美国房产不是实现财富自由好的投资 【更新】新增一关于分红股票投资的视频，不作为投资推荐，仅作为例子供参考

过去10年都靠涨幅吧，涨个几十万的比比皆是。
francesjj 发表于 2020-09-14 16:30

过去10年、20年股市涨房价涨的原因是中美挂钩，特别是人民币和美元挂钩，两国市场都享受挂钩无汇率风险单一货币的红利。
小白没时间研究市场，因此需要有信仰，举例说VOO，举例说房子。而实际上，即使买美国房子，也能远远地沾上中国发展的光。
如果中美脱钩，单边市场波动更大，投资就要复杂很多。不动产在中美市场之间搬运并不容易。

国内房子回报率是真的高，而且持有费用极低，已经有一线准一线城市房产的可以继续持用
美国房子主要是持用费用高，现金流一般，我个人觉得不算最佳投资途径，但是作为资产balance的方式是很好的压舱物

房产的意义在于利用美国的30年fixed rate抗通胀吧

对于个人来说，假设401k放满了，实际上已经有了可观的投资在股市，这时候分散些其他投资更保险些

过去10年、20年股市涨房价涨的原因是中美挂钩，特别是人民币和美元挂钩，两国市场都享受挂钩无汇率风险单一货币的红利。
小白没时间研究市场，因此需要有信仰，举例说VOO，举例说房子。而实际上，即使买美国房子，也能远远地沾上中国发展的光。
如果中美脱钩，单边市场波动更大，投资就要复杂很多。不动产在中美市场之间搬运并不容易。
niuheliang 发表于 2020-09-14 17:06

国内房产前两年就应该处理掉，钱换出来，我前面已经回复过了。现在讲没意义了，只能静观其变。

对于个人来说，假设401k放满了，实际上已经有了可观的投资在股市，这时候分散些其他投资更保险些
l4528 发表于 2020-09-14 17:34

还有公司发股票的人群，双职工，很多资产在股市了。可以考虑点儿别的，没毛病。不觉得把所有钱放tsla里，看着庄家上上下下割韭菜，就是好投资。

对于个人来说，假设401k放满了，实际上已经有了可观的投资在股市，这时候分散些其他投资更保险些
l4528 发表于 2020-09-14 17:34

我都忘了401K这一茬了。。。

回复 75楼fitfitfit的帖子
那你给出个主意？生下来就当老莫养？

我都忘了401K这一茬了。。。
alanbeil 发表于 2020-09-14 17:43

你一大地主婆，就别裹乱了

关于房产和股票哪种方式更适合财富自由很多大牛的书里都争论过。股市长期的增长率看起来是比房产增长率高不少，但是对于想退休的人群来说，有5百万的房产，每年稳定40万的现金流（假设8% cap rate）和有5百万的股票。你说前者敢退休还是后者敢退休呢？
投资房产的部分优势在于：
1）投资者对自己的neighborhood拥有更多的信息。 2）投资房产可以利用杠杆 3）房产有特殊的税收优惠，比如depreciation，1031 exchange等等。 4）可以采取BRRR的方式持续将现金cash out出来，进行下一个投资。
只要肯学习和琢磨，我觉得投资房地产是最容易复制的一个实现财务自由的方法。我身边其实有不少人已经复制这条路财务自由了。每个人的时间都是有限的，有工作，家庭，生活。找到最适合自己的路是最重要的。
abyaby 发表于 2020-09-14 12:20

这个说的专业

马克先

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那你给出个主意？生下来就当老莫养？
新来的小兔子 发表于 2020-09-14 18:02

我的计算和《The Millionaire Next Door》里写的类似。如果要实现财富自由，房屋按揭不应超过两倍的税前家庭收入。这还是在税法SALT修改之前的结论。税法修改之后，这个比例只降不升。
买2百万房子如果首付20%，那么家庭收入应该需要超过80万一年。这个收入在美国极其顶尖。一旦失业很难找到替代工作。不焦虑才奇怪。如果按揭超过两倍家庭收入，无论过得多猥琐都很难为财富自由储蓄。
我认识一些这样的“大拿”。终日为W2奔波跳槽。不像我们这些FI闲云野鹤这么loser。用《Next Door》里的德共牛仔Millionaire说的：他们有很大帽子，但是没有牛；我没有帽子，但有很多牛。
您投行账号里有牛，就不怕您的娃读个州立。不是说UC，甚至不是CU，甚至不是Calpoly，就是社区大学也不怕。省了那么多学费，下一代更容易FI。良性循环。

