我也来跟风说说自己投资的经验

过去几年是我这辈子财富增加最快的几年。其实没啥，就是有钱就买房子。我平时不买股票，因为自己对公司财务报表完全看不懂，buffet 说的不熟不投非常赞同，我只有退休账户买基金和大盘。
非常赞同snowangel，我自己也买了和管理了很多房子，其实没多少工作量，大部分房客都是半年麻烦一次，就换房客时事比较多，找handyman 来做自己也没多少事。我有全职工作和小娃，真心不觉得管理房子占用自己多少时间。要修什么打电话找handyman或者到Home Depot 前面找非法移民就行了。
在南佛。我也是不买condo，只买sfh，我喜欢买duplex或者买那种便宜的旧的破的小的sfh。太大的sfh 不好租。但也不要太旧，否则维修麻烦。价格35-55 万之间。买来后花1-2 万简单装修然后出租。疫情前租金可以做到1%，现在0.7-0.9%。我有地小房子是付清的，但大部分基本都是贷款，首付25-30%，除去property tax，保险，贷款的房子每个月有1000-1500正现金流我才买。
有很多人说投资股市能跑赢房市，完全是瞎说。对普通老百姓来说那是不可能的。因为房市有杠杆，股市一般人不用杠杆。我周围炒股的基本没有用杠杆的。房子首付25%就是4 倍杠杆，疫情三年来房子翻了一倍，算上杠杆就是三年来涨了8 倍，如果你首付20% 就是三年涨了10 倍。股市怎么比？ 除非你有crystal ball能十块买tesla，30 块买英伟达。并且房市比股市稳太多了。如果连房市都垮了，其他各行各业早就不行了。一般人不建议买个股，个股那种起伏的压力不是一般人能受的了。你看看英伟达过去几年的股价起伏，跟过山车一样，不觉得一般老百姓能拿的住。我周围的几百个人只有一个炒股发财，那人心里素质是超级好，能沉的住气。但靠房子财富自由的一大把。
普通老百姓财富自由还就是房子。

谢谢分享。请问你是怎样去找这些投资房的呢？

单纯说你这一句“除去property tax，保险，贷款的房子每个月有1000-1500正现金流我才买”，感觉做不到，即使你的贷款利率4%。40万的房子，贷款1600保险200 property tax 350 hoa 50，不算维修，这就2200。什么样40万的房子能租将近4000一个月？

把不动产换成钱，也是麻烦的操作呢

回复 2楼 马甲马甲马马甲 的帖子
就在zillow 上找

cattygirl 发表于 2024-12-01 08:54

过去几年是我这辈子财富增加最快的几年。其实没啥，就是有钱就买房子。我平时不买股票，因为自己对公司财务报表完全看不懂，buffet 说的不熟不投非常赞同，我只有退休账户买基金和大盘。
非常赞同snowangel，我自己也买了和管理了很多房子，其实没多少工作量，大部分房客都是半年麻烦一次，就换房客时事比较多，找handyman 来做自己也没多少事。我有全职工作和小娃，真心不觉得管理房子占用自己多少时间。要修什么打电话找handyman或者到Home Depot 前面找非法移民就行了。
在南佛。我也是不买condo，只买sfh，我喜欢买duplex或者买那种便宜的旧的破的小的sfh。太大的sfh 不好租。但也不要太旧，否则维修麻烦。价格35-55 万之间。买来后花1-2 万简单装修然后出租。疫情前租金可以做到1%，现在0.7-0.9%。我有地小房子是付清的，但大部分基本都是贷款，首付25-30%，除去property tax，保险，贷款的房子每个月有1000-1500正现金流我才买。
有很多人说投资股市能跑赢房市，完全是瞎说。对普通老百姓来说那是不可能的。因为房市有杠杆，股市一般人不用杠杆。我周围炒股的基本没有用杠杆的。房子首付25%就是4 倍杠杆，疫情三年来房子翻了一倍，算上杠杆就是三年来涨了8 倍，如果你首付20% 就是三年涨了10 倍。股市怎么比？ 除非你有crystal ball能十块买tesla，30 块买英伟达。并且房市比股市稳太多了。如果连房市都垮了，其他各行各业早就不行了。一般人不建议买个股，个股那种起伏的压力不是一般人能受的了。你看看英伟达过去几年的股价起伏，跟过山车一样，不觉得一般老百姓能拿的住。我周围的几百个人只有一个炒股发财，那人心里素质是超级好，能沉的住气。但靠房子财富自由的一大把。
普通老百姓财富自由还就是房子。

