刚刚看到一个帖子在骂公摊面积，刚好我接触这个比较多，给大家科普一下

刚刚看到一个帖子在骂公摊面积，刚好我接触这个比较多，给大家科普一下 大家都有个误区，公摊面积都是开发商搞出来坑人的，大家都错了，其实开发商的房子户型是多少平米，公摊多少，相关规范是谁制定的?是住建部门。开发商盖房子之前要先报建，把图纸送过去给住建局下面的房产测量大队测算面积及公摊。房产测量大队依据国家标准《房产测量规范》和各个城市的《房产测绘细节》来测算每套房子的面积，他们出具报告，开发商就根据那个报告上的面积进行售卖。         公摊其实不是开发商搞出来的，盖一栋楼的总成本在那，开发商算好成本以后，一栋楼要卖多少总价，根据每栋楼可以售卖面积再定单价。也就是说，你买这套房的户型，开发商总价就定的这么多钱，公摊大小并不影响这套房子的总价。开发商买地和盖房子的钱都会反应到每平米的成本。你按建筑面积算单价就低点，按套内算单价就高。开发商又不是慈善家，还会倒贴钱给你?  我在地产公司要做的一部分工作就是审核房产测绘大队的这帮大爷测出来的结果，发现他们算错的地方，让他们修改。开发商在面积上作假也是想偷面积，通过偷面积来多盖盖子。  等你买了房以后，你翻开购房合同，里面会写清楚你买的那套房建筑面积是多少，套内面积多少，公摊多少，按建筑面积多少钱一平米计算，按套内多少钱一平米计算。同时后面会附有你买的那套房的户型简图，这些数据都是房管局弄得，清清楚楚，所以你就不要想如果买房按套内不算公摊你就能少花钱，毕竟开发商建房子电梯楼梯这些也是要花钱的。 6

那些实用50％左右的你说公摊不影响房子定价？

引用 @一根13923810970 发表的:
那些实用50％左右的你说公摊不影响房子定价？

确实不影响。反正你要买这套房子，就是要这么多钱，公摊50%左右的应该不是住宅。商业类商铺或者公寓，办公楼之类的才会这么大。

引用 @懒火柴__ 发表的:
确实不影响。反正你要买这套房子，就是要这么多钱，公摊50%左右的应该不是住宅。商业类商铺或者公寓，办公楼之类的才会这么大。

商铺常见的商场商铺实用低一些，住宅底商基本都是98％的实用面积。我觉得这个公摊还是李老头搞出来的，公摊确实很伤住户的心。

引用 @懒火柴__ 发表的:
确实不影响。反正你要买这套房子，就是要这么多钱，公摊50%左右的应该不是住宅。商业类商铺或者公寓，办公楼之类的才会这么大。

或多或少会影响一点，公摊占比少的好卖一点价格可能会高一点，反之公摊小的就可能不好卖

公摊面积历史上的起源你都搞不清楚，斯德哥尔摩症犯了？

100平的房子，公摊20，房价10000，合100万
按80的套内面积，房价直线涨到12500，谁敢这样涨价

引用 @懒火柴__ 发表的:
确实不影响。反正你要买这套房子，就是要这么多钱，公摊50%左右的应该不是住宅。商业类商铺或者公寓，办公楼之类的才会这么大。

后期物业费？契税呢？

别的不说，起码物业费按照面积来算的，如果你说按照套内的话 物业费涨价当我没说

说的也在理，但是我宁愿每平米多出钱，比如一个120平的，套内只有90平，30公摊如果不算钱，按照你的意思，这个120平的开发商总价定200万他就必须在200万，那么好了，如果算公摊就是一平1.67万，不算就是2.22。这个其实对我们来说总价其实一样的。但是物业费啥的就有差别了。其实现在按照你的解释，影响也不怎么大了，一般住宅也都有规定多少公摊比例的，不会太离谱

按这个说法，那些89点几平的房子，是不是太凑巧了一点

不会真以为公摊是住建部门发明出来的吧，这得多傻

如果取消公摊，那房价就会赢来一波暴涨

引用 @90斤的贾玲 发表的:
100平的房子，公摊20，房价10000，合100万
按80的套内面积，房价直线涨到12500，谁敢这样涨价

你看一下购房合同，购房合同里面就有标注套内面积和按照套内面积的单价。如果大家都按套内面积卖，肯定对外公示的就是套内面积的单价，毕竟计算方式不会影响开发商建设房子的总成本和他要得到的利润

