闲聊-2006的foreclosure

樓主說的中肯 贊成 唯一忽略的是當房價跳水時 工作市場也是疲弱 沒有好的工作 工薪族群還是買不起房 或是不敢買
我有一個自住跳水屋 兩年內把20%首付跌完 那時剛好工作機會不保 不得不搬到另外的城市 我沒有walk away 因為我還有其他的資產和穩定的工作 感謝房客幫我度過十年跳水生涯 這是我學到的教訓 "狼來了 是真的會來 但是只要工作穩定是不用怕的"
另外樓上在討論 房屋跳水補價差的問題是沒有的 但是有equity line的自動會解約 很多人因為失業打電話給銀行申請延遲付 銀行果斷說不 且催得更緊 還立馬把他家的信用卡額度縮到僅夠你買生活用品的金額 這是我所知道雪上加霜的情況

没交hoa fee的话，hoa本来就有权利foreclose房子，只要当地法律和bylaws允许，但这和你说的因为房子deep under water银行就foreclose根本是两码事啊
ysyyrps 发表于 2021-05-10 12:16

我说的是房子在deep in water的时候银行会想尽办法来找你修改合同，就算你按时付房贷。 hoa没有按时交，属于unproperly maintained house,也是mortgage contract breach，银行有权修改合同或者foreclose 我看到的那个hoa没按时交案例，是银行发起的foreclose，确实是银行相关的。hoa还没来得及反应。

谁来说说08年房市崩的时候rental怎么样，出租房还能租出去吗？房租涨了还是跌了

你没看懂主贴
foreclosure并不是因为付不起贷款，而是市场crush down，market price比你贷款还低，你还要继续还贷款呢 还是重新买个房？很多人就弃掉还贷了 我姐夫的妹妹，在08年那次，也是这样丢了3个房子，包括自住房。她自己还是agent。 但市场也可能像08年以后的中国，20年的火箭呢？！ 没人能timing market，按自己节奏来吧。
aivar2 发表于 2021-05-10 07:55

我也被advise过
在风险最大的时候 最低首付入场 跌掉了最多walk away
破产记录只跟你7年
我听了这个想法很疑惑 居然有人这么玩

Mark。

谁来说说08年房市崩的时候rental怎么样，出租房还能租出去吗？房租涨了还是跌了
jessneko 发表于 2021-05-10 12:21

租房的人多了，因为owner都成renter了。租价倒没怎么跌。弯曲很多owner把房子腾出来住满了租客，自己一家挤在车库。

回复 101楼jessneko的帖子
房子很多租不出去，房租也降，08那时候很多人也没工作了，要毕业的拖着不毕业在学校里耗着。经历过的都知道⋯

曼哈顿哪里有空地？ 还能随便买吗？ 德州这里可是随地有空地，随地能买的。。。你笑话她？
cigna 发表于 2021-05-10 10:33

您搞错了。 曼哈顿要跟奥斯丁市中心巴掌大的地方比。 德州要跟纽约州比。 我说了纽约州100acre 空地随便买。

能看懂啊，但问题是上一次的情况是大量0首付，如果under water $20万，当然拍屁股走人。
这一次好多都全现金或者高首付。房价即使回调，也到不了走人为最优解的地步。不知道楼主近期有没有申请过贷款，那叫一个严。
789 发表于 2021-05-10 09:49

房价后面怎么走不知道，贷款我坚信不会像上一次一样，那个周期0首付，5%首付比比皆是，银行非常松，鼓励大家买房；现在贷款基本脱层皮（可能夸张)，但是各种收入都不算，基本就是最最保守的情况，你也能还上房贷，lender才把钱给你。

您搞错了。 曼哈顿要跟奥斯丁市中心巴掌大的地方比。 德州要跟纽约州比。 我说了纽约州100acre 空地随便买。
大衣被禁 发表于 2021-05-10 12:35

你到底了解不了解奥斯汀啊，不了解不要在这里瞎扯，惹大家笑话，奥斯汀的高科技区快可不在市中心，热门的地段可不在市中心巴掌大的地方。纽约黄金地段可是在曼哈顿这个巴掌之地的。

房价后面怎么走不知道，贷款我坚信不会像上一次一样，那个周期0首付，5%首付比比皆是，银行非常松，鼓励大家买房；现在贷款基本脱层皮（可能夸张)，但是各种收入都不算，基本就是最最保守的情况，你也能还上房贷，lender才把钱给你。
francesjj 发表于 2021-05-10 12:36

对的。我就是年初贷款感受到的。 这个网上很多人没有实战经验就敢说大话。

谁来说说08年房市崩的时候rental怎么样，出租房还能租出去吗？房租涨了还是跌了
jessneko 发表于 2021-05-10 12:21

那时出租房很好，而且没有现在各种保护房客的条款，其实能撑下去的房东是赢家。

上海是全中国最发达的城市，中国只有一个上海。德州？加上中国没有房产税，不是一回事
ccheetos 发表于 2021-05-10 10:28

世界人民买上海，不是因为上海是全世界唯一的大城市而是上海是有潜力的地方中最便宜的。 美国人民买德州，不是因为德州是美国唯一的大城市，而是德州是有潜力的地方最便宜的。 中国没有地税。太好笑了。 你一千万上海买个房其中900万是70年的地税啊

