绝大部分普通工薪阶层想发大财甚至财务自由只有一条路

就是在控制风险的情况下贷款倒腾房子。
结合自己的经验和观察周围朋友的成功，基本上普通工薪阶层发大财甚至财务自由都是靠折腾房子，普通工薪靠定投大盘只能赚点小钱，想发大财甚至财务自由基本不太可能，不过省心那确实。 从2004年至今的20年间，sp500 定投的平均年化收益率是11.6%, 二十年增长到原来的6.2倍. 从2014年至今的10年间，sp500 定投的平均年化收益率是13.5%；十年增长到原来的3.2倍。投资股市一般人都不会用杠杆，因为长期在股市用高杠杆风险太大，迟早被wipeout。sp500 这个回报率跟我所在的miami single family home 涨幅相当，chapgpt 搜出来的miami single family home 20 年涨到原来的5.5 倍，10 年涨到原来的2.5 倍。 但房市毕竟比较稳妥，买房一个最大好处是可以上杠杆，一般投资房很多人都是首付25%，那就是4 倍杠杆， 如果算上杠杆，20 年下来增长了18 倍，跟sp500 二十年增长5.2 倍比起来，优势很大，回报率高了3 倍。
想想也是，这个世界上哪有这么简单的事，定投一个东西，几十年不动然后就赚大钱甚至财务自由，世界上哪有这么简单的事？
靠炒股来实现财务自由的我认识的几百个人里就只一个，但那个人是投个股，不是买大盘。他是真的懂财务知识，很有耐心，买了很多年不动，他跟我说要买生活中用的上的，对生活有重大影响的，记得tesla 刚出来是他就急着买了一辆tesla 出来开，开始我没搞懂，后来发现他是买telsa 股票时想体验tesla 车怎么样。
另外美国那些比较破的房子往往很便宜，因为一般老美从小好日子过惯了，都是享受型的，不愿意费心折腾；如果你用很便宜的价格买下来，知道怎么样用省钱的方式装修的话，这个也是很大的一个升值. 利率低的时候有很多人flip house 也就是这个道理。 房市好处是进入门槛相对较低，自己可以现场看，可以比较，可控。 如果房子挑的好，贷款买破房子装修后出租个10 年，回报率比定投sp500 高个5-8倍并不难实现。股市里挑个便宜股票，hold 10 年回报率比定投sp500 高个5-8倍，这个对一般人还是太难了，因为不可控的因素太多。
至于其他的发财致富的路子比如创业 (败家第一位, 超过黄赌毒），买比特币都是小概率，并且风险比倒腾房子也大多了。
不过贷款投资房子确实要做好风险控制，比喻成立几家llc，几套房子分别放几家不同llc。月供不要超过收入的1/3或者最多40%，租客租一定比例给section 8 的租客，尽量买小房子，不要买太大的房子，除了投资房子外，其他容易变现的投资比如股市里最好也有点钱，手上也要放一些现金等等。
above all，老中喜欢投资房子是对的，中国人毕竟聪明，很多人算过。

这每日一帖哇

条条道路通罗马，哪来的自信只有你擅长的炒房才是唯一正确的路

倒完变财富自由也老了，倒房子花太多精力了，你的人生价值就是死之前手里握一堆房产证？是的，我的同学就是这么说的，他说他的愿望就是死之前手里满满的房产证，哈

长篇大论的。这几天看见相关好几个帖子了。 阴暗一下，一般苦口婆心教别人赚钱的人，都有什么别的目的。只有我妈担心我钱不够花 哈哈哈

我眼花了吗？昨天看到一摸一样的帖子

楼主这一帖就比上一帖说得完善好多，点赞！
华人性格和勤劳品质真的比较适合折腾房子。
不一定要跟楼主一样全搞房子，但如果不投一点投资房，真的很不华人。

老美的折腾房子的动手能力比读书出来的老中好多了吧

cattygirl 发表于 2024-12-02 21:22
就是在控制风险的情况下贷款倒腾房子。
结合自己的经验和观察周围朋友的成功，基本上普通工薪阶层发大财甚至财务自由都是靠折腾房子，普通工薪靠定投大盘只能赚点小钱，想发大财甚至财务自由基本不太可能，不过省心那确实。 从2004年至今的20年间，sp500 定投的平均年化收益率是11.6%, 二十年增长到原来的6.2倍. 从2014年至今的10年间，sp500 定投的平均年化收益率是13.5%；十年增长到原来的3.2倍。投资股市一般人都不会用杠杆，因为长期在股市用高杠杆风险太大，迟早被wipeout。sp500 这个回报率跟我所在的miami single family home 涨幅相当，chapgpt 搜出来的miami single family home 20 年涨到原来的5.5 倍，10 年涨到原来的2.5 倍。 但房市毕竟比较稳妥，买房一个最大好处是可以上杠杆，一般投资房很多人都是首付25%，那就是4 倍杠杆， 如果算上杠杆，20 年下来增长了18 倍，跟sp500 二十年增长5.2 倍比起来，优势很大，回报率高了3 倍。
想想也是，这个世界上哪有这么简单的事，定投一个东西，几十年不动然后就赚大钱甚至财务自由，世界上哪有这么简单的事？
靠炒股来实现财务自由的我认识的几百个人里就只一个，但那个人是投个股，不是买大盘。他是真的懂财务知识，很有耐心，买了很多年不动，他跟我说要买生活中用的上的，对生活有重大影响的，记得tesla 刚出来是他就急着买了一辆tesla 出来开，开始我没搞懂，后来发现他是买telsa 股票时想体验tesla 车怎么样。
另外美国那些比较破的房子往往很便宜，因为一般老美从小好日子过惯了，都是享受型的，不愿意费心折腾；如果你用很便宜的价格买下来，知道怎么样用省钱的方式装修的话，这个也是很大的一个升值. 利率低的时候有很多人flip house 也就是这个道理。 房市好处是进入门槛相对较低，自己可以现场看，可以比较，可控。 如果房子挑的好，贷款买破房子装修后出租个10 年，回报率比定投sp500 高个5-8倍并不难实现。股市里挑个便宜股票，hold 10 年回报率比定投sp500 高个5-8倍，这个对一般人还是太难了，因为不可控的因素太多。
至于其他的发财致富的路子比如创业 (败家第一位, 超过黄赌毒），买比特币都是小概率，并且风险比倒腾房子也大多了。
above all，老中喜欢投资房子是对的，中国人毕竟聪明，很多人算过。