引用 @爱吃考拉的苦瓜 发表的:
后期物业费？契税呢？

物业费是没影响的，你说对了，影响最大的是契税，如果契税政策不变，大家买房可以少交契税了，但是这样谁吃亏？契税和开发商可是没有关系的，政府可不愿意吃这个亏。

引用 @爱吃考拉的苦瓜 发表的:
后期物业费？契税呢？

我帮楼主说吧，物业公司每个月必须收到手那么多钱，如果按套内面积，他们就会把物业费定高一点🐶

引用 @哆啦无梦 发表的:
按这个说法，那些89点几平的房子，是不是太凑巧了一点

开发商这样设计就是为了给买房的业主省点契税，因为90及90平米以上的房子，契税税点不一样，交的契税就高了不少了。

引用 @懒火柴__ 发表的:
物业费是没影响的，你说对了，影响最大的是契税，如果契税政策不变，大家买房可以少交契税了，但是这样谁吃亏？契税和开发商可是没有关系的，政府可不愿意吃这个亏。

物业费为啥没影响？？

引用 @我只是想看篮球 发表的:
如果取消公摊，那房价就会赢来一波暴涨

其实不影响，买房应该看总价，而不是看单价，举个类似的例子，就像买香蕉，香蕉带皮卖，如果你要求水果商都剥皮卖，香蕉单价高了，可是你吃到嘴的香蕉总价还是一样的。

引用 @nick7300 发表的:
物业费为啥没影响？？

物业费用是物业公司收过来给保洁保安开工资的，如果按套内计算，肯定要涨价，不涨价，你觉得有这种好事嘛，收费少了服务还一样。

楼主是衙门还是开发商还是卖楼的，公摊是王八引进来的，科普尼玛

引用 @nick7300 发表的:
物业费为啥没影响？？

提高物业费单价啊

做预测报告的时候，房企可以沟通的，房企在这个过程中还是有一点作用的，毕竟多一平就多一平的钱

引用 @清风龙缘 发表的:
说的也在理，但是我宁愿每平米多出钱，比如一个120平的，套内只有90平，30公摊如果不算钱，按照你的意思，这个120平的开发商总价定200万他就必须在200万，那么好了，如果算公摊就是一平1.67万，不算就是2.22。这个其实对我们来说总价其实一样的。但是物业费啥的就有差别了。其实现在按照你的解释，影响也不怎么大了，一般住宅也都有规定多少公摊比例的，不会太离谱

物业费也是一样的道理，物业公司管理这么多房子，就得收这么多钱，才能保证小区的正常运转和物业公司的盈利。我理解的是其实公摊有一个好处，就是可以证明电梯，楼梯间这些位置的地你也是花钱买了的，相当于你也占产权，如果不算公摊，那这部分产权就不够清晰明了，就不能够完全反应在你花钱买的房子你可以占了多少平米地

引用 @广州恒大球员罗纳尔多 发表的:
别的不说，起码物业费按照面积来算的，如果你说按照套内的话 物业费涨价当我没说

其实不是物业费坑，而且国家那一笔契税

引用 @踽踽juju 发表的:
做预测报告的时候，房企可以沟通的，房企在这个过程中还是有一点作用的，毕竟多一平就多一平的钱

我们主要是想着实事求是，还是怕出了纰漏，宣传出去的东西有问题，业主后期维权。毕竟搞错了我们做事的是要被考核，公司多卖一点钱也不会给我多发奖金。而且测绘大队那帮人基本都是临时工干活，都是大爷，那个水平也是不敢恭维的。

楼主是房地产行业的，那他说的就好理解了。但是作为业主，我们要知道，如何你买的精装房装修价=单价*建筑页面；后期的其他装也是这样算；物业费也是按建筑面片算，各种费用都按建筑面积算。当下多数的物业公司都是开发商自己的，各位自己想想该不该骂公摊

引用 @我只是想看篮球 发表的:
如果取消公摊，那房价就会赢来一波暴涨

你想多了，国家不懂调控？

引用 @八千年玉老 发表的:
提高物业费单价啊

你看，这就是开发商又当又立的表现。。。把自己赚的盆满钵满，然后把锅都丢给国家。。。
我说实话，我宁愿你告诉我实际的面积和费用，也不愿你搞一个什么公摊。
100平方米，每平方米1.5块的物业费，和50平方米，每平方米3块的物业费，你感觉钱好像都差不多，实际上从经济学上来说完全不一样。。因为如果按照实际面积算，没人敢定这么高的物业费。各行各业都一样，如果大家定价都这么高，会造成快速通货膨胀，国家也不会允许的。

引用 @没有这个意思 发表的:
其实不是物业费坑，而且国家那一笔契税

契税是一口价，物业取暖这些一年也不是小数目的

引用 @懒火柴__ 发表的:
物业费用是物业公司收过来给保洁保安开工资的，如果按套内计算，肯定要涨价，不涨价，你觉得有这种好事嘛，收费少了服务还一样。

你这是从现在看，现在如果说改，当然会出现你说的这样。但是如果一开始就没有公摊这一说，我相信物业费，也不会比现在贵。

引用 @我只是想看篮球 发表的:
如果取消公摊，那房价就会赢来一波暴涨

那就涨喽，总价不是不变么
但契税物业取暖这些可省了不少

引用 @爱死鸡摸人 发表的:
楼主是房地产行业的，那他说的就好理解了。但是作为业主，我们要知道，如何你买的精装房装修价=单价*建筑页面；后期的其他装也是这样算；物业费也是按建筑面片算，各种费用都按建筑面积算。当下多数的物业公司都是开发商自己的，各位自己想想该不该骂公摊