我说的是房子在deep in water的时候银行会想尽办法来找你修改合同，就算你按时付房贷。 hoa没有按时交，属于unproperly maintained house,也是mortgage contract breach，银行有权修改合同或者foreclose 我看到的那个hoa没按时交案例，是银行发起的foreclose，确实是银行相关的。hoa还没来得及反应。
huashan2018 发表于 2021-05-10 12:21

明白了 估计你说的是hoa在房子上放了一个lien, 然后银行和屋主的合同可能自动失效。但这种是屋主至少欠了好几个月的hoa才会发生吧

根据我的观察，几十年白干的主要受众人群是相信房价崩溃论的人。上海房价从100万涨到1000万这些年让无数人几十年白干，直接从上中产阶级坠落赤贫阶级。美国一样，to a lesser degree.
789 发表于 2021-05-10 09:56

其实什么是风险？ 每家至少需要一套自住房的。如果你还没买房，其实你是short了一套房子。所以你是在做空房市，不要以为不买没有风险
有一套自住之后，才能谈投资。
没买房的，和用杠杆买好多套房的，本质都是一样的，都在gamble

你到底了解不了解奥斯汀啊，不了解不要在这里瞎扯，惹大家笑话，奥斯汀的高科技区快可不在市中心，热门的地段可不在市中心巴掌大的地方。纽约黄金地段可是在曼哈顿这个巴掌之地的。
cigna 发表于 2021-05-10 12:38

我完全不了解奥斯丁。 我只是说你要Apple 比Apple. 中心比中心。乡下比乡下。 别拿德州比曼哈顿。

其实什么是风险？ 每家至少需要一套自住房的。如果你还没买房，其实你是short了一套房子。所以你是在做空房市，不要以为不买没有风险
有一套自住之后，才能谈投资。
没买房的，和用杠杆买好多套房的，本质都是一样的，都在gamble
caique 发表于 2021-05-10 12:48

同意，所以我不太理解那些中档价位自住也能从去年看到今年的，无数机会上车。只要记住不要买硬伤房，自己付的起，学区要好。

我完全不了解奥斯丁。 我只是说你要Apple 比Apple. 中心比中心。乡下比乡下。 别拿德州比曼哈顿。
大衣被禁 发表于 2021-05-10 12:49

懒得和你说了，门外汉装吧你，自己在拿apple 比orange 比的起劲，却还不自知。

经济衰退，失业率大升，很多人工作都保不住的，哪儿还得起贷款。 很多事情都是一环扣一环。 一个小区，只有有10%的家庭付不起贷款，这个小区估计就完蛋。 现在FED发明了QE，也许以后这种极端情况不会再现。 但是谁知道，换一个理念不一样的委员会，为了美元和经济的长远利益，可能比较残暴一些。 当年神一样的格林斯潘，一下子把接近0 利率提高到5%。

zhegufei 发表于 2021-05-10 10:03

2008年问题的根源， 就是老小子一口气连涨了17次息， 当然2007年是有通胀的苗头， 但那是婴儿潮一代占据经济主舞台的落幕大合唱了。 他们马上就要退休减少开支了。

谁来说说08年房市崩的时候rental怎么样，出租房还能租出去吗？房租涨了还是跌了
jessneko 发表于 2021-05-10 12:21

曾经居安思危的翻过文学城地主版的老帖子 0809年那会儿，好些被layoff的地主们后悔没多屯几个房子 还有购买能力的地主们从全国各地甚至加拿大跑到加州去抢房子 租金好像没怎么跌，因为经济危机中大家更倾向租房而不是买房。 只有白玉房可能会受影响 因为消费降级 中低端房子应该更好租

同意，所以我不太理解那些中档价位自住也能从去年看到今年的，无数机会上车。只要记住不要买硬伤房，自己付的起，学区要好。
francesjj 发表于 2021-05-10 12:51

其实也可以理解的，整个bid 的process 太不透明了，都在瞎猜该多给多少。我看成交价同等条件房子上下20-30万的都不少。看过去一个月成交价，少付30万的估计梦里都要笑醒。多付30万的肯定天天祈祷房价继续快速涨。

很多人都喜欢把美国房价和中国房价比，可是第一，美国有地产税，第二，美国是清空六个钱包供一套房的文化吗？ 美国的市场有效性是中国完全无法比拟的
allattit 发表于 2021-05-10 11:17

现在比较担心的是美国看到中国搞这个高房价政策换来的经济高速发展，也想学中国那一套。当然我们都知道中国的那个高房价模式是杀鸡取卵，现在搞到生育率降低，社会问题很大，但是不可否认二三十年内这个政策是有效的，如果美国政府也想要这样的短期高成长呢？当然这样的政策是短视的，但是政客们有几个有长远眼光

