请贷款代理来clarify一下,如果房子underwater,银行是否会要求补差价

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bear2012
楼主 (北美华人网)
如果房价跌破贷款值,但每月正常付按揭,fix term,不refinance,不做任何额外的事情,银行是否会要求补差价。在版上众说纷纭,需要专业人士或真补过差价的人(非refinace的情况下)来提供一下第一手资料,避免以讹传讹。
我亲身经历过房子underwater,我一直正常付按揭,银行根本没找过麻烦。但好几个人在其他帖子里信誓旦旦地说需要补差价,所以我想知道真的有人补过差价吗?真的有相应的法规存在吗?不REFINANCE,不REFINANCE,不REFINANCE,就是继续正常居住
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sundra_shi
很负责的回答,当然不会,本人银行工作的。
桃李不言
只要按时还贷 银行才懒得管
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dongbaobao
不是专业人员,但是想不通为什么银行会让你补差价。比如你欠银行70万,现在房价50万。如果你还每个月按70万的贷款还房贷,利息不比50万高么?
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sundra_shi
回复 2楼的帖子
这就是银行自己也要take 的 risk. 万一房子underwater,房主还付不出每月付款,银行foreclosure 只能拿到一堆贬值的房子,这些房子拿到市场当REO卖,收到的钱还不一定能弥补房主欠的principal.如果房子一旦低于市场价格就叫你补差价,银行岂不是永远都没有坏账,都能把c collateral卖掉来抵债了。 再说这么多贷款的房子,银行那里来资源去一个个过一段时间就去估价,难道相信Zillow的估价?
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babyG
如果你每月正常还款,哪里有“差价”产生?
如果你还不起款了,银行要对你房子回收进行拍卖,那时候才出现你的抵押品价值低于贷款的所谓“差价”不是吗?
我可以负责任的告诉你,美国的抵押贷款是真的抵押贷款,如果抵押品不值钱了,银行也不会继续向你追讨差额。
相反的,中国的所谓按揭基本上就是霸王条款,就算房子不值钱了,你的债还是必须还,逼死人他们也无所谓。
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bunnybear
不是经济. 如果你用现在的贷款,没人管你,只要你按时付钱。但是,比如你房子买成100万,假如你目前是5%,房子跌了,利率又变4%了,那就麻烦了。利息是4%的时候,房子估价是80万,然后你贷款还有80万,那你基本上很难从新贷款拿到这个4%。 因为LTV 100%的不可能拿到最好的利率, 甚至都无法refi. 于是underwater LTV 超过80%的人,基本上都要强迫继续使用高利率5%。如果想要享受4%,就只能减少LOAN AMOUNT, 这里就需要自己再投入本金。 补充一下,这里还有情况,比如目前贷款是5 YEAR ARM。那基本上快5年的时候,大家都选择从新贷。 这个时候房价还是非常有用的。所以高房价, 高利率的时候入市,风险还是满大的。 因为房价走低, 利率也低的时候,吃不上低利率。会多付几年高利率,直到房价起来。
p
pwwq
不会,如果贷款已经包装成了抵押债券, 两房的债券有联邦政府cover current losses 非两房的私募债券,current loss 由投资人这边承担, 作为 bond balance writedown
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sundra_shi
不是经济. 如果你用现在的贷款,没人管你,只要你按时付钱。但是,比如你房子买成100万,假如你目前是5%,房子跌了,利率又变4%了,那就麻烦了。利息是4%的时候,房子估价是80万,然后你贷款还有80万,那你基本上很难从新贷款拿到这个4%。 因为LTV 100%的不可能拿到最好的利率, 甚至都无法refi. 于是underwater LTV 超过80%的人,基本上都要强迫继续使用高利率5%。如果想要享受4%,就只能减少LOAN AMOUNT, 这里就需要自己再投入本金。
bunnybear 发表于 2022-04-13 19:12

