一起探讨一下未来几年的房价走势？

首先声明，我不是房产经纪，只是个看着房价一波波高涨，等不着机会买房的可怜虫。
我本来认为，这样的高通胀之后，经济危机估计不远了，房价也会大跌，可是仔细想想好像也不一定，诚恳地想听听多方的意见。
新闻里读到，全球房价指数排行榜显示2021年上半年，土耳其房价同比涨29.2%，位列第一位，新西兰25.9%位列第二，第三名则由美国和斯洛伐克共享。
美国虽然近期的房价已经开始有放慢的趋势，但是新房40.77万美元的中位数房价，也是创下了历史新高，热门城市依然高位上涨，迈阿密上涨25%算是小意思，坦帕上涨28%，凤凰城上涨33%。
和08年的次贷危机不一样的是，这波房价的高涨，主要是因为全球大“放水”，钱太多了。全球的债务总额已经超过了300万亿美元，是历史之最。印的钱到哪儿去呢？房地产是大池子，当钱涌入的时候，房价必然得涨。
第二个主要原因是，近两年，欧美澳的货币政策一直很宽松，尤其是2020年以来，很多国家为了刺激经济，都进入到了降息通道，而且基本上都达到了近年来的最低值。所以像很多国家的房贷，利息成本相当低，“四舍五入就相当于没利息”。
缓解目前危机的主要办法估计就是加息，加息，一向是泡沫的终结者。
可即使加息，发出去的钱已经在市场上流通了，贬值的部分怎么消除呢？这种时候固定资产才是更好的保值手法呀？所以即使加息，我怎么觉得房价不太可能出现像08年那样的大幅下跌呢。
可是如果有经济危机出现，房价不大跌也很奇怪呀。。。难道会像中国的房产市场一样，从今往后只涨不跌？

必须涨，因为我有房

首先声明，我不是房产经纪，只是个看着房价一波波高涨，等不着机会买房的可怜虫。
我本来认为，这样的高通胀之后，经济危机估计不远了，房价也会大跌，可是仔细想想好像也不一定，诚恳地想听听多方的意见。
新闻里读到，全球房价指数排行榜显示2021年上半年，土耳其房价同比涨29.2%，位列第一位，新西兰25.9%位列第二，第三名则由美国和斯洛伐克共享。
美国虽然近期的房价已经开始有放慢的趋势，但是新房40.77万美元的中位数房价，也是创下了历史新高，热门城市依然高位上涨，迈阿密上涨25%算是小意思，坦帕上涨28%，凤凰城上涨33%。
和08年的次贷危机不一样的是，这波房价的高涨，主要是因为全球大“放水”，钱太多了。全球的债务总额已经超过了300万亿美元，是历史之最。印的钱到哪儿去呢？房地产是大池子，当钱涌入的时候，房价必然得涨。
第二个主要原因是，近两年，欧美澳的货币政策一直很宽松，尤其是2020年以来，很多国家为了刺激经济，都进入到了降息通道，而且基本上都达到了近年来的最低值。所以像很多国家的房贷，利息成本相当低，“四舍五入就相当于没利息”。
缓解目前危机的主要办法估计就是加息，加息，一向是泡沫的终结者。
可即使加息，发出去的钱已经在市场上流通了，贬值的部分怎么消除呢？这种时候固定资产才是更好的保值手法呀？所以即使加息，我怎么觉得房价不太可能出现像08年那样的大幅下跌呢。
可是如果有经济危机出现，房价不大跌也很奇怪呀。。。难道会像中国的房产市场一样，从今往后只涨不跌？


wangmiaomiao 发表于 2021-12-08 23:59

加息也是装装样子，这次印了太多钱，政府欠债太多，不会大幅加息的。

未来几年房价肯定会跌，但短期不会，现在确实是供少于求，加之低利率。但接盘侠总会耗尽，房价高涨能负担的人越来越少，但鬼知道啥时候跌。

（btw，类似光环（hsx）那些个阴毒的id，怎么不说抬头看id系列了？冷嘲热讽你们第一，分享和提供建议就都躲起来了。就是想起来说一说。）
喜欢楼主能开个帖子好好讨论一下。而不是bso或者嘲讽。 在华人很难得啊！如果tech不景气了，那可能就跌了。
说一下我的观点，我也是猜的。
这一次的房价上涨，在我看来并不是完全是因为需求增加，在很大程度上是因为印钱而引发的恐慌，加上低息。这都不算是主要原因。还有一个很大原因是商业地产的亏损，很多funds转而投资住宅。
一些不由实体增长支撑的价格涨幅，我觉得都会回到真实水平。 这次房价只是funds 用来hedge的工具。 （我知道有人要说ibuying量不大，不想反驳，没那个精力。我只说我的观点，没义务给你把证据都给摆出来，你觉得不同意就完了，我也不想反驳你）
所以我觉得房价会跌。 但是TX，西雅图，湾区，SD，房价不会跌的。因为那是tech 经济支撑，是实体，那里人收入高，所以跌不了，早买早上车哈！
具体怎么跌，那就是人算不如天算了。 加息我觉得都不会怎么跌，因为是机构在backed 房价。 估计要这些机构放血，房价才能跌。 或者出政策，严管flip flop 或者控制机构在住房的投资份额。
不过我看中国的房价现在跌的很惨，估计中国经济如果，我说如果，是个假设，不要抓着人打啊！房价也会跌，原因，一部分人懂得，不懂的别好奇，也别骂人。
有人觉得一部分人觉得房价跌是盼着房价跌，他们好上车。 但是这不是恰恰说明了，房价虚高，让很多人买不起房吗？
这些人希望房价继续涨，涨到一亿最好，这样自己的资产更多了。 这样是挺好的的，但是经济是个流通体，涨到一亿，那也要有一亿的市场，对吧。

房价跌比房价涨还要恐怖的，大家看看现在中国的数据，房价开始跌，一堆人要卖，但是要买的人很少。

If you do not know who the sucker is, it’s you.

后面加息很难再这么涨了，但是每个地区根据人口净流入流出差别很大。

喜欢楼主能开个帖子好好讨论一下。而不是bso或者嘲讽。 在华人很难得啊！如果tech不景气了，那可能就跌了。
说一下我的观点，我也是猜的。
这一次的房价上涨，在我看来并不是完全是因为需求增加，在很大程度上是因为印钱而引发的恐慌，加上低息。这都不算是主要原因。还有一个很大原因是商业地产的亏损，很多funds转而投资住宅。
一些不由实体增长支撑的价格涨幅，我觉得都会回到真实水平。 这次房价只是funds 用来hedge的工具。 （我知道有人要说ibuying量不大，不想反驳，没那个精力。我只说我的观点，没义务给你把证据都给摆出来，你觉得不同意就完了，我也不想反驳你）
所以我觉得房价会跌。 但是TX，西雅图，湾区，SD，房价不会跌的。因为那是tech 经济支撑，是实体，那里人收入高，所以跌不了，早买早上车哈！
具体怎么跌，那就是人算不如天算了。 加息我觉得都不会怎么跌，因为是机构在backed 房价。 估计要这些机构放血，房价才能跌。 或者出政策，严管flip flop 或者控制机构在住房的投资份额。
不过我看中国的房价现在跌的很惨，估计中国经济如果，我说如果，是个假设，不要抓着人打啊！房价也会跌，原因，一部分人懂得，不懂的别好奇，也别骂人。
有人觉得一部分人觉得房价跌是盼着房价跌，他们好上车。 但是这不是恰恰说明了，房价虚高，让很多人买不起房吗？
这些人希望房价继续涨，涨到一亿最好，这样自己的资产更多了。 这样是挺好的的，但是经济是个流通体，涨到一亿，那也要有一亿的市场，对吧。

房价跌比房价涨还要恐怖的，大家看看现在中国的数据，房价开始跌，一堆人要卖，但是要买的人很少。

If you do not know who the sucker is, it’s you.

