我拿房价问题调查了全球13个大城市同学 结果…(组图)

今日头条
Toutiao
最新回复:2018年6月5日 8点42分 PT
  返回列表
27696 阅读
6 评论
知乎

夏焱

精选室内设计师平台“住艺”创始人

我曾不解,对于任何一个在北京等国内一线城市拥有一套房产的同学,卖掉房子在法国普罗旺斯等世界各种美好的地方买个房子,人生理想不就实现了吗?

终于,一个周末,忍不住骚扰了一圈我世界各地的同学。因为大家基本都是学金融商科的,在高盛、摩根、汇丰等机构工作了10年,都特别给力,答题速度快,数也算得好。

答案回收上来后,我就很难平静了……

先总结一下我问的九道大题:

1.在当地买一套两居室要花多少钱?

2.持有和出售成本分别是多少?

3.增值潜力是多少?

4.如果出租,收益是多少?

5.对外籍人士买房有什么限制?

6.当地一般薪资水平的人对买房的态度是什么?

7.一般什么年龄买房?

8.作为一个中国人,你在当地买房了吗?

9.当地装修的平均花费是多少?一般会请设计师吗?设计师有多贵?

干货多,下面慢慢说,先上结论:

1.中国一线城市房价与全球其他不少顶尖城市不相上下。(其实这也不是什么新闻)



全球房价最贵城市排行榜,香港上海北京入围(图/深圳晚报)

2.不过如果考虑投资,除了房价本身,持有成本是重要考量,特別是纽约。纽约是高服务型城市,每年要交物业费和地产税。物业费很高,一个高端地产,开电梯的,管收发信的,一个楼有25-30人在服务;公园大道Park Avenue一个月3000-4000美元左右的物业费。

3.欧洲经济好的城市(西北欧、北欧)租售比常高,虽然涨幅平稳,但是5-7%的租金年收益作为投资已经很不错了!

4.欧洲、美国人,一般、顶尖在大城市都租房(一般人如果不是祖传房产也买不起),二线城市也会买房,毕竟货款等等可以扣税又能自住划算很多;而且像欧洲很多地方,比如荷兰,对租房者保障强大,最狠的是只要租客愿意续租,房东一般不能赶走。

5.有“筑巢基因”的亚洲人普遍更爱买房。除了日本经历了房价崩盘和多年通缩后思维模式已经大逆转。目测新加坡居住条件最好,有赖于政府廉租房政策;香港最差。

6.买房贵,装修更贵。国外普遍人工成本高,大城市“买得起房装修不起”是日常。所以自己动手能力强品味好很重要〜

7.请设计师就更贵了。比如日本只有自己买地盖房时才会请设计师。所以在中国还是有这个优势的,在国内好的设计师相比性价比高。

8.世界看了一圈,在国内还要不要买房呢?个人觉得可能的话还是要的,特别是一线城市……

9.不过,买房只是目标,自由才是梦想。(这是我的感想啦)

展开说几个具体的城市:

•纽约、伦敦



伦敦(图/VisitLondon)



纽约(图/NYCGO)

不同区域的房子价位不一样,越到城市中心价位越高,周围相对便宜,每平米价格两三倍差别。市中心房子最中心地区20000-30000美元每平米,差不多12-20万,稍微偏远的地方,人民币6-10万。在纽约定居的人,平均收入水平是5万美金,伦敦2.5-3.5万英镑左右,都买不起房;只有top 20%可以,剰下都是祖上留下的房子一代代传。

—般而言,国内小户型贵,因为大家喜欢投资小户型。而伦敦纽约的两室、三室四室更贵,适合一般家庭居住,他们认为能在很小空间得到大户型难度更大,需求更高。

纽约一室到二室,平均价格是100-200万美金;伦敦也差不多,1000万人民币左右。持有和出售成本,除了房贷还有物业费和地产税;纽约是高服务型的城市,物业费会很高,开电梯的,管收发信的,一个楼有25-30人在服务;公园大道Park Avenue一个月3000-4000美元左右的物业费。伦敦也有物业费,但和纽约不在一个级别上;一年5000美元左右,地产税4000。纽约的地产税和物业费可以抵税,伦敦不可以。

另外还有出售成本的问题。在纽约,如果没有绿卡出售的话,国家会先收固定比例的税,20%没有。伦敦不存在这个问题。伦敦改革之后,地产交易税会高很多,同祥100万美元的房子,纽约closing(收房)交2.5万的交易税,伦敦要8万左右。

