商业贷款很大的风险是利息只能固定一段时间，我的商业贷款里最长的一个也只固定七年，一般都是固定五年，到期之后必须重贷。住宅贷款可以固定三十年，这是住宅很大的优势，商业贷款没有这样的好事。如果在贷款到期的时候正好处于利息上升阶段，重贷的利息会大大超过原来的利息，如果租金上升不能抵消贷款成本的增加的话，就意味着现金流随着利息的上升而减少。有些银行在重贷的时候会再做一次估值，如果利息上涨太快，升高的利息会导致估值下降以及LTV上升，为了降低 LTV 银行会降低贷款额，对于借款人来说就需要拿出现金再增加首付。所以，做商业贷款一定不能太 aggressive，风险控制至关重要，LTV不能太高，还必须保持一定的现金储备。
那么，商业贷款到期的时候没有足够的现金，也不想卖掉房子该怎么办呢？那就和银行谈谈，看看在新的贷款的条件方面有没有可以商量的余地，例如拉长贷款的 amortization period，大多数的商业贷款的 amortization period 都是25年，可以和银行商量能否延长到30年。有些借款人在重贷的时候只做一年固定的贷款，这样可以降低利息，然后一年之后再重贷，一直到利息足够低的时候再做五年固定的贷款，但是这样做会导致每年都有申请贷款的支出。也有些人没有足够现金应付重贷时增加的首付，就去借过桥贷款，但是这样又增加了风险，因此这个做法不可取。
总而言之，商业贷款比住宅贷款的风险高很多，风险控制是第一位的，小心驶得万年船。
如此快速发展的代价有很大隐含的风险。
投资是一个孤独的长期旅程，投资不能有过度兴奋的情绪，可能导致风险失控。论坛的成功人士的大无畏状态是基于人家30年积累已经位于不败之地了，新手要慎重考虑自己的风险，独立思考，乱跟有代价。
别人已经做了30年了才做到千万，不能急着追上，慢慢来，时间是朋友。
很长一段时间，投坛给的印象是只要买房出租就能赚钱，无论任何市场，只要有租金就行。这是一种情绪的躁动。新手都只看到成功地主的成就，讨论风险的声音都被盖过去。
风险在牛市不明显，在熊市，例如现在，风险很快就被放大。市场近期将会有很多的不愉快故事发生。爬上去很难，摔下来快极了。
可以捡便宜了
比如以前3，5% 的利息， 现在5.5%
几百万贷款同时到期， 需要很多现金补进去才能再qualify 高利息的贷款。
如果没有现金的话， 只能卖， 因为利息高了， 所以现在的cap rate 也高了， 那么卖价就会低了， 捡便宜的就可以了。
正是房地产抄底的时候，他是一朝被蛇咬三十年怕井绳。
我做了房东近30年，经历了2次半的经济衰退，其实危机即转机，猴哥以前说过，危机是常态, 每次都是上一个台阶的机会. 我在中西部，一般来说房价不会打涨也基本没有大跌，几次经济衰退，我中部地区房价只是掉10-15%，但是vacancy会一直下降，我最坏时候是差不多20% vacant. 房东生意，现金流是命脉，多少房东死在这里， reserves, reserves and reserves, 这是唯一经济衰退的救命药. 猴哥和我，we both sensed and were anticipating the short-lived 2018 crash, 我们的 stress test, 就是必须在有35% 空置的情况下， still operational，所以2016-2017那两年，我是大量的de-leverage. reserves 的来源，我一般是在房产高涨年代，重贷，保障2-3年的付贷款的金额，当然，这个每个人都是有不同应对，保障一份高收入的w2也是一个办法. 充足的子弹，每次都给了我上一个台阶的机会，02-08，我是从38门到160，第一次退休，12-16，我是160到600，2018-2021，700到今天近1000.