我反而觉得在美国大部分地方倒腾房子不怎么赚钱，也就西岸屈指可数的几个热门大城市房价涨的快，东岸/东北/南部大部分城市要么不涨要么地税极高还有自然灾害。

回复 1楼 cattygirl 的帖子
没多少经验的，先搞房子比较稳妥。但操心，低效是肯定的。但股市操作的好，肯定比房子赚钱容易，多，快。这个任何人也不能否认。
除了中国，加州外，在过去20年的房子，真不太行。中西部40多个州，几十年没什么大涨价，也就疫情前情跳了一次，还是因为印钱印多了，不是真增值。将来的加州不知道如何维持，估计印钱就能行。但将来中国20年里二线以下城市的房价，感觉眼看着要打5折。

回复 7楼 mtwash 的帖子
哈哈，我的退休账户里也是定投指数，我喜欢选那些大盘股的指数，比喻google apple nvda microsoft，这些公司全世界收割羊毛，也是美国最有竞争力的，最近几年涨了很多。
我在版上吹投资买房，最近几天在版上被人质疑，看到很多人推荐定投sp500，做了一番功课，发现定投sp 500 比用杠杆买房回报率还是差太远，至少我自己的经历是这样，所以说一分辛苦一分收获。倒腾房子的幸苦还是值得的。

Moonlightclouds 发表于 2024-12-02 21:32
长篇大论的。这几天看见相关好几个帖子了。 阴暗一下，一般苦口婆心教别人赚钱的人，都有什么别的目的。只有我妈担心我钱不够花 哈哈哈

就是说嘛。之前版上有帖子来晒福利的，有的回帖说自己公司可以wfh，pto很多，又有pension，福利超级好，大家追着问是什么公司，人家根本不说。还有帖子炫耀自己创业成功的，大家问是做什么的，避而不答。还有上来炫耀自己行业钱多事少的，也绝口不透露一点。
反正没有哪个活雷锋是愿意教陌生人赚钱的，装出这个样子的必定有目的，比如杀猪盘。

Moonlightclouds 发表于 2024-12-02 21:32
长篇大论的。这几天看见相关好几个帖子了。 阴暗一下，一般苦口婆心教别人赚钱的人，都有什么别的目的。只有我妈担心我钱不够花 哈哈哈

经济下行的现象之一。

倒完变财富自由也老了，倒房子花太多精力了，你的人生价值就是死之前手里握一堆房产证？是的，我的同学就是这么说的，他说他的愿望就是死之前手里满满的房产证，哈
头文字D 发表于 2024-12-02 21:32

倒房子吃的是管理能力。开个路边小饭馆还得管至少三个人呢。你连几个人的contractor团队都管理不好，还做个屁的发财梦。不如去买彩票，哪个绝对不费精力
工薪阶层白手起家，美国的税法又堵死了工薪阶层的所有投资渠道。手头唯一能抵押的金融资产就是未来几十年稳定收入的预期，唯一能上杠杆抵押这个资产的途径就是倒腾房子。楼主说得一点毛病没有。

回复 10楼 mindstorm 的帖子
倒腾房子要看地点，美国很多地方尤其是中西部深红州的房子确实没啥投资价值，人口在流失。
股市对一般人还是太难了，门槛太高，另外不可控的因素也相当多。定投sp500 简单，稳妥，但回报率只能说还行

