美国房产不是实现财富自由好的投资 【更新】新增一关于分红股票投资的视频,不作为投资推荐,仅作为例子供参考

niuheliang
楼主 (北美华人网)
美国和中国不一样。美国的房产需要按照房产价值缴税。而股票、债券甚至银行存款等只需要对产生的现金流部分缴税。房产视乎地区也就比汽车、游艇、飞机等好一点而已。有些地区的房产还比不上另一些地区的游艇。
名著《The Millionaire Next Door》里提到的百万富翁(相当于的四百万富翁)们只有不到6%的资产需要纳税。房产显然是最不财富自由有好的资产,如果是资产(有正现金流),而不是负债(负现金流),参考另一本名著《穷爸爸富爸爸》。
用个形象的比喻,民主党参议员主张对多少亿资产以上富翁加征一定千分比的资产税。还在努力爬坑的小投资者如果投了房产,不需要人家通过法律,自己就享受超亿万富翁待遇按资产交百分比的税。
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因为很多意见是投股市风险大回报有限,更新加一个视频
很有意思。打开电视,下面这个视频是油管刚刚推送给我的。谁让我用万恶的谷歌浏览器上华人啊。

系统提示:若遇到视频无法播放请点击下方链接
https://www.youtube.com/embed/vffTJV0IzHM
这位贴主只用一只股票3M做例子。3M有长达60+年的稳定发放红利track record。每月定投1000不通胀调整增加投资,25年之后股本2百多万,每年红利就15万+美元!35年后股本上千万,每年红利过百万。
关于房产的回报我当然自己也算过。说实话,美国是开放市场。投资出租房成为百万、千万美元不是没有,但是和投资股票的比我觉得还是难度大很多。太多运气等不可复制因素。

最新回帖

Xydghjk
171 楼
先mark 之后慢慢学习
6
666.viv.88
170 楼
投资股市/债券/基金的门槛更低。花费的精力也最少。我自己的计算也很赞同名著里的统计和分析。理论上,买无论什么只要长期能升值都有可能实现财富自由。但房子不是一个好的投资。
举例说,买卖基金的都知道要投低费用基金,如VOO只有0.04%一年。而房产税和维修费用加起来在2%以上。很难想象有人投资2%管理费的基金会更容易财富自由。
名著里也提到很多(high-income的)人买房子目的其实并不是为了升值,而是为了抵税。但抵税这个功能在税法设置SALT上限以后现在已经没有了。名著里也提到,投资是为了有收入,而不是为了抵税。为了抵税的不是投资。
我个人认为,资产(必须是正现金流)和投资(需要有回报)这两个词已经被玩烂了。有必要发一个主题帖提醒大伙注意。这里澄清一下:1、投资:回报能还息还本;2、投机:回报能还利息;3、投井:回报连利息都还不起。(加州)房产可以是投资,只要借贷部分很少就能正现金流,如全款买房,至于这回报是否吸引另说。
FIRE奋斗者们显然不大可能会有钱全款买投资物业。换个角度说,如果有投资物业,最终也大概率转化为金融资产收dividend。即使股票等积累到一定程度,也不大可能倒过来卖股票买进投资物业。Trust fund二代的有可能。吃不完账户积累很多在适当的时间空间多元化一下投资组合。

niuheliang 发表于 2020-09-14 12:40

进来学习一下
narnia123
169 楼
投资房产至少从资产配置的角度上来讲是应该的。如果能找人管理打平开销的话还行,要想squeeze最大利润自己打理就很麻烦。当然房价还不能大跌,大跌之后转手慢,而且不能断太久租户,因为很多搞投资房的现金流其实很紧张。论坛里面08年过来的人还是少,好奇那个时候的过来人当时是怎么handle投资房的。
psyentistc 发表于 2020-09-15 00:55

身边认识的投资房,只要不是滥区,基本都是无缝连接,提前2月开始招租根本不可能断的,2008年的投资房,除非两岸基本都是10几万一个townhouse,先期首付不过2,3万就能入一个,有什么handle不handle的,利润这么大, 闭眼买就是了, 哪怕日常自己管理也没什么难的啊,哪里坏了,打个电话直接叫人过去修就是了,房东都不用露面
斯坦花
所以呢求什么jian yi q
niuheliang
所以呢求什么jian yi q
斯坦花 发表于 2020-09-14 01:56

美国人主要投资股票。美国文化和法律非常歧视地主。地产也不是退休后好的收入来源。租金收入算常规收入。而(如果没有别的收入来源),卖长期持有的股票赚钱部分以及qualified分红头80000美元无需纳税,0%!
税后80000美元,如果无需付按揭无需通勤上班子女都读完大学,可以过得很舒适了。
8万 capital gain不用交税?
青春未遂
进来听讲。请楼主继续。
niuheliang
8万 capital gain不用交税?
把 发表于 2020-09-14 02:22

严格地说,我从未试过,不好意思没失过业,一份工作干了十几年。所以只是听说。加上我自己放狗去验证。如果没有其它收入,头80000刀long term capital gain和qualified dividend的联邦税率是0%。
也就是说,如果我退休了非401K账户里有4百万美元分红股/基金,年分qualified红利2%(这个应该没难度),那么每年拿80000刀收入不用纳税。
d
darcy
严格地说,我从未试过,不好意思没失过业,一份工作干了十几年。所以只是听说。加上我自己放狗去验证。如果没有其它收入,头80000刀long term capital gain和qualified dividend的联邦税率是0%。
也就是说,如果我退休了非401K账户里有4百万美元分红股/基金,年分qualified红利2%(这个应该没难度),那么每年拿80000刀收入不用纳税。

niuheliang 发表于 2020-09-14 02:39

那是连着你的个人收入一起算得。 一般人工资早超过了
niuheliang
那是连着你的个人收入一起算得。 一般人工资早超过了
darcy 发表于 2020-09-14 02:44

对,但退休不就意味着没工资了嘛。80000美元税后不用付按揭没有通勤两人花我觉得很comfortable了。花不完还可以再投资一部分。
francesjj
对,但退休不就意味着没工资了嘛。80000美元税后不用付按揭没有通勤两人花我觉得很comfortable了。花不完还可以再投资一部分。
niuheliang 发表于 2020-09-14 02:51

