Luke的Ivy Mortgage不cover lender's insurance和owner's insurance。这两个加一起能有六七千。其他agent的no fee no cost都cover的 sampsun 发表于 5/27/2016 12:38:08 AM
您好，看您说的lender title insurance和owner title insurance有六七千之多的话， 应该是买房贷款？一般买房贷款客户只要求No Point或者最多No Lender Fee， 很少有客户会要求cover title insurance的。 当然如果您需要我们cover cover title insurance， 我们也会报价，只是利率会相应提高， 因为利率报价是一个Rate和Lender Credit/Lender Fee的combination， 我们要做的就是提高一定的利率让多出来的lender credit可以cover title insurance。所以客户要报价的时候， 最好是apple to apple的比较。:)
我贷款时说的就是no fee no points，结果$6200全是我自己出的。 但是别的agent的no fee no points是涵盖了这两个insurance。 第一次买房时，谈的时候只说no fee no points,你们不说谁也没经验去问这两个insurance谁出。 至于当时为什么和ivy做，因为和luke打了电话感觉人挺nice，没想到在这地方还是被黑了不少。
你好，是first time buyer请问一般最快能多久close一个贷款。 下了一个non-contingency的offer，找了个大银行办贷款，效率似乎不是很高，已经过了10天了才刚刚把材料给underwriter。underwriter一般要看多久？ 我想再等一个礼拜，过了一个礼拜之后还剩20天左右close，如果这时候大银行还没有消息，还来得及换lender吗？还是说我现在就先做好准备？
1. 如果想在3-5年换房子，哪种贷款方式最划算？ 现在用的是30年fixed
2. 关于no cost refin的疑惑，我理解的是 所有费用，无论是loan origination fee 还是 title& escrow，都由lender承担
所以带来的结果就是-- rates会比有closing cost的多一点。比如高个0.25%-0.5%不等
不知道我理解的对不对
3. 在no cost的情况下，是否只要rates低了0.25%以上，就值得refin
多谢回复！！
您好， 关于您的问题：
1. 如果确定要换房子的话用5年ARM吧， 一般利率会更低一些。
2. 对的， 利率会根据贷款额， Lender需要cover的cost的多少有差别，一般0.125% to 0.25%。
3. 是的， 只要利率低就对您有利。您的cost就是您的时间来准备材料等。
我也回复您的短消息了， 谢谢！
Luck, 您好，请问下面的这几种情况应该怎么选择？
我们现在要贷款50万，有下面几种选择
1） 做两个贷款，一个41.7万（fixed）; 第二个8.3万
2） 做一个jumbo loan
3）做一个贷款41.7万，剩下的8.3 从401K里借（现在利率4.25%）。
请问这几种情况哪种比较合适？ 贷15 年 和 30年会对选择有影响吗？
我们在Illinois,你们现在这里有业务吗？ 多谢！
www.ivymtg.com/andy
谢谢！
1）选择Jumbo还是417k要看不同情况下的利率， 如果Jumbo的利率比417k高很多的话， 可以考虑从401k借down pay。如果相差不大， 我个人不建议从401k借钱， 当前Jumbo利率很好， 有时候甚至会比417K 还好， 所以还是考虑Jumbo。Jumbo利率很多时候4大银行如Wells Fargo， BOA， Chase，和Citi比一般wholesale lender要好， 可以问一下。
2）贷15年和30年也是看利率差别吧， 我还是建议直接做Jumbo。
谢谢！
谢谢您的回复，Luck!
请问您为什么觉得jumbo loan 比较好? 听说大银行办事效率低，是这样的吗？ 我们的closing date 定的是12月18号， 时间是不是很紧？ wells fargo 给到最低3.75% 30 fixed. 这个算比较好的利率吗？ 多谢！！
如果是我在利率没有差别的情况下更偏向于贷Jumbo是因为：从401k是借您自己的钱，所以要考虑不借的情况下401k的收益。另外就是从401k借钱的利息是不抵税的， 而且还进去的钱在拿出来的时候还要再缴一次税。再就是我个人偏好不同的东西一般不倾向于搅合在一起考虑。 当然Conventional 贷款也有好处：
1. 利率可能会更低一些。
2. 贷款审核相对更简单一些。
所以还是根据您自己的具体情况权衡选择。
不管是大银行还是mortgage lender， 办事效率主要还是要看具体操办的人， 当然很多时候大银行的人员不太能积极帮客户follow。 最近刚出了新的Loan Estimate和Closing Disclosure以及相应的一些法规， 所以您的情况还是要抓紧时间开始申请贷款了。 3.75%的Jumbo 30年固定如果没有fee和point应该是当前不错的利率。
希望对您有帮助！
Luck, 非常感谢您的建议！关于从401K里借钱的利弊您分析的很有启发性.