cattygirl 发表于 2024-12-02 21:22
就是在控制风险的情况下贷款倒腾房子。
结合自己的经验和观察周围朋友的成功，基本上普通工薪阶层发大财甚至财务自由都是靠折腾房子，普通工薪靠定投大盘只能赚点小钱，想发大财甚至财务自由基本不太可能，不过省心那确实。 从2004年至今的20年间，sp500 定投的平均年化收益率是11.6%, 二十年增长到原来的6.2倍. 从2014年至今的10年间，sp500 定投的平均年化收益率是13.5%；十年增长到原来的3.2倍。投资股市一般人都不会用杠杆，因为长期在股市用高杠杆风险太大，迟早被wipeout。sp500 这个回报率跟我所在的miami single family home 涨幅相当，chapgpt 搜出来的miami single family home 20 年涨到原来的5.5 倍，10 年涨到原来的2.5 倍。 但房市毕竟比较稳妥，买房一个最大好处是可以上杠杆，一般投资房很多人都是首付25%，那就是4 倍杠杆， 如果算上杠杆，20 年下来增长了18 倍，跟sp500 二十年增长5.2 倍比起来，优势很大，回报率高了3 倍。
想想也是，这个世界上哪有这么简单的事，定投一个东西，几十年不动然后就赚大钱甚至财务自由，世界上哪有这么简单的事？
靠炒股来实现财务自由的我认识的几百个人里就只一个，但那个人是投个股，不是买大盘。他是真的懂财务知识，很有耐心，买了很多年不动，他跟我说要买生活中用的上的，对生活有重大影响的，记得tesla 刚出来是他就急着买了一辆tesla 出来开，开始我没搞懂，后来发现他是买telsa 股票时想体验tesla 车怎么样。
另外美国那些比较破的房子往往很便宜，因为一般老美从小好日子过惯了，都是享受型的，不愿意费心折腾；如果你用很便宜的价格买下来，知道怎么样用省钱的方式装修的话，这个也是很大的一个升值. 利率低的时候有很多人flip house 也就是这个道理。 房市好处是进入门槛相对较低，自己可以现场看，可以比较，可控。 如果房子挑的好，贷款买破房子装修后出租个10 年，回报率比定投sp500 高个5-8倍并不难实现。股市里挑个便宜股票，hold 10 年回报率比定投sp500 高个5-8倍，这个对一般人还是太难了，因为不可控的因素太多。
至于其他的发财致富的路子比如创业 (败家第一位, 超过黄赌毒），买比特币都是小概率，并且风险比倒腾房子也大多了。
above all，老中喜欢投资房子是对的，中国人毕竟聪明，很多人算过。

有个好奇的点，房子上杠杆意味着需要付利息，你算增长时有没有把付的利息扣除掉？如果算上利息，20年增长还有18倍吗？我gut feeling 是没有的。

cattygirl 发表于 2024-12-02 21:50
回复 7楼 mtwash 的帖子
哈哈，我的退休账户里也是定投指数，我喜欢选那些大盘股的指数，比喻google apple nvda microsoft，这些公司全世界收割羊毛，也是美国最有竞争力的，最近几年涨了很多。
我在版上吹投资买房，最近几天在版上被人质疑，看到很多人推荐定投sp500，做了一番功课，发现定投sp 500 比用杠杆买房回报率还是差太远，至少我自己的经历是这样，所以说一分辛苦一分收获。倒腾房子的幸苦还是值得的。

投资这事可不讲一分辛苦一分收获。买了西岸几个华人聚居区的房子才可能大赚，而西岸楼市本质上是几个大厂股票的相关资产，贷款买房和买TQQQ之类的区别只是杠杆更高、投入精力更多。如果股市泡沫破裂，必然拖累楼市，硅谷老吴挂了十几年了，新韭菜都不知道镰刀的厉害

炒房啊，这也不是一般人能去做的

投资这事可不讲一分辛苦一分收获。买了西岸几个华人聚居区的房子才可能大赚，而西岸楼市本质上是几个大厂股票的相关资产，贷款买房和买TQQQ之类的区别只是杠杆更高、投入精力更多。如果股市泡沫破裂，必然拖累楼市，硅谷老吴挂了十几年了，新韭菜都不知道镰刀的厉害
dami123 发表于 2024-12-02 22:08

是。 2008时估计炒房团团灭的不少。 杠杆是把双刃剑。
炒房，炒股，无论炒什么， 感觉赚大钱的总是少数吧。
创业也一样，成功的也是少数。
As of the second quarter of 2024, the average net worth of a household in the top 1% in the United States was around $35.5 million. To be in the top 1%, a household''s net worth must be at least $13.6 million. Net worth is the total value of a household''s assets, including investments, savings, and homes, minus any debts

回复 14楼 helloterran4 的帖子
握爪，美国的税法实际上鼓励做生意，鼓励创业，不鼓励帮人打工的上班族。 比喻做头发，拿w2 的就没法deduct。但做生意的就可以把做头发做成business expense。ivanka trump 做头发deduct 了 $5000 美金。我都没搞懂为啥上班族不行，但business owner 可以，完全不公平。估计写这个法律的议员当初写法律时接受了business owner 的好处。我周围朋友成立公司倒腾房子的把一堆开销都写成business expense。比如车子，电脑，在外面吃饭等等。
要想发财，死打工是没希望的，贷款买房是为数不多打工仔可以合法用的杠杆，借人家的钱生自己的钱。交了这么多税，也得有点用不是？

cattygirl 发表于 2024-12-02 22:00
回复 10楼 mindstorm 的帖子
倒腾房子要看地点，美国很多地方尤其是中西部深红州的房子确实没啥投资价值，人口在流失。
股市对一般人还是太难了，门槛太高，另外不可控的因素也相当多。定投sp500 简单，稳妥，但回报率只能说还行

中西部深红州人口流失？中西部人口流失最厉害的，伊利诺伊，深蓝。人口流入最多的，di 印第安纳，深红。

回复 21楼 cavine747 的帖子
以前十几年深蓝ca wa nyc 房价大涨。最近几年sunbelt 的摇摆州 az，fl, tx 房价大涨，人口也增加特别快。

回复 17楼 dami123 的帖子
房市还是比股市稳多了，covid 期间大盘股市跌了30%， 很多个股都跌了50%， 但房市基本没怎么动。
如果因为害怕用杠杆的风险而不用杠杆那就太过了，那还是不要投资，钱放在bank 里面存利息，安安静静做一个省吃俭用的打工仔好了

即使在弯曲, 好学区的房子在过去10-20年, 房子涨1-2倍, 就是很不错的情况了.
贷款的话, 还有不少利息.
什么时候, 房子能5倍地涨?
tesla 股票, 十几刀买的, 现在涨了二十几倍了. meta 股票, 100刀买的, 现在涨了5倍了.