退休两个人社保,401k一分没有嘛?一般双职工,不太可能拿到最低稅的利率。当然投资一些股票是对的。
niuheliang
退休两个人社保,401k一分没有嘛?一般双职工,不太可能拿到最低稅的利率。当然投资一些股票是对的。
francesjj 发表于 2020-09-14 02:59

我说的当然有些极端。但FIRE是提早退休。我也不打算干到65/67/72。提早退休那些年没有社保没到59岁半不提取401K这种情况还是有的。
MiniCorset
严格地说,我从未试过,不好意思没失过业,一份工作干了十几年。所以只是听说。加上我自己放狗去验证。如果没有其它收入,头80000刀long term capital gain和qualified dividend的联邦税率是0%。
也就是说,如果我退休了非401K账户里有4百万美元分红股/基金,年分qualified红利2%(这个应该没难度),那么每年拿80000刀收入不用纳税。

niuheliang 发表于 2020-09-14 02:39

扯淡啊 上IRS随便search下 有没有这种条款 华人上随口一说的专家实在太多了
爱吃烤鱼片
楼主说的挺有道理,想听听大家的看法。我提一个房产的好处,可能是加州独有的。加州房产税低,如果持有很多年,不管增值多少,房产税涨幅有限。所以持有多年的房产出租成本很低。另外,如果没有收入,卖掉房产的capital gain应该也是不要交税的吧(这个没有亲身实践过,只是略研究过)。房子还有很多其他可以省税的窍门,比如住两年夫妻两个可以有50万的capital gain的exemption,55岁downsize的时候可以把原来的low property tax transfer to the new house,作为遗产留给孩子,子子孙孙可以一直沿用原先的低房产税。这些税收优惠组合运用,收益也可能很客观。所以我觉得不能一概而论,股票是比房产更好的投资,要看实际情况,diversify比较好吧。
niuheliang
扯淡啊 上IRS随便search下 有没有这种条款 华人上随口一说的专家实在太多了
MiniCorset 发表于 2020-09-14 03:05

IRS上面没找到。这里有税率和计算器您可以试一试:
https://www.nerdwallet.com/article/taxes/capital-gains-tax-rates
爱吃烤鱼片
扯淡啊 上IRS随便search下 有没有这种条款 华人上随口一说的专家实在太多了
MiniCorset 发表于 2020-09-14 03:05

为什么说楼主是“扯淡”呢,long-term capital gains tax rates are 0 percent15 percent and 20 percent, depending on your income, 所以如果不工作,没有income,只是卖股票过日子,确实是不用交capital gain了吧。还是我哪里没搞明白?
r
ranfast
我来帮lz 帖上IRS正式条款吧: https://www.irs.gov/taxtopics/tc409
收入 < $78,750, long term cap gain rate = 0% 收入 $78,750 - $434,550 as single, cap gain rate = 15% 收入 > $434,550 as single, cap gain rate = 20%. 还有一些特例,收藏品这些特殊的投资另算。

Capital Gain Tax Rates The tax rate on most net capital gain is no higher than 15% for most individuals. Some or all net capital gain may be taxed at 0% if your taxable income is less than $78,750. A capital gain rate of 15% applies if your taxable income is $78,750 or more but less than $434,550 for single; $488,850 for married filing jointly or qualifying widow(er); $461,700 for head of household, or $244,425 for married filing separately. However, a net capital gain tax rate of 20% applies to the extent that your taxable income exceeds the thresholds set for the 15% capital gain rate.
MiniCorset
确实我刚刚太浅薄 没有看到lz说没有其他收入 但是如果lz是想退休后这么做 没戏 因为退休金和401k都是ordinary income吧 一家人超过8万不成问题
这些是给那个trust kids,dynasty fund下面的子孙们 不用工作 只拿钱用的 美国的富豪们就是这样 再有钱 也交不了什么税
星月花草
回复 1楼niuheliang的帖子
通常普通人很少这种极端的情况,比如楼主说的,就是收入仅仅来自于 long term capital gain和qualified DIV。这个基于现在的税法,确实是对的。说不好税法后面会改的。
馨月格格
留个名 养肥了看
EEswine
楼主说的挺有道理,想听听大家的看法。我提一个房产的好处,可能是加州独有的。加州房产税低,如果持有很多年,不管增值多少,房产税涨幅有限。所以持有多年的房产出租成本很低。另外,如果没有收入,卖掉房产的capital gain应该也是不要交税的吧(这个没有亲身实践过,只是略研究过)。房子还有很多其他可以省税的窍门,比如住两年夫妻两个可以有50万的capital gain的exemption,55岁downsize的时候可以把原来的low property tax transfer to the new house,作为遗产留给孩子,子子孙孙可以一直沿用原先的低房产税。这些税收优惠组合运用,收益也可能很客观。所以我觉得不能一概而论,股票是比房产更好的投资,要看实际情况,diversify比较好吧。
爱吃烤鱼片 发表于 2020-09-14 03:06

”比如住两年夫妻两个可以有50万的capital gain的exemption“,”55岁downsize的时候可以把原来的low property tax transfer to the new house,作为遗产留给孩子,子子孙孙可以一直沿用原先的低房产税“,这个叫“step-up in basis”,这两项税收优惠都可能被民主党废止,如果拜登上台。
9wan
美国房子,持有成本太高。
floridapalmtree
也就是说如果哪一年失业了,那就赶紧卖$8万股票,不交税?
tomtomliu
美国和中国不一样。美国的房产需要按照房产价值缴税。而股票、债券甚至银行存款等只需要对产生的现金流部分缴税。房产视乎地区也就比汽车、游艇、飞机等好一点而已。有些地区的房产还比不上另一些地区的游艇。
名著《The Millionaire Next Door》里提到的百万富翁(相当于的四百万富翁)们只有不到6%的资产需要纳税。房产显然是最不财富自由有好的资产,如果是资产(有正现金流),而不是负债(负现金流),参考另一本名著《穷爸爸富爸爸》。
用个形象的比喻,民主党参议员主张对多少亿资产以上富翁加征一定千分比的资产税。还在努力爬坑的小投资者如果投了房产,不需要人家通过法律,自己就享受超亿万富翁待遇按资产交百分比的税。
niuheliang 发表于 2020-09-14 01:27

