dukenyc125 发表于 2024-03-15 09:50 总结一下，经纪行业协会取消6%的不合理房产经纪费规定，将来美国房产交易的经纪费由市场决定，回归到1-2%，行业协会赔偿卖房人多付的费用，有谁前几年卖房的可以拿到一点退费了，另外司法部将继续调查经纪协会的不正当垄断和收霸王费的情况。这对买卖双方都是好处。 American homeowners could see a significant drop in the cost of selling their homes after a real estate trade group agreed to a landmark deal that will eliminate a bedrock of the industry, the 6 percent sales commission.
The National Association of Realtors, a powerful organization that has set the guidelines for home sales for decades, has agreed to settle a series of lawsuits by paying $418 million in damages and by eliminating its rules on commissions. Legal counsel for N.A.R. approved the agreement early Friday morning, and The New York Times obtained a copy of the signed document.
The deal, which lawyers anticipate will be filed within weeks and still needs a federal court’s approval, would end a multitude of legal claims from home sellers who argued that the rules forced them to pay excessive fees. Representatives for N.A.R. were not immediately available for comment.
Housing experts said the deal, and the expected savings for homeowners, could trigger one of the most significant jolts in the U.S. housing market in 100 years. “This will blow up the market and would force a new business model ,” said Norm Miller, a professor emeritus of real estate at the University of San Diego.
Americans pay roughly $100 billion in real estate commissions annually, and real estate agents in the United States have some of the highest standard commissions in the world. In many other countries, commission rates hover between 1 and 3 percent. In the United States, most agents specify a commission of 5 or 6 percent, paid by the seller. If the buyer has an agent, the seller’s agent agrees to share a portion of the commission with that agent when listing the home on the market.
An American homeowner currently looking to sell a $1 million home should expect to spend up to $60,000 on real estate commissions alone, with $30,000 going to his agent and $30,000 going to the agent who brings a buyer. Even for a home that costs $400,000 — close to the current median for homes across the United States — sellers are still paying around $24,000 in commissions, a cost that is baked into the final sales price of the home.
The lawsuits argued that N.A.R., and brokerages who required their agents to be members of N.A.R., had violated antitrust laws by mandating that the seller’s agent make an offer of payment to the buyer’s agent, and setting rules that led to an industrywide standard commission of 5 or 6 percent. Without that rate essentially guaranteed, agents will now most likely have to lower their commissions as they compete for business. Economists estimate that commissions could now be reduced by 30 percent, driving down home prices across the board. The opening of a free market for Realtor compensation could mirror the shake-up that occurred in the travel industry with the emergence of online broker sites such as Expedia and Kayak.
