买房中遇到的法律风险坑（损失三十万美金）兼曝光经纪

回复 40楼AlexW的帖子
这个要mark一下！

真的是，agent到底啥作用？这个行业这么几十年如一日地盘踞着这个市场。感觉他们就是类似consultant了吧？
joanna778899 发表于 2021-01-26 21:40

我觉得这个职业最终会走向消亡

我还想着这种事情银行，title公司肯定会查的。楼主不容易啊。

county appraisal 网站这些信息都有啊。买房最基本的就是上这个网站查卖房history 和房子面积。都是public information而且是formal的呀。permit这些查public record都有的呀。

又是新的一年，有些朋友可能又要买房，所以把我的经历写下来供参考。我的case算比较极端的，大家不一定会遇到，但是也提个醒。关于个人名誉什么的法律，我确实懂得不多，如果有违反，也希望给我提个醒。我只是觉得当时我买房的时候，有个人给我一些法律风险方面的分享，所以事情一年多以后才把它写下来分享帮助可能需要的人。
地点旧金山湾区，我是2016年买房，2019年想卖，结果去city核查，发现买的房子写着1500尺3b2.5b，但是city那边只有1000尺，2b 1b。原因是卖家是个general contractor，做了一个加建，看上去和正常房子一样，但是有500尺没有permit，500尺里面的1.5bath也没有permit。尤其是加建部分没有合法地基，不能达到供人居住的水准（大致可以想象成阳光房或者车库地基）。经过apprasier鉴定，损失超过30万美金。真是一口凉气啊。这房子MLS和redfin以及zillow都写着1500sqft 3b 2.5bath，后来成交的时候银行的appraiser也没查出来，继续写1500sqft 3b 2.5bath，银行也同意贷款了。同时我们为了拿到房，也remove了contigency。
后来经历了一年多的跟律师合作，花了两三万律师费，终于和前卖家达成了和解。期间花了大量的时间去调研和收集证据，双职工俩娃家庭还要处理法律纠纷，真的很辛苦。卖家是存心欺诈，我的Agent和我都有错，总结如下：
我的经纪Cindy Chung，yelp 链接 https://www.yelp.com/biz/cindy-chung-cupertino 优缺点如下 优点 算是比较勤劳态度也很友善，另外她有1%返点 缺点 第一，调研不充分，在买房的过程中，没有去city查过permit。 我们买的房子在east palo alto边上，后来渐渐了解，其实这个区域违章改建很多。 seller agent 在给agent看的mls上有写"buyer to check permit"，这就算是通知buyer了，这使得我们后来在法律上吃亏。但是这个note我们的经纪从来没有给我们看过，没有提醒过我们要去查，自己也没有查。这个卖家这次是第四次上MLS，上面写的面积都不同，面积由小变大再变小再变大，其中从大变小是很可疑的，agent也没告知。买家都不知情。 第二，出事后完全不负责 在我自己跑city查到问题后，她强势认为这没有太多问题，是我们买家太斤斤计较，希望我们不了了之。 当我们要进行法律程序时，邀请她参与这样比较好push卖方，她表示自己没有任何责任，还给我们写了封律师信，表示可以告她，但是她自己不参与买家维权 她反复表示，自己反正半退休状态，做不做都行，行业口碑对她也无所谓。 她劝我们把房子卖掉，转给下一家
我自己的反思： 第一，贪便宜，她能给1%返点 第二，找经验丰富的。 刚开始找她是因为她说自己做了二十多年，经验丰富，但后来没想到，这种年纪的agent有要退休了无所谓的说法。 第三，无知。 经过这场打官司，咨询了律师，原来自己买房，buyer agent只是协助，没有法律责任。agent工作失职，只是她自己的职业操守，无法回溯责任。顶多到行业协会投诉，但是行业协会一来只能追溯一年的责任，二来顶多吊销执照一段时间其他并没有有效监管手段。所以买房的尽职调研，就要靠自己，几十页的report，还是要好好看完。房子的法律问题，要去city和county核实，如果能找律师朋友看一下更安全。总之要靠自己，agent没有法律责任。 2016年买房的时候，以为redfin MLS都是专业的，这房子的记录就是按照那个看的，后来出了这事儿才发现那就是普通网站，随便都可以网上填。后来银行的appraiser来检查，也没发现加建的500尺没有地基，也是写着1500 sqft。后来才知道要以county为准。另外，法律追溯时效4年，我家正好三年后要卖房，才发现的。如果过了四年，那真是没地方哭去。 查permit找City，查legal面积找county，至少我在的city和county，都是要onsite或者电话查，有些地方如果有网络查，那是更方便，但也要注意下信息有效性，我会建议官方电话查一下更靠谱。 有人提到redfin里面的public facts，不知道这人为什么这么讲，至少我作为owner，我可以修改里面的内容，没有人审查。前卖家这是第四次上MLS，前三次MLS list面积都不同，甚至有从1500多尺改回1000多尺，再改回1500尺的操作，这几次MLS都正常发布，有系统记录可以查到。所以我的初步观察redfin和MLS都不负责信息有效性。
下面是Cindy Chung的yelp Link和照片，台湾人，住在cupertino，我之前在《世界日报》也看到过她打的广告。 yelp：https://www.yelp.com/biz/cindy-chung-cupertino





rainierxiu 发表于 2021-01-26 21:15

Mark上

agent职责就是带你看房
不对房子做点评，不催促不建议不负责，房子有任何问题都不是中介的责任，除非中介知道不给你说，故意骗你这种问题是要负责的
最后合同是行业模版，买家卖家负责，3%中介费真的太高了，2%都高吧

Leike 发表于 2021-01-26 21:24

我也觉得是lz自己的责任，贪图1%返点，最基本的功课都没做。

mark 一下。

谢谢楼主分享经验

负责任的中介会把这些都查好的。楼主的中介错在没有告诉楼主”buyer to check permit"这句话，这句话的确是个alert, 又只有中介能看得到。好多时候不说，就会默认没有事情。人性如此。好的中介可以帮你看到很多你看不到想不到的问题，除非你自己买房经验已经很丰富，又了解当地市场。

用非台湾香港出来的因为我不知道其政治倾向, 万一跟我不一致,说不到一起.