房产是作为资产配置的手段。什么是配置？就是做为平衡的一些产品。 另外每个人的情况都不一样，这个finance是最要个性化，每个钱来源不同，amount不同，可支配不同，priorty 不同，真是没有办法说一种好一种不好。被普遍骂死的whole life, 是很多人用的遗产省税方式。 这个这种笼统讨论偏差太大了

鸡蛋不能放在一个篮子里。我还是喜欢portfolio 更为diversified.

我个人所见，投资股票发达的远远地知道一位。投资房产小富的一堆。股票说不好，有一个二十年前一年赚了一百万的后来亏到自杀了。相对而言房产容易多了。

我个人所见，投资股票发达的远远地知道一位。投资房产小富的一堆。股票说不好，有一个二十年前一年赚了一百万的后来亏到自杀了。相对而言房产容易多了。
Confuse 发表于 2020-09-14 19:26

在搞FIRE的时间宝贵。已经FI有钱了另说。定投SP500的甚至看都不用看。啥时候都不用自杀。相比之下，房产的事很多。就是等于给自己找了一份兼职变全职的工作。一点都不Passive。有那功夫真不如享受人生。不用某楼说的滑雪都要on call飞车回去给房客搞定。

在搞FIRE的时间宝贵。已经FI有钱了另说。定投SP500的甚至看都不用看。啥时候都不用自杀。相比之下，房产的事很多。就是等于给自己找了一份兼职变全职的工作。一点都不Passive。有那功夫真不如享受人生。不用某楼说的滑雪都要on call飞车回去给房客搞定。
niuheliang 发表于 2020-09-14 19:38

定投500就没事？你要不看看过去二十年的曲线？那也是大起大落的。人毕竟不是机器，大跌会影响心情，继而影响身体，同时做错误的决定就更糟。股票其实是心理战。讲求的不是知识而是心理。当然你觉得自己心理极为强大就去玩吧。没有劝你的意思，生死有命，富贵在天。

投资哪有一刀切，一个模式的。就像没完没了讨乱的地域贴。每个投资方式都有他的道理，适应不同的人。鸡蛋放不同篮子里总没错。

我不投资美国房产的原因很简单，出租维护麻烦，持有成本高，流动性差。当然这是从个人投资角度来说，作为business还可以考虑。实在要投资房产类，我会选择买REIT

在搞FIRE的时间宝贵。已经FI有钱了另说。定投SP500的甚至看都不用看。啥时候都不用自杀。相比之下，房产的事很多。就是等于给自己找了一份兼职变全职的工作。一点都不Passive。有那功夫真不如享受人生。不用某楼说的滑雪都要on call飞车回去给房客搞定。
niuheliang 发表于 2020-09-14 19:38

就我们地区来说，定投赚的跟地产赚的没法比。所以这个还要因人因地而异。 定投确实是一种很好的风险小又省心的投资方式。但是房产其实也不像楼主理解的那样一定需要操心。做到一定程度完全可以雇人管理，即使扣掉那些cost 净收入还是远远超出定投。

看到我看到我，请问走过路过大牛们，除了股票房子以外还有什么投资方式？我529， 401K之类的都放了，股票，房子也都研究了一下，就不知道还有什么别的途径

不晓得楼主目标是什么，不过我知道房子投资的好一点的在10年左右积累5-10m净资产的真不是什么难事。你如果全买tesla那当我没说，但是如果想靠定投index，beat房产投资基本就是笑话。当然我说的房产投资不是去逼着眼睛买一堆不值得投资的房子，房子是需要比较深入的了解和研究，加上有一定的处理事情的能力才能做好的，想躺着赚钱的确不合适。不过一旦圈子团队都有了，赚钱其实真的蛮简单。也不要拿什么管理租客麻烦来说话，凡事都有不足的一面，你买股票每隔几年还要来个黑天鹅呢。很多人觉得美国的房子相比中国的不值得投资，这还是带着中国的房子就是靠涨这个思维来看的，但是美国的某些地方房租相对于房价，已经是高到房子一分不涨每年靠租金的回报也有10%+了（不贷款情况下），贷款了轻松到20-30%。

