很shock, 居然这么多人连foreclosure这词都没听说过就买房子？foreclosure是指银行处理default loan的法律程序，收缴房屋，然后拍卖。 What Is Foreclosure? Foreclosure is the legal process by which a lender attempts to recover the amount owed on a defaulted loan by taking ownership of and selling the mortgaged property. Typically, default is triggered when a borrower misses a specific number of monthly payments, but it can also happen when the borrower fails to meet other terms in the mortgage document.
我来美国晚，没赶上那一波。有个要好的朋友一家，老婆香港人，老公台湾人，他们在2005-06年的抢房大潮中陆续买了2个新房子，一个在san jose自住，就是在capital expressway 那边的townhome，半山上，房子很漂亮，小区旁边有个墓地，应该住在sanjose南边的，多多少少知道这个小区。当时83万买的，是自住。还有一个在las vagas，36万买了个2200尺的新房，投资。没想到过了2年，las vagas的房子跌到了8万多（别问我8万连建材都不够的问题，市场就是这样不留情），san jose的房子跌倒了40万。女主人说当时他们住着还觉得不错的，但是好多邻居被foreclosured， 邻居们不甘心，各种怒气都撒在家里的装修上，在搬出去之前，各种砸，毁坏了厨房和浴室的各种装修。小区各种凄凉，所以他们也搬家去了great mall 那边。女主人的aunt,最风光的时候在弯曲有23个房子，也没逃过2008年，💰周转不开，都没了。 认识他们的时候，大概是2013年了，说起这些他们还是很感慨，虽然房价已经慢慢回升，但是惊吓也还在。
好几个人叫我房黑，还问为什么有房黑的存在？让你失望了，我是个licensed agent，最近刚刚拿到的。 不是主业，我自己是做counseling的，考这个license主要是为了给自己买卖，呵呵。记得考试的第一科就是各种金融基础知识，考点就是房地产的cycle。 目前的情况肯定和2006年有不同，可是真的会脱离cycle吗？ 我觉得不会。简而言之，不管什么前提，相信房价会像🚀一样一直往上的，还是太偏激了。
还是那句老话，自住房，应该等等，因为你的钱不是大风刮来的。作为赚w2的，那点💰，还是要理智的花出去。
下面有人问现在是哪个cycle,请看下面的图表。其实自己搜搜，很多google search result 算是很信息量很大，值得看看。
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所以各个投资房之间，投资房和个人之间要设成单独的经济体。每个投资房开个LLC，稍微麻烦一点，但是降低风险
单从表面看，目前的房价高企的原因是库存低，政府大量印钞导致短期货币供应溢水（低利率）。
假设未来2，3年疫情影响降低，经济复苏，利率回调，而正常的foreclosure程序可以恢复，那么市场上的库存会增加。同时经济复苏后如果就业能够恢复，那么建材或许也能达到一个相对合理水平，进一步缓解低库存的问题。这些因素会对房价做出一定的调整。但是暂时不认为这些会直接导致房价大跌(超过20%）。
市场坍塌的决定因素多是因为地基本身不稳定，然后某一脆弱环节断裂而导致坍塌。目前来说觉得总体市场还没到达那种摇摇欲坠的地步，虽然不同的市场有不同的情况，但整个系统的离坍塌的临界点应该还有距离。