谁来说说08年房市崩的时候rental怎么样，出租房还能租出去吗？房租涨了还是跌了
jessneko 发表于 2021-05-10 12:21

我知道的现在财务自由的人一半都是因为那时候攻入房市了，据他们说房子非常好租。

2008年问题的根源， 就是老小子一口气连涨了17次息， 当然2007年是有通胀的苗头， 但那是婴儿潮一代占据经济主舞台的落幕大合唱了。 他们马上就要退休减少开支了。

qd1981 发表于 2021-05-10 12:54

单从inventory供需来说，鉴于最近房价被拉得很高，使得房产价格远远超过2013-2017买房的那些人的银行贷款金额，所以如果有人预估明年房价纯粹是因为波动的关系降一些，underwater的人也很少。foreclosure因此也不会多，那么inventory一段时间内还是不够。那么最终还是会涨。除非大的基本面发生变化。

世界人民买上海，不是因为上海是全世界唯一的大城市而是上海是有潜力的地方中最便宜的。 美国人民买德州，不是因为德州是美国唯一的大城市，而是德州是有潜力的地方最便宜的。 中国没有地税。太好笑了。 你一千万上海买个房其中900万是70年的地税啊
大衣被禁 发表于 2021-05-10 12:44

感觉你强行装懂装得很累的样子😆

谁来说说08年房市崩的时候rental怎么样，出租房还能租出去吗？房租涨了还是跌了
jessneko 发表于 2021-05-10 12:21

房子很好租 門口插個牌 立馬出租 房租幾年都不漲租 因為那幾年房價低 連地產稅也沒啥漲
當時房客素質比現在低 信用分數低 破產的 還有合租的 但是只要能按時付房租 是真的長租 一住幾年 因為他們沒地方搬 過濾房客時 注意一下 找工作穩定的

回复 120楼cangtian的帖子
这个完全看政府是不是能长期托得住，中国中央集权比较容易，美国要看这个政府金融连锁链有没有可能会出现断点。就和控制covid 一样，美国有没有可能做到和中国一样极端的调控措施。

房子交易成本高，流动性不好。
如果信贷条件宽松，比如无首付可入住，或者用ARM贷款，很多其实负担不起房子的人也会买房，进一步引起投机性购买。一旦泡沫爆裂，房价会迅速下降或者卖不动，很多人失业或其他原因断供，房贷公司会来收房（foreclose）。
美国对破产比较宽容。这种情况下有些人发现房子的价值还不如自己欠银行的贷款（上面的例子，房价8万，贷款余额24万），租也租不出去，干脆放弃房子不付mortgage，最多宣布破产。当然他们也会过几年苦日子（7年好像）。
日本泡沫破裂以后，很多人默默地继续还房贷。文化不同。
changheruhailiu 发表于 2021-05-10 08:02

exactly
这次有的all cash买房是包装出来的
这一批搞不好风险非常的大

lz说的非常有道理。但是，对于那些手上有现金想买点啥的，放眼望去，看到什么狗币柴犬币猪币都已经涨成那样了，就会觉得房子还是比其他很多alternative要靠谱一些的。

我不理解你为什么要压力大。 你要断供了吗？ 不断供就住着呗。住个十年二十年总是会出水的。 唯一的坏处就是不能换房。所以说自住房要长期住才买啊。买了就打算长期住啊。
大衣被禁 发表于 2021-05-10 09:47

这描述听上去像背锅侠

回复 25楼小气蔻蔻的帖子
据说这些casher offer来自很多fund,哈哈，包括一些在网上集资买投资房子的那种，前一阵不是有人贴，好多人自己一个负担不起，加入那种集资合股炒房子的，把一个小区买的差不多了。
实话说，我这个穷人听的是心惊胆战啊，这绝对不是好兆头。
zoezoe1123 发表于 2021-05-10 09:52

是的
看上去是什么和背后是什么🤔 两回事

我好希望楼主是对的! 房子就要跌了，可是，是什么时候？人生在最美好的30来岁的时候，有多少个５年８年，可以用来去等房市垮了去捡漏？
zlf 发表于 2021-05-10 09:55

我以前有个同事 00年捡了一次 08年又捡了一次

其实也可以理解的，整个bid 的process 太不透明了，都在瞎猜该多给多少。我看成交价同等条件房子上下20-30万的都不少。看过去一个月成交价，少付30万的估计梦里都要笑醒。多付30万的肯定天天祈祷房价继续快速涨。
cigna 发表于 2021-05-10 12:56

一部分人空手套白狼
被套住的又期待继续套别的人

回复 101楼jessneko的帖子
房子很多租不出去，房租也降，08那时候很多人也没工作了，要毕业的拖着不毕业在学校里耗着。经历过的都知道⋯
lazymango 发表于 2021-05-10 12:32

09年我家relocate，租房到处都是one month free签约一年的话

回复 120楼cangtian的帖子
这个完全看政府是不是能长期托得住，中国中央集权比较容易，美国要看这个政府金融连锁链有没有可能会出现断点。就和控制covid 一样，美国有没有可能做到和中国一样极端的调控措施。
cigna 发表于 2021-05-10 13:04

从这次来看，美国政府托盘的力量也是很强大的，该foreclosure的不让foreclosure，房主不付银行，银行也不急，因为有联储给银行兜底。如果美国政府也决心走高房价的这条路，办法是一定有的

