投资商业地产的两三事

前几天我开了个帖子分享了上海的房子哪片区域好 收到很多朋友的私信 很高兴能为大家财富增长给出意见 今天想聊聊在美国投资商业地产。 我其实很反感投资美国的任何地产 不管是residential还是commercial的 都要交很多地税 但是这两年 总有朋友拉着我到处看各种地产项目 可能因为我给出的都是比较负面的意见，和中介给的意见相反。。 不知道大家投资有没有兴趣投资商业地产 如果有兴趣 我就开个贴分享下我的看法和一些并不成功的经验 ———————————— 商业地产是很general的说法 下面有很多分支：仓库，medical building，plaza，hotel，apartment，Office，storage unit 甚至能停船的dock也是 每个sector都有自己的agent 比如有的agent 他是做hotel sector的 他懂的hotel这边所有的一切 有可能他以前就是做hotel出身的 这一行的利润率 怎么marketing 怎么看p&l 他都知道 每个sector差别都很大 没有什么借鉴价值 商业地产 要看的是长期回报率 10年-30年 有网友说他买卖了一个地产赚了多少钱 我觉得flip商业地产确实不错 1.我不是买了flip的 我是自己也要， 2美国经济有周期 为啥要把地产拉到10-30年看回报率 就是因为在下行周期 需要拿年景好的时候去cover年景不好的时候。
如果一个人和你说 怎么样商业地产都是好的投资标地 我觉得你要想想清楚 。。

排队听。

我朋友老喜欢拉着我投资地产 疫情前 陪他看了不少仓库，小的那种business park 还有一些酒店/motel 虽然最后没买成 但是可以提供一些思路给大家 现在大家都知道的 金融危机快来了 不动产比较好抄底 虽然我并不怎么喜欢买重资产的东西

排队看看学习一下

楼主大好人。讲的越详细越好。排队听。

排队学习，先谢谢楼主分享

首先，你要有一个概念。 商业地产是一个全脱手的东西 你可以找专业的地产管理公司帮你维护。他们基本上管了整个仓库的一切包括物业，维修，付地税，地税protest， 出租，选租客等等，也就是说地产的owner根本不需要出现就可以坐着收钱了。 为啥放出来卖？ 肯定是有问题的！所以但凡买卖商业地产并不能看明面上的钱。。比如，你看到一个仓库，明码标价200万，你以为只要首付40万，贷款160万，每月按揭就完了。。 这种概念是错误的…… 40万，只是一个downpay。而你为了flip这个仓库，可能要付出几十万甚至百万现金才能把仓库back to the market或者lease出去。

排队，谢谢楼主！

我和我朋友当时在ft worth 南面拿了一个8万尺的仓库，大约花了100万，我们当时都觉得是个great deal，因为如果造8万尺的仓库，找contractor来铺水泥，整平地都不止100万了，之前quote是$6.5-7一sqft整地面 包括仓库地面和外围停车场的水泥，毛估估大约13万尺……这费用大约80万左右……比起铺水泥就好80万的费用带着墙，已经差不多搞好的旧仓库只要100万，显然是一个心动价格了……

搬小板凳等。lz加油

我们买的这个仓库是非常老的。。可以想象横过来的“工” 左边是4万尺、右边4万尺。没有卸货的口，只有一个ramp 。。agent说原来的owner 是用来存vintage车的。很难想象有多少车需要一个8万尺的仓库来存放。不过因为owner死了，owner的儿子把车已经卖掉了，现在想把仓库卖掉。

排隊聽學習

LZ好棒！等听故事！

排排坐

等听故事+1

还真有人信啊

我自己也是做retail贸易和supply chain的，所以我知道物流公司要什么，也知道retail公司要什么。因为这个仓库的位置在ft worth南面，不太适合物流公司，比较适合store and distribute的客户。这些客户需求需要卸柜子，所以必须要有dock high door。四万尺的仓库，需要4-5个dock。8万尺就需要8-10个。quote了一些contractor和builder，design，把墙壁凿了装卷帘门，装lever，等等 差不多一整个下来需要1.8万一个。。如果安装10个就是18万。。后来我算了下 还是就安装8个吧……这样也要15万。当然这只是个开始。。。

Mark....................

