唉，突然发现这楼里就我一个老实算账的。。。 楼主你要是真想退推荐你去看看与FIRE 有关的文章吧。一搜一堆。还有calculator 啥的。或者去Reddit 上chubby fire 和fat fire 的论坛看下，有很多人算这个的。Vanguard 什么的也有怎么准备退休投资和现金流的文章。你算清楚了就心里有数了。
During covid 期间，认识或听说的好几个都是4M的mortage，在平均家庭收入20-30万的地区，当时买新房子都是lottery system，2M的房子一下买两，自己住一个，另一个等着卖高价。现在不知道怎么样了。 我投资的策略是risk少的情况下10%左右的回报率。没有楼主的魄力，收益少也是必然。
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refi？ 现在这种市场，要利率不降 这绝对是昏招
而且lz也说了 房价去年还跌了20万，
最合理的难道不是应该从工作一开始就diversify自己的资产吗？ 特别是别all了流动性不好的asset
你是说equity loan方式拿出来么？那loan不就是原来越大么？
告诉你这个问题解决方案对老美很简单，每年把房子cash out refinance出来20万就够花了。你五百万房子每年增值都不止二十万吧。这个还是税后的钱。
🛋️ 沙发板凳
完全看心态了 要我就大胆退 钱不够就卖一套房
可用的股票现金少，可以卖几个房子就可以退休
这资产不低了吧，养大两个娃，还付学费和生活费
是！男的还好说，女生真的是更年期跳崖式衰老，楼主要想开点，儿孙自有儿孙福
出租房卖掉啊，手里钱就多了啊
对啊，三百多万的贷款搁谁压力都大呀？ 房子的杠杆这是上到顶级了，要等十年二十年才能看到效果。我宁愿稳扎稳打一个一个买，不用担心这么大的mortgage。
楼主说了都是新房，出手的话就是亏
孩子上完学就是不要出学费吧。说不定孩子还要接着读。就算没有学费。他们房子还在还贷，怎么一年也得10万吧。退休还要自己买保险吧。退休也不能整天大眼瞪小眼吧。总要旅行得花钱吧。
3.5M的贷款，房产不能完全正现金流。孩子也是用钱高峰，这种情况谁敢退休？60万收入一下子变成0，那哪里来的💰可以填这个大窟窿？
拿资产来问能不能退休的人也是不知道怎么想的, 我敢说华人上90%资产不会超过 5M, 说5M不够退休的都是心理不平衡说阴阳话的. 5%收益就是250K收入了, 比很多人工作收益都高很多了. 退休不退休, 更要看退休后打算怎么安排生活
Equity to liability
Rental income return 一個高的吓人， 一个太低了啊
当我我也不敢退休的。
又来了。每次看到这个都不得不吐槽。 500万现金，和500万net asset 是不同的啊。 何况楼主120万-47还是自住房，无法产生收益。 （除非you are willing to reverse mortgage. ).
还有投资房....不卖掉的情况下，那就是纸上富贵，指望这个退休，还是要看positive cash flow which is about 100K? 100K 一年。然后ETF dividend 可能也不高。现金流太紧张 。
最后，投资房现在不交税，但卖的时候depreciation recapture 这些钱都要交回给政府的。（除非她1031 ， 买更加贵的）. 如此最终拿到手的 （550-305- X）.
就这几点加起来，这500万太多虚的水分了。从现金流来说。
其实是可以退休的。假设你老公和你收入差不多，大概30万，加上你房租的收入，差不多40万。 等孩子上完大学，这个收入应该足够支撑家庭收入了。 房子这边万一有租不出去，这个40万还有手头上的现金也可以暂时cover一下。 其实楼主挺conservative的。现在退休都可以了。另外whole life也可以拿一些钱出来应急。
退休的资产安排不是简单的一个数学公式，因为不可能资产都是cash。房产变现难，退休账户和一般investment账户管理，使用方法不一样，要好好安排才能最大程度的降低tax。股市房产投资都有一定风险和周期性，所以简单的一概而论没有任何意义。
你忘记算税了。 30万税后，在扣除自费的health insurance , real estate tax , home mortgage , ,等等。 305万的货款你确定可以百分百cover ? 305 mortgage , 算他2% interest, ( not likely since it''s a rental ) and 750+ credit score, 每个月要付11K。 你知道30万税后也就是17-18万这样。 （用的是加州。直觉感觉楼主在加州？ ）.