最后说说房子的增值潜力。本地居民居住的情况很少,大多是职业工作者,外来投资也占多数。美国和欧洲人都喜欢租房,本地房子都是中国人和俄罗斯人买后出租。因此,增值空间来自城市未来就业,无论因旅游业还是金融行业等因素。

比如美国近几年金融行业回升,从09年到现在房价上升了2-3倍。未来上升空间平缓,每年3-5%涨幅。伦敦还在高点,伦敦金融区刚搬了地方,周围社区刚刚翻了2-3倍房价。如果金融区搬迁到欧洲,则买房有很大的不确定性。出租两个地方都差不多,一般出租减去房贷和固定费用,收益2%算平均水平(average) ,能达到5%是非常好的情况。

•荷兰阿姆斯特丹/鹿特丹



阿姆斯特丹(图/I amsterdam)

阿姆斯特丹两居室大概300万人民币,鹿特丹大概100万。最近两年阿姆斯特丹房价已经经历了大幅上涨,鹿特丹刚刚开始。

1)购买成本:

-notary plus translator 1000-1500 euros

-Tax 2% of houseprice

-if you need a loan: approx 2500 - 3000 euros additional loan and valuation costs

2)持有成本:没有房产税,但有物业税,每月150欧

3)租售比很高,大概5-10%

The exact yields are difficult to say in advance, but around 5-7% is possible.

4)人工贵,一般不请设计师

•新加坡



新加坡(图/Vinepair)

1)新加坡当地80%的国民住公屋,中位数大约250万人民币一套;自住房产税很低,约千分之二/年,出租则千分之三/年。政府保障民生,不喜欢房价快涨,虽然房子的增值潜力慢但房价在亚洲主要城市偏低,但是租金收益3-4%。对外籍城市购房收印花税,最近约15-18% (没查),而且外籍人士不可以买公屋或者有地私宅。

2)当地家庭收入中位数约4万人民币每月;通常结婚后先买公屋(便宜);但公屋有收入上限,一方月收入高于5万人民币则无权购买。新加坡买房不像其他国家压力大,因为政府保障居者有其屋;公屋通常年轻时就可以购买,银行货款利率也不高。但改善型,比如公寓和有地私宅,则是收入增长后因。

3)新加坡居住条件很好,房价便宜,租金收益3-4% (公寓),房贷便宜,适合家庭生活,值得购买。

4)简单的装修可以直接找contractor(类似于小包工,各有专长);稍微复杂可以找main contractor(也是包工头,但可以做更多或者找別人做):再复杂点一般会找设计师。设计师安排一切也是找contractor慢慢做(有些设计师有自己的施工队)。

外国(新加坡)装修很多时候是动房子的架构,重新走水电之类的,而不是做一些奢华的装修。所以直接请工人和装修队的多,请设计师的少。但是也有专门找设计师设计的,费用相对高一些。价钱方面差得很多,从装修一个厨房需要花2-5万美金,到整个房子装修1万美金都有。

•日本东京



东京塔(图/Japan Guide)

1)东京都内好地段70平米的两居室大概7000万日元到8000万日元左右(450-600万人民币)。持有要交固定资产税,出售有佣金和资产增值税,出租毛回报率大概3%到4%,外籍人士没有限制。

2)当地人一般不热衷买房。因为日本通缩已经这么多年了,习惯于租房。一般买房的都是三四十岁的人。当地所有房子都自芾装修,设计师针对的是自己买地找房子的。

3)朋友买了投资型的一居室,自住是租房(租金是税前计算所以很合适)。

•香港



香港(图/香港旅游发展局)

1 )不同地段会差很多,好一点地段每平米16-20万港币,两室通常在50平,大约800-1000万左右。铁路附近的地段基本增值潜力很好,但租金回报较低,大概是$400-500每平每个月。外籍人士需要给15%印花税,但没有限制。

2)基本上觉得工资追不到房价升幅,年轻一辈很多都要父母给首付才有机会买房,要不就要很省,要不就买那些20平左右的一房或studio flat。

•台北(一平米约等于0.3025坪)



台北(图/旅游台湾)