一样的道理，计算方式不影响总价，开发商总价是定死的这套房就是要卖200万（不管你是毛坯还是精装修），反正开发商定价的时候根据成本和利润算下来的，剩下的就是用总价除以计价面积得出单价，计价面积小了，单价就高。物业费也是一样的道理，物业公司的成本支出就是这么多，一套房子就得收这么多物业费。只有契税，契税可不是开发商说了算

引用 @OEOEO 发表的:
那就涨喽，总价不是不变么
但契税物业取暖这些可省了不少

你觉得取暖费如果按套内计算，供暖公司会不涨价吗？

引用 @nick7300 发表的:
你这是从现在看，现在如果说改，当然会出现你说的这样。但是如果一开始就没有公摊这一说，我相信物业费，也不会比现在贵。

这就不好说了，我只相信资本家不是慈善家，肯定不会去做亏本的生意。不过据我了解，几大品牌开发商的物业公司好像都是亏本的多。都是地产公司在补贴，现在人工费贵，保洁和保安的工资也涨，而且现在业主要求也多了很多，万科，恒大等大公司物业公司的很多物业管家还是本科毕业的，支出也大

购房合同没写套内面积，只写了总面积，合规吗

引用 @chenph1992 发表的:
购房合同没写套内面积，只写了总面积，合规吗

购房合同应该是房管局下发的标准格式合同，开发商不能更改的，我买的房子都是写了套内面积的，你再仔细看看。

引用 @nick7300 发表的:
你这是从现在看，现在如果说改，当然会出现你说的这样。但是如果一开始就没有公摊这一说，我相信物业费，也不会比现在贵。

为什么总把服务看的这么便宜呢 如果你说交钱面积小了 收费还不比现在贵 那就说明物业现在收贵了 可以去争取你的权利去啊

引用 @懒火柴__ 发表的:
你看一下购房合同，购房合同里面就有标注套内面积和按照套内面积的单价。如果大家都按套内面积卖，肯定对外公示的就是套内面积的单价，毕竟计算方式不会影响开发商建设房子的总成本和他要得到的利润

我以前也是认为开发商无良，直到后来我签了购房合同才知道，其实房本算的很清楚～按照你这么说也合理，就算跟你算套内面积，公摊也不可能开发商自己贴啊，肯定是算在成本里的，难不成这个地方算全套均价十万，算套内均价还是十万？搞笑么～

引用 @90斤的贾玲 发表的:
100平的房子，公摊20，房价10000，合100万
按80的套内面积，房价直线涨到12500，谁敢这样涨价

其实一样的，房子总价值一百万，只是计算方法不同，总结果是一样的。你看你的购房合同上，写的都是套内面积单价

引用 @41独行侠 发表的:
为什么总把服务看的这么便宜呢 如果你说交钱面积小了 收费还不比现在贵 那就说明物业现在收贵了 可以去争取你的权利去啊

你的理解真的是我都懒得给你解释。我什么时候说服务便宜？？？果然街上90%本科没毕业。。

引用 @砼豌豆 发表的:
公摊面积历史上的起源你都搞不清楚，斯德哥尔摩症犯了？

自己看我新补的图，这个规范是谁制定的，我框出来了

引用 @90斤的贾玲 发表的:
100平的房子，公摊20，房价10000，合100万
按80的套内面积，房价直线涨到12500，谁敢这样涨价

既然不算公摊了，干嘛12500还要跟10000比呢，统一计算方法了，无非就是均价12500和13000比，永远不可能是12500和10000比？开发商核算下来这一套多少钱，然后根据面积标均价，你真以为不算公摊开发商就不会跟你要那部分的钱了？还有正式购房合同里给的单价就是套内面积的单价，你要是不知道的话，以后买房子签合同就知道了～

引用 @90斤的贾玲 发表的:
100平的房子，公摊20，房价10000，合100万
按80的套内面积，房价直线涨到12500，谁敢这样涨价

我找了我的购房合同出来，主楼里面我上传截图了，你看看，房管局的标准合同，就是按照套内面积计算单价的。

引用 @懒火柴__ 发表的:
购房合同应该是房管局下发的标准格式合同，开发商不能更改的，我买的房子都是写了套内面积的，你再仔细看看。

是没写的，同小区的都没写，而且看了同事买的比的楼盘的房子，也没有写

引用 @懒火柴__ 发表的:
这就不好说了，我只相信资本家不是慈善家，肯定不会去做亏本的生意。不过据我了解，几大品牌开发商的物业公司好像都是亏本的多。都是地产公司在补贴，现在人工费贵，保洁和保安的工资也涨，而且现在业主要求也多了很多，万科，恒大等大公司物业公司的很多物业管家还是本科毕业的，支出也大