你说的这个就是refinance 的时候才要补差价,楼主已经排除了refinance情况
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bear2012
不是经济. 如果你用现在的贷款,没人管你,只要你按时付钱。但是,比如你房子买成100万,假如你目前是5%,房子跌了,利率又变4%了,那就麻烦了。利息是4%的时候,房子估价是80万,然后你贷款还有80万,那你基本上很难从新贷款拿到这个4%。 因为LTV 100%的不可能拿到最好的利率, 甚至都无法refi. 于是underwater LTV 超过80%的人,基本上都要强迫继续使用高利率5%。如果想要享受4%,就只能减少LOAN AMOUNT, 这里就需要自己再投入本金。
bunnybear 发表于 2022-04-13 19:12

我说了,不refi, 就是继续住继续交按揭,什么都不变的情况下。我当然知道refi时,房子的market price对new loan会有很大的影响,这也是appraisal存在的意义。
半个马和甲
如果房价跌破贷款值,但每月正常付按揭,不refinance,不做任何额外的事情,银行是否会要求补差价。在版上众说纷纭,需要专业人士或真补过差价的人(非refinace的情况下)来提供一下第一手资料,避免以讹传讹
bear2012 发表于 2022-04-13 19:02

问这个问题前,你必须先说清楚你问的是哪种mortgage payment ? Fixed or ARM. 别人才能给你详细的专业回答。
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sundra_shi
问这个问题前,你必须先说清楚你问的是哪种mortgage payment ? Fixed or ARM. 别人才能给你详细的专业回答。
半个马和甲 发表于 2022-04-13 19:16

无论哪种 都不会叫你补差价,看来版上人对mortgage概念确实懂的五花八门的。ARM会在几年以后reset你的rate,但是和refinance完全是两个概念。
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bear2012
问这个问题前,你必须先说清楚你问的是哪种mortgage payment ? Fixed or ARM. 别人才能给你详细的专业回答。
半个马和甲 发表于 2022-04-13 19:16

fix term本来写在标题里了,太长了写不完(有字数限制),一改就忘写了
M
MissWeiWei
我说了,不refi, 就是继续住继续交按揭,什么都不变的情况下。我当然知道refi时,房子的market price对new loan会有很大的影响,这也是appraisal存在的意义。
bear2012 发表于 2022-04-13 19:16

亲身经历,不会。中西部,08年房子到了水下,自住房接着住,就如常付贷款。2017才算出水,2020年市场热换房子,比买入价高不少卖掉。
半个马和甲
fix term本来写在标题里了,太长了写不完(有字数限制),一改就忘写了
bear2012 发表于 2022-04-13 19:20

哦。 那回答就是只要在term 里面的时期,只要你按时付钱,银行才不会来理你(你equity 叠穿地心也没有人来管你,反正你按时付钱啊)。 (当然这是assume 你整个合同没有其他小字黑心的条款-一般大的lender ,特别是大银行那种不会有这些的).
新的明天
当然不会。你买了房子,只要继续还钱,不refi,没人管你房子实际价格多少 你房子如果underwater a lot,你可以walk away,把房子丢给银行。这相当于一种put option了。不过credit就完蛋了
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bear2012
亲身经历,不会。中西部,08年房子到了水下,自住房接着住,就如常付贷款。2017才算出水,2020年市场热换房子,比买入价高不少卖掉。
MissWeiWei 发表于 2022-04-13 19:20

我也有类似的亲身经历,但好几个人在其他帖子里信誓旦旦地说需要补差价,所以我想知道真的有人补过差价吗?真的有相应的法规存在吗?不REFINANCE,不REFINANCE,不REFINANCE,就是正常居住
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sundra_shi
哦。 那回答就是只要在term 里面的时期,只要你按时付钱,银行才不会来理你(你equity 叠穿地心也没有人来管你,反正你按时付钱啊)。 (当然这是assume 你整个合同没有其他小字黑心的条款-一般大的lender ,特别是大银行那种不会有这些的).
半个马和甲 发表于 2022-04-13 19:23

