我现在的观点： 1. Why is the housing market so high up to 2006? Reason: cheap money. The flood of cheap money must be somewhere. Not really in stock market since 2001, it goes to housing market. It is cheap and hot.
US should never be short of land for use. The regulation and laws can be changed if the developer does ask.
2. Why should be NO crash in 2007? Or, can we expect a 30% price deduction in 2007 so that we can buy at a discount? Answer: no way. 1) Homeowners won't take an explicit loss, rather, they will take an implicit loss. Suppose Joe bought an investment home for 500k in 2004, now it can only be sold for 400k. Assume Joe takes an 30yr, 10yr-IO loan. Joe can i) sell the house. Then he owes the bank 100k. It is immediate suicide. ii) default the payments. The bank will take the house. But Joe walks away free. Note: the bank need months even 1yr to be legally able take over the home. So 2007 won't see that often.
In pratice, Joe will do the below, then choose ii), the least likely is i) keep paying the mortgage, tax, etc. Each month's cost is a loss, assuming no rent or rent insufficient.
2) The inverted yield curve can save lives for most of ARM-takers. Long-term rates are still lower (or close to) short-term rate. 30-yr fixed rate is tied to 10-yr treasury; ARM is tied to 1-yr treasury. A lot of ARMs are to be reset this year. They are lucky that they can do refi ARM-to-fix if their house values have not dipped too much. God saves America! God saves ARMers!
We should see huge prepayments for ARMs and active ARM-to-fix refis in 2007.
3. Where will be the most leading factor? Look at the ABX indexes. The first sign of a weak housing market is the defaults on subprime loans will shoot up. As result, credit quality is down. Investor will demand more spread for subprime loan-backed securities over high-quality mortgage backed securities.
4. Who will be hit most? Hedge funds. They chased return very aggressively and take a huge load of subprime loans. The banks are in a safer position than HFs.
我的这些帖子，其实１年前就可以发， 没什么新东西。但我怕被骂死 (Bush 和各大佬在五月还齐唱“The worst is behind us.”) 。现在裁员潮已经全面扩散，卖方就要撑不住了。我只是给广大持币待购的同胞以精神鼓励，不要捞底老早了（０５，０６都没买，现在不急着这一时）。 再者，just in case 被美国强大的媒体给忽悠了，高位接了盘，让subprime home owner/baby boomer 胜利大逃亡。甚至更不幸的，还得同时面对还贷与找新工作的双重压力。
经济稳定了，山姆叔叔真愿意给我４。５％30yr-fixed 了，卖家真给我寄 20% off coupon 了， 我当然买房了，早买早享受,不买是loser嘛。不过涅，现在这一样都没有，早买看上去早操心。
lz keeps saying that price dropping doesn't even start yet. I am wondering which state lz is in. Here in California, housing price has dropped more than 30-40% on average. Of course, there are some neighborhoods, in which housing price doesn't drop that much or increases in stead.
lz keeps saying that price dropping doesn't even start yet. I am wondering which state lz is in. Here in California, housing price has dropped more than 30-40% on average. Of course, there are some neighborhoods, in which housing price doesn't drop that much or increases in stead.
he/she mentioned that they were affected much by Wall St, so I thought that he must be in NJ or NY suburbs (but both areas have seen declines)? But the housing prices he cited were very low. The rent/buy ratio in Manhattan is also much better than he/she cited. So I'm a little confused. I wish that there was more clarification as to which specific area lz was commenting on.
以下是引用radish在2008-12-8 9:51:00的发言： 我们现在也在看NJ的房子，在NJ中部说实话，房子价格只能说是比06年疯狂的泡沫低了，比如60W的房子现在listing在52-55W左右，但是哪怕和04年比都还是算高的 我们看上的一套房子，屋主05年50W买的，我们offer45.5W，他们不接受，说低于47W就不卖，所以房子上市8、9个月还是一样抗着，这个房子在04年的value大概是40-42W吧，更不要说什么01、02年了 我也觉得房价可能要继续下跌，但是具体到一个区，一座房子，这个空间有多大，这个持续时间有多长，还是有点儿不好说啊 I think we need to play some wait game with the seller. It has to be the seller who cannot hold it and drop the price, not vice versa.
于是我就说，另外一个UNIT比你们的大，只LIST了629，900，这个SELLER居然说，我们PROPERTY TAX最低，所以比他们合算，房子小居然也成了卖得贵的理由，我晕。 Sellers are always greedy.
I saw a house, dropped from $950k to $800k. You think "Wow it is a huge price drop". Fact is, the seller bought it in 1999 for $425k. To me, around $600k would be a fair price. But do you think the seller will let it go for $600k today? I doubt.
So the trick is, if buyers as a group wait for a little longer, the sellers as a group will not be able to hold it. Let's see...
I saw a house, dropped from $950k to $800k. You think "Wow it is a huge price drop". Fact is, the seller bought it in 1999 for $425k. To me, around $600k would be a fair price. But do you think the seller will let it go for $600k today? I doubt.
So the trick is, if buyers as a group wait for a little longer, the sellers as a group will not be able to hold it. Let's see... 不是greedy不greedy的问题 假定房子10年前才20万，01年价格就40万，05到顶60万，现在降成45万，你非要去比10年前的价格说人家greedy也没有意义啊 是要看市场，不急着脱手，拖的起的seller你当然表指望人家给个跳水价。。。
在美国与世界经济正在经历百年一遇的大萧条之际，请看好你的钱袋子。 这不是一个买房的时候，这是一个考虑如何生存，如何保住辛辛苦苦积累下来的血汗钱的时候。
美国的虚拟经济已经近乎崩溃，核心企业纷纷收归国有。 下一步，是对实体经济的重大打击。覆巢之下，安有完卵。作为一个关注美国房市的中国人，我会把一些认识写在下边。 美国的国情和中国很不一样， 买房安家的传统思想需要重新审视。 大家的钱都来之不易。但房屋作为多数人一辈子最大的投资，少有不慎，就会被中介，政府税收吃去。
欢迎回帖。
斑竹， 请酌情打赏吧！ 这将使我持续下去的终极动力。
[此贴子已经被作者于2008-12-8 13:39:58编辑过]
关注美国地产市场（开篇）
在熊市的开始， 我们的心情是沉重的。什么时候， 安居乐业不再是一种奢侈？
我现在的观点：
1. Why is the housing market so high up to 2006?
Reason: cheap money.
The flood of cheap money must be somewhere. Not really in stock market since 2001, it goes to housing market. It is cheap and hot.
US should never be short of land for use. The regulation and laws can be changed if the developer does ask.
2. Why should be NO crash in 2007? Or, can we expect a 30% price deduction in 2007 so that we can buy at a discount?
Answer: no way.
1) Homeowners won't take an explicit loss, rather, they will take an implicit loss.
Suppose Joe bought an investment home for 500k in 2004, now it can only be sold for 400k. Assume Joe takes an 30yr, 10yr-IO loan. Joe can
i) sell the house. Then he owes the bank 100k. It is immediate suicide.
ii) default the payments. The bank will take the house. But Joe walks away free.
Note: the bank need months even 1yr to be legally able take over the home. So 2007 won't see that often.
