Very well. The 7% appreciation is actually better than
my area in the past years, which was only about 3% per year, due to tea party, budget cuts, and multiple government shutdowns. My area is an hour away from DC. Only in 2020 did we have a good increase of about 10%. 2011-2019 all had very slow appreciation. However, with leverage, we were getting about 26% increases/year. You are also right about 10 million in 10-15 years. My estimate is that it will be about 12 years in my persoanl case to reach 10 million. Our housing appreciation has been slow, so this goal can be done by others perhaps in a shorter time than 12 years.
关于如何在10到15年内达到一千万的目标我已经发帖讨论了几次。在四年前我就发表过一篇如何在15年从50万到一千万的，个人资产翻20倍的投资计划。https://bbs.wenxuecity.com/tzlc/1181024.html
文章的中心思想是通过不断购买租售比大于1%的独立屋来实现财富的迅速增值。文章的内容我不再赘述。这里主要讨论一下中西部地区的增值情况。很多人认为中西部房屋增值不行。
下面是我在Zillow 找到的关于中西部主要城市的房屋价格。
https://www.zillow.com/detroit-mi/home-values/
除了底特律比较特殊外，其他地方都非常具有代表性。总体而言在过去的8年中，中西部地区的房价平均增加71%，平均每年增值7.0%。当然像芝加哥和安娜堡这样本来就比较贵的地方增值略有缓慢，芝加哥8年累计增长52%，年平均增长5.4%。这个数据是远远好于我在那个贴中预测的3%的年平均增长的。
除了房价的自然增值外，还有一个办法是强迫增值。就是通过装修的方式来达到。论坛里很多牛人(Amy，波大, pssci) 都认为不值得这么做，也许是他们不屑这么做。但是作为资金少的中小地主，我认为这是一个很好的办法。我今天过户的房子买价18万多，装修价格5万多。累计会投入24万，最多25万。在appraisal报告中房子的ARV是34万。也就说装修完会有差不多9万的equity。这个以后可以通过refinance再拿出来。Buy-rehab-rent-refinance-repeat的发展模型虽然过程比较痛苦，但是这是迅速发展的最有效途径。这个房子因为申请的是rehab loan。资金投入并不多。
就我个人而言，我2014年11月份家庭所有净资产只有50万。2014年11月中旬是我买第一个投资房的时间。现在净资产500万，一共42个房子，房子总值一千万。基本上每一个房子的价格，租金和装修的情况我都在论坛中提到过。
我投资很晚，2014年末很多人都已经开始卖从2011年淘来的房子了（比如说甜薯）。没有占据天时，启动资金也非常有限，而且工资并不高。所以我的这个投资模型很多人都能复制。和贝版的北上广+湾区的投资完全不同。不但如此，现金流的投资方式可以应对随时而来的经济危机。去年的Covid-19对我影响非常小，唯一的影响是有两个房子本来要过户的，但是贷款突然收紧了，最后没批。我通过申请forbearance，积攒了不少现金。在forbearance结束后，我一边refinance一边迅速地购买了8个房子。
在6年半的时间里我已经实现了财富增长9倍。但是距离一千万的目标还有很长的距离。俗话说行百里而半九十。只要目标明确，意志坚定。一千万的目标早晚会到来。
my area in the past years, which was only about 3% per year, due to tea party, budget cuts, and multiple government shutdowns. My area is an hour away from DC. Only in 2020 did we have a good increase of about 10%. 2011-2019 all had very slow appreciation. However, with leverage, we were getting about 26% increases/year. You are also right about 10 million in 10-15 years. My estimate is that it will be about 12 years in my persoanl case to reach 10 million. Our housing appreciation has been slow, so this goal can be done by others perhaps in a shorter time than 12 years.
只是贷款现在很难
一般人没有这折腾的能耐，达不到这规模
我们这里规定每个人只能贷款10个，夫妻是20个。。。。
你是从2013年开始计算的
2008次贷危机爆发，房市暴跌，真正的跌一直持续到差不多2017/2018，房市才回暖到2008之前的价位。
所以，你计算中西部房子正常增值，要从2017/2018开始计算，中西部房子增值就非常小了。
次贷危机时候买的房，算是”捞低", 不算“增值”，例如我2012买过几个三万块钱的房子，现在能卖12-15万，中西部的，我不认为这是“正常增值”，这是捞低捡便宜，可遇不可求，我不认为这几个房子从2012到现在“增值”到12-15万了。。。只不过是那时候大跌，现在回复到市值（因为疫情，高于正常市值）
这里multiple family房子卖很贵， 找不到好的deal. 论坛牛人多得是，很多人10多年前就我这规模了。
并且，如何给150个房子贷款？
1. Portfolio loan。很多小银行都可以做。但是基本都是arm loan，30 fixed也有，很少。不需要LLC
2. 商业贷款， 需要LLC
3. Blanket loan。把多个房子打包在一起，最近的refinance就是这个办法。把几个利率高的房子打包。
4. 每个lender都会有一个loan number数量限制，为的是风险控制。贷到限额之后就得等待一年或者不再批准。
把家附件100个小银行找出来，挨个打电话，肯定能找到能贷款的。一般打10个就有一个可以的。
平均每年增长8.7%。如果还是按照7个城市的平均。累计4年增长30%， 每年增长6.8%。比7.0%也差不了多少。
能做成什么样？
比如说：
1. 教堂/office 改建公寓。我有好几次都想买教堂，都因为没钱上大项目而放弃。
2. 多单元公寓楼/商业楼
3. 批量买进SFR。 经常有卖家一次性甩卖10多个房子的事情，owner financing
上面的方法买入的机会会少点，但是也不是不能做。300万到2000万放几年前肯定容易。现在入市就更难了。还有几年房市或许就跌了。