不晓得楼主目标是什么，不过我知道房子投资的好一点的在10年左右积累5-10m净资产的真不是什么难事。你如果全买tesla那当我没说，但是如果想靠定投index，beat房产投资基本就是笑话。当然我说的房产投资不是去逼着眼睛买一堆不值得投资的房子，房子是需要比较深入的了解和研究，加上有一定的处理事情的能力才能做好的，想躺着赚钱的确不合适。不过一旦圈子团队都有了，赚钱其实真的蛮简单。也不要拿什么管理租客麻烦来说话，凡事都有不足的一面，你买股票每隔几年还要来个黑天鹅呢。很多人觉得美国的房子相比中国的不值得投资，这还是带着中国的房子就是靠涨这个思维来看的，但是美国的某些地方房租相对于房价，已经是高到房子一分不涨每年靠租金的回报也有10%+了（不贷款情况下），贷款了轻松到20-30%。
ydong110 发表于 2020-09-14 20:50

我的目标就是告诉刚起步的小白们不要掉进房地产这个坑里。要是讲团队，分析，那玩股票也可以啊。过去10年也不仅仅TSLA一只股票。翻番再翻番的多了去了不是。财富积累到一定的程度的，也不需要到华人上寻求意见了。
另外，华人论坛上也有生存者偏见。现实生活中，身边认识的朋友、同事被foreclosure的真不少见。

关于房产和股票哪种方式更适合财富自由很多大牛的书里都争论过。股市长期的增长率看起来是比房产增长率高不少，但是对于想退休的人群来说，有5百万的房产，每年稳定40万的现金流（假设8% cap rate）和有5百万的股票。你说前者敢退休还是后者敢退休呢？
投资房产的部分优势在于：
1）投资者对自己的neighborhood拥有更多的信息。 2）投资房产可以利用杠杆 3）房产有特殊的税收优惠，比如depreciation，1031 exchange等等。 4）可以采取BRRR的方式持续将现金cash out出来，进行下一个投资。
只要肯学习和琢磨，我觉得投资房地产是最容易复制的一个实现财务自由的方法。我身边其实有不少人已经复制这条路财务自由了。每个人的时间都是有限的，有工作，家庭，生活。找到最适合自己的路是最重要的。
abyaby 发表于 2020-09-14 12:20

对我而言，我prefer 后者

可能是吧，大概你身边股神多，不过我基本没认识靠买个股能真的发财的，普通人买个股本质上来说，和赌博没啥大的区别。赌中了也是运气占了大部分，可重复性能有多少，而且你还得买的多。不过我同意刚起步的小白，也没什么耐心和毅力的，还是买股票吧，房子适合有耐心喜欢折腾的人，不过一旦做顺手了有经验了，钱就会跟滚雪球一样的来。

Mark,学习投资

可能是吧，大概你身边股神多，不过我基本没认识靠买个股能真的发财的，普通人买个股本质上来说，和赌博没啥大的区别。赌中了也是运气占了大部分，可重复性能有多少，而且你还得买的多。不过我同意刚起步的小白，也没什么耐心和毅力的，还是买股票吧，房子适合有耐心喜欢折腾的人，不过一旦做顺手了有经验了，钱就会跟滚雪球一样的来。
ydong110 发表于 2020-09-14 21:05

我同意出租房也可以积累财富财富自由。我只是引述（可能有偏见的）名著统计数据以及我自己的经验（我自己有房，知道房子的柴米油盐），试图告诉小白们（和股票/债券比起来），房地产不适合刚刚开始或还在积累财富的小白们。即使是财务自由以后的百万富翁们，房产在财富中的占比也很小。经典的如巴菲特，不在书里讨论范围的，住的也是很简单的房子，没有很多房产。