你没发现你说话前后矛盾么？前面说，不做亏本生意。后面又说物业公司亏本的多。如果亏本，为啥还要做？让给不亏本的人去做啊。。。
老实说，如果不是很烂的小区，大家都不交钱那种，物业基本不会亏本。甚至比商业地产的物业赚钱还要稳定。

当然，我说的重点不是这个。我的重点是，如果从一开始，没有公摊这一说，都按照实际面积算，那么物业费，同样档次的小区，其实也不会比现在贵。就比如说，停车费这个事情。地方物价局都会规定，停车费多少钱，不允许超过多少钱。我根本不会管你小区车位多与少。就按照我的规定来。还有其他很多的东西，物价局都会规定你不能超过多少。因为定价太高，实际上是通货膨胀，让钱不值钱，会造成经济不稳定。
这就是我说的，如果从一开始，就没有公摊的这个概念，现在的物业费，变化其实不会太大的原因。当然，你现在已经有这个概念，再改变，那物业公司肯定会加钱喽。

当然，每个小区情况都不一样，即使是现在，依然有0.9的物业费，和5块的物业费的小区。服务和配套不一样，收费肯定也不一样，我说的只是同样档次小区对比。

引用 @chenph1992 发表的:
是没写的，同小区的都没写，而且看了同事买的比的楼盘的房子，也没有写

我上传了我的合同，你看一下，我几个购房合同都是这样的，这个是房管局的购房合同，开发商不能改的，我网上搜了一下，好几个省都是这样的，难道个别的省市不一样？

卖楼的收益不知道比实际造楼成本多多少去了，你说以前放假普遍不高没什么泡沫的时候有公摊面积还合理，现在房价已经这么多泡沫了消费者还得多出这个公摊的钱，不就是变着法吸血么。

我也不懂大家怎么这么反感公摊，其实就算没有公摊，房子还是卖这么多，根本问题是房价存在泡沫

引用 @OEOEO 发表的:
那就涨喽，总价不是不变么
但契税物业取暖这些可省了不少

会跟着涨

引用 @懒火柴__ 发表的:
其实不影响，买房应该看总价，而不是看单价，举个类似的例子，就像买香蕉，香蕉带皮卖，如果你要求水果商都剥皮卖，香蕉单价高了，可是你吃到嘴的香蕉总价还是一样的。

房子整体涨价的话，公摊少的就更合算一些咯

引用 @我只是想看篮球 发表的:
房子整体涨价的话，公摊少的就更合算一些咯

怎么说了，购买的时候大家还是要用总价去衡量比较好一点，就是比如你要买一套三房，就对比几个楼盘的套内面积差不多的三房户型的总价，总价如果差不多的话，公摊大的反而住起来更加舒服

引用 @懒火柴__ 发表的:
怎么说了，购买的时候大家还是要用总价去衡量比较好一点，就是比如你要买一套三房，就对比几个楼盘的套内面积差不多的三房户型的总价，总价如果差不多的话，公摊大的反而住起来更加舒服

如果按室内面积算钱，有可能公摊会越做越小，反而不会有你说的住的很舒服的房了

引用 @nick7300 发表的:
你没发现你说话前后矛盾么？前面说，不做亏本生意。后面又说物业公司亏本的多。如果亏本，为啥还要做？让给不亏本的人去做啊。。。
老实说，如果不是很烂的小区，大家都不交钱那种，物业基本不会亏本。甚至比商业地产的物业赚钱还要稳定。

当然，我说的重点不是这个。我的重点是，如果从一开始，没有公摊这一说，都按照实际面积算，那么物业费，同样档次的小区，其实也不会比现在贵。就比如说，停车费这个事情。地方物价局都会规定，停车费多少钱，不允许超过多少钱。我根本不会管你小区车位多与少。就按照我的规定来。还有其他很多的东西，物价局都会规定你不能超过多少。因为定价太高，实际上是通货膨胀，让钱不值钱，会造成经济不稳定。
这就是我说的，如果从一开始，就没有公摊的这个概念，现在的物业费，变化其实不会太大的原因。当然，你现在已经有这个概念，再改变，那物业公司肯定会加钱喽。