其实什么是风险？ 每家至少需要一套自住房的。如果你还没买房，其实你是short了一套房子。所以你是在做空房市，不要以为不买没有风险
有一套自住之后，才能谈投资。
没买房的，和用杠杆买好多套房的，本质都是一样的，都在gamble
caique 发表于 2021-05-10 12:48

说的非常好，很多人以为我不买房就没有风险。其实每个人都被迫参与市场，人活着就是风险。

回复 132楼hope20111的帖子
现在租房市场也差不多...one month free算常见的，空关很久更烦

我以前有个同事 00年捡了一次 08年又捡了一次
CleverBeaver 发表于 2021-05-10 13:09

我也好希望能crash一次，进去捡，看看吧。

我也好希望能crash一次，进去捡，看看吧。
francesjj 发表于 2021-05-10 13:52

加10086

这描述听上去像背锅侠
CleverBeaver 发表于 2021-05-10 13:08

对啊。 在美国没必要背锅。一辈子租房子就可以了。 买房子总要有点背锅的心里准备。

这个所谓的周期波动太大呀，40年都有，没有参考价值。

Ted C. Jones @DrTCJ · 3h
What People in Forbearance Did With Cash That Would Have Gone to the Mortgage Payment
34% groceries, medical needs, utilities
32% saved the money -- emergency fund or savings account
21% paid down debts -- college loans, credit cards
13% had no surplus cash at all

从这次来看，美国政府托盘的力量也是很强大的，该foreclosure的不让foreclosure，房主不付银行，银行也不急，因为有联储给银行兜底。如果美国政府也决心走高房价的这条路，办法是一定有的
cangtian 发表于 2021-05-10 13:19

对啊，还有N多人等着student loan free呢，就有更多的钱买房了。

楼上很多人没有把这个疑惑说清楚，我觉得作为agent来讲没说清楚这个事情是很不够格的。
楼上很多说房子价值低于贷款额的时候，就会选择foreclosure，那么大家的疑惑来了，我继续供房子不就得了？干嘛走人。
因为这是被迫foreclosure的。为什么被迫呢？因为银行要你“补差价”。
比如一个房子值100万，首付20万，贷款80万，你一个月吭哧吭哧还4000，这没问题。但是房子跌倒了50万，这个时候你贷款还有75万，价值差了25万。银行为了保证自己的利益，就要对贷款客户发信，说，要么你补上这25万差价，我们继续执行贷款合同，要么你清盘走人。
一般美国人哪有这么多存款，每个月付完mortgage生活费再满足下自己的一些小爱好，就没钱了。只能清盘走人。再加上，房子跌一般都是经济下行周期，工作都不一定保得住。这就是为什么这么多被迫foreclosure的原因。
去年和今年的情况跟以上所说有点不同，根据银行的这个特征，联邦政府制定了forebearance政策，也就是说就算房子跌过贷款额度了，不允许银行找客户清盘，甚至允许客户先不还贷款。那么就算很多人失业，就算房子跌过贷款，但是仍然不会有大量foreclosure上市，没有inventory的房市最后选择的方向肯定是涨，物以稀为贵嘛，同时联储再使劲印钱，这两项一加持，不涨没道理啊。
至于将来房价如何，那是将来的事情，我看联邦政府不会让银行走回“房价低于贷款就清盘“的老路的，它会提前预警然后不允许银行清盘，这叫taking proactive measure，去年fed和今年耶轮都说过。至于政府手段是不是能够对抗经济周期，那就不是我们可以预测得到的了。
-------------------------- 补充一下，如果正常按时付钱，银行不会让你修改贷款合同。但是在下跌区间，很多人没办法正常按时付钱，因为一般也伴随着失业和经济下行，如果此时房子的价值低于贷款合同，那么银行在你miss掉一次以后就会跑来找你补差价了。这在2007年很普遍。

huashan2018 发表于 2021-05-10 10:35

好棒！小本本记下了。

对啊，还有N多人等着student loan free呢，就有更多的钱买房了。
stacych8008 发表于 2021-05-10 14:56

美国可真是提前实现共产主义啊

2008年问题的根源， 就是老小子一口气连涨了17次息， 当然2007年是有通胀的苗头， 但那是婴儿潮一代占据经济主舞台的落幕大合唱了。 他们马上就要退休减少开支了。

qd1981 发表于 2021-05-10 12:54

你猜FED这回会不会涨利息？看着美元垮掉吗？

没交hoa fee的话，hoa本来就有权利foreclose房子，只要当地法律和bylaws允许，但这和你说的因为房子deep under water银行就foreclose根本是两码事啊
ysyyrps 发表于 2021-05-10 12:16

是啊，欠地产税也是，不交钱就用foreclosure的进项补了，啥时候都是这样，并非因为downpay给的低。本质上还是由于经济开始不好，很多人付不出钱来，加上银行不淡定，动作太快，引发了危机