手滑点了踩抱歉哦

回复 72楼charlize的帖子
自己把功课都做了 要agent 做什么？ agent真的该废掉的职业。没人开发更好的方法 也是因为怕一大批人没饭吃

我还想着这种事情银行，title公司肯定会查的。楼主不容易啊。
bilibala 发表于 2021-01-27 04:21

做房屋appraisal的人也应该会差吧，我买房子的时候好像没有自己差，都忘了谁去查的了

楼主保养得很好啊。眼角有点细纹，建议用雅诗兰黛小棕瓶。
huashan2018 发表于 2021-01-26 21:21

好什么啊，十有八九是十几二十年前的照片。

谢谢楼主分享，无良的人是应该曝光

良心贴，中介这种职业真应该废掉，收那么多钱法律责任都没有

agent真心不靠谱，所有agent都一样吧。 我们当时都没想着靠agent，是自己email给city要的文件，

谢谢分享

帮一把 竟然说因为要退休了，所以口碑无所谓，真是无良中介啊
羞羞草 发表于 2021-01-26 21:28

对啊，这个真的是太过分了……

我也是最近买了房，然后先生让去把zillow和Redfin上的房子照片移掉，我才发现zillow和Redfin上的房屋信息是可以人为编辑的。另外一个例子是，我误点一个其他的房子，claim自己是屋主，之后也可以编辑那栋房子的信息了。 觉得这有点像wiki,很多词条可以自己编辑，如果你自己细读Redfin和zillow 的免责条款，它们就有相对应的法律语言说它网站上的房屋信息的有效性和时效性真实性他们都不负责。 楼主这个坑是蛮大的，但对于大部分从没有踩过这种坑的普通买卖家，决计不会想到要自己去查county permit，也不会意识到remove contingency 的最坏情况就真会发生在自己身上。但结果好一切好。 您这位agent，我说实话，有点说得比较露骨，什么反正要退休了不在乎执照云云。但从法律层面上，她的责任现在真的不多，或者说她不承担的她应尽责任所造成她的损失不多，所以她就这么“嚣张”，这也不是就她个人人品不行，换一个agent也这样。加州的房屋买卖合同都不需要律师楼出具，对于99%的案子似乎都没有问题，但碰到楼主这种1%的情况就瞎。 得亏楼主自己能做功课把法律这课补了，要不然即便在法律追溯期，也不见得一定打的下官司。 想知道这个案子现在怎么结的？

买房的时候没有请律师吗？我记得查permit这些都是律师做的
mys15tic 发表于 2021-01-26 21:28

这些是律师的责任吧？不过大部分律师也是混饭的，还是需要买家自己小心。我买房也有过类似的麻烦，律师失职。

感谢楼主的分享，买房水太深了，看了真的心塞，中介啥都不负责我干嘛要中介。

我问一下啊。 面积怎么查？ 比如我买了一个房子，listing 上面说大约多少面积，没有做appraisal. 哪里查certificate of occupancy?
大衣被禁 发表于 2021-01-26 22:12

要求产权公司做一个survey reading 600刀搞定

那中介拿3%干了什么？这钱也太好赚了吧？

天。原来agent没有法律责任。收那么多agent fee没有法律责任。
baby_blue 发表于 2021-01-26 21:26

我学过license课。课上老师就是明确说agent没有一点责任。我们就是帮着客人找房。找到了就算结束了。有什么问题是律师的事，seller， buyer的问题。还有就是买房做的house inspection 也不付任何法律责任的（这个是写在合同中）如果住进了发现有什么问题不能告inspector. 听的我一脸。。。 如果这样我花钱找你们干嘛。

大家看来真是买房子跟买菜一样。。我在这行律所工作我来说说注意事项吧。 首先你的律师不是只跟你做合同，律师要帮客人做好due diligence，如果你买的是coop律师需要去帮客户读board minutes 核查管理费以及assessment 包括未来两年有没有什么大工程需要shareholders 交钱；如果你买的是公寓，律师需要帮客户跟管理那边联系也需要读会议记录看house rule/offering plan;如果你买的是SFH，律师需要负责跟产权公司合作做survey读清楚这个地到底多大东南西北的界限在哪里，这样你的产权保险cover的内容久很清楚了，律师还要负责做所有的lien judgement search确保买家买回来这一天是lien free这些条款必须在合同里写清楚否则不能过户，投资房合同还会牵涉到租客合约等问题都需要在合同里一并写清楚以防纠纷。买家通常付出高额的费用买产权保险，用来cover未来产权纠纷，所以你的产权保险到底包什么什么不包，律师需要很清楚。。

感谢楼主的分享，今天才知道agent收那么多fee， 竟然没有法律责任。

大家看来真是买房子跟买菜一样。。我在这行律所工作我来说说注意事项吧。 首先你的律师不是只跟你做合同，律师要帮客人做好due diligence，如果你买的是coop律师需要去帮客户读board minutes 核查管理费以及assessment 包括未来两年有没有什么大工程需要shareholders 交钱；如果你买的是公寓，律师需要帮客户跟管理那边联系也需要读会议记录看house rule/offering plan;如果你买的是SFH，律师需要负责跟产权公司合作做survey读清楚这个地到底多大东南西北的界限在哪里，这样你的产权保险cover的内容久很清楚了，律师还要负责做所有的lien judgement search确保买家买回来这一天是lien free这些条款必须在合同里写清楚否则不能过户，投资房合同还会牵涉到租客合约等问题都需要在合同里一并写清楚以防纠纷。买家通常付出高额的费用买产权保险，用来cover未来产权纠纷，所以你的产权保险到底包什么什么不包，律师需要很清楚。。
cqcq 发表于 2021-01-27 10:58

100%支持，我买房从来都是直接找seller agent，但是一定会找一个律师，而且要自己出去找，不是seller agent推荐的。公司legal plan一般都cover，自己出钱也就最多两三千，一定不能省。