我们是要抓紧时间做决定了。
Luke, Merry Christmas! 我发短信给你了。
顺祝各位本版的姐妹兄弟节日快乐！
您好 我是Ivy Mortgage加州分公司的负责人David.我们公司加州业务现在由我来负责，请查收您的私信，感谢您的咨询：）
您还在楼里吗？你们在arizona有分公司吗？想咨询个问题：
要代一个jumbo loan，downpay 可能10-15%，但看这里讨论过split成两个loan可以省pmi，所以咨询了broker，请高人分析一下这样值得split吗？1。 jumbo loan， 30y fix 3.85%, 12 months reserves. 15% down, no pmi;
2. split: 1st-417, 000 conventional loan, 30 years fix 3.5%
2nd-remaining part, 30 year, 今年5.49%, but rate will change annually based on 当年的rate （当年rate＋1.99％）， $75 management fee annually 。
现在10% down就没有pmi, 需要6 months reserve， closing cost 比jumbo多$500
主要担心2nd loan rate每年变，以后会不值得。
不知道我说的明白不。谢谢了。
2. 关键要看您第二个Loan的贷款额以及您多久有能力把第二个贷款付清，通常建议是： 如果第二个贷款的Loan Amount不大， 您觉得两三年内就可以付清， 那就可以分开两个贷款。如果第二个贷款额度比较大， 短时间内付不清， 那就选择一个贷款。如果真要仔细算出到底怎么做从省钱角度最合适， 可以参照如下算法：分别用Amortization Schedule算出两种情况下每年各自需要付的利息额， Jumbo就是一个贷款， 第二种情况就是两个贷款的和， 然后根据自己对第二贷款的利率的预期，以及多久能付清第二贷款来具体分析。 Amortization Schedule 可以用我们公司的链接：https://www.ivymtg.com/pub/calculator.aspx
当前应该是加息周期， 如果第二贷款额比较大的话，还是建议选择一个贷款。 希望对您有帮助。
首先恭喜买到喜欢的房子！再就是感谢您的支持！尽力维护客户利益是我们应该做的， 不要客气！
Luke，你好！
我想请问锁利率一定要在和seller签合同之后呢？我目前和seller达成初步协议，很可能最后能签下合同。如果在这个过程中，碰到合适的rate，可以先锁定么？
pre approve letter都是硬pull才开的吗？
说是实际办贷款的时候利率比pre approve letter上写的低 是这样吗……贷款真是一窍不通 还有看姐妹说做no closing cost的贷款好 为啥
☆ 发自 iPhone 华人一网 1.11.06
1. 我们公司还没有NV的license
2. 严格按照法律要求来说，必须要pull credit 才能给Pre-approval letter。 有些华人LO也会不pull credit就出Pre-approval letter， 如果很介意pull credit您可以多咨询一下。
3. 实际贷款利率要按照锁定时候的市场情况来， 可能比Pre-approval letter上的低， 也可能高， Pre-approval letter上的只是大体的一个参考利率。
4. 完全No Closing Costs一般是对refinance 来说的， 就是通过提高利率用lender 多赚的那部分钱来付closing costs。 对于Purchase 来说， 一般总的Lender Fee 在$1,000以内就算不错，您当然也可以让lender 提高利率给您更多的credit来off set Lender Fees 已经别的closing costs， 所以比较的时候要综合考虑Rate 和Lender Fee。
希望对您有帮助！
☆ 发自 iPhone 华人一网 1.11.06
国内打过来的gift fund具体有什么要求？ 我们的lender说不光要有gift letter还要出示国内银行两个月的bank statement， 否则都不可以用。我们现在有一笔钱他们正在审核中，他们这个实在太慢了，翻译要两周（就一张纸），审核还要外加三天。
他们正在审核的这笔钱，是来自国内的一笔固定存款， 在打过来之前已经存了62天。 因为固定存款交易明细就两条：存入日期和取出日期。因为underwriter能看见钱是什么时候存进去的，所以他们会不会要求再提供更多的bank statement?
