算错啦。除非你一天利息都没有付，那么房子收走是只亏downplay 。 否是downpay + mortgage interest paid to day + real estate property tax paid to day + any other repair and maintenance cost paid to day . 所以亏多少还是要看你已经为这个房子付了多少！ 所以不管刚需还是投资我个人一直觉得现金流计算太重要了。没有稳定的现金流，还是不要轻易的去买房子。 Cash out 买房子步子也别跨太大。 当然我是超级保守派的。
回复 43楼的帖子 老是十年前十年前，十年前政府还没开始QE. QE 最大的问题就是财富分配不均。每次印钱缩表都是一次财富再转移。 这房市说白了，就是把贷款买家price out. 长期还是涨。全世界哪一个不停印钱的国家，工薪阶级贷款能买房？咋也不可能跌到那个价位。 不多说。等利率涨上去，全cash all in, 升级自住房。 投资房我才不搞呢。这趋势就是穷人越穷，打土豪分田地，净是肮脏破事。
這個好像不是美国的。 fixed就是fixed . 对于银行来说，只要你在货款条例的期限内按时付房货他们才不管你是under 还是over . 当然如果你是什么5 year ARM 那就不一样了。 半个马和甲 发表于 2022-04-13 15:24
When the value of a property falls below the outstanding balance on the mortgage, it’s called negative equity. That means you owe more on your home than it’s worth. Negative equity doesn’t have to mean a financial apocalypse. While things may not have gone the way you planned when you first purchased the home, you can still get back on track or at least lessen the burden. Wait it out: If you have negative equity from a drop in the market, you could continue to make monthly payments as normal and wait it out. Typically, the market will go back up eventually; you’ll just need to decide if you’re willing to wait and for how long. 我07年买的房子，到了10年11年就是underwater了，但只要按时付按揭，银行根本没找过麻烦。也不知道那位层主哪里来得第一手消息
This rule is written in all my mortgage contracts, I asked > 2 agents, they said this is common. ccarlyn 发表于 2022-04-13 15:32
When you say mortgage contracts , what type is your mortgage? Fixed or ARM ? THAT MAKES A HUGE DIFFERENCE. I have yet to see ONE 30 fixed mortgage being forced for refinance by any bank when it sent underwear as long as the mortgage gets paid on time with the said amount in the contract . ARM is a different story since the name tells it all : adjustable rate mortgage.... 所以讨论这个问题先搞清楚你的房货是那种很重要。否则apple to orange.
ARM 也没那么可怕的啊，都有个max interest rate的吧，比如7 ARM 2.3%的时候的7ARM loan最高rate 7%，从第八年开始涨每半年涨一次，等涨到第九年或者第十年就涨到7%多，然后就不涨了，就算外面真的贷款利率一直一直涨到20%，这个loan的利率也不会涨那么高去的啊，会cap在7%不变的，我的理解对不对？
—————- 就算撑的起，如果现在买了，直接跌20%，一百万的房子，跌到80万，首付亏光，连refinance都要自己补钱才行。
1 现在利率房价双高，等两年后，利率又低了，到4%，你想重新贷款但是房价跌了，所以你要补上20%首付才可以，所以需要再付16万，才能把房贷降下来。所以在这个抢来的百万房子上，付出的首付高达36万。否则就不能重贷。
2 2008之后，好多人被裁员，新工作找到外地，房子却在水下，就是首付亏光，市场价还不够付银行贷款。只好跟银行协商short sale，这个过程会拖很久，很多时候超过半年。 失业，找新工作，搬家，协调short sale，租新房子，几年买不了新房子。看过几个人写这种经历，压力山大。
