我一直在固定范围观察本地房产市场。本地近来明显可见高于5% Cap rate的公寓时有出现。也不会是很多，只是两年前是很少见的。有人会说，Cap rate 5%就算好了？看区看building。我说的是我这里，西雅图东区、市中与咯北区（属于City of Seattle，不包括周围城市的大西雅图），目前我只关注好区好buildings。cap rate为 3%的好区好building市场也在频繁成交。也可能有人会说，存款都能拿5%以上的利息，为何还买5% 回报以下的物业？答，成熟的房产投资者都是看物业的长线。长期就是租金会升，物业价值会升。
箭头地区医疗中心（Arrowhead Regional Medical Center, ARMC）：这是一个先进的教学医院，提供全面的医疗服务，并且正在升级成为三级创伤中心。 加州科学与医学大学（California University of Science and Medicine, CUSM）：这所新建的医学院为当地带来了医学教育和研究的机会。 罗马琳达大学医学中心：位于科尔顿以东几英里处，是一个大型的医疗和教育机构? (Business View Magazine)?? (Wikipedia)?。
制造和食品加工：
Avalon Apparel：一家来自纽约和洛杉矶的高端女装制造商，在科尔顿设有生产基地。 California Churros：一家专业生产西班牙油条的制造商，以及其他多家烘焙和零食食品制造商? (Business View Magazine)?。
住宅和社区发展：
Pellissier Ranch：一个占地336英亩的规划社区项目，包括住宅、娱乐空间和自然保护区。 Hub City Centre：一个靠近箭头地区医疗中心和加州科学与医学大学的新社区开发项目，旨在吸引医疗专业人士和教育工作者? (Business View Magazine)?? (Wikipedia)?。
高利率下美国公寓楼是一个投资机会
如山
（2024年6月12日，星期三）
建宁兄写了一篇好文哀鸿满地的美国公寓楼私募众筹业 - jenning发表于 房地产经 - 论坛 | 文学城 (wenxuecity.com)。里面描述的“惨景”就是目前美国的高利率所致。
显而易见，利率的升高导致有贷款的商用物业持有成本上升，而商业贷款都是3、5年，最多固定7年利率。所以部分Loan到期需要refinance的商用物业净利润快速下降。而想要出售的话得提高Cap rate，因为买家也大多需要贷款。在其它条件不能改变的情况下，只能用降低价格来提高Cap rate求售。
对于一个老练的投资者，市场的下跌变动才会有更多的机会去挑，房市股市皆然。
为什么只说公寓楼呢是好机会呢？独立屋、Townhouse、Condo都是可以长期固定利率的，并且其中部分是自住就不轻易卖出。本地市场所见独立屋还是卖方市场，一个房子出来基本是多个Offers。我去年卖出2个，今年已经卖出2个，现在在卖第三个。我卖出目的是减少烂区烂房，增加好区好房。而商用物业中住宅公寓的需求也很难变少的，不像办公楼、商铺在Online、AI的冲击下需求续步变小是明显的。所以目前见的公寓向下调整只是利息因素为主。那未来要是利息不降反升怎么办？放心，长期来说通货膨胀与人口增加都会令住宅需求增加。
我一直在固定范围观察本地房产市场。本地近来明显可见高于5% Cap rate的公寓时有出现。也不会是很多，只是两年前是很少见的。有人会说，Cap rate 5%就算好了？看区看building。我说的是我这里，西雅图东区、市中与咯北区（属于City of Seattle，不包括周围城市的大西雅图），目前我只关注好区好buildings。cap rate为 3%的好区好building市场也在频繁成交。也可能有人会说，存款都能拿5%以上的利息，为何还买5% 回报以下的物业？答，成熟的房产投资者都是看物业的长线。长期就是租金会升，物业价值会升。