这个lender是不是查的太严了？还是他们不想让我们多付首付，希望我们跟他们多贷款， 所以故意找借口刁难我们？
1. 不确定， 要看这家Lender的guideline 以及Underwriter怎么决定。
2. 是的， 审核标准太严， 现在大多数Lender是不会要求提供国内存款的证明的。
3. 不会是Underwriter故意找借口刁难您， 是不是Loan Officer的问题，您要Loan Commitment看一下就知道了， Loan Commitment上会列出Lender的具体要求。
希望对您有帮助！
定期存款应该是一个非常稳定资金了， 如果lender继续要资金来源的证明，我就真不知道他们到底要什么。
还有一个问题就是loan commitment是跟loan officer要，还是跟underwriter要呢？
Lock之前客户如果愿意关注一下利率，可以参考这个网站 http://finance.yahoo.com/q?s=^tnx 一般情况下~TNX越高， 市场利率就越高。
也可以不关注， 譬如到了30天内可以Lock时，比较哪家Lender能给您最好的Offer， 就马上Lock。
利率市场和股票市场一样， 每天都会有变化， 甚至一天内还会有变化， 对于买房贷款， 建议采取第二种方式， 30天内同一天同一时间比较了利率就锁定。对于重新贷款， 如果利率暂时不理想， 可以设置一个target rate，让有经验的Loan Officer帮您关注，利率能拿到的时候通知您。
请问luke.
1 是不是贷款可以提早还本金,有时间限制吗?
2 我是新手,关于mortgage的疑问,不知道贷款的钱从哪里来啊?loan officer 是做些什么工作啊? 是不是应该向boa,citi,wells forgo 这些大银行贷款比较保险?
还有个问题问luke.
是不是你们会联系做appraisal?
如果appraised的房价比买卖合同上的少,是不是买方就要自己付差价,贷款就贷不下来这个差价?谢谢
2. Mortgage的钱是通过Mortgage-backed Security(MBS)来的， 现在市场上最大的MBS的issuer是Fannie Mae和Freddie Mac。 简单的说就是大部分Residential Mortgage 都是被打包卖给Fannie Mae或者Freddie Mac的。所以不管是通过Broker， Lender，还是大银行，您的贷款的流通渠道和最终Owner都是一样的， 没有区别，也就是说都是保险的。而最关键的是贷款过程是否顺畅。
希望对您有帮助。
谢谢你的回复,很有帮助。那问一下贷款买房之后呢?有没有后序的事情需要loan officer 帮忙的?
关于您问的Appraisal的问题：如果Appraisal 估价偏低一般有如下处理方式：
1. 和卖方negotiate降低合同价格：只要不是在房子需求特别高的卖方市场下，采取这种方式的客户较多。
2. Appeal Appraisal 估价：必须有更合适的comparables来support更高的价格或者appraisal有较大错误，譬如房屋面积少算了10%以上等，appreal成功的可能性才会比较大。
3. 就是您说的，买方多出一些down payment使LTV保持在80%或者以下，避免缴纳Mortgage Insurance。或者也可以不多出Down Payment而选择缴纳Mortgage Insurance，但选择这种的华人比较少。
谢谢你的详细答复,已经quote了,等着local的人回复
请问贷款对买家的身份有要求吗？有个朋友自己公司有收入有报税，但是政治庇护还没批，还需要去一次法庭，这种情况可以贷款吗？ 他有SSN，有工卡。所以也不是绿卡也不是公民。可以带到款吗？多谢1
因为要贷大于417K的loan，consult了两个local loan officer，一个建议直接jumbo loan。另一个建议piggy back loan，他的意思是贷两个loans，一个是conforming loan，417K，剩余的用home equity loan，这个rate要高些，但是如果我们想尽快还完（比如说一年），rate高些也可以。哪个好些？
1. Jumbo 贷款的利率比Conforming Loan的利率高多少？如果Jumbo利率不比Conforming Loan高或者只是稍微高一点点，那就应该倾向于选Jumbo。如果Jumbo利率比Conforming Loan高很多， 就倾向于选Conforming Loan + HELOC。
2. Home Equity Loan的额度有多大以及您觉得多久能还完？如果HELOC 额度较小，您能很快还完，就应该考虑Conforming +HELOC。
所以建议综合考虑以上两个方面，根据您自己的实际情况做出选择。 希望对您有帮助！
谢谢，heloc一般利率很高吗？而且尽快还清后是不是每年还要交个annual fee？
2. HELOC有没有Annual Fee或者early termination fee也都是不一定的， 有的Lender/Bank有， 有的没有， 也要问清楚Loan Officer。
一个合格的Loan Officer应该主动给您解释清楚以上事项，帮您具体分析哪种方式以及为什么更适合您的现实情况。谢谢！