全帖我就看到了一个大亮点，lz的朋友买Tesla股票从而财富自由！

倒腾房子是辛苦钱， 还是ipo好， 什么都不耽误

pollst's wife?

中国人还是相信房价永远涨啊 信仰

ershe 发表于 2024-12-02 23:02
中国人还是相信房价永远涨啊 信仰

中国一年才不到800万小孩，不干预的话，20年后，房子比人多。

回复 29楼 mindstorm 的帖子
美国把一代移民刨除 生育率也很低

存高盛银行活期，利率5.10, 可能是最高的了吧 saving , 保险也不操心
https://www.marcus.com/share/YIN-FQA-ER4U

回复 1楼 cattygirl 的帖子
我支持你的说法！ 我们过去十来年，在中西部倒腾了二三十套房子，自己业余时间管理，也算实现了低等财务自由！

只要上杠杆就有风险。不知道lz听说过2008那段时间硅谷一位被fire的老中，就是因为他自己背了十几个房子房贷，走投无路，去公司把老板和HR 都枪杀了

ershe 发表于 2024-12-02 23:10
回复 29楼 mindstorm 的帖子
美国把一代移民刨除 生育率也很低

是的。不过美国一直引进移民跟非法移民。
中国好象不准备这么做。中国要用机器人取代全部一线工人。你查一下BYD, 京东，还有很多工厂，现在很多新工厂都不需要人了，不是，连灯光都省了，全部在24干活。
所以，我判定中国房价与城市规模基本无法维持了。当然，国家拼命QE,那就是另一回事，房子资产类不变，那别的东西，比如存款全贬值呗。

lambofgod168 发表于 2024-12-02 21:51
就是说嘛。之前版上有帖子来晒福利的，有的回帖说自己公司可以wfh，pto很多，又有pension，福利超级好，大家追着问是什么公司，人家根本不说。还有帖子炫耀自己创业成功的，大家问是做什么的，避而不答。还有上来炫耀自己行业钱多事少的，也绝口不透露一点。
反正没有哪个活雷锋是愿意教陌生人赚钱的，装出这个样子的必定有目的，比如杀猪盘。

因为告诉你倒房子有可能赚钱，跟你实际赚到钱，还差得远
怎么选区，怎么报税，怎么利用depreciation，你看谁跟你免费讲解？
但是大道理是不变的。大家都劝你转cs的时候，你偏偏要去学艺术史，那谁也救不了你。

倒腾房子花的那些时间和精力，以及承担的风险，如果能到实现财务自由的程度，那么这些时间精力放在工作上也可以赚个高薪早早投资股市，财务自由了。
美国人财富放在股市里，不爱折腾房子，是有原因的。

cattygirl 发表于 2024-12-02 21:22
就是在控制风险的情况下贷款倒腾房子。
结合自己的经验和观察周围朋友的成功，基本上普通工薪阶层发大财甚至财务自由都是靠折腾房子，普通工薪靠定投大盘只能赚点小钱，想发大财甚至财务自由基本不太可能，不过省心那确实。 从2004年至今的20年间，sp500 定投的平均年化收益率是11.6%, 二十年增长到原来的6.2倍. 从2014年至今的10年间，sp500 定投的平均年化收益率是13.5%；十年增长到原来的3.2倍。投资股市一般人都不会用杠杆，因为长期在股市用高杠杆风险太大，迟早被wipeout。sp500 这个回报率跟我所在的miami single family home 涨幅相当，chapgpt 搜出来的miami single family home 20 年涨到原来的5.5 倍，10 年涨到原来的2.5 倍。 但房市毕竟比较稳妥，买房一个最大好处是可以上杠杆，一般投资房很多人都是首付25%，那就是4 倍杠杆， 如果算上杠杆，20 年下来增长了18 倍，跟sp500 二十年增长5.2 倍比起来，优势很大，回报率高了3 倍。
想想也是，这个世界上哪有这么简单的事，定投一个东西，几十年不动然后就赚大钱甚至财务自由，世界上哪有这么简单的事？
靠炒股来实现财务自由的我认识的几百个人里就只一个，但那个人是投个股，不是买大盘。他是真的懂财务知识，很有耐心，买了很多年不动，他跟我说要买生活中用的上的，对生活有重大影响的，记得tesla 刚出来是他就急着买了一辆tesla 出来开，开始我没搞懂，后来发现他是买telsa 股票时想体验tesla 车怎么样。
另外美国那些比较破的房子往往很便宜，因为一般老美从小好日子过惯了，都是享受型的，不愿意费心折腾；如果你用很便宜的价格买下来，知道怎么样用省钱的方式装修的话，这个也是很大的一个升值. 利率低的时候有很多人flip house 也就是这个道理。 房市好处是进入门槛相对较低，自己可以现场看，可以比较，可控。 如果房子挑的好，贷款买破房子装修后出租个10 年，回报率比定投sp500 高个5-8倍并不难实现。股市里挑个便宜股票，hold 10 年回报率比定投sp500 高个5-8倍，这个对一般人还是太难了，因为不可控的因素太多。
至于其他的发财致富的路子比如创业 (败家第一位, 超过黄赌毒），买比特币都是小概率，并且风险比倒腾房子也大多了。
不过贷款投资房子确实要做好风险控制，比喻成立几家llc，几套房子分别放几家不同llc。月供不要超过收入的1/3或者最多40%，租客租一定比例给section 8 的租客，尽量买小房子，不要买太大的房子，除了投资房子外，其他容易变现的投资比如股市里最好也有点钱，手上也要放一些现金等等。
above all，老中喜欢投资房子是对的，中国人毕竟聪明，很多人算过。