In pratice, Joe will do the below, then choose ii), the least likely is i)
keep paying the mortgage, tax, etc. Each month's cost is a loss, assuming no rent or rent insufficient.
2) The inverted yield curve can save lives for most of ARM-takers. Long-term rates are still lower (or close to) short-term rate.
30-yr fixed rate is tied to 10-yr treasury; ARM is tied to 1-yr treasury.
A lot of ARMs are to be reset this year. They are lucky that they can do refi ARM-to-fix if their house values have not dipped too much.
God saves America! God saves ARMers!
We should see huge prepayments for ARMs and active ARM-to-fix refis in 2007.
3. Where will be the most leading factor?
Look at the ABX indexes. The first sign of a weak housing market is the defaults on subprime loans will shoot up. As result, credit quality is down. Investor will demand more spread for subprime loan-backed securities over high-quality mortgage backed securities.
4. Who will be hit most?
Hedge funds. They chased return very aggressively and take a huge load of subprime loans. The banks are in a safer position than HFs.
严重通缩后就是通胀了，买房还是要抓住时机。
你知道这意味着什么吗？会非常可怕，希望不要发生．
lz没房，当然看跌。要是有房，估计是另外的看法了。
这么说吧,就算不买房,手里捏着cash,还不是一样得掏出来租房?而且房价越跌房租越贵.
屁股决定脑袋阿
lz没房，当然看跌。要是有房，估计是另外的看法了。
为自己的决定开心就好
买房自己住尚好,投资的话得慎重一点.
这么说吧,就算不买房,手里捏着cash,还不是一样得掏出来租房?而且房价越跌房租越贵.
I don't think it's logical.
我觉得lz台危言耸听了，租房子也是一大笔开销啊。只要买房比租房划算，就应该买房。
同意这个！
而且，如果房价不高，比如20万，能跌倒哪儿去呢？
孩子上学，也是刚需。
还有不知道底在哪里，难道一直等下去，租金不也是钱？还是20万那个房子，假如一年降一万，连降10年，到了10万，你等10年，交上10年房租，不也一样么？还没享受到房子。
同意这个！
而且，如果房价不高，比如20万，能跌倒哪儿去呢？
孩子上学，也是刚需。
还有不知道底在哪里，难道一直等下去，租金不也是钱？还是20万那个房子，假如一年降一万，连降10年，到了10万，你等10年，交上10年房租，不也一样么？还没享受到房子。
同意这个，关键是要按需购房，这样房市也不会不健康。
I don't think it's logical.
因为房市跨了租房市场必然受益啊.
我不同意，美国的房价不仅REASONABLE,而且AFFORDABLE, 如果你比较一下世界上其他国家的房价收入比（中国，欧洲各国，澳洲，加拿大，新西兰等等），美国的房子简直是便宜到死，关键美国人的生活习惯不好，爱乱花钱。
当经济危机来临的时候，生活习惯是会被强制改变的，所以，美国的弹性很大，我不觉得房市会像你说的那么差。
second this
因为房市跨了租房市场必然受益啊.
看看美国历史房价和房租的关系吧，特别是加州，纽约地区的，很多东西不是你想象的那样简单的。
很好的一家之词啊. 光title 就能与我心有戚戚焉. 这乱世, 现金是金.
我怎么觉得现金在手上也不好呢？通货膨胀一来，这钱就不值钱了呢。
屁股决定脑袋阿
lz没房，当然看跌。要是有房，估计是另外的看法了。
我有房， 我也看跌。 后悔没就是卖掉房子去租房子住。
我们家一个亲戚就在2006年底卖掉了million dollar house, 然后一直租着呢。。
看看美国历史房价和房租的关系吧，特别是加州，纽约地区的，很多东西不是你想象的那样简单的。
给科普科普吧.
我觉得要是租房子的人多了,岂不是房租就会见涨?
买房自己住尚好,投资的话得慎重一点.
这么说吧,就算不买房,手里捏着cash,还不是一样得掏出来租房?而且房价越跌房租越贵.
NoNo. 经济不好, 大家的承受能力下降, 本来有条件可以租金2千的TOWNHOUSE, 现在只能租1千五的CONDO了, 本来可以租1千五的CONDO,现在租一千的APT,实在不行就回去和父母挤去了.
而且现在租房市场INVENTORY很多, 很多卖不出去的都在出租,竞争很激烈.
我们这里就是这个情况. 房价跌了10%, 房租也比去年稍降.身边朋友中几个小房东都在COMPLAIN 房子不好租出去. 可见租房市场也受经济影响
美国有高度发达的租房市场， 很好。 所以时间在买房者一边。
资本的游戏我们还是得玩 -- 游戏规则就是这么订的，没办法。 但是，在40% off 的前夜进高价货是不明智的。 在所有媒体都还在高呼捞底时，可以放心：底还没到。这次衰退，将是L型的（或L_____ 型？）。 好机会错过不了的，先等那心动的一竖写下来再动手。
今天先写到这里，请大家都捧场。
lz快写，你写的不错。 俺爱读
我怎么觉得现金在手上也不好呢？通货膨胀一来，这钱就不值钱了呢。
现在手上还是拿现金相对来说好一点。
如果真有通货膨胀来就好了。。。经济也不会那么差，会一点点好起来。
0。 屁股决定脑袋。 是的， 我的帖子里早已明确讲明。 我的脑袋，当然是为自己的屁股服务的。
但在美国强大的舆论下， 不少人的脑袋被忽悠得跟自己的屁股决裂， 为 Laurance Yun 的屁股服务了。
1。 我关注的是东西两岸房价吃人的地区。 如果所在地的房价只有十几万， 我何必在此唠叨： 输10% 也才1，2万嘛， 把宝马换成 corolla 不就成了。
美国东北的三州地区，人口稠密，房屋老化。 价格却惊人。 一个 1400 尺的 “house”， 动辄50-60 万， 每年还有几千到数万的property tax 恭候着。
输20% 就是10万， 或者说，20万的税前收入就又回到山姆叔叔的口袋。 可以说， 我的所有废话，都是因为大多数人没有可以 对20万 一笑置之。
2。 有人讲，你每年租房不“白扔” 1-2万嘛？
这种初级问题，请 google "机会成本"
3。 钢需论。 USA 是一个流动性很大的国家， 机会分散于全国各地。 A 地失了业，为了吃饭， B 地的工作也得从。 这里吃饭是钢需， 在A 地的房子不是。
我的论点是， 供给远远大于需求。
4。 对现在大环境的认识。
如果是两个月前， 除了某些行业， 大多数人还要问：“哪有衰退嘛？在那里嘛？”
现在我想大家要问的是： 1929年， 1933 年？还是 1970 年代？
It is a time for us to preserve the return OF the money, not to seek the return ON the money.