不娶何撩 发表于 2021-12-09 00:59

说的靠谱。房地产非常local。

人口流入的地方，就算跌了也会很快起来。
长期来看，20 年30年，肯定是上升的呀。该买就买吧，一般说自住房不用等，投资房其实也不用等，只要你不是买了3，5年就打算卖掉。 涨了欢喜，跌了就等呗， 谁也无法预期最佳timing。

跟楼主观点类似，我觉得这批猛涨主要是因为印钱+低息，明年加息几次后房市应该会降温。
不过我不觉得湾区西雅图这些地方的房子就不会降，加息后股票尤其是high tech肯定要跌，没有股票支撑湾区的购买力也会下降一点，加上贷款额也要降下来。一旦开始不涨或者微跌，就会进入恐慌，大家都是买涨不买跌的。说湾区房子不跌的是忘记18年下半年那阵子了吗。只不过湾区比别的地方抗跌，回来得也快一点而已。
多印出来的钱，明年股票猛跌几下就能蒸发不少。

很难说 据说现在换工作涨薪厉害 我觉得如果不刷题跳槽然后原单位加薪慢于市场的话 就需要跑路了

跟楼主观点类似，我觉得这批猛涨主要是因为印钱+低息，明年加息几次后房市应该会降温。
不过我不觉得湾区西雅图这些地方的房子就不会降，加息后股票尤其是high tech肯定要跌，没有股票支撑湾区的购买力也会下降一点，加上贷款额也要降下来。一旦开始不涨或者微跌，就会进入恐慌，大家都是买涨不买跌的。说湾区房子不跌的是忘记18年下半年那阵子了吗。只不过湾区比别的地方抗跌，回来得也快一点而已。
多印出来的钱，明年股票猛跌几下就能蒸发不少。

虎嗅蔷薇 发表于 2021-12-09 01:42

tech hub 的房价跟股票联系更紧一些。 那些贷款几个米的大叔大妈们，一旦股票跌，就怂了，搞不好还panic， 没人接盘。
而且粗略算一下啊，贷1.5米贷款按3%利息，一个月要还1w的房贷。 加上其他生活开销一个月2w差不多。（住2米的房子不会吃白粥咸菜的）
俩马公每年40万base差不多到头了，不算股票的话。 40w在加州去掉税也就24万，刚刚好月光。 （不算股票和bonus）所以说码农的房价负担能力对股票价格是特别敏感的。


她们的资产大部分都用来买了自住房和股票。

回复 11楼不娶何撩的帖子
这不正好说明加息后湾区的房子也可能跌嘛

09年次贷风波的时候印了0.9万亿救市， 房价一路长虹10几年到疫情前.
这次COVID印了3～4万亿救难， 最后这些钱，总得到那些印刷机印不出的实物上， 我个人认为房价好有得涨呢， 尤其是带着土地的SFH.
跟朋友们说，钱就别放现金账号里了， 赶紧买点啥实物才是真的.

单纯从供需的角度讲的话，一个重要指标是看foreclosure多少户。 我提供个数据点，2021年10月，foreclosure大概一万七千多户，全美！
2020年由于不允许foreclosure，2020年10月份只有一两千户，全美！
那么倒回去看2019年呢？2019年10月居然比今年10月还要少，只有一万零头户！（按道理说应该比今年多，因为今年10月还有很多forebearance在继续中）
那么房价跌的时候，foreclosure多少呢？2012年10月份，十八万多户。2009年10月份是33万户。2008就不说了。。。
如果房价要跌，至少也要看foreclosure上去才行。就算上升到一个月两三万户，根本不算事儿。每个月到四五万户的话，倒还可能有点趋势出来。现在才一两万户，根本不可能跌。这不纯粹反应供需，也反应民众和银行的心理。
中心地带的房子可能不一定涨幅会持续，但现在看来一些偏远的地方，由于挤出效应，城里涨了的白人把房子一卖，住更远的地方去了，那些更远的地方，可能会补涨一波。

tech hub 的房价跟股票联系更紧一些。 那些贷款几个米的大叔大妈们，一旦股票跌，就怂了，搞不好还panic， 没人接盘。
而且粗略算一下啊，贷1.5米贷款按3%利息，一个月要还1w的房贷。 加上其他生活开销一个月2w差不多。（住2米的房子不会吃白粥咸菜的）
俩马公每年40万base差不多到头了，不算股票的话。 40w在加州去掉税也就24万，刚刚好月光。 （不算股票和bonus）所以说码农的房价负担能力对股票价格是特别敏感的。


她们的资产大部分都用来买了自住房和股票。


不娶何撩 发表于 2021-12-09 02:10

所以要看base会不会大面积涨啦

我看好为了撑住所谓蓄水池的房市 tech底薪还要大幅度涨 代价是啥就拭目以待了

回复 1楼wangmiaomiao的帖子
应该会继续涨。可惜我房子不多。

看local market。Foreclosure影响没那么大，数量太少了。inventory 少人口流入多的抢房区房价不太容易降，增速放缓是有可能的

记得08年买投资房的时候利率是5.5%。现在是3%,租金也上来了，怎么算都有现金流，所以又签了一个新房。只要有现金储备抵抗风险，继续买！

回复 1楼的帖子
谈房价的前提 是美国未来的金融政策 为啥土耳其房价暴涨33%？因为土耳其里拉过去一年对美元贬值-50%。 换句话说，土耳其地产如果以美元计价，实际上是跌的。
所以房价涨跌，第一件事情要讨论的就是货币的滥发。 美国现在欠债23.3万亿美元，gdp 21万亿。已经超过第二次世界大战期间了，而二战之后美国收割了多少德国日本欧洲的红利啊？所以美国估计会在货币滥发的道路上狂奔，不信你可以看明年中的联储加息政策，90%应该会被推迟或改变。因为加息1%，美国就需要为此多印210亿美元一个月。
中国一直挺着不印钱，一方面是要挺人民币地位，一方面前几年印太猛了，怕继续印引发危机被美国收割。这是为啥最近中国房价跌的原因。但是最近中国因为恒大危机挺不住了，也开始放水1.2万亿，中国的房价要看后续。
我预计美国明年还会继续印钱，房价股价还会继续新高。等大水漫灌全球几年后，全世界经济过热，热钱泛滥的时候，联储会祭出80年代的高息15%，强行收回美元，收割全世界，再次引发全球美元回流，金融危机，到时候高涨的房价可能会出现下跌。
但是这会是几年后的情况了
实际上如果你们把房价以比特币计算的话 今年的房价全部跌了

回复 1楼的帖子
谈房价的前提 是美国未来的金融政策 为啥土耳其房价暴涨33%？因为土耳其里拉过去一年对美元贬值-50%。 换句话说，土耳其地产如果以美元计价，实际上是跌的。
所以房价涨跌，第一件事情要讨论的就是货币的滥发。 美国现在欠债23.3万亿美元，gdp 21万亿。已经超过第二次世界大战期间了，而二战之后美国收割了多少德国日本欧洲的红利啊？所以美国估计会在货币滥发的道路上狂奔，不信你可以看明年中的联储加息政策，90%应该会被推迟或改变。因为加息1%，美国就需要为此多印210亿美元一个月。
中国一直挺着不印钱，一方面是要挺人民币地位，一方面前几年印太猛了，怕继续印引发危机被美国收割。这是为啥最近中国房价跌的原因。但是最近中国因为恒大危机挺不住了，也开始放水1.2万亿，中国的房价要看后续。
我预计美国明年还会继续印钱，房价股价还会继续新高。等大水漫灌全球几年后，全世界经济过热，热钱泛滥的时候，联储会祭出80年代的高息15%，强行收回美元，收割全世界，再次引发全球美元回流，金融危机，到时候高涨的房价可能会出现下跌。
但是这会是几年后的情况了
实际上如果你们把房价以比特币计算的话 今年的房价全部跌了
lavinder1 发表于 2021-12-09 06:13