有人说，年龄大了钱也够吃够花了就不必“冒风险”贷款了。首先，贷款有良性贷款与不良贷款之分。凡能带来利益的都是良性贷款。这个利益或者利润未必是眼下，也可以是预期的。假如看不到或者无法预见的结果人们通常叫“赌”。但人生何时不是”赌“？只是你的”赌“是否有些判断做基础而已。
国人喜欢说”无债一身轻“，这是典型的小农经济思想。在我看来，不会充分利用财务杠杆的不是一个真正的房产投资者，或者还不到成熟房产投资者的程度。他们可能也有很多钱，或者能够赚很多钱，但这些钱不是来自房产而是从别处而得。但炒股不应该轻易利用贷款倒是正确的。
其次，年龄大了钱也够吃够花了就不必投资了？不必做辛苦的事不必做太麻烦的事我是同意的。但不再去投资会少了很多认真思考的内容。会不会老年痴呆早来？
我前一段在温哥华一个药店碰到一位香港来的顾员，大概60多岁。他十分感慨地说，我1997年带了2千多万港币移民过来加拿大，现在还是2千多万。27年前有2千多万港币是富人，现在还能算？在温哥华好区想买一栋好点的独立屋都买不起。
20年前认为自己已经有足够退休钱的，而20年后发现已经落入赤贫的美国人不少。华裔相对好些，大都量入为出，不做投资的也保守花钱。60来岁不用做投资？万一你活到90多100岁还有30多年啊！到时候会不会牛奶几百块上千一瓶，鸡蛋几百块上千块一个？
声明：本人不做任何意义上的经纪、顾问。上文只是个人一些体会与观察，不是投资建议。
谢谢诸位的阅读和捧场。
（注：本文为如山原创，转载请与作者联系）
更多我的博客文章>>> 高利率下美国公寓楼是一个投资机会 与儿子一次难忘的驾车之旅 一位墨西哥非移美国创业的故事 股市与房产投资的相同点 运动与投资的相似性
我在南加州。
时不时听坛子里有人把不同的情况混淆着说，一家情况不适合，便说投房不适合，一地一类一时间段不适合，便又是都不适合。或反之。
有时，真不知该怎么说。
急需这类贴。你和建宁都是中肯又能把事态说得很清楚的人。
MLS 就好。假如没有access 去MLS，一般Zellow，LoopNet 都有。LoopNet 的毛病是常常updated不好，例如物业已经卖出它还在那里挂着。
SFH远多于Muiltifamily，从数量到价值都是。房产中还有部分是地。
20年钱最少的时候已经搞了。
论天下事的坛，从摇篮到坟墓无所不包，旅游吃喝玩乐无所不包，唯独少了些投资的内容。所幸，这个房坛还能保持“掏粪”主题不变。
找一个好的平衡点，以现金流达到预期为准，是可以找到好的公寓楼投资的。
但好的房子的价格还是不低，还是照样有人买，就是抢得没那么激烈了，如果现金准备充足，确实是入手的好时候。
投资需要有长远的眼光和判断力，才能有足够的耐心持续观察市场，积蓄资金，平心静气地等待和抓住机会。
一个行业如果走下坡路，衰败明显才是死局，比如办公楼的普遍行情。
MFH只是被高利率暂时绑票，熬不住被撕票的才会出局，整个MFH行业依然是供需有序，没有失衡。
就连一向空置率很高的Houston，目前公寓空置率也不过10%，跟天朝也不是一个量级的。
可分开独立买卖的单位，有独立的业权。
有可能等得到MFH 有“日薄西山+爆雷状态”，“拍卖网上出现大批MFH”的时刻。
最近也在考虑高利率下的投资机会, 除零售外的商业地产和住宅商业地产或许有机会
截至2024年，位于加州的科尔顿市（Colton, California）的人口约为53,866人。这一数据相较于2020年的官方普查人数53,970人略有减少? (visitcolton.com)?。
科尔顿市的种族构成包括：48.8%白人，7.5%非裔美国人，3.5%亚裔，1.3%美洲印第安人和0.1%夏威夷土著人。此外，有73.1%的居民自认为是西班牙裔或拉丁裔? (AreaVibes)?。
科尔顿市的人口密度为每平方英里3487人，远高于全国平均水平。这种高密度的居住环境通常伴随着便捷的生活设施和服务，包括医疗、教育、文化景点、餐饮和零售等? (AreaVibes)?。