房地产看地方，房价高，property tax高的地方真不适合做，要远程去中西部投资，地方又不熟。还看人个性合不合适，有些人收租，再多的麻烦也不觉得累，有些人愿意少收点，也不愿意被房客一个电话，修这修那，当customer service, 小工使。还有看到自己好好的房子被弄坏的，真是难受不行。股票选择多点，自己熟悉的行业，做点research, 研究investment strategy,也是一种intelligence 享受。还能access各种industry。华尔街金融那么大一个产业，显然也不是人人只看到收租地主。financial investment 做的好的，也赚大钱，眼界也广。所以双方真不用互踩，每个人个性，地域，知识面决定的，擅长做什么就最后会做什么投资。像我出租房弄的一肚子火的，就绝对不会再弄这个。一部分钱买reit, 或者投资builder 建房,也算allocate 一部分去real estate.

我同意出租房也可以积累财富财富自由。我只是引述（可能有偏见的）名著统计数据以及我自己的经验（我自己有房，知道房子的柴米油盐），试图告诉小白们（和股票/债券比起来），房地产不适合刚刚开始或还在积累财富的小白们。即使是财务自由以后的百万富翁们，房产在财富中的占比也很小。经典的如巴菲特，不在书里讨论范围的，住的也是很简单的房子，没有很多房产。
niuheliang 发表于 2020-09-14 21:20

同意大部分观点，不过你所说的小白，如果炒股的话，可能不光不能挣钱，还会在里面输掉一堆钱，股市的风险就不用我多说了吧。就算是牛市也不是所有人都挣钱的，买option，频繁炒短线追涨杀跌，这是大部分人炒股的方式，也是为什么大部分人炒股是赚不到钱的原因。我见过太多聪明人在股市里面输的精光了，有几个人愿意老老实实定投的呢。要成为亿万富豪当然靠做房地产很难，但是对于美国的普通人，如果想在比如50岁前积累到几个m的资产，做房子应该是更好的选择。

回复 126楼jennyqq的帖子
居然不愿意伺候租客？这钱不赚了啊？不符合老中的逻辑。。。

我同意出租房也可以积累财富财富自由。我只是引述（可能有偏见的）名著统计数据以及我自己的经验（我自己有房，知道房子的柴米油盐），试图告诉小白们（和股票/债券比起来），房地产不适合刚刚开始或还在积累财富的小白们。即使是财务自由以后的百万富翁们，房产在财富中的占比也很小。经典的如巴菲特，不在书里讨论范围的，住的也是很简单的房子，没有很多房产。
niuheliang 发表于 2020-09-14 21:20

还有我知道的靠股票真的发了的，基本只有一种人就是拿着公司的rsu，espp十年没卖的，然后就稀里糊涂有了几百万甚至千万。靠自己炒的基本不可能，靠定投index的，过去10年index翻了3倍，定投也就翻了2倍最多，也不太可能发财。

那就看个人啦，有些人金融投资搞不定，或许就放弃了去搞房地产也可能😅。试错也是学习提升的必经过程嘛。有些人开始亏钱，可能悟出大道理，稳得住性子，就可以继续做下去啊。自然淘汰达尔文主义啊。

那就看个人啦，有些人金融投资搞不定，或许就放弃了去搞房地产也可能😅。试错也是学习提升的必经过程嘛。有些人开始亏钱，可能悟出大道理，稳得住性子，就可以继续做下去啊。自然淘汰达尔文主义啊。
jennyqq 发表于 2020-09-14 21:37

我家股市上交了不少学费，所以后来改投别的了

有些租客很烦的，占了房子，搞破坏, 搬出去，还要大修；有些动手能力差，灯泡坏了都不会换😅。我觉得和这些人打交道真是难受。

有些租客很烦的，占了房子，搞破坏, 搬出去，还要大修；有些动手能力差，灯泡坏了都不会换😅。我觉得和这些人打交道真是难受。
jennyqq 发表于 2020-09-14 21:41