15%？联邦政府 预算里面得有多少付利息？不可能

加息就跌，不然还继续涨，全世界一起进入这个泡沫

房子成了金融产品，吸储多印的钞票。一旦有更保值的金融产品，比如加密数字币，房价就会回归居住属性。

看着这么理性的地产投资分析，不禁想到为啥房子大涨的情况下，早早囤房的Z家为啥亏的一塌糊涂！！

这个帖子还是很理性的 期待更多高人发言

回复 14楼huashan2018的帖子
👍

跟楼主观点类似，我觉得这批猛涨主要是因为印钱+低息，明年加息几次后房市应该会降温。
不过我不觉得湾区西雅图这些地方的房子就不会降，加息后股票尤其是high tech肯定要跌，没有股票支撑湾区的购买力也会下降一点，加上贷款额也要降下来。一旦开始不涨或者微跌，就会进入恐慌，大家都是买涨不买跌的。说湾区房子不跌的是忘记18年下半年那阵子了吗。只不过湾区比别的地方抗跌，回来得也快一点而已。
多印出来的钱，明年股票猛跌几下就能蒸发不少。

虎嗅蔷薇 发表于 2021-12-09 01:42

我咋觉得股票顶多有些震荡回调，不会有大的下跌。你想通货膨胀这么高，散户手里又有那么多的钱等着上车。股市跌不下来。

回复 22楼stacych8008的帖子
美联储关键问题只能加个一点点做个样子 其实那点加息对房子影响真不大

15%？联邦政府 预算里面得有多少付利息？不可能
puma4843 发表于 2021-12-09 06:51

联储漫灌大水，全球企业和个人都会为了保值而抢资产 等到大家为了抢资产欠一屁股债的时候 联储把口袋收紧，就可以收割全球资产了 到时候全球企业都像恒大一样廉价出售各种资产还债 联储轻轻松松的把别人的资产用纸钞收割到自己名下 美国这样操作 收割了拉美日本无数次了

看着这么理性的地产投资分析，不禁想到为啥房子大涨的情况下，早早囤房的Z家为啥亏的一塌糊涂！！
yoyo2007 发表于 2021-12-09 10:25

Z家亏损，因为他没有自己的地产管理团队 房地产必须要有团队管理的 否则房子破败了就得完蛋了

中国房地产目前丧失了流动性。多数城市是为了抑制下跌。 不好说未来如何，毕竟不是神。但是房地产20年一个大周期，在中国是适用的。风险都知道，但是谁也不知道什么时候跌。 北美市场有类似也有不同的地方。 我比较喜欢参考城市人口流入量。

我在看某地的投资房，好一点的都是一眨眼就没了。

单纯从供需的角度讲的话，一个重要指标是看foreclosure多少户。 我提供个数据点，2021年10月，foreclosure大概一万七千多户，全美！
2020年由于不允许foreclosure，2020年10月份只有一两千户，全美！
那么倒回去看2019年呢？2019年10月居然比今年10月还要少，只有一万零头户！（按道理说应该比今年多，因为今年10月还有很多forebearance在继续中）
那么房价跌的时候，foreclosure多少呢？2012年10月份，十八万多户。2009年10月份是33万户。2008就不说了。。。
如果房价要跌，至少也要看foreclosure上去才行。就算上升到一个月两三万户，根本不算事儿。每个月到四五万户的话，倒还可能有点趋势出来。现在才一两万户，根本不可能跌。这不纯粹反应供需，也反应民众和银行的心理。
中心地带的房子可能不一定涨幅会持续，但现在看来一些偏远的地方，由于挤出效应，城里涨了的白人把房子一卖，住更远的地方去了，那些更远的地方，可能会补涨一波。
huashan2018 发表于 2021-12-09 02:50

手动档点赞加引用:)
完全同意你说的，
不过有一点啊，房价应该是先跌，然后才大量foreclosure吧?

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谈房价的前提 是美国未来的金融政策 为啥土耳其房价暴涨33%？因为土耳其里拉过去一年对美元贬值-50%。 换句话说，土耳其地产如果以美元计价，实际上是跌的。
所以房价涨跌，第一件事情要讨论的就是货币的滥发。 美国现在欠债23.3万亿美元，gdp 21万亿。已经超过第二次世界大战期间了，而二战之后美国收割了多少德国日本欧洲的红利啊？所以美国估计会在货币滥发的道路上狂奔，不信你可以看明年中的联储加息政策，90%应该会被推迟或改变。因为加息1%，美国就需要为此多印210亿美元一个月。
中国一直挺着不印钱，一方面是要挺人民币地位，一方面前几年印太猛了，怕继续印引发危机被美国收割。这是为啥最近中国房价跌的原因。但是最近中国因为恒大危机挺不住了，也开始放水1.2万亿，中国的房价要看后续。
我预计美国明年还会继续印钱，房价股价还会继续新高。等大水漫灌全球几年后，全世界经济过热，热钱泛滥的时候，联储会祭出80年代的高息15%，强行收回美元，收割全世界，再次引发全球美元回流，金融危机，到时候高涨的房价可能会出现下跌。
但是这会是几年后的情况了
实际上如果你们把房价以比特币计算的话 今年的房价全部跌了
lavinder1 发表于 2021-12-09 06:13

有道理，
不过不能以bitcoin来计价估计房价吧？
因为比特币这两年就起起伏伏的，顶多反映了人们对现的绝望程度吧：（

Mark

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谈房价的前提 是美国未来的金融政策 为啥土耳其房价暴涨33%？因为土耳其里拉过去一年对美元贬值-50%。 换句话说，土耳其地产如果以美元计价，实际上是跌的。
所以房价涨跌，第一件事情要讨论的就是货币的滥发。 美国现在欠债23.3万亿美元，gdp 21万亿。已经超过第二次世界大战期间了，而二战之后美国收割了多少德国日本欧洲的红利啊？所以美国估计会在货币滥发的道路上狂奔，不信你可以看明年中的联储加息政策，90%应该会被推迟或改变。因为加息1%，美国就需要为此多印210亿美元一个月。
中国一直挺着不印钱，一方面是要挺人民币地位，一方面前几年印太猛了，怕继续印引发危机被美国收割。这是为啥最近中国房价跌的原因。但是最近中国因为恒大危机挺不住了，也开始放水1.2万亿，中国的房价要看后续。
我预计美国明年还会继续印钱，房价股价还会继续新高。等大水漫灌全球几年后，全世界经济过热，热钱泛滥的时候，联储会祭出80年代的高息15%，强行收回美元，收割全世界，再次引发全球美元回流，金融危机，到时候高涨的房价可能会出现下跌。
但是这会是几年后的情况了
实际上如果你们把房价以比特币计算的话 今年的房价全部跌了
lavinder1 发表于 2021-12-09 06:13

为何明年加息1%，美国就要为此多印210亿美元一个月，而高息15%，就是强行收回美元？同样是加息，应该都是减少了流动性啊。求解。

漲 是全球漲 就是通貨膨脹 全球人都知道 美元最穩靠 其實全球人的錢都在美國股市和房市裡 尤其是股市
一般老百姓 預估房市走跌沒意義 因為不管是自住或投資 都是被大盤操控的 無法立刻抽身或加碼 只有股市的直接影響大 隨時可拋 隨時可接