商业贷款很大的风险是利息只能固定一段时间，我的商业贷款里最长的一个也只固定七年，一般都是固定五年，到期之后必须重贷。住宅贷款可以固定三十年，这是住宅很大的优势，商业贷款没有这样的好事。如果在贷款到期的时候正好处于利息上升阶段，重贷的利息会大大超过原来的利息，如果租金上升不能抵消贷款成本的增加的话，就意味着现金流随着利息的上升而减少。有些银行在重贷的时候会再做一次估值，如果利息上涨太快，升高的利息会导致估值下降以及LTV上升，为了降低 LTV 银行会降低贷款额，对于借款人来说就需要拿出现金再增加首付。所以，做商业贷款一定不能太 aggressive，风险控制至关重要，LTV不能太高，还必须保持一定的现金储备。
那么，商业贷款到期的时候没有足够的现金，也不想卖掉房子该怎么办呢？那就和银行谈谈，看看在新的贷款的条件方面有没有可以商量的余地，例如拉长贷款的 amortization period，大多数的商业贷款的 amortization period 都是25年，可以和银行商量能否延长到30年。有些借款人在重贷的时候只做一年固定的贷款，这样可以降低利息，然后一年之后再重贷，一直到利息足够低的时候再做五年固定的贷款，但是这样做会导致每年都有申请贷款的支出。也有些人没有足够现金应付重贷时增加的首付，就去借过桥贷款，但是这样又增加了风险，因此这个做法不可取。
总而言之，商业贷款比住宅贷款的风险高很多，风险控制是第一位的，小心驶得万年船。
如此快速发展的代价有很大隐含的风险。
投资是一个孤独的长期旅程，投资不能有过度兴奋的情绪，可能导致风险失控。论坛的成功人士的大无畏状态是基于人家30年积累已经位于不败之地了，新手要慎重考虑自己的风险，独立思考，乱跟有代价。
别人已经做了30年了才做到千万，不能急着追上，慢慢来，时间是朋友。
很长一段时间，投坛给的印象是只要买房出租就能赚钱，无论任何市场，只要有租金就行。这是一种情绪的躁动。新手都只看到成功地主的成就，讨论风险的声音都被盖过去。
风险在牛市不明显，在熊市，例如现在，风险很快就被放大。市场近期将会有很多的不愉快故事发生。爬上去很难，摔下来快极了。
可以捡便宜了
比如以前3，5% 的利息， 现在5.5%
几百万贷款同时到期， 需要很多现金补进去才能再qualify 高利息的贷款。
如果没有现金的话， 只能卖， 因为利息高了， 所以现在的cap rate 也高了， 那么卖价就会低了， 捡便宜的就可以了。
正是房地产抄底的时候，他是一朝被蛇咬三十年怕井绳。
Stress test, 以及房地产衰退的应对. 来源: smlandlord 于 2022-01-16 09:17:00 [档案] [旧帖] [给我悄悄话] 本文已被阅读： 次 (1156 bytes) 字体：调大/重置/调小 | 加入书签 | 打印 | 所有跟帖 | 加跟贴 | 当前最热讨论主题
我做了房东近30年，经历了2次半的经济衰退，其实危机即转机，猴哥以前说过，危机是常态, 每次都是上一个台阶的机会.
我在中西部，一般来说房价不会打涨也基本没有大跌，几次经济衰退，我中部地区房价只是掉10-15%，但是vacancy会一直下降，我最坏时候是差不多20% vacant.
房东生意，现金流是命脉，多少房东死在这里， reserves, reserves and reserves, 这是唯一经济衰退的救命药.
猴哥和我，we both sensed and were anticipating the short-lived 2018 crash, 我们的 stress test, 就是必须在有35% 空置的情况下， still operational，所以2016-2017那两年，我是大量的de-leverage.
reserves 的来源，我一般是在房产高涨年代，重贷，保障2-3年的付贷款的金额，当然，这个每个人都是有不同应对，保障一份高收入的w2也是一个办法.
充足的子弹，每次都给了我上一个台阶的机会，02-08，我是从38门到160，第一次退休，12-16，我是160到600，2018-2021，700到今天近1000.