真的普通老百姓 这 两条路都不走
普通老百姓 不会一天到晚, 琢磨着如何财富自由，有能力精力 整天琢磨这些事情，都不是普通老百姓，
所以很多人 活得很累

回复 3楼 rollout 的帖子
你自己在Zillow 上看南佛的房子，房价45 万的房子如果是duplex能租4000。 不是duplex 也能租到3000-3500
南佛房价是san Diego 一半，但租金持平

回复 4楼 babywish 的帖子
不觉得，这种小房子是bread and butter，装修一下后很好卖

你家那边租金这么高的吗？50万的房子就能租到3500以上？我们这边肯定不行。

回复 9楼 amylucky 的帖子
你上zillow 去看看价格

回复 6楼 pwwq 的帖子
那你琢磨什么？ 圣经么？普通老百姓不就是琢磨赚钱么？

双职工只要401K两个人都放满，放上20-25年加上付清的自住房就已经够躺平了。费劲搞几个投资房，等你卖掉你看看要交多少税？你现在各种折旧等deduction 到时都得加回来，交了税，你看看剩多少？
不要说房市不行，其他行业就不行的鬼话。美国人property ownership 连50%都没有，这里不是中国，房子不是金额理财产品。巴菲特有几个房？

佛州房价已经在崩的边缘了，楼主是中介吧，来华人忽悠

佛罗里达目前50万的房子租金不可能4000每月, 我在那就有投资, 保险巨贵, 去掉远程管理费就是peanut

rollout 发表于 2024-12-01 09:00
单纯说你这一句“除去property tax，保险，贷款的房子每个月有1000-1500正现金流我才买”，感觉做不到，即使你的贷款利率4%。40万的房子，贷款1600保险200 property tax 350 hoa 50，不算维修，这就2200。什么样40万的房子能租将近4000一个月？

我估计她说的是2009-2012在南佛买的房子。现在南佛没有40万SH，40万房子租金2950左右，疫情前42万买的SH房子现在66-75万可以租3700左右，而且这种房子属于gated house 好学区，HOA挺贵的不是50每月，地税也贵。

回复 13楼 Halahi 的帖子
你是说美国的房价还是佛州房价在崩溃的边缘？佛州是美国人口流入最大的州，佛州如果崩溃了，美国的其他地方的房子应该早就崩了

回复 14楼 eragshs 的帖子
已经跟你说了买duplex，买那种小破房子，你自己买那种全装修的像新一样的房子，当然收益很低。
不觉得你搞懂了怎么样买房投资

买房投资看准了确实比买股票稳妥，杠杆率够，流动性差点，但也省得没事折腾反而得不偿失。

回复 15楼 hellohey 的帖子
你能上Zillow 上看看么？什么南佛没有40万的sfh。40-45 万的sfh 南佛到处都是。50 万以下的duplex 和sfh 一大把。
投资房子学问很多的。不是你那种闭着眼睛冲进去买了就能赚到钱。要懂，然后要等，好机会来了赶紧冲进去买。我今年买了两个duplex，45 万左右买的，除去property tax 和保险正现金流都有1000。附近类似的duplex 都是一出来几天就被抢走了。