你自己看下还剩多少钱呢？ 投资房，杠杆如此之大，现金流一断真的灾难。
我也觉得要退休，的资产重组。 真的
但是老美一般也不会买一堆投资房，杠杆拉满
他们收入不错，工作时候这样没事 但既然准备退休，那就需要卖房子降杠杆
同意
10万现金流的话，每年房租要收入20多万？现金流是不是这么算? 为啥还不交税？
对，重大决定要夫妻两人一起做。要么说服老公。要么抱着就算离婚也要自己退休的准备。实在厌倦工作，而且和老公关系不好，自己去过自己想要的生活也行。和老公关系好的话，两夫妻应该会互相体谅，一起找到一个解决方法。
说不够退休的都是想给孩子全款买两套高房价区房子的，顺便再负责一下孙辈的私立教育。
500万资产为啥不能退休？？ 觉得现金流压力大，仅仅是因为资产配置和杠杆的关系罢了。。
但为啥都直接假设所有的房产，都只能进，不能出？？ 为啥一定要杠杆拉满来增加自己现金流压力，从而导致自己不得不继续上班？ 卖掉几个房子，资产不变，杠杆和现金流风险不就马上下来了吗？
娃大学毕业后，退休没啥问题
主要需要考虑的无非就是未来增值潜力。。 因为你现在杠杆拉满，一堆房子，房产增值其实蛮快的 卖房，杠杆降低后，虽然风险小了，但资产增值速度也会大幅放慢。。。
1）怎么贷出来的？
2）这样都要退休？60万工资收入的工作一般很自由和轻松，累的工作不值钱
能两个人一起退休的前提就是房子有10万现金流吧，卖了房子，把钱放哪儿？ 能有10万的现金流？
人家用租金cover 出租房的贷款，property tax, insurance , cover 完了还有8-10万cash flow, 你给人家算用w2 来cover,
那职业地主没w2 的，按你这么算早就破产了。
几百万资产，不管是放股票还是债券，会没有现金流？？
楼主你要退休的话要算现金流，所以要知道你四年后的开支多少，和估计的收入多少。
假设你除孩子学费外花费15万，包括自己买保险。假设你们双方都54退休。那么你出租屋的现金流8-10万不足以支持你的花费。你非退休账户50年每年收益也是不够的。 然而，如果你可以接受花本金，那么租金收入加这50万可以够你们花费到59岁半开始用退休账户。 四年后保守估计你的退休账户可以到200万了吧。那一年算4% 收益可以花8万，加上你的租金8-10万是够你们开支的。这还不算再过几年的social security 收入。你的自住房房贷也会还完的，到时多出的钱还可以保障其他意外的支出。 投资和租金收入都可以对冲通胀，所以不要听有些人说什么将来钱不值钱的那些。这样的话如果你没有意外的大的花费，你将来还可以给孩子留下自住房，付清的投资房，和你退休账户的本金。
综上所述，楼主你花费节俭，是可以四年后两个人都退休的。你老公不想你退也许是舍不得收入，也许是想给孩子多留些，也许是不想在59岁半之前花本金。你可以鼓励他继续工作，这样在60岁前不用花本金。他甚至可以继续工作到65岁，这样你们可以用他的公司的保险，直到用Medicare, 把自己买保险的钱都省了。
又一个把租金现金流当投资收益的大聪明，照你这么说S&P的每年分红才能算收益，涨幅不算，毕竟房价的涨幅在你眼里是不存在的。不懂装懂，丢人现眼
怎么可能和贷款关系不大，三百多万贷款每个月月供就两三万，没有房租支撑，工资都得拿来还贷款。
为什么这部分收入不用交税？
她出租屋正现金流8-10万，即使几个月租不出去也不用自己出月供啊，什么叫没有房租支撑工资都得还贷款？