喜欢看数据的可以看看中位数房价和家庭收入比。其实比较2000和2020，中位房价和中位家庭收入都涨了一倍左右。再次说明一下不同的市场有不同的情况，这里主要关注总体的市场。具体的细分市场要看就业情况，投资，人口流入流出，库存等等。 https://www.statista.com/statistics/240991/average-sales-prices-of-new-homes-sold-in-the-us/ https://upload.wikimedia.org/wikipedia/commons/c/cc/Median_US_household_income_through_2018.png
那么是不是就啥问题都没有了呢，也不好说。这一波疫情对美国的经济影响还是挺大的，社会整体就业率还是比较低。4月份的就业对比去年同期下降了约10% https://www.bls.gov/news.release/pdf/empsit.pdf
这一波疫情影响加上股市，房市的上扬，造成进一步加深贫富的差距，不知道中产阶层的数量再这一年里是怎么变化的，但是基于整体低迷的就业，觉得疫情的负面影响还么结束。这是内部因素。
在这个大环境下，政府收入降低，支出大幅增加，暂时还是只能继续依靠举债印钱来维持国家社会的运作，而这些对美国有着不同方面的影响，目前来看，美元持续走低，意味着进口产品的成本提升，影响消费，但是对出口还是比较有利。如果美元持续走低，不知道对其金融霸权的地位怎么影响。这是外部因素
要我看，如果不打仗，不出现太大的外部变化，美国在未来2，3年房市不会大跌，局部市场或许会因为市场变化比较大而出现较强的回调，但是类似2008年的系统性坍塌应该暂时不会重现。
🛋️ 沙发板凳
同疑惑
就是很多人失业了，我记得纽约的拿失业的时间延长了，因为很多人都找不到工作，然后房子又卖不出。现在还没到很多人没工作的时候，但如果收入跟不上房价的升值，高价位是维持不了的。
你没看懂主贴
foreclosure并不是因为付不起贷款，而是市场crush down，market price比你贷款还低，你还要继续还贷款呢 还是重新买个房？很多人就弃掉还贷了 我姐夫的妹妹，在08年那次，也是这样丢了3个房子，包括自住房。她自己还是agent。 但市场也可能像08年以后的中国，20年的火箭呢？！ 没人能timing market，按自己节奏来吧。
房子交易成本高，流动性不好。
如果信贷条件宽松，比如无首付可入住，或者用ARM贷款，很多其实负担不起房子的人也会买房，进一步引起投机性购买。一旦泡沫爆裂，房价会迅速下降或者卖不动，很多人失业或其他原因断供，房贷公司会来收房（foreclose）。
美国对破产比较宽容。这种情况下有些人发现房子的价值还不如自己欠银行的贷款（上面的例子，房价8万，贷款余额24万），租也租不出去，干脆放弃房子不付mortgage，最多宣布破产。当然他们也会过几年苦日子（7年好像）。
日本泡沫破裂以后，很多人默默地继续还房贷。文化不同。
现在房子隔壁2008年买入后立即花了2，30万全面装修做院子，2019年夏天卖掉，基本上只打了个平手。涨价的部分刚超过当初装修花费。也是两口子都退休了就卖了
我也认识这样的人，撑到2019就出水了。所以买房产本身没错，长期持有就行，只要保证自己不会被迫低价卖就行。
What Is Foreclosure? Foreclosure is the legal process by which a lender attempts to recover the amount owed on a defaulted loan by taking ownership of and selling the mortgaged property. Typically, default is triggered when a borrower misses a specific number of monthly payments, but it can also happen when the borrower fails to meet other terms in the mortgage document.
https://www.investopedia.com/terms/f/foreclosure.asp#:~:text=Foreclosure%20is%20the%20legal%20process,and%20selling%20the%20mortgaged%20property.