你买房子出租的ROA 是多少？付清和没付清贷款的算法是不一样的

贷款合算吗

前面已经说了，我的房子基本都是贷款

回复 9楼 amylucky 的帖子
湾区两个million的房能租到$4k，再高就没市场了。

Lz厉害

投房子很好，也很稳
但投资还是要多样化。全是有贷款的房子，如果遇到次贷危机之类的事情，一辈子的努力全付诸东流了。
很多人被清空，都是在看似稳得不能再稳的投资上，遇到了极小概率事件的发生，被一把打入地狱。

cattygirl 发表于 2024-12-01 09:36
回复 15楼 hellohey 的帖子
你能上Zillow 上看看么？什么南佛没有40万的sfh。40-45 万的sfh 南佛到处都是。50 万以下的duplex 和sfh 一大把。
投资房子学问很多的。不是你那种闭着眼睛冲进去买了就能赚到钱。要懂，然后要等，好机会来了赶紧冲进去买。我今年买了两个duplex，45 万左右买的，除去property tax 和保险正现金流都有1000。附近类似的duplex 都是一出来几天就被抢走了。

除去税和保险，一个月的正现金流1000，一年一万二。45万的房子，年收益一万二，3%都不到，我同意这种房子肯定zillow到处都是。就是不明白这种房子如果本身不涨价，如何跑赢大盘啊。

不是这么算的…

coalpilerd 发表于 2024-12-01 10:24
除去税和保险，一个月的正现金流1000，一年一万二。45万的房子，年收益一万二，3%都不到，我同意这种房子肯定zillow到处都是。就是不明白这种房子如果本身不涨价，如何跑赢大盘啊。

他有贷款的，按30%贷款算，ROI 10%以上

coalpilerd 发表于 2024-12-01 10:24
除去税和保险，一个月的正现金流1000，一年一万二。45万的房子，年收益一万二，3%都不到，我同意这种房子肯定zillow到处都是。就是不明白这种房子如果本身不涨价，如何跑赢大盘啊。

首付按30%算，你再算算roi.

回复 1楼 的帖子
谢谢分享。靠谱，不过不懂者恆不懂，估计会引来如下质疑： 1、管理那么多房，累死了 2、收益率没跑过大盘，不如存股市 3、哪来那么多钱付首付，如果没有父母资助，扣扣搜搜攒首付，活的有啥意思 4、投资要多样化，你这样鸡蛋都放在一个篮子里，经不起风浪 5、现在哪里能还能找到有现金流的房子，胡编 6、碰上一个租霸，不仅一年白干，还闹心，严重影响心情 7、……

Halahi 发表于 2024-12-01 09:17
双职工只要401K两个人都放满，放上20-25年加上付清的自住房就已经够躺平了。费劲搞几个投资房，等你卖掉你看看要交多少税？你现在各种折旧等deduction 到时都得加回来，交了税，你看看剩多少？
不要说房市不行，其他行业就不行的鬼话。美国人property ownership 连50%都没有，这里不是中国，房子不是金额理财产品。巴菲特有几个房？

是的 正解 我忙了几个小房子 准备都卖了 不值得

有钱就买房子。。。我撤了

NewID2017 发表于 2024-12-01 10:41
回复 1楼 的帖子
谢谢分享。靠谱，不过不懂者恆不懂，估计会引来如下质疑： 1、管理那么多房，累死了 2、收益率没跑过大盘，不如存股市 3、哪来那么多钱付首付，如果没有父母资助，扣扣搜搜攒首付，活的有啥意思 4、投资要多样化，你这样鸡蛋都放在一个篮子里，经不起风浪 5、现在哪里能还能找到有现金流的房子，胡编 6、碰上一个租霸，不仅一年白干，还闹心，严重影响心情 7、……

“不过不懂者恆不懂，估计会引来如下质疑”
哎，上来就放大绝招，这样好吗？

是这样的。特别适合房子价格不太高的地方，尤其大学城就更好了。可惜很多地方没有这么高的租售比，房子太贵了。而异地买房很不好管理出租。

回复 1楼 的帖子
谢谢分享。靠谱，不过不懂者恆不懂，估计会引来如下质疑： 1、管理那么多房，累死了 2、收益率没跑过大盘，不如存股市 3、哪来那么多钱付首付，如果没有父母资助，扣扣搜搜攒首付，活的有啥意思 4、投资要多样化，你这样鸡蛋都放在一个篮子里，经不起风浪 5、现在哪里能还能找到有现金流的房子，胡编 6、碰上一个租霸，不仅一年白干，还闹心，严重影响心情 7、……