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没错，出租房现金流赚不了什么钱的，每月能够beat even， 等房子升值才是关键。 升值空间不大的地区，现金流就算是正的也意义也不大，费时费力。
你看一下你州里面对房租的增幅有没有限制？很多州好像一次不能超过10%，现在不仅房价涨，房租也在使劲涨，如果以前的租户很好，既不欠租金又不提额外的要求，很多都是不涨或者几年微涨一下，如果租户经常晚交房租而且要求很多，你不怕涨价后他走人，你可以多涨一些，走人后重新list上市，涨幅就没有什么限制了
07年买的房子，在水下好几年，按时交按揭，银行没一句废话。
百分之十今年太多吗？
我也不知道，你可以zillow看一看附近和你房子类似的刚租出去的是多少钱，如果续约的话因为有以前的房租做为基础，不可能涨很多的
🛋️ 沙发板凳
这个我没听说过。这个好像是香港做派？
不懂就问， 为什么不做refinancing， 银行还会蹦出来让补差价呢？ 难道他们之前的appraisal不认账了？
你只考虑资产价格下跌，没有考虑资产价格上涨带来的收益
热点地区的坑位有限，先到先得，如果后进场的人就是要出高价才能买的到，这个逻辑放在别的市场同样适用
它这个是一厢情愿而已，资产价格走势，并不是按人的心愿来走
见仁见智呗，你要是确定房子不会跌，那就买呗。
正因为日常生活开支贵了，所以才拿不出更多房贷。
虽然我不觉得会重现08那种危机，但你这样淡化short sale的风险真的挺不负责的，去年一年涨幅太夸张了一年涨100万绝对不是正常现象，事出反常必有妖
我确实刚又买了一个，每年定投一个，没别的想法，手里多余现金总要给个地方去吧
那我还真是孤陋寡闻了。
20万首付亏掉，不付房贷2年够吗？每月房贷3000，两年7万二。粗略一算，大概得白住3年打平，顺便信用茶买不了新房子7年？
银行做的是loan， 不是投资。 它不享受房屋升值的利益，也不承担贬值的风险。
比如你有1M的房子，贷了800K，还了100K， 现在房子估值700K。 你做refinance， 你要找一个新的lender 借给你700K， 还掉现在的loan。 但是新的lender appraisal 做出来你的房子只有700K， 它最多贷给你560K（假设只贷房屋价格的80%）， 那你自己需要找到140k 才能做refinance。
所以在市场资金将少的情况下 房价还一路狂奔 最后结果就是萧条啊 还不如缓慢降一点 让市场资金平衡 软着陆 大家都好过
正常吧。每个人风险偏好不一样。 有的人一直买买买，有的人投资就是偏保守，没有对错，只有喜好。 自己的钱自己做主。
你是有钱人，非刚需，跟这贴里抢刚需房的MM 不一样。
有钱可以任性。
哈哈哈，等MM这样的买家都买到房了，房市才能掉头。
墙内人吗？
我们也是没有办法，卖了一个异地的投资房，为了缓税办了1031 exchange，要求45天之内必须买到房子，否则就要交税。本来可以买更多的，但是在目前这个市场上还是缓一缓观望一段时间再说。
算好现金流。房货最好是可以一个人cover . 不行的话，保证房子有至少一个房间可以出租。出租加你自己的钱可以cover 房货。 并留至少6个月的房货现金不去碰它。（现金贬值用在30年的房货上你就是赚了）
如此一来，即使房子下水。你也没有什么好怕的。5-10年以后一个周期，你的资产还是会升值的。
当然前提是刚需，不会马上搬走。打算至少住个5+年。
以上话语不构成任何投资建议。
看你怎么定义有钱，中西部2, 30万一个投资房，跟你们动不动就2, 3米的抢，还说不定谁更有钱吧?
对打工人来说，其他都好说，最怕的就是经济下滑被裁需要找异地新工作。上次最惨的就是这样的。
东雅图现在明显感觉到出房慢了
这已经不是个 小概率可能了
国内吧 房价跌补差价 利率浮动
不refinance不就得了？
所以才要location location location + 6个月的紧急资金 + 长时间fixed rate 呀。至少这样你搬走还可以把房子租出去，让别人的租金cover 你的房子费用。 有6个月的资金，1可以拖长时间找租客，2可以有能力给租客们免第一个月租金啥的deal ,增加自己租赁的竞争力。
对，这个美国不是问题。
还有就是贷款ARM上次很惨，到了时间利率调整的时候，利率一下子变很高，两难。
与其如此被动，不如稍微等等，当然我比较懒，个人选择而已
刚需和投资的不要混为一谈
房子在经济下行期是最危险的金融投资品，因为杠杆太高了
玩股票的只要不碰高倍数margin，最多亏光本金，玩房子的因为是被迫高杠杆，搞不好会玩死人的
房子其实更安全
你最多只会亏掉20% 即downpay
过去十多年从中国到全世界房市 疯狂成这样 我一个没房的都不敢相信房市会崩了 一直被洗脑房子不上车就来不及 给我再多历史再多数据我也很难相信。。就好比你今天和我说明年开始刘亦菲就是丑女了
这个就只能让未来的历史教育了
算错啦。除非你一天利息都没有付，那么房子收走是只亏downplay 。 否是downpay + mortgage interest paid to day + real estate property tax paid to day + any other repair and maintenance cost paid to day .