美国除了纽约湾区几个大城市之外的绝大地方不行，房地产税太高了。 炒股才是正道。

湾区房子可以。。。加BIG7的股票。。。5-7年就财富自由了。。。

我之前看到过有人折腾房子，买了便宜房子装修后重新上市 高于大概不到十万。最夸张的是一个房子 连装修都没有直接提高20万。好像没有卖出去。短期内交易 价格大大家也不傻 还是有风险存在的。

老美的折腾房子的动手能力比读书出来的老中好多了吧
心澄 发表于 2024-12-02 21:43

你还别说。我有个同事特别handy，他老婆爸爸是contractor，老婆homeschool长大的，比他更handy。两人都有固定工作，业余就是捯饬房子，边住边flip，flip完成马上卖掉，自己也房租也省了。这几年都倒了好几套了。

回复 1楼 cattygirl 的帖子
这是炮哥的马甲？

多买房确实财富增长快，但是太操心。。。

头文字D 发表于 2024-12-02 21:32
倒完变财富自由也老了，倒房子花太多精力了，你的人生价值就是死之前手里握一堆房产证？是的，我的同学就是这么说的，他说他的愿望就是死之前手里满满的房产证，哈

另外一个问题是倒腾得越多赚得越多，越舍不得花钱，总想着滚雪球，越滚越大，结果就是没有life，舍不得vacation，或者vacation也是去看房，最后资产一大堆停不下来

hijklmn 发表于 2024-12-03 00:39
多买房确实财富增长快，但是太操心。。。

我看财富自由只有2条路，嫁豪门或者自己做有影响力的网红。

Sam2021 发表于 2024-12-02 23:23
回复 1楼 cattygirl 的帖子
我支持你的说法！ 我们过去十来年，在中西部倒腾了二三十套房子，自己业余时间管理，也算实现了低等财务自由！

哈哈，啥叫 “低等财务自由”？

有的人的爱好就是买卖房子，周末去看房研究市场处理房客的各种问题也不觉得辛苦，那就很合适搞这个，但是我相信绝大多数人不是这样的，怕操心，就喜欢周末躺平，那肯定还是定投大盘更好

长篇大论的。这几天看见相关好几个帖子了。 阴暗一下，一般苦口婆心教别人赚钱的人，都有什么别的目的。只有我妈担心我钱不够花 哈哈哈
Moonlightclouds 发表于 2024-12-02 21:32

有没有一种可能，那些都是楼主一人发的。车轱辘话，翻来覆去地说，她说的不累，我们听的都烦了

teabucket 发表于 2024-12-02 23:28
只要上杠杆就有风险。不知道lz听说过2008那段时间硅谷一位被fire的老中，就是因为他自己背了十几个房子房贷，走投无路，去公司把老板和HR 都枪杀了

能换个人鞭尸吗？炒房子发财的我知道的有100个，自杀的就知道老吴一个。他资金链断裂是因为炒地，而不是炒房！

心澄 发表于 2024-12-02 21:43
老美的折腾房子的动手能力比读书出来的老中好多了吧

倒腾房子得有钱，还得勤快。 能有那个钱的老美，大多数懒得倒腾。

老中投资房子，是因为之前中国开发中国家，所以房地产一直涨吧，现在发展完cheng鸟，还不是歇菜进入 death spiral,美国这种成熟的国家，连加州的房子都一直无法打赢通胀。 只有过去几年比较好而已。谁投房子谁智商低。

回复 1楼 cattygirl 的帖子
这是炮哥的马甲？
babar 发表于 2024-12-03 00:39

应该不是，炮哥看不起南佛的房子。只能是宇宙中心圣地亚戈

回复 10楼 mindstorm 的帖子
为什么中国的房价要打5折，美国的印钱就能维持？天下没有不散的宴席，美国的房市也一样会步中国的后尘。

你忘记算税capital gain tax and depreciation recapture .
这样基本你30%的收益就没有了。除非，
你1031去买更贵的房子,老鼠过河，一条咬着一条，
要套现，就要放血许多的税，
还有最让人放心不下的就是资金链的风险。你这样房子套房子，资金链绝对不可以断，但是如果要避税，你就要去继续买房子, 这个风险会越滚越大。
不是什么房子都能赚钱的。你举的是极端的好例子。 Location, location , location . 你选对了，所以增值快。
这其实和选对个股最后的底层逻辑是一样的。
只要你有本事选对一个将来可以增值超过通胀，以他自身价值的一半的时候买下他，你就会投资大大的盈利。
万有公式第二条： diversify 你的投资产品。
最后： 别整天想着发大财。 天才们早就总结过了： 最厉害的是复利啊！ 每年定个7-8%return 你算下20-30年后，多少钱.慢慢的记录财富也挺好的。

xiaohetiao 发表于 2024-12-02 22:04
有个好奇的点，房子上杠杆意味着需要付利息，你算增长时有没有把付的利息扣除掉？如果算上利息，20年增长还有18倍吗？我gut feeling 是没有的。