后来发现一个很严重的问题 这破仓库的地上全是curb。。根本没法停53尺的卡车，而remove这些还要找contractor， 他们把这个curb remove了，我打电话叫了dumpster 原来建筑垃圾还要额外收费的，还要铺水泥。。这个搞搞又搞了十几万。。我当时很郁闷，我至今还记得我一脸愁眉苦脸，contractor收check的时候还安慰我，一旦碰到仓库的everything，什么都是贵的。。我心里想何止是贵啊，简直是个无底洞好嘛

还真有人信啊
gzhsyw 发表于 2021-01-30 22:33

滚吧 loser

这个话题我喜欢，LZ继续。

楼主接着讲，很想听。谢谢！！

马克马克马克

楼主继续 please

楼主别生气，谢谢你分享，都是干货，学到好多，非常感谢！

水泥pave这么贵啊？还是说因为是commercial所以很贵

不错，学习了，我感兴趣，收藏了。请继续。

滚吧 loser
miss6161 发表于 2021-01-30 22:57

别理那些眼红的穷B

水泥pave这么贵啊？还是说因为是commercial所以很贵
我上面有人 发表于 2021-01-30 23:15

其实不贵 6-7$ 一尺 但是经不住面积大

其实不贵 6-7$ 一尺 但是经不住面积大
miss6161 发表于 2021-01-30 23:48

图片上看不出来8个dock竟然有快两万尺啊，一下收到十几万的账单确实头秃

lz继续，感谢分享！

继续听

后来 我们要用通utility 找了oncor 又是一地鸡毛 因为仓库老啊 电线不安全 oncor要求我们重新搞电线电闸什么的才给我开通。于是我们找了electrician。这个破仓库和周围的2个仓库是共用一个变电箱的 。要改我们这的wire，就要分开变电箱，同时要建3个独立的变电箱。这个报价很夸张有报30万的 也有报十几万的，因为很复杂，要分开变电器，要remove旧电线，要装panel，要装wire各种，后来和contractor说好了，装完了顺便把仓库的灯全部换成led，因为装led灯，oncor还rebate了4000刀

好帖

后来就是demo了办公室 搞了两个办公室 搞了ac ……仓库里一切工程是真的很贵。。 买仓库的downpay也就20万，7788贴了近120万整修了仓库。因为修仓库也要报备county的，tarrent county要发permit给contractor 后来apprisal人过来看， 地税也涨了。

我们一边demo仓库，一边叫listing agent做listing帮我们租。这我很反感美国commercial real estate agent。做事非常拖沓。挂个listing，完全无人问津，其实也不太能怪agent，location不好。买仓库只考虑了是个deal，完全没考虑地理位置不是很friendly。也有来看的，看完了都没下文了，也有发来rfp的，搞了几轮以后都没下文了。我感觉commercial agent都不怎么care。从来都不接电话

lz我知道很多人专门搞这些，也有集资搞的。听你写的我觉得好累，自己搞还不如投资给专业做商业地产的？

lz我知道很多人专门搞这些，也有集资搞的。听你写的我觉得好累，自己搞还不如投资给专业做商业地产的？
bbz1119 发表于 2021-01-31 00:25

我没想搞 我是本身有需要仓库 正好朋友想买 拉上我一起 真的很后悔

租不出去很犯愁 我也联系了很多国内有兴趣来美国开海外仓的人 全靠agent真心没办法搞 agent做事就是拖沓的不行……但是租仓库整个周期就是很慢的，很多仓库就是挂了一年才租出去，感慨下地主们有钱啊……这空一年就是好几万的地税，我很心疼。打电话问agent，agent总是不痛不痒的说，一直在找，估计别的仓库owner都不怎么管。

我们这片地税非常高 基本上每个仓库每年都涨近30000刀 如果租不出去 基本上就是白丢钱 我到处联系 后来租给了一个白人小哥 小哥20岁 是做building insulation的 需要一个仓库放insulation的材料 我其实降了点租金 算是周围最便宜的仓库了 租出去总比自己付地税强