湾区的房子不用大跌， 稍微有个风吹草动， 像18年下半年， 19年那阵， 轻轻松松同样的房子的便宜50万刀， 还不用抢。 同理， 涨的时候也是轻轻松松加价50万。 对于有钱人这个不算什么， 所以也是为什么有人提起18，19房价下跌不屑一顾。 但是如果50万对你来说算很大一笔钱， 那就要考虑一下了

只要通货膨胀继续，房价就继续增长。。过去几年房价飞涨，是高通胀的成果。。未来，如果，通胀保持正常，房价不会那么飞涨了（这其实是最健康的）。还有，希望没有大的天灾人祸。

说房价不会涨的都是五年前就想买房的

09年次贷风波的时候印了0.9万亿救市， 房价一路长虹10几年到疫情前.
这次COVID印了3～4万亿救难， 最后这些钱，总得到那些印刷机印不出的实物上， 我个人认为房价好有得涨呢， 尤其是带着土地的SFH.
跟朋友们说，钱就别放现金账号里了， 赶紧买点啥实物才是真的.
《香》 发表于 2021-12-09 02:19

这次房价涨，主要是印出来的钱，必须有地方去。
接下来即使加息缩表，除非把印出来的钱大部分收回去（不太可能），那这些钱肯定有一部分会留在房地产。房价可能不会继续加速增长，但是你指望它狂跌，希望也不大。最大可能是价格变动的加速度大大减小，表现出来，就是价格变动不大，略涨略跌。
换句话说，就是这次史无前例的大撒钱，造成的通胀，钱不值钱了。你看着房子本来二十万，现在三十万了，但实际上这个三十万，也就值原先的二十万。
更惨的，是手里攥着现金二十万，现在还是二十万。等于赔了十万。

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谈房价的前提 是美国未来的金融政策 为啥土耳其房价暴涨33%？因为土耳其里拉过去一年对美元贬值-50%。 换句话说，土耳其地产如果以美元计价，实际上是跌的。
所以房价涨跌，第一件事情要讨论的就是货币的滥发。 美国现在欠债23.3万亿美元，gdp 21万亿。已经超过第二次世界大战期间了，而二战之后美国收割了多少德国日本欧洲的红利啊？所以美国估计会在货币滥发的道路上狂奔，不信你可以看明年中的联储加息政策，90%应该会被推迟或改变。因为加息1%，美国就需要为此多印210亿美元一个月。
中国一直挺着不印钱，一方面是要挺人民币地位，一方面前几年印太猛了，怕继续印引发危机被美国收割。这是为啥最近中国房价跌的原因。但是最近中国因为恒大危机挺不住了，也开始放水1.2万亿，中国的房价要看后续。
我预计美国明年还会继续印钱，房价股价还会继续新高。等大水漫灌全球几年后，全世界经济过热，热钱泛滥的时候，联储会祭出80年代的高息15%，强行收回美元，收割全世界，再次引发全球美元回流，金融危机，到时候高涨的房价可能会出现下跌。
但是这会是几年后的情况了
实际上如果你们把房价以比特币计算的话 今年的房价全部跌了
lavinder1 发表于 2021-12-09 06:13

这个游戏规则实际上很简单。
一群人玩纸上大富翁游戏，游戏币由其中一个玩家印发。这个玩家看看自己游戏币不够了，就自己多写几张，再放到游戏里。所以这个又做裁判又做玩家的，基本不会输。但是其他玩家，本来争取场上一百张游戏币，现在时不时就多出几十张。他们手里的游戏币，就越来越不值钱。但是短期又没办法，只能跟着玩。

看着这么理性的地产投资分析，不禁想到为啥房子大涨的情况下，早早囤房的Z家为啥亏的一塌糊涂！！
yoyo2007 发表于 2021-12-09 10:25

任何做过几个投资房的人，都知道zillow那个傻瓜模式，就是扔钱给别人等着被宰的。

手动档点赞加引用:)
完全同意你说的，
不过有一点啊，房价应该是先跌，然后才大量foreclosure吧?

提大提大 发表于 2021-12-09 11:27

房价跌跟foreclosure，一般是个互相促进的循环。

任何做过几个投资房的人，都知道zillow那个傻瓜模式，就是扔钱给别人等着被宰的。
saynomore 发表于 2021-12-09 12:53

是啊，都不懂当地市场，随便买，flipping很难做的，找了一堆不懂的人来做这个业务，完全是管理层决策失误，跟市场没有关系。

我个人观点是，不能只盯着美国国内政策， 还要看国际大环境。 很多大事会影响全球。

为何明年加息1%，美国就要为此多印210亿美元一个月，而高息15%，就是强行收回美元？同样是加息，应该都是减少了流动性啊。求解。
爱吃烤鱼片 发表于 2021-12-09 11:49

呵呵，这个问题的关键是谁是债主 谁是债务持有人。 当联储放水的时候，吃亏的是债主，占便宜的是债务持有人 当联储升息的时候，吃亏的是债务持有人，占便宜的是债主 而作为美联储，无论收水放水，操作得当的话都是受益人
换句话说联储就是庄家
简单的打个比方，日本持有1.266万亿美元国债 当联储降息到-1%， 日本政府每年要为它持有的美元国债倒贴钱了，在这种情况下日本当然要抛掉美债，用低息贷款购入美元资产，比如纽约的豪华地产。 当联储降息的时候，所有的美元债主都希望把债权换成债务。
如果美联储在债主还没来得及把债权换成债务的情况下就匆忙升高利息，那么美联储必须要乖乖的为自己欠下的22万亿付出利息。因为所有的债主都继续hold美元债务。联储必须多印钱来偿付自己的债务利息。但是这仍然是收水，因为大家看到升息就会把继续hold国债吃利息。只是联储无法收割其它国家和商业。
所以联储一定要等到各国在通胀压力下大印钞票，经济过热的情况下，所有的人都会过度投资，欠下大笔美债。这时候联储快速把利息升高到10-15%，马上就会出现各大business承受不了高息压力，开始廉价抛售资产的情况。此时虽然联储必须为高息大量印钱，但是只要钱留在自己国内，就完全没有问题。美国各大公司可以借机廉价收割全球资产。
所以1% 和15%都是收水，区别是什么时候收水，以及是否采用快速升息的办法收割全球资产。快速升息是双刃剑，搞不好也会搞死美国自己。

lz要想想自己为啥上不了车。总觉得自己能timing market。错过一次次上车的机会。

中国房地产目前丧失了流动性。多数城市是为了抑制下跌。 不好说未来如何，毕竟不是神。但是房地产20年一个大周期，在中国是适用的。风险都知道，但是谁也不知道什么时候跌。 北美市场有类似也有不同的地方。 我比较喜欢参考城市人口流入量。
Ann2021 发表于 2021-12-09 11:17

中国地产丧失流动性，部分是由于这一轮美国印钱中国没有跟风 但是中国能挺多久还是个问题,本质上这就是货币的矛盾三角，即三个条件不能同时满足 1. 固定汇率， 2. 自由资本流动 3. 独立的货币发行权
中国目前是牺牲了2来满足其它两个条件 一旦2坚持不下去，就要牺牲3，跟着美国印钞了 最近中国决定放水1.2万亿就是这个原因