整条地产产业线地产经纪是做事责任最少收入最高的。在纽约特别是曼哈顿，地产基本上是被几个龙头brokerage垄断的，这些brokerage不仅买卖地产还是个大公寓的management,他们也有自己的产权公司，总之一条龙服务方便整条产业线挣钱，肥油吃的死死的。 作为买家只能找一个职业道德高的买家律师确保自己的消费者知情权。

agent没有 法律责任为啥还强制使用，那这样的规定就是抢钱了。
54aha 发表于 2021-01-27 00:37

没有法律规定必须用agent. 可以自己卖和买

100%支持，我买房从来都是直接找seller agent，但是一定会找一个律师，而且要自己出去找，不是seller agent推荐的。公司legal plan一般都cover，自己出钱也就最多两三千，一定不能省。
iheartnyc 发表于 2021-01-27 11:02

是的。地产这行你买的时候是不知道会有问题的，职业道德高并且有经验的律师知道要替你把关什么。我一个客户买4，5百万的一块空地，地产经纪每天给我们买吃的喝的，甚至直接给我老板礼券等等，最终我们调查出来有点问题，我客户不买了。不过律师这行脏的很脏，最好是朋友推荐然后自己也要上心多提问，好的律所是很乐意回答客户疑虑的。

回复 1楼rainierxiu的帖子
"经过apprasier鉴定，损失超过30万美金。"
听起来不太靠谱啊，按照你的描述，原来1000尺，说明并不是新房，而是五六十年代的房子。这个年代的房子，建筑物价值已经没有多少价值了。假设普遍房价200万，基本上190万都是地。同样土地面积，房子好一点的220万到头了。你说的这个情况，不可能相差30万价值。如果你转手，没有亏30万，那么这个 appraiser有法律责任吗？
面积问题，法律上是 listing agent的责任。因为一个房子上市30个人看，不可能30个买家经纪各自测量一遍，只能是listing agent负责。如果你的 Appraiser 给你出具具有法律意义的report说亏了30万，你可以那这个去起诉 Listing agent的 brokerage. 不过还有个问题就是，在你的地区，没有permit就不能算面积吗？你问过律师吗？

合同基本条款一定会有卖家保证房子没有违章建筑，一切装修加建都是有政府检查并且合格的。 买卖签字的合同有这个条款才可以告卖家。

我学过license课。课上老师就是明确说agent没有一点责任。我们就是帮着客人找房。找到了就算结束了。有什么问题是律师的事，seller， buyer的问题。还有就是买房做的house inspection 也不付任何法律责任的（这个是写在合同中）如果住进了发现有什么问题不能告inspector. 听的我一脸。。。 如果这样我花钱找你们干嘛。
lfmamf 发表于 2021-01-27 10:57

那现在网络这么发达，这个agent也没啥用了，

agent当然是有法律责任的，是不是lz也得考虑下律师得可靠性。 但是话说回来，在美国做什么事都得自己做足功课，不能完全放手的。

看了讨论。既然agent啥也不干，啥责任也不用付，随随便便就拿几十万的回扣，为啥大家没有都去干agent呢？还刷题转码干啥？难道不应该都去当agent吗？

看了讨论。既然agent啥也不干，啥责任也不用付，随随便便就拿几十万的回扣，为啥大家没有都去干agent呢？还刷题转码干啥？难道不应该都去当agent吗？
redpearl 发表于 2021-01-27 11:21

Winners eat all

mark 一下。

这就是我天天劝大家不要找给返点的agent的原因 出了事有一百个理由不管你 不给返点的agent都很多不负责的 给返点的能不故意坑你就不错了
查permit 查flood 查title 查政府的记录 查过往所有交易记录 等等 这都是我写offer前肯定要做的事情 把各种可能出问题的地方都提前预防好 这可能就是为啥我的买家都不问我要返点的原因吧
TRRRealty 发表于 2021-01-26 23:21

不返點還理直氣壯啊：要我返點就坑你。我那幾個五分鐘的服務就是價值3%

回复 1楼rainierxiu的帖子
agents are known to be useless, especially buyer's agents.

还有个问题困惑我很久了，就说Lease，那么厚厚的一叠，律师真的没次都看吗？

回复 1楼rainierxiu的帖子
你买房的时候没有律师或者 escrow 公司 去查 房产的信息么 ？

谢谢分享。 完全不知道经纪没责任。 那他们凭什么收这么多的佣金。 现在几乎就是不需要他们带着看房， 就是最后出个合同。 我当年买房也有类似的经历。 房子说面积1500， 可是怎么量， 量外围都量不出来。 其中一个太阳房是无permit 加建。 这个买前知道。 问题是加上太阳房车库都没有到1500。 后来到county 去查记录。 上面记录的图纸和面积都包含了太阳房和1500的面积。 city 的人说屋主报上来是怎样他们就记录怎样， 不会去核实。 我这是一手业主， 很老的房子。 是在有city record前就加建的。 既然City record是1500我就作罢了。 至少卖的时候可以用这个为基础。 期间经纪完全不理。 因为交易已经完成了。

Thanks for sharing! 多谢啦！否则我还真以为buy agent收那么多agent fee就会负法律责任的:(

回复 58楼每天都的帖子
你说的permit网上可以查，去哪里查？是不是方便分享出来方便大家？ 我家所在的city没有网上查功能，之前去city和county都五六回了，说只能onsite 查或者打电话查。坐标旧金山湾区。
至于Redfin的public facts，不知道你自己有没有去验证过，我操作过了，owner自己写多少就是多少。redfin不查。 我家这个case，前卖家反反复复list三次，每次面积都不同，都是可以自由写的。MLS上只有他写的面积的log，并没有人去disapprove，三个list都是有效的。
rainierxiu 发表于 2021-01-26 23:22

对其， 我在弯曲的san mateo county . 不能在网上查。 只能一趟趟的跑去查。 即使city 也是你说啥他们就写啥。 谁会到你家核实。 在弯曲看房和下合同几乎就是一晚上决定， 哪有时间查。 还要remove contingency . 因为得抢。 我觉得经济应该付前期调研的责任。

嗯一定不能过于相信中介啊，利益本来就不太一致。律师很重要。Contingency也重要，当然特别热的市场的确比较为难...

