When the value of a property falls below the outstanding balance on the mortgage, it’s called negative equity. That means you owe more on your home than it’s worth. Negative equity doesn’t have to mean a financial apocalypse. While things may not have gone the way you planned when you first purchased the home, you can still get back on track or at least lessen the burden. Wait it out: If you have negative equity from a drop in the market, you could continue to make monthly payments as normal and wait it out. Typically, the market will go back up eventually; you’ll just need to decide if you’re willing to wait and for how long. 我07年买的房子，到了10年11年就是underwater了，但只要按时付按揭，银行根本没找过麻烦。也不知道那位层主哪里来得第一手消息 bear2012 发表于 2022-04-13 15:34
非要有人拿猪肉牛肉和房子比，都不是同类种资产，通胀有个各面，没人买costco的猪肉需要贷款，需要银行审批，也不需要每年为了一块猪肉交property taxes，猪肉放两年，你卖出去有人加价买你的么？ 房子大宗产品，supply and demand，抗通胀因为assets appreciation，那块猪肉能做到？房子贷款背后有mbs mechanism, fed印钱控制的short term rates主要关注对象，那块猪肉归fed管啊？华人上一堆人，根本就没搞清楚的大多数🤣🤣
我刚才只是纠正一下楼里的一个小误解，并没说楼主说的不对，其实我觉得楼主说的有道理，房子再扛通胀架不住你买在高点上。可问题是就算房价一定会跌的假设是对的，那也不知道什么时候能跌，跌的时候又能跌多少，对还没有房子的人来说，人生因为房价就put on hold值不值得，那就要看每个人看问题的perspective了。
算错啦。除非你一天利息都没有付，那么房子收走是只亏downplay 。 否是downpay + mortgage interest paid to day + real estate property tax paid to day + any other repair and maintenance cost paid to day . 所以亏多少还是要看你已经为这个房子付了多少！ 所以不管刚需还是投资我个人一直觉得现金流计算太重要了。没有稳定的现金流，还是不要轻易的去买房子。 Cash out 买房子步子也别跨太大。 当然我是超级保守派的。 半个马和甲 发表于 2022-04-13 12:52
算错啦。除非你一天利息都没有付，那么房子收走是只亏downplay 。 否是downpay + mortgage interest paid to day + real estate property tax paid to day + any other repair and maintenance cost paid to day . 所以亏多少还是要看你已经为这个房子付了多少！ 所以不管刚需还是投资我个人一直觉得现金流计算太重要了。没有稳定的现金流，还是不要轻易的去买房子。 Cash out 买房子步子也别跨太大。 当然我是超级保守派的。 半个马和甲 发表于 2022-04-13 12:52
谢谢M M，受教了。一定不能贪便宜用自己不了解的arm。
我和LD曾经都是postdog，很多年工资只够基本的开销，但是投资出租房比较早，总共投入的资金是15W，但是这几年出租房不仅为我们提供了10多W的正现金流，而且还把我后来读牙学院20多万的贷款都cover了。这次三个房子的购入价格是86万多，贷了28万，主要原因是有一个房子是现金全款抢的，投资比较保守，不想站在山岗上，同时也不想有太大的现金流压力，只要一直有赚就高兴。
因为你没有refinance呀
thanks for sharing!
11，12年的时候，油价涨了不少，别的东西不记得了。
夏威夷酒店涨了40%? 我颤抖....