“The forces of competition will be let loose,” said Benjamin Brown, co-chairman of the antitrust practice at Cohen Milstein and one of the lawyers who hammered out the settlement. “You’ll see some new pricing models, and some new and creative ways to provide services to home buyers. It’ll be a really exciting time for the industry.”
Under the settlement, tens of millions of home sellers will likely be eligible to receive a small piece of a consolidated class-action payout.
很有negotiation技巧，各种报价timing 技巧针对各种情况和市场。很多agent听到他的名字都如雷贯耳，愿意先跟我们谈，即使我们不是出价最高的，这不是他吹的，而是对方agent open house时遇到的普遍反应。我一头热想加高价的时候拦住我，告诉我不值得，超过这个价就放弃。教我出租房的各种管理技巧和避雷方法，我的所有出租文件都是他请律师写的免费给我一起分享，出租遇到难的事可以咨询，有一次我们连买几个出租房需要资金掉头的时候他还借我们资金，所以我说不是一般意义上的agent, 感觉他是领我进出租的师傅，我们也是朋友，我很愿意付他钱。其他agent这个价不值得。还有坏透了的agent在我们根本不懂的时候差点把我们卖了，想起来恨得牙痒痒。
对，卖50万的房子，和2个米的房子，工作量都差不了多少，按比例拿实在是不合理。
不过，想一想，好像这种不合理的地方蛮多的，吃龙虾和吃面条，服务员的工作量其实都差不多，一个吃了300元，一个吃了30元，结果，小费按比例算。
管理公司帮助管理出租房的佣金，也是按比例。不过，大多数管理公司有个价格下线，因为麻雀虽小五脏俱全。上次我大姑子出租她的2bed condo，1500一月，以为8%每月佣金120，后来收了她200，说min charge。
搞笑，我们在最热门地区，前后换了三个经纪，只有经纪人在这个thread里才为经纪人说话，说实话，在信息都放到网上和第三方服务高度发达的今天，经纪的费用应该大为降低，而让专业的顾问公司取代。
有的东西就是很不合理的，比如出租房， 都是同样的活，房租可能从CONDO到SFH，RENT 差很多啊，最后管理公司收费也差很多。
为啥是7%+5%？
像特斯拉学习 cut掉中间人费用
卖三个就快20万了，他们的确不容易，没有周末，呵呵，其他行业就容易吗？说得好像他们全年无休似的。
我除了买第一套自住房，用了买家经济。后来升级自住房，买出租房，都是自己在网上做好功课，找卖家经纪人直接买的。
好经济还是有，但是太太太少了。我买第一个房子的经纪人真的很好，当时我啥都不懂，他陪着我们跑了9个月，终于买到了。他那份钱，该他得。
但是，大多数经纪人都是半吊子，一知半解，但是忽悠小白卖家和买家却不含糊。
你是agent吗 这么理解他们
对呀。我们这里已经出现直接在nextdoor上卖了。其实根本不需要经纪人。我就准备自己list， why not？我觉得经纪人是useless的
还有租房为什么要realtor？我从来都是自己弄的。简直搞笑
额， 我真不是经济哈，我就是买第１个房子的时候折腾挺久的的，经济每个星期都带我们出去。后来又买房的时候想过用FLAT FEE ＄３０００，结果买不到啊。这是只帮合同，不带看房。 还有买房的时候朋友提供信息，我们自己去看，朋友帮出合同，最后收了小几千。再后来又买的时候是没用经济，直接找LISTING AGENT买的，这个特别方便，有别人出价比我们高了，AGENT就找我们说，有人出比我们高了，要添吗？最后顺利买到。
那BUYER AGENT 做什么了？ 我买房子都是自己做研究，OPEN HOUSE 自己去看，最后的合同啥的 能值好几万？
所以房价高， 现在佣金减少房价会降， 这也是这个政策的目的之一
我租房就是网上找了一个表。和租户直接签就可以了。
至于买房，律师可以给看合同的，大概150-250刀。我们单位因为有律师保险，不需要自己出这个钱。你反正inspection也需要自己找人出钱对不？
当然你最好有个律师保险，万一出租或者买卖有问题，agent怎么可能搞定，你需要律师搬出来威慑的
我们当时买新房也是这样， 但是中介又给我们2% 回扣， 他自己出现一小时拿1%， 还算不错
你就是AGENT吧？ 很多工作周末也是要加班的，怎么就比卖房子的容易了？对随叫随到的客户可以收他们 HOURLY RATE 呀。为什么要6% 一刀切？
谢谢lz分享！
这个赔偿什么时候可以拿到呢
这情况你如果很喜欢那房子，你就认了。我们当时就是很喜欢，直接找LISTING AGENT买了。如果你觉得可以考虑，就找只帮写合同的，２，３０００搞定。
exactly，没有靠谱agent、根本抢不到喜欢的房子，房地产业水不是一般人说直接找listing agent买就能买到的，当然如果你有钱想直接加20%+，那样的话也不在乎agent fee
找了不靠谱的agent是buyer是buyers 眼光问题，不要觉得agent是没用的行业
这个比较合理
所以如何判断靠谱agent? 所以不靠谱的agent也值6%？ 所以自己定义自己靠谱？
我不觉得agent没用啊 我只觉得agent收费太离谱，干那么点活收的钱快赶上卖白粉的了，人卖白粉的还要冒着生命危险呢
