回复 146楼 chwlbaby 的帖子 版上有些人的眼光和心眼，这辈子估计都不会有什么大的出息。 所以说人穷是有原因的，呵呵 自己从一个拿w2 的普通工薪阶层，凭自己的努力，一点点的从零做起，拜托过去几年房价暴涨，不到十年时间财富基本自由，说不得意是假的。 之所以连着两天发房产相关的帖子，是因为自己手上的房子有点多了，感觉已经到了一个瓶颈，所以在网上公开，想看看能不能找到志同道合的同道中人，交流一下，更重要的是，看能不能找到比自己牛的学习一下，看看下一步怎么走。或者换一个不是房市的赛道，转换一下思路，看看能不能diversified 一下。多交不同类型的朋友， be humble, be open minded，一直就是我的投资思路和为人之道，也是我比很多人强的原因。
中国房子金融理财性质也是以前了，现在还想赚不再像以前那样无脑买都会涨了
羡慕，我喜欢折腾这些，但是无奈我这里地区地税太高保险也很贵各种不划算
还背着大量的贷款，这只兔子煮熟了吃下去之前都不是自己的。 08年哭的那些人都是像你这样想的，碰到一个牛市，人人都觉得自己刀枪不入了，呵呵
疫情前，35-55 万的 duplex, 1% 的收益。
疫情后，本楼主今年又买入两个，45 万。
请问这个 duplex 是增值了一倍吗？
我相信你楼主 能推荐几个区吗
楼主只是碰上疫情这4年房子大涨，确实赶上了，但如果几十年平均下来房子的投资回报其实就算算上杠杆，回报和股指基金是相当的，这个在投资界已经成为共识。房子的平均年化回报大概3-4%。但是比起投股指基金，房子并不算被动收入。Duplex我建议要谨慎，不能持有太多，因为卖起来不好卖，buyers pool太小，买者也是少数的投资者。
不是在黑人区，合适的就可以买，没必要限定在哪几个区。疫情之前尽现金流1500 的房子很容易找。但现在不好找了，要等机会才能买到1000 正现金流的房子。我买之前都用mortage calculator 算好，剪掉property tax，保险和如果有的hoa之后，如果有正1000 现金流，外加房子本身也比市价便宜我就下手了。经常要等几个月才出来一套这样的房子。有的房子如果正现金流没有1000，比如正500，但房子本身比市价低很多我也会下手买。
哪里的房子涨这么多？出租房最低25%的本金 翻五倍说明房价涨了至少125% 涨幅最大的几个州 房价也就比疫情前涨了60%左右
你在zillow 上搜搜南佛过去三四年的房子成交价，你看看有没有翻番？南佛州没有地，两面是海，另外一面是everglade 保护区，没有supply，但退休人口，外国和外州的移民，公司都向这儿搬，demand 多，所以疫情期间暴涨。我一直看好这儿房价，自从搬到这儿后一有钱就买，事实证明我是对的。就算是经过暴涨，南佛的房价跟其他地方比起来也不算贵。所以我今年还在买。deal 没有以前好，但我觉得也可以接受。舆情期间买房都要抢，现在没人抢，可以慢慢挑，可以压价，利息是高，但过1-2 年就可以refinance。
我不觉得投资股市能跑赢房市，这个是对普通老百姓来说的。因为房市相对稳妥，大家投资房子很多有杠杆，股市风险高，一般人不用杠杆。房子首付25%就是4 倍杠杆，疫情三年来房子翻了一倍，算上杠杆就是三年来投资涨了8 倍，如果首付20% 就是三年来投资涨了10 倍，股市这三年翻番了么？就算翻了那也才2 倍，跟8-10 倍的房市回报差太远了。并且股市对一般老百姓来说专业性太强了，股选的不好亏本都有可能。我听说的统计是10 个股民7 个赔钱，2 个保本，一个赚钱。我不知道股市怎么样能跟房市相当？就不算风险，光看回报股市比房市差的不是一点两点。
好奇增长了多少？
谢谢楼主毫不吝啬的分享！学到很多(¯▽¯)👍
如果是正现金流，倒不用考虑卖房子，只有房子租不出去，复负现金流了，房子好不好卖才重要。
