不懂啊，不用buyer agent可以直接和seller agent谈？不行吧，不然为啥还有人自己考证给自己买房省钱啊。如果这样，直接联系seller agent就行还费事考证干嘛。小海星 发表于 2021-01-27 22:52
回复 254楼bluelily888的帖子 你再想想？卖家的钱从哪儿来的？ aiyamayayongle 发表于 2021-01-27 21:33
天。原来agent没有法律责任。收那么多agent fee没有法律责任。 baby_blue 发表于 2021-01-26 21:26
回复 1楼rainierxiu的帖子 LZ 我前几个月也遇到过类似的事情。坐标东北。一个双家庭，REDFIN/MSL所有网站信息列出来的都是1500多尺，而隔壁几家邻居联排双家庭，全部都是1000多尺，整整差了三分之一。好在当时我比较喜欢那套房子，稍微花了一点时间研究了一下前后左右邻居的买房卖房历史，发现了这个差异。然后告知我的经纪人，经纪人立刻一个电话达到了卖家经纪人那里，说列出来的信息和city里面的信息有误差，而且误差太大，这个完全是欺诈。结果卖家经纪人以光速更改了信息。 除了经纪人，律师真的很重要。 moerym 发表于 2021-01-28 14:05
贷款了，也查了，没查出来 rainierxiu 发表于 2021-01-27 22:36
谢谢lz分享。我也想问一下，我们家的房买的时候写的4b2b，1700sqft，在county的record也是这样写的。但有一间房就是车库改的及其简陋不能住人的，地面都比别的屋子低一大块，也没有暖气通风什么的。没有加建记录所以估计一开始建就是这样子，在county的记录上它就是个bedroom，但实际上没法住人。我们现在能怎么做？是申个permit把它改成一个正式能住人的房还是改回车库呢？如果改回车库房子面积一下少近300sqft。 xjzjz 发表于 2021-01-28 18:54
楼主显得有点得理不饶人， 湾区加建个500尺也就大概15万， 你非要把原来的1000尺也一起装修了。卖家自己也是GC， 他是不可能答应的。你们还是上法庭吧。 laomaohehe 发表于 2021-01-28 20:32
难道LZ购房文件的disclosure里面卖家对房产的公告声明里面没有提到加建没有permit这一块吗？ 如果卖家没有披露，那是100%卖主的错啊，这个去告绝对赢的，虽然经纪人有他们的问题，但是楼主要了高额回扣，也就等于自己要承担一部分 due diligence。 mangooo26 发表于 2021-01-28 18:40
我觉得好多人没有说到点子上，房产的情况只有卖家最清楚，卖家有责任向买家披露房产状况。隐瞒重大问题是卖家的责任，这个如果打官司都是以卖家和卖家经纪作为主要被告人的。但是只要卖家披露就把责任推出去了，是否接受房产状况是买家自己的选择。 在property disclosure文件里，TDS, SPQ, 加州这两份文件就是要求卖家提供房产重大问题的瑕疵和披露。我们当时买房经纪人特别让我们注意这两份文件。如果卖家在这两份文件里披露了房产有加建without permit, 而且楼主签名了属于已经认知并同意房产条件，如果卖家没有披露，两年内直接打官司，百分百赢。超过时间就可能要扯扯皮，但是只要没有披露楼主还是有很大机会赢。 mangooo26 发表于 2021-01-29 00:37
既然楼主当年为了买到这套房子，主动放弃contingency。从法律层面说，seller 有信息欺瞒，双方agent法律层面不付责任。但看楼主发帖这架势，估计希望自己能拿到30万赔偿（弯曲加建也就$300-$400/sq），律师费，外加她这两年来误工费，精神损失费，家庭和睦费等等，才能解气。 buubuu 发表于 2021-01-28 23:29
LZ难道listing agent没有责任么? MLS的信息不准确啊。另外，LZ的deed上怎么写的呢？ TC_MsMr谭 发表于 2021-01-29 11:43
楼主保养得很好啊。眼角有点细纹，建议用雅诗兰黛小棕瓶。 huashan2018 发表于 2021-01-26 21:21
什么叫做不追究啊，我亲身去city问了那么五六遍，1000尺就是1000尺。这验证了的事情还能这么轻飘飘地假设。。。。 rainierxiu 发表于 2021-01-27 22:33
楼主不容易。不过实话说三十万只是纸面上的损失。appraiser 往往是按着银行或雇主的意愿估值。要促成买卖交易，估值就和卖价差不多。要定损失打官司，自然损失会帮你多报点。另外三十万改造成legal 也出价太高了。三十万在中西部能买一栋几千尺豪宅了，可见房屋本身造价就这么多。500尺加建造价五到十万最多了。整个地基挖了重修地基也就一两万的事。 个人觉得如果能不亏，卖家愿意原价或加价买回去（不论尺寸），或能不亏的市价卖给一个不介意加建不合法的下家使用，就出手算了move on。人生苦短，省下太多时间精力可以干别的更有趣的事。除非楼主愿意享受这个和卖家纠结扯皮过程，从中也能攒点建筑法律经验吧。 祝一切顺利。 daylily 发表于 2021-01-27 18:19
我们第一次买房的时候，也没有经验。后来换房，我们律师很有经验，直接问了说任何remodel,construction都需要出示permit. 所以买房好律师很重要。 Lavenderfish 发表于 2021-01-31 10:49
