慢多少的。
我的意思是说 如果前几年的时候说过去三十年的SPY平均值，还有百分之十吗？过去的十年基本上是一个大盘飞速增长的时期，这个时期还有可能在未来的三十年再出现吗？谁也不知道，所以你这个百分之十是没有保证的
楼主，你要是做全美的房地产/股票30 years 的比较，建议就都用全美的数据，property tax 2% 蛮高的，我这儿1%+， 建议算个全美平均值.
可以假设property tax 每年增长2-2.5% （既然你假设房价增长3.5%，很多地方 property tax 增长远小于房价增长）insurance，repair 按inflation 增长, 房租增长可以找到数据支持，找全美前三十年的。
如果房租增长很快，买房的costs 很快就小于房租，房东的positive cash flow 要算进去，投入大盘。你的初始假设30年每个月租房的costs 比买房永远少$240投入大盘， 这个确实没有可能（开始的时候有可能，租金涨上去就没有可能）
房租增长如果很高，那你这个model 结论会变化。
这个完全不真实，10年内的房地基屋顶之类的大件应该是确实不太需要操心，但是appliance要坏完全是个人品问题。我身边九成家庭的空调都坏过(并且一般来说会在夏天最热的时候坏)，屋龄从1到七八年的都有。别的什么洗碗机坏了，下水道堵了之类的小问题就更常见了。
不过我同意中国人大多数确实不handy。
你说的有道理， 这一点可能就是我遗漏的一个关键点， 假设房租， property tax, insurance, 修理费用随通胀上涨， 假设repair cost是房租的3%, 还是以50万房租2500为例， 假定property tax, insurance, repair cost加起来一年1万2每月1000， 通胀算它3%， 那么等于每月的240元盈余每年要少掉45元， 六年以后就要负的了。
继续算下去， 公平起见， 把卖房算5%的agent cost， 应该还有些closing cost, 懒得算了， 就跟租房的一些手续费啊搬家费抵消吧。 买房的话， 30年后有1.333米（比原来少掉一个agent fee).
租房每月2500, 年增长3%， 还贷额不变， 其他费用每月1000， 也算年增长3%， 第一年租房少花每月241， 第30年租房每月多花1，794， 按股市10.7%算， 30年后全部的difference值 -488k, 加上首付future value 2.1米， 租房最后总得$1.6米， 仍然比买房更划算一些。
当然这里还有很多数据是可以变动的， 一个50万的房子， 到底月租多少能租到？ Property tax和repair cost到底多少， 股市是否能维持10.7%增长， 最后房价是否能涨到原来的280%， 都会改变结论。
说实话，房租增长大概率是要超过通胀的（你可以查查历史数据）。
地产税不应该用通胀来假设，应该跟随房价增长，但平均来看肯定比房价增长要低（加州有cap, 别的地方没有cap, 但评估价小于实际价值），
修理费可以根据通胀率来假设增长，现在假设每个月150-200 修理费。以后随通货膨胀长。
mortgage 30years 固定的不变，导致这240，以后很快变负的，你要把负的算进去。
看我上面的算法， 感觉50万的房子， 如果租金超过2600， 租就可能不如买了。
房价现在算的是3.5%的增长， 所以地产税增长3%差不多了， repair cost一般是算房租的3%， 但是这个2500的房租是比较低的， 我的感觉， 如果同样是50万买了差区的multifamily house, 租给两到三家人， 房租很容易就超过2500了。但是好一点的区， single family house, 目前的房价下， 2500差不多了。
房租每年涨3%应该差不多了， 一般lease有些会涨到5%， 有些不会涨， 平均一下吧。
房产税我没有按你说的， 一个是懒得去查全国平均了， 再一个还有一些别的因素， 比如有的地区property tax rate低， 但是insurance cost高， 等等等等。
所以之前地主们说的1% rule 是有道理的， 地主的投资房还有其他cost, 比如vacancy rate, 利率较高， 有的还请别人manage, 还有会计律师的费用， 如果想贷款的话也需要保持至少1.2x的 debt service ratio, 所以对他们来说， 50万的房子， 月租最好需要达到5，000.
所以相对的， 对于个人来说， 如果达到1%， 那就肯定不要租了。0.5%以下， 基本上租更划算， 0.5-1%之间， 就要看其他cost了。
另外就是前面人提到过的股市10.7%， 这个如果算2000-2020年的话， 年增长只有7.4%， 在7.4%的情况下， 房租要降到2000才能维持租比买划算。
哪里房子能做到一个月涨一万
加州几个米的房子，一年涨10%，一个月才涨一万算少的。
全美范围算的差不多了：-）楼主还是很认真的。
虽然我感觉你大大低估了房租的增长。我猜你在房租低增长的地方，所以说renew lease 3%， 高增长地区绝对不只3%，有时候换房，租金会一下涨好几百。我这里租金十年翻倍了。
具体操作，要看你在哪里投资，可能当地的number 更有意义，可能对未来的预期，比算历史number 更有意义。
希望楼主理财成功。
非常同意，清洁真的好烦，要不就是花钱请人，要不就是自己搞，不是精力就是金钱，肯定是省不下。但我也确实2500刀甚至低于买房mortgage租不到我需要的大小和新旧程度的single family house，有娃需要的空间太大，孩子们的卧室，乐器房/书房/客房/游戏房，想又能省钱又能满足生活品质需求太不现实
你漏了一个大问题 股票你按照年涨幅10% 房子你按照3.5% 而事实上这两个涨幅是类似的 都在6-7%左右
你这个数据不准确 如果从1960开始算 SPY 当时60点， 现在4544点，涨了75倍 年涨幅7.2% 全美平均房价11900， 现在384000，涨了32.26倍，年涨幅5.8%
你的3.5% 与10% 差距夸大了
净捡着对自己有利的说，诺贝尔经济学奖应该发给楼主
你最大的错误是assume rent 永远都是当时买房成本的1% or 0.5%. 以加州为例，十年前的房租到今天，涨了50%以上，房价涨了80%以上，加州property tax 每年最多只能涨2%，十年一般都涨不到20%（因为有些年费完全不涨），mortgage interest 10间只要有一次降的机会，你就可以refi, fix the rate for the next 30 years, 而事实上，过去十年，rate 一降再降，利率比十年前低。这样综合算下来，买房长期持有，大概率是划算的。
漏了通货膨胀
你们那property tax 比2%还高，那可能房价长期上涨幅度真的不大，这个也是为什么你理解不了别的地方人为什么爱买房，比如加州，property tax 才1%出头（大部地区），极个别地方1.5，1.6%的样子，而且property tax increase 每年cap 在2%。另外，在房价高的地方，装修好的single family house 很难租到，除非你出特别高的房租，你也不敢出大价钱装修，一来owner 未必同意，二来万一人家不租你了呢？
这个是关键，两个假设一进一出，差太多了。说句话实话，股市assume 长期double digit return, 从来没有见过这么aggressive 的assumption
住大房子这些事情还不外包？
Exactly. 请园丁和clean lady也没多少钱。我家平时打扫靠机器人。其他的事喜欢做就自己做一点，不喜欢做就外包呗。