NewID2017 发表于 2024-12-01 10:41

我也投房子，双职工401k espp HSA 529 也都放满了，所以才不是鸡蛋在一个篮子里。
管理房子是个manager的活，千万别自己上手干活，花钱请人干，不然确实管不过来累死了。
不存在扣扣搜搜攒首付，买起来再买就快了，第一套不容易，后面就容易了。
挣钱就是蟹有蟹路虾有虾路，找到适合自己的那一款。别人的路你不一定能照着走。实话全都告诉你你都没法照着走。看别人的成功经验拓展一下思路还是可以的。
我也比较过股市和房市，真说不上来谁更好，更好的是一半一半，一半股市一半房市，这样算下来不管行情怎么样，总有的赚。

bplus 发表于 2024-12-01 10:48
是的 正解 我忙了几个小房子 准备都卖了 不值得

我们也在卖，不值得这个精力

回复 26楼 coalpilerd 的帖子
不是这样算的，除了租金收益，还有租客帮付的本金，这个也要算在收益里面，还有depreation 省稅，还有最大的一块你忘了算了，就是房子本身的升值，南佛今年sfh 比去年涨了6%，如果贷款25%，四倍杠杆就相当于涨了24%，你把所有加起来，一年轻松30% 回报

hanvin 发表于 2024-12-01 11:16
我们也在卖，不值得这个精力

现在不是卖房子的好时候

cattygirl 发表于 2024-12-01 11:26
回复 26楼 coalpilerd 的帖子
不是这样算的，除了租金收益，还有租客帮付的本金，这个也要算在收益里面，还有depreation 省稅，还有最大的一块你忘了算了，就是房子本身的升值，南佛今年sfh 比去年涨了6%，如果贷款25%，四倍杠杆就相当于涨了24%，你把所有加起来，一年轻松30% 回报

最大的一块是升值 这就是关键
很多地方房子不升值 就赚点现金流 确实不如这些年定投大盘的受益

NewID2017 发表于 2024-12-01 10:33
他有贷款的，按30%贷款算，ROI 10%以上

贷款利息别忘了算进成本

贷款利息别忘了算进成本
cavine747 发表于 2024-12-01 11:44

算净收益率，贷款利息当然要当成cost减去的。看楼主的分享就知道是有经验的投资人，不会糊涂到不懂这个的地步

我在疫情前买的几套都翻翻了，一套60 万买的，这套我首付20%，现在值130-140 万，另外一套法院的遗产房，50 万买的，首付25%，屋顶漏水，半年没住人，我花了1.5 万换了屋顶，现在那套能卖90-100万，光这两套静收益都有1 百万。如果算roi 有5-6 倍了。
鸡蛋从一块二涨到一块四，猪肉从2 块涨到2.5 ，这点小钱跟房价几十上百万向上翻比起来不值一提
那些说房子赚的是辛苦钱不够闹心的很多都是还没入门的。你以为两眼一摸黑什么都不懂冲进去买就能赚大钱么？ 这个世界上赚钱没有那么容易的事，尤其是在美国这种发达的成熟市场。
搞房子一要懂，而要等，要等好机会。这个定律也适合于其他行业

回复 37楼 cattygirl 的帖子
南佛保险一个房一年多少？

算尽现金流是租金剪mortage，剪property tax 和保险之后，我基本不买有hoa 的房子，除非是hoa 特别低然后本身是个很好的deal。

谢谢分享，方便透露一下zip code吗？

回复 44楼 cattygirl 的帖子
好奇你60万买的那套也拿来出租了吗？租金多少？

回复 43楼 gulfton 的帖子
我刚买的43 万的duplex，一年保险2500。

hellohey 发表于 2024-12-01 09:24
我估计她说的是2009-2012在南佛买的房子。现在南佛没有40万SH，40万房子租金2950左右，疫情前42万买的SH房子现在66-75万可以租3700左右，而且这种房子属于gated house 好学区，HOA挺贵的不是50每月，地税也贵。