虽然有些地方有在跌，可让人恐慌的永远是那几个还在涨的热门地区，至今还是价钱新高然后还抢不到

这次房价涨，主要是印出来的钱，必须有地方去。
接下来即使加息缩表，除非把印出来的钱大部分收回去（不太可能），那这些钱肯定有一部分会留在房地产。房价可能不会继续加速增长，但是你指望它狂跌，希望也不大。最大可能是价格变动的加速度大大减小，表现出来，就是价格变动不大，略涨略跌。
换句话说，就是这次史无前例的大撒钱，造成的通胀，钱不值钱了。你看着房子本来二十万，现在三十万了，但实际上这个三十万，也就值原先的二十万。
更惨的，是手里攥着现金二十万，现在还是二十万。等于赔了十万。
saynomore 发表于 2021-12-09 12:48

手上的半年-一年之内不需要用的钱一半房产，一半股票肯定是没错的。

我来看结果

前几天股市大跌 不就是因为美联储突然转鹰派吗 说是要加速taper 且承认通胀不是暂时的 预估明年三月就是第一次加息 明年有可能加息3到4次
鲍威尔发完言 股市就跌得跟屎一样 下个星期鲍威尔还要讲话 他要是继续提加息 控制膨胀 我觉得吧 股市又要跌一轮 感觉他连任后就是要开始挤泡泡了 反正就是股市调整 房屋价格因该也会调整 但是应该回不到2020年了 钱印太多了

前几天股市大跌 不就是因为美联储突然转鹰派吗 说是要加速taper 且承认通胀不是暂时的 预估明年三月就是第一次加息 明年有可能加息3到4次
鲍威尔发完言 股市就跌得跟屎一样 下个星期鲍威尔还要讲话 他要是继续提加息 控制膨胀 我觉得吧 股市又要跌一轮 感觉他连任后就是要开始挤泡泡了 反正就是股市调整 房屋价格因该也会调整 但是应该回不到2020年了 钱印太多了
keylerc 发表于 2021-12-09 14:13

昨天以为跌完了 今天一看 wow

昨天以为跌完了 今天一看 wow
CleverBeaver 发表于 2021-12-09 14:17

昨天是大涨 我一看这架势把所有手上的垃圾股都割了 只剩大盘 和基本面不错的股
今天果然又开始跌了 我衷心希望房价也能回调 但是一想到印了这么多钱 我tm就想骂人

钱既然能发出去也能收回来，有好几个办法， 比如提高利息，提高银行capital reserve, 大举卖债等等。。就像水池一样，可以放水进去也可以抽水出来， 不过政府喜欢放水

回复 1楼的帖子
谈房价的前提 是美国未来的金融政策 为啥土耳其房价暴涨33%？因为土耳其里拉过去一年对美元贬值-50%。 换句话说，土耳其地产如果以美元计价，实际上是跌的。
所以房价涨跌，第一件事情要讨论的就是货币的滥发。 美国现在欠债23.3万亿美元，gdp 21万亿。已经超过第二次世界大战期间了，而二战之后美国收割了多少德国日本欧洲的红利啊？所以美国估计会在货币滥发的道路上狂奔，不信你可以看明年中的联储加息政策，90%应该会被推迟或改变。因为加息1%，美国就需要为此多印210亿美元一个月。
中国一直挺着不印钱，一方面是要挺人民币地位，一方面前几年印太猛了，怕继续印引发危机被美国收割。这是为啥最近中国房价跌的原因。但是最近中国因为恒大危机挺不住了，也开始放水1.2万亿，中国的房价要看后续。
我预计美国明年还会继续印钱，房价股价还会继续新高。等大水漫灌全球几年后，全世界经济过热，热钱泛滥的时候，联储会祭出80年代的高息15%，强行收回美元，收割全世界，再次引发全球美元回流，金融危机，到时候高涨的房价可能会出现下跌。
但是这会是几年后的情况了
实际上如果你们把房价以比特币计算的话 今年的房价全部跌了
lavinder1 发表于 2021-12-09 06:13

高见，可以详细说说80年代的高息15%是怎么执行的吗？

手动档点赞加引用:)
完全同意你说的，
不过有一点啊，房价应该是先跌，然后才大量foreclosure吧?

提大提大 发表于 2021-12-09 11:27

对的，forclosure 现在没给月涨百分之十几。 你都不知道bottleneck是不是court的处理能力。
而且是价格降了才有更多closure

following

中国地产丧失流动性，部分是由于这一轮美国印钱中国没有跟风 但是中国能挺多久还是个问题,本质上这就是货币的矛盾三角，即三个条件不能同时满足 1. 固定汇率， 2. 自由资本流动 3. 独立的货币发行权
中国目前是牺牲了2来满足其它两个条件 一旦2坚持不下去，就要牺牲3，跟着美国印钞了 最近中国决定放水1.2万亿就是这个原因

lavinder1 发表于 2021-12-09 13:09

说得好，那这个矛盾三角，对数字人民币有什么影响呢？

tech hub 的房价跟股票联系更紧一些。 那些贷款几个米的大叔大妈们，一旦股票跌，就怂了，搞不好还panic， 没人接盘。
而且粗略算一下啊，贷1.5米贷款按3%利息，一个月要还1w的房贷。 加上其他生活开销一个月2w差不多。（住2米的房子不会吃白粥咸菜的）
俩马公每年40万base差不多到头了，不算股票的话。 40w在加州去掉税也就24万，刚刚好月光。 （不算股票和bonus）所以说码农的房价负担能力对股票价格是特别敏感的。


她们的资产大部分都用来买了自住房和股票。


不娶何撩 发表于 2021-12-09 02:10

两个码农可不止这么些钱

昨天是大涨 我一看这架势把所有手上的垃圾股都割了 只剩大盘 和基本面不错的股
今天果然又开始跌了 我衷心希望房价也能回调 但是一想到印了这么多钱 我tm就想骂人
keylerc 发表于 2021-12-09 14:23

可是不是说房市和股市正相关嘛

回复 1楼的帖子
谈房价的前提 是美国未来的金融政策 为啥土耳其房价暴涨33%？因为土耳其里拉过去一年对美元贬值-50%。 换句话说，土耳其地产如果以美元计价，实际上是跌的。
所以房价涨跌，第一件事情要讨论的就是货币的滥发。 美国现在欠债23.3万亿美元，gdp 21万亿。已经超过第二次世界大战期间了，而二战之后美国收割了多少德国日本欧洲的红利啊？所以美国估计会在货币滥发的道路上狂奔，不信你可以看明年中的联储加息政策，90%应该会被推迟或改变。因为加息1%，美国就需要为此多印210亿美元一个月。
中国一直挺着不印钱，一方面是要挺人民币地位，一方面前几年印太猛了，怕继续印引发危机被美国收割。这是为啥最近中国房价跌的原因。但是最近中国因为恒大危机挺不住了，也开始放水1.2万亿，中国的房价要看后续。
我预计美国明年还会继续印钱，房价股价还会继续新高。等大水漫灌全球几年后，全世界经济过热，热钱泛滥的时候，联储会祭出80年代的高息15%，强行收回美元，收割全世界，再次引发全球美元回流，金融危机，到时候高涨的房价可能会出现下跌。
但是这会是几年后的情况了
实际上如果你们把房价以比特币计算的话 今年的房价全部跌了
lavinder1 发表于 2021-12-09 06:13

这个没必要speculate，15号 Fed会议就知道了。目前是预期是明年三月结束tapering，明年加息1 - 3次。

这次是全世界印钱加降低利率。 世界不是只有美国中国。
楼市有的说的我也不同意，什么印的钱去了房地产。 不是的。
印的钱大部分去弥补了失去的劳动力社会效率。 比如一个人他本来是要去工作的，但是因为covid，他只能在家，印的钱给他交了房租。但是他本来能赚到钱没了，相当于这个人能产生的gdp没了。
某些stimulus check 去了股市这没错，因为发多了，20w家庭都会发钱，完全没有必要。
这次的bubble主要还是我之前说的原因，但是散客们很恐慌，有些开始接盘了，所以现在的言论是通货膨胀，快买饭。殊不知你现在买就晚了，口号是让你接盘的。。 人是不理性的，总是要么太乐观要么太悲观。而且一群人在一起，个人基本就失去了决策能力。（参见乌合之众）


