半个马和甲 发表于 2024-05-04 11:25 又来了。每次看到这个都不得不吐槽。 500万现金，和500万net asset 是不同的啊。 何况楼主120万-47还是自住房，无法产生收益。 （除非you are willing to reverse mortgage. ). 还有投资房....不卖掉的情况下，那就是纸上富贵，指望这个退休，还是要看positive cash flow which is about 100K? 100K 一年。然后ETF dividend 可能也不高。现金流太紧张 。 最后，投资房现在不交税，但卖的时候depreciation recapture 这些钱都要交回给政府的。（除非她1031 ， 买更加贵的）. 如此最终拿到手的 （550-305- X）. 就这几点加起来，这500万太多虚的水分了。从现金流来说。
oafish 发表于 2024-05-04 15:41 come on，那是资产配置的问题，他们要是决定要退休了的话，就不能把投资房买了？ 所有的钱拿来买spy或者ibond之类的，5百万资金，每年平均25万收益妥妥的。
公用马甲32 发表于 2024-05-04 09:43 想讨论一下俺们家的情况。马上再过四年，娃大学完成。最近特别想再过四年就退休。领导不同意，说要60岁才退 休。我觉得没意思。其实现实情况就是这样，不担心学费，房子和退休。但是好像还需要继续上班。这就是5米的尴尬。高不成，低不 就。年龄是也是这样，早退晚退，都迷茫。 50歲，配偶年紀相仿，兩娃，大学四年，大学一年，每年学费和其他花销20万 房產：有一些。 一個自住，總價～120萬，-47萬mortgage 其他房地产投資，總價～520万到550万，-305万mortgage 股票和现金：50萬，大約一半指数ETF，另一半CD或者现金 401K和各种退休账户：～180萬，基本買的都是各种指数基金 whole life等账户有大约 20万净资产。 房地产估值和浮动大，所以评估区间也蛮大。比如今年和去年比，房地产下降，评估账面亏损20万。其他资产增值20万。另外两娃学费 加上其它大学费用，花费20万。今年资产没有增长。 税前家庭收入：60万工资奖金等收入，加上大约8万到10万房地产投资出租现金流收入（这部分其实不交税） 总体看，房产和EFT等投资大约各占50%。退休账户钱挺多的，可是拿不出来呀。房产现金流和增值强，全是新房，管理不难。说来大家 不相信，税后工资收入每月根本填补不了两娃大学费用，房产每月现金流填补。
oafish 发表于 2024-05-04 11:16 拿资产来问能不能退休的人也是不知道怎么想的, 我敢说华人上90%资产不会超过 5M, 说5M不够退休的都是心理不平衡说阴阳话的. 5%收益就是250K收入了, 比很多人工作收益都高很多了. 退休不退休, 更要看退休后打算怎么安排生活
waer 发表于 2024-05-04 11:00 楼主说了都是新房，出手的话就是亏
Cybercat 发表于 2024-05-04 14:08 我看不懂这楼里很多说楼主出租房的。 楼主出租房大概不到250万的 equity. 然后产生年正现金流8-10万。还有房租还的本金350万贷款就算刚买几年也得最少还本金一年5万吧。500万的房就算一年涨2%那也是10万的收益。所以一共非常非常保守也得有25万的收益，就是10%+return，包括4%的正现金流. 这还是抗通胀的资产，更别说房租涨，房子涨的高于2%。为啥都说这投资是给房客打工？
Namama 发表于 2024-05-04 12:23 500万资产为啥不能退休？？ 觉得现金流压力大，仅仅是因为资产配置和杠杆的关系罢了。。 但为啥都直接假设所有的房产，都只能进，不能出？？ 为啥一定要杠杆拉满来增加自己现金流压力，从而导致自己不得不继续上班？ 卖掉几个房子，资产不变，杠杆和现金流风险不就马上下来了吗？ 娃大学毕业后，退休没啥问题 主要需要考虑的无非就是未来增值潜力。。 因为你现在杠杆拉满，一堆房子，房产增值其实蛮快的 卖房，杠杆降低后，虽然风险小了，但资产增值速度也会大幅放慢。。。
yywang114 发表于 2024-05-04 15:51 250K要交税的
吃鸡蛋 发表于 2024-05-04 16:00 投资房配置太高了，房价要是跌2成，mortgage 又不会减少，妥妥0 资产
Halahi 发表于 2024-05-04 15:46 你千万别这么说，我给楼主同样的建议，前面一个大SB说这种建议是不懂装懂，丢人显眼，呵呵
