买二套房，出租现有的自住房，还是卖了自住房合适

现有自住房月供2500，房产税1000/月，出租的话租金4000。边际税率大概40%
需要换到其他学区，首付20万左右，退休金里20万，收入20万单职工，3娃上学，大概1.5米的房子是不是太撑了。
第一种方式把现在自住房卖了大概能到手90万，再买新房，没压力，但是大概几年后还得搬回来，再买卖一次，但是不用操心出租房
第二种方式先住房出租，死撑买二套，现在首付不多，不知道把现有住房heloc出来一部分做首付是不是可以，还是找低首付的贷款。现金流可能是负的，国内有房产可以应急，但是疫情期间很难回去卖房，钱也不容易转出来大额
第三是租房，大概一个月租金4000，好处是不用卖房，但是没法借着现在的低利率增加资产，不过也不用担心房价下跌

感觉太撑了。你自住房回报率低，卖了比较保险。投资房可以再买个小点的。

还要般回来就别卖了。 到时候90万出， 130 买回来。 至于吗？ 150万的房也不是还到底， 就是娃读书的几年。 撑不撑就看月付多少了。 现在利率低月费也没那么高。搞不好150万的房升值了， 可以补贴你的养老金

卖吧
你收入低，家庭负担重，养2个房子挺吃力的

没看明白，二套房，是准备40万首付其中20万是从退休金里面出吗？

还要般回来就别卖了。 到时候90万出， 130 买回来。 至于吗？ 150万的房也不是还到底， 就是娃读书的几年。 撑不撑就看月付多少了。 现在利率低月费也没那么高。搞不好150万的房升值了， 可以补贴你的养老金
baoermm 发表于 2021-09-08 10:34

我也是担心卖了再买回来反而折腾一趟还得加钱，一买一卖小十万就出去了。现在不买，去年就一直墨迹，1.2米的房子直接涨到1.5，越等越涨

没看明白，二套房，是准备40万首付其中20万是从退休金里面出吗？
QQ.com 发表于 2021-09-08 10:37

现金二十万，heloc里equity大概90万，401k能贷款出来5万，能heloc或者cash out出来个20万做首付吧，具体没算，可能dti不够了。不知道最近说的5%首付的贷款能不能满足要求

感觉太撑了。你自住房回报率低，卖了比较保险。投资房可以再买个小点的。
zglove21 发表于 2021-09-08 10:32

自住房租金回报不高，但是房价涨幅也还可以，之前差不多每年涨5万，疫情期间大概涨了40万。卖了换房肯定轻松，但是再买回来时怕上不了车了。我换房是想去个好点的高中，我们这高中很一般，只有8分

回复 1楼ray_golden的帖子
留着租吧，几年下来租金也不少。出租房收入大部分都会用房子depreciation抵掉。 如果卖，可以用一部分钱贴补新房一部分再买个小点rental.

不卖，有第一套房的heloc 垫底帮衬，撑几年以后小孩读大学把第二套卖了，你们就轻松了。

回复 1楼ray_golden的帖子
留着租吧，几年下来租金也不少。出租房收入大部分都会用房子depreciation抵掉。 如果卖，可以用一部分钱贴补新房一部分再买个小点rental.
kiwikiwifruits05 发表于 2021-09-08 10:57

我没保过出租房的租金收入，我简单算不知道对不对，4000租金减去1000房产税，减去利息大概1500，剩下1500按40%交税600，这样自己到手3600，基本用来付房贷和房产税，小修小补还得自己贴一些。
卖了再买rental感觉还没有我家现在这个，最起码接近能打平。

我也想问这个问题， 旧房子买了到手90万左右， 但是比较大4000尺加上1 acre的花园， 租出去是不是不合适。 我们在低房价地区， 租出去可能5000一个月， 但是房价不怎么涨， 从2011最低点到现在只涨了50%不到。

我没保过出租房的租金收入，我简单算不知道对不对，4000租金减去1000房产税，减去利息大概1500，剩下1500按40%交税600，这样自己到手3600，基本用来付房贷和房产税，小修小补还得自己贴一些。
卖了再买rental感觉还没有我家现在这个，最起码接近能打平。
ray_golden 发表于 2021-09-08 11:03

这么低收入，边际没有40%吧，不过撑1.5米扛不住吧，出租房用折旧没有income 了，但出租超过三年用不了50万 tax free gain了

不卖，有第一套房的heloc 垫底帮衬，撑几年以后小孩读大学把第二套卖了，你们就轻松了。
QQ.com 发表于 2021-09-08 11:00

对的。如果肯定会搬回来。不卖比较合适。

我没保过出租房的租金收入，我简单算不知道对不对，4000租金减去1000房产税，减去利息大概1500，剩下1500按40%交税600，这样自己到手3600，基本用来付房贷和房产税，小修小补还得自己贴一些。
卖了再买rental感觉还没有我家现在这个，最起码接近能打平。
ray_golden 发表于 2021-09-08 11:03