这也不一定，市场价格会短期的偏离价值，比如08年大跌的时候，有的炒房州的房子跌到低于建筑成本之下不少了。长期价格和价值有对应关系，但是短期的价格和价值的背离也会发生
这个倒挂只有几秒也可以作为指标吗？如果是，那就真的不要买了
医生和高收入的比普通人更容易破产，见过太多了，😮💨
看到很无知的回复居然被顶上去了。 看不下去了顶一下。 这层说的是真的。 08年那次我有朋友在AZ高位买的房就被银行要求补差价才能refinance。 老美。 据他说认识的不少人都这样。不要以为没经历过就是假的。
那是因为你朋友要refinance，不然的话，只要按月付房贷，银行管不了
哇。膜拜高手。 请问10W现金流是几年总和还是1年？ 是几个投资房呀？（如果方便分享的话？）
总觉得投资房好难产生大的现金流啊☹️
别扯淡了。 早年加州人赌房价一直涨， 很多人都用ARM买。 然后过了一段年限利息就涨上去了。 交不出房贷的人很多。 AZ那个朋友还是马工的自住房， 分分钟有被裁员的危险， 当然希望refinance啦。 实际上因为被裁员房子被收回的也不少。 我当年就去看了很多short sale的房子，毁坏很多。 这版里何不食肉糜的人太多。
Appraisal 最长6 个月有效期
补差价才能refinance完全说得通，但那位的意思是，即使是fix term，即使是每月照常付按揭，一旦房子价值underwater，不refinance，不做任何多余的事情，银行也会要你补差价。跟你说的是两码事。
你说别人无知的时候，先想清楚自己是不是偏驳
早几年买的房子，太容易有正现金流了
是的，10年左右在party上听过一个房地产律师讲过各种ARM抢房的乱象。
我没说你朋友不应该或者不需要refinance啊，怎么就成扯淡了？说的是之所以银行找他补差价是因为他要refinance，就是要和银行修改本来的合同，所以合同的term包括价格都要重新谈，如果他不去refinance，那么他和银行之间的贷款合同继续有效，银行不能也不会因为房子的市值变了要他补价。
这个故事告诉我们不要做自己风险承受能力之外的财务决定
还有不要贪一些便宜去选学自己不了解的货款方式。
ARM rate 低，还什么可以cap fixed monthly mortgage payment ,听着是不是特别美好？ 其实都是坑！ 坑死你合法的那种。 记住银行不是慈善机构。肯定想法赚你的钱。（对他们来说最好的结果就是你钱付了一大堆，最后他们还把你的房子收走了。~）
所以干啥都自己做足功课~~
每年10万的现金流那种？
LZ就是提醒房价和利率双高。假设想refi啊，但是房价跌了要贷款就要贴钱。我认识好几个人06-08加州买房的不能refi呢，其中一个在湾区好学区。等了几年出水才refi的。另外一个白人同事买的那种暴涨的不太好的区（远），去年才refi。
每个几千到几万不等，每年加起来几十万
非要有人拿猪肉牛肉和房子比，都不是同类种资产，通胀有个各面，没人买costco的猪肉需要贷款，需要银行审批，也不需要每年为了一块猪肉交property taxes，猪肉放两年，你卖出去有人加价买你的么？
房子大宗产品，supply and demand，抗通胀因为assets appreciation，那块猪肉能做到？房子贷款背后有mbs mechanism, fed印钱控制的short term rates主要关注对象，那块猪肉归fed管啊？华人上一堆人，根本就没搞清楚的大多数🤣🤣
我刚才只是纠正一下楼里的一个小误解，并没说楼主说的不对，其实我觉得楼主说的有道理，房子再扛通胀架不住你买在高点上。可问题是就算房价一定会跌的假设是对的，那也不知道什么时候能跌，跌的时候又能跌多少，对还没有房子的人来说，人生因为房价就put on hold值不值得，那就要看每个人看问题的perspective了。
对于普通只有一套房在高位买入的人来说，2008 前买了，绝大多数水下一大截，还不如扔了做Short sale 或者干脆 扔给银行，几年后一身轻松。 当年经济崩溃造成很多人离婚，有些好房子只是夫妻打架，踢烂了房门，打烂了厕所玻璃，价钱真便宜，现在都涨了三倍有余。