我也想过这个利息的问题，还有HOA和税。感觉是这些算起来不容易，几年过去自己都不知道自己额外搭进去了多少。比较快捷地计算方法自然就是只看房子现在和过去的价格

cattygirl 发表于 2024-12-02 22:21
回复 14楼 helloterran4 的帖子
握爪，美国的税法实际上鼓励做生意，鼓励创业，不鼓励帮人打工的上班族。 比喻做头发，拿w2 的就没法deduct。但做生意的就可以把做头发做成business expense。ivanka trump 做头发deduct 了 $5000 美金。我都没搞懂为啥上班族不行，但business owner 可以，完全不公平。估计写这个法律的议员当初写法律时接受了business owner 的好处。我周围朋友成立公司倒腾房子的把一堆开销都写成business expense。比如车子，电脑，在外面吃饭等等。
要想发财，死打工是没希望的，贷款买房是为数不多打工仔可以合法用的杠杆，借人家的钱生自己的钱。交了这么多税，也得有点用不是？

确实搞房子可以少交好多税

believeicanfly 发表于 2024-12-03 05:39
我也想过这个利息的问题，还有HOA和税。感觉是这些算起来不容易，几年过去自己都不知道自己额外搭进去了多少。比较快捷地计算方法自然就是只看房子现在和过去的价格

楼主说的情况那当然房子都是正的现金流.最起码不亏钱,相当于自己投资1/4,租客付贷款,保险,hoa等等等等,自己得到一个房子,然后如果这个房子涨一倍,就相当于投资涨了7倍...

看看

gokgs 发表于 2024-12-02 22:16
是。 2008时估计炒房团团灭的不少。 杠杆是把双刃剑。
炒房，炒股，无论炒什么， 感觉赚大钱的总是少数吧。
创业也一样，成功的也是少数。
As of the second quarter of 2024, the average net worth of a household in the top 1% in the United States was around $35.5 million. To be in the top 1%, a household''s net worth must be at least $13.6 million. Net worth is the total value of a household''s assets, including investments, savings, and homes, minus any debts

2009-2012 投资南佛、加州及西雅图房子的都可以财富自由了。

今天 PPTA 价格是 10刀一股。。。。来个1000股尝尝鲜。在这里悄悄立个Flag，过一段时间回来看看结果。

中国人还是相信房价永远涨啊 信仰
ershe 发表于 2024-12-02 23:02

国内房子不是已经跌了吗？昨天她说的南佛的房子现在也在开始跌啊。

很荒谬

感觉房价要跌了，中介急了 这么多让人买房的贴

回复 62楼 bujingniao 的帖子
而且是在疫情后的最高点，嘿嘿

版上有些人的眼光和心眼，这辈子估计都不会有什么大的出息。 所以说人穷是有原因的，呵呵
自己从一个拿w2 的普通工薪阶层，凭自己的努力，一点点的从零做起，拜托过去几年房价暴涨，不到十年时间财富基本自由，说不得意是假的。 之所以连着两天发房产相关的帖子，是因为自己手上的房子有点多了，感觉已经到了一个瓶颈，所以在网上公开，想看看能不能找到志同道合的同道中人，交流一下，更重要的是，看能不能找到比自己牛的学习一下，看看下一步怎么走。或者换一个不是房市的赛道，转换一下思路，看看能不能diversified 一下。多交不同类型的朋友， be humble, be open minded，一直就是我的投资思路和为人之道，也是我比很多人强的原因。

楼主，多了解一下在美国不是投房子都赚钱，很多地方房价20年也并没翻倍。

买了几个房子后，就决定不做这件事情了。
首先是首付的问题，首付少了月付多，房子很难产生现金流，到真正付清变现也是十几年几十年之后了，那时候人老了也不需要那么多钱了。首付多了影响生活，年轻的时候什么都需要钱。
其次是管理的问题，交给别人管收益小，自己管一堆的事情，如果房子多的话，必须有一份稳定不错的工作来支撑，哪有更多的时间来管理房子。
第三就是变现的问题，几十年后有钱了，如果变现的话很大的一笔税，如果不变现只能传给下一代，自己辛苦几十年对于后代来说，就是几个破房子，然后贱卖出去换钱。
所以这件事对于在美国的中产来说，就是便宜了后代，辛苦了自己，没有很多的用处。

linne 发表于 2024-12-03 02:25
应该不是，炮哥看不起南佛的房子。只能是宇宙中心圣地亚戈

当然了
佛州房价已经在崩盘中
要买房子保值 还要在圣地亚哥
不需要太多 买两三套就可以财富自由
当然也不能碰SD的condo 已经跌了30% 2025还要再跌50% 但是好区sfh 2025还要再涨30%

我就倒腾了几个房子，到头来看还不如放股市里赚钱。

倒腾房子需要主业不忙吧.