出租房有折旧可以抵税，所有维修都可以抵税。你肯定不用交1500的税。

回复 11楼的帖子
不是这样算的，还要减去房子的折旧，基本就抵去了绝大部分收入,另外所有修补都可以抵扣

如果现在去买房，很有可能站岗。到时候两套贵房子一起跌，会很惨的。而且如果第二套只是住5年，那利息付的其实是高利贷

我没保过出租房的租金收入，我简单算不知道对不对，4000租金减去1000房产税，减去利息大概1500，剩下1500按40%交税600，这样自己到手3600，基本用来付房贷和房产税，小修小补还得自己贴一些。
卖了再买rental感觉还没有我家现在这个，最起码接近能打平。
ray_golden 发表于 2021-09-08 11:03

算上折旧每年两万多，这个出租房的纸面收益是负的，不用交税

我和楼主情况相似，自住房还没有你的回报率高。所以我准备先买，后卖。现在快冬季，房价应该还好。等开春卖掉，抵消一部分风险（房子万一跌了）然后就是手里有闲钱，不怕市场。毕竟同时买卖都在高点也make sense

这么低收入，边际没有40%吧，不过撑1.5米扛不住吧，出租房用折旧没有income 了，但出租超过三年用不了50万 tax free gain了
熊宝宝 发表于 2021-09-08 11:07

我大概这么算的，20万月税前是1万6，43%dti是7100每月，减去二套房的房产税1500，大概每月还剩5500，贷款124万的话大概每月5000左右的贷款，5arm应该利息更低，可能我算的太紧张了？

不卖，第一套房的租金够cover所有费用（包括本金）挺好的。

如果只住高中4年，没必要买1.5米的吧，买便宜的不行吗

我大概这么算的，20万月税前是1万6，43%dti是7100每月，减去房产税1500，大概每月还剩5500，贷款124万的话大概每月5000左右的贷款，5arm应该利息更低，可能我算的太紧张了？
ray_golden 发表于 2021-09-08 11:23

20万 要不要存401，3娃上学要不要兴趣班或者after school, 这个太撑了，20万买1.5？其他都没什么backup, 如果有家底可以先不卖

選二
你還有國內的家底 大膽做

卖了。

感觉涨幅还不错呀 换我就留着

如果是我肯定卖。 先买后卖。卖掉后现在房子再refinance一下。
你们的目的是让娃有更好的学校，不是为了降低生活质量。你们不卖房日子过得紧巴巴会降低生活质量的。不值得。

如果只住高中4年，没必要买1.5米的吧，买便宜的不行吗
gas 发表于 2021-09-08 11:26

只有condo便宜，也得一米以上，3个bedroom。我们这高中学区一般的都1.6米了，去好学区1.5米的只有3个bedroom的小sfh，估计也就1500尺，比我现在面积还缩水1/3，基本最便宜的sfh，再折衷就是townhouse，condo因为疫情的缘故不想选

20万 要不要存401，3娃上学要不要兴趣班或者after school, 这个太撑了，20万买1.5？其他都没什么backup, 如果有家底可以先不卖
熊宝宝 发表于 2021-09-08 11:26

国内有两套房，卖起来应该很快，就是汇款不太容易，担心国内政策也不稳定，其实应该早了结了。主要之前没拿到绿卡，怕身份问题。后来拿了绿卡，赶上生老三，再后来没来得及办又开始疫情了。

20万 要不要存401，3娃上学要不要兴趣班或者after school, 这个太撑了，20万买1.5？其他都没什么backup, 如果有家底可以先不卖
熊宝宝 发表于 2021-09-08 11:26

401k还是尽量存吧，前几年没存满其实亏了，8年了现在401k跟ira里才20万，

回复 1楼ray_golden的帖子
"但是大概几年后还得搬回来，再买卖一次"，这非常莫名呀，买卖两次，交中介费6%*2；要么别搬走，要么卖了，别搬回来，就都行。

真是人有多大胆，地有多大产。单收入，还三个娃，收入20万，连20%的首付都没有，就敢买1.5米的房子？自己能吃几碗干饭不知道？难道没有一点风险意识，不怕万一经济不好单职工被裁，万一经济不好房价下跌？更不用说死撑后的生活质量。难道让娃天天吃有激素的大鸡腿，穿补丁衣服？
当看到大家都忘了2000年IT bubble 破灭和2008年金融危机的教训时，我看离下一个经济危机也不远了

回复 1楼ray_golden的帖子
"但是大概几年后还得搬回来，再买卖一次"，这非常莫名呀，买卖两次，交中介费6%*2；要么别搬走，要么卖了，别搬回来，就都行。
EEswine 发表于 2021-09-08 11:56

搬走主要是为了换高中，我们这小学很不错，初中9分，高中由于是覆盖了一大片区域，周边治安差区的都来上，成绩和学风都不好，所以想搬走。但是能负担的地方交通不方便，我们现在可以wfh，撑死了现在的公司混个3、4年，以后换工作还得回来

只有condo便宜，也得一米以上，3个bedroom。我们这高中学区一般的都1.6米了，去好学区1.5米的只有3个bedroom的小sfh，估计也就1500尺，比我现在面积还缩水1/3，基本最便宜的sfh，再折衷就是townhouse，condo因为疫情的缘故不想选
ray_golden 发表于 2021-09-08 11:46