5。 通胀乎？通缩乎？
预测这个， 是Nobel 级别的问题。
但现在的现实是通缩。 我爱通缩， 其实，除了负资产的人， 都爱通缩，因为钱好使了。 不过，这种爱有个前提， 得保得住饭碗。
通胀是一定要来的。 房价会长期持平， 在货币大幅贬值后，暗中回到历史均值。
0。在美国，租房的门永远敞开。
1。 政府会把利率打压到4。5%
2。 房价在下降区间， 对我等“心底阴暗”的人是天堂。 人生几十年， 下一次想再遇下降通道， 哈雷彗星说不定都回来了。
让我在一个“卖方市场“， 去和一帮subprimer 去 bid up 一个 1910 年 1400 尺的 70 万“豪宅”， 简直是对人格和智力的侮辱。
3。政府一定不会让房事崩溃， 三州地区也永不会变成 Detroit。 这里永远会欣欣向荣， 因为一代接一代的大大小小冒险者，投机者，都会在这里， 不管他们投机的对象是什么。 （我们会有房子的， 买房子也可以成为开心又明智的选择的）
4。 政府还有一个必杀的“乾坤一掷” 没使出来： 开放卖方移民。
不过，美国这个反动的制度，能不能使出这一招，还真不知道。
又说到不光明的那一面了， 打住。
原来1楼没说明的assumption是，华人上只有三洲的人有资格谈房市。。。。
哈哈。
第一个房子，理论来讲carry costs一定会比租房高，因为拥有房子带来愉悦和享受。好比说我要是租房那就全市宜家家居外加home depot的老式vanities.买的房子呢？subzero的电冰箱，miele的电器，外加designer furniture.这个居住水平差的不是一点半点。就看你risk/rewards怎么权衡了。每个人在这个Utility curve上的位置都不同，是个很个人的选择。不是说一个公式就算出来，你的选择是错的，我的就是对的。
通货膨胀的时候，房租会大涨的。而且什么时候从通缩到通胀非常难预测，所以这东西非常撞大运。不必time the markets了。
fed去这样子买房债是很可怕的事情。现在说白了政府就是最大的SIV.搞不好什么时候就崩溃了。这个赌我是不会打的。不过看着非常心惊胆颤。
care to elaborate? ”房价会长期持平?“ 那就是说楼主认为中期房价跌，长期房价持平？是这个意思么？
真是不看好房市吗？若是fed真能把mortage打到4.5，立马会有无数人跳进去买房，估计lz也不会例外。
讲什么20年，70年，历史太久远模糊，想想4点几的利率也不过就5，6年以前的事
我不同意，美国的房价不仅REASONABLE,而且AFFORDABLE, 如果你比较一下世界上其他国家的房价收入比（中国，欧洲各国，澳洲，加拿大，新西兰等等），美国的房子简直是便宜到死，关键美国人的生活习惯不好，爱乱花钱。
当经济危机来临的时候，生活习惯是会被强制改变的，所以，美国的弹性很大，我不觉得房市会像你说的那么差。
但是美国的地大阿，这点也就能和加拿大，新西兰比比。而且，需求也不一样啊。
很多大城市的房价，nyc都是被外国投资者炒起来的。
我也觉得会回到01，02年左右的水平。我们这边涨的最厉害的是01-03年期间，04-06也长了，不过涨幅不如前者。至于原因，就是大家都知道的clinton的政策了，现在问题已经暴露出来了。
而且，我觉得美国人买方，有时候这是撑得，4-5倍很多把，所以我觉得房价还会降得。
[此贴子已经被作者于2008-12-6 16:33:04编辑过]
I don't think it's logical.
应该是啊。租方/买房典型的经济学替代品啊
同意这个！
而且，如果房价不高，比如20万，能跌倒哪儿去呢？
孩子上学，也是刚需。
还有不知道底在哪里，难道一直等下去，租金不也是钱？还是20万那个房子，假如一年降一万，连降10年，到了10万，你等10年，交上10年房租，不也一样么？还没享受到房子。
well said..
其实很难等到最低的，只要稳定了，affordable,趁着现在降了早买早享受。呵呵
大力唱蓑很大程度上都是wishful thinking. 事实上很多地方房市都还没跌到2003年水平，房市若是跕回2000年那美国也差不多要垮了
真是不看好房市吗？若是fed真能把mortage打到4.5，立马会有无数人跳进去买房，估计lz也不会例外。
讲什么20年，70年，历史太久远模糊，想想4点几的利率也不过就5，6年以前的事
我个人觉得房子这东西主要是affordability的问题。现在比较汗的就是unemployment.这样下去需求上面压力很大的。
同意这个！
而且，如果房价不高，比如20万，能跌倒哪儿去呢？
孩子上学，也是刚需。
还有不知道底在哪里，难道一直等下去，租金不也是钱？还是20万那个房子，假如一年降一万，连降10年，到了10万，你等10年，交上10年房租，不也一样么？还没享受到房子。
不过这样就可以跟着工作流动了。10年不动窝的人是很幸运的，大多数人都是跟着工作走，也算没有买房/出租的烦恼了吧。
楼主的观点和我很多奋战在经济前线的朋友很一致，对明年非常非常的悲观，但我真的是不愿意去相信。
我们正在看房子，也准备给OFFER,但是周围做HEDGE FUND或者证券分析的朋友都力劝我们不要买，因为“据说”明年将会是更加黑暗的一年。
本来对美国的经济还是很有信心的，但是政府最近的4.5%的举措，让我觉得情况可能真的是十分十分的恶劣，到底这滩水有多深，估计也只有SAM大叔最清楚。
为什么这次经济危机会这么严重？区区几个穷人的FORECLOSURE为什么就能把整个世界的经济给拖垮，LZ能给解释下麽。
LZ在租来的房子里唱衰房市，偷着乐，乐在于唱，乐在于唱衰，乐在于等待;
买了房子人的在自己的新房里享受生活，回首租房的日子，心里美滋滋的，乐在于及时享受。
桥上楼上的区别，都挺乐的，挺好，人生本来就是这样，算计来算计去，又能怎样，自己心里开心才是真正的乐。
[此贴子已经被作者于2008-12-6 20:07:27编辑过]
有点意思，“你站在桥上看风景，看风景的人在楼上看你”
LZ在租来的房子里唱衰房市，偷着乐，乐在于唱，乐在于唱衰，乐在于等待;
买了房子人的在自己的新房里享受生活，回首租房的日子，心里美滋滋的，乐在于及时享受。
桥上楼上的区别，都挺乐的，挺好，人生本来就是这样，算计来算计去，又能怎样，自己心里开心才是真正的乐。
[此贴子已经被作者于2008-12-6 20:07:27编辑过]
这个说的有道理。各有所需，开心就好。
楼主的观点和我很多奋战在经济前线的朋友很一致，对明年非常非常的悲观，但我真的是不愿意去相信。
我们正在看房子，也准备给OFFER,但是周围做HEDGE FUND或者证券分析的朋友都力劝我们不要买，因为“据说”明年将会是更加黑暗的一年。
本来对美国的经济还是很有信心的，但是政府最近的4.5%的举措，让我觉得情况可能真的是十分十分的恶劣，到底这滩水有多深，估计也只有SAM大叔最清楚。
为什么这次经济危机会这么严重？区区几个穷人的FORECLOSURE为什么就能把整个世界的经济给拖垮，LZ能给解释下麽。
我新开了一帖，来解释这个问题，请看系列2。
有点意思，“你站在桥上看风景，看风景的人在楼上看你”
LZ在租来的房子里唱衰房市，偷着乐，乐在于唱，乐在于唱衰，乐在于等待;
买了房子人的在自己的新房里享受生活，回首租房的日子，心里美滋滋的，乐在于及时享受。
桥上楼上的区别，都挺乐的，挺好，人生本来就是这样，算计来算计去，又能怎样，自己心里开心才是真正的乐。
[此贴子已经被作者于2008-12-6 20:07:27编辑过]
这个观点我同意，感觉mm 像“天道”里王志文演得那个角色。
主要是担心工作不保, 想多些现金在手
别的地方我不敢妄言，但是就硅谷地区来讲，LZ很多观点其实很中肯。我知道在东湾好多房子都真的回到了2003年的水平，90万买的房子现在以60几万挂价出卖。而硅谷的裁员大潮才刚刚开始。房价只会更低不会更高。至少不会狂飙上来。
处于这样情况的买主，就算是利息降到4.5%， 那30万的亏损还是沉甸甸的心理负担。而且以中国人的习惯都是尽量放多钱进房子，那笔钱如果不是以HOME EQUITY 形式贷款出来，就放在那里动不了了。机会成本的损失每个人自己心里也有数。