回复 67楼 的帖子
不知道你说的佛州房市崩盘从何而来？ 佛州最近几年一直就是人口流入最大或者第二大的州，全美失业率4.2%，佛州是3 .5%，到处都是招人的广告，失业率这么低，房市怎么崩？
根据miami realtor association 数据 ， Miami sfh 2024 年比2023 涨了6%， 比较新的公寓也涨了一些，但 高层老公寓楼今年跌了，原因是上次倒楼后，佛州新法规定超过3 层的30 年公寓维修基金要放满，不能像以前一样extend 到后来，导致special asseeement 和hoa fee 猛涨。 不过我很多年前就不买有hoa 的condo，以前曾经持有的condo 都卖了换成sfh。我喜欢老破小的sfh。这个新法对我是好事。

回复 1楼 cattygirl 的帖子
说的太绝对太片面了，把标题改成Miami地区差不多，你是在拿房子涨幅最好的地区做比较，还得用上杠杆。实际上美国的房子涨幅没那么大，2014-2024这十年，绝大多数地区的涨幅都不到一倍，哪有2.5倍这么夸张。
房子的投资有个限制，就是你只能投资离你近的地区（如果太远你得找property management公司帮你管理，让别人吃掉大块收益），大部分人所在的地区并不是房子投资回报高的地方，所以你这样的论调不适合大众。

cattygirl 发表于 2024-12-03 11:55
版上有些人的眼光和心眼，这辈子估计都不会有什么大的出息。 所以说人穷是有原因的，呵呵
自己从一个拿w2 的普通工薪阶层，凭自己的努力，一点点的从零做起，拜托过去几年房价暴涨，不到十年时间财富基本自由，说不得意是假的。 之所以连着两天发房产相关的帖子，是因为自己手上的房子有点多了，感觉已经到了一个瓶颈，所以在网上公开，想看看能不能找到志同道合的同道中人，交流一下，更重要的是，看能不能找到比自己牛的学习一下，看看下一步怎么走。或者换一个不是房市的赛道，转换一下思路，看看能不能diversified 一下。多交不同类型的朋友， be humble, be open minded，一直就是我的投资思路和为人之道，也是我比很多人强的原因。

你要scale，要么走multi family，要么走商业地产。
或者多样化，不再主要依靠房子。

版上有些人的眼光和心眼，这辈子估计都不会有什么大的出息。 所以说人穷是有原因的，呵呵
自己从一个拿w2 的普通工薪阶层，凭自己的努力，一点点的从零做起，拜托过去几年房价暴涨，不到十年时间财富基本自由，说不得意是假的。 之所以连着两天发房产相关的帖子，是因为自己手上的房子有点多了，感觉已经到了一个瓶颈，所以在网上公开，想看看能不能找到志同道合的同道中人，交流一下，更重要的是，看能不能找到比自己牛的学习一下，看看下一步怎么走。或者换一个不是房市的赛道，转换一下思路，看看能不能diversified 一下。多交不同类型的朋友， be humble, be open minded，一直就是我的投资思路和为人之道，也是我比很多人强的原因。


cattygirl 发表于 2024-12-03 11:55

你分享没错，想转换一下思路也好，你不是要be humble, be open minded， 那就不要一棍子打死那些长年定投的人，人家赚的不比你少的。我定投和投资房都有，我知道

Daffy_Duck 发表于 2024-12-03 00:58
哈哈，啥叫 “低等财务自由”？

可能指资产1千万+？ 基本自由。略略小富

为什么不是买几个生意，来钱比等房子升值快啊？

Fhb 发表于 2024-12-03 14:06
可能指资产1千万+？ 基本自由。略略小富

10米的话，来算算看楼主持有几个楼？

sweetiemm 发表于 2024-12-03 14:10
为什么不是买几个生意，来钱比等房子升值快啊？

这条路我也有考虑过，市面上很多小生意卖。但普通埋头干活的打工仔，要管理人和事也不是那么得心应手。 生意上的坑通常也很多，没做过的人得一个个踩过来摸石头过河。 原本就是management position 或者本行业的的可能更自信些。

美国倒腾房子不行吧？ 原因是美国房价不像中国啊 中国人多房子少。 加拿大倒腾房子都行，唯独美国不行啊

回复 70楼 cattygirl 的帖子
赞分享， 我一直有个问题想探讨一下，你喜欢买老破小SFH. 为什么不买新房子，不用维修，省心？如果买在增值强的区域，也不错。 多出的几万，除以四，也没多少。老房子是不是不如新房子增值快， 我看很多人买老破小，想我是不是MISS了什么。

linear 发表于 2024-12-03 14:27
回复 70楼 cattygirl 的帖子
赞分享， 我一直有个问题想探讨一下，你喜欢买老破小SFH. 为什么不买新房子，不用维修，省心？如果买在增值强的区域，也不错。 多出的几万，除以四，也没多少。老房子是不是不如新房子增值快， 我看很多人买老破小，想我是不是MISS了什么。

不同城市的品位很不一样。南加喜欢新房，北加喜欢地大老房子。至于德州，管他什么房子被飓风吹过20年基本都不能住了。

回复 79楼 linear 的帖子
好问题。 我喜欢老破小，有几个原因： 最大的原因是老破小有时候能搞到很好的deal，老美从小好日子过惯了，都是享受型的，不愿意费心折腾老破小；你去买没多少人抢，可以用很低的价格买下来，我有的房子3-4年就翻翻，固然有过去几年房价暴涨原因，也有装修后房屋大幅升值的原因。南佛州移民多，装修好找加人工便宜，装修多了，你就知道怎么省钱了，这里面学问也很多，我自己也还在学习。我很多时候赚的其实是那些装修工人的钱。新房一堆人抢，很难搞到好deal。经常要加价抢
老破小便宜，新房太贵，便宜的房子月供少，保险低（我刚买的1500 尺 duplex 保险一年2500），property tax 低（佛州的property tax 是按照成交价来的），所以我的房子出租现金流都是正的，一般都有1000-1500 正现金流。
我基本不买有hoa 的房子，除非特别好的deal，新房大部分都有hoa。 我淘房时一般都把有hoa 的房子过滤到。有hoa 的房子有太多问题，赚不到钱，又闹心，不值得折腾。
要好deal，没hoa，出租要有正$1000 现金流，符合我要求的就只有老破小了
当然老破小不要太老，否则维修尤其是下水道的维修很烦人。