这个所谓的周期波动太大呀，40年都有，没有参考价值。
Grace302 发表于 2021-05-10 14:43

周期通常不会那么长 这次印钱扰乱了周期而已

就是闲聊，不喜勿入。 我感觉现在一提foreclosure，大家就说房价这么高，卖了的钱肯定cover房贷，不会有什么foreclosure。可是，我猜到时候真的来了，被foreclosured的应该是最近半年疯狂加价几十万买了房子的，而不是因为疫情丢了工作的。
我来美国晚，没赶上那一波。有个要好的朋友一家，老婆香港人，老公台湾人，他们在2005-06年的抢房大潮中陆续买了2个新房子，一个在san jose自住，就是在capital expressway 那边的townhome，半山上，房子很漂亮，小区旁边有个墓地，应该住在sanjose南边的，多多少少知道这个小区。当时83万买的，是自住。还有一个在las vagas，36万买了个2200尺的新房，投资。没想到过了2年，las vagas的房子跌到了8万多（别问我8万连建材都不够的问题，市场就是这样不留情），san jose的房子跌倒了40万。女主人说当时他们住着还觉得不错的，但是好多邻居被foreclosured， 邻居们不甘心，各种怒气都撒在家里的装修上，在搬出去之前，各种砸，毁坏了厨房和浴室的各种装修。小区各种凄凉，所以他们也搬家去了great mall 那边。女主人的aunt,最风光的时候在弯曲有23个房子，也没逃过2008年，💰周转不开，都没了。 认识他们的时候，大概是2013年了，说起这些他们还是很感慨，虽然房价已经慢慢回升，但是惊吓也还在。
好几个人叫我房黑，还问为什么有房黑的存在？让你失望了，我是个licensed agent，最近刚刚拿到的。 不是主业，我自己是做counseling的，考这个license主要是为了给自己买卖，呵呵。记得考试的第一科就是各种金融基础知识，考点就是房地产的cycle。 目前的情况肯定和2006年有不同，可是真的会脱离cycle吗？ 我觉得不会。简而言之，不管什么前提，相信房价会像🚀一样一直往上的，还是太偏激了。
还是那句老话，自住房，应该等等，因为你的钱不是大风刮来的。作为赚w2的，那点💰，还是要理智的花出去。
下面有人问现在是哪个cycle,请看下面的图表。其实自己搜搜，很多google search result 算是很信息量很大，值得看看。





zoezoe1123 发表于 2021-05-10 07:33

"相信房价会像🚀一样一直往上的" 你是自己树个靶子打么？
没人“相信房价会像🚀一样一直往上的”。什么东西都不会“像🚀一样一直往上的”。
我的看法是不会大跌。特别是经济没有衰退的话。你举了半天例子也就是因为2008年经济危机所以房子foreclure了。现在经济危机了么？连衰退都没有吧？何谈危机

Ted C. Jones @DrTCJ · 3h
What People in Forbearance Did With Cash That Would Have Gone to the Mortgage Payment
34% groceries, medical needs, utilities
32% saved the money -- emergency fund or savings account
21% paid down debts -- college loans, credit cards
13% had no surplus cash at all
ccheetos 发表于 2021-05-10 14:47

市场的真实情况其实很容易知道 等forebearence结束利率上调的时候看看就知道了
如果真的都是all cash offer
那也许不会崩
但利率下降为什么会让all cash offer变多呢？难道不该是贷款更容易吗？

对啊。 在美国没必要背锅。一辈子租房子就可以了。 买房子总要有点背锅的心里准备。
大衣被禁 发表于 2021-05-10 14:09

yeah
但同时也要minimize risk
不能太毫无顾虑的sign away the rest of your life

我也好希望能crash一次，进去捡，看看吧。
francesjj 发表于 2021-05-10 13:52

您和楼下这么有米的 现在也没进去抢房 那不说明了目前的价格偏高吗

对。我在twitter上面也经常看housing price的贴子。连好多老外都意识到，加州的人全国各地买房。以及大量中国来的cash offer，把当地的房价炒的很高。 而且我因为自己要买房，在几个agent的微信群里。群里绝大部分都不是本地的人。其中很多是中国的买家。他们买房就是agent拿个ipad去房子里举着给他们看，看中了cash买。所以我根本竞争不过。都看了快一年房子了，还没买到。非常焦虑

momclub17 发表于 2021-05-10 10:52

买不到是因为加价不够。我觉得如果自己喜欢的房子多加价都该买上。不然几个月，一年过去更买不上，想省钱结果花更多。
我现在这个房子，当时不是很热的时候买，我跟经纪说一定要买上。最后加了7万，马上买到没啥周折。

这么说吧，我现在给你看楼主的这张曲线图，告诉你现在房价在year11这里，year14到最高点，year16回到现在价位，year 18到谷底。 对于那些说现在不要买等房价回落的，所以你就再等5年买个跟现在一样贵的？还是等7年买个比现在便宜20%的？ 最靠谱的选择难道不是现在就买吗？ 更何况没有人知道曲线是什么样的，也没人能预测顶点和谷底。

根据我的观察，几十年白干的主要受众人群是相信房价崩溃论的人。上海房价从100万涨到1000万这些年让无数人几十年白干，直接从上中产阶级坠落赤贫阶级。美国一样，to a lesser degree.
789 发表于 2021-05-10 09:56