请公司打理，我嫌麻烦

回复 132楼jennyqq的帖子
那雇房产中介去打理出租房呢？

回复 120楼ydong110的帖子
所以你是5m还是10m了？

回复 120楼ydong110的帖子
所以你是5m还是10m了？
jokerzzz 发表于 2020-09-14 21:51

我有朋友近千万资产，南加10栋左右SFH

路过，留名。等有钱了看

我可不是张嘴就来，纽约的房子，我一共买了三处，十几年了，最高的涨了六十几万，最低的也涨了十几万，你去查查十几年前纽约的人口，比现在多了多少！就明白什么是刚需了！纽约地方没有变大，但人越来越多。
清月随风 发表于 2020-09-14 12:53

纽约的房子现在不是在跌吗？
投资房产主要是要在对的时间买对的地段。比如湾区，2018年以前买了，就赚了，有些还赚了一大笔。
但是如果2018年5，6月买的，就有可能亏一大笔

还有发财不发财，华人已经比一般老美做得好多了，401k都不存的很多。如果主业为主，副业只是preserve the capital and grow at market rate, 那定投大盘最省心，很多资产投资都是拿sp500做benchmark, 至少不亏。如果还要发财，扩张投资房，增加leverage，调大risk, 也要接受反作用的可能。 rsu, ipo发大财的也算主业做好了，运气也好。钱挣不完，够用就行。还有人把财富捐出去呢。求财之心太强，反而会迷失，就如这整版整版的发财，财富自由，焦虑等等😅

回复 120楼ydong110的帖子
所以你是5m还是10m了？
jokerzzz 发表于 2020-09-14 21:51

我刚起步几年，2，3m而已，不是大拿。不过如果持续买到好的房子，10年内到10m应该不难。

还有发财不发财，华人已经比一般老美做得好多了，401k都不存的很多。如果主业为主，副业只是preserve the capital and grow at market rate, 那定投大盘最省心，很多资产投资都是拿sp500做benchmark, 至少不亏。如果还要发财，扩张投资房，增加leverage，调大risk, 也要接受反作用的可能。 rsu, ipo发大财的也算主业做好了，运气也好。钱挣不完，够用就行。还有人把财富捐出去呢。求财之心太强，反而会迷失，就如这整版整版的发财，财富自由，焦虑等等😅
jennyqq 发表于 2020-09-14 22:16

同意，平常心对待，有个好点的计划来执行就行了

lz啥研究都没做，对税务也不了解，上来就得一个结论，人家在纽约投资的过来说两句就来杠，这是码农的逻辑严谨性？？

嗯。我的确不了解depreciation的base。以及depreciate了几十年后还剩下多少。另外，卖房的时候这个depreciation要recapture的吧。虽然有可能买更贵的物业去吃掉它。感觉就像掉进一个坑里再也爬不出来只有死亡是一个解脱。具体我没仔细研究过。的确不好评论。可以评论的就是：觉得美国房产不适合第一代FIRE；特别不适合家里没有矿两只皮箱过来的新移民。那些买卖投资房、汽车、游艇、飞机的，大多不是看中其出租价值，而是一个税务工具。第一代FIRE多没有这方面需求。除了退休时候做资产转换的时候可能需要。举例说，如果今年（还是去年？）我退休了要从401K提现100万。不想（挤一年里）交税。可以买一个100万的飞机或游艇，然后当年全部depreciate抵掉这100万。可能也是为什么这么老头老太太买游艇豪车的原因。这些都是财富自由之后要考虑的事情。而不是还没发财就去充的大头鬼。
niuheliang 发表于 9/14/2020 3:29:20 PM

同意大部分观点，不过你所说的小白，如果炒股的话，可能不光不能挣钱，还会在里面输掉一堆钱，股市的风险就不用我多说了吧。就算是牛市也不是所有人都挣钱的，买option，频繁炒短线追涨杀跌，这是大部分人炒股的方式，也是为什么大部分人炒股是赚不到钱的原因。我见过太多聪明人在股市里面输的精光了，有几个人愿意老老实实定投的呢。要成为亿万富豪当然靠做房地产很难，但是对于美国的普通人，如果想在比如50岁前积累到几个m的资产，做房子应该是更好的选择。
ydong110 发表于 2020-09-14 21:27