你先pre approval 看看能借多少，如果20万只是base, 还有股票bonus, 可以撑撑，不然真的有点紧张，尤其三个娃，总归有这样那样的事情，我在高房价区，20万撑1.5 都没娃的，有娃这种估计不敢这么撑

我也想问这个问题， 旧房子买了到手90万左右， 但是比较大4000尺加上1 acre的花园， 租出去是不是不合适。 我们在低房价地区， 租出去可能5000一个月， 但是房价不怎么涨， 从2011最低点到现在只涨了50%不到。
BeHappy78 发表于 2021-09-08 11:05

你要了解一下本地租房市场。低房价地区，高租金可能根本很难找到租客。因为付得起你这个租金的，人家干嘛不买房？

真是人有多大胆，地有多大产。单收入，还三个娃，收入20万，连20%的首付都没有，就敢买1.5米的房子？自己能吃几碗干饭不知道？难道没有一点风险意识，不怕万一经济不好单职工被裁，万一经济不好房价下跌？更不用说死撑后的生活质量。难道让娃天天吃有激素的大鸡腿，穿补丁衣服？
当看到大家都忘了2000年IT bubble 破灭和2008年金融危机的教训时，我看离下一个经济危机也不远了
Halahi 发表于 2021-09-08 12:00

楼主有底气。国内有房产。 不过善意提醒一下。1.5米的房子房产税保险日常维护，多出来的开销，楼主别忘算了。贷款只是一部分。 我会卖一两个房子把自住房贷款减少的，心理承受不了太大压力。

真是人有多大胆，地有多大产。单收入，还三个娃，收入20万，连20%的首付都没有，就敢买1.5米的房子？自己能吃几碗干饭不知道？难道没有一点风险意识，不怕万一经济不好单职工被裁，万一经济不好房价下跌？更不用说死撑后的生活质量。难道让娃天天吃有激素的大鸡腿，穿补丁衣服？
当看到大家都忘了2000年IT bubble 破灭和2008年金融危机的教训时，我看离下一个经济危机也不远了
Halahi 发表于 2021-09-08 12:00

你说的都对，但是换学区是没法等的，不冒险就只能租房子。 然后也可能就重复了我们在国内的经历，看着房价从40万人民币一直涨到300多万人民币，到现在的600万人民币，其实我在国内有机会再多买一套到两套房，怕房价跌又想改善，开始想换三居，后来只能再买一个两居，后来出国来美了，当时也是死撑10万美元出头买的80几万的房子，不然妥妥的看着车开走了，扒车都追不上

楼主有底气。国内有房产。 不过善意提醒一下。1.5米的房子房产税保险日常维护，多出来的开销，楼主别忘算了。贷款只是一部分。 我会卖一两个房子把自住房贷款减少的，心理承受不了太大压力。
黑妞 发表于 2021-09-08 12:10

我现在的房子大部分自己能handle，再买房子主要是房产税高了，保险现在一年800左右。

国内的房产没那么容易卖的。受政策影响很大。一个政策出来可能在市场上半年一载的都没人看。钱移出来也麻烦。房子我是一直认为能不卖就别卖，是长期投资。但楼主家的风险有点大。这次的经济周期已经人为拉长很久，各种资产到了很高位，又是单职工，首付又低，储备金又少，3个小孩就是不鸡，各种花费也不少。都是风险。

不要用国内房产的思维看美国房市。就是现在疯涨的圣地亚哥，金融危机那几年跌40%的遍地都是。如果1.5米在本地不是entry level 的大众经济适用房，经济不好的时候受众市场更小，更难卖掉。你家的问题是单收入还三娃，处处软肋。有点风吹草动，国内的房子也是远水解不了近渴。就怎么把钱转出来就是个大问题。
所以要买1.5米就卖现在的房，要不卖就租房。

国内的房产没那么容易卖的。受政策影响很大。一个政策出来可能在市场上半年一载的都没人看。钱移出来也麻烦。房子我是一直认为能不卖就别卖，是长期投资。但楼主家的风险有点大。这次的经济周期已经人为拉长很久，各种资产到了很高位，又是单职工，首付又低，储备金又少，3个小孩就是不鸡，各种花费也不少。都是风险。
tigerhu 发表于 2021-09-08 12:20

以前我觉得还是不难卖，400多万人民币时不贪一个星期肯定卖掉，小米的总部就在我家附近，软件园骑车就可以，马上也通地铁了。后来好像国内买房贷款受限制了，房价也还是慢慢的涨，小房子相对还是好卖，但是不像以前那么容易，最近的政策感觉也是在打击房地产，大家都是在观望，越来越担心国内的房子不好变现了

以前我觉得还是不难卖，400多万人民币时不贪一个星期肯定卖掉，小米的总部就在我家附近，软件园骑车就可以，马上也通地铁了。后来好像国内买房贷款受限制了，房价也还是慢慢的涨，小房子相对还是好卖，但是不像以前那么容易，最近的政策感觉也是在打击房地产，大家都是在观望，越来越担心国内的房子不好变现了
ray_golden 发表于 2021-09-08 12:26