很多地方都没有要求truth in housing. 一些简单的remodel 卖家更本就不需要 permit。 你也不知道是卖家做的 还是上个卖家还是上上个卖家。 在热门或者半热门地区 听你这个律师的话 根本就买不到房。 yougotit 发表于 2021-01-31 16:08
如果你没有买家中介，找卖家中介。这样卖家中介就成了dual agent， 可以拿双份佣金。有时候你可以用这个和卖家商量降一点价，让卖家中介少拿一些佣金。比方说你有中介，一边中介各拿3%。你没有中介，卖家中介可以拿6%。你可以商量，房价降2%，让卖方中介佣金拿4%。这样他还是拿的比以前多。对房主也没有损失。要根据房市来看，如果房子很多人抢，这招就不管用了。
法律上，买卖双方经纪人的费用都是卖家出，费率多少写在上市合同里。
你想说羊毛出在羊身上，经济原理是这样。但地产交易不是经济课，地产交易只看合同。
做loan的也是，出错耽误交易的例子多的是。
中介没有责任，只有责任收钱？
大衣被禁 发表于 2021-01-27 13:29 ————————这个有用
以前一直以为这句话只有在国内有效“中介是世界上最黑的职业，没有之一”。
LZ 我前几个月也遇到过类似的事情。坐标东北。一个双家庭，REDFIN/MSL所有网站信息列出来的都是1500多尺，而隔壁几家邻居联排双家庭，全部都是1000多尺，整整差了三分之一。好在当时我比较喜欢那套房子，稍微花了一点时间研究了一下前后左右邻居的买房卖房历史，发现了这个差异。然后告知我的经纪人，经纪人立刻一个电话达到了卖家经纪人那里，说列出来的信息和city里面的信息有误差，而且误差太大，这个完全是欺诈。结果卖家经纪人以光速更改了信息。 除了经纪人，律师真的很重要。
Re 最后一句话 律师太重要了。买房子真不要盯着什么回佣点数找对专业人士才是重点
这些都没有用。title公司不负责 verify living / lot footage 而且 标准合同文件里面会让你签署一份 footage disclosure 的文件 内容就是 中介都没有责任 皮球踢给买卖双方
加州买卖房产从来不需要律师。
你这个我觉得都不用申请permit吧，你的面积和房数都对得上。就是自己装修的问题吧。当然装修成卧室啊，难道还弄少一件卧室卖的时候少很多钱？至于装修就正规来做就好了。
倒不是楼主得理不饶人，只是这样折腾不太值得。加州抢房区没有permit的真多了去了。也算不上什么危房。觉得卖房老实disclose，也不一定就损失多少了。这样不至于折腾到明年，而且对方没有理由加快进度，慢慢拖下去也可能。自己生活质量大打折扣。算下了这样并不划算。
在property disclosure文件里，TDS, SPQ, 加州这两份文件就是要求卖家提供房产重大问题的瑕疵和披露。我们当时买房经纪人特别让我们注意这两份文件。如果卖家在这两份文件里披露了房产有加建without permit, 而且楼主签名了属于已经认知并同意房产条件，如果卖家没有披露，两年内直接打官司，百分百赢。超过时间就可能要扯扯皮，但是只要没有披露楼主还是有很大机会赢。
没有暖气不能算面积啊，这个要问city/ county .
卖家discloure里面没提。 agent确实不是主要责任，我也没花主要精力在这上头（第一个律师确实有这个意图，但我换律师了）。现在和卖家mediation完了，觉得可能别的小白可能有类似盲区，所以分享下
这个回复不错，discloure里面是没有的，但发现的时候确实是三年后了，现在看mediation执行情况吧，如果卖家能老实把permit拿下来，那也就认倒霉算了。但是你的回帖很有用，如果后期不顺利，我会去指出这点
不确定你有没有认真看帖，却用“估计”二字把脏水乱泼。为什么不见你对卖家刻意欺诈说什么，却对受害者横加指责 我们已经和卖家mediation和解完毕了。我已经妥协认栽了，我分享是为了让别人避开法律风险坑，不知道你这些估计是为了啥？是不是揭露我这个恶人不要让别人被我坑害？
这点mediation有约束，超期有罚款。
deed上没有面积，只有地址
当时在county问了，接待员说她也不明白，按理说没暖气应该不算，但是记录上就是bedroom。。。估计是年代太久远。。。
照片是Cindy chung
所以买房好律师很重要。
听说加州买房经常不请律师，只是公证产权变更。
贷款也可以规避掉大部分风险。银行去做详细尽调，类似案子会直接否决。
另外给offer前，自己也应该在房屋局DOB或类似机构网站，仔细查询都有详细事无巨细的记录。提前规避掉风险。
顶 谢谢分享
当时和其一千尺的房屋差价是30万吗？ 我觉得这样还是耽误你现在换房子啊。
最理想是原屋主按照现在市价1500尺的房子买回去，就是按redfin估价就差不多，这样不影响楼主接下来生活规划。律师费当付seller agent fee了。
很多地方都没有要求truth in housing. 一些简单的remodel 卖家更本就不需要 permit。 你也不知道是卖家做的 还是上个卖家还是上上个卖家。 在热门或者半热门地区 听你这个律师的话 根本就买不到房。
律师嘛 要刷存在感 我只有一个客户找了律师 就是把我做的工作中的一小部分再做了一遍 一小时收费五百
还有一个我的客户在交易中碰到了一个很小的问题 其实双方商量一下终止交易就完了 这个客户去问了一下律师 律师说了一通把客户吓得精神都快崩溃了 最后还是按我说的双方签文件终止交易就完了 过了没几天那个房子更高的价格卖给了别人
谢谢楼主分享经验
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