我能理解sj那家放弃lv的房子。但是她aunt 的23个房子怎么资金转不过来了呢？因为租不出吗？还是所有房子都没有现金流，自己工作收入也出现问题不能坚持了？还是自己就因为贷款额度比房子本身的市价都高了直接放弃了（反正自己也没放down payment）？一般情况如果房市场crash时买方会恐慌而围观不入场买，租房市场会比较好，觉得那23个房子都是不会有出租问题。资金出现问题就是买入时就没有现金流，或者她没说实话房子都是无downpayment买的，最后直接放弃了。当时很多银行回收屋是在房子被银行回收手续办完前屋里的租户都不会被要求搬走而且继续付房租的，但是有些屋主一旦进入房子被银行收回过程中就开始不负房贷了。如果0 downpay买出租房这样玩就是纯自己拿房租
自主也要看如果出现工作问题房子贷款能不能继续撑下去吧！房子买在高点没了工作收入房贷还不出，一样也要面临被银行收走房子的可能性呀
高位买房，房价低于贷款，叫under the water，很多人就选择foreclosure。。。
更正，很多人选择了short sale。。。foreclosure一般是付不起mortgage了。。。选short sale的一般不是付不起，是不想付了。。。
那时候我还在国内读书，我好朋友的姑姑也是在美国搞着好几个投资房，全部失去（不知道是不是foreclose），当时在国内听说丢掉这么多房子还是很震惊的
道理是没错，不会一直升，也不会一直跌。单纯佩服这些能默默还贷，熬出水的人。实话说，你是那样的人吗？我不是，普通收入，自己的贷款低于市价，肯定压力山大。当然也是因为这个，我只能是普通收入，哈哈
当年还有一个著名的词叫short sale 。 很多人还是年轻，以为房子万年不跌。 在美国，只要房市大跌一次，几十年的辛苦白干了。
我2010初买的condo都水下了一两年。不过是自主就是熬了
确实这样
我觉得大家白担心美国人民了。 美国人分几种吧。 一种就是财务理念不好，觉得能贷上款就买房，一有风吹草动就断供。这个只能说美国credit 太available了。 一种是普通中产，买个自住房，涨了就住上20年，总是会出水的。 还有就是投资客。投资有风险。亏了很正常的。
我不理解你为什么要压力大。 你要断供了吗？ 不断供就住着呗。住个十年二十年总是会出水的。 唯一的坏处就是不能换房。所以说自住房要长期住才买啊。买了就打算长期住啊。
是啊是啊，所以，即使我是agent,我也希望大家不要在这个时间买房子
对对对，其实我前面说的是short sale。。。
能看懂啊，但问题是上一次的情况是大量0首付，如果under water $20万，当然拍屁股走人。
这一次好多都全现金或者高首付。房价即使回调，也到不了走人为最优解的地步。不知道楼主近期有没有申请过贷款，那叫一个严。
我想买个70万的房子，在德州，自主。虽然是穷人，也想住个舒服的，倒也也供得起房贷。可是一年18000-20000的property Tax,把我劝退了。 这样的市场，怎么能坐火箭20年？
据说这些casher offer来自很多fund,哈哈，包括一些在网上集资买投资房子的那种，前一阵不是有人贴，好多人自己一个负担不起，加入那种集资合股炒房子的，把一个小区买的差不多了。
实话说，我这个穷人听的是心惊胆战啊，这绝对不是好兆头。
我好希望楼主是对的! 房子就要跌了，可是，是什么时候？人生在最美好的30来岁的时候，有多少个５年８年，可以用来去等房市垮了去捡漏？
根据我的观察，几十年白干的主要受众人群是相信房价崩溃论的人。上海房价从100万涨到1000万这些年让无数人几十年白干，直接从上中产阶级坠落赤贫阶级。美国一样，to a lesser degree.
那不是挺好。 他们现在瞎买。房市崩盘。他们foreclose.投资客还不会毁房子。 你们当地居民捡漏。 你为什么要心惊胆战。你应该暗暗窃喜啊。
今年我一般都是劝人等等。包括曼哈顿新泽西。 但是你们德州。还是早点买吧。 要不然会像南加州一样上不了车。
经济衰退，失业率大升，很多人工作都保不住的，哪儿还得起贷款。 很多事情都是一环扣一环。 一个小区，只有有10%的家庭付不起贷款，这个小区估计就完蛋。 现在FED发明了QE，也许以后这种极端情况不会再现。 但是谁知道，换一个理念不一样的委员会，为了美元和经济的长远利益，可能比较残暴一些。 当年神一样的格林斯潘，一下子把接近0 利率提高到5%。
you bully him because of spelling
德州这个，确实麻烦。地产税太高，无法支撑高房价。
你是在奥斯汀对吧? 工资如果长期看涨，还是赶紧上车。加州人太恐怖了。
哈哈 德州天大地大，别说往外延展，光是市区的空地都好多，Apple 附近看看，google earth 上清清楚楚的。 所以本地人才不急着买，让外地人抢，他们以为德州和弯曲一样，就那么多地，抢完就没有了，所以人都不来看，就下offer.
