一套200万的房子,在世界各国如何收房地产税(图)

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Toutiao
最新回复:2018年3月8日 21点15分 PT
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吴晓波频道

每年两会,关于“房产税”或“房地产税”的问题,都是焦点。

  最近几年是一年比一年说得更清楚,说明房地产税也确实真正进入了改革的通道。

  今年全国人大记者会上,财政部肖捷部长和史耀斌、胡静林两位副部长就热点问题答记者问,给出了一份相对详细的最新版官方说法。在房地产税实施上,总体思路早已确立为“立法先行、充分授权、分步推进”,目前的进度,则处在“抓紧起草和完善房地产税法律草案”阶段。

  



  史耀斌副部长还特别强调了房地产税是“一种世界通行的税种”,中国的房地产税会参考其中共性制度性特点,比如按评估值来征税、会有一定税收优惠、收入归属于地方政府,因税基复杂而需要完备的税收征管模式等。

  顺着这个思路,我们可以去研究一番各个国家的房地产税,然后总结出来相应的规律,来回答三个大家最关心的问题。

  



  对什么资产/谁收税,是否包括土地?

  房地产税分为两个环节,交易环节和持有环节。

  对于交易税,争议并不大。在全世界的各个经济体,名字可能不一样,但针对交易的税一般都有:

   美国、德国叫房地产交易税;

   法国叫登记税及附加税;

   英国、香港,叫印花税;

   加拿大稍微特别一点,二手房转让叫房地产转让税,新房则叫商品和服务税。

  大家在房地产税上纠结的问题,在于持有环节上,收的是“房产税”还是“房地产税”。

  



  常见的观点,如果收的是“房地产税”,那么土地国有,不是个人所有,按所有权收税没有道理;如果是“房产税”,那么我们目前的房屋产权为70年,租了土地70年使用权,在上面建房子,征税就必须去掉土地的价格。

  在已有的模式中,主要分为两种类型:

  一种,是美国和日本这样的,土地私有。则土地和房产归总在一起,都作为不动产(或在更大范围内算作财产),以此为征税的对象,简单易行。

  另一种,是英国和香港经济,土地是公有(英国在名义上是英王所有),其中香港与中国大陆的情况最为类似。

  香港针对物业,收取三类持有税,分别是地租、差饷(正式应该叫土地税)和物业税:

   地租:除了土地出让金之外,每年还要从土地收取的租金。

   差饷:针对土地的使用权(而非所有权)收的税。

   物业税:针对物业出租的税费,不出租则不用交。

  其实,即便一次性收了几十年甚至上百年的租金,再对土地收取使用税,也还是可以的,关键在于,要收得合理。

  



  要交多少税?家庭是否可以承担?

  在持有税的税率上,美国的中间值在1.4%左右,同时还能抵扣个人所得税等税费,最后算下来,平均的税费,相当于美国家庭中位数收入的3%~5%。日本的税率则是1.4%,但土地和房产的评估值通常会在市价基础上打一个相当大的折扣。

  与中国情况接近的香港,收取的则更少。税收的参照基数,不是房子+土地的价值,而是以类似物业的平均年租金。每年必须要交的差饷和地租,税率分别是5%和3%,平均相当于香港家庭支出的3%~4%。

  香港和美国、日本在房地产税税收形式上虽然有所不同,但原则都是统一的,就是要将房地产税维持在一个公众可以接受的范围内,大致的范围就是家庭年收入或是支出的3%~5%。

  

  比如日本,评估价格大约是市价的五至七成,此外,住宅用地200平方米以下的为“小规模住宅用地”,不动产税按课税标准额度的1/6征收,超过200平米的按照1/3,都市规划税则分别按照1/3和2/3。

  如果一套用地不到200平的不动产,土地价值150万人民币,房子成本50万人民币,评估按照六成,则:

  税费=200*0.6*1/6*1.4%+200*0.6*1/3*0.3%

  最后可以算出,一年的税费为0.4万人民币。

  在香港,一套200万房子的租金大约4万左右,如果自助,也税费为0.32万。

  其实各个国家的税率仔细算算,都不算高。

  



  在交易环节,税率情况差异就非常大了,

  低的,低到几乎没有,比如美国的部分州,只有象征性的0.01%。

  高的,为了调控楼市,可以高到几乎离谱,比如香港的印花税,买一次房子交税费就要脱层皮。

  满足“香港永久居民”和“买首套物业”两个条件的,还算客气,收你15%。不满足的,比如非香港居民、企业购置物业或购置二套房,一次性收你30%。如果你是投机性买进卖出的,对不起,还要收惩罚性的额外印花税:

  ▷ 6个月内转手,收20%

  ▷ 6~12个月内转手,收15%

  ▷ 12~36个月内转手,收10%

  交易费用之高,堪称辣手摧花,大陆房地产交易环节,尽管有7种税要交,但加起来与香港一比较,也算是很友好了。

  



  全世界能成功征收的房地产税,都有几个基本特点:宽税基、少税种、低税率。中国目前情况则是反着来:

   窄税基:中国的房产税一直都有,但其中包括住宅在内的90%是豁免的,只有10%的商用房要交物业税。

   多税种:全流程共16个税种,土地开发建设环节7个,房产交易环节7个税种,持有环节2个。

   高税率:即便不算土地出让金,占GDP 6%的房地产行业依然贡献了14%的税收。

  中国房地产税改革的方向,就是合并税种、增加税基、有增有减。整体税率负担,则可能根据各城市情况自行确定。但一旦对居民持有房产收税,则应相应减少交易环节税负。

  



  对房价有何影响?

  很不幸,房地产税对房价的影响,可能远不如预期。指望靠税降房价的,不太现实,至少希望依靠收税直接降低房价的可能性并不大。

  



  新闻配图

  ▷ 比如美国,房地产税在建国之初就已经确立,但在200多年中,房价始终处在长期上涨的通道中,在1980年代和1990年代加大免税力度,以及控制部分州税率后,房价也并未因此而快速上涨。

  ▷ 日本,在1950年代改革税制,之后征收1.4%的房地产税,然后60~80年代,日本的房价一飞冲天,并没有受到影响。

  ▷ 韩国,1990年推出物业税,继续维持高速增长一段时间后,增速出现一定回调。2005年再推出综合房地产税,房价出现短暂下滑,但之后又继续加速上涨。

  ▷ 香港,更不必说,除了房地产持有税,为了打击投机,交易的印花税一路提高到超高的程度,但房价始终在快速上涨。

  房价的关键,始终在于供求关系。如果这一点没有根本性改观,房价如何在保证财政收入和对供求市场进行适度调节之间保持平衡,况且,房地产税在税基、税率、执行上也存在很多的不确定。

 