买卖房过程中难道不是有一个title search 的company么？记得这是专门查permit的角色。查出来的问题，报给律师。

同吃惊中介竟然没有任何责任，不合理啊
完全同意中介费用太高，一个房子的value才多少，他们空手套白狼就拿那么多，吸血鬼啊。重要的是他们本质是促成交易，根本没有代表卖家或者买家的利益。这些都是由房产局控制的不是吗？政府不该调整吗，这个无解吗
周末陪一个当中介的好朋友去看房，她说，中介公司培训她们，带课客户看房每次看3个，从最不好的开始看，不要考虑是否顺路，客户看到最后一个的时候心里上就被套了。

不知道加州的具体情况，但是这些不都是买家律师应该做的么？agent就是参与前期找房源 + open house/带看房

还有个问题困惑我很久了，就说Lease，那么厚厚的一叠，律师真的没次都看吗？
冰是睡着的水 发表于 2021-01-27 11:44

当然看了。但是做久了不需要每个字看，都知道最重要看什么，其他扫一遍就行了

天。原来agent没有法律责任。收那么多agent fee没有法律责任
觉得这个行业早该退出舞台了

permit网上就可以查，都是public information，roof什么时候修过，什么材料，这种结构相关的都要查，改建的面积不变的都要permit，更不用说加建了。找agent看房之前10秒钟就查完了，你去多看一个房的时间够把你所有感兴趣的房子的permit都查一遍了。
就算完全不知道有permit这回事，你不用redfin看房子的图片吗？redfin和很多类似的网站都有public facts，每个房子网页上的面积就出现那么两次，listing的信息跟public facts，一共就俩数字，还对不上，这是如何能看不出来的？不是特别能理解。。。我不太了解法律上这是不是agent有责任指出来的，听说过有的买家和卖家有默契的话，就会谁都不提这个，按照public record上的面积交税，因为面积变大影响估价。这种情况下是不是行规就是agent默默看着就行了？
每天都 发表于 2021-01-26 23:08

请问 roof什么时候修过，什么材料，还有permit 都在哪里查？谢谢

楼主遭遇值得同情， 但是自己也有责任。 另外如果法律上agent没责任， 她 又不是公众人物，你这么贴照片说人家，怕是又会招来官司。 还是删了吧

买房小白mark

要求产权公司做一个survey reading 600刀搞定
cqcq 发表于 2021-01-27 10:51

我做的survey就是land surgery啊。 房子只是画个边界。比如finished attic，地下室有没有coo都看不出来的啊。

我做的survey就是land surgery啊。 房子只是画个边界。比如finished attic，地下室有没有coo都看不出来的啊。
大衣被禁 发表于 2021-01-27 12:36

Survey应该不止是边界，里面还画着很具体的比如哪里是多大的garage哪里是多大的车道，哪里是前院的花丛，还包括了房子的结构reading 上面都会写着，一楼多大二楼多大（几乘几）比如后院有个sunroom也会画在图纸上，然后产权公司收到后需要调查这些合法性，买房子的时候要看看产权报告跟policy上面的exception，CO search, property legal description, 包括县里面下水道什么时候接的，都应该显示在产权报告里，好的律师知道选择好的产权公司，做事仔细

这个银行贷款前应该查的啊，查所有的permit难道不是常识？

我买房都不用中介 一套房子的卖房代理在MLS上把balcony的面积也算进去了 我让他纠正了 这些代理素质都不怎么样

买卖房agent这个职业真是暴利，完全不值那个价钱，希望以后被线上买卖房取代

地产经纪这个职业就是培养黑社会的。。。一点跟文明社会不符。。。卖房子卖家雇一个给开门的人，拍照网上看，就行了，然后电脑系统主持大家bid就好了，省了很多恶心事

楼主，你这不是法律风险，而是事实没调查清楚啊。

Lz你对中介的要求太高了！他们的作用就是开个门而已。看看入行的标准有多低，什么人都可以做。给你在法律问题上把关？想什么呢？强烈建议取消这个行业！他们提供的服务和收的费用完全不符。尤其弯曲，动辄上百万的房子，中介就是躺着收钱

房子还是你自己看好的房子啊。有一部分不计入city统计，房产税还低一些吧。房子价格本来也完全按大小来定，如果自己住的话，不算亏太多。

Survey应该不止是边界，里面还画着很具体的比如哪里是多大的garage哪里是多大的车道，哪里是前院的花丛，还包括了房子的结构reading 上面都会写着，一楼多大二楼多大（几乘几）比如后院有个sunroom也会画在图纸上，然后产权公司收到后需要调查这些合法性，买房子的时候要看看产权报告跟policy上面的exception，CO search, property legal description, 包括县里面下水道什么时候接的，都应该显示在产权报告里，好的律师知道选择好的产权公司，做事仔细
cqcq 发表于 2021-01-27 12:46

你说的这些我没在survey上看到过。 不过说起title,楼主完全可以claim title insurance啊。这种没有disclosed unpermitted addition, title insurance 赔的啊。

这个蛮可怕的，我们之前看房也发现有些房子很可疑，湾区这样的房子挺多的。这家中介我们去过，是认识的人在里面工作，也说会给返点。最后还是选了我们之前的realtor, 比较放心。这家给的包括贷款利率，贷款额都很不怎么样，一句没办法的，但找别家都做到的。以后也不会考虑他们家

多谢mm分享的经历🙏
正在看房的人吓出一身冷汗

觉得查city permission 的应该是专门做房地产的律师，不是中介干的活。买房的时候花个几百块找个律师查过就安了。

地产经纪这个职业就是培养黑社会的。。。一点跟文明社会不符。。。卖房子卖家雇一个给开门的人，拍照网上看，就行了，然后电脑系统主持大家bid就好了，省了很多恶心事
cqcq 发表于 2021-01-27 13:12

Agent在N年前互联网还没有普遍时还是非常重要的。现在真的是鸡助。但agent不愿意被取代，所以要不停的灌输买房agent是必须的。搞得很多人认为agent是万能的。误认为他们会帮你把关。帮你看合同。其实其他legal的事都是买房过程中其他人在做。agent（尤其是buyer's agent）只是帮你走程序。一旦有什么事情都得靠律师自己解决。但个人觉得seller agent还是蛮有用的。