当然，每个小区情况都不一样，即使是现在，依然有0.9的物业费，和5块的物业费的小区。服务和配套不一样，收费肯定也不一样，我说的只是同样档次小区对比。

我说的不矛盾，大开发商物业确实亏本的比较多，大开发商为什么亏本也要坚持做自己的物业，是为了自己的房子的口碑。像很多人买万科的房子就是冲着万科的好物业去的，这种情况下，即使万科物业亏钱，但是对于整个万科集团来说，亏钱做广告打品牌也是值得的，但是并不是所有的物业都是开发商自己的。
至于你说的如果一开始没有公摊，按套内收费，你就想定价的部门会根据什么去核算定价依据。

引用 @我只是想看篮球 发表的:
如果按室内面积算钱，有可能公摊会越做越小，反而不会有你说的住的很舒服的房了

公摊小的一个坏处就是公共部位面积变少，居住体验下降，楼间距变窄等问题。话说回来，刚的不能再刚的刚需才特别在意公摊，为了好的居住体验，豪宅都是大公摊的。还有一点北方公摊普遍比南方大，是因为北方冷，保温要求高，外墙厚。

引用 @我只是想看篮球 发表的:
如果取消公摊，那房价就会赢来一波暴涨

取消公摊面积上海二套房超出部分的房产税倒是能减少一部分了，毕竟人均60建筑面积，公摊是把双刃剑，刚需公摊小在以前70/90政策下，实用面积就多，对于有些豪宅项目公摊小就说明公共区域不够气派，也有部分一梯一户户型电梯出来还有个电梯厅虽然算公摊但也是私家用了。

我觉得公摊也有一定道理啊…如果不计算的话开发商哪里还搞什么三梯两户 豪华大堂之类的… 肯定能多扣有多扣

引用 @懒火柴__ 发表的:
自己看我新补的图，这个规范是谁制定的，我框出来了

公摊是李嘉诚早就在香港搞起来的

正好有个问题问专业人士，楼主帮忙解答一下。

我和我同事买的一个小区，一共三栋楼，我们一起去选的房，他选的二号楼，我选三号楼，选的时候没有定金之类的，就是口头说了一下价格，然后告诉我们过几天打电话通知交定金。

然后过了两天，我同事收到通知，把定金交了，我没收到通知，就打电话给售楼部，售楼部告诉我，二号楼因为价格没变，所以通知他们交定金了，而我们三号楼要涨价，所以晚几天，结果后来的结果就是我比同事贵了两百。问售楼部为啥涨价，答曰卖的好。
像这种涨价是通过建设局备案了？还是开发商可以自己随意涨？

引用 @懒火柴__ 发表的:
一样的道理，计算方式不影响总价，开发商总价是定死的这套房就是要卖200万（不管你是毛坯还是精装修），反正开发商定价的时候根据成本和利润算下来的，剩下的就是用总价除以计价面积得出单价，计价面积小了，单价就高。物业费也是一样的道理，物业公司的成本支出就是这么多，一套房子就得收这么多物业费。只有契税，契税可不是开发商说了算

最起码买了实际多大的房子我就知道了
那种同价位公摊大的就可以滚了

引用 @砼豌豆 发表的:
公摊面积历史上的起源你都搞不清楚，斯德哥尔摩症犯了？

开发商的成本就摆在这里，不会因为建面或者套内计算而便宜，所以怎么计算面积他都要卖那么多钱才能回本，而zf会因为计算套内面积而少了一大笔契税，你应该把矛头指向zf，zf不仅从中获利还把矛盾转移给了开发商，而且你买房中百分之八十以上的钱都是进zf口袋的

引用 @懒火柴__ 发表的:
一样的道理，计算方式不影响总价，开发商总价是定死的这套房就是要卖200万（不管你是毛坯还是精装修），反正开发商定价的时候根据成本和利润算下来的，剩下的就是用总价除以计价面积得出单价，计价面积小了，单价就高。物业费也是一样的道理，物业公司的成本支出就是这么多，一套房子就得收这么多物业费。只有契税，契税可不是开发商说了算

快ljbd吧 巧立名目 然后称总价不变 拉上住建局就能把责任撇清了。谁也不是傻子 多整几个流程花样然后自圆其说自成一体，套路骗局就是这么来的。

引用 @90斤的贾玲 发表的:
100平的房子，公摊20，房价10000，合100万
按80的套内面积，房价直线涨到12500，谁敢这样涨价

这套房子成本五十万，要卖100万才能回本，所以不管面积多少，我都要卖到100万

有个问题，套内面积=墙体面积+屋内面积，那么墙体面积是谁决定的

神公摊不影响总价说，房产目前还真没有什么总价除以套内面积的定价方式（个别卖套内面积的城市除外），都是按建筑面积计算的好吗。

而且根本不存在什么开发商核定成本后卖固定总价的说法，自然也不存在什么公摊不算就直接算到套内面积的说法，开发商都是随行就市，说白了到底卖多少钱，开发商自己都只是预测，不然各项目组不会有亏的有赚的，或者大赚的之分。而且现有的计算标准是建筑面积，怎么可能开发商去通过计算套内面积来核定建筑面积的价格，要知道可建建筑面积也是包含公摊计算的。