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pan2012pan
1 楼
中国为了房地产税,简直坑蒙拐骗老百姓,外国的房地产税年底还可以要回来。你怎么不说?
闲人2000
2 楼
地产税必须交,没有返还。
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allaboutcha
3 楼
中国实行房产税最大的问题是已经有了70年产权问题。世界各国有房产税,可没有70年产权啊。 还有楼下的panpan,年底房产税上你家要去?你丫整天反华反的脸都不要了
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kvm
4 楼
新加坡既有99年产权,又有房产税。
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firemoth
5 楼
香港本来就是英国向中国租借的,为了回收成本,所以出台了各种房地产政策以便收钱,包括纵容李嘉诚炒房。大陆这方面都学到了。
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stomend
6 楼
要香港房价下跌很容易, 打倒共匪,把香港第一贪资出逃港的作用废掉, 就没了中国三份之一的资产和资金作赌具和赌资,香港就不能躺着赚佣金, 然后那些在中国你平时不知道的、跑到香港租大量甲级写字楼的阿猫阿狗券商也关门, 香港就没租金收入了。 港灿收入大幅下降,还空出一堆商厦改成住宅,香港房价想不暴跌都难
s
stomend
7 楼
要中国房价下跌就更简单了 打倒共匪,把房产奸商白手套弄死,就完事了
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pltc63
8 楼
英国除了买房时的印花税(一次性),每年要交当地政府税,根据房子的价值,分成几个段,具体多少由地方政府定,如果这个地方政府很富(比如伦敦西敏斯特,可以从公司和停车罚款),那么这个税可能就比较低。这个政府税是用来给当地居民提供服务用的,像学校,图书馆,收垃圾,老人看护等,所以称为房产税我觉得不合适。我们住在伦敦的一个算是比较好的区,房子是独立的四个睡屋,市值一百万英镑,一年的地方政府税近四千英镑。
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zzlbentley
9 楼
如果200万的房子只收4000块人民币的税,那实在是太少,目标肯定不在于调控房价,而在于长期剪羊毛。在美国一套200万的房子,最近每年至少在2万美金左右税。
z
zzlbentley
10 楼
这个答记者会最后的那一些房地产不能够调节房子价格的内容,很明显,是考虑到房地产商的利益,以及地方政府的利益,给大家吃了一个定心丸。能不能够调节房子价格,那得看你房地产税的目的是什么?以及你房子价如何评定?在这个发布会上,反复强调的是,各国的房地产税占中位收入的百分比,可见中国房地产税的目的,更需要的是能够长期的从房产持有人身上收取费用,并且必须要负担得起,而不是通过这个手段来进行房价的市场调控,从这个意义上讲,将来北上广地区的房地产税率,应该会远远的低于其他地方,只有这样才能够保证那些地方高房价。
法师
11 楼
台上坐着的都知道自己会是纳税大户。
北京人在伦敦
12 楼
pltc63 发表评论于 2018-03-09 0 ——————————— 我在伦敦的二居室公寓,每年的地税、政府税、物业管理费加起来都不止4千镑,卖房时还要交40%资本增值税。
北京人在伦敦
13 楼
英国政府规定,除主要住房(一套)以外的任何房产,出售时一率交纳40%资本增值税,也就是说如果你的房产增值100万,政府要拿走40万,你只能得到60万,如果扣除房产保有期间的一切税、费、以及贷款利息,有可能还不如政府挣的多,关键是他们不用操心,只要你卖房,他们就大比例拿钱。
燕超尘
14 楼
中国是在人均60平米以上的部分才需要交房产税,也就是说,如果一家四口240平米的房子根本不需要交房产税,根本没必要讨论地是不是自己的问题。这种税收明显不是为了敛财,而是为了打击炒房的行为
莫言无语
15 楼
垬的贯用手法,温水煮青蛙。先用一个低起点,然后一点点增加剪羊毛。一句话百姓口袋里的钱被惦记了。西方税收都透明的去处,垬能不能先把百姓的钱用途先公开,把土共强行管理国家的管理费摊开了看一看。西方好制度不学,只知道手中缺钱,就向百姓手中抢。香港是租界,英女王是包租婆。她怎么收税,你学不着。中国土地是强行从土豪乡坤百姓手中掠夺而来,美其名曰公有。现又卖回给百姓,还要再收税。理何在?这是所说的社会主义?
燕超尘
16 楼
如果一家四口240平米在中国不需要交房产税,在美国每年要交多少房产税?按照房屋价值50万美元,房产税2%计算,每年要交1万美元,50年下来50万美元,等于每过50年把属于自己的房子和土地重新购买一次,这和租的有什么区别?
g
ggsd
17 楼
没有绝大多数地区房产税低于1%!
g
ggsd
18 楼
没有2%,美国绝大多数地区房产税不到1%!
燕超尘
19 楼
文章中写"在持有税的税率上,美国的中间值在1.4%左右"。如果有很多地方不到1%,那肯定有很多地方在2%左右
燕超尘
20 楼
如果按照美国的房产税中间值在1.4%左右,那就是平均每过70年左右把属于自己的房屋和土地重新购买一遍,和租的也没什么区别
v
vawong
21 楼
不能光看钱要看具体房子。大陆200万人民币的房子大概就一个小公寓。而美国200万美元的房子在大部分地区都是豪宅了,几个英亩大的院子,可以停三辆车的车库。有自己的游泳池甚至网球场。有些洲还可以有自己的马场。房子面积都至少5000呎,收你两万美金的税应该的。院子和房子面积有那么大。
v
vawong
22 楼
回这个 zzlbentley 发表评论于 2018-03-09 00:34:59 如果200万的房子只收4000块人民币的税,那实在是太少,目标肯定不在于调控房价,而在于长期剪羊毛。在美国一套200万的房子,最近每年至少在2万美金左右税。
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Yummy2000
23 楼
加拿大Quebec,新房 GST+QST 旧房子, 叫“欢迎税”。
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glaciersnow
24 楼
美国房产税哪止收入的3%~5%,在伊州10%都有
蓝色雨花石
25 楼
谁说美国绝大多数地区房产税不到1%?瞎说八道!美国51州里25个州低于1%,26个州高于1%, 其中4州高于2%!https://wallethub.com/edu/states-with-the-highest-and-lowest-property-taxes/11585/#real-estate
G
GoBucks!
26 楼
收房产税不是问题,关键是如何解释钱的去处。在西方,这些都是非常清楚的。乱收费是国民党失去大陆的主要原因之一。不能再稀里糊涂过日子了,否则亡党的日子不远了。
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8421
27 楼
对,就是这样。山西有一煤姐通过当地贪官,办了多张真的假身份证,在北京买了42套房。贪官要办真的假身份证就更容易。一旦开征房产税,哪怕再少的税也要曝光房产。这些人现在想移民太晚了,关门打狗。支持! 燕超尘 发表评论于 2018-03-09 02:42:14 中国是在人均60平米以上的部分才需要交房产税,也就是说,如果一家四口240平米的房子根本不需要交房产税,根本没必要讨论地是不是自己的问题。这种税收明显不是为了敛财,而是为了打击炒房的行为