又是新的一年，有些朋友可能又要买房，所以把我的经历写下来供参考。我的case算比较极端的，大家不一定会遇到，但是也提个醒。关于个人名誉什么的法律，我确实懂得不多，如果有违反，也希望给我提个醒。我只是觉得当时我买房的时候，有个人给我一些法律风险方面的分享，所以事情一年多以后才把它写下来分享帮助可能需要的人。
地点旧金山湾区，我是2016年买房，2019年想卖，结果去city核查，发现买的房子写着1500尺3b2.5b，但是city那边只有1000尺，2b 1b。原因是卖家是个general contractor，做了一个加建，看上去和正常房子一样，但是有500尺没有permit，500尺里面的1.5bath也没有permit。尤其是加建部分没有合法地基，不能达到供人居住的水准（大致可以想象成阳光房或者车库地基）。经过apprasier鉴定，损失超过30万美金。真是一口凉气啊。这房子MLS和redfin以及zillow都写着1500sqft 3b 2.5bath，后来成交的时候银行的appraiser也没查出来，继续写1500sqft 3b 2.5bath，银行也同意贷款了。同时我们为了拿到房，也remove了contigency。
后来经历了一年多的跟律师合作，花了两三万律师费，终于和前卖家达成了和解。期间花了大量的时间去调研和收集证据，双职工俩娃家庭还要处理法律纠纷，真的很辛苦。卖家是存心欺诈，我的Agent和我都有错，总结如下：
我的经纪Cindy Chung，yelp 链接 https://www.yelp.com/biz/cindy-chung-cupertino 优缺点如下 优点 算是比较勤劳态度也很友善，另外她有1%返点 缺点 第一，调研不充分，在买房的过程中，没有去city查过permit。 我们买的房子在east palo alto边上，后来渐渐了解，其实这个区域违章改建很多。 seller agent 在给agent看的mls上有写"buyer to check permit"，这就算是通知buyer了，这使得我们后来在法律上吃亏。但是这个note我们的经纪从来没有给我们看过，没有提醒过我们要去查，自己也没有查。这个卖家这次是第四次上MLS，上面写的面积都不同，面积由小变大再变小再变大，其中从大变小是很可疑的，agent也没告知。买家都不知情。 第二，出事后完全不负责 在我自己跑city查到问题后，她强势认为这没有太多问题，是我们买家太斤斤计较，希望我们不了了之。 当我们要进行法律程序时，邀请她参与这样比较好push卖方，她表示自己没有任何责任，还给我们写了封律师信，表示可以告她，但是她自己不参与买家维权 她反复表示，自己反正半退休状态，做不做都行，行业口碑对她也无所谓。 她劝我们把房子卖掉，转给下一家
我自己的反思： 第一，贪便宜，她能给1%返点 第二，找经验丰富的。 刚开始找她是因为她说自己做了二十多年，经验丰富，但后来没想到，这种年纪的agent有要退休了无所谓的说法。 第三，无知。 经过这场打官司，咨询了律师，原来自己买房，buyer agent只是协助，没有法律责任。agent工作失职，只是她自己的职业操守，无法回溯责任。顶多到行业协会投诉，但是行业协会一来只能追溯一年的责任，二来顶多吊销执照一段时间其他并没有有效监管手段。所以买房的尽职调研，就要靠自己，几十页的report，还是要好好看完。房子的法律问题，要去city和county核实，如果能找律师朋友看一下更安全。总之要靠自己，agent没有法律责任。 2016年买房的时候，以为redfin MLS都是专业的，这房子的记录就是按照那个看的，后来出了这事儿才发现那就是普通网站，随便都可以网上填。后来银行的appraiser来检查，也没发现加建的500尺没有地基，也是写着1500 sqft。后来才知道要以county为准。另外，法律追溯时效4年，我家正好三年后要卖房，才发现的。如果过了四年，那真是没地方哭去。 查permit找City，查legal面积找county，至少我在的city和county，都是要onsite或者电话查，有些地方如果有网络查，那是更方便，但也要注意下信息有效性，我会建议官方电话查一下更靠谱。 有人提到redfin里面的public facts，不知道这人为什么这么讲，至少我作为owner，我可以修改里面的内容，没有人审查。前卖家这是第四次上MLS，前三次MLS list面积都不同，甚至有从1500多尺改回1000多尺，再改回1500尺的操作，这几次MLS都正常发布，有系统记录可以查到。所以我的初步观察redfin和MLS都不负责信息有效性。
下面是Cindy Chung的yelp Link和照片，台湾人，住在cupertino，我之前在《世界日报》也看到过她打的广告。 yelp：https://www.yelp.com/biz/cindy-chung-cupertino





rainierxiu 发表于 2021-01-26 21:15

Mark..

收入和责任不匹配啊

我买房都不用中介 一套房子的卖房代理在MLS上把balcony的面积也算进去了 我让他纠正了 这些代理素质都不怎么样
arabdopsis 发表于 2021-01-27 13:01

那个不是错误是有意的。我跟我的经纪还讨论过这个问题。之前我的车库前房主改建了。他一开始说加在面积里我说不好吧。最后就没有加。

這個能不能追究賣家責任，隱瞞情況？

觉得查city permission 的应该是专门做房地产的律师，不是中介干的活。买房的时候花个几百块找个律师查过就安了。
Dongxi 发表于 2021-01-27 13:42

中介可以做到，法律不要求他们做到。
我卖房的时候面试中介，其中一个中介问我屋顶，热水器。。。什么时候换或装修的。后来决定跟他合作以后他给我看他都去查permit验证了我说的是实话。这样他也看到我是不是个诚实的人。然后他跟别人说也有底气。

天。原来agent没有法律责任。收那么多agent fee没有法律责任。
baby_blue 发表于 2021-01-26 21:26

什么责任都没有, 那这个钱也赚得太容易了. 难怪这么多 agents, 都是 Trump 的粉丝.
这么说来, 将来也不用找中介了.