到现在很多地方也都是相同面积，不同公摊卖着相同价格。说白了，公摊是业主公用不假，但是这也是业主付了和屋内一样的钱的部分，是直接决定房价高低的因素，公摊直接影响着总价。 就算取消公摊，也不存在公摊部分的价格直接都转嫁到买房者的可能。

扯着一大段，作为专业人士，你也就一个问题是说对的，就是开发商不是慈善家，不管有没有公摊都只是一种计算方式，最终都需要消费者去适应。但是，这种减量不加价的伎俩，挨骂完全没问题，一个公摊的理念拉出了多少的涨价空间，坑了多少百姓。

就像现在的精装修，俨然成为了公摊第二，说白了都是房产版本的偷工减料，拉出利润的神器。 想说一个正确的废话，在现有公摊政策之下，公摊多者出局，如果按套内面积计算了，那则是公摊面积少者出局。

最后想再强调下，就现在这政策，你就算按套内面积卖，也不会如你所说的公摊的部分都涨回来。就像现在如果不是强制精装修，也不存在毛坯要涨价到和精装卖一样价格的可能。公摊作为一种计算房价的体系，对消费者是极其不友好的，是大大加重消费者负担抬高实际房价的政策。这种真的是那句话，有错就要认,挨打要立正。 [ 此帖被TilmanFertitta在2020-04-13 07:14修改 ]

楼主，你说房子面积的总价区间确定了，这没有错，但跟公摊没关系，这个逻辑错了
在大部分区域禁止二次改造（偷面积）之后，各物业形态的得房率都是在一定区间的，举个简单例子 洋房价值>小高层>高层， 这是因为得房率高了，变相的也可以理解跟公摊有点，其次，产品定价类比法基本都是跟同一物业形式相比的（高层定价类比高层），这个你想过吗
最后说一句，公摊真是恶心的东西

引用 @TilmanFertitta 发表的:
神公摊不影响总价说，房产目前还真没有什么总价除以套内面积的定价方式（个别卖套内面积的城市除外），都是按建筑面积计算的好吗。

而且根本不存在什么开发商核定成本后卖固定总价的说法，自然也不存在什么公摊不算就直接算到套内面积的说法，开发商都是随行就市，说白了到底卖多少钱，开发商自己都只是预测，不然各项目组不会有亏的有赚的，或者大赚的之分。而且现有的计算标准是建筑面积，怎么可能开发商去通过计算套内面积来核定建筑面积的价格，要知道可建建筑面积也是包含公摊计算的。

到现在很多地方也都是相同面积，不同公摊卖着相同价格。说白了，公摊是业主公用不假，但是这也是业主付了和屋内一样的钱的部分，是直接决定房价高低的因素，公摊直接影响着总价。 就算取消公摊，也不存在公摊部分的价格直接都转嫁到买房者的可能。

扯着一大段，作为专业人士，你也就一个问题是说对的，就是开发商不是慈善家，不管有没有公摊都只是一种计算方式，最终都需要消费者去适应。但是，这种减量不加价的伎俩，挨骂完全没问题，一个公摊的理念拉出了多少的涨价空间，坑了多少百姓。

就像现在的精装修，俨然成为了公摊第二，说白了都是房产版本的偷工减料，拉出利润的神器。 想说一个正确的废话，在现有公摊政策之下，公摊多者出局，如果按套内面积计算了，那则是公摊面积少者出局。

最后想再强调下，就现在这政策，你就算按套内面积卖，也不会如你所说的公摊的部分都涨回来。就像现在如果不是强制精装修，也不存在毛坯要涨价到和精装卖一样价格的可能。公摊作为一种计算房价的体系，对消费者是极其不友好的，是大大加重消费者负担抬高实际房价的政策。这种真的是那句话，有错就要认,挨打要立正。

楼主应该不是投拓，营销，客研部的，应该是刚入行，一知半解就来发帖了

引用 @特雷西麦克格拉蒂 发表的:
正好有个问题问专业人士，楼主帮忙解答一下。

我和我同事买的一个小区，一共三栋楼，我们一起去选的房，他选的二号楼，我选三号楼，选的时候没有定金之类的，就是口头说了一下价格，然后告诉我们过几天打电话通知交定金。

然后过了两天，我同事收到通知，把定金交了，我没收到通知，就打电话给售楼部，售楼部告诉我，二号楼因为价格没变，所以通知他们交定金了，而我们三号楼要涨价，所以晚几天，结果后来的结果就是我比同事贵了两百。问售楼部为啥涨价，答曰卖的好。
像这种涨价是通过建设局备案了？还是开发商可以自己随意涨？