卖房变现太慢了，得有别的plan, 20w 三娃说实话撑不起1.5，我一直都是主张能撑就撑，但你这个连20% down 都没有，还想借5 年arm, 没有紧急资金，中年人了还搞这么紧张对家庭不好，很容易有矛盾

未來的出租房 (目前的自住房) 做cash out 重貸 未來的自住房 首付放越多越好 之後開HELOC做急用金備用 做5/1或7/1的貸款 五到七年內 把國內的房產轉成現金 匯兌美金 cash out 和首付要 多少的數字 請貸款公司幫你算算 401k不要動 搞不好連國內房產都不用賣的
目前你有90萬 的home equity 手上現金20萬 兩房總值100+150萬 年薪20萬 國內還有一房子 應該沒問題

不卖。只要第二套房的贷款能批就买

我现在的房子大部分自己能handle，再买房子主要是房产税高了，保险现在一年800左右。
ray_golden 发表于 2021-09-08 12:15

你这个保险真便宜。我房子远没你的贵。保险也上千了。而且每年涨。我没有claim history, 已经尽可能把deductible 放大。也试着看别的保险公司。都一个行情。理解你为了孩子换学区的心情。你是3个啊。

刚看到单收入还3娃。国内家里紧急时候能接济一下吗？否则确实可能先租房比较好，房市慢慢降温了，买房可以等等

不要用国内房产的思维看美国房市。就是现在疯涨的圣地亚哥，金融危机那几年跌40%的遍地都是。如果1.5米在本地不是entry level 的大众经济适用房，经济不好的时候受众市场更小，更难卖掉。你家的问题是单收入还三娃，处处软肋。有点风吹草动，国内的房子也是远水解不了近渴。就怎么把钱转出来就是个大问题。
所以要买1.5米就卖现在的房，要不卖就租房。
Halahi 发表于 2021-09-08 12:25

我是这么想的，1.5是entry level，不是高端房产，买高端房产更难卖。疫情前大概1.2米左右，如果赶上经济危机大概能跌到1米，但是跌到一米的时候房贷利息估计也得奔着5%以上了，现在谁也说不好究竟相当于2005还是2007，等到房子跌到底的2010大概还得4到5年

才20万存款，收入20万，20万401K，单职工，三娃，要买1.5米的房子，满满都是雷点，只能说楼主胆够肥的

不卖。

楼主应该是在两边海岸的高房价地区，找贷款人好好给你算算，我觉得是可行的。不过你还要搬回去，这个风险不可控。如果同时拿两套，你想过房价如果跌了，你可就是两头受挫呢

你这个保险真便宜。我房子远没你的贵。保险也上千了。而且每年涨。我没有claim history, 已经尽可能把deductible 放大。也试着看别的保险公司。都一个行情。理解你为了孩子换学区的心情。你是3个啊。
黑妞 发表于 2021-09-08 12:35

我的房子保险是当年车险代理帮我做的，他们在车险上挣了钱，房子保险从个小公司批发的。后来车险总给我涨钱，我就换geico了，车险代理就不理我了，但是这个房子保险那个公司每年还给我续，涨一点点，对我就成了鸡肋了，的确是便宜，但是没有服务，refinance一下都不好找人，再涨涨我也准备换了，其它家大概1000左右，你只要多找找还能有deal的，尤其是保险agent那里。
学校的确是，三个孩子上好公立学区是最划算，都上私校更要命了，更负担不起

楼主应该是在两边海岸的高房价地区，找贷款人好好给你算算，我觉得是可行的。不过你还要搬回去，这个风险不可控。如果同时拿两套，你想过房价如果跌了，你可就是两头受挫呢
chelseaxi 发表于 2021-09-08 12:48

北加东湾，半岛和南湾更买不起，那边得好学区奔着3米起步了。
去年周围买房的，一个前同事买的半岛小三米的，附近一个邻居南湾买的2.6米的，另外一个前同事东湾买的1.8米，半岛上有condo。另外一家没再折腾房，两娃上独立。我觉得这么看下来我家的目标还是比较小的

北加东湾，半岛和南湾更买不起，那边得好学区奔着3米起步了。
去年周围买房的，一个前同事买的半岛小三米的，附近一个邻居南湾买的2.6米的，另外一个前同事东湾买的1.8米，半岛上有condo。另外一家没再折腾房，两娃上独立。我觉得这么看下来我家的目标还是比较小的
ray_golden 发表于 2021-09-08 12:58

你同事也是和你家情况差不多么？胆儿都这么肥啊

如果还要买回来，还是出租吧 看lz是在加州，低税基能留还是留着

卖房变现太慢了，得有别的plan, 20w 三娃说实话撑不起1.5，我一直都是主张能撑就撑，但你这个连20% down 都没有，还想借5 年arm, 没有紧急资金，中年人了还搞这么紧张对家庭不好，很容易有矛盾
熊宝宝 发表于 2021-09-08 12:33

他家首套里面的HELOC可以算应急基金把。 90万不少了。

回复 41楼ray_golden的帖子
如果实在想买，这边的房子看起来，国内的房子至少一套先挂牌卖起来。这样比较保险些。经历过2000, 2008年downturn的人真心觉得钱是赚不完的，但一次经济危机可以让很多人的资产归零。你家最大的问题还是要想好万一经济不好,单职工失业了，你们的plan是什么，如果有保底的可接受的plan (包括国内的房子愿意降价10%—20%的快速卖掉。要知道美国经济不好了，国内也可能受影响) 等等，买也没问题。