很有意思。打开电视，下面这个视频是油管今天推送给我的。谁让我用万恶的谷歌浏览器上华人啊。

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https://www.youtube.com/embed/vffTJV0IzHM
这位贴主只用一只股票3M做例子。3M有长达60+年的稳定发放红利track record。每月定投1000不通胀调整增加投资，25年之后股本2百多万，每年红利就15万+美元！35年后股本上千万，每年红利过百万。
关于房产的回报我当然自己也算过。说实话，美国是开放市场。投资出租房成为百万、千万美元不是没有，但是和投资股票的比我觉得还是难度大很多。

回复 54楼清月随风的帖子
请教现在是投资曼哈顿房子的好时机吗？

不晓得楼主目标是什么，不过我知道房子投资的好一点的在10年左右积累5-10m净资产的真不是什么难事。你如果全买tesla那当我没说，但是如果想靠定投index，beat房产投资基本就是笑话。当然我说的房产投资不是去逼着眼睛买一堆不值得投资的房子，房子是需要比较深入的了解和研究，加上有一定的处理事情的能力才能做好的，想躺着赚钱的确不合适。不过一旦圈子团队都有了，赚钱其实真的蛮简单。也不要拿什么管理租客麻烦来说话，凡事都有不足的一面，你买股票每隔几年还要来个黑天鹅呢。很多人觉得美国的房子相比中国的不值得投资，这还是带着中国的房子就是靠涨这个思维来看的，但是美国的某些地方房租相对于房价，已经是高到房子一分不涨每年靠租金的回报也有10%+了（不贷款情况下），贷款了轻松到20-30%。
ydong110 发表于 2020-09-14 20:50

为啥贷款了翻番？

马克一下马克一次，学习

觉得对还没多少资产的小白，投资房产和股票哪个都不容易啊！买房出租也得有好时机买入才行，而且没钱请人打理的话，整天为修理和住客头疼。炒股如果不是高手，亏钱是分分钟的事。所以刚开始还是努力挣钱，积累资本，有一定资本后再来搞投资吧。 另外对于提到的各种投资和房产的税收政策，我觉得最难预测的就是今后几十年，到大家退休时，政府的政策会不会有大的变化。现在筹谋了半天，说不定那时情况完全不同呢。世事难料...

最近也在学习，推荐下这个博主的视频，对股票分析个人很喜欢
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https://www.youtube.com/embed/4Tj3DqFjTdc

系统提示：若遇到视频无法播放请点击下方链接
https://www.youtube.com/embed/fzhMe7f4LsE

谢谢分享。

Mark mark

爬了好半天各种楼衍生楼，想想情绪容易波动的人比如我，真的是房子比股市要适合一些.. 在湾区入市得晚没有赶上最好的时候，搬了几次家自住转投资房，维护和招租都是交给pm，虽然扣掉pm佣金正现金流没有多少，但是想想有收入就是在帮你还贷，双职工养俩娃不用操这个心，已经很满足了 和队友互相太了解对方习性了，比如最早开始有院子还野心勃勃买了割草机，但最后结果就是一个多月都没割，割了一次还丑得要命，后来想通了请了园丁，花钱买安生。manage房子同理，让利给pm，可以多一些精力在工作和娃上。 有人天生对投资敏感，也精力能顾及，投资的strategy和投资迟钝的懒人不能放一起比

投资房产至少从资产配置的角度上来讲是应该的。如果能找人管理打平开销的话还行，要想squeeze最大利润自己打理就很麻烦。当然房价还不能大跌，大跌之后转手慢，而且不能断太久租户，因为很多搞投资房的现金流其实很紧张。论坛里面08年过来的人还是少，好奇那个时候的过来人当时是怎么handle投资房的。

宇宙中心死撑的韭菜们，娃小的时候先被高价学区房割一遍
娃大一点了，各个都觉得自己娃是天才，公立学校耽误孩子的天赋了，于是又被私立学校再割一遍
娃学习实在太好了，一路私立上来没亏待过，那么自然必须上藤校，再割一遍
财富自由是绝对不可能的，一辈子被割得干干净净，光溜溜。。。
fitfitfit 发表于 2020-09-14 15:04