楼主的经验其实就是碰到了09-24年这段上升期，后面15年也是上升期吗，谁也不知道。 守株待兔也不是不可能等到第二只兔子，上杠杆炒房和上杠杆炒股都是赌

楼主的经验其实就是碰到了09-24年这段上升期，后面15年也是上升期吗，谁也不知道。 守株待兔也不是不可能等到第二只兔子，上杠杆炒房和上杠杆炒股都是赌
.岸. 发表于 2024-12-01 11:59

说实话，一个人一辈子逮着一只兔子就很不错了。现实是很多人一辈子一只兔子也逮不着。
后面行情不好买房子不划算了，暂时不买不就完了。啥时候行情好啥时候再买。

cattygirl 发表于 2024-12-01 11:26
回复 26楼 coalpilerd 的帖子
不是这样算的，除了租金收益，还有租客帮付的本金，这个也要算在收益里面，还有depreation 省稅，还有最大的一块你忘了算了，就是房子本身的升值，南佛今年sfh 比去年涨了6%，如果贷款25%，四倍杠杆就相当于涨了24%，你把所有加起来，一年轻松30% 回报

房子跟股票一样，不卖掉那都是账面的数字，账面的数字涨多少，真的就是自己看着乐呵，不能当饭吃，尤其是还没付清的投资房。

说实话，一个人一辈子逮着一只兔子就很不错了。现实是很多人一辈子一只兔子也逮不着。
后面行情不好买房子不划算了，暂时不买不就完了。啥时候行情好啥时候再买。
HappyHappyLife 发表于 2024-12-01 12:08

很多人看见兔子在身边跑，不敢去抓，怕撞到树的不是兔子，是自己😄

我的房子尽现金流都是正的，都有1000+ ，不懂为啥没事折腾干嘛？ 疫情之前房价年涨幅也就4%，算上4倍杠杆涨了16%，已经非常非常高了。股神buffet 年回报率是14%。

.岸. 发表于 2024-12-01 11:59
楼主的经验其实就是碰到了09-24年这段上升期，后面15年也是上升期吗，谁也不知道。 守株待兔也不是不可能等到第二只兔子，上杠杆炒房和上杠杆炒股都是赌

09-12 年这个阶段买的特别好。疫情前也是个上升期，楼主买的是这段时间的，最近卖房有cut 一万多这样的啦。就是疫情前40多万现在80多万的房子。近来不少房主开始见好就收了，疫情前到疫情后这段时间房价涨不少，但地税，保险挺贵。

bplus 发表于 2024-12-01 10:48
是的 正解 我忙了几个小房子 准备都卖了 不值得

估计你就是疫情前买了几个小房子翻了一倍，见好就收那类。

回复 50楼 SonicBunny 的帖子
那是，现金存bank 最好，最有安全感，那是实打实的。

你这房子太值了。一般是要么房价高租售比低，升值空间大。要么房价低租售比高但不怎么升值。

rollout 发表于 2024-12-01 09:00
单纯说你这一句“除去property tax，保险，贷款的房子每个月有1000-1500正现金流我才买”，感觉做不到，即使你的贷款利率4%。40万的房子，贷款1600保险200 property tax 350 hoa 50，不算维修，这就2200。什么样40万的房子能租将近4000一个月？

房价没有起飞前的可以做到

买房出租或者flip 还是有很多学问的，同样的价钱，我租金搞不好比你的要高出15-20%。比如你花45 万买个很新的装修很好的房子，我从不买这种房子，我都是买破的，简单装修，有的两室改三室，租金立马可以涨20-%。

房子跟股票一样，不卖掉那都是账面的数字，账面的数字涨多少，真的就是自己看着乐呵，不能当饭吃，尤其是还没付清的投资房。
SonicBunny 发表于 2024-12-01 12:12