20万收入贷款130万？ 能贷下来么？每个月paycheck够生活么？我觉得这俩是关键吧。
哦 可以heloc 没搞过 不懂
方案一：卖2次房，手续费损失比较严重 方案二：如果每个月paycheck能撑住，有应急资金，可以考虑啊。 方案三：取决于你打算住几年，以及不买房其他投资途径如何

回复 52楼ray_golden的帖子
在东湾啊！你想买Fremont还是Pleasanton 的？你国内有两套房子 卖一套可能都够这边买一套了 我不明白有些人说楼主胆肥啥的 人家国内有房产。所以大胆的买，你一点也不用担心啊

才20万存款，收入20万，20万401K，单职工，三娃，要买1.5米的房子，满满都是雷点，只能说楼主胆够肥的
alanbeil 发表于 2021-09-08 12:42

我跟lz情况类似 为了娃上学把以前房子卖了换了个学区房1.5m
30w 存款 1m贷款余额 base 20w 单职工俩猫俩娃 20w 401k 请问下这个主要的雷点在哪。。是觉得自己钱不够然后经常觉得不知道怎么再多挣点

北加东湾，半岛和南湾更买不起，那边得好学区奔着3米起步了。
去年周围买房的，一个前同事买的半岛小三米的，附近一个邻居南湾买的2.6米的，另外一个前同事东湾买的1.8米，半岛上有condo。另外一家没再折腾房，两娃上独立。我觉得这么看下来我家的目标还是比较小的
ray_golden 发表于 2021-09-08 12:58

20万 base 还是 package

收入20万边际税率40%？这是多高的州税啊。两套房不是不能过，太撑了。要是准备方便了把国内房卖掉填这边的坑现在先忍忍的话还行可以把现在的房弄个heloc应急或填平时花销。楼里大妈太他妈mean了，还“自己吃几碗干饭都不知道”，你知道人楼主国内多少资产？

回复 52楼ray_golden的帖子
在东湾啊！你想买Fremont还是Pleasanton 的？你国内有两套房子 卖一套可能都够这边买一套了 我不明白有些人说楼主胆肥啥的 人家国内有房产。所以大胆的买，你一点也不用担心啊
havebabybaby 发表于 2021-09-08 14:02

Pleasanton比较大，还有些便宜sfh。之前也看了San Ramon 的Daugherty valley high, 感觉够不上，townhouse差不多

能撑就死撑。贷款利率这么低。资产就是这么滚起来的。

搬走主要是为了换高中，我们这小学很不错，初中9分，高中由于是覆盖了一大片区域，周边治安差区的都来上，成绩和学风都不好，所以想搬走。但是能负担的地方交通不方便，我们现在可以wfh，撑死了现在的公司混个3、4年，以后换工作还得回来
ray_golden 发表于 2021-09-08 12:03

how about renting a house when the kids are in high school? only 4 years.

一旦房子租不出去空置几个月那就是比较麻烦了！

感觉很撑，除非把国内房子卖了或者能啃老。楼主你没有讲你们的工作稳定性如何，如果失业容不容易找到工作，工资上涨空间大不大，房子出租市场是不是稳定（比如去年房客房租有没有受影响）。

我跟lz情况类似 为了娃上学把以前房子卖了换了个学区房1.5m
30w 存款 1m贷款余额 base 20w 单职工俩猫俩娃 20w 401k 请问下这个主要的雷点在哪。。是觉得自己钱不够然后经常觉得不知道怎么再多挣点
我是马甲 发表于 2021-09-08 14:13

手里就那么丁点钱，全搭房子上，你高兴就好

手里就那么丁点钱，全搭房子上，你高兴就好
alanbeil 发表于 2021-09-08 16:12

现在论坛里对没有财务自由的朋友都这么高要求了吗 我没说我高兴吧？这么刻薄有意思吗

感觉很撑，除非把国内房子卖了或者能啃老。楼主你没有讲你们的工作稳定性如何，如果失业容不容易找到工作，工资上涨空间大不大，房子出租市场是不是稳定（比如去年房客房租有没有受影响）。
ILoveEcho 发表于 2021-09-08 16:11

我感觉我的工作稳定性还可以，行业原因公司倒闭的可能性很小，几年内应该不会有裁员（当然谁有不能保证这个），找工作应该不难，收入增加我也说不好，肯定要更忙，家里老婆一个人照顾三个孩子基本上忙不过来，我还得分一部分精力看孩子，而且为了提高收入换工作也得搬家，只能搬去更贵的地方，我们现在永久wfh搬去哪里都比较自由。
房租我也没底，我感觉上市场上两个bedroom的更好租，我家4个bedroom在这边除了孩子多的家庭，我感觉承受4千房租的也不多，我看zillow上偶尔也有出租的，非常少，倒是也都能租出去。房租貌似很多年了也很稳定，大概一直在3800到4000这个区间好几年了，2个bedroom的房租倒是涨到多少

、、、

收入20万边际税率40%？这是多高的州税啊。两套房不是不能过，太撑了。要是准备方便了把国内房卖掉填这边的坑现在先忍忍的话还行可以把现在的房弄个heloc应急或填平时花销。楼里大妈太他妈mean了，还“自己吃几碗干饭都不知道”，你知道人楼主国内多少资产？
dipsomania 发表于 2021-09-08 14:19

什么叫mean? 实话难听吗？楼里说雷点，胆儿肥的，好几个呢。
国内的资产再多，你要不给楼主指条路，如何把大把人民币现金换成美金再弄到美国来？

楼主你住在Castro valley?