再说一遍,不要误导,arm or fix does not matter. 都不会叫你补差价。
新的明天
无论哪种 都不会叫你补差价,看来版上人对mortgage概念确实懂的五花八门的。ARM会在几年以后reset你的rate,但是和refinance完全是两个概念。
sundra_shi 发表于 2022-04-13 19:19

对的 就算是ARM,就是新的base rate+margin,也是根据当前的利率和你贷款额,和房子实际价值没关系的
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jedi2006
哦。 那回答就是只要在term 里面的时期,只要你按时付钱,银行才不会来理你(你equity 叠穿地心也没有人来管你,反正你按时付钱啊)。 (当然这是assume 你整个合同没有其他小字黑心的条款-一般大的lender ,特别是大银行那种不会有这些的).
半个马和甲 发表于 2022-04-13 19:23

黑心条款,你是认真的吗?哪个银行在美国敢写黑心条款,监管部门是吃素的吗?我的神,不要天天拿过国内那套来套用好吗?
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TOR123
你按时付按揭,银行不会找你的麻烦。
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babyG
楼上银行工作的专业人士都跟你说那么清楚了,你还不放心。
要不你去找本字典查一下 MORTGAGE 的定义, 或者回家把你房贷合约从头到尾仔细读一遍?



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jedi2006
两房的存在(fraddie mac 和fannie mae) 就是为了在这种情况下给银行兜底的。最后这些呆账坏账都是政府买单了。
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sweetme
每个月都按时还钱的话,应该不会的
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bear2012
楼上银行工作的专业人士都跟你说那么清楚了,你还不放心。
要不你去找本字典查一下 MORTGAGE 的定义, 或者回家把你房贷合约从头到尾仔细读一遍?




babyG 发表于 2022-04-13 19:31

我没有任何不放心的,我从来都不认为需要补差额,但奇怪有人非说有相关规定,我前前后后自己弄了几十个loan了,从没见过听说过类似规定,因为我不是贷款专业人士,所以好奇地上来问问
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yemao
为什么会有这种问题?
那些说要补差价的, 要不就是国内的(其实我也不知道国内是否要补差价, 要看Loan document, 不过个人觉得很难操作), 要不就是自己也不懂的。然后一堆人为了澄清这个愚蠢的问题浪费好多时间。
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sundra_shi
其实贷款的人都未必对mortgage的valuation cash flow , rate reset, schedule这么清楚的。贷款的人知道个皮毛。还是要搞mortgage 模型的人门清。
心函
怎么可能众说纷纭?按时付款,用膝盖想都知道银行才不会管你房子现在值多少钱,只有county property assessment office关心涨了跌了,因为它要收税啊
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akuei
我不是loan officer,但是在mortgage公司工作多年。 如果房价underwater,不管是fix还是arm,只要不refi,继续按时付monthly payment, 都不用补差价。
另外,房价underwater之后,也不是就绝对不能refi了,当年次贷危机的时候,房价跌,后来利率也跌的时候,两房都推出了很多special program,帮助水下的home owner们refi到低利率,比如DU refi plus program, relief refi program, make home affordable program等等。 这些program都allow loan to value ratio大于100%。当然,这些program都有自己的申请条件。



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bear2012
怎么可能众说纷纭?按时付款,用膝盖想都知道银行才不会管你房子现在值多少钱,只有county property assessment office关心涨了跌了,因为它要收税啊
心函 发表于 2022-04-13 19:51

我用脚趾头想也知道银行不会管我,但架不住好几个人在其他帖子里跟我杠啊,谁让我不是专业人士呢,秉着实事求是的精神,过来问问标准答案
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Lilyatfield
Fixed interest rate 比较保险,每月还相同的钱数,直到这个贷款终止。等利率低很多时可以 考虑refinance.
ARM 对买房者 就存在风险了,如利率从高调到低能少交月付,OK。但如利率从低调到高就要多交月付,就有还不起的风险。这个应该一般很少有人用吧?