给你一个不需要refinance也需要补钱的例子， 我周围有人2007-8那段时间还在买房。 closing是一个月或45天后。 结果银行估价就比他们offer的价钱低。 为了买这个房就得贴差价。 如果被接受了的offer里面waive了贷款的contingency不久得补差价嘛。这两年waive各种contingency据说是标准做法。
剛需房要買 除了不能超出自己能力去買 還有就是不要超出銀行估價值貼現去買 這種情況最近很常見 危險
我觉得现在持现金准备入场投资房的人很多，当年老吴关键是时候不好，没等到通货膨胀这一遭吧。那个时候流动资金突然变少？
这次好像大家都在抱怨租房贵极了吧？没人抱怨还房贷贵极了。主要是大部分人都是利率低的时候买的吧
你咋知道将来一定会跌？物价这2年应该跌不下了，房价为啥会跌？2年以后的事谁知道？
老吳 關鍵是貪心 他還買地 地是最難短期脫手 自己失業 房客也失業 環環相扣 是賭 不是投資
你这不是抬杠瞎扯淡吗？你这是购买新房，跟已经住在里面房价掉了，两个是一码事吗？
这是什么例子 买房估价不到offer价格买家要想办法补差不是标准操作吗 房子买完了开始固定还款的时候银行吃饱了撑的找人重新估价
有些人抬杠的时候都不清楚大家的论点是什么，就能角度清奇地扔出一个论据
可是如果不买房租房，多年下来数目也很可观。所以损失要减掉租房的费用 paid to day
为啥？医生律师收入不是挺稳定吗据说
10多年前的老吴是谁？为什麽疯了？
还因为他买了一堆地，根本无非产生现金流，资金链断了，工作又丢了，才疯的。
还没算上这些投入的资金的机会成本
说对了一半，租房的房租和cpi有关，通胀一高，房租几乎是应声涨；housing有关的贷款，其实不在cpi的计算中，容易被忽视，其实贷款的通胀也厉害，不过贷款利率中的prime rate来自OBFR和银行的市场价，10-30年 terms摊开来看，不明显。。最常见的是，买房的买不起，因为利率走高贷不了款，转向租房，不得不卖房的人不得不降价处理，走向租房，利空房市，但是利好租房市场，因为上下游大量的人涌入租房，抬高租房rents, 进入ressession
别道听途说了，正常贷款没有这样的。你听说的是HELOC。估计你也不知道HELOC是啥
但是几年后房价的底也没法抄了
现在一般最少也是7arm，那就等28年crash了
我从来没去过廊坊
嗯。我说的是自住情况下。 出租的确要减去房租收到的钱。（因为租客在帮你付利息）
我说的也是自住的情况。我的意思是如果没有买房自住，而是去租房住，多年下来也是一笔很大的开销，这笔钱应该从损失中减去。所以实际的损失没有那麽大。
为什么这么问？我做过这种补钱啊！纽约高级condo大缩水那一年投资过的人人都补过！银行拿着张market research上面算得明明白白叫你补钱的
在纽约，实实在在，2018年年底，被银行通知补过。
说的有道理，buffet这个老狐狸手里就攒了不少apartment
可是房价涨的远不止20%呀
啊🤔，是2008还是2018，是自住还是投资房？
求详细解释，MM们都想知道。
2018，不是2008，否则我也没底气拿出来说 几个朋友一起整的投资房，是 condo不是commercial real estate，大家可以搜搜新闻，曼哈顿的luxury condo 2017-2018跌了很多，不是我们一家补钱，也不是只有我们贷款的银行要客户补钱。
三套房子90万 一套30万 确实是10套房子是湾区一套的贷款
这个要看你的deed of trust的条款
一套房比弯曲一个厕所还便宜？
那个人说的是“就算不refinancing，如果你的房子跌到贷款以下，银行还会让你match 贷款额度和实际价值的差价”， 而你的例子是refi要求补差价，根本就不是一回事。
不懂就问，如果不refinance，每个月又按时还贷，为什么要补差价给银行啊？
这种言论在华人还高赞，真是没人了。
房子是长期持有， grocery是短期
你今天肉是$20/lb 明天跌到$10/lb on sale 或者supply 增加都是可能的。 还不说现在房子supply 突然飙升了。
房子，你今天花1m买了，年底到50w，你欠银行80w。你要不再买一套平仓？