关于马公买几米的房子，我觉得他们就应该买。跟贵妇买birkin一个道理。 一个人的钱来得越容易，花得越容易。 而且现在的小马公，20-30岁，90后，00后。 只经过中国的飞速增长时期，对于他们来说，那就是全世界，房子是永远的飞速上涨。 一点不奇怪。



顺便贴个图，证明我的观点。

今早还看了一个listing，卖家9/2020买了一个1.5米的房子，放在family trust 里面，是唯一的房产。 然后里里外外全部装修了一遍，今年7月要出来卖，开价3米。挂了5个多月，listing expire了2次。 卖不出去。 贷了90万的贷款。
我估计他们在covid花了很多钱去装修。但是这的确是个失败的投资。 这次房价跌的原因很可能就是因为很多人投资失败，但是需要liquidte，于是降价。

不过他们liquidate需要原因，可能是因为其他business不行了，需要downsize或者还是speculate 房价要跌，所以都开始卖，然后就跌了。

这次房价涨，主要是印出来的钱，必须有地方去。
接下来即使加息缩表，除非把印出来的钱大部分收回去（不太可能），那这些钱肯定有一部分会留在房地产。房价可能不会继续加速增长，但是你指望它狂跌，希望也不大。最大可能是价格变动的加速度大大减小，表现出来，就是价格变动不大，略涨略跌。
换句话说，就是这次史无前例的大撒钱，造成的通胀，钱不值钱了。你看着房子本来二十万，现在三十万了，但实际上这个三十万，也就值原先的二十万。
更惨的，是手里攥着现金二十万，现在还是二十万。等于赔了十万。
saynomore 发表于 2021-12-09 12:48

就是这个道理，所以买点啥都好，就是别把现金放银行里.

mark！

最近房价有跌吗，西雅图东区一路向北啊

高见，可以详细说说80年代的高息15%是怎么执行的吗？
mjing 发表于 2021-12-09 14:47

那时也是通胀很高，石油危机闹得，CPI接近14%，美联储只能下狠手，以冲击实体经济为代价把利率升到15%，一度接近20% 不过那时美国国债很低，这个猛药下去虽说元气大伤也挺过来了。现在想再用这招，美国政府除非default国债

With inflation, things with the real value will increase prices, such as real estate.

那时也是通胀很高，石油危机闹得，CPI接近14%，美联储只能下狠手，以冲击实体经济为代价把利率升到15%，一度接近20% 不过那时美国国债很低，这个猛药下去虽说元气大伤也挺过来了。现在想再用这招，美国政府除非default国债

nutrilite 发表于 2021-12-09 15:58

说的对，所以现在除了财政宽松，inflation，其实没有别的选择

mark学习

很多人都是千篇一律，美国发货币就说是针对中国，揩中国的油，其实连5%都不到。 天下人都要害朕！
看图说话

mark收藏慢慢看

那时也是通胀很高，石油危机闹得，CPI接近14%，美联储只能下狠手，以冲击实体经济为代价把利率升到15%，一度接近20% 不过那时美国国债很低，这个猛药下去虽说元气大伤也挺过来了。现在想再用这招，美国政府除非default国债

nutrilite 发表于 2021-12-09 15:58

哈哈哈 联储和美国政府其实就是一家人 左手印钱 右手还钱 美国政府永远不会default国债的 你必须要记得有一任美国国务卿的话 美元是我们的货币 你们的问题 不认识到这个问题 不会从本质上理解货币的含义的

最近房价有跌吗，西雅图东区一路向北啊
mallow111 发表于 2021-12-09 15:56

东区根本inventory就没有，瞅了一眼98033小于$2M，居然只有一个今天才出来的没有地的房子。不知道是大家捂着不卖还是卖太快了？

前几天股市大跌 不就是因为美联储突然转鹰派吗 说是要加速taper 且承认通胀不是暂时的 预估明年三月就是第一次加息 明年有可能加息3到4次
鲍威尔发完言 股市就跌得跟屎一样 下个星期鲍威尔还要讲话 他要是继续提加息 控制膨胀 我觉得吧 股市又要跌一轮 感觉他连任后就是要开始挤泡泡了 反正就是股市调整 房屋价格因该也会调整 但是应该回不到2020年了 钱印太多了
keylerc 发表于 2021-12-09 14:13

联储经常食言，因为要收割全世界必须要出其不意 但是作为世界央行 联储必须要假装透明 随时随地把自己的动向通报全球。这样的结果就是要吗联储常常食言，要么联储主席的发言让人永远无法解读。 格林斯潘在任上号称全球最难理解的人。他说的每个词你都知道，但是你就是不知道他在说什么。 所以明年是否加息，加息几次，这些都是薛定谔的猫 当你相信他的时候 就会发生改变

tech hub 的房价跟股票联系更紧一些。 那些贷款几个米的大叔大妈们，一旦股票跌，就怂了，搞不好还panic， 没人接盘。
而且粗略算一下啊，贷1.5米贷款按3%利息，一个月要还1w的房贷。 加上其他生活开销一个月2w差不多。（住2米的房子不会吃白粥咸菜的）
俩马公每年40万base差不多到头了，不算股票的话。 40w在加州去掉税也就24万，刚刚好月光。 （不算股票和bonus）所以说码农的房价负担能力对股票价格是特别敏感的。


她们的资产大部分都用来买了自住房和股票。


不娶何撩 发表于 2021-12-09 02:10

两米的房子，如果房贷一个月一万的话，房产税在加州一个月也要两千到三千。房子价格高，维护和维修也是水涨船高的，美国房子持有成本太高。比如换个空调一万五，后院稍微一整修几万就下去了还不一定够，过几年看着厨房不顺眼随便装修个厨房洗手间一个屋子又是几万。除非什么东西都自己动手，对大部人人也不现实，两米的房子平时各种维护维修升级等平均一个月至少又是两三千下去了。这还不算各种保险，买车和孩子教育。孩子如果上私校一个月两万月光都不够。照这个什么都涨价的势头，如果工资不是每年都涨估计生活质量都要下降。问题是tech现在光景好, 能持续涨下去永远不跌吗？我看谁也说不清楚。

（btw，类似光环（hsx）那些个阴毒的id，怎么不说抬头看id系列了？冷嘲热讽你们第一，分享和提供建议就都躲起来了。就是想起来说一说。）
喜欢楼主能开个帖子好好讨论一下。而不是bso或者嘲讽。 在华人很难得啊！如果tech不景气了，那可能就跌了。
说一下我的观点，我也是猜的。
这一次的房价上涨，在我看来并不是完全是因为需求增加，在很大程度上是因为印钱而引发的恐慌，加上低息。这都不算是主要原因。还有一个很大原因是商业地产的亏损，很多funds转而投资住宅。
一些不由实体增长支撑的价格涨幅，我觉得都会回到真实水平。 这次房价只是funds 用来hedge的工具。 （我知道有人要说ibuying量不大，不想反驳，没那个精力。我只说我的观点，没义务给你把证据都给摆出来，你觉得不同意就完了，我也不想反驳你）
所以我觉得房价会跌。 但是TX，西雅图，湾区，SD，房价不会跌的。因为那是tech 经济支撑，是实体，那里人收入高，所以跌不了，早买早上车哈！
具体怎么跌，那就是人算不如天算了。 加息我觉得都不会怎么跌，因为是机构在backed 房价。 估计要这些机构放血，房价才能跌。 或者出政策，严管flip flop 或者控制机构在住房的投资份额。
不过我看中国的房价现在跌的很惨，估计中国经济如果，我说如果，是个假设，不要抓着人打啊！房价也会跌，原因，一部分人懂得，不懂的别好奇，也别骂人。
有人觉得一部分人觉得房价跌是盼着房价跌，他们好上车。 但是这不是恰恰说明了，房价虚高，让很多人买不起房吗？
这些人希望房价继续涨，涨到一亿最好，这样自己的资产更多了。 这样是挺好的的，但是经济是个流通体，涨到一亿，那也要有一亿的市场，对吧。

房价跌比房价涨还要恐怖的，大家看看现在中国的数据，房价开始跌，一堆人要卖，但是要买的人很少。

If you do not know who the sucker is, it’s you.