中国过去十几年经历急剧的城镇化，8亿农村人口往城里挤，美国会这样吗？ 国情不一样，美国不可能像中国那样暴涨十几年，

我是觉得现在版上好多劝人不要买房的id， 都是一直等着跌没等到， 然后找各种证据来给自己打气其实自己内心也很焦虑不确定的。。。

市场的真实情况其实很容易知道 等forebearence结束利率上调的时候看看就知道了
如果真的都是all cash offer
那也许不会崩
但利率下降为什么会让all cash offer变多呢？难道不该是贷款更容易吗？
CleverBeaver 发表于 2021-05-10 15:42

可以先all cash抢到房再贷钱出来啊。

中国过去十几年经历急剧的城镇化，8亿农村人口往城里挤，美国会这样吗？ 国情不一样，美国不可能像中国那样暴涨十几年，
ecnanif 发表于 2021-05-10 15:50

美国09年以后靠投资房实现财务自由的不要太多。我们这投资房过去十几年涨了10倍。只要你有知识敢承担风险，哪里都有机会。

那时出租房很好，而且没有现在各种保护房客的条款，其实能撑下去的房东是赢家。
francesjj 发表于 2021-05-10 12:42

所以为什么主楼里说有20几个投资房的没撑下去都foreclosure了呢？真心好奇，万一将来买投资房好避险

2010 年看房子，看到了一家foreclosed 房子,非常豪, 进门一个大厅，左右双楼梯，后院游泳池，那时候40多万，老公不愿买，厨房被破坏了一下，游泳池干的。 现在估计140万了。
2008年佛州的靠海的condo 从100万跌到40万。 加州有个城市号称foreclose capital , 学校说终于可以招到人了，因为可以买得起房子了。

lz说的非常有道理。但是，对于那些手上有现金想买点啥的，放眼望去，看到什么狗币柴犬币猪币都已经涨成那样了，就会觉得房子还是比其他很多alternative要靠谱一些的。
Liushuirenjia 发表于 2021-05-10 13:06

人家巴菲特啥风浪都见过了，攥了一手钱，咱们还是小心吧。

回复 155楼生如夏花的帖子
All cash offer 当然是卖家最喜欢的 省去了贷款的不确定性 还省了大把等待的时间 利率再低贷款也有风险 而且现在卡的严厉的duo

所以为什么主楼里说有20几个投资房的没撑下去都foreclosure了呢？真心好奇，万一将来买投资房好避险
jessneko 发表于 2021-05-10 16:02

没做好风险控制

回复 155楼生如夏花的帖子
All cash offer 当然是卖家最喜欢的 省去了贷款的不确定性 还省了大把等待的时间 利率再低贷款也有风险 而且现在卡的严厉的duo
Jay2020PA 发表于 2021-05-10 16:19

我还收到一个砍价砍了10%的cash offer呢，市区condo。

没做好风险控制
用户需知 发表于 2021-05-10 16:21

按说如果出租不成问题，哪怕房价跌到底只要继续供就不至于forechlosure啊。不过那么多房子可能哪里资金链出了问题像前面说的就容易被银行抓住把柄foreclosure？

你猜FED这回会不会涨利息？看着美元垮掉吗？
zhegufei 发表于 2021-05-10 15:15

2010年代， 无论美联储如何刺激，美国经济始终疲软，原因就在于婴儿潮大量退休， 而他们的孩子还在学校或刚开始挣钱。
2020年以后， 婴儿潮主力已退休颐养天年， 他们的孩子（1980～2000出生的）则进入工作消费的高峰。 今后二十年将是美国经济繁荣的二十年。 股市房市都会涨。 美联储长期也会加息。

美国09年以后靠投资房实现财务自由的不要太多。我们这投资房过去十几年涨了10倍。只要你有知识敢承担风险，哪里都有机会。
用户需知 发表于 2021-05-10 16:00

那个时候银行0首付就可以买房，撑了20个房，里面的Equity很少，都是liability，如果有房客交不出来，根本没有办法解决。现在银行贷款非常严格，买20个的都是实力够的，房子里equity都是杠杠的，碰到断缴也可以各种方法扛下去。

按说如果出租不成问题，哪怕房价跌到底只要继续供就不至于forechlosure啊。不过那么多房子可能哪里资金链出了问题像前面说的就容易被银行抓住把柄foreclosure？
jessneko 发表于 2021-05-10 16:32

资金链断裂

xiexiexie

回复 152楼生如夏花的帖子
现在是year10吧？2011年是上一个周期的底，2018年后半年开始中期回调，挺吻合的嘛

按说如果出租不成问题，哪怕房价跌到底只要继续供就不至于forechlosure啊。不过那么多房子可能哪里资金链出了问题像前面说的就容易被银行抓住把柄foreclosure？
jessneko 发表于 2021-05-10 16:32

据说那年湾区有自杀的？

可以先all cash抢到房再贷钱出来啊。

生如夏花 发表于 2021-05-10 15:57

所以我说不要光看all cash offer就以为不会崩
这里面就第一套是自己付的 后面都是空手套白狼

我朋友也是差点破产。他家亲戚入场时间就好2008年后。没几年就退休了。我朋友修身养性缓了几年现在又下场了😂😂

楼主只是描述了危机时候的恐慌，并没有说危机产生的原因。目前房子的供求关系情况以及金融市场的情况，哪一个有房市大跌的信号？另外你说的foreclosure银行要求补差价，还是头一次听说，希望大家也自己做做研究，别道听途说才好。