真是人有多大胆，地有多大产。单收入，还三个娃，收入20万，连20%的首付都没有，就敢买1.5米的房子？自己能吃几碗干饭不知道？难道没有一点风险意识，不怕万一经济不好单职工被裁，万一经济不好房价下跌？更不用说死撑后的生活质量。难道让娃天天吃有激素的大鸡腿，穿补丁衣服？
当看到大家都忘了2000年IT bubble 破灭和2008年金融危机的教训时，我看离下一个经济危机也不远了
Halahi 发表于 2021-09-08 12:00

你也不了解楼主的真实情况，干嘛这么居高临下的训人家啊 华人上个个财富自由，不也都是吃costco的肉吗

房子出租不会交税，但20万贷120万以上银行不会批吧？

你也不了解楼主的真实情况，干嘛这么居高临下的训人家啊 华人上个个财富自由，不也都是吃costco的肉吗
jakon 发表于 2021-09-08 18:22

服了你的逻辑。说实话就是教训人？经济危机在美国不存在吗？油盐不进的人，听不得学不到别人的历史经验教训，不用别人教训，社会现实会教训你。

服了你的逻辑。说实话就是教训人？经济危机在美国不存在吗？油盐不进的人，听不得学不到别人的历史经验教训，不用别人教训，社会现实会教训你。
Halahi 发表于 2021-09-08 18:35

万一现实没按照你想的发展呢？ 国内前些年也有好多劝别人不要买房子的，还有把自己房子卖了的，被人恨和嘲笑的，也挺多的

有点撑 退休金也只能借出5万 20%首付也要30w 还有三娃 我单身也不敢。不过卖掉房子还可以 但是觉得现金流挺好的 每个月500也不错。我会保留自住房+买个便宜点的。

房子出租不会交税，但20万贷120万以上银行不会批吧？
l4528 发表于 2021-09-08 18:23

我看前两天说银行马上要出5%首付的贷款了，最多1.5米，但是估计rate不会很好
另外我计算是从现有住房里heloc贷出10万，30万够20%首付，因为heloc前十年只付利息，大概一个月只需要还300多，不过我不了解lender算dti时怎么计算heloc的利息。另外就是现有住房的租金会如果都付了房贷和房产税，不知道要怎么算入dti了。
算了我还是找agent问问吧

万一现实没按照你想的发展呢？ 国内前些年也有好多劝别人不要买房子的，还有把自己房子卖了的，被人恨和嘲笑的，也挺多的
jakon 发表于 2021-09-08 18:39

但凡懂点美国经济和历史的人都会告诉你，经济危机一定会再来。劝你多读点书。不是什么万一不万一的事情。而且你的逻辑再次服了，我看不到你说的国内这几句话和LZ死撑湾区买房有一毛钱的关系。
这个楼里凡是劝LZ谨慎的都是亲历过上次甚至是2000年美国经济危机的人。那时候发生了什么，经过的都知道。

我看前两天说银行马上要出5%首付的贷款了，最多1.5米，但是估计rate不会很好
另外我计算是从现有住房里heloc贷出10万，30万够20%首付，因为heloc前十年只付利息，大概一个月只需要还300多，不过我不了解lender算dti时怎么计算heloc的利息。另外就是现有住房的租金会如果都付了房贷和房产税，不知道要怎么算入dti了。
算了我还是找agent问问吧
ray_golden 发表于 2021-09-08 18:49

我指的不是首付百分比，而是收入贷款比例，你这六倍以上了，银行现在应该比较保守，本来收租房基本平衡不count，要再从另一个房子拿钱，相当更多负债，就更不可能了

服了你的逻辑。说实话就是教训人？经济危机在美国不存在吗？油盐不进的人，听不得学不到别人的历史经验教训，不用别人教训，社会现实会教训你。
Halahi 发表于 2021-09-08 18:35

谢谢你的提醒，我也知道经济有下行的风险，只是可能我等不及房价的下降周期了。我估计房价崩了贷款利息也涨了，成本也会增加不少。
我考虑到把国内房子应该可以缓冲一下，长期看随着通胀还是会保值的，的确是要控制短期资金链不要断了。更多的是看家人的意见，毕竟对日常开销有影响，其实我们本身也是左右摇摆

how about renting a house when the kids are in high school? only 4 years.
purplebasil 发表于 2021-09-08 14:55