不娶何撩 发表于 2021-12-09 00:59

SD哪有什么tech经济支持？苹果开个500人的site都把p打头的房虫乐疯了，这一波纯粹是wfh带来的，看疫情结束后的情况吧，要是绝大部分还得回office那还得凉一阵子。

联储经常食言，因为要收割全世界必须要出其不意 但是作为世界央行 联储必须要假装透明 随时随地把自己的动向通报全球。这样的结果就是要吗联储常常食言，要么联储主席的发言让人永远无法解读。 格林斯潘在任上号称全球最难理解的人。他说的每个词你都知道，但是你就是不知道他在说什么。 所以明年是否加息，加息几次，这些都是薛定谔的猫 当你相信他的时候 就会发生改变
lavinder1 发表于 2021-12-09 17:56

存储是想吐槽一下滥用词汇……
薛定谔的猫，收割，张嘴就来，复读机啊

东区根本inventory就没有，瞅了一眼98033小于$2M，居然只有一个今天才出来的没有地的房子。不知道是大家捂着不卖还是卖太快了？
ahqi 发表于 2021-12-09 17:54

98033应该叫 houghton本来就没有什么inventory，而且都是自主刚需，老人也多。人家为啥要搬？

回复 16楼lavinder1的帖子
中国挺着不印钱？货币是不是超发看看M2不就知道了吗？这个是公开的数据。

两米的房子，如果房贷一个月一万的话，房产税在加州一个月也要两千到三千。房子价格高，维护和维修也是水涨船高的，美国房子持有成本太高。比如换个空调一万五，后院稍微一整修几万就下去了还不一定够，过几年看着厨房不顺眼随便装修个厨房洗手间一个屋子又是几万。除非什么东西都自己动手，对大部人人也不现实，两米的房子平时各种维护维修升级等平均一个月至少又是两三千下去了。这还不算各种保险，买车和孩子教育。孩子如果上私校一个月两万月光都不够。照这个什么都涨价的势头，如果工资不是每年都涨估计生活质量都要下降。问题是tech现在光景好, 能持续涨下去永远不跌吗？我看谁也说不清楚。
elee555 发表于 2021-12-09 18:37

额 你说的这些都是一次性的啊
还能每年换个空调做个后院吗？
后院找个老莫随便搞搞一个月一两百足够了，很多前院石子，后院推平的基本不需要维护。一百万的房子和两百万的房子，水管灶头并没有线性增加，所以开销我觉得两百万和一百万的房子没太大区别...
当然房产税确实是线性增加了。

两米的房子，如果房贷一个月一万的话，房产税在加州一个月也要两千到三千。房子价格高，维护和维修也是水涨船高的，美国房子持有成本太高。比如换个空调一万五，后院稍微一整修几万就下去了还不一定够，过几年看着厨房不顺眼随便装修个厨房洗手间一个屋子又是几万。除非什么东西都自己动手，对大部人人也不现实，两米的房子平时各种维护维修升级等平均一个月至少又是两三千下去了。这还不算各种保险，买车和孩子教育。孩子如果上私校一个月两万月光都不够。照这个什么都涨价的势头，如果工资不是每年都涨估计生活质量都要下降。问题是tech现在光景好, 能持续涨下去永远不跌吗？我看谁也说不清楚。
elee555 发表于 2021-12-09 18:37

你怎么算的，我算的3mi房子 20% down， 2.25% 利息， mortgage加上 房产税 一个月1w 2， 2娃私立 5000一个月， 也才1w7一个月，就算2w，一年也才24w，睡前40w， 这个湾区单马工或者非码双职工都可以把。大厂一个就Hire 几w马工，南湾那有几w套房子啊

两米的房子，如果房贷一个月一万的话，房产税在加州一个月也要两千到三千。房子价格高，维护和维修也是水涨船高的，美国房子持有成本太高。比如换个空调一万五，后院稍微一整修几万就下去了还不一定够，过几年看着厨房不顺眼随便装修个厨房洗手间一个屋子又是几万。除非什么东西都自己动手，对大部人人也不现实，两米的房子平时各种维护维修升级等平均一个月至少又是两三千下去了。这还不算各种保险，买车和孩子教育。孩子如果上私校一个月两万月光都不够。照这个什么都涨价的势头，如果工资不是每年都涨估计生活质量都要下降。问题是tech现在光景好, 能持续涨下去永远不跌吗？我看谁也说不清楚。
elee555 发表于 2021-12-09 18:37

这些能afford两米的估计手上现金股票超过2米了

98033应该叫 houghton本来就没有什么inventory，而且都是自主刚需，老人也多。人家为啥要搬？
不娶何撩 发表于 2021-12-09 18:51

不止houghton吧，bridal trail, north and south rose hill, north Kirk, south Juanita. Kirkland highland. 不少小区呢

你怎么算的，我算的3mi房子 20% down， 2.25% 利息， mortgage加上 房产税 一个月1w 2， 2娃私立 5000一个月， 也才1w7一个月，就算2w，一年也才24w，睡前40w， 这个湾区单马工或者非码双职工都可以把。大厂一个就Hire 几w马工，南湾那有几w套房子啊
aeolous 发表于 2021-12-09 19:04

其实就看看入门的房子又多少人抢就知道，这个价位对弯曲工资就是非常affordable。

不止houghton吧，bridal trail, north and south rose hill, north Kirk, south Juanita. Kirkland highland. 不少小区呢
ahqi 发表于 2021-12-09 19:09

those are not 98033

你怎么算的，我算的3mi房子 20% down， 2.25% 利息， mortgage加上 房产税 一个月1w 2， 2娃私立 5000一个月， 也才1w7一个月，就算2w，一年也才24w，睡前40w， 这个湾区单马工或者非码双职工都可以把。大厂一个就Hire 几w马工，南湾那有几w套房子啊
aeolous 发表于 2021-12-09 19:04

你没审题啊。
说的是纯base。 不看别人的assumption就开始用自己的assumption答题，那怎么说都是你有理，对不？
你在南湾找几万个base 40w 的马公给大家开开眼吧！

你怎么算的，我算的3mi房子 20% down， 2.25% 利息， mortgage加上 房产税 一个月1w 2， 2娃私立 5000一个月， 也才1w7一个月，就算2w，一年也才24w，睡前40w， 这个湾区单马工或者非码双职工都可以把。大厂一个就Hire 几w马工，南湾那有几w套房子啊
aeolous 发表于 2021-12-09 19:04

一万房贷是楼主说的，不是我算的。弯曲私立学校这么便宜？一个月五千能管俩娃？即使是五千够了，那么你一个月就剩下三千要管所有其它开销怎么可能够花？除去各种保险杂还有其它各种七杂八的花销，吃饭都不够了。