狗屁不通 懒得反驳
jokerzzz
回复 21楼floridapalmtree的帖子
Federal 还可以算standard deduction 州税的话另外算看你住哪
jokerzzz
回复 17楼星月花草的帖子
这个不极端吧 fire就是这样子的
funk223
不懂,学习ing
清月随风
狗屁不通 懒得反驳
tomtomliu 发表于 2020-09-14 10:28

我也不想反驳,买房子升值快,比钻石黄金都升值空间要大,因为房子是刚需。地税的话如果是自住,无论如何都要交,你租房不交房租吗?如果是买房投资加出租,地税是租客交,买股票是有风险的,买房子基本上没有风险,包涨不跌,即使没有通货膨胀。另外再谈谈楼主说的财务自由,怎么就不自由了?退休以后(62岁以后)如果你没有股票、没有共同基金、没有401K,你自住的房子就可以给你养老,申请逆向贷款,银行抵押你的房子,你每月从银行取出钱来用,而且不必付账单,直到你死了,银行把你的房子收走。但银行还是会给你的子女一年时间选择,如果这个房子的市价大于你从银行借出的贷款,你的子女可以把房子卖了,付清银行的借款,剩下的你的子女拿走。
niuheliang
狗屁不通 懒得反驳
tomtomliu 发表于 2020-09-14 10:28

事实胜于雄辩。第一代就实现FIRE的百万富翁(通胀调整后)里资产中房产比例极少。
sketch
我也不想反驳,买房子升值快,比钻石黄金都升值空间要大,因为房子是刚需。地税的话如果是自住,无论如何都要交,你租房不交房租吗?如果是买房投资加出租,地税是租客交,买股票是有风险的,买房子基本上没有风险,包涨不跌,即使没有通货膨胀。另外再谈谈楼主说的财务自由,怎么就不自由了?退休以后(62岁以后)如果你没有股票、没有共同基金、没有401K,你自住的房子就可以给你养老,申请逆向贷款,银行抵押你的房子,你每月从银行取出钱来用,而且不必付账单,直到你死了,银行把你的房子收走。但银行还是会给你的子女一年时间选择,如果这个房子的市价大于你从银行借出的贷款,你的子女可以把房子卖了,付清银行的借款,剩下的你的子女拿走。
清月随风 发表于 2020-09-14 11:30

买房升值得看买的时间地点啊,即便是南加橙县前些年总体涨那么快的,有的房主进出还是没差多少
同意房产并不是最佳投资,但应该是门槛最低的吧
CONNIECCC
楼主你不买就不买呗。 一点都不会影响有大把的人愿意买房子做投资。
寒小曳
回复 12楼的帖子
55岁downsize的时候可以把原来的low property tax transfer to the new house,作为遗产留给孩子,子子孙孙可以一直沿用原先的低房产税。
涨知识了
niuheliang
也就是说如果哪一年失业了,那就赶紧卖$8万股票,不交税?
floridapalmtree 发表于 2020-09-14 09:43

大致如此。有两点,第一是卖出持有一年以上股票盈利80000以内(2020年,79000多那个是旧的)免税。第二是如果有其它收入,如当年已经收到的工资,失业保险金等,要从80000里扣除这些收入。也就是盈利免税部分不足80000了。第三,一般人还有收入免税额。总之,这只是大体的,具体并不精确,精确的要用报税软件算一下自己的情况。
Noni
进来学习一下
niuheliang
回复 12楼的帖子
55岁downsize的时候可以把原来的low property tax transfer to the new house,作为遗产留给孩子,子子孙孙可以一直沿用原先的低房产税。
涨知识了
寒小曳 发表于 2020-09-14 12:05

加州的。Prop. 58,好像是up to 1百万。说实话,保护的是以前的老人,和现在的新移民没什么关系。
a
abyaby
关于房产和股票哪种方式更适合财富自由很多大牛的书里都争论过。股市长期的增长率看起来是比房产增长率高不少,但是对于想退休的人群来说,有5百万的房产,每年稳定40万的现金流(假设8% cap rate)和有5百万的股票。你说前者敢退休还是后者敢退休呢?
投资房产的部分优势在于:
1)投资者对自己的neighborhood拥有更多的信息。 2)投资房产可以利用杠杆 3)房产有特殊的税收优惠,比如depreciation,1031 exchange等等。 4)可以采取BRRR的方式持续将现金cash out出来,进行下一个投资。
只要肯学习和琢磨,我觉得投资房地产是最容易复制的一个实现财务自由的方法。我身边其实有不少人已经复制这条路财务自由了。每个人的时间都是有限的,有工作,家庭,生活。找到最适合自己的路是最重要的。
CONNIECCC
大致如此。有两点,第一是卖出持有一年以上股票盈利80000以内(2020年,79000多那个是旧的)免税。第二是如果有其它收入,如当年已经收到的工资,失业保险金等,要从80000里扣除这些收入。也就是盈利免税部分不足80000了。第三,一般人还有收入免税额。总之,这只是大体的,具体并不精确,精确的要用报税软件算一下自己的情况。
niuheliang 发表于 2020-09-14 12:06

万一那年你正好失业,又碰上大跌呢?
9wan
这还是撺掇进股市的贴
healthy
我也不想反驳,买房子升值快,比钻石黄金都升值空间要大,因为房子是刚需。地税的话如果是自住,无论如何都要交,你租房不交房租吗?如果是买房投资加出租,地税是租客交,买股票是有风险的,买房子基本上没有风险,包涨不跌,即使没有通货膨胀。另外再谈谈楼主说的财务自由,怎么就不自由了?退休以后(62岁以后)如果你没有股票、没有共同基金、没有401K,你自住的房子就可以给你养老,申请逆向贷款,银行抵押你的房子,你每月从银行取出钱来用,而且不必付账单,直到你死了,银行把你的房子收走。但银行还是会给你的子女一年时间选择,如果这个房子的市价大于你从银行借出的贷款,你的子女可以把房子卖了,付清银行的借款,剩下的你的子女拿走。
清月随风 发表于 2020-09-14 11:30