时间跨度比较长，首先是5w的房子20w卖了，10w首付买了价值30W的房子，加上卖的20w就payoff那个30w的房子，后面租金几乎全是现金流，去掉各种开销后每年还有2万多，中间房价上涨，cashout 25万付学费，最后卖房80万
作为中西部来说，30万一套的投资房已经太贵了，最好的投资方是一套价值20万左右，月租金1500~1700左右，但是这样的房子太难抢了。30万一套的投资房月租也就2000多一点，现金流反而差一些，但是房屋的升值潜力又会好一点。
高杠杆的傻X太多了
不用怀疑。靠现金流就是很难很难的的。房子升值幅度大才是投资的根本。
那你的经验呢 是升值比较重要 还是现金流比较重要
所以关键还是工作，有没有稳定收入，这个道理大家都知道，只是不知道什么时候会有失业潮。😂
当然不一样，你工资涨20%还是40%了？
看到两边的建议更觉无头绪了
这种管理起来麻烦 。80万搞四套几乎每天都有事情。我家投资房少，已付清，每套80万差不多，一年可能净收入才三万。但是不用管了，而且很大。就是留给孩子们将来住的。中间有人看一下收一点钱挺好。
亏本卖了是要自己真金白银的把差的钱补给银行的，看不出有啥区别。比如百万房子，贷款80万，卖了70万，要给银行补10万买票，还有各种卖房费用。
除非是short sale, 那之后7年（？）不能贷款买房的。
如果你说卖了之后，现金买个房，当我没说。我人穷那个不是选择。
谢谢解惑，所以还是得靠房屋升值啊
目前看来，有这么几个危险因素不得不考虑
首先，单身刚工作不久，如果没有足够的现金，不要一次性投入首付，不然被裁有得好受
其次，目前美国的私人财产是不是一定收法律保护，这个我看不是定论了，因为可以没收鹅毛的资产，可以对鹅毛籍的人员商店打砸抢，弯曲零元购不是啥稀奇事，之后又怎么了？以后学区什么的，大概率先从兰州消亡
最后，WSJ已经防风说要recession,目前看来就是这样，通货膨胀加经济衰退，你到时候连食物都买不起，还有钱还房贷？劝非马工行业抢房保持理性
这个是有可能的。贷款银行的appraisal, 是根据当前市场评估出来的。如果市场价格下跌了，同一个房子appraisal 出来的价格就有可能下跌。银行的首付要求，其实就是风险管理。买房人已付的本金部分，最少需要保证自住房20%，投资房25%。理论上说，如果房价下跌，贷款银行是可以重新评估，然后要求买房人补缴本金，以保证20%/25%的风控基准线。
Property managers，专业的公司几乎把所有的事情都帮你处理了，你最多就是批准一下大的支出。80万的房子收入3万现金流差了一点，我们这里不到40万的房子就可以达到。但是出租房一个月的租金超过2000后租客会少很多，还不如20万左右一个月1700-1800的房子好出租。我们也是准备给每个小孩一到二套房子，不是让他们住，而是买房需要钱出首付的时候直接从这些房子cash out就可以了。
因为这个跌幅trigger了银行的risk alert，这样他们就重做了appraisal
location. Positive cash flow usually in not so nice area.
你大概没经过08年吧？
你说的对。那你觉得在中西部80万的房子应该租6000一个月？
如果大多数人的工资不涨20%-40%的话，通过财政紧缩必然会把这些价格打压下来，要不然老百姓不会善罢甘休的。所以房价下跌是有可能的。
我不这么认为，在中西部80万房子的小区属于中等稍上的，很多小区有rental的限制，这样的房子你要么卖要么短租，不允许长期做为投资房。即使没有HOA的限制，能够租80万房子的家庭肯定能够负担得起买80万的房子，之所以愿意租，无非是暂时首付不够，或者工作其它方面的原因暂时不愿意买，一旦条件成熟了，肯定就会买房子。最重要的一点，在中西部有多少家庭愿意花6000去租房子呢？房屋价植越高现金流越差，至少在我们这个区域，80万的房子要么贱租要么不容易租出去。
那你觉得多少比较合适。马上准备续约
我也不知道，你可以zillow看一看附近和你房子类似的刚租出去的是多少钱，如果续约的话因为有以前的房租做为基础，不可能涨很多的
百分之十今年太多吗？
07年买的房子，在水下好几年，按时交按揭，银行没一句废话。