说到commercial agent我也是服了，我们想买块地，网上看到广告就打电话要信息，然后agent说好的好的发给你，然后再没消息了，打电话直接掐掉，那些地到现在还挂在网上没卖掉，我老板经常催我我都不知道该联系谁，现在就这么拖着。然后我们找的buyer agent，我主动follow up了几次，一次都没理过我们。不理甲乙两方算是他们行规？楼主你们应该也是被你们agent坑了吧

其实可以找 property management公司 但是对于我们这种小本生意 真的是太贵了 比如我quote电工 差了好几十万 水分很大

排队学习，先谢谢楼主分享

说到commercial agent我也是服了，我们想买块地，网上看到广告就打电话要信息，然后agent说好的好的发给你，然后再没消息了，打电话直接掐掉，那些地到现在还挂在网上没卖掉，我老板经常催我我都不知道该联系谁，现在就这么拖着。然后我们找的buyer agent，我主动follow up了几次，一次都没理过我们。不理甲乙两方算是他们行规？楼主你们应该也是被你们agent坑了吧
我上面有人 发表于 2021-01-31 00:55

commercial agent都很骄傲且懒，不存在坑不坑，这买仓库的时候 确实便宜 她也说便宜，但是她自己其实对维修什么的cost也是不知道的。买仓库买地 千万不要相信经纪人。他们不会为你讲话的！你要知道，他唯一关心的就是你有没有按时付钱，因为你付钱，他就拿不到那个属于他的2.5%的提成。商业地产在达拉斯基本上是卖方市场，经纪人更希望做房东这边的经纪人，而不是租客和buyer的。房东这边只要关系维护好，总有生意的。经纪人也不会big mouth房东，因为她更怕得罪房东。这个圈子很小，她可以不要我这个buyer，但是她绝对不会得罪房东，这也是为什么所有的经纪人都不会站在客人的角度很努力的去讨价还价。只要以后她的公司想在达拉斯混下去，就不会说一句不利于房东的话。

学习一下

commercial agent都很骄傲且懒，不存在坑不坑，这买仓库的时候 确实便宜 她也说便宜，但是她自己其实对维修什么的cost也是不知道的。买仓库买地 千万不要相信经纪人。他们不会为你讲话的！你要知道，他唯一关心的就是你有没有按时付钱，因为你付钱，他就拿不到那个属于他的2.5%的提成。商业地产在达拉斯基本上是卖方市场，经纪人更希望做房东这边的经纪人，而不是租客和buyer的。房东这边只要关系维护好，总有生意的。经纪人也不会big mouth房东，因为她更怕得罪房东。这个圈子很小，她可以不要我这个buyer，但是她绝对不会得罪房东，这也是为什么所有的经纪人都不会站在客人的角度很努力的去讨价还价。只要以后她的公司想在达拉斯混下去，就不会说一句不利于房东的话。
miss6161 发表于 2021-01-31 01:05

楼主加油，真不容易

好的地都内部消化了 放出来卖的 都是有问题的 就是这样的 就像我这个仓库 owner挂了 儿子找管理公司托管就好了 就是因为租也租不掉 才贱卖的 因为每年好几万的地税是真的贵 他自己也付不出

好在我朋友比较给力 我基本只出了downpay 的一点 其他都是他来的 虽然后来demo主要是我在操作的。投资商业地产 看的是30年的spectrum 非常长期的投资收益率，我反正很不喜欢，我是非常反感在美国买任何实体资产的.