哪里的房子包涨不跌?开玩笑,张嘴就来。美国买房不是刚需
jokerzzz
回复 35楼CONNIECCC的帖子
i don't think you understand what tax gain harvesting is
niuheliang
买房升值得看买的时间地点啊,即便是南加橙县前些年总体涨那么快的,有的房主进出还是没差多少
同意房产并不是最佳投资,但应该是门槛最低的吧
sketch 发表于 2020-09-14 11:48

投资股市/债券/基金的门槛更低。花费的精力也最少。我自己的计算也很赞同名著里的统计和分析。理论上,买无论什么只要长期能升值都有可能实现财富自由。但房子不是一个好的投资。
举例说,买卖基金的都知道要投低费用基金,如VOO只有0.04%一年。而房产税和维修费用加起来在2%以上。很难想象有人投资2%管理费的基金会更容易财富自由。
名著里也提到很多(high-income的)人买房子目的其实并不是为了升值,而是为了抵税。但抵税这个功能在税法设置SALT上限以后现在已经没有了。名著里也提到,投资是为了有收入,而不是为了抵税。为了抵税的不是投资。
我个人认为,资产(必须是正现金流)和投资(需要有回报)这两个词已经被玩烂了。有必要发一个主题帖提醒大伙注意。这里澄清一下:1、投资:回报能还息还本;2、投机:回报能还利息;3、投井:回报连利息都还不起。(加州)房产可以是投资,只要借贷部分很少就能正现金流,如全款买房,至于这回报是否吸引另说。
FIRE奋斗者们显然不大可能会有钱全款买投资物业。换个角度说,如果有投资物业,最终也大概率转化为金融资产收dividend。即使股票等积累到一定程度,也不大可能倒过来卖股票买进投资物业。Trust fund二代的有可能。吃不完账户积累很多在适当的时间空间多元化一下投资组合。
healthy
万一那年你正好失业,又碰上大跌呢?
CONNIECCC 发表于 2020-09-14 12:23

2008,2009年退休的老人真惨
jokerzzz
回复 39楼niuheliang的帖子
real estate can be a good investment, but broad index funds are probably more suitable for the majority of the population, including huaren dama
爱吃烤鱼片
加州的。Prop. 58,好像是up to 1百万。说实话,保护的是以前的老人,和现在的新移民没什么关系。
niuheliang 发表于 2020-09-14 12:16

这个上限你说的不对。55岁downsize这个没有上限,只要买的新房比旧房卖价价格低即可。遗产继承这个也没有上限。跟新移民当然有关,你10年前在湾区或者南加买房,现在涨了至少一倍或者两倍的,房产税相应只是房子市价的0.5%而且以后随着市价上涨比例更低的时候就不一样了。
anquandiyi
不管楼主怎么说 拦不住大把买房投资的。 买投资房和买股票一样,不能随便买,要挑!
niuheliang
关于房产和股票哪种方式更适合财富自由很多大牛的书里都争论过。股市长期的增长率看起来是比房产增长率高不少,但是对于想退休的人群来说,有5百万的房产,每年稳定40万的现金流(假设8% cap rate)和有5百万的股票。你说前者敢退休还是后者敢退休呢?
投资房产的部分优势在于:
1)投资者对自己的neighborhood拥有更多的信息。 2)投资房产可以利用杠杆 3)房产有特殊的税收优惠,比如depreciation,1031 exchange等等。 4)可以采取BRRR的方式持续将现金cash out出来,进行下一个投资。
只要肯学习和琢磨,我觉得投资房地产是最容易复制的一个实现财务自由的方法。我身边其实有不少人已经复制这条路财务自由了。每个人的时间都是有限的,有工作,家庭,生活。找到最适合自己的路是最重要的。
abyaby 发表于 2020-09-14 12:20

就事论事,我觉得您的例子不好。
1、5百万的房产首先要看哪里。每年有40万的净收入(扣除抵税维修空置雇经理等等)我觉得不可能。或者说大部分地区都不可能。或者说我孤陋寡闻研究过的地区不行。
2、假设有40万收入。这40万收入按一般收入纳税。边际税率达32%。
3、500万(非401K)股票按照4% Rule每年提取20万,交税搞不好接近0。税后20万还不活得像神仙。没有什么不敢退休的。
清月随风
哪里的房子包涨不跌?开玩笑,张嘴就来。美国买房不是刚需
healthy 发表于 2020-09-14 12:26

我可不是张嘴就来,纽约的房子,我一共买了三处,十几年了,最高的涨了六十几万,最低的也涨了十几万,你去查查十几年前纽约的人口,比现在多了多少!就明白什么是刚需了!纽约地方没有变大,但人越来越多。
niuheliang
2008,2009年退休的老人真惨
healthy 发表于 2020-09-14 12:41

没啥惨的。为啥不说2019-2020年拿着出租房退休的人惨呢?房租都收不到能拆个墙角吃不?
根据100/110/120 Rule,快退休的人不会全仓股票。
清月随风
最讨厌买股票了,风险太大,七十年代香港股市崩盘多少人跳楼你知道吗?一辈子的阴影,买股票我还不如去赌场呢!
niuheliang
我可不是张嘴就来,纽约的房子,我一共买了三处,十几年了,最高的涨了六十几万,最低的也涨了十几万,你去查查十几年前纽约的人口,比现在多了多少!就明白什么是刚需了!纽约地方没有变大,但人越来越多。
清月随风 发表于 2020-09-14 12:53

我的房子就一处,自住。不到10年,现在涨了卖净值破百万。不要认为别人说房子不是好投资都是酸葡萄没房子。
买之前我观察算了很多年。买了以后也在观察计算。房子不是什么好投资。至少对我这种本身工作忙税率就很高收入又很稳定的不是好的投资。
healthy
我可不是张嘴就来,纽约的房子,我一共买了三处,十几年了,最高的涨了六十几万,最低的也涨了十几万,你去查查十几年前纽约的人口,比现在多了多少!就明白什么是刚需了!纽约地方没有变大,但人越来越多。
清月随风 发表于 2020-09-14 12:53