疫情期间我高点卖掉过一个投资房，落袋为安，真香，那套房子挣的钱我现在还没花完呢；还实现了自住房升级，换到了好区的新房子还是大平层，2点几的利率，香得很，换今天同样的房子涨得真心再下不去手了
那样的好日子真的是一去不复返了
现在的行情，我就苟着，不买也不卖，hold

要修什么打电话找handyman或者到Home Depot 前面找非法移民就行了。
怎么可能？！你开玩笑吧，楼主在不靠谱！

4倍杠杆，如果坚信房子会涨，应该买好地段的好房子，而不是老破小，非要正现金流，毕竟打败大盘的是4倍杠杆*房子增长率，而不是那一点点租金和持房成本。同理，4倍杠杆炒比特币更挣钱。这些和买大盘都是没有可比性的。相信市场的有效性。华尔街那么多基金经理都跑不赢大盘，拿钱炒房就好了

我不知道有什么不可能的，我刚刚做油漆刷了一个2000尺的房子，在homedepot 前找了一个英语都不会讲的，刷了2 天、给了800 工钱。人家还高兴的不行。有的地方我自己后来花了十几分钟稍微补了一下，但基本没啥大问题。

cattygirl 发表于 2024-12-01 12:37
我不知道有什么不可能的，我刚刚做油漆刷了一个2000尺的房子，在homedepot 前找了一个英语都不会讲的，刷了2 天、给了800 工钱。人家还高兴的不行。有的地方我自己后来花了十几分钟稍微补了一下，但基本没啥大问题。

楼主你这个性格适合做这行。
我认识一些中国朋友，请个handyman来修厕所都要非说中文的不可，你要这种人去当出租婆，不可能。

回复 61楼 alvin88 的帖子
比特币不叫投资，那叫投机，或者说赌博，当初从三万跌倒三千韩国不少人跳楼你忘了？
你说一个比倒腾房子更好的投资吧？股市创了历史记录，现在的forward pe也 基本是历史记录了，buffet 在不停卖。
买小房子的目的是减少风险，大房子不好租也不好卖。太好的区疫情之前还可以，现在太贵了。

回复 63楼 stacych8008 的帖子
中国的handyman 太贵了，我都是找英语都不会讲的非法移民。拆个干墙连丢垃圾150，建个干墙连工带料1500，又快又好，让干什么就干什么。

cattygirl 发表于 2024-12-01 09:05
回复 3楼 rollout 的帖子
你自己在Zillow 上看南佛的房子，房价45 万的房子如果是duplex能租4000。 不是duplex 也能租到3000-3500
南佛房价是san Diego 一半，但租金持平

是的。这个，我同意楼主。
长远看呢，你加州的房子升值也是很不错的。 所以，加州的房屋回报，不在收取租金，而在房屋本身的升值上。

cattygirl 发表于 2024-12-01 09:10
回复 6楼 pwwq 的帖子
那你琢磨什么？ 圣经么？普通老百姓不就是琢磨赚钱么？

cattygirl 发表于 2024-12-01 12:55
回复 61楼 alvin88 的帖子
比特币不叫投资，那叫投机，或者说赌博，当初从三万跌倒三千韩国不少人跳楼你忘了？
你说一个比倒腾房子更好的投资吧？股市创了历史记录，现在的forward pe也 基本是历史记录了，buffet 在不停卖。
买小房子的目的是减少风险，大房子不好租也不好卖。太好的区疫情之前还可以，现在太贵了。

我觉得吧 楼主就focus房产投资吧 没必要踩一捧一。。。

我真没有踩比特币和股市，我是真心想找一个除房子之外的投资方式，也想diversified 一下，毕竟手上的房子太多了

投资跟性格确实很有关系。 我一点儿也不喜欢房地产投资， 我认为政府应该限制购买房子出租用，民生资源都应该限制赢利为目的的行为。
房子投资好也跟周期性的低利率有关。 中国房地产泡沫破裂，有好多人估计会亏得裤衩都不剩。