还有大家讲的按揭跟租金相同和更便宜的问题，在当前的情况之下，就算是付高一点的租金，也是买给自己一个灵活的选择。如果家里的人失业了，可以搬去有工作的地方，最不济可以搬去便宜的地方住。
当然这些也都是我自己身边的情况的一些心得- 房价贵，工作不稳定的地区。
另外对于现金握在手里被通货膨胀吃掉的问题 - 通胀率一年4-5%的话，也比房价股价几个月掉10-20%好。这就是为什么说现金为王。
[此贴子已经被作者于2008-12-7 5:17:50编辑过]
Alameda County $370,000.00 $575,000.00 -35.7%
Contra Costa County $280,000.00 $522,750.00 -46.4%
Fresno County $195,000.00 $261,500.00 -25.4%
Kern County $160,000.00 $241,500.00 -33.7%
Los Angeles County $355,000.00 $500,000.00 -29.0%
Marin County $599,750.00 $875,000.00 -31.5%
Monterey County $270,100.00 $461,750.00 -41.5%
Napa County $400,000.00 $540,000.00 -25.9%
Nevada County $365,000.00 $448,000.00 -18.5%
Orange County $415,000.00 $585,000.00 -29.1%
Placer County $320,000.00 $400,000.00 -20.0%
Riverside County $230,000.00 $351,500.00 -34.6%
Sacramento County $195,000.00 $299,000.00 -34.8%
San Benito County $265,000.00 $405,000.00 -34.6%
San Bernardino County $200,000.00 $330,000.00 -39.4%
San Diego County $320,000.00 $465,000.00 -31.2%
San Francisco County $697,000.00 $783,000.00 -11.0%
San Joaquin County $198,500.00 $340,000.00 -41.6%
San Luis Obispo County $416,250.00 $526,500.00 -20.9%
San Mateo County $613,000.00 $791,250.00 -22.5%
Santa Barbara County $300,000.00 $550,000.00 -45.5%
Santa Clara County $475,000.00 $695,000.00 -31.7%
Santa Cruz County $459,250.00 $664,750.00 -30.9%
Solano County $239,250.00 $389,250.00 -38.5%
Sonoma County $330,000.00 $471,000.00 -29.9%
Stanislaus County $161,500.00 $304,750.00 -47.0%
Tulare County $183,500.00 $230,000.00 -20.2%
Ventura County $376,000.00 $550,000.00 -31.6%
Yolo County $279,000.00 $360,000.00 -22.5%
[此贴子已经被作者于2008-12-7 5:18:57编辑过]
楼主的观点和我很多奋战在经济前线的朋友很一致，对明年非常非常的悲观，但我真的是不愿意去相信。
我们正在看房子，也准备给OFFER,但是周围做HEDGE FUND或者证券分析的朋友都力劝我们不要买，因为“据说”明年将会是更加黑暗的一年。
本来对美国的经济还是很有信心的，但是政府最近的4.5%的举措，让我觉得情况可能真的是十分十分的恶劣，到底这滩水有多深，估计也只有SAM大叔最清楚。
为什么这次经济危机会这么严重？区区几个穷人的FORECLOSURE为什么就能把整个世界的经济给拖垮，LZ能给解释下麽。
MM, 我觉得在形式不明了的情况下, Hedge一下比较好, 如果MM房子已经卖掉, 手里现金比较多, 而且不习惯租房子的话, 拿一半cash投房子也可以吧. 实在现在也没什么别的好投的. 毕竟纽约周边租房比加洲贵多, 房子比加洲便宜多.
MM, 我觉得在形式不明了的情况下, Hedge一下比较好, 如果MM房子已经卖掉, 手里现金比较多, 而且不习惯租房子的话, 拿一半cash投房子也可以吧. 实在现在也没什么别的好投的. 毕竟纽约周边租房比加洲贵多, 房子比加洲便宜多.
其实对我们来说，租房子的成本比买相同的房子要少很多。我们看中的房子卖60万，租也只有3500. 买了后地税每个月要一千，这样实际房租其实只有2500，买的话每个月的贷款利息要差不多1000刀，如果租的话首付放银行可以每个月得到利息700-800刀，这样，实际的成本其实只有700-800刀。
唯一担心的，就是通货膨胀，因为这是SAM大叔唯一的出路了。
[此贴子已经被作者于2008-12-7 9:32:07编辑过]
NoNo. 经济不好, 大家的承受能力下降, 本来有条件可以租金2千的TOWNHOUSE, 现在只能租1千五的CONDO了, 本来可以租1千五的CONDO,现在租一千的APT,实在不行就回去和父母挤去了.
而且现在租房市场INVENTORY很多, 很多卖不出去的都在出租,竞争很激烈.
我们这里就是这个情况. 房价跌了10%, 房租也比去年稍降.身边朋友中几个小房东都在COMPLAIN 房子不好租出去. 可见租房市场也受经济影响
唉。我们这里房子还是在涨，新闻上还说我们这里房价surge.但是已经明显的不好卖了。两个朋友卖房子都卖不出去，但是都不喜欢贱卖。奇怪的是房子贴出来的价格还是很高。具体成交房价就不得而知了。房租我们又续签了一年，涨了7块钱。
其实对我们来说，租房子的成本比买相同的房子要少很多。我们看中的房子卖60万，租也只有3500. 买了后地税每个月要一千，这样实际房租其实只有2500，买的话每个月的贷款利息要差不多1000刀，如果租的话首付放银行可以每个月得到利息700-800刀，这样，实际的成本其实只有700-800刀。
唯一担心的，就是通货膨胀，因为这是SAM大叔唯一的出路了。
[此贴子已经被作者于2008-12-7 9:32:07编辑过]
在我们这个地方，更离谱。我们现在租的是个价位在90几万的房子，房租3100。只要房价不上涨，就算是持平不掉， 无论如何算都是租比买合算。
当然如果是房价20万，房租1，2千的地方，计算方法和思维方式是完全不同的。
其实对我们来说，租房子的成本比买相同的房子要少很多。我们看中的房子卖60万，租也只有3500. 买了后地税每个月要一千，这样实际房租其实只有2500，买的话每个月的贷款利息要差不多1000刀，如果租的话首付放银行可以每个月得到利息700-800刀，这样，实际的成本其实只有700-800刀。
唯一担心的，就是通货膨胀，因为这是SAM大叔唯一的出路了。
[此贴子已经被作者于2008-12-7 9:32:07编辑过]
我想等通货膨胀了再买也来得及, 要真算起来美国买房子是不如租房子的. 偶要不是LG心灵有创伤, 老担心碰到可恶的房东, 坚决不愿意租, 也不会那么急着买的. 不过对很多人来说房子是有家的概念的, 有的人没有房子就是不愿意生孩子, 一定要等到买了房子才考虑的. 这么算起来, 很多时间也是耽误了. 个人觉得如果可以的话, 年纪轻买房子等于强行存钱, 把一些本来浪费掉的钱省下来. 早点生孩子, 因为孩子要花的钱实在很多. 宁可年轻的时候苦一点, 不至于将来负担过重. 这年头, 苦啊....