纽约就是整个美国么?我呆过的芝加哥房子一直在跌。纽约你看看明年房子还涨?被blm没砸够?
niuheliang
最讨厌买股票了,风险太大,七十年代香港股市崩盘多少人跳楼你知道吗?一辈子的阴影,买股票我还不如去赌场呢!
清月随风 发表于 2020-09-14 12:56

观点与角度。我最喜欢股市崩盘。不然怎么能抄底啊。买菜还得挑呢。前几天才抄了355一股的TSLA。现在404。一周时间涨了近14%。难不成房子随便买就能挣钱。
大中华地区的消费习惯搬到美国容易水土不服。特别是中国大陆,房子持有几乎零成本。和美国完全不一样。
清月随风
纽约就是整个美国么?我呆过的芝加哥房子一直在跌。纽约你看看明年房子还涨?被blm没砸够?
healthy 发表于 2020-09-14 13:05

我看你不是来讨论的,你是来抬杠的!谁说买芝加哥的房子了,买大农村的更跌!投资当然要找好的城市了!
niuheliang
我看你不是来讨论的,你是来抬杠的!谁说买芝加哥的房子了,买大农村的更跌!投资当然要找好的城市了!
清月随风 发表于 2020-09-14 13:14

附和一句,名著里提到各种形式的百万富翁里,有纽约的地主房东。不过那不是百万级,而是千万级(通胀调整相当于现在四千万级)。我相信类似现象在香港,在旧金山都有。
我只是保留一个疑问,这些人是不是第一代移民/第一代百万富翁。毕竟在1980和1990年代经济这么不景气,工作都难找。纽约能有千万级地产的非常了不起了。特朗普就不是第一代百万富翁。
Lauder
这个论坛有很多地产代理的呀,一定是多买房好
清月随风
这个论坛有很多地产代理的呀,一定是多买房好
Lauder 发表于 2020-09-14 13:24

哈哈😄 看看,说不过又开始扣帽子了!我好心给大家出谋划策,不是砸场子的,就是扣帽子的,得了,我不说了行了吧?你们继续,都什么人啊!
brownsugar
也就是说如果哪一年失业了,那就赶紧卖$8万股票,不交税?
floridapalmtree 发表于 2020-09-14 09:43

不是卖8万股票,是卖你已经赚80k的股票
lnghng
退休两个人社保,401k一分没有嘛?一般双职工,不太可能拿到最低稅的利率。当然投资一些股票是对的。
francesjj 发表于 2020-09-14 02:59

可以年初时就把钱取出来,买成分红多的股票,哪怕是capital gain 15%也有可能比你收入税率低
lnghng
也就是说如果哪一年失业了,那就赶紧卖$8万股票,不交税?
floridapalmtree 发表于 2020-09-14 09:43

$8万gains
nevergetlost
没钱的人折腾房子太累,有钱人不折腾房子才会失败
韭菜lei
能买房子买房子。 没钱买房子炒股赚钱买房子。 帖子主估计是个薪资不错的码农。 房子是不动产, 不动产不动产, 什么叫不动产? 就是不能动的产业。 股票都是纸上富贵。 抓得住就是你的,抓不住也就和你没什么关系了。 房地产不一样。 举目四望, 世界上的超级大富豪十有八九是涉猎房产的。 炒股没错, 都是赚钱。 巴菲特的意思也是这样, 你一年不停的复利10%, 不停的福利, 以时间换空间。 这才是最大的盈利。 玩房子收租吃的是时间线, 炒地产flip是热钱。 总而言之, 房产是福泽后代的事业。 股票就不要说了。 没什么可比性。 而且你所说的capital gain。 和depreciation都是有法子可以避免的。 招数多了去了。 你觉得股票好来钱快没问题, 我喜欢手握房产踏踏实实。 这也没什么毛病。
niuheliang
没钱的人折腾房子太累,有钱人不折腾房子才会失败
nevergetlost 发表于 2020-09-14 13:46

挣扎着要FIRE的人没(闲)钱啊。等FIRE以后自然爱干啥干啥。特别是传到下一代以后。
niuheliang
能买房子买房子。 没钱买房子炒股赚钱买房子。 帖子主估计是个薪资不错的码农。 房子是不动产, 不动产不动产, 什么叫不动产? 就是不能动的产业。 股票都是纸上富贵。 抓得住就是你的,抓不住也就和你没什么关系了。 房地产不一样。 举目四望, 世界上的超级大富豪十有八九是涉猎房产的。 炒股没错, 都是赚钱。 巴菲特的意思也是这样, 你一年不停的复利10%, 不停的福利, 以时间换空间。 这才是最大的盈利。 玩房子收租吃的是时间线, 炒地产flip是热钱。 总而言之, 房产是福泽后代的事业。 股票就不要说了。 没什么可比性。 而且你所说的capital gain。 和depreciation都是有法子可以避免的。 招数多了去了。 你觉得股票好来钱快没问题, 我喜欢手握房产踏踏实实。 这也没什么毛病。
韭菜lei 发表于 2020-09-14 13:47

对,我是码农。但我不同意世界超级大富豪十有八九涉猎房产。我不是说他们都没有房产。也不是说Elon这超级富豪这么极端卖掉所有房子的。而是这些富豪的主要资产都是股票,而不是房产。房产真是零头的零头都不到。
l4528
10年左右不管是投资房市还是股市,现在应该都赚了不少,重点是做了吗,而不是做什么
niuheliang
10年左右不管是投资房市还是股市,现在应该都赚了不少,重点是做了吗,而不是做什么
l4528 发表于 2020-09-14 13:59

如果今天还没有财富自由的,10年前买房子可不容易。要攒首付,如果是法拍屋还得攒全款和装修等等。
相反,股票容易得多,设一个自己可以承受的定投就行,15%收入、30%收入。
l4528
如果今天还没有财富自由的,10年前买房子可不容易。要攒首付,如果是法拍屋还得攒全款和装修等等。
相反,股票容易得多,设一个自己可以承受的定投就行,15%收入、30%收入。
niuheliang 发表于 2020-09-14 14:11