做生意就是这样啊，哪个做生意的不借贷？或者还得考虑工资够不够作生意的贷款月供？
第一句就是我老公的心态
几百万资产，但180万在401k，房子卖的话真正的资产是100万到200万吧。投资股票的话，每月卖点股票来生活啊，万一股票亏了呢
我看不懂这楼里很多说楼主出租房的。 楼主出租房大概不到250万的 equity. 然后产生年正现金流8-10万。还有房租还的本金350万贷款就算刚买几年也得最少还本金一年5万吧。500万的房就算一年涨2%那也是10万的收益。所以一共非常非常保守也得有25万的收益，就是10%+return，包括4%的正现金流. 这还是抗通胀的资产，更别说房租涨，房子涨的高于2%。为啥都说这投资是给房客打工？
这个正现金流怎么来的？房租减月供减去维护之后剩下的钱才是现金流呀！ 没了房租哪来的正现金流而是立即负的了，楼主总价值五百万的不动产，一年正现金流看着是大，但是正现金流和房租比起来杯水车薪，风险非常高，几个月不收房租亏空何止十万，不用工资补窟窿莫非等着银行收回？
Re
这种资产配比还想五十岁退休，作死的节奏，满盘都是高风险
看原帖~~~>是层主说出问题，可以用30万收入COVER。 另外房子租不出去的那几个月，需要维护修理的钱，？
胆子也太大了。
繁体字，楼主是台湾人吧，可以回台湾退休啊，生活成本低，有健保。
确实，而且之前可能年收入没有60万，而房贷超过350万。。。不过又想了一下，出租房的收入也是收入，加上去之后就还好。。。
她是上了杠杆。但是350万的贷款一年就是总共20万房贷，假设她是前几年买的，不是现在8%利息时买的。 加上2-3万的地税，加上8-10万的正现金流，所以房租总共收入一年30万出头。据她说的房价范围这就是4-5个出租屋了。这4-5个出租屋一年得全都几个月租不出去才会有负的现金流。
谁的投资房跟自己的房子一样贵甚至比自己的房子还要贵啊？
唉，突然发现这楼里就我一个老实算账的。。。 楼主你要是真想退推荐你去看看与FIRE 有关的文章吧。一搜一堆。还有calculator 啥的。或者去Reddit 上chubby fire 和fat fire 的论坛看下，有很多人算这个的。Vanguard 什么的也有怎么准备退休投资和现金流的文章。你算清楚了就心里有数了。
出租房便宜些的话就更分散风险了。也灵活，需要时可以卖上一两个或者置换。
这0.5%property tax, 6% rent, 0 maintenance. 还升值。这是什么神仙地方啊。
我们在说风险，你在说收益。 楼主比我年纪还大，都经历过2000年以来几次巨大的危机，不可能不知道一旦危机开始意味着什么，杠杆上的越大危机来临时越可怕。当然能安全度过危机迎来巨大收益，也是楼主该得的，没有几个人有如此胆量撬动这么大杠杆。
可不是吗，退休账户1.8米，还在哭穷。。。
真不明白华人的思维，辛苦辛苦就是为了养一堆蛀虫？下下辈他们做为native不是应该更强吗？
这根本不是退休的问题。
During covid 期间，认识或听说的好几个都是4M的mortage，在平均家庭收入20-30万的地区，当时买新房子都是lottery system，2M的房子一下买两，自己住一个，另一个等着卖高价。现在不知道怎么样了。
我投资的策略是risk少的情况下10%左右的回报率。没有楼主的魄力，收益少也是必然。
进来仰望一下楼主，没资格评论。