按几率楼主孩子应该不是三胞胎同时一个年级。老大高中4年。接下来还有老二老三。所以6-8年里好学区好高中是刚需。租房子6-8年不合算。

回复 75楼Halahi的帖子
实话看你怎么说，你这个话说的本来就是居高临下，作为路人看着都不舒服。什么叫“自己吃几碗干饭都不知道 “啊，人家楼主自己家资产最清楚，别人都不知道lz家每月开销多少，国内几套房，上来就这个居高临下教训人还说自己说实话。这不就跟号称自己”直爽“其实就是情商低一模一样吗

二十万单收入三孩 边际税率能有40%？

我指的不是首付百分比，而是收入贷款比例，你这六倍以上了，银行现在应该比较保守，本来收租房基本平衡不count，要再从另一个房子拿钱，相当更多负债，就更不可能了
l4528 发表于 2021-09-08 19:00

DTI，debt to income ratio， 银行最看重这个，出租房的房租收入基本算为零
As a general guideline, 43% is the highest DTI ratio a borrower can have and still get qualified for a mortgage. Ideally, lenders prefer a debt-to-income ratio lower than 36%, with no more than 28% of that debt going towards servicing a mortgage or rent payment. The maximum DTI ratio varies from lender to lender.
20万的收入每月税前1万6，贷款1.2米，按揭+地税+保险+HELOC按揭+车贷+信用卡贷不能超过7千2，楼主你自己算算银行可能不可能贷款给你。

撑死胆大的，饿死胆小的

DTI，debt to income ratio， 银行最看重这个，出租房的房租收入基本算为零
As a general guideline, 43% is the highest DTI ratio a borrower can have and still get qualified for a mortgage. Ideally, lenders prefer a debt-to-income ratio lower than 36%, with no more than 28% of that debt going towards servicing a mortgage or rent payment. The maximum DTI ratio varies from lender to lender.
20万的收入每月税前1万6，贷款1.2米，按揭+地税+保险+HELOC按揭+车贷+信用卡贷不能超过7千2，楼主你自己算算银行可能不可能贷款给你。
alanbeil 发表于 2021-09-08 20:03

那我弄个35万的heloc，一个月大概一千出头，heloc其实反而每月还的低，因为只还利息。然后贷款95万呢。我只是探讨可行性，我其实有点担心heloc的浮动利率，不敢用的太多

回复 75楼Halahi的帖子
实话看你怎么说，你这个话说的本来就是居高临下，作为路人看着都不舒服。什么叫“自己吃几碗干饭都不知道 “啊，人家楼主自己家资产最清楚，别人都不知道lz家每月开销多少，国内几套房，上来就这个居高临下教训人还说自己说实话。这不就跟号称自己”直爽“其实就是情商低一模一样吗
cherrymini 发表于 2021-09-08 19:27

LZ都没玻璃心，你要脑补居高临下怪谁呢？你这样玻璃心就不要上网混了，没人呵护你脆弱的小心脏。Period!

按几率楼主孩子应该不是三胞胎同时一个年级。老大高中4年。接下来还有老二老三。所以6-8年里好学区好高中是刚需。租房子6-8年不合算。
黑妞 发表于 2021-09-08 19:23

哦，对，他家3个孩子，我忘了这点。

那我弄个35万的heloc，一个月大概一千出头，heloc其实反而每月还的低，因为只还利息。然后贷款95万呢。我只是探讨可行性，我其实有点担心heloc的浮动利率，不敢用的太多
ray_golden 发表于 2021-09-08 20:32

heloc每个月的利息是要加到你的总debt里，换汤不换药，总数还是要在$7200以下。而且办理heloc的手续费也不便宜。我说你胆肥就是因为你每个月的收入太低了，DTI太容易就超过43%了。

但凡懂点美国经济和历史的人都会告诉你，经济危机一定会再来。劝你多读点书。不是什么万一不万一的事情。而且你的逻辑再次服了，我看不到你说的国内这几句话和LZ死撑湾区买房有一毛钱的关系。
这个楼里凡是劝LZ谨慎的都是亲历过上次甚至是2000年美国经济危机的人。那时候发生了什么，经过的都知道。
Halahi 发表于 2021-09-08 18:49

烦死你这种人了。真牛逼的，去年预计到股市房市大涨么?
经济危机迟早要了，就跟人迟早要死一样。说等于白说。

lz自己风险评估就好。还劝人多读书呢。 你自己多看看把。

我跟lz情况类似 为了娃上学把以前房子卖了换了个学区房1.5m
30w 存款 1m贷款余额 base 20w 单职工俩猫俩娃 20w 401k 请问下这个主要的雷点在哪。。是觉得自己钱不够然后经常觉得不知道怎么再多挣点
我是马甲 发表于 2021-09-08 14:13

你比lz宽松多了

heloc每个月的利息是要加到你的总debt里，换汤不换药，总数还是要在$7200以下。而且办理heloc的手续费也不便宜。我说你胆肥就是因为你每个月的收入太低了，DTI太容易就超过43%了。
alanbeil 发表于 2021-09-08 20:43

我没具体算，heloc大概3.6的rate，时不时有2%的6个月的deal，heloc虽然利息高，但是前十年是只付利息的（但是一年一调利息），这点没有arm好，最起码arm前几年是琐息的。我要算算跟都放在房贷里哪个合算,貌似是heloc每月少付250