假设都那么容易,现在大家都财富自由了,说股票容易的,有几个人做到了
francesjj
假设都那么容易,现在大家都财富自由了,说股票容易的,有几个人做到了
l4528 发表于 2020-09-14 14:35

是这个道理。多少人苹果亚马逊10年前买的,hold到今天的。房子因为买卖麻烦,hold的很多。过去10年热门地区房产也涨了不少,挣到的人更多。不过退休金大家都定投了,把这个算上,股票基本人人挣钱了。
francesjj
就事论事,我觉得您的例子不好。
1、5百万的房产首先要看哪里。每年有40万的净收入(扣除抵税维修空置雇经理等等)我觉得不可能。或者说大部分地区都不可能。或者说我孤陋寡闻研究过的地区不行。
2、假设有40万收入。这40万收入按一般收入纳税。边际税率达32%。
3、500万(非401K)股票按照4% Rule每年提取20万,交税搞不好接近0。税后20万还不活得像神仙。没有什么不敢退休的。
niuheliang 发表于 2020-09-14 12:53

过去几年房子涨了很多,现在高点出来,买些股票也可以啊。退休也一样,要diversify。全投股市里天天盯着也很烦,退休了需要平和的心态,稳定的收入。找个好房客,收点房租没啥不好啊。现在说房客不好的,很多因为take risk租给了不好的房客。你比市场低10%出租,一堆人过来给你选择。找个省心的就行了。
niuheliang
假设都那么容易,现在大家都财富自由了,说股票容易的,有几个人做到了
l4528 发表于 2020-09-14 14:35

说到底省钱是艺术。能省出钱来,自然有钱投资,无论是房子还是股票。也不怕下跌。因为陆续有钱定投抄底。
我自己计算的房子按揭不应超过税前收入两倍。结果名著里给出的黑体字公式竟然也如此。那些在宇宙中心死撑的韭菜,真不知道猴年马月才能财富自由。
francesjj
可以年初时就把钱取出来,买成分红多的股票,哪怕是capital gain 15%也有可能比你收入税率低
lnghng 发表于 2020-09-14 13:40

一共收入只能8万,年初取出来跟分批取出来没区别。搞不好年初不是入场好时间,都赔里,参见今年。

francesjj
说到底省钱是艺术。能省出钱来,自然有钱投资,无论是房子还是股票。也不怕下跌。因为陆续有钱定投抄底。
我自己计算的房子按揭不应超过税前收入两倍。结果名著里给出的黑体字公式竟然也如此。那些在宇宙中心死撑的韭菜,真不知道猴年马月才能财富自由。

niuheliang 发表于 2020-09-14 14:52

现在利率史上最低,明白的都使劲借钱。不知道以后还有没有这么好的机会借钱。
niuheliang
是这个道理。多少人苹果亚马逊10年前买的,hold到今天的。房子因为买卖麻烦,hold的很多。过去10年热门地区房产也涨了不少,挣到的人更多。不过退休金大家都定投了,把这个算上,股票基本人人挣钱了。
francesjj 发表于 2020-09-14 14:39

401K里面小白也可以清空股票的。我10+年前买的中国股票基金还真hold到现在了。涨了超过4倍也没卖。跌了超过腰斩也没卖。2008时候的SP500腰斩也没卖美股。其实就是个心态问题。财不入急门。我们现在的净投入阶段,价格越低越好。崩了最好。
Popflower
房产的杠杆原理的确不是买股票所能实现的。鸡蛋放在不同的篮子里肯定是没错的。
francesjj
401K里面小白也可以清空股票的。我10+年前买的中国股票基金还真hold到现在了。涨了超过4倍也没卖。跌了超过腰斩也没卖。2008时候的SP500腰斩也没卖美股。其实就是个心态问题。财不入急门。我们现在的净投入阶段,价格越低越好。崩了最好。
niuheliang 发表于 2020-09-14 14:58

10+年前买的中国基金股票?为啥不用那个钱买一线房产?
niuheliang
现在利率史上最低,明白的都使劲借钱。不知道以后还有没有这么好的机会借钱。
francesjj 发表于 2020-09-14 14:55

只能说我傻。我不借钱投资。再跌也不用平仓。能活过黎明前,才能看到光明。这也是我不推荐投资房的一个原因。华人房产资金断裂开枪杀人的事情也不是没有发生过。
千渔千寻
mark

fitfitfit
说到底省钱是艺术。能省出钱来,自然有钱投资,无论是房子还是股票。也不怕下跌。因为陆续有钱定投抄底。
我自己计算的房子按揭不应超过税前收入两倍。结果名著里给出的黑体字公式竟然也如此。那些在宇宙中心死撑的韭菜,真不知道猴年马月才能财富自由。

niuheliang 发表于 2020-09-14 14:52

宇宙中心死撑的韭菜们,娃小的时候先被高价学区房割一遍
娃大一点了,各个都觉得自己娃是天才,公立学校耽误孩子的天赋了,于是又被私立学校再割一遍
娃学习实在太好了,一路私立上来没亏待过,那么自然必须上藤校,再割一遍
财富自由是绝对不可能的,一辈子被割得干干净净,光溜溜。。。
fitfitfit
一共收入只能8万,年初取出来跟分批取出来没区别。搞不好年初不是入场好时间,都赔里,参见今年。


francesjj 发表于 2020-09-14 14:53

8w净收入,如果没房贷,正常过日子在哪儿都够花了。我们现在开销大,是因为要养小孩供房贷。去掉这笔钱,大家算算其实没多少开销。读书的时候2w一年都过得挺好,更不用说8w
这样等于不用交什么税了
niuheliang
10+年前买的中国基金股票?为啥不用那个钱买一线房产?
francesjj 发表于 2020-09-14 14:59