herolover 发表于 2024-05-04 16:04 加上大约8万到10万房地产投资出租现金流收入（这部分其实不交税） 这部分收入不用交税是怎么做到的？请教
noideaforname 发表于 2024-05-04 16:24 想什么呢你，又有贷款又要付学费退个啥，家庭收入60万在这个年纪也没很高，不多工作几年居然想着退休
Luxury_Travel 发表于 2024-05-04 17:29 你们没经历过房子down turn，房主开枪杀老板的事情？
台灯MM 发表于 2024-05-04 18:30 这个帖子其实很好，大部分人都是这种状况吧？可能在50岁年纪的这个pool里，楼主的情况还算好的呢
熊宝宝 发表于 2024-05-04 18:49305 万loan怎么会有10万正收入看不懂
Halahi 发表于 2024-05-04 19:27 楼主这种杠杠大有现金流的房子在高房价地区不可能存在，这种地方房子持续升值也是做梦。
Momo99 发表于 2024-05-04 10:24这么高的杠杆，主打一个“为娃打工”吧。好处全是他们得。 这个年纪自己不增加消费的话是过得没劲。
Luxury_Travel 发表于 2024-05-04 19:54 说到底还是资产配置的问题，对退休的人来说，指数基金、房地产都是风险高的资产，更别说还有这么高的杠杆。现在的高利率是提前退休的大利好，赶紧腾笼换鸟买长期债卷，high yield etf passive income，退休妥妥的
Canland 发表于 2024-05-04 22:11 资产负债表：不算401，总资产700，负债350，净资产350，资产负债率大概50％。 被动收入：10w房租＋股票？，占净资产的3％。 支出：20学费＋5自住房贷款＋10生活费＝35/每年。占净资产的1/10 这种资产配置情况，如果没有工作收入，现金流最多2年就断了。 退休的条件就是：被动收入＞支出。自己算算吧！
ghwan 发表于 2024-05-04 20:07 为娃打工也就算了，别到头来发现自己辛苦一辈子原来是为别人的娃（女婿儿媳）在打工。
vraic 发表于 2024-05-04 22:58 305w，7%利息，利息21w，房产税HOA保险维护费用 就算2%，这又是10w支出。然后本金，就算跟利息一样吧，然后还有10万positive现金流。也就是租金需要60w。500万的房子，租金60万，这个投资太牛了！
月羊小猪 发表于 2024-05-05 00:04 实在忍不住， 一群根本不懂的人在瞎评论。 人家500 多万的房子， 300多万 的贷款。 Net equity 200 多万， net cash flow 10/year。 是不错的投资。 一帮根本不懂房子的人在瞎说。 房子不leverage 怎么赚钱。 3% 的利息， 贷得越多越牛。 拜托。。。
305w，7%利息，利息21w，房产税HOA保险维护费用 就算2%，这又是10w支出。然后本金，就算跟利息一样吧，然后还有10万positive现金流。也就是租金需要60w。500万的房子，租金60万，这个投资太牛了！ vraic 发表于 2024-05-04 22:58
jc255 发表于 2024-05-05 01:46 我也在出租房子，高房价区，房贷是楼主房贷的1/10多一点，各种开销去掉，也就不到五万现金流。所以才觉得贷款300多万的房子，还贷款，还地产税，保险，维修，几乎不可能有10万现金流。能打平手算不错了。 所以很想知道楼主是在哪里的投资房，我也想买。
她是上了杠杆。但是350万的贷款一年就是总共20万房贷，假设她是前几年买的，不是现在8%利息时买的。 加上2-3万的地税，加上8-10万的正现金流，所以房租总共收入一年30万出头。据她说的房价范围这就是4-5个出租屋了。这4-5个出租屋一年得全都几个月租不出去才会有负的现金流。 Cybercat 发表于 2024-05-04 14:23
这个房子价格租金比确实比较厉害， 什么地方， 100万出头的房子， 可以租5000一个月啊？ 或者什么人可有出的起5000一个月的房租， 却不愿意买100万出头的房子呢？ mylittle9 发表于 2024-05-05 02:15
Ilovemykids100 发表于 2024-05-05 03:03回复 173楼 mylittle9 的帖子 纽约蛮多这样的，很多人就是一直租，就攒不下首付
大衣被禁 发表于 2024-05-05 03:11 纽约人家不买房不是攒不下首付。是买房还不如租房合算轻松。哪来的正现金流啊。