开发商要涨价，备案了的价格也是可以提交申请房管局那边修改定价的。看各个地方的规定以及开发商的公关能力

上个帖子说的是起源，你这说的是认定

引用 @一只知更 发表的:
开发商的成本就摆在这里，不会因为建面或者套内计算而便宜，所以怎么计算面积他都要卖那么多钱才能回本，而zf会因为计算套内面积而少了一大笔契税，你应该把矛头指向zf，zf不仅从中获利还把矛盾转移给了开发商，而且你买房中百分之八十以上的钱都是进zf口袋的

税钱比起房价可是洒洒水，两者都有责任，不要把全部责任推给政府

引用 @炮娃儿 发表的:
快ljbd吧 巧立名目 然后称总价不变 拉上住建局就能把责任撇清了。谁也不是傻子 多整几个流程花样然后自圆其说自成一体，套路骗局就是这么来的。

这洗白手法很低级，你不知道吗？

引用 @懒火柴__ 发表的:
确实不影响。反正你要买这套房子，就是要这么多钱，公摊50%左右的应该不是住宅。商业类商铺或者公寓，办公楼之类的才会这么大。

有这个公摊面积，开发商可以多做多少手脚？

引用 @懒火柴__ 发表的:
开发商要涨价，备案了的价格也是可以提交申请房管局那边修改定价的。看各个地方的规定以及开发商的公关能力

问题是，我们同一批房子，同时看的房，选的房，同样的户型，同样的楼层，一个二号楼一个三号楼，因为卖的好，三号楼就涨价，这合理吗？有投诉途径吗？

引用 @清风龙缘 发表的:
说的也在理，但是我宁愿每平米多出钱，比如一个120平的，套内只有90平，30公摊如果不算钱，按照你的意思，这个120平的开发商总价定200万他就必须在200万，那么好了，如果算公摊就是一平1.67万，不算就是2.22。这个其实对我们来说总价其实一样的。但是物业费啥的就有差别了。其实现在按照你的解释，影响也不怎么大了，一般住宅也都有规定多少公摊比例的，不会太离谱

然而现在我住的物业费3.8的和物业费0.6的差远了
而且这个问题本身楼主说的没错，后续费用也没错
错的就是消费者没定价权，国家愿意看到房企割羊毛

引用 @一只知更 发表的:
开发商的成本就摆在这里，不会因为建面或者套内计算而便宜，所以怎么计算面积他都要卖那么多钱才能回本，而zf会因为计算套内面积而少了一大笔契税，你应该把矛头指向zf，zf不仅从中获利还把矛盾转移给了开发商，而且你买房中百分之八十以上的钱都是进zf口袋的

有点不明白啊，按套内算，单价高了总价不变，契税是固定点数，国家少收哪里的钱了？真正影响到的，是日常的物业费，整体的维修基金这些吧？而且万一拆迁的话，按套内算，业主是亏的，容积率越高业主越亏好不？

公摊是开发商提出的，没记错的话，当时全国有好多开发商搞得太过了，得房率都不到50%，然后国家出台标准进行规范。

引用 @特雷西麦克格拉蒂 发表的:
问题是，我们同一批房子，同时看的房，选的房，同样的户型，同样的楼层，一个二号楼一个三号楼，因为卖的好，三号楼就涨价，这合理吗？有投诉途径吗？

正常现象，正式开售的时间不一样，楼栋的位置有区别，都会有价格差异。这些都可以用来解释价格上涨，投诉没用，因为备案家能通过就说明价格得道了官方认可

引用 @Renier 发表的:
有点不明白啊，按套内算，单价高了总价不变，契税是固定点数，国家少收哪里的钱了？真正影响到的，是日常的物业费，整体的维修基金这些吧？而且万一拆迁的话，按套内算，业主是亏的，容积率越高业主越亏好不？

契税根据不同面积税率不一样，面积越大税率越高，比如说90平米以内1%税率，90平米以上1.5%的税率

唉。为啥你们总不明白呢。是否有公摊对你住宅购买的总价没有半毛钱影响。现在开发商毛利润基本都在10到20个点左右。不管算不算公摊，哪怕不按面积卖，开发商就是要从你手里拿走那么多钱才能盈利。物业费同理，为啥我少了公摊面积的费用我还不调整单价？唯一可以影响的就是你的契税。

当然还有个。不使用公摊。可能会影响同一小区洋房和高层的定价策略。但是总体上不会有太大的区别。

引用 @秃了越来越强 发表的:
公摊是李嘉诚早就在香港搞起来的

u1s1，公摊是霍英东发明的

引用 @小冰狗 发表的:
u1s1，公摊是霍英东发明的

无所谓了，主要是针对他的那一条讲的

引用 @流星雪雪雪 发表的:
不会真以为公摊是住建部门发明出来的吧，这得多傻

网上很多人说是李嘉诚发明的，实际是大陆的老朋友霍英东发明的

引用 @懒火柴__ 发表的:
一样的道理，计算方式不影响总价，开发商总价是定死的这套房就是要卖200万（不管你是毛坯还是精装修），反正开发商定价的时候根据成本和利润算下来的，剩下的就是用总价除以计价面积得出单价，计价面积小了，单价就高。物业费也是一样的道理，物业公司的成本支出就是这么多，一套房子就得收这么多物业费。只有契税，契税可不是开发商说了算