1)在台北好的地段,一坪需要至少28万人民币。通常最小的两居室要25坪,700万人民币。

2)增值潜力随经济波动,一坪25万-35万人民币变动。

3)300万人民币的房,租5000人民币一个月,整体租房投资报酬率低。

4 )外籍人士可以买房但限制多,可以贷款但复杂,并秉持平等互惠原则。

5)台北的房价几乎等同于北京的房价。当然,需要更努力打拼,才能买属于自己的房。一般人结婚时,通常会买房,经济状况一般的家庭,通常会由父母付头期款作为新婚礼物。

6)个人想要买房,因为想要有自己的窝。装修时会找设计师,因为想要有更好更适合自己的设计。通常的装修费用是购屋的10%。高于10%较高档,低于10%较一般。

•斯德哥尔摩



斯德哥尔摩(图/Stockholm Travel Guide)

1 )斯德哥尔摩两房(两室一厅)差不多需要350万人民币。持有成本比较高,一般每月会有3000左右的物业管理赛,公共环境供暖这些。

2)增值潜力不错。出租收益比较高,外籍人士买房雲要有长期居留签证。当地薪资一般,但是负担一套房的贷款还是没问题,一股一工作就买,一套小的。(哥本哈根也差不多)

3 )由于人工贵,一般不会找设计师,都是自己去卖装修材料的地方想好。一百平米,30万左右。

•美国费城



费城(图/VisitPhily)

1 )持有成本包括地产税、保险与维护,大概需要1万美元;出售成本是2万美元;租金在1800美元左右;基本没有增值潜力;如果不货款,对外籍人士几乎没有限制(信息有局限性)

2)年轻人买房者的比例近年来有所减少,很多宁愿在城里租房住,也不愿意做房奴。一般买房年龄在30-35之间。

3)装修的钱主要花在厨房和卫生间,很多人会翻修这两个地方,买东西也费钱。一百平米的房子如果不翻修卫生间和厨房,1万美金打住了。如果翻修,至少要3万美金。其他房间主要是买买家具,涂涂墙。

4 )有钱人当然会请设计师,这也是一份很得体(decent)的职业。普通人很多会请人设计一下房间涂料的颜色搭配。美国人非常在意这一点。

•加拿大蒙特利尔



蒙特利尔(图/Local Montreal Tours)

1)蒙特利尔市区两居室房价从二十万加币(二手房)到四五十万(公寓新房)不等,均价三十来万。

由于蒙特利尔所在的魁北克省苛捐杂税较重,买房净价不贵,但养房花费不菲。成本主要体现在各种税和费。

持有如果自住,除了日常房屋修缮维护,商业保险开销,还需要每年交纳地产税、管理费、公共设施赛。如果将房屋出租,租金计入收入,需要交纳平均超过20%的收入税。而如果房屋买卖,通常需要准备相当于房价1.5%的金额,用于中介、法务、公证等费用以及向政府一次性交纳过户税。

蒙特利尔房价在经历了四年连续下跌后,从去年开始缓慢上涨,如果魁省经济复苏,住房有望保值甚至缓慢升值。(当然如果华人富豪组团来投资,大涨那是分分钟的事儿!)由于是加拿大著名的大学城,位于高校附近的房屋出租前景一直良好,每月租金保守估计在一千加元到两千加元之间,是非常稳定的收入来源。

在加拿大,除特定类型的投资移民之外,通常房屋所有权并不捆绑移民资格,因此外籍人士在蒙特利尔买房与本国居民并无显著不同,相反,魁省政府欢迎非本国居民前来投资买房。

2)北美文化使然,本地普通工薪族以租房为主,租房市场活跃度远高于买房市场。本地人通常三十多岁成家生子后,会有买房打算。并且,相比起在市区买小户型公寓,很多人更倾向于在郊区买一幢两三层楼几百平米的大house。

3)目前我还没有买房,打算等移民手续办完,工作稳定且有一定积蓄付首付的时候,再在市区买一套小户型公寓。毕竟从长远来看,自住房比租房合算。如果家庭雲要,若干年后可以考虑在本地或者外地(外国)换一套更大的房。

4 )加拿大人热爱DIY ,人工成本较贵,而且home decor商品的品种门类十分齐全,购买渠道也很便利。因此据我所知,找设计师的不多见。

装修花费区别就大了!一百多平米二手房,纯拆除的费用平均在六七千加元,另外厨房、浴室改造,采暖系统更新,换门窗(这边冬天太冷太长,隔热防冻的门窗得特制)等等费用全得拆开来算,每一项都分得很细……

•华盛顿



美国华盛顿特区(图/Washington.org)