谢谢分享，支持曝光！

看房之前有不少功课可以做。最简单的可以在网上完成的，一是town里的property card, 上面可以看到面积，几卧几卫，以往的交易，镇里估值等基本信息。二是town里的GIS图，去上面看房子的地势，是否在泄洪区（会影响到你房子的保险），旁边有没有湿地（和生态保护法律有关），旁边地块的zoning（和土地使用有关），附近有没有高压线，地下排污或者化粪池的位置等。湿地和zoning 这些涉及到将来你房子旁边的发展，有可能盖什么样的房子，有没有可能变成商业用地盖大型公寓等，而这些要改起来都是非常难的。
有的town里permits会和property card 在一起，网上可以查到。不然去town里的records office 还是building department。
去town里assessor's office, 可以查到房子上的lien. 当然，一些隐藏的lien，得靠你的律师。
如果对邻居感兴趣，去查一下州里的criminal records, 网上都有。
以上这些全部是公共信息。
有一些信息，只有中介才能看到的。我看过一个房子，什么都挺好的，但是翻以前的listing，发现里面提到可能有一个underground oil tank。而经过几次转手，到底有没有谁也说不清。地下油罐如果有，会是挺大的一个风险，因为一旦漏油，屋主得花大价钱清理所有被污染的土壤。最后这个房子卖不掉，只能出租。
所以找好的中介最重要。看你的中介是否会告诉你那个房子什么地方不好，特别是一些没那么容易看出来的。

看房之前有不少功课可以做。最简单的可以在网上完成的，一是town里的property card, 上面可以看到面积，几卧几卫，以往的交易，镇里估值等基本信息。二是town里的GIS图，去上面看房子的地势，是否在泄洪区（会影响到你房子的保险），旁边有没有湿地（和生态保护法律有关），旁边地块的zoning（和土地使用有关），附近有没有高压线，地下排污或者化粪池的位置等。湿地和zoning 这些涉及到将来你房子旁边的发展，有可能盖什么样的房子，有没有可能变成商业用地盖大型公寓等，而这些要改起来都是非常难的。
有的town里permits会和property card 在一起，网上可以查到。不然去town里的records office 还是building department。
去town里assessor's office, 可以查到房子上的lien. 当然，一些隐藏的lien，得靠你的律师。
如果对邻居感兴趣，去查一下州里的criminal records, 网上都有。
以上这些全部是公共信息。
有一些信息，只有中介才能看到的。我看过一个房子，什么都挺好的，但是翻以前的listing，发现里面提到可能有一个underground oil tank。而经过几次转手，到底有没有谁也说不清。地下油罐如果有，会是挺大的一个风险，因为一旦漏油，屋主得花大价钱清理所有被污染的土壤。最后这个房子卖不掉，只能出租。
所以找好的中介最重要。看你的中介是否会告诉你那个房子什么地方不好，特别是一些没那么容易看出来的。


shuma 发表于 2021-01-27 14:31

+10086

楼主保养得很好啊。眼角有点细纹，建议用雅诗兰黛小棕瓶。
huashan2018 发表于 2021-01-26 21:21

天 这个回帖...

这事情，如果找的是律师，疏忽可能可以按malpractice追究责任，这个permit的问题很隐蔽，但是因为permit出问题的也有先例。
前段时间根据鲜花mm的提议，做了一个买房代理的聊天视频，有兴趣且不介意给频道贡献流量的朋友可以倍速浏览一下：

agent职责就是带你看房
不对房子做点评，不催促不建议不负责，房子有任何问题都不是中介的责任，除非中介知道不给你说，故意骗你这种问题是要负责的
最后合同是行业模版，买家卖家负责，3%中介费真的太高了，2%都高吧

Leike 发表于 2021-01-26 21:24

agent的职责不是保证买卖双方的公平吗？如果只是带去看看房，这钱也太容易赚了吧

看房之前有不少功课可以做。最简单的可以在网上完成的，一是town里的property card, 上面可以看到面积，几卧几卫，以往的交易，镇里估值等基本信息。二是town里的GIS图，去上面看房子的地势，是否在泄洪区（会影响到你房子的保险），旁边有没有湿地（和生态保护法律有关），旁边地块的zoning（和土地使用有关），附近有没有高压线，地下排污或者化粪池的位置等。湿地和zoning 这些涉及到将来你房子旁边的发展，有可能盖什么样的房子，有没有可能变成商业用地盖大型公寓等，而这些要改起来都是非常难的。
有的town里permits会和property card 在一起，网上可以查到。不然去town里的records office 还是building department。
去town里assessor's office, 可以查到房子上的lien. 当然，一些隐藏的lien，得靠你的律师。
如果对邻居感兴趣，去查一下州里的criminal records, 网上都有。
以上这些全部是公共信息。
有一些信息，只有中介才能看到的。我看过一个房子，什么都挺好的，但是翻以前的listing，发现里面提到可能有一个underground oil tank。而经过几次转手，到底有没有谁也说不清。地下油罐如果有，会是挺大的一个风险，因为一旦漏油，屋主得花大价钱清理所有被污染的土壤。最后这个房子卖不掉，只能出租。
所以找好的中介最重要。看你的中介是否会告诉你那个房子什么地方不好，特别是一些没那么容易看出来的。


shuma 发表于 2021-01-27 14:31

Property card不是哪里都有的吧。我们这儿就没有。 Oil tank其实问题不大，inspection的时候做个oil tank sweep就可以了。3,5百块。

你说的这些我没在survey上看到过。 不过说起title,楼主完全可以claim title insurance啊。这种没有disclosed unpermitted addition, title insurance 赔的啊。
大衣被禁 发表于 2021-01-27 13:29

policy包没包要看当时的内容了。 所以survey才很重要。我很多客户房子survey出来以后产权保险写着前院花圃拿一块地是不包的等等

回复 130楼789的帖子
这个定损的问题是耗时最多的，问题在于到底谁说了算。因为我们没有打算卖房。所以在赔偿金额上无法达到一直。如果要人信服，需要找多个appaiser做评估，而我自己找了一个，各种appointment就约了一个月。我确实也没这个时间去约好多个，就算约了好多个，previous seller也不见得会认可。整个过程都是我自己维权，那边几乎do nothing。 listing agent是有责任，但是追诉期只有两年，所以我们没有办法。 最后 花了律师费达成协议，让seller把permit补全。但这会带来新的问题，因为地基没有经过city审核，墙里面的水管和电线都违规，所以需要拆开重新弄，再让city重新审核。 但扒开以后恢复到什么程度，按照我们律师的话说，previous seller have no motivation to build it with high quality. 也没有标准的criteria他们扒开以后会如何收场。估计会有工程质量的hastle。也只能走一步看一步。