偶比较老土, 现在觉得最不该花的钱就是什么谈恋爱, 送礼物. 早结婚早过日子早生孩子, 生活哪有那么多浪漫呢.
[此贴子已经被作者于2008-12-7 12:49:33编辑过]
我最近看了一下加州的数据，除了少数一些很好的区，加州绝大部分地区，包括三番和la都跌了30-40%. 我倒是觉得下跌空间有限了。很多地方都回到了2002年左右的水平。继续下跌可能性很大，不过指望再一次大幅跳水感觉可能性不太大。
[此贴子已经被作者于2008-12-7 5:17:50编辑过]
能不能问一下MM这个数据是哪里看来的？
[此贴子已经被作者于2008-12-7 13:04:45编辑过]
刚
刚去查了一下, 发现我们这边的高档出租房租金跌得比房价都快. 5BED, 3BATH SINGLE FAMILY HOUSE, BRAND
NEW, 去年这个时候要租金起码4千,现在3千2就可以租到. 这样的房子PROPERTY TAX ALONG 每月就要一千二. GO
FIGURE
中档的呢？比如说2-3 bedrooms, 2 bath, townhouse?
我想等通货膨胀了再买也来得及, 要真算起来美国买房子是不如租房子的. 偶要不是LG心灵有创伤, 老担心碰到可恶的房东, 坚决不愿意租, 也不会那么急着买的. 不过对很多人来说房子是有家的概念的, 有的人没有房子就是不愿意生孩子, 一定要等到买了房子才考虑的. 这么算起来, 很多时间也是耽误了. 个人觉得如果可以的话, 年纪轻买房子等于强行存钱, 把一些本来浪费掉的钱省下来. 早点生孩子, 因为孩子要花的钱实在很多. 宁可年轻的时候苦一点, 不至于将来负担过重. 这年头, 苦啊....
偶比较老土, 现在觉得最不该花的钱就是什么谈恋爱, 送礼物. 早结婚早过日子早生孩子, 生活哪有那么多浪漫呢.
[此贴子已经被作者于2008-12-7 12:49:33编辑过]
强烈同意 MM所说的.确实有些人如我对有自己房子才是家的渴望太大了,而且不买房子感觉就是不想生孩子,虽然真是老大不小了.而且我也觉得我若是买房子还真可能减少乱花钱的习惯,否则老是觉得没压力,钱可以乱花.
我也是属于遇到过租房,结果人家续一次lease就要涨你很多钱.而且我觉得租house的话,房主说卖就要卖,随时都可以把你赶出去.不如我们这里租房相对还是便宜,因为property tax 高,现在卖不出去的又好多改租了.
在我们这个地方，更离谱。我们现在租的是个价位在90几万的房子，房租3100。只要房价不上涨，就算是持平不掉， 无论如何算都是租比买合算。
当然如果是房价20万，房租1，2千的地方，计算方法和思维方式是完全不同的。
这种房子什么行情下都是租比买合算，不能说明问题
１。 说真的，“买房可以帮助储蓄习惯”， 这是针对无脑的老美的。
２。 房价还没真开跌。 现在满天要价的少了。不过要真想２０％ off from asking price， 卖家能掏出枪来。
官方数据里１０－２０％的跌幅，是包括 foreclosure 的。不过这种破坏严重，无 waranty 的房子，我还真看不上。
想想一件好玩的事：房事是第一个垮的，从２００６ 哭天喊地至今，卖家还没怎没降价。倒是零售业，今年下半年才染疾， 现在打折已满天飞了。
为什么？ 不到山穷水尽，卖家是不会降价的。房产是最后一个放弃的东西。
3. 通胀。 肯定要来的，如果美国不垮的话。
不过现在还是通缩。
我个人观点是通胀有利于房价走稳， 但担心房价因此迅速回涨则是过虑了。请看我的已发的贴。
4。 美国的另两大特异之处。
Ghost town: 不要以为美国的房子永远有人接盘，相反，由于美国人员巨大的流动性，已经和必然出现ghost town. 不过，这和 tri-state area 无关。
Baby boomer：这是最幸福的一代美国人了，借了子孙的钱挥霍了三十年（罪孽亚，虎毒不识字，连自己亲骨肉都要套上debt 的民族，真能长治久安么?）， 现在正盘算从stock market, housing market 套现去Florida 养老。
Wall street 当然知道这一点， 股票来了个腰斩（真的不是故意的！） 那他们更需要卖房。 注意，由于惊人的地税，他们不可能在退休后赖在现在的房子里。
原本他们还可以不卖房而把home equity 拿出来。现在也玩不转了。
这也是我所说的，在房子里面的，比在房子外面的还急。
我的这些帖子，其实１年前就可以发， 没什么新东西。但我怕被骂死 (Bush 和各大佬在五月还齐唱“The worst is behind us.”) 。现在裁员潮已经全面扩散，卖方就要撑不住了。我只是给广大持币待购的同胞以精神鼓励，不要捞底老早了（０５，０６都没买，现在不急着这一时）。 再者，just in case 被美国强大的媒体给忽悠了，高位接了盘，让subprime home owner/baby boomer 胜利大逃亡。甚至更不幸的，还得同时面对还贷与找新工作的双重压力。
经济稳定了，山姆叔叔真愿意给我４。５％30yr-fixed 了，卖家真给我寄 20% off coupon 了， 我当然买房了，早买早享受,不买是loser嘛。不过涅，现在这一样都没有，早买看上去早操心。
在我们这个地方，更离谱。我们现在租的是个价位在90几万的房子，房租3100。只要房价不上涨，就算是持平不掉， 无论如何算都是租比买合算。
当然如果是房价20万，房租1，2千的地方，计算方法和思维方式是完全不同的。
这种房子什么行情下都是租比买合算，不能说明问题
在硅谷，这是很普遍的现象。不能说明全国性的问题，但可以说明地区性的问题。
大家在硅谷的房价是外州的3，4倍，但收入根本不可能是3，4倍，花比租金高很多的CARRYING ＣＯＳＴ买房子，当然还是希望它涨，不管卖不卖，至少随时有人愿意以更高价格接手， 所谓的“更大傻瓜定律”(greater fool)。 可是现在房价涨不动了，甚至跌下去，这买房的优越性就没有了。
我觉得纽约新泽西房价都不正常， 50万的房子，真是差的看不上。地税还要〉10，000/年。 真不知道大家钱拿来的。
不要讲是硅谷的好区就有刚需，就永远不跌。香港那么紧张的住房刚需，当年要掉，啪地一声就掉下来了。
还是和recession一样，宣布的时候早已经发生一年了？
现在已经进入deflation了吗？
还是和recession一样，宣布的时候早已经发生一年了？
从commodity （原油，粮食，矿产价格） 的角度来看，是。
挺同意的，在我们这，房价下行空间还挺大的。现在不急，正在观察。 是啊。我们这一个普普通通的townhouse还在卖九十万呢。谁现在会去买啊。。。
在我们这个地方，更离谱。我们现在租的是个价位在90几万的房子，房租3100。只要房价不上涨，就算是持平不掉， 无论如何算都是租比买合算。
当然如果是房价20万，房租1，2千的地方，计算方法和思维方式是完全不同的。
这种房子什么行情下都是租比买合算，不能说明问题
在硅谷，这是很普遍的现象。不能说明全国性的问题，但可以说明地区性的问题。
大家在硅谷的房价是外州的3，4倍，但收入根本不可能是3，4倍，花比租金高很多的CARRYING ＣＯＳＴ买房子，当然还是希望它涨，不管卖不卖，至少随时有人愿意以更高价格接手， 所谓的“更大傻瓜定律”(greater fool)。 可是现在房价涨不动了，甚至跌下去，这买房的优越性就没有了。