日常开销我算过，其实银行在dti方面有些保守，比如房产税，我都是每年自己交，我基本不预留，都是年底缴一半，二月缴一半，然后退税回来把钱还上，不占用自己日常资金（不过要是1.5米自己还得预留几千，退税cover不了房产税了。房子保险差不多一千块够了。车我现在基本不出门，有个minivan，另外有个lease结束的车，以前上班开，大概有一万的贷款，我要是卖了还能挣个8千回来，不过那样我就得买个离bart站近的，骑车过去

自住房租金回报不高，但是房价涨幅也还可以，之前差不多每年涨5万，疫情期间大概涨了40万。卖了换房肯定轻松，但是再买回来时怕上不了车了。我换房是想去个好点的高中，我们这高中很一般，只有8分


ray_golden 发表于 2021-09-08 10:54

我倒是觉得不用那么“贪”，没有贬义的意思，就是说不需要赚尽每一个铜板
你现在房子增值已经>50w了 卖掉换新房可以lock in这个增值 而且手头宽裕 可以不止买1.5的啊 可以买更贵 将来不用换的
一般来讲 湾区如果有房租金能cover开销 最好是留下 但你们手头太紧了 还是生活质量第一 再考虑以钱生钱

我没具体算，heloc大概3.6的rate，时不时有2%的6个月的deal，heloc虽然利息高，但是前十年是只付利息的（但是一年一调利息），这点没有arm好，最起码arm前几年是琐息的。我要算算跟都放在房贷里哪个合算,貌似是heloc每月少付250

日常开销我算过，其实银行在dti方面有些保守，比如房产税，我都是每年自己交，我基本不预留，都是年底缴一半，二月缴一半，然后退税回来把钱还上，不占用自己日常资金（不过要是1.5米自己还得预留几千，退税cover不了房产税了。房子保险差不多一千块够了。车我现在基本不出门，有个minivan，另外有个lease结束的车，以前上班开，大概有一万的贷款，我要是卖了还能挣个8千回来，不过那样我就得买个离bart站近的，骑车过去
ray_golden 发表于 2021-09-08 21:14

你这也算的太紧了 车里万八千的都算上了
你要是着急换学校 就先过去租房 现在的房子也租 然后同时赶紧处理国内房产 回不去也可以委托卖房 转钱出来不是说自住房可以么 版上有发过的 卖了国内房增加实力在湾区抢房 争取买个能力范围内最能“一步到位”的自住房 再说投资啥的

我没具体算，heloc大概3.6的rate，时不时有2%的6个月的deal，heloc虽然利息高，但是前十年是只付利息的（但是一年一调利息），这点没有arm好，最起码arm前几年是琐息的。我要算算跟都放在房贷里哪个合算,貌似是heloc每月少付250

日常开销我算过，其实银行在dti方面有些保守，比如房产税，我都是每年自己交，我基本不预留，都是年底缴一半，二月缴一半，然后退税回来把钱还上，不占用自己日常资金（不过要是1.5米自己还得预留几千，退税cover不了房产税了。房子保险差不多一千块够了。车我现在基本不出门，有个minivan，另外有个lease结束的车，以前上班开，大概有一万的贷款，我要是卖了还能挣个8千回来，不过那样我就得买个离bart站近的，骑车过去
ray_golden 发表于 2021-09-08 21:14

你跟我算这些没有，银行只看DTI，才不管你怎么花钱，你就是不吃不喝每月只花钱在房子上，银行也不会去管另外的57%钱你是花哪儿了。

我倒是觉得不用那么“贪”，没有贬义的意思，就是说不需要赚尽每一个铜板
你现在房子增值已经>50w了 卖掉换新房可以lock in这个增值 而且手头宽裕 可以不止买1.5的啊 可以买更贵 将来不用换的
一般来讲 湾区如果有房租金能cover开销 最好是留下 但你们手头太紧了 还是生活质量第一 再考虑以钱生钱
skyfi 发表于 2021-09-08 21:16

我其实开始想买个8、90万的小房子做投资，后来觉得学区好的话自己也可以给孩子用来上高中，结果自住的话又不能选condo，然后发现小sfh去年到现在也得涨了3、40万了。
的确卖了现在的房再换一个就轻松多了，但是Pleasanton要是去city上班都头疼，去半岛上基本没戏了。老大跟老二之间上高中差的年头又多，我感觉这一波wfh撑死坚持个4年还是得回办公室。这买了卖，卖了买的，成本也不低

你这也算的太紧了 车里万八千的都算上了
你要是着急换学校 就先过去租房 现在的房子也租 然后同时赶紧处理国内房产 回不去也可以委托卖房 转钱出来不是说自住房可以么 版上有发过的 卖了国内房增加实力在湾区抢房 争取买个能力范围内最能“一步到位”的自住房 再说投资啥的



skyfi 发表于 2021-09-08 21:24

楼主很明显就是倾向于买，所以要把一个铜板掰成两个用。其实你这种情况应该diversify，不要把鸡蛋放在一个篮子里。过去几年的房价上涨不代表未来还会这样涨，本来18年房市就往下走了，来了个新冠大灌水打了针强心剂。你要是买就要承担高风险，愿赌服输呗。