比较严格的lender的要求是从tax return due date （4/18/2016）开始就需要能查到tax return transcript 才能funding。
而比较松的lender象我们：
1. 如果Borrower 是W2 income，我们一般是不要tax return，也不查tax return transcript的。
2. 在需要查transcript的情况下， 我们一般是6/30/2016 以后才会查。
以我们的经验， 一般报税后一个月内tax return transcript就应该会有了。 另外如果只是等transcript就funding的话， 那证明别的condition都已经clear了， 如果您还不放心， 可以要一个loan commitment 看一下。 希望对您有帮助。
首先我们是第一次买房，因为是relocation，所以是异地买房。贷款是以老公名义办的，因为他有H1B，我是opt。 underwriter主要的concern是房子closing前我老公的新工作还没有入职（大概在closing 10天后入职， 现在的工作也还没辞， 再等H1B transfer）。Underwriter一定要等老公入职才让close （之前并未告知我们有这个policy， 只是说提供starting date就行）， 也就是让我们推迟closing。因为我们的seller需要我们close去买他的下一个房子， seller的seller非常难讲话， 导致我们无法推迟closing。非要那样的话两个deal都黄了。
我问周围朋友最近relocation搬家买房的也都是在入职前closing的。 所以我不太清楚underwriter卡我们的原因到底是什么？
谢谢
2. 再争取一下看看贷款银行能不能给exception或者别的解决办法，可以往上找一下管理层，譬如underwriting manager等。
3. 最后一个不太建议，如果觉得现在这个Loan Officer实在不靠谱， 可以考虑换避免以后还有问题。也可以问问周围有没有可靠的lender可以在短时间内过户。
以后贷款特别是买房贷款还是要更注重开始就考察Loan Officer的经验和能力，尽量避免类似情况发生。 祝好运！
Luke的Ivy Mortgage不cover lender's insurance和owner's insurance。这两个加一起能有六七千。其他agent的no fee no cost都cover的
您好，看您说的lender title insurance和owner title insurance有六七千之多的话， 应该是买房贷款？一般买房贷款客户只要求No Point或者最多No Lender Fee， 很少有客户会要求cover title insurance的。 当然如果您需要我们cover cover title insurance， 我们也会报价，只是利率会相应提高， 因为利率报价是一个Rate和Lender Credit/Lender Fee的combination， 我们要做的就是提高一定的利率让多出来的lender credit可以cover title insurance。所以客户要报价的时候， 最好是apple to apple的比较。:)
如果说好的是No Cost的Refinance， 那Lender和Owner的title insurance我们肯定是cover的。
所以您的情况可能是和我们公司的员工交流没有特别清楚，欢迎再次咨询。谢谢！
我贷款时说的就是no fee no points，结果$6200全是我自己出的。
但是别的agent的no fee no points是涵盖了这两个insurance。
第一次买房时，谈的时候只说no fee no points,你们不说谁也没经验去问这两个insurance谁出。
至于当时为什么和ivy做，因为和luke打了电话感觉人挺nice，没想到在这地方还是被黑了不少。
您好， 买房贷款的No Fee No Points是不包含Title insurance以及其他第三方费用的，只是没有Lender Fee和Points。 加州好像偶尔有贷款agent对买房也会offer No Cost 贷款，就是所谓的cover您说的这些费用， 但是利率也是相应升高的， 做法就是提高利率来cover这部分费用。贷款一定要在同一时间，利率和费用/Credit 结合比较才有意义，希望您理解。 我相信您在我们公司拿到的deal在当时情况下肯定是solid的，谢谢！(FYI，我们公司每个贷款的利润是基本固定的，且远低于$6,200。所以不可能是我们多赚了您的 。）
下了一个non-contingency的offer，找了个大银行办贷款，效率似乎不是很高，已经过了10天了才刚刚把材料给underwriter。underwriter一般要看多久？
我想再等一个礼拜，过了一个礼拜之后还剩20天左右close，如果这时候大银行还没有消息，还来得及换lender吗？还是说我现在就先做好准备？
假设我现在马上换一个lender，新的lender也开始做贷款了，然后比如过了几天， 原来的lender approve了或者 conditional approve了，我还能从新的lender退出吗？是不是只是会损失 appraisal fee？
这样两边同时做是非常不好的吧？
关于您的问题：