回复 162楼大衣被禁的帖子
真的吗？我去试试

看完这个最大的感慨就是，凭啥ageny赚那么多。。啥也不管，就带着看房，房源信息网上都查的出来

没有法律责任还收费这么多，简直是暴利行业！

agent就开个门居然收这么多钱，搞笑么

agent职责就是带你看房
不对房子做点评，不催促不建议不负责，房子有任何问题都不是中介的责任，除非中介知道不给你说，故意骗你这种问题是要负责的
最后合同是行业模版，买家卖家负责，3%中介费真的太高了，2%都高吧

Leike 发表于 2021-01-26 21:24

确实，这事情还得靠自己，3%中介费太高了，1%都嫌多 下offer，买不买，砍多少，房检，然后砍价，贷款，所有这些都是要自己做决定，中介最多提供些信息。
人，最终还是要靠自己，YMYD。

有的经纪能挣钱真的是因为消费者蠢+钱多好忽悠。。。我好几个客户都是，买的studio condo一年地税一万多（曼岛很一般的位置无景观）管理费一千，经纪久负责吹牛逼+恐吓钱贬值什么的。。。我自己交易做的多什么行情很清楚，都懒得吐槽了，我老板不允许我们牵涉到合同价格里面。。。。

回复 130楼789的帖子
这个定损的问题是耗时最多的，问题在于到底谁说了算。因为我们没有打算卖房。所以在赔偿金额上无法达到一直。如果要人信服，需要找多个appaiser做评估，而我自己找了一个，各种appointment就约了一个月。我确实也没这个时间去约好多个，就算约了好多个，previous seller也不见得会认可。整个过程都是我自己维权，那边几乎do nothing。 listing agent是有责任，但是追诉期只有两年，所以我们没有办法。 最后 花了律师费达成协议，让seller把permit补全。但这会带来新的问题，因为地基没有经过city审核，墙里面的水管和电线都违规，所以需要拆开重新弄，再让city重新审核。 但扒开以后恢复到什么程度，按照我们律师的话说，previous seller have no motivation to build it with high quality. 也没有标准的criteria他们扒开以后会如何收场。估计会有工程质量的hastle。也只能走一步看一步。
rainierxiu 发表于 2021-01-27 15:12

同情楼主。地基不合规房子有发生沉降现象或结构问题么？这种工程问题一般普通的inspector都不一定能看出来，得请结构工程师检查。房产经纪人估计更看不出了。 这个重新弄permit 如果得扒了重建对楼主自己生活影响很大啊. 不知道值不值得投入这么些时间精力金钱。 其实已经住了三年了若也没问题，如果不知道没permit 也没影响生活使用。没permit估价低，每年的地税也少交些。 这有点象这边百年老房子的含铅状态，卖家一般都写不知道，大多买家也不查。因为一旦查了旧房子估计多少都会含铅。查出含铅了就不能再说𣎴知道。除铅的费用不菲且很麻烦可能带出别的问题。所以大多数买卖家就心知肚明地维持这个含糊状态。

心疼楼主，抱抱你。我自己买房的时候，就被无良的agent骗了，难过了好久，责怪自己没有经验，同时也很心疼父母给我的钱。真希望没有该死的中介这个行业的存在，现在信息那么透明，让这些基本没读过书的中介骗的团团转。

同情并佩服楼主处理问题的能力. 借楼主好贴问一下...如果买的是新房, 第一次买房, loyalty fee 已经交了, 今年5月份close, 房子还没开始建...我也没啥经验. 请问closing的时候需要做点啥才能避免这样的麻烦事?就找好的inspector 就行了吗还是还需要律师?
买房的时候那个sales一直跟我们说他们没什么可能改任何合同上的任何东西, 找律师也是白花钱. 不知道是不是...
谢谢.