你这个维护成本没算，如果房子出个什么问题，比如屋顶，空调，热水器出个问题就把你半年到一年的租金都搭进去了。
我跟你说了这4年房子翻翻是非正常现象，历史上的年化投资回报就是3-4%左右，你偏偏要说这4年的事情，还一定要说炒个股，我说了炒个股了么？我说的是股指基金不是个股。不信你再持有房子30年再看看后面的回报，肯定低多了。房子长期投资是很好的一种方式，但是得用上杠杆才能和股指相当。看下面的标普500和房子对比，要不是杠杆的帮助，房子那里比得过标普500。对于财富已经自由的人， 不想用杠杆又不想和租客打交道的，图个省心，完全没有必要去折腾房子。
我家加州70多万的房子才租2500，佛罗里达租房市场听说不好呀
楼主很能干啊，难怪有钱。不会讲英文的非法移民你是怎么沟通的？
你这个图表是全美的房价啊，用全美的平均房价涨幅跟sp500 比没啥太大意义。房子作为投资品显然是location最重要。我一个朋友在深红州，几个月前他跟我说他20 年前30 万买的房子，过了20 年现在也就卖30 多万，涨的很少。 我没有我这儿的数据，但光我自己打过交道的的房子，20 年前买的房子翻十倍经常见到，这个比如我刚刚买的，1998 年5 万买的，今年卖给我43万，没用杠杆都涨了7.6 倍，如果贷款买房，首付25%，98 年到现在涨了33.4 倍，你那个表格里sp500 从98 到现在才涨了3-4 倍的样子，都差了一个数量级，买sp500 跟用杠杆买房投资回报差太远了。
手动为最后一句话点赞
就用Google translate。 我家就是工薪阶层，拿w2的。我们在美国投资国内父母没有一分钱支援。我们每年还给国内父母养老钱。中间也买卖了几套，赚到了钱后用利润买更多的房子。慢慢的越做越大，越做越有信心。
如果要想发财，想财富自由，一定要学会用杠杆。人之所以比猴强，是因为人学会了使用工具。杠杆就是工具。靠自己每天8 小时实打实的为别人打工，拿w2 省吃俭用很难发财的。说的难听一点，那个还是像猴一样不会使用工具的原始阶段。开公司雇员工就是用杠杆，用别人的劳动为自己创造财富；借bank钱买房也是用杠杆，用别人的钱为自己生钱。对工薪阶层来说，贷款买房才有可能财富自由。但杠杆是双刃剑，用的不好会伤自己，所以一定要慢慢来，要有一个学习的过程，要学会控制风险。大家一般认为月供不要超过收入的1/3。高房价州特殊情况下不要超过40%。
积极稳妥，摸着石头过河，边干边学，边学边干，听起来像中国的改革开放政策一样啊，😄
呵呵，我坚持了这么多年，证明了自己的眼光是对的，多有成就感啊，我又不是圣人，做不到不以物喜不以己悲，看到这么多人上来显摆，不是说好了年终跟风么？ 我也臭显一下不行么？
另外我自己在生活中也是一个乐于分享的人，南佛州上百万套房子，我只买了九牛一毛，不觉得跟周围的人分享就会增加自己的竞争对手。买房有什么技巧，在哪儿买好，怎么看房，怎么装修，怎么出租，哪个装修工价格便宜量又足，我都是毫无保留的分享，不但没增加对手，反而交了很多朋友和生意上的合作伙伴。
接下来的目标一个是要diversified，看看有没有别的投资渠道；另外一个目标是看怎么样在房子上用更少的时间赚更多的钱，比如能不能跟人合伙买一栋楼，把hoa 赶走，自己找人管理。一套一套的买来装修出租毕竟太费时间和精力。
干脆直接承认您就是南佛房产经纪吧！
俺知道现在利率太高，房子不太好卖。不过你这个25%头款，四倍杠杆，房子涨一倍收益率8倍的，貌似小学数学都不及格。。。
收益八倍确实错了（可能她想着是两倍除以1/4，其实收益只是一倍），但楼主分享的很多干货还是挺靠谱的，虽然有些做法我不能苟同，但我相信楼主是个很有经验的房地产投资人。她无私的分享值得点赞👍，而不是被打压
不好意思，确实算错了，如果首付25%，房价翻一番，除去本金的尽收益是4 倍。 匆忙打字，没仔细算。但和股市比，贷款买房的收益率十年二十年下来还是几倍于定投sp500.