区域性的问题，就是所谓的location的问题。地区不同，房市本来就没有可比性。加州再跌也不要指望他能跌成芝加哥水平，更不要说玉米地大农村的水平。虽然IT民工3个地方的收入很有可能相差不超过10%。 房产增值不是买房的唯一动力和优越性的体现，房价/收入系数越高，只能说明市场需求越大。
现在已经进入deflation了吗？
还是和recession一样，宣布的时候早已经发生一年了？
是不是deflation现在还很难说。官方说法还没下来，所以叫什么的都有。deflation有个很大特征，就是labor average hourly earnings要是负数。这个在日本是出现过的。美国现在的数字0.4%，3.7% yoy.所以算是唯一的一个亮点吧，虽然headline inflation数字在降低，但是主要是因为commodities prices collapse而已。而美国现在的所谓quantitative easing,会尽力减少deflation压力。通缩暂时还没到来，而美国甚至有可能跨过通缩，直接进入通涨。当然，这个具体是什么样子的过程，完全是政策操纵了现在。政策对了，人民痛苦就小点，反之亦然。
以上数字来自我们的经济学家，我只是现学现卖。
是不是deflation现在还很难说。官方说法还没下来，所以叫什么的都有。deflation有个很大特征，就是labor average hourly earnings要是负数。这个在日本是出现过的。美国现在的数字0.4%，3.7% yoy.所以算是唯一的一个亮点吧，虽然headline inflation数字在降低，但是主要是因为commodities prices collapse而已。而美国现在的所谓quantitative easing,会尽力减少deflation压力。通缩暂时还没到来，而美国甚至有可能跨过通缩，直接进入通涨。当然，这个具体是什么样子的过程，完全是政策操纵了现在。政策对了，人民痛苦就小点，反之亦然。以上数字来自我们的经济学家，我只是现学现卖。
希望不要进入通缩，否则就更麻烦了。
我只是给广大持币待购的同胞以精神鼓励，不要捞底老早了（０５，０６都没买，现在不急着这一时）。 再者，just in case 被美国强大的媒体给忽悠了，高位接了盘，让subprime home owner/baby boomer 胜利大逃亡。甚至更不幸的，还得同时面对还贷与找新工作的双重压力。
这句话算是说道我心坎里去了，所以，准备费点体力，先租着再看。
我现在的担心是，如果房价真的继续下跌，对于我这类需要贷款买房的来说，贷款会不会成为问题呢？
现在60万的房子，首付需要20%才能买，这个没有问题，如果经济垮了，会不会只有全现金的人才能搞到GOOD DEAL呢？
我们这儿房租每年固定张20$，所以也影响不大。现在经济不好，我们就先hold买房。况且，大冬天，住在apartment里面暖气全包，住房子里还得自己掏钱。所以我还宁愿住apartment。我们没孩子，就两个人，apartment对我们来说足够大了，一点也不觉得生活质量受影响，所以我也拥护lz的决定。
same as me.
能不能问一下MM这个数据是哪里看来的？
[此贴子已经被作者于2008-12-7 13:04:45编辑过]
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www.car.com 数据每个月都有更新。其实感觉这里很多姐妹好像都冲着好区买，其实这些地方房假抗跌性比较好。根本没有人卖房子。我老板住的社区多个月来一个卖方的都没有。倒是中抵挡的房子跌的很厉害。
＝＝＝＝＝＝
这个是真，现在市场上都是short sale and foreclosure，抗不下去的。把中间卖价拖低了很多。 不过贵房子的主人，他们能抗下去的可能性非常大。而且这样的社区，房主还背着一屁股债，非要现在卖房的，说老实话，不多。想在好区赚大便宜，我决的有人会失望。
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经济稳定了，山姆叔叔真愿意给我４。５％30yr-fixed 了，卖家真给我寄 20% off coupon 了， 我当然买房了，早买早享受,不买是loser嘛。不过涅，现在这一样都没有，早买看上去早操心。
＝＝＝＝＝＝
那时候估计不会有着样的deal.
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到不是要唱好房市，我也觉得会持续下跌。不过如果当地房市已经跌回2001的话，加上好的利率，我倒是觉得是个入市的好时机。还有就是买家我决的要看清楚当地房价当年的上涨到底是因为次贷还是合资格购房人口增长，如果是后者，房价不见的会因为这次的危机而大副跳水。
是啊。我们这一个普普通通的townhouse还在卖九十万呢。谁现在会去买啊。。。
这是那里啊， Los angeles county 2000 年后建的 townhouse 只要30多万，很好区的也只要40多万。
不知道真糊涂还是假糊涂， 在三州发42万的loan 的风险怎么会和中部一样？ modeling 的人难道都是吃闲饭的？
租房cost 只有买房的 1/3 或 1/2 ， 换言之， 万一栽了， 想以房养房都不成。 在美国，没有什么不是投资，不由人认不认。这种搏傻式的投资，在上升期可以玩。 在大家都往外跑时（很多人还跑不掉）冲进去，还是不要了。
要是房价跌倒2001 年，那还有啥好说的？ 现在开没真开降呢。我到不担心“富人区”的卖家气比我长。其实我等能盯的房子， 还只是被白领占着， 并非真正款爷。 这种经济形势下， 啥行当的白领都悬。 何况美国的多数人，包括白领，幸福生活是建立在 credit 上。 欠20万不要紧， 只要还能把credit limit 再涨到30 万， 这帮人还是能横下去。 不幸的事， 这次金融业第一个玩完，home equity line cut, credit card rate up， 还拿什么横？
这里唯一的变数是政府的政策。 政府还羞答答不去救三大汽车， 没提救零售。 可已经出手救 ABS market. 也就是让大家还能借得到 car loan, credit card loan, ... 如果政府那天提出， 给房主无限制 home equity line， 那么卖家就能无限制撑下去。大家也就没什么好争的， 一个字：买。
如果想要bebe， 可以租个倍新的townhouse ， 只用和management company打交道，比和 private owner 打交道省心多了。如果您硬要home owner 的感觉才能生娃， 不幸得很，您生活在美国，那种稳定的ownership 是没有的。且不说付清mortgage 之前，连 deed 都被银行代为妥善保管了。Home owner, tax payer 这些词，听上去很雅，有责任感，其实主要目的是政府好收税。 当然我也不是反人类， 政府必须得收税，我们也得买一个房。可带着强烈的感情，在历史的高位，经济处于崩溃的边缘， 办这件事，似乎不合中华民族的智慧。
中档的呢？比如说2-3 bedrooms, 2 bath, townhouse?