1. 建议您从现在住的房子做一个Cash-Out Refinance, 然后加上中国的汇款用现金买投资房。
2. 如果投资房10月份成交， 建议7月底，8月初开始做Refinance， 保证贷款能在过户前到账。
3. 找Lender或者中介都没问题， 找利率好， 口碑好的。
4. 自己住的房子可以要求做No cost refinance， 买投资房的closing 费用卖方是否可以支付需要您和卖方谈，谈好的会在合同上， 然后按照合同来。
5. 您从现在房子里Cash Out建议不要超过75% LTV，也就是$210,000, 利率会比较好。
6. 从中国汇款我们没有太多经验， 不同客户体会也不尽相同。听说最近控制的比较严，您的款项比较大，建议尽早开始准备操作。
希望对您有帮助！
我和某个大银行在做loan，underwriter说最近两个月进来的钱要做一个world check，这是一个external的流程，是防止洗钱的调查，他们说最近开始从亚洲来的钱都要做这种调查。请问您有听说过这种情况吗？一般要多久能做好？
这是一个general的流程？还是说我合作的这个银行自己的？
看来大银行确实比较麻烦，application交了一个多礼拜了还没有任何消息。
贷款产生的出了appraisal之外的费用，是什么时候给他们？是不是他们想先收费？
1. 法规并不要求必须final approval ( Clear to Close) 以后才能出Closing Disclosure， 规定的是客户拿到Closing Disclosure后还要间隔2天(Recession Days)才能过户。 当然一般Lender的操作是final approval 以后才出Closing Disclosure。
2. 您出的一切费用都是按照Closing Disclosure上来， Closing Disclosure上没有的费用不用出。 现在还没有收取的但是在Closing Disclosure上的费用， 应该是过户的时候才收。
希望对您有帮助！
用过你们几次，都蛮顺利的。想问一下最近FL的no cost refi的利率是多少？自住房。
您好！ Luke最近在出差，关于FL的贷款利率您可以联系Jin Peng. 她的联系方式是 -
Jin Peng NMLS:887332
Email: [email protected]
Office: 703-278-4600
Cell: 703-344-1797
Rate Quote: www.ivymtg.com/jin/quote
祝好！
您好， 有个别网上银行不办理wire， 所以在local没有bank location的情况下， 最好先和银行确定一下可以wire 首付到过户公司。
问了下 barclays 的确只能在自己的账号之间转，只能先把里面的钱转到 chase 账号了。谢谢！
非常犹豫是做30年 15年还是7/1arm. 30年利息3.25-3.375，15年和
7/1差不多，2.625-2.75， 30年觉得没有压力，房贷加房产税
差不多老公工资的一个Biweekly paycheck, 我的工资比他的低一些，
未来这一年工资还会减半因为娃下半年出生，之后有半年不上班，加上
后面还有daycare费用，所以15年的话就觉得有些压力，但是又想早点
还完贷款 ，所以有点想先7/arm，过三四年refi成15年的，但是又担心利率会有
大变化，我们在这个房子也不确定会住多久，可能会比较久，7/1 arm有种不安全感。
你觉得未来三四年利率会有比较大的变化吗，会涨很多吗？
1. 保证当前包括您小孩出生后的生活质量。特别是小孩出生后， 花费会多一些。
2. 几年后您家庭的收入情况一般会变好， 到时即使利率高一点，对生活应该也没什么影响。
3. 7年内换房子的可能性还是有的， 而且可能还不是特别小。譬如家庭收入大幅增加或者换工作。
4. 我个人感觉当前世界普遍进入低利率时期，几年内利率应该不会升高到离谱。
希望对您有帮助！
太感谢了！！一早起来就想着这个帖子，没想到这么快
就回复了，先保证这几年的生活质量比较重要，我又是容易焦虑
的人，还有关于利率的看法觉得很对啊，再次感谢！！！
谢谢
好的，多谢回复。
1。 如果两个人分别用自己的名义贷款，然后claim为primary resident，但住一套租一套，会有问题吗？mortgage的话要怎么做？rate如何？
2。 你们可以把agent返点做进贷款里面吗？
您好， 关于您的问题：
1. 会有问题的， 这是occupancy fraud， 虽然lender对borrower的mortgage fraud的惩罚措施还没有那么严，但是已经有更多的措施来detect这样的操作， 现在这样的操作被lender贷款审核发现的机率几乎是100%。
2. Agent的返点一般情况下是可以做进贷款里的。
希望对您有帮助。
举个例子（数字不一定准确） 首付15 万。 贷款50万。 其中必须有20% 必须用于偿还利息， 也就是10万。 所以最后能买的房子的最高价格是 15 ＋ 50 （1-20%） ＝ 55 万？ 但是最后批下来的APPROVAL LETTER 上又没有写必须多少用于偿还本金， 多少用于偿还利息。
有可能是办理人员业务不熟么？ 而且照这样到底最后能买的房子 是 55 万 呢 还是65 万呢？
谢谢。顺便问下你们可以办NY 了么？