谢谢美女地主分享，你自己一个人打理么？ 没有请管理公司？

回复 71楼 darcy 的帖子
我自己打理，没有请人。原因很多。我没有觉得很麻烦。合同上写着前面$150 的维修是租客自己负责，很多租客都自己修了，不麻烦我了。
可能只有10% 的时间是在房子上。当然买房装修那段时间会比较忙。

回复 72楼 cattygirl 的帖子
这个主意很好， 租客也share 一些责任， 怎样会影响 找租客吗

同意，搞房产是智商一般及以下的人最好的投资方式。

回复 74楼 nicecool 的帖子
请教高智商最好的投资方式是什么， 你自己是以上还是以下啊

nicecool 发表于 2024-12-01 13:43
同意，搞房产是智商一般及以下的人最好的投资方式。

哈哈，你太mean 了，酸葡萄。

分期付款怎么可能杠杆用满？银行也不允许吧。这样房价一跌不就破产了？

超赞LZ， 一看就是真的上手有经验挣到真金白银的， 房子当然比股市麻烦，但是长熊的时候，房子真的很安心，睡后收入妥妥的。 而且是抵通胀最好手段。 赞眼光，赞执行能力，赞分享，别人听不进去冷嘲热讽的就是各有各命。 当然股市也是要参与的，鸡蛋不放一个篮子。

月供不要超过收入的1/3 就行。我家收入高，但目前已经到了40%。所以我有点压力，明年这个时候没有意外的话会还清一套，这样压力就会小一些。

chestnuttree 发表于 2024-12-01 13:47
回复 74楼 nicecool 的帖子
请教高智商最好的投资方式是什么， 你自己是以上还是以下啊

能问出这种问题的本身就智商欠费。。。

cattygirl 发表于 2024-12-01 08:54

过去几年是我这辈子财富增加最快的几年。其实没啥，就是有钱就买房子。我平时不买股票，因为自己对公司财务报表完全看不懂，buffet 说的不熟不投非常赞同，我只有退休账户买基金和大盘。
非常赞同snowangel，我自己也买了和管理了很多房子，其实没多少工作量，大部分房客都是半年麻烦一次，就换房客时事比较多，找handyman 来做自己也没多少事。我有全职工作和小娃，真心不觉得管理房子占用自己多少时间。要修什么打电话找handyman或者到Home Depot 前面找非法移民就行了。
在南佛。我也是不买condo，只买sfh，我喜欢买duplex或者买那种便宜的旧的破的小的sfh。太大的sfh 不好租。但也不要太旧，否则维修麻烦。价格35-55 万之间。买来后花1-2 万简单装修然后出租。疫情前租金可以做到1%，现在0.7-0.9%。我有地小房子是付清的，但大部分基本都是贷款，首付25-30%，除去property tax，保险，贷款的房子每个月有1000-1500正现金流我才买。
有很多人说投资股市能跑赢房市，完全是瞎说。对普通老百姓来说那是不可能的。因为房市有杠杆，股市一般人不用杠杆。我周围炒股的基本没有用杠杆的。房子首付25%就是4 倍杠杆，疫情三年来房子翻了一倍，算上杠杆就是三年来涨了8 倍，如果你首付20% 就是三年涨了10 倍。股市怎么比？ 除非你有crystal ball能十块买tesla，30 块买英伟达。并且房市比股市稳太多了。如果连房市都垮了，其他各行各业早就不行了。一般人不建议买个股，个股那种起伏的压力不是一般人能受的了。你看看英伟达过去几年的股价起伏，跟过山车一样，不觉得一般老百姓能拿的住。我周围的几百个人只有一个炒股发财，那人心里素质是超级好，能沉的住气。但靠房子财富自由的一大把。
普通老百姓财富自由还就是房子。