仓库并不是有钱买了一定增值的 买之前要规划好 所有商业地产都是这样 中国从计划经济到现在，在中国的我们并没有一个周期的概念。 然而，美国所有的生意都是有周期的，经济有一个10年的周期，石油行业有一个7年的周期，地产项目也不例外。在经济不好的时候，无论是房产，还是商业地产，都是在折价的。

后来我朋友想买一个motel，motel也蛮好玩的，都不是公开卖的，因为加盟的品牌方怕大家觉得他家品牌做不下去, 所以搞了private sale。我朋友叫我陪他去看看。 酒店行业是一个很特殊的行业，他即是一个服务行业，又是一个地产项目。作为一个地产项目，它的折旧率一般是30年。作为一个服务行业，酒店管理是一个很标准化的服务。每个星级的酒店都有对应的服务公司。如果你购买的是品牌酒店连锁，品牌酒店在授权给你以前，一定会要求你雇佣专业酒店管理公司。如果你需要商业贷款，银行也会要求你出示你和酒店管理的合约来批贷款。所以很多酒店购买者即使有丰富的酒店运营经验，也会被动和酒店管理公司签署1年的合约。酒店管理的服务公司会根据酒店的星级提供对应的人员，会计，保安，酒店与展会销售，培训等服务。运营这块，酒店总公司是统一负责marketing，酒店内部日常也有酒店管理公司专业来做。酒店老板可以做一个甩手掌柜，不需要天天盯着酒店日常运营。换而言之，对于酒店的老板来说，酒店运营的参与度是比较低的。如果出售酒店，肯定是有各种各样的问题。如果你买下了酒店，并且雇佣管理公司，你为什么会觉得你能做的比原来的老板更好? 好的酒店是不会被卖的，而在市面上你看到酒店转手，肯定经营上有问题。至少我是这样觉得的。

而且motel品牌方抽成很高 基本上10%的销售额要给到品牌方。真的挺贵的 还有各种各样其他的费用,比如每几年就要换一次床垫 换一些设施什么的 基本就是赚不到什么钱。后来被我一问 你凭什么觉得你能做的比之前老板好 我这朋友也放弃买motel的念头了

后来我朋友想买一个motel，motel也蛮好玩的，都不是公开卖的，因为加盟的品牌方怕大家觉得他家品牌做不下去, 所以搞了private sale。我朋友叫我陪他去看看。 酒店行业是一个很特殊的行业，他即是一个服务行业，又是一个地产项目。作为一个地产项目，它的折旧率一般是30年。作为一个服务行业，酒店管理是一个很标准化的服务。每个星级的酒店都有对应的服务公司。如果你购买的是品牌酒店连锁，品牌酒店在授权给你以前，一定会要求你雇佣专业酒店管理公司。如果你需要商业贷款，银行也会要求你出示你和酒店管理的合约来批贷款。所以很多酒店购买者即使有丰富的酒店运营经验，也会被动和酒店管理公司签署1年的合约。酒店管理的服务公司会根据酒店的星级提供对应的人员，会计，保安，酒店与展会销售，培训等服务。运营这块，酒店总公司是统一负责marketing，酒店内部日常也有酒店管理公司专业来做。酒店老板可以做一个甩手掌柜，不需要天天盯着酒店日常运营。换而言之，对于酒店的老板来说，酒店运营的参与度是比较低的。如果出售酒店，肯定是有各种各样的问题。如果你买下了酒店，并且雇佣管理公司，你为什么会觉得你能做的比原来的老板更好? 好的酒店是不会被卖的，而在市面上你看到酒店转手，肯定经营上有问题。至少我是这样觉得的。
miss6161 发表于 2021-01-31 01:18

好好看，学习了很多，谢谢楼主

我天30年，感觉一大部分租金都用来交地税了吧

后来他想要去买那种街边的plaza 其实并不贵大约200万 我就给他提供了一个办法 我叫他就把车停在这个plaza 天天数一下 有几个人来 他估计试了两天 就算了 我觉得没人气就是没人气 还是那句话 商业地产 人家都是甩手掌柜 为什么要抛售 包括apartment也是 号称大学城什么balalala 根本不是这样的 就是做不下去了出来卖 拿在手里就是白交地税

所以下次大家不要被忽悠 千万不要没事投资美国商业地产 全是坑 除非你自己在造一个 不然买二手的真的没意义

酒店卖的时候 我注意到2个蛮好玩的细节 1.烙印很多 2.酒店给你估算你利润的时候 给的是10年的 比如10年内销量 blala 也就是说 1，烙印很多说明必须是owner operate的 business 2， 说明盈利的spectrum至少是10年 就问你能不能承受买个破酒店亏10年吧…… 现在看来幸好没买 买了真的遇到covid 都直接倒闭了估计……