说说我有什么做法你不认同的和理由？我很openminded
不过我还是坚持我的观点，一般普通工薪拿w2 的，没有父母支持的情况下要想财富自由或者赚大钱的，根据我自己周围的成功例子，还就是在注重风险的前提下贷款折腾房子，风险小，坚持一段时间回报率有可能很高。这个其实是w2 为数不多的优点，因为bank 看到w2 有稳定工作稳定报税愿意放贷，做生意拿cash 工资很难贷款。定投sp500 能赚点小钱，对一般的工薪阶层想赚大钱甚至财富自由的，除非是拿大包裹的码农和医生，想都不用想。其他的比特币什么的是赌博。 自己兼职创业做小生意开餐馆什么的风险大 。
这个5万，我猜是买的地。
不是的，这个房子是1972 年建的，5 万不是买的地。我见到了很多20 年下来翻8-10 倍的，不是一套两套。
你已经做得很好了！不过在处理维修和翻新（remodel）方面，我个人觉得，随着规模的扩大，可以将阶段划分如下： 1. 纯自己动手：所有事情都亲力亲为，每一分钱都要自己挣到。 2. 部分自己动手：动手较少，但会货比三家，选择最便宜的人完成，有时需要自己亲自动手。 3. 完全不动手：有固定的handyman或contractor，任何问题一个电话或text msg搞定。 4. 拥有自己的维修团队 就你目前的规模和现金流来看，其实已经完全可以做到第3阶段，但似乎你还停留在第2阶段。当然，如果你觉得自己有足够的精力，愿意花时间省下这部分成本，并且风险在可承受范围内，那也无可厚非。
你这个翻8倍10倍的是哪里？我们在加州，我看了20年的大概翻4-5倍吧。加州还是占了20年的地产红利的，美国大部分地方比如中西部或者新泽西这些地方，房价万年不涨，是不可能翻几倍的。98 年到现在涨了33.4 倍的估计只有中国才有可能了。
你说这些的前提是：房市一直涨，而且local的房市有正收入的房源。
从build capability的角度讲，我倒是觉得懂点股市投资optionality更多。
我不认为投资房市是无脑优于股市的，投资本来就是非常personal的选择和机遇。
普通人也没有必要benchmark巴菲特如何如何，投资的体量和目标都不一样。
我早就不货比三家了，手上有将近20个handyman 的联系方式，铺地板的，挖洞的，plumber，电工，修家电的，建干墙的，换厨房台面的，谁做什么又好又便宜心里都有谱，有问题了基本就是一个电话或者短信
前面已经说了，miami。 我刚买的那个房子（我已经贴了zillow 记录），从98 年到现在涨了33 倍是25% 首付贷款的情况下了，算了4 倍杠杆，如果全现金没有杠杆是涨了7.8 倍。
投资房地域性强，同一个州不同city 不同区 情况都不一样。要找到好的投资房也需要眼光和机会。
总之天道酬勤，行动起来比打嘴炮强。
要scale up 确实要上公寓楼。 那个投资收益计算和贷款跟 residential有些不同。
不过lz已经积累了经验，一点点scale up应该不是难事。看好你
版上有些人的眼光和心眼，这辈子估计都不会有什么大的出息。 所以说人穷是有原因的，呵呵
自己从一个拿w2 的普通工薪阶层，凭自己的努力，一点点的从零做起，拜托过去几年房价暴涨，不到十年时间财富基本自由，说不得意是假的。 之所以连着两天发房产相关的帖子，是因为自己手上的房子有点多了，感觉已经到了一个瓶颈，所以在网上公开，想看看能不能找到志同道合的同道中人，交流一下，更重要的是，看能不能找到比自己牛的学习一下，看看下一步怎么走。或者换一个不是房市的赛道，转换一下思路，看看能不能diversified 一下。多交不同类型的朋友， be humble, be open minded，一直就是我的投资思路和为人之道，也是我比很多人强的原因。
我相信你说的是经验之谈。谢谢分享。 另外赞一下文笔，叙述清晰流畅，看着还蛮舒服的。