实在忍不住， 一群根本不懂的人在瞎评论。 人家500 多万的房子， 300多万 的贷款。 Net equity 200 多万， net cash flow 10/year。 是不错的投资。 一帮根本不懂房子的人在瞎说。 房子不leverage 怎么赚钱。 3% 的利息， 贷得越多越牛。 拜托。。。 月羊小猪 发表于 2024-05-05 00:04
jc255 发表于 2024-05-04 20:12 楼主在哪里买的投资房？这么高的贷款，还能有现金流？ 计划退休，我会不算房产，包括投资房都不算，因为没有什么现金流。年龄不到，401k也不能算。只能算在外面的股票和现金，楼主有50万，肯定不够退休，花销20万/年，不到三年就用光了。
公用马甲32 发表于 2024-05-04 09:43 想讨论一下俺们家的情况。马上再过四年，娃大学完成。最近特别想再过四年就退休。领导不同意，说要60岁才退 休。我觉得没意思。其实现实情况就是这样，不担心学费，房子和退休。但是好像还需要继续上班。这就是5米的尴尬。高不成，低不 就。年龄是也是这样，早退晚退，都迷茫。 50歲，配偶年紀相仿，兩娃，大学四年，大学一年，每年学费和其他花销20万 房產：有一些。 一個自住，總價～120萬，-47萬mortgage 其他房地产投資，總價～520万到550万，-305万mortgage 股票和现金：50萬，大約一半指数ETF，另一半CD或者现金 401K和各种退休账户：～180萬，基本買的都是各种指数基金 whole life等账户有大约 20万净资产。 房地产估值和浮动大，所以评估区间也蛮大。比如今年和去年比，房地产下降，评估账面亏损20万。其他资产增值20万。另外两娃学费 加上其它大学费用，花费20万。今年资产没有增长。 税前家庭收入：60万工资奖金等收入，加上大约8万到10万房地产投资出租现金流收入 总体看，房产和EFT等投资大约各占50%。退休账户钱挺多的，可是拿不出来呀。房产现金流和增值强，全是新房，管理不难。
oafish 发表于 2024-05-04 15:59 如果是250K w2收入就不用交税了吗？ 250K收入的没法生活了吗？ 我敢说华人上80~90%人收入根本达不到250K。
daremighty 发表于 2024-05-05 11:19 很多老中最痛苦问题是啥都要，你又要房子增值又要现金流，本金还一点不能动。这不是给自己找事呢。 告诉你这个问题解决方案对老美很简单，每年把房子cash out refinance出来20万就够花了。你五百万房子每年增值都不止二十万吧。这个还是税后的钱。
come on，那是资产配置的问题，他们要是决定要退休了的话，就不能把投资房买了？ 所有的钱拿来买spy或者ibond之类的，5百万资金，每年平均25万收益妥妥的。
你千万别这么说，我给楼主同样的建议，前面一个大SB说这种建议是不懂装懂，丢人显眼，呵呵
可以退一个，或者两个改part time
完全可以退呀,享受生活
250K要交税的
新房能有这么4%的现金流，挺不错的啦
你是没经历过金融危机吧，美帝不是天朝，房子不会每年都涨。没看见楼主写了账面价值比去年已经跌了20万了吗？房租每年都长也是false assumption, 今年开始很多地方房租已经下降了
卖掉房子资产就一定增值慢？楼主说了，今年房子账面价值跌了20万，总资产没有增加。我家也是5米净资产，今年总资产增加30-40万，因为我家的5米里面房产净资产只占1米，其他都是投大盘
如果是250K w2收入就不用交税了吗？ 250K收入的没法生活了吗？ 我敢说华人上80~90%人收入根本达不到250K。
一般都认为投资房是比股票更好的资产吧
加上大约8万到10万房地产投资出租现金流收入（这部分其实不交税） 这部分收入不用交税是怎么做到的？请教
房价跌的话，一般股市也跌。跌的时候 卖房也肯定亏。所以一旦进入这个时候，就是恶性循环，必须一个人出来工作，这就是说的risk。
只要一个人能随时找到工作，的确可以退一阵子
哪里有500万资金，里面300万是mortgage，剩下的200多万得交升值税吧，剩下不到200万，按你说的去投资，每年10万收益。。。
你这种傻B可不是不懂装懂，丢人现眼
是呀，“高不成低不就”一般用在择业或择偶上，她这5M应该是“不上不下”或者“比上不足比下有余”
500万里100多万是401k, 不到年领拿出来会罚款，而且拿出来要交税
房子卖了capital gain 也要交税
分析的透彻。这么大的支出和这样少的现金流，不打工2年就要被迫卖房或破产，除非置换高现金流资产。
8万到10万房地产投资出租现金流收入怎麽能不交税？
投资房有depreciation,可以拿来对冲房租