后来他想要去买那种街边的plaza 其实并不贵大约200万 我就给他提供了一个办法 我叫他就把车停在这个plaza 天天数一下 有几个人来 他估计试了两天 就算了 我觉得没人气就是没人气 还是那句话 商业地产 人家都是甩手掌柜 为什么要抛售 包括apartment也是 号称大学城什么balalala 根本不是这样的 就是做不下去了出来卖 拿在手里就是白交地税
miss6161 发表于 2021-01-31 01:27

这事我也干过，去数pizza店门口的人流量，那个pizza店卖十万，我数了几天估摸着一年能赚十几万吧，但是得老板亲自上阵，我就畏惧了。疫情的时候我无聊得去取pizza的时候又数了好几天，他们去年估计是赚了至少一百多万

这事我也干过，去数pizza店门口的人流量，那个pizza店卖十万，我数了几天估摸着一年能赚十几万吧，但是得老板亲自上阵，我就畏惧了。疫情的时候我无聊得去取pizza的时候又数了好几天，他们去年估计是赚了至少一百多万
我上面有人 发表于 2021-01-31 01:35

pizza这种brick and motar business serves local ，一年最多也就$150-180万销售额 如果franchise 15- 18%利润最多了

这事我也干过，去数pizza店门口的人流量，那个pizza店卖十万，我数了几天估摸着一年能赚十几万吧，但是得老板亲自上阵，我就畏惧了。疫情的时候我无聊得去取pizza的时候又数了好几天，他们去年估计是赚了至少一百多万
我上面有人 发表于 2021-01-31 01:35

商业模式决定了一个生意能走多远，也决定了你的Cap和瓶颈。如果你选择了brick and mortar 这种pizza店的生意，无论是餐馆也好，或者是其他的店，那你可以预见你每年的销售额不会超过180万美金，180万美金永远是一个坎。利润率也在18%左右
如果你选择了电商的商业模式，那你可以遇见投资100万美金，销售额基本在500万美金左右，根据不一样的产品，一般投资和销售比也就是在1:4之间。

pizza这种brick and motar business serves local ，一年最多也就$150-180万销售额 如果franchise 15- 18%利润最多了
miss6161 发表于 2021-01-31 01:43

这么少吗？我记得我要过他们的信息，营业额比这个低多了，最后利润也有十几万。去年我数了几天，感觉抱出来的pizza盒子多了十几倍有的，以前就饭点会比较多的人，现在我怕等，有时候会提前或者退后点餐，去了还全是人，半夜去，还是好多外卖小哥等着。以前半夜都不开门了，现在无聊的人都大半夜的还在点pizza

franchise的就是这个利润率

180万这个需要自己操作吗？不需要的话也挺好了。我们现在电商大概是1:2，一定是选品有问题。。。

楼主这个仓库估计买的时候没详细做过due diligence吧。我们前两年买了个5万尺的仓库，买进来的时候是空的，花了五十万装修，然后就全部出租了。去年卖出的时候升值了90%+。不是所有卖出的商业地产都有问题的，还是要看会不会做。

谢谢LZ的故事，长见识了

收藏了 感谢干货

手动点赞！ 想听奶茶店

这么少吗？我记得我要过他们的信息，营业额比这个低多了，最后利润也有十几万。去年我数了几天，感觉抱出来的pizza盒子多了十几倍有的，以前就饭点会比较多的人，现在我怕等，有时候会提前或者退后点餐，去了还全是人，半夜去，还是好多外卖小哥等着。以前半夜都不开门了，现在无聊的人都大半夜的还在点pizza
我上面有人 发表于 2021-01-31 01:59