1)波托马克河畔,可看到国会山和华盛顿纪念碑帝都一流condo ,非penthouse ,有半酒店式服务,大约折合5-6万人民币一平米。两居室100平米,总价75万美元上下。物业费大致800-900美元—月,税率1%。租售比大致在5%左右,但若是除去物业费就会大打折扣。

2)房价总体停滞,综合统计YoY (增长率)只有2%左右,高端物业甚至比前两年略低。

3)地铁沿线独立房和联排价格也较便宜,大致相当于帝都五六环之间,距地铁步行15分钟,学区中上,独立房,每平米也就是折合1-2万人民币,顶级学区一般房子较老,能到3万以上。相当于四环左右位置,据地铁5分钟步行,联排房大致3万人民币,物业费很低,租售比可达4.5%,但基本可以全留下,所以比condo投资回报要好。但总体房价也是停滞不前。

•西雅图



西雅图(图/CNBC)

1)西雅图是最近几个月全美房价涨幅最高的城市。

西雅图自然资源丰富,社会相对和谐,有微软和亚马逊这两家全球市值第三第四的大公司,也吸引了大量亚洲买家。西雅图因为自然风光多祥,房价也变化多端,比如看海湾、看湖、一般的水,三面看山、两面或是一面价格都会变化很多,而如果有自己私家水岸、码头那就更是能凭空再涨上一两百万刀。

顶级区域如盖茨家所在的Medina,一般有水景的房子要到500万美金。稍微离水岸远一些的顶级学区也要在300万左右。

西雅图的一大头疼是新房很少,而新房往往是一个老房拆了建俩,总lot甚至只有6-700平米。因此西雅图很多买房子实际是买地。1-2000平米的地价格在同一数量级,因为建不出两个房子。2000平米的地加极老的房子,顶级学区,大概在200万以上。1000多的平米也要180万。

2)西雅图的拥有成本还算可控,税费1%,居住的话销售税极高,将近10%,但州里没有所得税。

3)建房子是另一大坑。每平方尺的全建设装修成本可以从150美元到400美元。甚至400美元的建设商还只是定制(custom built),离豪华还差好多……比如一扇门可以从空心的几十美元一扇到实心胡桃木600美元一扇。与建设费用相比,建筑师和设计师还算公平——这是刚需,否则拿不到建设许可。一套完整400-500平米房子的设计、图纸、施工指引大概在4-5万美元。

4 )室内装修设计可以2万搞定,也可以20万,浮动太大了。

•中国

个人觉得在一线城市如果是刚需,还是要尽量买。没有安全感哪里来的自由啊。不过对比外国人和中国人,大家在选房的标准上差别还是蛮大的,比如外国人对坐北朝南这件事就比较不看重,不过呢中国的房型和国外差别也很大,所以不能照搬。

中国商品房是1990年代住房改革后才开始的,大量商品房上市是2000年以后的事情。相比国外特别是欧洲,建筑历史长,户型多样,楼层少但层高感人等特点,我国商品房形成时间比较短,户型相对单一。

另外,在中国买房,如何选房也是个非常有趣的问题,选好了升值潜力大,两居室能有三居室的效果;选不好不仅出售难度高,而且住得不舒服。

最后特别感谢我的几位同字:

纽约:Shuo

伦敦:Shuo、Cyrus

东京:米斯特曹

荷兰:Zan

香港:Betty

台北:Eddie

斯德歌尔摩:Alfred

费城:Joseph

新加坡:Yang

蒙特利尔:Celia

 
s
shambles
1 楼
看到伦敦税费。我就停了。这是胡扯!伦敦什么时候收过交易税了?印花税是对买方征收。卖方征收资本利得税。另外,美国纽约和伦敦的税制完全不同,要比较也必须按科学的表格方式。不知道谁写的。
I
ILHP
2 楼
浪費時間,狗一下甚麼都知道
B
Bslrim
3 楼
一楼说的不错,不过人家也就是问问朋友写的,不准是肯定的,大方向对就可以。以我在欧洲居住经验,租售比确实高,是非常好的投资机会。但是问题就是房价升值有限。
Z
ZHUOYAO
4 楼
买不买看自己能力,都想在一线城市买房价格能不高吗
不开窍
5 楼
美国今年起,房地产税不能抵税了。
雅砻江
6 楼
拉拉杂杂的一堆信息。 无归纳总结,看着累。 写作水平堪忧。