现在Florida房屋保险得多少？

嘴贱， 穷，你就别谈什么智商了吧

粗算了一下出租房的roi大概15%按投资8万来算。每月1000正现金流。不算其他维修费用及费用和income tax

回复 79楼 darcy 的帖子
股市我也曾经进入过，covid 时买了一些复工股，放了一年半没动，美联储加息时我退出了。退早了。不过回报30%还行。但我对股票不懂，现在股市太高了，风险我觉得太大了，我就更没有兴趣研究。
我那个朋友做了十几年股票，并且他懂金融，人又很有耐心，他买股票经常好多年不动，跟buffet 类似。他靠股市发财我一点不奇怪。

祝lz的手里的房子永远上涨哈哈哈

浓浓的普信味

谢谢LZ分享

做到1000-1500的正现金流根本不可能

房市最近不行了，中介都跳的欢。别的地方不说，佛州的房子现在是能通过保险让你赔钱，还理财呢，以为巴菲特是傻子吧

回复 89楼 vviewer 的帖子
没有什么不可能的，你不知道而已。疫情之前可以做到1500 正现金流。几个月前我刚买的duplex，43 万，首付30%， 没有买点，没有hoa，包含property tax 和insurance 每个月月供2700。每个unit 2 bedroom1 bathroom，每边租金1850，总共租金3700。每个月正现金流1000，我租的还算低的。因为买来后没装修。

cattygirl 发表于 2024-12-01 12:37
我不知道有什么不可能的，我刚刚做油漆刷了一个2000尺的房子，在homedepot 前找了一个英语都不会讲的，刷了2 天、给了800 工钱。人家还高兴的不行。有的地方我自己后来花了十几分钟稍微补了一下，但基本没啥大问题。

1760的出租房刚刷过一遍，3000，这还是Quote了多少遍才降到这个价钱

coalpilerd 发表于 2024-12-01 10:24
除去税和保险，一个月的正现金流1000，一年一万二。45万的房子，年收益一万二，3%都不到，我同意这种房子肯定zillow到处都是。就是不明白这种房子如果本身不涨价，如何跑赢大盘啊。

股市好的时候房子绝对不行，但是投资房下跌的速度比股市慢，可以长持，规避风险，这看起来是唯一的好处了

Florida? 保险公司很多都撤了

Geofan 发表于 2024-12-01 16:56
股市好的时候房子绝对不行，但是投资房下跌的速度比股市慢，可以长持，规避风险，这看起来是唯一的好处了

前提是政策上没有大的变化. 我朋友们这些年靠房子赚了很多钱, 挺好的. 就希望大家当房东时都低调点, 处理和租客关系时柔和点. 我是个胆子小的, 听了几次朋友因为一些房客叫警察的故事, 就觉得这钱不好赚. 红州这几年的风向不太好, 低调总没错. 我姥爷当年在城里做生意, 最多算工商业, 结果因为老家有地一直不舍得卖, 还雇了人, 被打成了地主, 吃了好多亏. 盛市投资房产是对的, 如果乱世的话就不一定合适了.

请问南佛是哪里？

回复 96楼 toddj 的帖子
佛州南部 Miami

yayapig 发表于 2024-12-01 17:17
前提是政策上没有大的变化. 我朋友们这些年靠房子赚了很多钱, 挺好的. 就希望大家当房东时都低调点, 处理和租客关系时柔和点. 我是个胆子小的, 听了几次朋友因为一些房客叫警察的故事, 就觉得这钱不好赚. 红州这几年的风向不太好, 低调总没错. 我姥爷当年在城里做生意, 最多算工商业, 结果因为老家有地一直不舍得卖, 还雇了人, 被打成了地主, 吃了好多亏. 盛市投资房产是对的, 如果乱世的话就不一定合适了.

嗯，过去两年房客不好处理，确实很花时间，而且维修费用和保险齐飞，很难有的赚。下面会有一些2022以后进场的小房东抛售，可以好好看看多买一些。

楼主是自己管理自己维修自己和租客打交道吗？
我周围很多同事在买房出租。但是现在房价太高了，不知买房出租还能赚吗？下面几年房价会怎么走？