进来学习了

我是觉得现在版上好多劝人不要买房的id， 都是一直等着跌没等到， 然后找各种证据来给自己打气其实自己内心也很焦虑不确定的。。。
生如夏花 发表于 2021-05-10 15:52

对，就像股市一直进不去一样，看别人赚钱自己着急又不敢。

对，就像股市一直进不去一样，看别人赚钱自己着急又不敢。
lvk 发表于 2021-05-10 20:44

之前都跌了好久了
所以不存在等跌没等到吧？

樓主說的中肯 贊成 唯一忽略的是當房價跳水時 工作市場也是疲弱 沒有好的工作 工薪族群還是買不起房 或是不敢買
我有一個自住跳水屋 兩年內把20%首付跌完 那時剛好工作機會不保 不得不搬到另外的城市 我沒有walk away 因為我還有其他的資產和穩定的工作 感謝房客幫我度過十年跳水生涯 這是我學到的教訓 "狼來了 是真的會來 但是只要工作穩定是不用怕的"
另外樓上在討論 房屋跳水補價差的問題是沒有的 但是有equity line的自動會解約 很多人因為失業打電話給銀行申請延遲付 銀行果斷說不 且催得更緊 還立馬把他家的信用卡額度縮到僅夠你買生活用品的金額 這是我所知道雪上加霜的情況


renren2 发表于 2021-05-10 12:17

当年真的是尸横遍野，朝不保夕，湾区就有一个华人，因为2008次贷危机，枪杀自己老板的，现在不知道出来了没有，

我也认识这样的朋友2007年买房，今年刚刚出水。 等得起当然等，等不了就是另外一码事儿了，如果自住的话买了也就买了，大不了住个10-20年等出水，买投资房现在就算了。 马上能遇见到的是原材料不会这么无节制的无限涨，房子供应量以后肯定也能跟上。现在已经明显感觉到市场上的房子越来越多了，贵是很贵，但是不像上个月疯抢没房子的状态。

我也认识这样的朋友2007年买房，今年刚刚出水。 等得起当然等，等不了就是另外一码事儿了，如果自住的话买了也就买了，大不了住个10-20年等出水，买投资房现在就算了。 马上能遇见到的是原材料不会这么无节制的无限涨，房子供应量以后肯定也能跟上。
maodouchong 发表于 2021-05-10 21:32

这个说的我觉得很实在的
我也这么觉得 万一不巧被我bid到一个房子 然后它又跌了 那我就只好硬着头皮等个十年二十年再卖了

回复 65楼cigna的帖子
Refin上有显示anticipated closing date

还有一个我觉得美国的房子不是中国的房子永远涨，美国供房子很多额外的开销在经济下行，就业不理想的情况下很多家庭是支撑不了这些开销的。 所以美国的房屋就像lz说的一样必定是一个cycle，而不是只涨不跌。美联储的放水终有一天会停止，这种规模的放水会造成潮起再落潮的现象。

我觉得你说得不准确。“一个房子值100万，首付20万，贷款80万，你一个月吭哧吭哧还4000，这没问题。但是房子跌倒了50万，这个时候你贷款还有75万，价值差了25万。银行为了保证自己的利益，就要对贷款客户发信，说，要么你补上这25万差价，我们继续执行贷款合同，要么你清盘走人。”
当时的情况，你只要继续还贷款，没有问题的，银行求之不得。
但是，当时利息慢慢降低，很多人去Refinance，这个时候银行会评估市场价。underwater的人，是很难Refinance的，除非补齐差价。


zhegufei 发表于 2021-05-10 10:54

我也是看到那个说foreclosure的吓了一跳。感觉要么是表达能力太差，要么是一知半解。
30年fixed就是fixed，哪有补差价这个说法。
08-10那一波很多人是因为在高点04-06买房子的时候贪便宜用了5/1浮动利率。然后需要重新算利率的时候正好在水下，这个时候要补差价没有钱，干脆走人了。

所以我说不要光看all cash offer就以为不会崩
这里面就第一套是自己付的 后面都是空手套白狼
CleverBeaver 发表于 2021-05-10 19:16

你说现在贷private loan/bridge loan的不看资产情况，不看loan to equity ratio? 我怎么觉得不太可能，虽然利率高，没有银行和大点儿的lender严格，但都是自己的钱，就这么随意放贷啊？

我也是看到那个说foreclosure的吓了一跳。感觉要么是表达能力太差，要么是一知半解。
30年fixed就是fixed，哪有补差价这个说法。
08-10那一波很多人是因为在高点04-06买房子的时候贪便宜用了5/1浮动利率。然后需要重新算利率的时候正好在水下，这个时候要补差价没有钱，干脆走人了。


happyTruth 发表于 2021-05-10 22:01

倒是眼下Appraisal很多人都要补差价的，appraisal 不到买价，所以造成买家在房子里放比较多的Equity

你说现在贷private loan/bridge loan的不看资产情况，不看loan to equity ratio? 我怎么觉得不太可能，虽然利率高，没有银行和大点儿的lender严格，但都是自己的钱，就这么随意放贷啊？
francesjj 发表于 2021-05-10 22:03