受教育不一样。我相信房住不炒。不是说房产不会挣钱。而是不是走投无路有些钱不应该去挣,举例说放高利贷。我相信投资股票,如在特斯拉受压时买进特斯拉股票,是对人类未来的支持。我收获的回报是人类未来对我的回报。
当然,我爸妈本来就有中国一线城市中心城区无按揭房产若干。我的FI不计算这些潜在可以继承的产业。
s
saynomore
就事论事,我觉得您的例子不好。
1、5百万的房产首先要看哪里。每年有40万的净收入(扣除抵税维修空置雇经理等等)我觉得不可能。或者说大部分地区都不可能。或者说我孤陋寡闻研究过的地区不行。
2、假设有40万收入。这40万收入按一般收入纳税。边际税率达32%。
3、500万(非401K)股票按照4% Rule每年提取20万,交税搞不好接近0。税后20万还不活得像神仙。没有什么不敢退休的。
niuheliang 发表于 2020-09-14 12:53

房地产投资的各种税收优惠很多,楼主真的是了解太少。
五百万的房产,在退休时一般来说是从比较低的价位,慢慢涨上来的。这样的话8%的cap rate是完全可能的。如果是刚买的五百万房产,还有大量贷款,那么在大多数地区确实达不到8%的cap rate。
这个40万收入,要减去房子每年的depreciation价值。实际上的交税额会少非常多。
投资的方式很多,每个人适合的不一样。楼主正好在股票上投资回报很高,是好事。其他人在房地产上回报不错,那就继续稳定的做下去。
投资方式没有绝对的好坏,只是说对每个人的实际情况和性格来说,适合的方式不同。祝愿大家都找到合适的发财方式。
floridapalmtree
万一那年你正好失业,又碰上大跌呢?
CONNIECCC 发表于 2020-09-14 12:23

那就准备好吃糠咽菜呗😅
francesjj
8w净收入,如果没房贷,正常过日子在哪儿都够花了。我们现在开销大,是因为要养小孩供房贷。去掉这笔钱,大家算算其实没多少开销。读书的时候2w一年都过得挺好,更不用说8w
这样等于不用交什么税了
fitfitfit 发表于 2020-09-14 15:07

退休8万肯定够了,同意。都花不了。
Lauder
房产的杠杆原理的确不是买股票所能实现的。鸡蛋放在不同的篮子里肯定是没错的。
Popflower 发表于 2020-09-14 14:59

股票也是可以杠杆的呀
francesjj
受教育不一样。我相信房住不炒。不是说房产不会挣钱。而是不是走投无路有些钱不应该去挣,举例说放高利贷。我相信投资股票,如在特斯拉受压时买进特斯拉股票,是对人类未来的支持。我收获的回报是人类未来对我的回报。
当然,我爸妈本来就有中国一线城市中心城区无按揭房产若干。我的FI不计算这些潜在可以继承的产业。
niuheliang 发表于 2020-09-14 15:09

你是因为有一线房产,没有的过去10年投了,真不是啥大问题,相反我觉得是很好的投资。就是两三年前应该出来,把钱转过来。
francesjj
房地产投资的各种税收优惠很多,楼主真的是了解太少。
五百万的房产,在退休时一般来说是从比较低的价位,慢慢涨上来的。这样的话8%的cap rate是完全可能的。如果是刚买的五百万房产,还有大量贷款,那么在大多数地区确实达不到8%的cap rate。
这个40万收入,要减去房子每年的depreciation价值。实际上的交税额会少非常多。
投资的方式很多,每个人适合的不一样。楼主正好在股票上投资回报很高,是好事。其他人在房地产上回报不错,那就继续稳定的做下去。
投资方式没有绝对的好坏,只是说对每个人的实际情况和性格来说,适合的方式不同。祝愿大家都找到合适的发财方式。
saynomore 发表于 2020-09-14 15:13

对。楼主肯定没有仔细研究过,就认为房子一定不赚钱。搞好了房子股票都赚的。最简单,比如退休可以住住投资房,把投资方变成primary,然后处理掉享受50万exemption。
Lauder
最讨厌买股票了,风险太大,七十年代香港股市崩盘多少人跳楼你知道吗?一辈子的阴影,买股票我还不如去赌场呢!
清月随风 发表于 2020-09-14 12:56

十几年前,香港楼市崩盘也很多人跳楼或烧炭的呀,很可怜的,不过他们太贪婪了,借太多银子全押在房产上
ysyyrps
只能说我傻。我不借钱投资。再跌也不用平仓。能活过黎明前,才能看到光明。这也是我不推荐投资房的一个原因。华人房产资金断裂开枪杀人的事情也不是没有发生过。
niuheliang 发表于 2020-09-14 15:01

老有人拿加州老吴说事 再说一遍,他不是败在房产,而是败在地产,贷款买了十几块地皮 没有现金流,贷款买地和杠杆炒股一样危险
floridapalmtree
宇宙中心死撑的韭菜们,娃小的时候先被高价学区房割一遍
娃大一点了,各个都觉得自己娃是天才,公立学校耽误孩子的天赋了,于是又被私立学校再割一遍
娃学习实在太好了,一路私立上来没亏待过,那么自然必须上藤校,再割一遍
财富自由是绝对不可能的,一辈子被割得干干净净,光溜溜。。。
fitfitfit 发表于 2020-09-14 15:04

哈哈哈,家有俩碎钞机的实在难以财富自由
a
aoiqa
在美国靠房产发不了大财,但至少投资稳妥的项目
floridapalmtree
股票也是可以杠杆的呀
Lauder 发表于 2020-09-14 15:18

那不一样,股票杠杆是投机,一跌就完蛋
niuheliang
房地产投资的各种税收优惠很多,楼主真的是了解太少。
五百万的房产,在退休时一般来说是从比较低的价位,慢慢涨上来的。这样的话8%的cap rate是完全可能的。如果是刚买的五百万房产,还有大量贷款,那么在大多数地区确实达不到8%的cap rate。
这个40万收入,要减去房子每年的depreciation价值。实际上的交税额会少非常多。
投资的方式很多,每个人适合的不一样。楼主正好在股票上投资回报很高,是好事。其他人在房地产上回报不错,那就继续稳定的做下去。
投资方式没有绝对的好坏,只是说对每个人的实际情况和性格来说,适合的方式不同。祝愿大家都找到合适的发财方式。
saynomore 发表于 2020-09-14 15:13