我看了一下，因为covid，最近所谓得Ghost Kitchen的生意都不错，这些新生意好多都是要靠doordash, ubereats, grubhub什么的，接单和送餐费用很高。而pizza店这些传统的“Ghost Kitchen"，已经经营自己的订餐送餐业务几十年，过去这些个月业绩都有大幅增长。
你看的这个店应该是特例，我记得domino，pizzahut，papa johns, little caesars pizza 这几家规模比较大的连锁店过去几个月平均也就增长50% 左右。如果买股票，dominos的股票好像也涨的不错，偏题了。
连锁快餐单店生意我也看过下，这个好像是2017年的：
McDonald’s -- 14,036 units, $37,480,670,000 in sales, or $2,670,320 in sales per unit. Starbucks -- 13,930 units, $13,167,610,000 in sales, or $945,270 in sales per unit. Subway -- 25,908 units, $10,800,000,000 in sales, or $416,860 in sales per unit.
另外 Chick-fil-A 单店营业额超过了4M，熊猫快餐好像在2M左右，Chipotle 2.2M
当然每个店的情况完全不同，之前我住的一个新一点但是稍微偏远的区，人口大约2万多，啥餐饮也没有，街头上的麦当劳的生意奇好。后来搬走了。最近去办事，看到周边又搞了7，8家其它的快餐。M家的生意似乎没有以前那么旺了。

180万这个需要自己操作吗？不需要的话也挺好了。我们现在电商大概是1:2，一定是选品有问题。。。
我上面有人 发表于 2021-01-31 02:06

有没有自己操作营业额都差不多吧，快餐的全职经理也要5-6万一年工资，算上福利，税，要7，8万了吧，如果愿意自己做，这份工资就自己赚，否者就找专业经理人。我们这边好多连锁快餐店的经理都是西裔了，甚至熊猫快餐，PEIWEI的，都看不到华人。
电商的ROI 跟产品，利润率，规模都有些关系吧

LZ不知道有没有试过咖啡店，我一个朋友盘了三家咖啡店，疫情前幸运的把city里的店卖掉了

好帖, LZ请继续

前几天我开了个帖子分享了上海的房子哪片区域好 收到很多朋友的私信 很高兴能为大家财富增长给出意见 今天想聊聊在美国投资商业地产。 我其实很反感投资美国的任何地产 不管是residential还是commercial的 都要交很多地税 但是这两年 总有朋友拉着我到处看各种地产项目 可能因为我给出的都是比较负面的意见，和中介给的意见相反。。 不知道大家投资有没有兴趣投资商业地产 如果有兴趣 我就开个贴分享下我的看法和一些并不成功的经验
miss6161 发表于 2021-01-30 21:24

看你讲上海哪儿买房好像很懂，可是再看这个觉得不行啊！ 我有2商业地产，1个3番4000多尺的6套公寓，1个近5000尺的商铺，租给人开食品超市。

mark mark mark

回复 55楼miss6161的帖子
不能这么说啊。我们有个商业地产, 4年时间升值50%, 出租还有大把的现金流。而且都是commercial lease, 没有民房出租的麻烦。缺点是贷款利率高

回复 55楼miss6161的帖子
不能这么说啊。我们有个商业地产, 4年时间升值50%, 出租还有大把的现金流。而且都是commercial lease, 没有民房出租的麻烦。缺点是贷款利率高
大队书记 发表于 2021-01-31 06:16

美国所有的生意都是有周期的，经济不好的时候，无论是房产，还是商业地产，都是在折价的。2008年金融危机，很多好区的房子被腰斩。过去四年地产是不错 但是经济危机来 就不是这样了

楼主这个仓库估计买的时候没详细做过due diligence吧。我们前两年买了个5万尺的仓库，买进来的时候是空的，花了五十万装修，然后就全部出租了。去年卖出的时候升值了90%+。不是所有卖出的商业地产都有问题的，还是要看会不会做。
abyaby 发表于 2021-01-31 02:09