供暖费按建筑面积收的，楼道也有暖气？

引用 @懒火柴__ 发表的:
物业费是没影响的，你说对了，影响最大的是契税，如果契税政策不变，大家买房可以少交契税了，但是这样谁吃亏？契税和开发商可是没有关系的，政府可不愿意吃这个亏。

物业费没影响？物业费特么是按产证面积算的，谁家那么良心按实际面筋算？

引用 @懒火柴__ 发表的:
自己看我新补的图，这个规范是谁制定的，我框出来了

早在住建部提出之前，李嘉诚已经在搞这一套了，那个时候中国还没房地产呢。

引用 @懒火柴__ 发表的:
自己看我新补的图，这个规范是谁制定的，我框出来了

准确点来说，霍英东是创始人，李嘉诚发扬光大。

引用 @吹水每一天 发表的:
楼主是衙门还是开发商还是卖楼的，公摊是王八引进来的，科普尼玛

解恨

引用 @流星雪雪雪 发表的:
不会真以为公摊是住建部门发明出来的吧，这得多傻

不是住建部门发明的，但是他们可以取消吧？所有的地产商都是政府的打工仔而已，把矛盾转移到老百姓和开发商之间，自己赚钱就行。否则地价为什么卖的这么贵？

引用 @Hello樹先生 发表的:
不是住建部门发明的，但是他们可以取消吧？所有的地产商都是政府的打工仔而已，把矛盾转移到老百姓和开发商之间，自己赚钱就行。否则地价为什么卖的这么贵？

你为啥要想象把开发商跟政府对立起来？
他们可是有共同利益的，只要一直有韭菜可以压榨，他们的联盟就坚不可破。

引用 @懒火柴__ 发表的:
你看一下购房合同，购房合同里面就有标注套内面积和按照套内面积的单价。如果大家都按套内面积卖，肯定对外公示的就是套内面积的单价，毕竟计算方式不会影响开发商建设房子的总成本和他要得到的利润

物业 暖气 电梯呢

引用 @一只知更 发表的:
开发商的成本就摆在这里，不会因为建面或者套内计算而便宜，所以怎么计算面积他都要卖那么多钱才能回本，而zf会因为计算套内面积而少了一大笔契税，你应该把矛头指向zf，zf不仅从中获利还把矛盾转移给了开发商，而且你买房中百分之八十以上的钱都是进zf口袋的

百分之八十这个数据我是不信的

引用 @爱吃考拉的苦瓜 发表的:
后期物业费？契税呢？

一样啊。政府每年的支出不会变，所以它必须得收到同样的钱。如果面积变小，要么提高契税单价，要么找其他的地方收回来。其实是一样的。现在不就在研讨开征房地产税吗？？所有的目的就一个，收支平衡。

引用 @天伦之乐01 发表的:
税钱比起房价可是洒洒水，两者都有责任，不要把全部责任推给政府

开发商盖楼成本六十万，建面一百方，套内八十方，现在按建面一万一方卖，一套楼一百方卖你一百万，如果按套内八十方买给你，你觉得他会八十万卖给你吗？单价肯定涨的！

而首套一百平就要交1.5点的契税，八十平就只交1个点契税

如果zf规定按建面卖开发商还能造反不成？关键就是zf不肯，当年的重庆就是套内卖的

引用 @Renier 发表的:
有点不明白啊，按套内算，单价高了总价不变，契税是固定点数，国家少收哪里的钱了？真正影响到的，是日常的物业费，整体的维修基金这些吧？而且万一拆迁的话，按套内算，业主是亏的，容积率越高业主越亏好不？

按套内计算，面积小了，维修成本和物业成本又不会变，按套内计算单价肯定涨的

引用 @冲锋的胡杨 发表的:
百分之八十这个数据我是不信的

地产玩的的高杠杆高周转，要真的算成本毛利很低的，毛利5个点左右算不错了，推荐一篇文章你看下就知道了https://www.zhihu.com/answer/24420978

引用 @懒火柴__ 发表的:
正常现象，正式开售的时间不一样，楼栋的位置有区别，都会有价格差异。这些都可以用来解释价格上涨，投诉没用，因为备案家能通过就说明价格得道了官方认可

要说位置，2号楼比3号楼还好，这分明就是坑人。

带壳的玉米跟剥了壳的玉米怎么可能是一个价呢？房子也是一个道理，价格是由供需决定的，你改变计价方式顶个屁用？