呵呵呵。 各人理念不一样。 没关系的。
这种论调我听过20年了(有点年龄暴露). 简单的说，一厢情愿而已。
2007、2008你在美国吗？
我觉得即使她在美国也是那种足不出户的老人家。我就见识过两次了，不敢相信她一次都没见识过。
其实20072008湾区也没有跌多少，也就跌了20-30%了。 但是很多其他地区腰斩的不少，比如stockton, 拉斯维加斯。。。
腰斩的时候也不可怕，整个社会总是有人失就有人得到，重新分配调整的机会。而且腰斩的时候即使是同一个城市也是有些区域受波动影响小，有的区域受影响大。
纽约还有30万100acre的地。 曼哈顿还有好多空地呢。 外地人抢德州就跟当年台湾人抢上海一样。 就看谁笑到最后了。你不急就好。
我朋友最近买了一栋特别划算的房子，就是因为老太太有段时间回埃及疗养去了，房子没人维护，一下子就破败了，回来后懒得弄，就干脆贱卖了， 我朋友善于diy 就买下来了。
上海是全中国最发达的城市，中国只有一个上海。德州？加上中国没有房产税，不是一回事
美国房子维护成本太高了，投资回报也主要看房价增幅，不在房租回报上
木头房子考验保养，保养好的，几百年的木头房子，现在都还是有的。混凝土的不保养，几百年也都成灰灰了。
曼哈顿哪里有空地？ 还能随便买吗？ 德州这里可是随地有空地，随地能买的。。。你笑话她？
曼哈顿的“空地”和德州空地能有可比性吗。。
楼上很多人没有把这个疑惑说清楚，我觉得作为agent来讲没说清楚这个事情是很不够格的。
楼上很多说房子价值低于贷款额的时候，就会选择foreclosure，那么大家的疑惑来了，我继续供房子不就得了？干嘛走人。
因为这是被迫foreclosure的。为什么被迫呢？因为银行要你“补差价”。
比如一个房子值100万，首付20万，贷款80万，你一个月吭哧吭哧还4000，这没问题。但是房子跌倒了50万，这个时候你贷款还有75万，价值差了25万。银行为了保证自己的利益，就要对贷款客户发信，说，要么你补上这25万差价，我们继续执行贷款合同，要么你清盘走人。
一般美国人哪有这么多存款，每个月付完mortgage生活费再满足下自己的一些小爱好，就没钱了。只能清盘走人。再加上，房子跌一般都是经济下行周期，工作都不一定保得住。这就是为什么这么多被迫foreclosure的原因。
去年和今年的情况跟以上所说有点不同，根据银行的这个特征，联邦政府制定了forebearance政策，也就是说就算房子跌过贷款额度了，不允许银行找客户清盘，甚至允许客户先不还贷款。那么就算很多人失业，就算房子跌过贷款，但是仍然不会有大量foreclosure上市，没有inventory的房市最后选择的方向肯定是涨，物以稀为贵嘛，同时联储再使劲印钱，这两项一加持，不涨没道理啊。
至于将来房价如何，那是将来的事情，我看联邦政府不会让银行走回“房价低于贷款就清盘“的老路的，它会提前预警然后不允许银行清盘，这叫taking proactive measure，去年fed和今年耶轮都说过。至于政府手段是不是能够对抗经济周期，那就不是我们可以预测得到的了。
-------------------------- 补充一下，如果正常按时付钱，银行不会让你修改贷款合同。但是在下跌区间，很多人没办法正常按时付钱，因为一般也伴随着失业和经济下行，如果此时房子的价值低于贷款合同，那么银行在你miss掉一次以后就会跑来找你补差价了。这在2007年很普遍。
美国房子持有成本太高。每年交的房产税就不少。如果贷款，还要算上利息，这还不算各种房子的维护。
写的很好，所以才急需能人来预测一下啊
国内混凝土高层楼房，20多年的就已经破旧的不能看了吧。