嗯。我的确不了解depreciation的base。以及depreciate了几十年后还剩下多少。另外,卖房的时候这个depreciation要recapture的吧。虽然有可能买更贵的物业去吃掉它。感觉就像掉进一个坑里再也爬不出来只有死亡是一个解脱。
具体我没仔细研究过。的确不好评论。可以评论的就是:觉得美国房产不适合第一代FIRE;特别不适合家里没有矿两只皮箱过来的新移民。
那些买卖投资房、汽车、游艇、飞机的,大多不是看中其出租价值,而是一个税务工具。第一代FIRE多没有这方面需求。除了退休时候做资产转换的时候可能需要。
举例说,如果今年(还是去年?)我退休了要从401K提现100万。不想(挤一年里)交税。可以买一个100万的飞机或游艇,然后当年全部depreciate抵掉这100万。可能也是为什么这么老头老太太买游艇豪车的原因。
这些都是财富自由之后要考虑的事情。而不是还没发财就去充的大头鬼。
1eater
回复 69楼francesjj的帖子
以后利率更低啊,为了这点利率没必要
s
saynomore
嗯。我的确不了解depreciation的base。以及depreciate了几十年后还剩下多少。另外,卖房的时候这个depreciation要recapture的吧。虽然有可能买更贵的物业去吃掉它。感觉就像掉进一个坑里再也爬不出来只有死亡是一个解脱。
具体我没仔细研究过。的确不好评论。可以评论的就是:觉得美国房产不适合第一代FIRE;特别不适合家里没有矿两只皮箱过来的新移民。
那些买卖投资房、汽车、游艇、飞机的,大多不是看中其出租价值,而是一个税务工具。第一代FIRE多没有这方面需求。除了退休时候做资产转换的时候可能需要。
举例说,如果今年(还是去年?)我退休了要从401K提现100万。不想(挤一年里)交税。可以买一个100万的飞机或游艇,然后当年全部depreciate抵掉这100万。可能也是为什么这么老头老太太买游艇豪车的原因。
这些都是财富自由之后要考虑的事情。而不是还没发财就去充的大头鬼。
niuheliang 发表于 2020-09-14 15:29

1031exchange做起来完全不麻烦,业余投资都可以做到的。
中西部一个小房子二十万,首付四万就可以开始做投资房,这不是要财富自由以后才能做到的。
again,楼主找到了适合自己的投资方式,非常好。但是对于自己不太了解的投资方式,也多一些开放的心态。自己不想多花心思去了解完全没问题,不过没有必要一下子就否定。
alanbeil
1031exchange做起来完全不麻烦,业余投资都可以做到的。
中西部一个小房子二十万,首付四万就可以开始做投资房,这不是要财富自由以后才能做到的。
again,楼主找到了适合自己的投资方式,非常好。但是对于自己不太了解的投资方式,也多一些开放的心态。自己不想多花心思去了解完全没问题,不过没有必要一下子就否定。
saynomore 发表于 2020-09-14 15:51

没把苹果和桔子都吃掉,就非说某个好吃某个不好吃,比坐井观天的青蛙也没好去呢。 我是两边都投入了百万本金,两边收益也都明明白白的看得见,还真不好把哪一个一棒子打死呢。
a
abyaby
不好意思,回复了两遍。
a
abyaby
就事论事,我觉得您的例子不好。
1、5百万的房产首先要看哪里。每年有40万的净收入(扣除抵税维修空置雇经理等等)我觉得不可能。或者说大部分地区都不可能。或者说我孤陋寡闻研究过的地区不行。
2、假设有40万收入。这40万收入按一般收入纳税。边际税率达32%。
3、500万(非401K)股票按照4% Rule每年提取20万,交税搞不好接近0。税后20万还不活得像神仙。没有什么不敢退休的。
niuheliang 发表于 2020-09-14 12:53

回复 44楼niuheliang的帖子 1.这个8%不是我杜撰的啊,我们自己hold的房产基本上能达到这个rate,当然,我们既有商业的(风险比较大),又有住宅的。我的partner们大概都是10%+的cap rate。
2.说到depreciation免税,假设5百万的房产cost base是70%,27.5年折旧(住宅来说),3.5M/27.5,每年可以抵扣12万7的税收。也就是40万正现金流里面,只需要基于27万3来交税。另外,对于卖出的时候需要把折旧加回去这个问题,我们基本都是做1031 exchange,然后再refinance。大概留25%-30%在新的物业里,refinance拿出来的钱一分税也不交。当然,这些钱会继续做投资。
3.房地产收入上也有很多法律上规定的税收优惠。我记得2018/2019年Trump签了一个什么税收优惠法案,我们当年分红了不少,但是K1做下来基本等于0.
这个帖子是讨论房地产是不是财务自由好的方式,而不是讨论房地产是不是财务自由唯一的方式。财务自由的方式很多,定投,创业,自媒体,好好工作当高管都是好方法。人的时间精力都有限,一定要找到最适合自己的开源方式。有些人确实在房产上非常感兴趣,也肯下功夫去钻研怎样达到利润的最大化。对于这些人来说,就是不错的方式。当然,任何投资都有风险。今年疫情造成的商户倒闭,旅游业紧缩,在家上班,不能驱赶租户等等都对商业和住宅有一定的冲击。我们做投资的还是需要时刻关注宏观和市场的变化,做好风控,最大限度保护好自己。
francesjj
回复 69楼francesjj的帖子
以后利率更低啊,为了这点利率没必要
1eater 发表于 2020-09-14 15:35

我是说这段时间借钱都没有大问题。减轻负担可以refi,可以卖房以大换小,可以操作的空间很多。
francesjj
没把苹果和桔子都吃掉,就非说某个好吃某个不好吃,比坐井观天的青蛙也没好去呢。 我是两边都投入了百万本金,两边收益也都明明白白的看得见,还真不好把哪一个一棒子打死呢。
alanbeil 发表于 2020-09-14 15:58

没错,过去10年,都很好。