我老已经决定把一路上花的钱给娃先投资上，就是不给美国这些破学校送钱。这样娃将来一毕业就赢在了起跑线。：D

回复 44楼niuheliang的帖子 1.这个8%不是我杜撰的啊，我们自己hold的房产基本上能达到这个rate，当然，我们既有商业的（风险比较大），又有住宅的。我的partner们大概都是10%+的cap rate。
2.说到depreciation免税，假设5百万的房产cost base是70%，27.5年折旧（住宅来说），3.5M/27.5，每年可以抵扣12万7的税收。也就是40万正现金流里面，只需要基于27万3来交税。另外，对于卖出的时候需要把折旧加回去这个问题，我们基本都是做1031 exchange，然后再refinance。大概留25%-30%在新的物业里，refinance拿出来的钱一分税也不交。当然，这些钱会继续做投资。
3.房地产收入上也有很多法律上规定的税收优惠。我记得2018/2019年Trump签了一个什么税收优惠法案，我们当年分红了不少，但是K1做下来基本等于0.
这个帖子是讨论房地产是不是财务自由好的方式，而不是讨论房地产是不是财务自由唯一的方式。财务自由的方式很多，定投，创业，自媒体，好好工作当高管都是好方法。人的时间精力都有限，一定要找到最适合自己的开源方式。有些人确实在房产上非常感兴趣，也肯下功夫去钻研怎样达到利润的最大化。对于这些人来说，就是不错的方式。当然，任何投资都有风险。今年疫情造成的商户倒闭，旅游业紧缩，在家上班，不能驱赶租户等等都对商业和住宅有一定的冲击。我们做投资的还是需要时刻关注宏观和市场的变化，做好风控，最大限度保护好自己。
abyaby 发表于 2020-09-14 16:00

长知识了 很有用的信息啊

先mark一下。。。

mark mark

mark mark mark

进来学习

我老已经决定把一路上花的钱给娃先投资上，就是不给美国这些破学校送钱。这样娃将来一毕业就赢在了起跑线。：D
xijuren 发表于 2020-09-15 01:02

娃优先其实是不提倡的。无论是学区里的华人升学顾问还是名著《Next Door》。总体而言，没有东西比您的退休更重要。娃可以贷款，可以有很多如果。退休是没有如果不能没钱的。

娃优先其实是不提倡的。无论是学区里的华人升学顾问还是名著《Next Door》。总体而言，没有东西比您的退休更重要。娃可以贷款，可以有很多如果。退休是没有如果不能没钱的。
niuheliang 发表于 2020-09-15 02:24

嗯，我和我家娃说，如果不是为了他们上大学，我现在就可以退休了，我娃说，你那么早退休也没意思，既然你有能力工作供我上大学，为啥不做个尽责的父母呢？

马克马克，虽然现在还不太懂

爬了好半天各种楼衍生楼，想想情绪容易波动的人比如我，真的是房子比股市要适合一些.. 在湾区入市得晚没有赶上最好的时候，搬了几次家自住转投资房，维护和招租都是交给pm，虽然扣掉pm佣金正现金流没有多少，但是想想有收入就是在帮你还贷，双职工养俩娃不用操这个心，已经很满足了 和队友互相太了解对方习性了，比如最早开始有院子还野心勃勃买了割草机，但最后结果就是一个多月都没割，割了一次还丑得要命，后来想通了请了园丁，花钱买安生。manage房子同理，让利给pm，可以多一些精力在工作和娃上。 有人天生对投资敏感，也精力能顾及，投资的strategy和投资迟钝的懒人不能放一起比
timetraveller 发表于 2020-09-15 00:49

有人天生对投资敏感，也精力能顾及，投资的strategy和投资迟钝的懒人不能放一起比+1

Mark先。

嗯，我和我家娃说，如果不是为了他们上大学，我现在就可以退休了，我娃说，你那么早退休也没意思，既然你有能力工作供我上大学，为啥不做个尽责的父母呢？
l4528 发表于 2020-09-15 02:30

娃的教育经费需要放在自己的退休计划之后。要娃养老比娃还教育贷款压力大得多。没有那能力别充。影响娃人生一辈子。
感觉自己至少是正常退休有望，多出来的才是子女的大学学费。要是还有剩余的才是结婚买房费用。