你说这个有条款吗？是mortgage还是heloc，我怎么没听说过正常的fix贷款有这个要求？谁知道的来说说
对。我在twitter上面也经常看housing price的贴子。连好多老外都意识到，加州的人全国各地买房。以及大量中国来的cash offer，把当地的房价炒的很高。 而且我因为自己要买房，在几个agent的微信群里。群里绝大部分都不是本地的人。其中很多是中国的买家。他们买房就是agent拿个ipad去房子里举着给他们看，看中了cash买。所以我根本竞争不过。都看了快一年房子了，还没买到。非常焦虑
我觉得你说得不准确。“一个房子值100万，首付20万，贷款80万，你一个月吭哧吭哧还4000，这没问题。但是房子跌倒了50万，这个时候你贷款还有75万，价值差了25万。银行为了保证自己的利益，就要对贷款客户发信，说，要么你补上这25万差价，我们继续执行贷款合同，要么你清盘走人。”
当时的情况，你只要继续还贷款，没有问题的，银行求之不得。
但是，当时利息慢慢降低，很多人去Refinance，这个时候银行会评估市场价。underwater的人，是很难Refinance的，除非补齐差价。
是有cash offer， 但绝大多数还是靠着硬贷款的，你如果追踪closing 就很容易看出来，没大家说的那么夸张，这个你自己也可以去追踪，实打实的摆在你面前。不需要听谣传。
房子比你贷款的钱还低，foreclosure了更划算，不见得是还不起贷款
我盯着的那2个zipcode，是我们这里的顶级学区，我要买自住房给我儿子上学用。那些list出来的房子，放在市场上几天之后，直接加价10-15%重新list。这样的房子好多。昨天我朋友还跟我说了他的遭遇。新房小区，他3月签的合同，还在办贷款。上周开发商直接说加10%房价。不然就不卖了。这是合同都签了还能这样违约的。我作为买家，真的感到了深深的无力。
事实总是残酷的。虽然我不同意楼主的大部分结论，但还是谢谢提供以前的历史，买自住房是没错的，但是要买力所能及的.
那位自称agent的（不知道是买房agent还是贷款agent）这么一说我也是糊涂了，正常固定利息的房贷lender还有要求补差价一说？07年房价大跌时岂不是很多美国人都要给银行补差价，大部分都是交不了的吧
相对于车贷，贷款买的车子一直在贬值，也没听说lender说为了保证自己的利益要把车主补钱到msrp的价值，我想大家一直会同意lender疯了
你跟我说过的是两件事，我说的是该买就买，不要觉得自己能预测房市涨跌。你说的是控制预算，是另一个问题。房价低时你买了太贵的房子没了工作照样负担不起呀。房价大涨时你买了，没工作时卖掉，说不定一分钱都不会赔。现在好多房子就是买了三个月再卖就可以打平。
没人能预测市场，你觉得房价到顶了说不定还能涨两年。就像有些房黑说市场要崩溃已经好几年了，难道就一直等着不买房吗？
house supply 是相对于需求而言的。 现在该Foreclore 的不Foreclosure，当然供不应求。。。
是的。我3个月前，看着好学区的房子就是这样。先list 70万，然后加价10万重新list，立马pending。说明就是加价买房。但是这些人可能是为了孩子的学区，所以愿意pay premium。
真是完全同意，越是敢行动的越能赚钱；坐着不动的往往是最失落的人。
当然，我同意你说银行不会轻易放弃，因为清盘是双输。
但是你说的继续还贷款是理想情况。银行当然不可能为了单纯的一个negative equity就让你走人，但在一个下跌的市场里，miss掉一次两次mortgage是很普遍的情况，此时银行为了保证自己的利益不再继续take big loss，他就要找客户说话了，要么做loan modification，要么做reinstate，要么你客户自己去refi，总之在下跌的市场里，如果房子是负资产了，银行比你更panic，因为多等一天，它就多损失钱。