你们flip warehouse赚快钱 我们买了一半自己用

我看了一下，因为covid，最近所谓得Ghost Kitchen的生意都不错，这些新生意好多都是要靠doordash, ubereats, grubhub什么的，接单和送餐费用很高。而pizza店这些传统的“Ghost Kitchen"，已经经营自己的订餐送餐业务几十年，过去这些个月业绩都有大幅增长。
你看的这个店应该是特例，我记得domino，pizzahut，papa johns, little caesars pizza 这几家规模比较大的连锁店过去几个月平均也就增长50% 左右。如果买股票，dominos的股票好像也涨的不错，偏题了。
连锁快餐单店生意我也看过下，这个好像是2017年的：
McDonald’s -- 14,036 units, $37,480,670,000 in sales, or $2,670,320 in sales per unit. Starbucks -- 13,930 units, $13,167,610,000 in sales, or $945,270 in sales per unit. Subway -- 25,908 units, $10,800,000,000 in sales, or $416,860 in sales per unit.
另外 Chick-fil-A 单店营业额超过了4M，熊猫快餐好像在2M左右，Chipotle 2.2M
当然每个店的情况完全不同，之前我住的一个新一点但是稍微偏远的区，人口大约2万多，啥餐饮也没有，街头上的麦当劳的生意奇好。后来搬走了。最近去办事，看到周边又搞了7，8家其它的快餐。M家的生意似乎没有以前那么旺了。





blocked 发表于 2021-01-31 02:53

我看过ups disclosure 基本上就是每年100万左右 我觉得挺难赚钱的 麦当劳liquid cash要求很高 但是他们有很成熟的model 有专门的人来帮你做选址model 一般他选的地方都能用2m的销售额 chick fil a是owner出得少 但是销售额大部分好像要交给母公司 更像母公司雇了一个职业经理人 现在开店收到品牌区域保护限制 所以都开到新地方去了 其实franciser 一般一开好几家店 只开一家很容易就做成mom and papa shop

干货很多，感谢楼主。

谢谢分享， 咱们华人在美国， 根基浅， 都是要靠自己一步一步摸索。 非常感谢这样的干货分享。。

看你讲上海哪儿买房好像很懂，可是再看这个觉得不行啊！ 我有2商业地产，1个3番4000多尺的6套公寓，1个近5000尺的商铺，租给人开食品超市。
qian78 发表于 2021-01-31 03:25

商铺完全和仓库不是一个概念 商铺要的是location 如果不是卡车公司 多数是找便宜仓库的 要节约成本 越破越好 6间apartment这是multi family house 不是commercial的

回复 55楼miss6161的帖子
不能这么说啊。我们有个商业地产, 4年时间升值50%, 出租还有大把的现金流。而且都是commercial lease, 没有民房出租的麻烦。缺点是贷款利率高
大队书记 发表于 2021-01-31 06:16

这个观点不敢苟同啊。股市， 房市都可能腰斩，你觉得房市有多大的可能？

这个观点不敢苟同啊。股市， 房市都可能腰斩，你觉得房市有多大的可能？
大队书记 发表于 2021-01-31 09:12

我们没经历过周期 08年还在读大学 但是经历过的都说腰斩

知道你肯定用08年做例子。再发生08的可能性你觉得有多大啊?话说回来, 08年投资的基本都赚翻了吧

能不能讲讲retail 地产？一个小plaza 里面有几个小店的那种？怎么挑选，当然location 是最重要的。例如triple N的lease值多少钱，怎么算CAP，都有什么坑？手里有几个出租房，每天很多琐事太烦，想着换成店铺出租，又怕掉坑里。

plaza那个，还真是，我们当初还真的去蹲点计算过人流量和车流量，那时许多零售业还没被网购挤垮，现在回看，幸亏没把钱投进这个窟窿，不然网购+疫情，打水漂了

知道你肯定用08年做例子。再发生08的可能性你觉得有多大啊?话说回来, 08年投资的基本都赚翻了吧
大队书记 发表于 2021-01-31 09:36

我说了 商业地产有周期 5年赚5年赔 经济好的时候 风口猪都能飞起来 经济不好 商业地产流动性差 除非像你这种赚快钱 remodel了马上卖掉 不然我们这种要自己用的 就是看的十年甚至20年的spectrum

总算看到一个有真货的帖子。这才是有意义的帖子。比键盘侠吹嘘有意义多了。 楼主我想问一下，商业地产和公寓楼有什么区别啊？是不是利润更高？我们这边有中国人一起合伙买成排的中国城公寓的，这种是不是比商业地产风险小点？

