1000万是目标，那么该怎么实现呢？对于论坛中绝大部分是地主，那就通过投资房来实现。
要达到1000万需要有启动资金。我认为50万足够了，外加每年存4万。如果你没有50万，抱歉你需要16年，17年，甚至20年才能实现。如果你有了50万的净资产。1000万并不是遥不可及。
1000万要多少个投资房？不同的地方价格不一样。湾区，加州，纽约不在我的讨论范围之内。因为绝大多数人不住在这里。投资北京，上海，深圳，加拿大也不在讨论之列。今天要讲的就是普普通通的美国的绝大多数地方的房子。而且是single family house.
美国房子多少钱？和巴菲特的A股差不多，20万。那么需要达到1000万，要买多少个房子呢。答案是75个。而且是有贷款的75个。看到这里肯定有人想知道75个房子是怎么算出来的。
看看下面一张表格吧。
首先假定房子的价格是20万，每年增值3%。贷款的利息是30年4.75%。又假如你买的房子比市场价低5%。那么取第8年的价格作为房子的平均价格。每个房子净资产是13万。75个房子净资产975万，外加25万的退休基金。
15年买75个房子，那么平均每年要买5个。按照20%的首付，5个房子要20万的首付，怎么可能呢。但是事在人为，只要想办法一定能办到。
首先50万净资产变成40万现金。如果钱全部在自住房，重新贷款好了。拿出80-90%的equity. 如果你50万都在退休基金，请出门左转去大千。退休基金最多可以拿出5万（401k loan）。
第一年：买10个投资房，20万一个，首付4万，正好10个。满足1% rule就行，30年贷款，租金2000。每个房子每月现金流500 （835 mortgage +550 property tax and insurance=1385, 维修加空档少算点115，总花费1500），自己管理。年现金流6万。刚好1% 很难有500 现金流。一定要在房价上下功夫，最好能找到1.1% 以上的房子。如果能租2200， 500现金流就很轻松了。论坛里在房价低谷买的房子很多都达到2%以上。现金流吓死人。贷款最好夫妻分开贷款。要买10个投资房怎么也得1年的功夫。第一年就这么过去了。
第二年：买4个投资房。第一年的现金流4万加上4万存款共8万了，加上第二年的现金流和存款（6万+4万）。所以一共有18万。4个投资房应该可以轻松拿下。
第三年： 房子的平均现金流应该涨了点。每个房子$550 （2年的房子，房租涨50-75）. 14个房子现金流是92400. 外加自己工资存的4万和第2年剩下的2万。一共152400. 应该可以买3个。这时候投资房达到17个。剩下3万多用来装修和投资房的维护。
第四年： 现金流还是550，17个房子现金流是112200. 外加4万存款。可以买3个。这样总数是20个。4年平均每年5个。夫妻分开贷款每人10个。
第5年： 现金流平均涨到600. 20个房现金流是144000. 外加4万存款。有18万现金。这时候首付可能要25%的商业贷款或者30% portfolio loan. 当然20%的首付也不是不可能。多打几个电话的事。第5年可以只能买4个。但是别忘记你可以申请401k loan, personal loan。只要想办法5个是完全可能的。
第5年之后已经完全没有讨论的必要了，有了25个投资房，现金流达到18万。随便买了，这时候可以考虑请人管理，和老朽一样去旅游旅游。
如果买不到1% rule的投资房怎么办，可以买多单元的。美国大部分地方可以买到大于1%的房子。买的便宜是投资房的关键，低于市场价10%以上最好。
那我自己的例子来说，2010年我净资产为负数，原始积累靠的是做生意和上班。后来生意不好做，2014年年底开始买投资房，那时净资产才30多万。 2015年开始每年买5个独立房。下个月过户第14个。我们家收入低，工资每年存2万到3万左右。比我们家收入高的完全可能更早实现15年1000万。
美国房市太好了。
我们这里，新房年回报3.2%。
看来千万只能在美国了。
为什么有这么好的租客? 他们不自己买房吗?
租金更是每2年涨3%。这一点都不难。
另外还可以把你所有投资房放在一个里面，这样你又可以贷10个。
别忘了，随着你的资产增加，你的消费也再增加。积累就不易了
事业起步之后再享受
是非线性的，5年之后已经没有必要讨论了。
这两年利率好低，赚到了
拿到75个贷款·对你来说是不可能的事。
以个人名义贷款, 按政府和银行规定, 一人最多可有4个贷款 for single family homes。
如果申请商业贷款，理论上讲你可以拿到75个贷款。但是必须有commerical income to support your applications.
我房子平均租金房价比是1.1%。1%对我来说是比较差的。
商业贷款主要看个人收入。现金流大把的随便贷。商业贷款可以打包把你所以的房子放在一个里面。这样你又可以申请10个贷款
差区我不敢做。
一般人家有个4，5米也就够花了. 生活质量要紧.