你的意思是house supply是个相对的数字？和2007年比的不是绝对数字？找不到那篇文章了，要不然贴上来让大家分析一下
和年初股市最后的疯狂一样
这个是没有办法的事情。谁也无法预测Market。反正自己计算一下自己能够承担的风险。
反正有赚也有赔的，看运气了。
这不就和炒股一样吗？撑死胆大的，饿死胆小的。我有认识人08年危机几十套房子被收回破产的。直接从山顶跌倒地板上。
你只要能正常付出贷款，我不觉得银行来找你麻烦。
不能和2007年比。要和当前供需比较。
从来没听说过补差价的，那位听着怎么不靠谱呀。
2006年2007年，Party 时，大家讨论的最多的是可以提前多少年退休。
现在不也是这样吗？我都在考虑能不能提前退休了
投资就是这样，拼的是承受风险把控风险的能力。有人赚就有人赔。有09年以后投资房产赚100倍的，就有08年赔的底裤不剩的。但是如果一个人一点风险也不想承受，那肯定赚不到钱。
北上广我觉得2w 估计还是有很多人能放得
要是像我们这2.5%的property tax 估计真的很多普通人别想买房了。。。
千万的房子房产税比1年工资还高
如果你次次都准时pay，正常的fixed 30 years，不会让你补。
但2007年炒房子很多人借钱付头款，做subprime的多的是，那时候只要miss一次（有的人甚至在miss掉的第30天就收到银行信），银行就会跑来找你做loan modification，也就是补差价。
我也觉得奇怪，还那么多人点赞。只有买房的时候appraisal价钱低于实际买价，才会补差价。好好住在里面房子跌了也要补差价？没有听说过。银行每个房子找人重新评估？房主可以不让进屋呀
对于正常的fix30年，如果准时给钱，不会发生这个事。但是2007不是这样，因为大家都不是正常的30year 20%down。很多subprime连5%down都不到，只要miss一次payment，补差价的情况很常见。
关注楼主好久了
我挺赞成的
现在楼市太疯狂，我们这疫情前50w就能买豪宅的地方上市的已经没有低于70w的sfh了，，，，，
这种还能几天就pending走，我也是醉了，
和年初股市的最后疯狂太相似了，股市提前经济半年，我们等着明年暑假看看吧
你能确定你这个说法吗? "比如一个房子值100万，首付20万，贷款80万，你一个月吭哧吭哧还4000，这没问题。但是房子跌倒了50万，这个时候你贷款还有75万，价值差了25万。银行为了保证自己的利益，就要对贷款客户发信，说，要么你补上这25万差价，我们继续执行贷款合同，要么你清盘走人。" 我专门问过我们学校金融系的一个prof，他非常确定的告诉我，银行不会这么搞，是违法的。只要按时还贷，银行不可能搞出其它夭蛾子。
房价便宜的地方，真的很难说，涨就涨起来了。
银行当然不会干违法的事。如果房产是deep负资产的话，除了miss掉payment会trigger foreclosure以外，银行也有其他理由让你modify loan，例如没交HOA费，没有交房产税，我就知道2008有个例子 没有交HOA的被foreclosure了，尽管他的mortgage是按时给的。
那些抢到好多个vegas 10万左右的房子的人赚了啊。市场就是有赔有赚
正常贷款fix利率只要能还出贷款就没事情。heloc不大清楚
没交hoa fee的话，hoa本来就有权利foreclose房子，只要当地法律和bylaws允许，但这和你说的因为房子deep under water银行就foreclose根本是两码事啊