是的，cash out refinance也是债务，买后面的房子要再做refinance就很难了，不可能让你一直空手套白狼。这个钱从哪里来倒是值得深究。

回复 33楼大衣被禁的帖子
哈哈 德州天大地大，别说往外延展，光是市区的空地都好多，Apple 附近看看，google earth 上清清楚楚的。 所以本地人才不急着买，让外地人抢，他们以为德州和弯曲一样，就那么多地，抢完就没有了，所以人都不来看，就下offer.
zoezoe1123 发表于 2021-05-10 10:06

我觉得大多数德州本地人等或者不等都没差，德州再大，好的区（好交通好学区）也是有限的。现在加州的人去德州，冲的是没有income tax，因为股票发的很多税很高。我公司CTO和几个高层今年就搬去德州了，大多数普通工薪阶层并不会迁徙，所以德州本地工薪阶层要抢过加州大公司C level的移民恐怕难。人不来看就下offer的原因也不是就因为急，而是真的太有钱，根本不在乎区区一个房子。。。

所以我说不要光看all cash offer就以为不会崩
这里面就第一套是自己付的 后面都是空手套白狼
CleverBeaver 发表于 2021-05-10 19:16

这个周末抢投资房，大部分都是cash offer，哎，好难买啊

学习了。

这个周末抢投资房，大部分都是cash offer，哎，好难买啊
Geofan 发表于 2021-05-10 22:59

您也在大德州？

我其实同意楼主说的房价，经济有cycles，但是说不好什么时候会崩。不做timing的预测，而且现在跟2008年的情况不一样。我首套自住房，先上车了。

2011年最低点买到房子还flip几个，这机会赶上一次已经不容易了，未来就算有大跌，原因一定是出乎意料的，否则按照目前已经超过2007最高点，只怕是还要继续涨。

大致同意楼主说的房价周期性调整。为啥，历史的教训呗，不过每个经济周期也都有各自的特色，过往的经验也不一定能解释下一个周期出现的问题。
单从表面看，目前的房价高企的原因是库存低，政府大量印钞导致短期货币供应溢水（低利率）。
假设未来2，3年疫情影响降低，经济复苏，利率回调，而正常的foreclosure程序可以恢复，那么市场上的库存会增加。同时经济复苏后如果就业能够恢复，那么建材或许也能达到一个相对合理水平，进一步缓解低库存的问题。这些因素会对房价做出一定的调整。但是暂时不认为这些会直接导致房价大跌(超过20%）。
市场坍塌的决定因素多是因为地基本身不稳定，然后某一脆弱环节断裂而导致坍塌。目前来说觉得总体市场还没到达那种摇摇欲坠的地步，虽然不同的市场有不同的情况，但整个系统的离坍塌的临界点应该还有距离。
喜欢看数据的可以看看中位数房价和家庭收入比。其实比较2000和2020，中位房价和中位家庭收入都涨了一倍左右。再次说明一下不同的市场有不同的情况，这里主要关注总体的市场。具体的细分市场要看就业情况，投资，人口流入流出，库存等等。 https://www.statista.com/statistics/240991/average-sales-prices-of-new-homes-sold-in-the-us/ https://upload.wikimedia.org/wikipedia/commons/c/cc/Median_US_household_income_through_2018.png
那么是不是就啥问题都没有了呢，也不好说。这一波疫情对美国的经济影响还是挺大的，社会整体就业率还是比较低。4月份的就业对比去年同期下降了约10% https://www.bls.gov/news.release/pdf/empsit.pdf
这一波疫情影响加上股市，房市的上扬，造成进一步加深贫富的差距，不知道中产阶层的数量再这一年里是怎么变化的，但是基于整体低迷的就业，觉得疫情的负面影响还么结束。这是内部因素。
在这个大环境下，政府收入降低，支出大幅增加，暂时还是只能继续依靠举债印钱来维持国家社会的运作，而这些对美国有着不同方面的影响，目前来看，美元持续走低，意味着进口产品的成本提升，影响消费，但是对出口还是比较有利。如果美元持续走低，不知道对其金融霸权的地位怎么影响。这是外部因素
要我看，如果不打仗，不出现太大的外部变化，美国在未来2，3年房市不会大跌，局部市场或许会因为市场变化比较大而出现较强的回调，但是类似2008年的系统性坍塌应该暂时不会重现。

按说如果出租不成问题，哪怕房价跌到底只要继续供就不至于forechlosure啊。不过那么多房子可能哪里资金链出了问题像前面说的就容易被银行抓住把柄foreclosure？
jessneko 发表于 2021-05-10 16:32

所以各个投资房之间，投资房和个人之间要设成单独的经济体。每个投资房开个LLC，稍微麻烦一点，但是降低风险

6月份建材会比现在还要贵10%，非常肯定的告诉你们