你怎么算的，我算的3mi房子 20% down， 2.25% 利息， mortgage加上 房产税 一个月1w 2， 2娃私立 5000一个月， 也才1w7一个月，就算2w，一年也才24w，睡前40w， 这个湾区单马工或者非码双职工都可以把。大厂一个就Hire 几w马工，南湾那有几w套房子啊
aeolous 发表于 2021-12-09 19:04

正解，我也正要回复这个。
今天我和老婆在外面散步，说到去年买房没撑到死，早知道买200多万那个半亩豪宅。 当时担心还不起贷款，我俩在路上口头一算，
现在贷款120万，每个月保险地税都加上才5200. 当时贷款240万，正好能买300万的房子，每个月月供10000出头，一年12万，等于税前17万，一个人工资（还贷款）都妥妥够了。
说个有意思的，为啥当时担心还不起贷款呢？因为板上总说四倍房贷会撑，有了小孩开销无止尽。后面我们买房之后发现攒钱的速度还是挺快的，实际一计算才发现，四倍/五倍贷款撑不撑取决于绝对收入。 收入10万贷4倍撑，收入40万贷5倍绝对不撑。因为生活开销衣食住行，收入40万的不是收入10万的4倍。
板上算数总是四舍五入一个亿。
单码30万税前，税后21万，供150万的房子每年还6万的贷款，看不出任何压力 双职工40万甚至更多的话，购房能力就更大了。

你没审题啊。
说的是纯base。 不看别人的assumption就开始用自己的assumption答题，那怎么说都是你有理，对不？
你在南湾找几万个base 40w 的马公给大家开开眼吧！
不娶何撩 发表于 2021-12-09 19:13

额 人家明明工资是base+rsu，而且rsu提前4年就grant了，除非公司破产股票腰斩，否则4年内的收入是完全可以预见的；更别说还有annual refresh；为啥要只算base计算购买力呢？
贷款的时候提供2年vest history或者4年的grant plan都是算收入的啊

正解，我也正要回复这个。
今天我和老婆在外面散步，说到去年买房没撑到死，早知道买200多万那个半亩豪宅。 当时担心还不起贷款，我俩在路上口头一算，
现在贷款120万，每个月保险地税都加上才5200. 当时贷款240万，正好能买300万的房子，每个月月供10000出头，一年12万，等于税前17万，一个人工资（还贷款）都妥妥够了。
说个有意思的，为啥当时担心还不起贷款呢？因为板上总说四倍房贷会撑，有了小孩开销无止尽。后面我们买房之后发现攒钱的速度还是挺快的，实际一计算才发现，四倍/五倍贷款撑不撑取决于绝对收入。 收入10万贷4倍撑，收入40万贷5倍绝对不撑。因为生活开销衣食住行，收入40万的不是收入10万的4倍。
板上算数总是四舍五入一个亿。
单码30万税前，税后21万，供150万的房子每年还6万的贷款，看不出任何压力 双职工40万甚至更多的话，购房能力就更大了。
julie2020 发表于 2021-12-09 19:17

照你这么说，弯曲房价便宜啊，随便一个码工买没有压力，网上那么多人喊房价贵是为了啥？

额 人家明明工资是base+rsu，而且rsu提前4年就grant了，除非公司破产股票腰斩，否则4年内的收入是完全可以预见的；更别说还有annual refresh；为啥要只算base计算购买力呢？
贷款的时候提供2年vest history或者4年的grant plan都是算收入的啊
julie2020 发表于 2021-12-09 19:19

因为题目是我出的，我的论点是tech hub的房价对股票很敏感。
所以我只拿了base 出来算。 （见10楼）
然后交大化学系才女，张嘴就是南湾几万马公买3m房子不缺钱。
文不对题，牛头不对马嘴。
早上还在庆幸有人开了正经的讨论帖，立马就被忍不住BSO的人给带偏了。
麻烦你们另外开一个贫困线的帖子行不？

另外我说个自身情况，我觉得身边同事也都是类似情况。
买房一年除了刚搬进去铺地板买家具，维护上砍树花了500，吹屋顶花了500，自己买割草机电钻之类的工具花了500，别的没开销了。 房贷保险地税每个月5200，一年6万多。以前租bellevue高层公寓，每个月2200+150停车=2350*12=28200，每年只多花3万2就能有自己的房还带升值。
100万的投资房，贷款70万月供3700, 出租2500，等于一年1万5就能供房+增值。这还没算出租房的loss.
这个账一算我就一直想买投资房...


我也盼着房价跌，可我知道我“盼着房价跌”是知道“房价肯定会涨”，所以这是矛盾的心态，是wishful thinking。只能盼着22年加息有个小阶段的低谷， 如果低谷没来就又是踏空的一年。

照你这么说，弯曲房价便宜啊，随便一个码工买没有压力，网上那么多人喊房价贵是为了啥？
elee555 发表于 2021-12-09 19:22

喊贵的和下offer买房的不是一批人呗

额 人家明明工资是base+rsu，而且rsu提前4年就grant了，除非公司破产股票腰斩，否则4年内的收入是完全可以预见的；更别说还有annual refresh；为啥要只算base计算购买力呢？
贷款的时候提供2年vest history或者4年的grant plan都是算收入的啊
julie2020 发表于 2021-12-09 19:19

从银行贷款来讲 rsu是可以算的
但每个人的financial planning不一样 就是说鸡蛋要不要都放在一个篮子里 每年要不要卖股票供房子或者维持日常生活
所以我认为base撑住贷款和日常开销 是一个比较合理不激进的衡量affordability的尺度 前提是股票收入不是那种可以忽略的一年几万那种
至于房价，那就属于钱包多深，付得起多少首付再加上能撑住多少贷款
但我的算法可能不适合第一次在高房价区买房，尤其是年轻人前途无量那种，太保守了可能。但鸡蛋不要放在一个篮子里，有一定的房子之外的资产去增值，哪怕是unvested的是应该考虑的。

从银行贷款来讲 rsu是可以算的
但每个人的financial planning不一样 就是说鸡蛋要不要都放在一个篮子里 每年要不要卖股票供房子或者维持日常生活
所以我认为base撑住贷款和日常开销 是一个比较合理不激进的衡量affordability的尺度 前提是股票收入不是那种可以忽略的一年几万那种
至于房价，那就属于钱包多深，付得起多少首付再加上能撑住多少贷款
但我的算法可能不适合第一次在高房价区买房，尤其是年轻人前途无量那种，太保守了可能。但鸡蛋不要放在一个篮子里，有一定的房子之外的资产去增值，哪怕是unvested的是应该考虑的。

skyfi 发表于 2021-12-09 19:35

从银行贷款来讲 rsu是可以算的
但每个人的financial planning不一样 就是说鸡蛋要不要都放在一个篮子里 每年要不要卖股票供房子或者维持日常生活
所以我认为base撑住贷款和日常开销 是一个比较合理不激进的衡量affordability的尺度 前提是股票收入不是那种可以忽略的一年几万那种

理性讨论，我觉得更应该计算RSU，因为不要把鸡蛋放在同一个篮子里，所以RSU已经是变相持有公司股票了，RSU到手一定要卖掉，而不是继续持有。
卖掉RSU之后，这比钱的去处：1）现金； 2）买大盘； 3）买房。 当然123是投资选择，不一定非要买房，买股票和存现金也可以。但现金也是购买力。 而不是“这笔钱不要动，买房也不要考虑”


高房价区有个问题就是要不要早点上车。如果要早点上车，max out就是最优解。如果认为高房价区房价会跌，那继续观望也没问题。纯属个人选择。年轻人总体来说还是激进些好，我们就是太保守了...

便宜房子再没有了，七八年前看着五十万的都觉得贵，现在好点的百万起跳都不嫌多。