如果你把你的例子换成10万租1000， 最后结果会差很多
你可以做个系统的研究，把全国划分成不超过５万人的片逐一过一遍，
人口构成，收入，房价，租金，税费。。
美国有三亿人，至少六千片，估计过不到一半你就能找到合适的投资地点。。。
不用做我也知道很难，租金上到2200已经是相对很好收入的租客了。房价在20万， single family 2017,是属于比较低的房价， 在地产税高达3%的德州，2017也很难有这个数字。20万租1600差不多。
这个假设不现实，适用的城市很少
10万以内的租到1000-1500，倒是很可能，经济发展一般的区，差区。工资收入也不高
１０分钟做一个，（因为你需要放到一个SPREADSHEET里存档），６００００个做下来是１０００个小时。一天做俩小时，等做完一年多过去了，市场早变了。。。
我不需要证明没有一个城市符合这个条件，common sense, 就是，能承受2200租金的是比较高收入房客，是比较高收入地方，这种地方房价是20万的可能性很小。
texas的大多数都不行， california 大多数更不行，西雅图啥的也不行，中部的大多数地方，房价是20万，租不到2200.
10万以下的地方倒是可以租1000多都可能。
我给你指出了一条光明大道，你耍小聪明不愿意去试。读我帖子的有五个人，如果有人真去做了就会成功。为人最忌讳的就是假设自己什么都知道。
你的1000小时可真不值钱啊，
美国较大的城市，及周边，到Zillow 上看看，每个城市找个租2000-2200的看看估价是不是20万左右，一个小时搞定了。很荒芜人烟的地方租2200可能性很小吧
你要花1000小时，做别人一小时做的事，你可真牛！
10分钟之内排除了，德州的austin, dallas, Plano, Richard,
加州的湾区，洛杉矶，Sacramento,
西雅图
你一分钟也没做，你如果真花1000个小时，就可以说别人只说不做
一个19.5万，1万装修 租2145
一个18万不到，1万装修，租2125
一个22万4，4千closing help, 租2210
20万的房子真的可以租到2000以上。我的房子就有好几个是这样的。
就你这指导思想，显然落伍了，太保守。
这个周围，有可能去年20万
10% below the market value at least.
看链接里图
http://www.capital.de/immobilien-kompass/muenchen.html
慕尼黑，号称德国最好的房市。
1000万是目标，那么该怎么实现呢？对于论坛中绝大部分是地主，那就通过投资房来实现。
要达到1000万需要有启动资金。我认为50万足够了，外加每年存4万。如果你没有50万，抱歉你需要16年，17年，甚至20年才能实现。如果你有了50万的净资产。1000万并不是遥不可及。
1000万要多少个投资房？不同的地方价格不一样。湾区，加州，纽约不在我的讨论范围之内。因为绝大多数人不住在这里。投资北京，上海，深圳，加拿大也不在讨论之列。今天要讲的就是普普通通的美国的绝大多数地方的房子。而且是single family house.
美国房子多少钱？和巴菲特的A股差不多，20万。那么需要达到1000万，要买多少个房子呢。答案是75个。而且是有贷款的75个。看到这里肯定有人想知道75个房子是怎么算出来的。
看看下面一张表格吧。
首先假定房子的价格是20万，每年增值3%。贷款的利息是30年4.75%。又假如你买的房子比市场价低5%。那么取第8年的价格作为房子的平均价格。每个房子净资产是13万。75个房子净资产975万，外加25万的退休基金。
15年买75个房子，那么平均每年要买5个。按照20%的首付，5个房子要20万的首付，怎么可能呢。但是事在人为，只要想办法一定能办到。
首先50万净资产变成40万现金。如果钱全部在自住房，重新贷款好了。拿出80-90%的equity. 如果你50万都在退休基金，请出门左转去大千。退休基金最多可以拿出5万（401k loan）。
第一年：买10个投资房，20万一个，首付4万，正好10个。满足1% rule就行，30年贷款，租金2000。每个房子每月现金流500 （835 mortgage +550 property tax and insurance=1385, 维修加空档少算点115，总花费1500），自己管理。年现金流6万。刚好1% 很难有500 现金流。一定要在房价上下功夫，最好能找到1.1% 以上的房子。如果能租2200， 500现金流就很轻松了。论坛里在房价低谷买的房子很多都达到2%以上。现金流吓死人。贷款最好夫妻分开贷款。要买10个投资房怎么也得1年的功夫。第一年就这么过去了。
第二年：买4个投资房。第一年的现金流4万加上4万存款共8万了，加上第二年的现金流和存款（6万+4万）。所以一共有18万。4个投资房应该可以轻松拿下。