在搞FIRE的时间宝贵。已经FI有钱了另说。定投SP500的甚至看都不用看。啥时候都不用自杀。相比之下，房产的事很多。就是等于给自己找了一份兼职变全职的工作。一点都不Passive。有那功夫真不如享受人生。不用某楼说的滑雪都要on call飞车回去给房客搞定。
niuheliang 发表于 2020-09-14 19:38

滑雪中途回去修房子的太想不开了。打个电话就能找人修的事情，不能啥钱都省。

滑雪中途回去修房子的太想不开了。打个电话就能找人修的事情，不能啥钱都省。
gabegabe 发表于 2020-09-15 12:53

能说出那些话的要不就是没出租房瞎臆想的，要不就是小房东什么都想省什么都自己来的

滑雪中途回去修房子的太想不开了。打个电话就能找人修的事情，不能啥钱都省。
gabegabe 发表于 2020-09-15 12:53

我理解那房东。我现在自住房很多东西两年了都找不到人修。钱不是万能的。

能说出那些话的要不就是没出租房瞎臆想的，要不就是小房东什么都想省什么都自己来的
alanbeil 发表于 2020-09-15 13:03

FI之前都是小房东。家里没矿的有谁能一开始就商业公寓先上一打的。

投资房产至少从资产配置的角度上来讲是应该的。如果能找人管理打平开销的话还行，要想squeeze最大利润自己打理就很麻烦。当然房价还不能大跌，大跌之后转手慢，而且不能断太久租户，因为很多搞投资房的现金流其实很紧张。论坛里面08年过来的人还是少，好奇那个时候的过来人当时是怎么handle投资房的。
psyentistc 发表于 2020-09-15 00:55

身边认识的投资房，只要不是滥区，基本都是无缝连接，提前２月开始招租根本不可能断的，2008年的投资房，除非两岸基本都是10几万一个townhouse,先期首付不过２，３万就能入一个，有什么handle不handle的，利润这么大, 闭眼买就是了, 哪怕日常自己管理也没什么难的啊，哪里坏了，打个电话直接叫人过去修就是了，房东都不用露面

投资股市/债券/基金的门槛更低。花费的精力也最少。我自己的计算也很赞同名著里的统计和分析。理论上，买无论什么只要长期能升值都有可能实现财富自由。但房子不是一个好的投资。
举例说，买卖基金的都知道要投低费用基金，如VOO只有0.04%一年。而房产税和维修费用加起来在2%以上。很难想象有人投资2%管理费的基金会更容易财富自由。
名著里也提到很多（high-income的）人买房子目的其实并不是为了升值，而是为了抵税。但抵税这个功能在税法设置SALT上限以后现在已经没有了。名著里也提到，投资是为了有收入，而不是为了抵税。为了抵税的不是投资。
我个人认为，资产（必须是正现金流）和投资（需要有回报）这两个词已经被玩烂了。有必要发一个主题帖提醒大伙注意。这里澄清一下：1、投资：回报能还息还本；2、投机：回报能还利息；3、投井：回报连利息都还不起。（加州）房产可以是投资，只要借贷部分很少就能正现金流，如全款买房，至于这回报是否吸引另说。
FIRE奋斗者们显然不大可能会有钱全款买投资物业。换个角度说，如果有投资物业，最终也大概率转化为金融资产收dividend。即使股票等积累到一定程度，也不大可能倒过来卖股票买进投资物业。Trust fund二代的有可能。吃不完账户积累很多在适当的时间空间多元化一下投资组合。

niuheliang 发表于 2020-09-14 12:40

进来学习一下

先mark 之后慢慢学习

进来学习~~~

娃的教育经费需要放在自己的退休计划之后。要娃养老比娃还教育贷款压力大得多。没有那能力别充。影响娃人生一辈子。
感觉自己至少是正常退休有望，多出来的才是子女的大学学费。要是还有剩余的才是结婚买房费用。
niuheliang 发表于 2020-09-15 12:31

完全同意, 必须先照顾好自己. 剩余的, 有能力才是帮助孩子的.
孩子可以借学生贷款, 或者不上大学, 他决定