所以亏多少还是要看你已经为这个房子付了多少！
所以不管刚需还是投资我个人一直觉得现金流计算太重要了。没有稳定的现金流，还是不要轻易的去买房子。 Cash out 买房子步子也别跨太大。 当然我是超级保守派的。
房子一旦进入下行市场，最可怕的是根本脱不了手，没有变现机会，就和无底洞一样要一直吸你的血
不然10多年前，老吴也不会疯了，他那些房子卖了大半年都卖不掉，失业只是最后一根稻草
当然，一旦跌破本金就立马断贷，也是个办法，只不过你这么多年投进去的钱（本金，利息，etc）就都清零了，然后信用完蛋，短期内没有翻身的机会
老是十年前十年前，十年前政府还没开始QE.
QE 最大的问题就是财富分配不均。每次印钱缩表都是一次财富再转移。
这房市说白了，就是把贷款买家price out. 长期还是涨。全世界哪一个不停印钱的国家，工薪阶级贷款能买房？咋也不可能跌到那个价位。
不多说。等利率涨上去，全cash all in, 升级自住房。
投资房我才不搞呢。这趋势就是穷人越穷，打土豪分田地，净是肮脏破事。
请问下mm，这种情况如果可以再选择，还是会买吗
墙内的房子都没现金流，赌得是房子涨价。不过现在这个疫情一搞够呛了
我以为是半年内买就可以
因为房价涨了100%？
同意，手里的现金不耗尽是不会跌的。真跌的时候一定是大部分人都没有想要买房的念想或者能力了。就像18-20年初的时候，而不是一堆人握着现金留着抄底，现在一堆人握着现金等着抄底，离跌还远着呢。。。。
规定是45天以内指定要买的房子，180天以内close就可以了，但是现在房市太疯狂，小投资房基本上一上市3-4天就pending了，所以实际情况是45天以内under contract才比较保险。
因为refinance要重做appraisal. Aka 重新评估风险
保守派才容易活到最后
敢問層主，你又加碼了多少現金或是貸款進了新的房產？我賣了，繳稅，抽現回來，準備年底再看看。
那个人是玩儿太大了，本质上说赌性太大，他就算不玩儿房子，玩儿别的结局也会一样。现实中大部分人是不会的。
高房价地区的房子20%也不少了
说到底还得经济不好了才有希望，否则还会有人有买房的想法。
看帖不仔细啊，人家楼主第一段就说了风险自己把握，愿赌服输。需要赔什么呀……
题目说的很清楚，提醒个风险而已。据说很多人不知道。
想买就买呗。现在的房市，铁了心要买的买主买好了房，才知道真正风向
以前旧投资房还有14万的贷款，这次3个投资房总共贷了28万，比之前预计的多贷了10几万，主要原因是时间短，为了抢时间升级了选房的标准，另外一个就是加价太疯狂，有一个list 28万的房子最后加到35万多才拿下来。
你说的这个我懂哎。能不能解释一下什么是缩表？谢谢
房价可涨了不止20%
接着吹！
美国现在家庭现金储蓄已经低于疫情前了 当然板上都是有钱的地主 可能感觉不一样吧
就是fed开始销毁货币了
三个房才贷款28万，好便宜啊！ 这得十几个个房子才顶弯曲一套房子的贷款额吧。
学习
虽然上个月 CPI 是达到8.5,但物价是会升、降的，二手车价格已经开始回落很多了，原物料价格也会随着物流畅通而大幅下降，大陆到美西货柜已经比高位下调20%。疫情前，全世界物资生产能力是非常过剩的，当疫情消退，俄乌战事像当年中东战争一样常态化，变得像天气预报一样天天有，大家都麻木了，该干嘛干嘛。你拿着一百块现金，这个月就是比上个月贬值8.5%，但不意味着一两年后只值70%，有可能物价大幅回落，现在的100 块，两年后也值95块。 房价跟着经济变化，当整体环境恶化，失业率高达30%时，房子也就不是必需品了，满大街都有Short sale , foreclosure ,不要说跌20%，跌50%才会再出手，手拿大把现金的毕竟少数，到时他们也更谨慎，不会轻易出手了。
太多人的身家都在里头了，引发恐慌
哈哈哈，这个是大实话
我来的时间绝对比你久。
你可以再等等，美国历史上（80年代）有比现在更高的通胀，然后是大经济危机。
和心意有毛关系，请了解一下经济学
十年期与2年期国债收益率差 已经负过了
这个指标，过去50年100%预示经济危机在2年内发生 有兴趣的去搜索相关研究
你没听过的多了。这是我听过的。就在美国。实际发生过的。
既然都涨价了，为啥股市跌了15%？说明这种通胀价位，超过了群众负担能力，公司收入预期会降吧
如果你有2个房子贷了200万，现在市值跌到50万，银行的风险部门评估后觉得风险太大，强制你refinancing，或者补齐现金差价。银行要保证自己的投资在safe net
能给详细说说吗？我真是不懂。普通人经济不好的时候，最多俩房贷，一个升级房，一个原来的房子卖不出去只好做房东。
这样的时候，按时还款，为啥银行要找麻烦逼着补钱呢？拿不出钱怎么办？