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sfeast
资本家又不是慈善家。记得08的时候对于水下屋有的银行会拉长还款的term.
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sundra_shi
Fixed interest rate 比较保险,每月还相同的钱数,直到这个贷款终止。等利率低很多时可以 考虑refinance.
ARM 对买房者 就存在风险了,如利率从高调到低能少交月付,OK。但如利率从低调到高就要多交月付,就有还不起的风险。这个应该一般很少有人用吧?


Lilyatfield 发表于 2022-04-13 20:04

是吗?我经常用arm的,具体情况具体分析。贷款额小的投资房,当前利率低的环境用arm,你没几年就卖了或付清了。现在当前利率环境高的也用arm,如果你遇记今后几年有可能rate会降。
心函
我用脚趾头想也知道银行不会管我,但架不住好几个人在其他帖子里跟我杠啊,谁让我不是专业人士呢,秉着实事求是的精神,过来问问标准答案
bear2012 发表于 2022-04-13 19:55

哈哈哈哈,还有人扛这种的,怼他回去!😂
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sundra_shi
资本家又不是慈善家。记得08的时候对于水下屋有的银行会拉长还款的term.
sfeast 发表于 2022-04-13 20:10

因为银行也是实在不想手里拿一大比foreclosure的房子,又卖不出价钱,情愿你欠债的少付我点利息,拖长时间付都愿意。
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chuckle
如果房价跌破贷款值,但每月正常付按揭,fix term,不refinance,不做任何额外的事情,银行是否会要求补差价。在版上众说纷纭,需要专业人士或真补过差价的人(非refinace的情况下)来提供一下第一手资料,避免以讹传讹。
我亲身经历过房子underwater,我一直正常付按揭,银行根本没找过麻烦。但好几个人在其他帖子里信誓旦旦地说需要补差价,所以我想知道真的有人补过差价吗?真的有相应的法规存在吗?不REFINANCE,不REFINANCE,不REFINANCE,就是继续正常居住
bear2012 发表于 2022-04-13 19:02

很负责的答:不会,我家有房子underwater过,没人管。银行没事不会再做新的appraisal 的。
R
RaincityPearl
如果房价跌破贷款值,但每月正常付按揭,fix term,不refinance,不做任何额外的事情,银行是否会要求补差价。在版上众说纷纭,需要专业人士或真补过差价的人(非refinace的情况下)来提供一下第一手资料,避免以讹传讹。
我亲身经历过房子underwater,我一直正常付按揭,银行根本没找过麻烦。但好几个人在其他帖子里信誓旦旦地说需要补差价,所以我想知道真的有人补过差价吗?真的有相应的法规存在吗?不REFINANCE,不REFINANCE,不REFINANCE,就是继续正常居住
bear2012 发表于 2022-04-13 19:02

本人贷款经济,负责任的告诉你,不会。 说会的是不是廊坊来的?
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chuckle
资本家又不是慈善家。记得08的时候对于水下屋有的银行会拉长还款的term.
sfeast 发表于 2022-04-13 20:10

当年水下的房子还可以做超过100%的refinance。我家水下的房子还refinance了一下降点利息,记得那也是两房兜底的。
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xyzgw
当然不会的呀。
五月草莓
单纯mortgage loan, fixed rate,正常还款可以 问题是假如你一百万price的房子,首付30万,付了40万利息,房子掉到50万,你还欠银行70万,请问你还供吗?值得吗?
利息和loan比额大约1:1,30年,利率5%
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HappyHappyLife
单纯mortgage loan, fixed rate,正常还款可以 问题是假如你一百万price的房子,首付30万,付了10万利息,房子掉到50万,你还欠银行100万,请问你还供吗?值得吗?
五月草莓 发表于 2022-04-13 20:22