这行业的深水，大部分就是agents瞒着客户，互相倒进去的。
这点工作量多数一天内就都搞定了，还没我开个组会要准备的内容多。。。再说并不是每个agent都做staging，大部分房子都是卖家自己整理收拾的，很辛苦。agent只管找人拍照片，有的照片还是沿用以前卖房时拍的，paperwork基本也都模版化了。refer不也就是发个邮件打个电话，合作关系，资源都是现成的。
我也想知道。我十年前的买房agent可能刚开始从业没多久，收取几千块flat fee （房屋最后大概70万），他和卖家agent谈好直接从房价里减去了rebate，说是房屋价格低一些我们也少交些税，不知道他怎么谈好的。现在他的收费估计高了。
其实你要是觉得自己是靠谱agent，值得买家高价雇你，那根本不用理会这些法律或者议案的改变，市场会自然让买家找你的，甚至如果你把把都能帮买家买到靠谱的房子中签率又高的话，你的身价自然会远远高于6%。 反而越不靠谱的经济人越得靠垄断养着，不是吗？ 你看你的回复，是不是想让垄断继续？
我们找的这位二十年全州第一名，可不是普通agent, 说实话就好我接触过的大多数普通agent 不值这个钱（用还是有的，就是不值收的钱），不少老美agent没啥本事，但还有职业底线，华人agent没底线起来吓死人
全州第一名的agent给你带来了啥好处？
房子选谁倒成了agent说了算了😐？不是seller决定？？因为选了buyer中介 卖家连低的offer都要接 这更说明中介瞎操控 让卖家蒙损。本来就不需要中介也能完成交易！！
你看起来很像agent😂 Agent当然可以存在，但是现在这种强制6%最后都是已经price in了，买房的人没选择。遇到年景不好，卖房就没选择了。 hourly pay最好，签合同一次500还是1000，市场决定。
他/她肯定是agent。agent还是有些用的，只是不值那个价钱，这是大家讨论的重点。这个agent完全就是在狡辩，没了行业给的硬性规定，能力不行的估计比较难生存。
你这是从买家角度 从卖家角度呢 那卖家是不是拿不到更好的deal？
我觉得如果这么多人抢房子，那就公开拍卖。暗箱加价最是恶心，agent不知道相互间提了多少价钱上去。明价拍卖，谁愿意出最多谁得到房子，对买家公平，卖家利益也是最大化。
很有negotiation技巧，各种报价timing 技巧针对各种情况和市场。很多agent听到他的名字都如雷贯耳，愿意先跟我们谈，即使我们不是出价最高的，这不是他吹的，而是对方agent open house时遇到的普遍反应。我一头热想加高价的时候拦住我，告诉我不值得，超过这个价就放弃。教我出租房的各种管理技巧和避雷方法，我的所有出租文件都是他请律师写的免费给我一起分享，出租遇到难的事可以咨询，有一次我们连买几个出租房需要资金掉头的时候他还借我们资金，所以我说不是一般意义上的agent, 感觉他是领我进出租的师傅，我们也是朋友，我很愿意付他钱。其他agent这个价不值得。还有坏透了的agent在我们根本不懂的时候差点把我们卖了，想起来恨得牙痒痒。
有没有说赔偿从哪年开始算？
存在即合理。当你们错过若干个自己的dream house，无论花多少钱也抢不到的时候，就知道agent的作用了
listing就一段话 chatgpt可以代劳 至于details 很多listing的details都不太对 买家一般需要自己去county核对 不知道是agent故意避开or懒得查 staging不是agent会主动cover的活 contract全部是模版 refer就是转发个微信contact 这种事情我对熟悉不熟悉的朋友都是免费refer 就这活值得6%？？？？？？？？？？？？？？？
你是不是误解了大家的意思，agent可以存在啊，只是不值那个价钱啊，大家提了按小时或者按一个固定的市场价收费比较合理, 而你总说agent多么多么有用。那你不如列一个清单，看看每一个项目收多少钱合适？加起来总的看看值不值那个commission。
我很感谢我的agent，我承认他的存在有价值有作用，但我不觉得我应该付那么那么多钱给他。
mm能指点一下攻略都有些什么吗？也想学习一下，免得被人忽悠。
不矛盾，只是取消了硬性收费。
其实不论房价贵贱高低，业务量应该是一样的😂以前房价给的佣金也高布make sense
感谢理智的回复：） 我对这行业的浅显理解是，这个6%其实是养整个行业。业务好的agent当然想自立门户，拿更多的抽成，霸占更多的房源。但是房地产流动性就是小，而且地域屏障强。一旦有一天没有6%这个行业标准，房源多的agent会马上吃掉整个市场，到时候炒更高的房价，给你0% fee
房源又不是agent的，现在信息发达，早就没有什么信息差了，什么房源是agent能看到而你看不到的？
你这个假设是放在买卖房子必须要通过agent 的基础上。现实是，agent 这个行业在今天的信息社会下已经不是那么绝对了。很多买卖完全可以绕过agent 完成。不存在什么大agent 垄断市场的风险。毕竟说到底，agent 不是房产的owner只是个掮客。
在这个过程中，如果你认为作为买家代理为客户拿到了好的价格，那么作为卖家代理就让他的客户损失了利益，那么卖家还需要请这个代理吗？
"6%其实是养整个行业" -- 这句话就让人生气，凭什么要养整个行业。现在网上信息这么全，listing agent怎么可能垄断。
要笑死了。后续各种人员的refer这还算是工作量了？？
hoa和agent都是很有必要的行业，当然我理解这两个行业鱼龙混杂…
好的hoa就是贵，管理的好，安全，回家开开心心
湾区可以的，我见过sell by owner的房子 虽然我也不知道咋操作
半米左右
合理的就是不跟房价挂钩 flat rate 就是个固定劳务费。
她的意思就是卖家没本事找到好经纪呗。反正她觉得市场正常交易不可能的，必须依赖经纪，才可能有房屋交易市场。
展开说说，咋个骗法？
信息基本都能查到。房子有inspection, title有titile company和insurance, mortgage还有銀行把关
霸占房源是怎么操作的？不找代理，我就不能合法卖自己房子吗？必须要给代理好些钱，才能让我自己的房子合法出售吗？
你看看你这个说话口气，好像全国房子都拿捏在代理手里，你们想让谁卖就卖，想让谁当冤大头就当。别人怎么可能对这个行业有好印象。
你没有修改你的帖子之前，我一读你的话就猜到你是agent。
这么多！
我认识的几个华人top agent一个月就要close4,5套10M了