怪不得贫困县也到100万。华人都是top1，亚裔细分太有必要l
再还掉贷款，lz投资房大概能变现1M左右。她还有自住房贷款，401k暂时不能取，所以就是要靠1.5m左右的流动现金撑到60岁
lz自己算算吧，我个人觉得不奢侈是够花，就是也没多舒服
-------看似这几年买的，这么大杠杆，能有8-10万现金流，我觉得这投资算很好了。
对啊，09年那会多少房子underwater，多少人没法还房贷或者主动选择walkaway 我自己也有出租房，所以不是看热闹不嫌事大。就covid期间我一个房子空闲几个月一个房客失业，还好他很decent没有找借口拖欠房租或者退租。我俩房子都没有mortgage，不敢想象如果有的话，每个月得掏出来好几千养房子。
这个年龄段的有几个背着三百五十万贷款的，非常少吧。 五十岁以后要慢慢降低投资风险，楼主这个风险怕是年轻人都吃不消。更别提五十岁以后身体健康和失业再就业都比年轻人差很多。
楼主这种杠杠大有现金流的房子在高房价地区不可能存在，这种地方房子持续升值也是做梦。
楼主估计十套左右的房子，每套$30万贷款，一万正现金流，ROI很好啊
为娃打工也就算了，别到头来发现自己辛苦一辈子原来是为别人的娃（女婿儿媳）在打工。
计划退休，我会不算房产，包括投资房都不算，因为没有什么现金流。年龄不到，401k也不能算。只能算在外面的股票和现金，楼主有50万，肯定不够退休，花销20万/年，不到三年就用光了。
你觉得high yield etf风险比指数基金低？
这种资产配置情况，如果没有工作收入，现金流最多2年就断了。 退休的条件就是：被动收入＞支出。自己算算吧！
lz说的是孩子大学毕业后退休， 学费就没了，
这还不是最惨的吧！更惨是一方没了，另一方再婚一个年轻的，然后没有trust，然后也挂了，那就更都是别人的了
305w，7%利息，利息21w，房产税HOA保险维护费用 就算2%，这又是10w支出。然后本金，就算跟利息一样吧，然后还有10万positive现金流。也就是租金需要60w。500万的房子，租金60万，这个投资太牛了！
只要不是这两年买的，哪来的7%利息？
房子又不是现在买的，估计都是3%左右的利率
我也在出租房子，高房价区，房贷是楼主房贷的1/10多一点，各种开销去掉，也就不到五万现金流。所以才觉得贷款300多万的房子，还贷款，还地产税，保险，维修，几乎不可能有10万现金流。能打平手算不错了。
所以很想知道楼主是在哪里的投资房，我也想买。
估得太不靠谱了。利息3.5%，11万，房产税HOA保险维护费用 2%，10万，本金怎么会和利息一样，1/2差不多，算6万，加上现金流10万，共37万。500万年租金37万，和我们这儿差不多
高房价区租售比低，你房贷只有30万？出租房equity有多少呢？
这个房子价格租金比确实比较厉害， 什么地方， 100万出头的房子， 可以租5000一个月啊？
或者什么人可有出的起5000一个月的房租， 却不愿意买100万出头的房子呢？
长岛100万的房子可以租5000多，但是长岛房产税高啊，平均要2.5%, 搞不定10万现金流的
而且5000块的房子不容易出租
还有一点是这种房子不容易增值，我看过一些房子跟20年前比就涨了30%， 主要还是疫情期间涨的，觉得疫情后再涨没啥指望
当然低利息现金流还可以
纽约蛮多这样的，很多人就是一直租，就攒不下首付
你这是真理啊
纽约人家不买房不是攒不下首付。是买房还不如租房合算轻松。哪来的正现金流啊。
纽约房价不涨么？加州涨的大家都忽略租金了
对呀， net equity 200万，租房现在大城市收益也就5%左右 ，南加就差不多，北加再低些，（都是以3%左右贷款利率为例），一年10万净收益不是很正常吗。
为什么不算投资方现金流，年轻时候买投资房equity低，5%的收益可能net cash flow一年就1万多。楼主和其他40-50岁的老阿姨投资房里的equity很多的了，10万 net cash flow很正常的，为什么不算？
楼主现金流不错 我会把贷款还完再退休
250k只有10万是现金。房子depreciation不用交税。其他收益是equity
告诉你这个问题解决方案对老美很简单，每年把房子cash out refinance出来20万就够花了。你五百万房子每年增值都不止二十万吧。这个还是税后的钱。
你是说equity loan方式拿出来么？那loan不就是原来越大么？
refi？ 现在这种市场，要利率不降 这绝对是昏招
而且lz也说了 房价去年还跌了20万，
最合理的难道不是应该从工作一开始就diversify自己的资产吗？ 特别是别all了流动性不好的asset