第三年： 房子的平均现金流应该涨了点。每个房子$550 （2年的房子，房租涨50-75）. 14个房子现金流是92400. 外加自己工资存的4万和第2年剩下的2万。一共152400. 应该可以买3个。这时候投资房达到17个。剩下3万多用来装修和投资房的维护。
第四年： 现金流还是550，17个房子现金流是112200. 外加4万存款。可以买3个。这样总数是20个。4年平均每年5个。夫妻分开贷款每人10个。
第5年： 现金流平均涨到600. 20个房现金流是144000. 外加4万存款。有18万现金。这时候首付可能要25%的商业贷款或者30% portfolio loan. 当然20%的首付也不是不可能。多打几个电话的事。第5年可以只能买4个。但是别忘记你可以申请401k loan, personal loan。只要想办法5个是完全可能的。
第5年之后已经完全没有讨论的必要了，有了25个投资房，现金流达到18万。随便买了，这时候可以考虑请人管理，和老朽一样去旅游旅游。
如果买不到1% rule的投资房怎么办，可以买多单元的。美国大部分地方可以买到大于1%的房子。买的便宜是投资房的关键，低于市场价10%以上最好。
那我自己的例子来说，2010年我净资产为负数，原始积累靠的是做生意和上班。后来生意不好做，2014年年底开始买投资房，那时净资产才30多万。 2015年开始每年买5个独立房。下个月过户第14个。我们家收入低，工资每年存2万到3万左右。比我们家收入高的完全可能更早实现15年1000万。
美国房市太好了。
我们这里，新房年回报3.2%。
看来千万只能在美国了。
为什么有这么好的租客? 他们不自己买房吗?
租金更是每2年涨3%。这一点都不难。
另外还可以把你所有投资房放在一个里面，这样你又可以贷10个。
别忘了，随着你的资产增加，你的消费也再增加。积累就不易了
事业起步之后再享受
是非线性的，5年之后已经没有必要讨论了。
这两年利率好低，赚到了
拿到75个贷款·对你来说是不可能的事。
以个人名义贷款, 按政府和银行规定, 一人最多可有4个贷款 for single family homes。
如果申请商业贷款，理论上讲你可以拿到75个贷款。但是必须有commerical income to support your applications.
我房子平均租金房价比是1.1%。1%对我来说是比较差的。
商业贷款主要看个人收入。现金流大把的随便贷。商业贷款可以打包把你所以的房子放在一个里面。这样你又可以申请10个贷款
差区我不敢做。
一般人家有个4，5米也就够花了. 生活质量要紧.
如果你把你的例子换成10万租1000， 最后结果会差很多
你可以做个系统的研究，把全国划分成不超过５万人的片逐一过一遍，
人口构成，收入，房价，租金，税费。。
美国有三亿人，至少六千片，估计过不到一半你就能找到合适的投资地点。。。
不用做我也知道很难，租金上到2200已经是相对很好收入的租客了。房价在20万， single family 2017,是属于比较低的房价， 在地产税高达3%的德州，2017也很难有这个数字。20万租1600差不多。
这个假设不现实，适用的城市很少
10万以内的租到1000-1500，倒是很可能，经济发展一般的区，差区。工资收入也不高
１０分钟做一个，（因为你需要放到一个SPREADSHEET里存档），６００００个做下来是１０００个小时。一天做俩小时，等做完一年多过去了，市场早变了。。。
我不需要证明没有一个城市符合这个条件，common sense, 就是，能承受2200租金的是比较高收入房客，是比较高收入地方，这种地方房价是20万的可能性很小。
texas的大多数都不行， california 大多数更不行，西雅图啥的也不行，中部的大多数地方，房价是20万，租不到2200.
10万以下的地方倒是可以租1000多都可能。
我给你指出了一条光明大道，你耍小聪明不愿意去试。读我帖子的有五个人，如果有人真去做了就会成功。为人最忌讳的就是假设自己什么都知道。
你的1000小时可真不值钱啊，
美国较大的城市，及周边，到Zillow 上看看，每个城市找个租2000-2200的看看估价是不是20万左右，一个小时搞定了。很荒芜人烟的地方租2200可能性很小吧
你要花1000小时，做别人一小时做的事，你可真牛！
10分钟之内排除了，德州的austin, dallas, Plano, Richard,
加州的湾区，洛杉矶，Sacramento,
西雅图
你一分钟也没做，你如果真花1000个小时，就可以说别人只说不做
一个19.5万，1万装修 租2145
一个18万不到，1万装修，租2125
一个22万4，4千closing help, 租2210
20万的房子真的可以租到2000以上。我的房子就有好几个是这样的。
就你这指导思想，显然落伍了，太保守。
这个周围，有可能去年20万
10% below the market value at least.
看链接里图
http://www.capital.de/immobilien-kompass/muenchen.html
慕尼黑，号称德国最好的房市。