中档的跌得少一点，2-3 bedrooms, 2 bath, townhouse 去年2千多一点，现在1900.
前面提到的SINGLE FAMILY HOUSE，目前要价是80多万，每年起码1W4的税，租金只要3千二，用脚趾头都可以想出哪个划算。
其实看一个区的房价合理不合理， 看PRICE RENT RATIO 就知道了。RATIO 越高， 泡沫越多，早晚都要被挤掉的。
http://money.cnn.com/magazines/fortune/price_rent_ratios/
听邻居讲上次80年代末，90年代初的CRASH，当时我们这条街上的87年造的新房子要价24W，他们家92年20W买的， 据说当时真的都没人买房子。房价一直到96，97年才恢复到87年的价位，99年后狂涨，07年可以卖到65W， 现在60W还是卖不出去。
这次的泡沫比上次大的多，危机也严重地多，而且我们这儿受花街影响很大，估计现在不过才开始跌而已。
中档的跌得少一点，2-3 bedrooms, 2 bath, townhouse 去年2千多一点，现在1900.
前面提到的SINGLE FAMILY HOUSE，目前要价是80多万，每年起码1W4的税，租金只要3千二，用脚趾头都可以想出哪个划算。
其实看一个区的房价合理不合理， 看PRICE RENT RATIO 就知道了。RATIO 越高， 泡沫越多，早晚都要被挤掉的。
http://money.cnn.com/magazines/fortune/price_rent_ratios/
听邻居讲上次80年代末，90年代初的CRASH，当时我们这条街上的87年造的新房子要价24W，他们家92年20W买的， 据说当时真的都没人买房子。房价一直到96，97年才恢复到87年的价位，99年后狂涨，07年可以卖到65W， 现在60W还是卖不出去。
这次的泡沫比上次大的多，危机也严重地多，而且我们这儿受花街影响很大，估计现在不过才开始跌而已。
同意。我的一个同事讲当年石油危机的时候，在休斯敦这样的地方，成片的社区好多人就留下钥匙悄悄搬走，因为资不抵债了。卖房反而要倒贴更多钱去。
当然现在国家各种救市措施，应该不会令房市危机到这种程度，不过大家还是小心行事吧。
lz keeps saying that price dropping doesn't even start yet. I am wondering which state lz is in. Here in California, housing price has dropped more than 30-40% on average. Of course, there are some neighborhoods, in which housing price doesn't drop that much or increases in stead.
he/she mentioned that they were affected much by Wall St, so I thought that he must be in NJ or NY suburbs (but both areas have seen declines)? But the housing prices he cited were very low. The rent/buy ratio in Manhattan is also much better than he/she cited. So I'm a little confused.
I wish that there was more clarification as to which specific area lz was commenting on.
那里房子那末贵阿，怕怕。
说实话，房子价格只能说是比06年疯狂的泡沫低了，比如60W的房子现在listing在52-55W左右，但是哪怕和04年比都还是算高的
我们看上的一套房子，屋主05年50W买的，我们offer45.5W，他们不接受，说低于47W就不卖，所以房子上市8、9个月还是一样抗着，这个房子在04年的value大概是40-42W吧，更不要说什么01、02年了
我也觉得房价可能要继续下跌，但是具体到一个区，一座房子，这个空间有多大，这个持续时间有多长，还是有点儿不好说啊
这是那里啊， Los angeles county 2000 年后建的 townhouse 只要30多万，很好区的也只要40多万。
LA的房价不算贵的吧。。。
我说的是纽约附近的。
住在三州地区的痛苦是： 政府发啥 rebate, 弄啥credit 都没份。以前弄不好还整出个 jumbo rate。 这个的确不太公平。政府就是一刀切，怎么也要考虑下地区差异吧。
我们现在也在看NJ的房子，在NJ中部说实话，房子价格只能说是比06年疯狂的泡沫低了，比如60W的房子现在listing在52-55W左右，但是哪怕和04年比都还是算高的 我们看上的一套房子，屋主05年50W买的，我们offer45.5W，他们不接受，说低于47W就不卖，所以房子上市8、9个月还是一样抗着，这个房子在04年的value大概是40-42W吧，更不要说什么01、02年了 我也觉得房价可能要继续下跌，但是具体到一个区，一座房子，这个空间有多大，这个持续时间有多长，还是有点儿不好说啊
我们看到一个房子，还要有意思，
这个TOWNHOUSE是社区里最小的一个，LIST PRICE 649，900。卖主不通过AGENT，连BROKER FEE都不想出。不停和我们说，现在是BUYER＇S MARKET，他们SELLER只能贱卖，所以他们只LIST了649，900，已经多么多么便宜了。
其实这个COMMUNITY我们早就差过了，他们在05年的时候50万买进的，居然这个时候还打着＂BUYER＇S MAKET＂想赚钱，真是贪心啊，当BUYER是傻子吗？
于是我就说，另外一个UNIT比你们的大，只LIST了629，900，这个SELLER居然说，我们PROPERTY TAX最低，所以比他们合算，房子小居然也成了卖得贵的理由，我晕。
可带着强烈的感情，在历史的高位，经济处于崩溃的边缘， 办这件事，似乎不合中华民族的智慧。
Vote for this :-)
楼主的观点和我很多奋战在经济前线的朋友很一致，对明年非常非常的悲观，但我真的是不愿意去相信。
我们正在看房子，也准备给OFFER,但是周围做HEDGE FUND或者证券分析的朋友都力劝我们不要买，因为“据说”明年将会是更加黑暗的一年。
本来对美国的经济还是很有信心的，但是政府最近的4.5%的举措，让我觉得情况可能真的是十分十分的恶劣，到底这滩水有多深，估计也只有SAM大叔最清楚。
为什么这次经济危机会这么严重？区区几个穷人的FORECLOSURE为什么就能把整个世界的经济给拖垮，LZ能给解释下麽。
如果我是你， 我会请教做证券和对冲基金的朋友。。 他们这样说的依据是什么。。。
我们现在也在看NJ的房子，在NJ中部说实话，房子价格只能说是比06年疯狂的泡沫低了，比如60W的房子现在listing在52-55W左右，但是哪怕和04年比都还是算高的 我们看上的一套房子，屋主05年50W买的，我们offer45.5W，他们不接受，说低于47W就不卖，所以房子上市8、9个月还是一样抗着，这个房子在04年的value大概是40-42W吧，更不要说什么01、02年了 我也觉得房价可能要继续下跌，但是具体到一个区，一座房子，这个空间有多大，这个持续时间有多长，还是有点儿不好说啊
I think we need to play some wait game with the seller. It has to be the seller who cannot hold it and drop the price, not vice versa.