经济方面，科尔顿市的中位家庭收入为66,725美元，大约15.4%的居民生活在贫困线以下? (Census Reporter)?。
如果需要更多关于科尔顿市的信息，可以参考以下链接：Census Reporter 和 Visit Colton。
是一些主要的高等教育机构：
加州大学科学与医学大学（California University of Science and Medicine, CUSM）：位于科尔顿市，这是一所私立医学院，主要提供医学博士（M.D.）学位课程，附属教学医院是箭头地区医疗中心? (Wikipedia)?。
圣贝纳迪诺谷学院（San Bernardino Valley College）：距离科尔顿仅约2.3英里，这是一所提供多种专科课程和职业培训的社区学院。学院提供从艺术到科技领域的各种学术路径? (San Bernardino Valley College)?。
雷德兰兹大学（University of Redlands）：距离科尔顿约6.7英里，是一所私立文理学院，以其个性化的教学方法和小班授课而闻名。该校提供超过40个本科和研究生课程，包括商学、教育和音乐? (California.com)?。
罗马琳达大学（Loma Linda University）：距离科尔顿约8.3英里，是一所以健康科学为主的私立大学，提供医学院、牙科学院和药学院等多个医学相关项目? (California.com)?。
加州大学河滨分校（University of California, Riverside, UCR）：距离科尔顿约10.9英里，是加州大学系统的一部分，提供超过80个本科和研究生项目，擅长遗传学、神经科学和环境科学等研究? (California.com)?。
Summit College：在科尔顿设有校区，提供健康、技术和商业领域的短期和长期职业培训项目? (Summit College)?。
这些教育机构为科尔顿市及其周边的学生提供了广泛的学习和职业发展机会。
科尔顿市（Colton, California）及其周边地区拥有众多企业和产业集群，以下是一些主要企业和行业：
物流和仓储：
沃尔玛高科技合并中心：位于科尔顿市，面积达34万平方英尺，提供先进的物流和仓储服务。 Lineage Logistics：世界最大的冷藏仓储公司，在科尔顿设有设施。 C.R. England：全美最大的冷藏卡车运输公司之一，也在科尔顿设有运营基地? (Business View Magazine)?? (Wikipedia)?。医疗和教育：
箭头地区医疗中心（Arrowhead Regional Medical Center, ARMC）：这是一个先进的教学医院，提供全面的医疗服务，并且正在升级成为三级创伤中心。 加州科学与医学大学（California University of Science and Medicine, CUSM）：这所新建的医学院为当地带来了医学教育和研究的机会。 罗马琳达大学医学中心：位于科尔顿以东几英里处，是一个大型的医疗和教育机构? (Business View Magazine)?? (Wikipedia)?。制造和食品加工：
Avalon Apparel：一家来自纽约和洛杉矶的高端女装制造商，在科尔顿设有生产基地。 California Churros：一家专业生产西班牙油条的制造商，以及其他多家烘焙和零食食品制造商? (Business View Magazine)?。住宅和社区发展：
Pellissier Ranch：一个占地336英亩的规划社区项目，包括住宅、娱乐空间和自然保护区。 Hub City Centre：一个靠近箭头地区医疗中心和加州科学与医学大学的新社区开发项目，旨在吸引医疗专业人士和教育工作者? (Business View Magazine)?? (Wikipedia)?。这些企业和项目反映了科尔顿作为一个物流、医疗和制造业中心的重要性，为当地居民提供了丰富的就业和生活机会。