能不能讲讲retail 地产？一个小plaza 里面有几个小店的那种？怎么挑选，当然location 是最重要的。例如triple N的lease值多少钱，怎么算CAP，都有什么坑？手里有几个出租房，每天很多琐事太烦，想着换成店铺出租，又怕掉坑里。
runfast 发表于 2021-01-31 09:43

nnn 要看的 比如我们county 每年都加很多地税 于是insurance和opex跟着一起涨 这钱你基本拿不到 权交给政府了 你只能拿lease的钱 可能 挑选就要看有没有潜力 实在不会就挑costco和wholefoods 开在他们边上都可以 不过价格不便宜 我还是那句话 好的地产不会拿出来卖 不好的才会被卖 plaza没人气就是没人气 不会因为你买了 remodel了就有市场了

总算看到一个有真货的帖子。这才是有意义的帖子。比键盘侠吹嘘有意义多了。 楼主我想问一下，商业地产和公寓楼有什么区别啊？是不是利润更高？我们这边有中国人一起合伙买成排的中国城公寓的，这种是不是比商业地产风险小点？
Geofan 发表于 2021-01-31 10:00

公寓楼是商业地产的一部分 商业地产是很general的说法 下面有很多分支：仓库，medical building，plaza，hotel，apartment，Office，storage unit 甚至能停船的dock也是 每个sector都有自己的agent 比如有的agent 他是做hotel sector的 公寓楼相对好点 你面对的客户是散户。。 只要他们付房租 你maintain 风险要看你怎么评估了

我们没经历过周期 08年还在读大学 但是经历过的都说腰斩


miss6161 发表于 2021-01-31 09:20

楼主说的是对的，我有位家人朋友2010年在Boston Chestnut Hill 买了套房只花了50多万，新装修好的，现150万。

好贴留名。楼主好样的，分享很多实在内容。大家也自由讨论，多看看不同角度的讨论总是好的。

好贴，等更多更新

知道你肯定用08年做例子。再发生08的可能性你觉得有多大啊?话说回来, 08年投资的基本都赚翻了吧
大队书记 发表于 2021-01-31 09:36

08年可能不具有代表性 2008年本来就是房地产引发的金融危机 你可以去看看2000年的.com bubble 也是大跌 美国经济是有周期的 没有一个行业 一个产品 是可以避开周期的

我说了 商业地产有周期 5年赚5年赔 经济好的时候 风口猪都能飞起来 经济不好 商业地产流动性差 除非像你这种赚快钱 remodel了马上卖掉 不然我们这种要自己用的 就是看的十年甚至20年的spectrum
miss6161 发表于 2021-01-31 09:57

商业地产有它的特殊性， 但基本和四周的房市是一致的， 也非常讲究location。周围房价不怎么涨， 商业地产价格也很难涨。基本不可能出现周围房价涨， 商业地产不涨的情况

商业地产有它的特殊性， 但基本和四周的房市是一致的， 也非常讲究location。周围房价不怎么涨， 商业地产价格也很难涨。基本不可能出现周围房价涨， 商业地产不涨的情况
大队书记 发表于 2021-01-31 10:24

是的 但是金融危机来的时候 大家都跌 商业地产也是跟着跌 而且你说的是plaza 和warehouse是两码事 商业地产的sector很多 每个sector没什么借鉴价值

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08年的时候， 我们开始看房子， 整体街的short sale. 前几天网络上看， 这些房价都翻番啦。 再来一次房价腰斩？可能性小于5%吧

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08年的时候， 我们开始看房子， 整体街的short sale. 前几天网络上看， 这些房价都翻番啦。 再来一次房价腰斩？可能性小于5%吧
大队书记 发表于 2021-01-31 10:31

难说的 经济危机是所有行业一起危机 不存在某个行业特别好

37个Unit的apartment building，大学附近，租学生的。1.8 million。估计一个unit也就400-500一个月。怎么样？

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mark 谢谢分享