我觉得楼主说的有道理，房子可以上杠杆 就是想请教一下：房子的维护、修缮，怎么办呢？ 特别是老房子，特别怕水管工、电工一请就是几百、上千的花销

我觉得楼主说的有道理，房子可以上杠杆 就是想请教一下：房子的维护、修缮，怎么办呢？ 特别是老房子，特别怕水管工、电工一请就是几百、上千的花销
恰恰香瓜子 发表于 2024-12-03 14:54

有人提前花几万解决掉，以后不找事。也可以请一些用熟的handyman，啥活都能干，就是没有证，水电工的大部分活，好点的handyman都能胜任。最后就是正现金流足够多，偶尔花个大几百小一两千不打紧。 我在高房价地区，买老房子一直都有正现金流，但是也是管的比较繁琐，都是辛苦钱，介于主动收入和别动收入之间。我们这里有前辈用两个房子的正现金流就能支付孩子的私立大学学费等等，他们一直是我学习的榜样 现在也有房东到一定规模之后，用正现金流做股票定投，感觉也是个不错的思路

有这种精力不如好好在家休息，我认识一个在本地有10房子的包租婆，因为常年省钱投资，有了钱也不会花了，比铁公鸡还铁公鸡。

回复 82楼 恰恰香瓜子 的帖子
不要买太老的，其实还好，水管工电工一般半年一次吧，租房合同上写着前150 是租客自付，这样不少租客出问题自己就解决了 我都找的无证的handyman，用起来也不贵

发大财都看命，真不用强求。小富即安，有健康有闲就很不错了。

lz这口气没有上亿身价怎么好意思得意的

出租一处房子就很烦 弄个好几套就是个full time job 如果是低端房子 还要和奇怪的人打交道。。。非常烦人

我支持楼主的说法。能不能请楼主展开讲讲，成立LLC的目的，隐藏成本？另外也想听听租section 8的原因。谢谢

现在还能到房吗，只能羡慕别人动手早

当房东还是太累了，心累身累，而且有风险。还是炒股比较靠谱，前提是有一定资本，有一定经验，小白需要谨慎。

同意楼主。当地主婆要慧眼识珠买白菜房，不能有大问题的白菜房，花点钱装修好找靠谱的房客，只要房客不找麻烦，房租低一点也没问题。这样的房客省心。我觉得买2房的独立屋比较好，在南加。2房租金1800-2200不要太好租哦。3房如果在2700 以下的也租的很快。租金超过3000以上的房客容易搬家。因为出的起3000的基本很快买房搬走了。不过现在房子太贵了，买房子出租房东是赔钱的。

纽约这里很多租霸 咋办

回复 1楼 cattygirl 的帖子
Lz 佛罗里达的房子不用担心每年的飓风吗？

回复 1楼 cattygirl 的帖子
Lz 佛罗里达的房子不用担心每年的飓风吗？
teabucket 发表于 2024-12-03 19:14

FL的真心不建议碰。多年前，其实FL房价很高，一场飓风，价格奇好。
现在又慢慢升上来了，等到了高处，估计会再来一次

胖果儿 发表于 2024-12-03 19:11
纽约这里很多租霸 咋办

换州。。。

littlewing_890 发表于 2024-12-03 18:35
当房东还是太累了，心累身累，而且有风险。还是炒股比较靠谱，前提是有一定资本，有一定经验，小白需要谨慎。

完全同意你，感觉是我自己说的。

回复 89楼 yikexiaocao 的帖子
llc 不好的地方是把房子从个人转到llc 下面要交一笔费用，是remaining balance 的0.5%；但有几个好处，一个是减税，很多开销比如车子，办公用品，在外面吃饭都可以作为business expense，这个是胆小的玩法；胆大的还可以给未成年子女发工资、deduct family office 等。llc 另外一个好处是liability，几个房子放在不同llc 下面，万一一个房子被人告了不会连累其他房子；房子少无所谓，房子多了律师就喜欢搞你；当年vegas 从酒店上机枪扫射无辜百姓的大兄弟就是这方面没做到位。此人用几万块一套的价格买了40-50 套房子，早早退休当包租公，后来输了官司，房子都没了，于是觉得人性险恶，出来报复社会。

section 8 不好的地方是申请长，要一个月，政府每年检查，tenant 穷。好处是政府garauntee，租客备受歧视，租客稳定，一呆就是很多年；租金往往比list 价格高不少，因为voucher 上金额往往比租金高，反正是政府掏钱，租客无所谓。 另外经济危机大面积失业很多人不交房租的情况下，section 8 也一分钱不少。
写了这么多，不少都是交了很多学费得出来的经验教训，有南佛的能过来请我吃顿饭么？ 😄