自住房,反正住着呗;投资房,walk away?
投资房,其实只要租金养得起房,hold 呗,等,等涨回来
半个马和甲
再说一遍,不要误导,arm or fix does not matter. 都不会叫你补差价。
sundra_shi 发表于 2022-04-13 19:26

ARM会因为更改了利率,而导致每个月的房货的amount 会和fixed period 里的不同。 如果是fixed payment cap , 那更加糟糕。因为就trigger negative amortization了。 这其实可以说是就是变相/indirect 让你补差价了(否则升啥利率呀)
这是很重要需要在买房前想用ARM考虑的一点。 不是误导。而很多人都不太清楚这些,我才说的。
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kriswu
这是墙国银行的规矩,漂亮国不会的
五月草莓
这是墙国银行的规矩,漂亮国不会的
kriswu 发表于 2022-04-13 20:25

强国的利息amount少,美帝的太高了,总不能两样都占了
半个马和甲
黑心条款,你是认真的吗?哪个银行在美国敢写黑心条款,监管部门是吃素的吗?我的神,不要天天拿过国内那套来套用好吗?
jedi2006 发表于 2022-04-13 19:29

你自己没有看见过不要嚷嚷不可能好吗? 你又不是百科全书。 还有mortgage lender 一定是bank 吗?
自己去查08年发生过的新闻报道。(当然这样的条例已经算是诈骗行为,可是即使是诈骗,你也要走法律程序去讨回公道。)
所以每次签合同仔细看清楚有什么不对,不好?
b
babyG
我用脚趾头想也知道银行不会管我,但架不住好几个人在其他帖子里跟我杠啊,谁让我不是专业人士呢,秉着实事求是的精神,过来问问标准答案
bear2012 发表于 2022-04-13 19:55

跟你唧唧歪歪那些人都是翻墙过来的吧?
国内的所谓按揭贷款和美国的 MORTGAGE 不一样,的确有很多邪恶不可理喻的条款的。
b
bye2020
我用脚趾头想也知道银行不会管我,但架不住好几个人在其他帖子里跟我杠啊,谁让我不是专业人士呢,秉着实事求是的精神,过来问问标准答案
bear2012 发表于 2022-04-13 19:55

那些人是国内的贷款😵‍💫
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Lilyatfield
是吗?我经常用arm的,具体情况具体分析。贷款额小的投资房,当前利率低的环境用arm,你没几年就卖了或付清了。现在当前利率环境高的也用arm,如果你遇记今后几年有可能rate会降。
sundra_shi 发表于 2022-04-13 20:10

我也在想为什么会有人用ARM,一个事物的产生一定是有它的道理,一定是在特定的环境下对一些人是有利的,但它是不是有它的普遍性?对一般的贷款购房者是不是适用?我不是专业人士,不敢断言。 但曾经听说有人因在贷款时没有选fixed rate, 后来结果交不起房贷了。他应该是在利率低时贷款选了ARM, 后来利率升高,这时月供也升高而导致承受不起月供。以上只是个例,有它的特殊性。对于贷款买房者的利率形式选择还要请专业人士来具体分析!
m
moonandsixpence
应该还是少见的现象。
c
ccang1234
一般自住的一个房子银行不会管你的,只要按时还款
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kyky224
不会,我的房子underwater很多年,按时交租,根本没人找麻烦
c
charyyu
不会,除非你miss payment。
08年我们自住也underwater, 我们也是一直正常付贷款保持优质信用,信用分数高09—14年才能不停的购房,好像14年我们符合资格银行把我们自住利息从6.几降到了4.几,然后去年refi了两个出租房,把所有的高息贷款付清了,出租房利息才3.几,这是我十几年里贷过的最低利息了。楼主如果可以坚持付款的话就坚持吧,利息跟房价不会一直在高位的。