又是新的一年，有些朋友可能又要买房，所以把我的经历写下来供参考。我的case算比较极端的，大家不一定会遇到，但是也提个醒。关于个人名誉什么的法律，我确实懂得不多，如果有违反，也希望给我提个醒。我只是觉得当时我买房的时候，有个人给我一些法律风险方面的分享，所以事情一年多以后才把它写下来分享帮助可能需要的人。
地点旧金山湾区，我是2016年买房，2019年想卖，结果去city核查，发现买的房子写着1500尺3b2.5b，但是city那边只有1000尺，2b 1b。原因是卖家是个general contractor，做了一个加建，看上去和正常房子一样，但是有500尺没有permit，500尺里面的1.5bath也没有permit。尤其是加建部分没有合法地基，不能达到供人居住的水准（大致可以想象成阳光房地基）。这房子MLS和redfin以及zillow都写着1500sqft 3b 2.5bath，后来成交的时候银行的appraiser也没查出来，继续写1500sqft 3b 2.5bath，银行也同意贷款了。同时我们为了拿到房，也remove了contigency。经过apprasier鉴定，损失超过30万美金。另外找了两个general contractor报价，要把房子legalize成卖给我们的尺寸，报价都在30万左右，因为房子有60年历史，没人能保证地基重建后上面的房屋部分能不能重用。真是一口凉气啊。
后来经历了一年多的跟律师合作，花了两三万律师费，终于和前卖家达成了和解。期间花了大量的时间去调研和收集证据，双职工俩娃家庭还要处理法律纠纷，真的很辛苦。卖家是存心欺诈，buyerAgent和我有疏忽的过错，总结如下：
我的经纪Cindy Chung，yelp 链接 https://www.yelp.com/biz/cindy-chung-cupertino 优缺点如下 优点 算是比较勤劳态度也很友善，另外她有1%返点 缺点 第一，调研不充分，在买房的过程中，没有去city查过permit。 我们买的房子在east palo alto边上，后来渐渐了解，其实这个区域违章改建很多。 seller agent 在给agent看的mls上有写"buyer to check permit"，这就算是通知buyer了，这使得我们后来在法律上吃亏。但是这个note我们的经纪从来没有给我们看过，没有提醒过我们要去查，自己也没有查。 另外这个卖家这次是第四次上MLS，上面写的面积都不同，面积由小变大再变小再变大，其中从大变小是很可疑的，agent也没告知。买家都不知情。 第二，出事后完全不负责 在我自己跑city查到问题后，她强势认为这没有太多问题，是我们买家太斤斤计较，希望我们不了了之。 当我们要进行法律程序时，邀请她参与这样比较好push卖方，她表示自己没有任何责任，还给我们写了封律师信，表示可以告她，但是她自己不参与买家维权 她反复表示，自己反正半退休状态，做不做都行，行业口碑对她也无所谓。 她劝我们把房子卖掉，转给下一家
我自己的反思： 第一，贪便宜，她能给1%返点 但之前我曾经要看一个房子，她说那个房子seller不给buyer agent钱，所以不带我看。所以我确定我买的这个房子她应该是从seller那边拿到了钱。因为我2019打算卖房，所以我也了解了不同的seller给buy agent的钱不同，一般是3%左右。从这个角度考虑，buyer agent推荐的不同的房子她拿到的钱收到的提成不同（房价不同*seller给的point不同），所以到底agent推荐哪个房子，还真是考验这人的人品。我只是假设，一个破房子，但是给buyer agent特别多的提成，是不是会让一部分buyer agent特别夸这个房子？ 假设不一定成立，但是我卖房的时候是有人劝我给buyer agent的钱一定不能少了。 第二，找经验丰富的。 刚开始找她是因为她说自己做了二十多年，经验丰富，但后来没想到，这种年纪的agent有要退休了无所谓的说法。 第三，无知。 经过这场打官司，咨询了律师，原来自己买房，buyer agent只是协助，没有法律责任。agent工作失职，只是她自己的职业操守，无法回溯责任。顶多到行业协会投诉，但是行业协会一来只能追溯一年的责任，二来顶多吊销执照一段时间其他并没有有效监管手段。所以买房的尽职调研，就要靠自己，几十页的report，还是要好好看完。房子的法律问题，要去city和county核实，如果能找律师朋友看一下更安全。总之要靠自己，agent没有法律责任。 2016年买房的时候，以为redfin MLS都是专业的，这房子的记录就是按照那个看的，后来出了这事儿才发现那就是普通网站，随便都可以网上填。后来银行的appraiser来检查，也没发现加建的500尺没有地基，也是写着1500 sqft。后来才知道要以county为准。另外，法律追溯时效4年，我家正好三年后要卖房，才发现的。如果过了四年，那真是没地方哭去。 查permit找City，查legal面积找county，至少我在的city和county，都是要onsite或者电话查，有些地方如果有网络查，那是更方便，但也要注意下信息有效性，我会建议官方电话查一下更靠谱。 有人提到redfin里面的public facts，不知道这人为什么这么讲，至少我作为owner，我可以修改里面的内容，没有人审查。前卖家这是第四次上MLS，前三次MLS list面积都不同，甚至有从1500多尺改回1000多尺，再改回1500尺的操作，这几次MLS都正常发布，有系统记录可以查到。所以我的初步观察redfin和MLS都不负责信息有效性。 还有人提到seller agent，这人一开始就不接电话，后来我转弯抹角从他的一个以前客户那边要到微信然后打通过一次电话，他自称不知道seller有欺诈，他也被骗了。针对agent的起诉只有2年期限，所以就算有错我们也无能为力。
下面是Cindy Chung的yelp Link，台湾人，住在cupertino，我之前在《世界日报》也看到过她打的广告。 yelp：https://www.yelp.com/biz/cindy-chung-cupertino
有人关心和seller最后是如何settle down，应该说还没有完全settle down，目前走的mediation。整整连续12小时的mediation。seller不认可赔偿金额，给了两条路，第一是seller buy back，第二是seller 把permit办好。我们也有两个提议，第一是找我们找的contractor把房子legalize化permit办好，第二是赔偿30万损失。 Buyback的方案，seller要求按照1000尺的方案买回，但是我们是1500尺的估价买入，为什么要以1000尺卖出？所以顶住了压力坚决不卖给原seller。 legalize方向，问题的焦点是工程质量，因为前seller都能有意欺诈了，工程交给他到底会弄成啥样。并且这个seller以前就有过上法院的案底。 僵持不下，最后协议是seller 把permit办好，估计要等到2022年才能完结。因为房子的地基和墙壁要完全打开，让city一步步inspection，然后approve。我们有提要求back to before，但是这个要求比较含糊，地基打开后的铺地板，墙壁打开后的粉刷，这些都会影响房子的价值。另外我们自己买后有做一些improvement，加了半个厕所，也有重新刷墙等花费一万左右，这些估计也就打水漂了。整个法律纠纷耗时一年半，律师费两三万加上自己加建部分打水漂，还不知道后期装修的花费。律师方面，前后找了两个律师，不同的律师有不同的解决问题的方式，第一个律师坚持要让agent进来协商，做了很多agent方面收集证据的工作。我觉得不太认可，换了一个律师，最后终于搞好。
本来这房子准备卖了去买个好点的学区给孩子上学的，现在就困在这房子的问题上了。希望最后能解决的顺利些，原seller能良心发现把项目做好，律师说如果项目不好，也不关他们的事情了，就变成一个owner和承包商之间的纠纷。也求祝福。
rainierxiu 发表于 2021-01-26 21:15

你们买房没有请律师么？

感谢楼主的曝光！
祝福楼主后面都顺利！

回复 1楼rainierxiu的帖子
可以分享一下第二歌律师的联系方式吗？我们也在打官司，但是律师不给力，准备换掉，多谢

回复 44楼peterpdf的帖子
好象加州买卖房没有律师，只有title 公司法。

回复 188楼daylily的帖子
这房子我要卖，根据appaiser卖的价值少30万

这个自己就可以网上查，这种事还是第一次听到。