就听说老吴这一个地主自杀了，更听说一百个地主（网上的和身边的朋友)资产一个米甚至几个米的增加，怎么大家就只抓着老吴这个倒霉蛋不放呢？投资当然有风险，但像老吴那样stretch to his limit也少见吧
我这个被称为房托的ID还是挺惊讶二楼是这么个评论
说房价不会降20%的有点太乐观了。。。
這個好像不是美国的。
fixed就是fixed .
对于银行来说，只要你在货款条例的期限内按时付房货他们才不管你是under 还是over . 当然如果你是什么5 year ARM 那就不一样了。
破产。 拍卖所有资产。
This rule is written in all my mortgage contracts, I asked > 2 agents, they said this is common.
是的。就是小town几十年前rate还是十几的时候。贷款的投资房，很多个。
When the value of a property falls below the outstanding balance on the mortgage, it’s called negative equity. That means you owe more on your home than it’s worth. Negative equity doesn’t have to mean a financial apocalypse. While things may not have gone the way you planned when you first purchased the home, you can still get back on track or at least lessen the burden. Wait it out: If you have negative equity from a drop in the market, you could continue to make monthly payments as normal and wait it out. Typically, the market will go back up eventually; you’ll just need to decide if you’re willing to wait and for how long.
我07年买的房子，到了10年11年就是underwater了，但只要按时付按揭，银行根本没找过麻烦。也不知道那位层主哪里来得第一手消息
When you say mortgage contracts , what type is your mortgage? Fixed or ARM ? THAT MAKES A HUGE DIFFERENCE. I have yet to see ONE 30 fixed mortgage being forced for refinance by any bank when it sent underwear as long as the mortgage gets paid on time with the said amount in the contract .
ARM is a different story since the name tells it all : adjustable rate mortgage....
所以讨论这个问题先搞清楚你的房货是那种很重要。否则apple to orange.
啊🤔
准确的说margin rate 不变。但是index rate 会根据大数据（LIBOR）变动。 而且interest rate 多久变也要看你具体的contract term . 有些过了fixed 时间一年一次，有些更长有些更短。
最后，的确很多ARM 也会有rate cap ,有些是一年年的增长cap ,有些是life time. , Again , 没有统一，具体看你的term.
还有些就是会cap monthly mortgage payment , 这个很tricky . 因为可能trigger negative amortization. 越付钱欠债越多！！！ （因为利率在涨啊！！）
许多我看见07年被房产大打击都是ARM但又不清楚自己到底签了啥~~的人。
ARM 一定要搞清除A所有的条例Q~~~因为坑点比fixed 多太多了。
你在做梦吗？ 只要你按时付房贷，固定利率贷款，不做refi，银行才不管你房价涨跌呢。
不是， 房价一下跌， 这么mm突然发现自己不刚需了