有点意思，“你站在桥上看风景，看风景的人在楼上看你”
LZ在租来的房子里唱衰房市，偷着乐，乐在于唱，乐在于唱衰，乐在于等待;
买了房子人的在自己的新房里享受生活，回首租房的日子，心里美滋滋的，乐在于及时享受。
桥上楼上的区别，都挺乐的，挺好，人生本来就是这样，算计来算计去，又能怎样，自己心里开心才是真正的乐。
[此贴子已经被作者于2008-12-6 20:07:27编辑过]
问题是楼主MM可以乐多久
红线标的（房市灾区的人）可以一直乐多久。。。（没有受到冲击的地区以前也没怎么涨， 以前也没怎么乐， 现在也没怎么乐）
独乐乐， 不如众乐乐。。但是那时古人的痴心妄想， 古往今来，众乐乐的时候少之又少。。。
我们看到一个房子，还要有意思，
这个TOWNHOUSE是社区里最小的一个，LIST PRICE 649，900。卖主不通过AGENT，连BROKER FEE都不想出。不停和我们说，现在是BUYER＇S MARKET，他们SELLER只能贱卖，所以他们只LIST了649，900，已经多么多么便宜了。
其实这个COMMUNITY我们早就差过了，他们在05年的时候50万买进的，居然这个时候还打着＂BUYER＇S MAKET＂想赚钱，真是贪心啊，当BUYER是傻子吗？
于是我就说，另外一个UNIT比你们的大，只LIST了629，900，这个SELLER居然说，我们PROPERTY TAX最低，所以比他们合算，房子小居然也成了卖得贵的理由，我晕。
Sellers are always greedy.
I saw a house, dropped from $950k to $800k. You think "Wow it is a huge price drop". Fact is, the seller bought it in 1999 for $425k. To me, around $600k would be a fair price. But do you think the seller will let it go for $600k today? I doubt.
So the trick is, if buyers as a group wait for a little longer, the sellers as a group will not be able to hold it. Let's see...
是不是deflation现在还很难说。官方说法还没下来，所以叫什么的都有。deflation有个很大特征，就是labor average hourly earnings要是负数。这个在日本是出现过的。美国现在的数字0.4%，3.7% yoy.所以算是唯一的一个亮点吧，虽然headline inflation数字在降低，但是主要是因为commodities prices collapse而已。而美国现在的所谓quantitative easing,会尽力减少deflation压力。通缩暂时还没到来，而美国甚至有可能跨过通缩，直接进入通涨。当然，这个具体是什么样子的过程，完全是政策操纵了现在。政策对了，人民痛苦就小点，反之亦然。
以上数字来自我们的经济学家，我只是现学现卖。
经济学家那一套， 我基本上放在厕所里了。
我现在买东西特别注意价格， 食物的价格还是有上涨的迹象。 我现在买米， 20磅米20多块了。 蛋奶油，没有一个降价的
油价的下跌很快也会搞一个段落， 现在吼吼25快油的都是不知道什么居心， 就算到短期到25快， 也还是很快要上来的。
我觉得有可能经过极短的一个通胀很低的时期， 直接过渡到高通胀。
问题是楼主MM可以乐多久
红线标的（房市灾区的人）可以一直乐多久。。。（没有受到冲击的地区以前也没怎么涨， 以前也没怎么乐， 现在也没怎么乐）
独乐乐， 不如众乐乐。。但是那时古人的痴心妄想， 古往今来，众乐乐的时候少之又少。。。
说的是，买了的乐在享受吧
Sellers are always greedy.
I saw a house, dropped from $950k to $800k. You think "Wow it is a huge price drop". Fact is, the seller bought it in 1999 for $425k. To me, around $600k would be a fair price. But do you think the seller will let it go for $600k today? I doubt.
So the trick is, if buyers as a group wait for a little longer, the sellers as a group will not be able to hold it. Let's see...
不是greedy不greedy的问题
假定房子10年前才20万，01年价格就40万，05到顶60万，现在降成45万，你非要去比10年前的价格说人家greedy也没有意义啊
是要看市场，不急着脱手，拖的起的seller你当然表指望人家给个跳水价。。。
如果我是你， 我会请教做证券和对冲基金的朋友。。 他们这样说的依据是什么。。。
依据就是，大规模的裁员，人们收入普遍减少。HEDGE FUND的巨大WITHDRAW导致大规模REDEMPTION，继续拉动股市下滑，银行持续亏损，继续在收紧银根，所有的CREDIT CARD COMPANY在减低贷款，人们失去工作，却更难借到贷款，消费力会下降，然后继续带动生产下滑。最最严重的问题是，现在还没有人找到一个出路，一个救世的方案。
90年代的RECESSION，次级贷款是把经济救出低谷的救世主，现在这个救世主是谁，连影都没有。
我现在想听到点乐观的消息都很难，不知道MM有什么利好的面可以说说？
如果是投资，那房市的起伏价格涨跌很重要。但如果只是自住，有那么要紧么？差房子你不会买，而好区的房子即使跌也跌不到10年前去、能否跌到5年前去都难说，就算是跌回去了，等经济恢复、社会发展了，价格肯定会涨回来。大家买房子自住怎么也会考虑住个十年八载的吧，
依据就是，大规模的裁员，人们收入普遍减少。HEDGE FUND的巨大WITHDRAW导致大规模REDEMPTION，继续拉动股市下滑，银行持续亏损，继续在收紧银根，所有的CREDIT CARD COMPANY在减低贷款，人们失去工作，却更难借到贷款，消费力会下降，然后继续带动生产下滑。最最严重的问题是，现在还没有人找到一个出路，一个救世的方案。
90年代的RECESSION，次级贷款是把经济救出低谷的救世主，现在这个救世主是谁，连影都没有。
我现在想听到点乐观的消息都很难，不知道MM有什么利好的面可以说说？
美人儿啊，我们现在的情况很像，都在准备买房，又都看不清楚这扑朔迷离的房市
I think we need to play some wait game with the seller. It has to be the seller who cannot hold it and drop the price, not vice versa.
嗯，我也这么想
钱在我手里呢，现在的市场条件下，我应该占主导地位，呵呵
美人儿啊，我们现在的情况很像，都在准备买房，又都看不清楚这扑朔迷离的房市
是啊是啊，看房子难免会ATTACH TO 一个HOUSE，我也是，喜欢了就想下手，不过在周围的朋友力阻下，我的热情已经凉的透透。
现在的MARKET一点点的利好都没有，我也不相信房价短期内会回暖，所以，我们准备先租一年再买。
你也要HOLD住啊，SELLER不给你折扣，就坚决不要买啊。