谢谢大家的帮助

我的生活来源本来是靠小生意。但是最近几年跌的很厉害。日常开销要从股市里拿，和一般人每月往里放钱反的。这个造成复利增长的困难。

我的投资房总价值6.5M，贷款4M, 没什么cash flow. 自主2.2M，没贷款。我想把自主房卖了投QQQ，然后租房子住，这个额外开销是2%. 希望QQQ能有15% annualized return in next 10 years。 相当于13% 回报，这个数次会越来越接近15% 因为股市上涨速度超过房租增长速度。

过10年后，把投资房卖了，买自主。

谢谢大家！

可以住一个投资房（自住房增值有免税）。2米现金的确可以有很好的回报，一年15万问题不大，可以退休了。

好像居士说他过去就是从自住房子套现买大盘指数的。

I would not do it, you could lose the house

投资房条件比较差，没法自主

能不能从自住房贷些钱出来，减低出租房的贷款，能不能产生现金流？

股市不以人的意志为转移的

难倒是住小黑屋，2.2 米？假如不是，换个相对便宜房，两头顾一下 ，生活品质和现金流，两不误

以低风险换高风险的操作！居士也许可以做，因为他的资产够多？一般人绝对不可以！2000年夏洛特有个老留做过，结果很惨！

我这么做：离糊涂家50英里外买个50万的房子。。。

按你的数字，有2。5M的equity。30万当agent fee，全卖了。2。2M到手，买了房子，还剩1。5M。投JEPI/JEPQ,坐收红利一年十二万。好像在Grayslake很舒服，Libertyville有机会。。。

楼主有6.5米的出租房呢

再说一句得罪楼主的话，但是大家今后投资应该注意！楼主这情况就是典型的房富钱少！投资应该有个平衡！

现在的房市，卖了自住房过几年就买不到同样的了。

要卖可以卖投资房。这就是为什么自住房应该有贷款的原因。现在房市没有房子，就是因为大家都拿着2%的低息贷款。

楼主钱不少啊。日常开销来源于股市！糊涂看帖不仔细！：-）

Big no. :-)

生活质量受影响. 

股市跌了你又睡不着

不能那样.

拿几个出租房做1031交换换成好房租给自己住，卖掉现自住房，一半放出租房增加现金流，一半投SCHD债市

喔， 看着别人秀10米都急了，谁能保证QQQ下个10年有13%年汇报率？除非觉得房市到顶了，想套现，可以考虑。

我的理解是楼主原来靠小生意的盈利作为日常开销，现在生意赚得少，需要从股市里卖股换钱来开销？但是没有说多少钱在股市？

现在贷款利率太高。自主的比我当年投资房的利率都高

本来是平衡的，无奈生意难做…

没法换，现在利率太差了。而且生意下降，贷款困难

看看像楼主这么多房产的，现在生活也拮据了？2.5米出租房，2.2米自住房？如果住1米自住房，3.7米在股市，4%=15万

也是一个思路。但是降太多就降低生活质量，降不多有拿不出太多钱…

It would be a bad move, don't do it.

昨天没钓上来一条好鱼。。。

拉上来十条catfish, 三只甲鱼，一只乌龟，把旁边的一对老美夫妻看得目瞪口呆，找我讨渔饵。。。

我这破唱片再放一遍对你也许晚了？从投资角度来看，房贷期限越长越好！借的是今天购买力的钱，还回去的是贬值的不值钱的钱。

从投资理财的角度，房贷期限越长越好！从风险管理角度，房贷利率越固定越好！从支付能力角度，房贷月付越少越好！  从心理健康角度，房贷付清越早越好！从身体健康角度，房子越少修理越好！从生命安全角度，房子周围大树越少越好！ 

各大投行的共识是：今后十年，美国big cap 的年平均回报率大概是

5% 到6%。

令人大失所望。

对！ 就是这个道理

4米贷款，实际净房产是2.5米，但是没有现金流！

没办法的， 向我们这边的房子都是米来算的.

主要是callable，利率低了可以 refinance

甲鱼乌龟对农博都是东京大补丸啊！哈哈哈哈

你不能保证QQQ每年都有15% 的收益，是不是可以把出租房卖掉一个？

那对夫妻是本地的，对鱼/turtle的品种很熟悉，教我啥是啥。。。

我占了深水区，他们晚到，就在浅水区，钓不到鱼。。。

那就不好换

楼主说的是今后十年年平均15%

多年前在普渡读书，有个老美钓鱼卖给中国留学生，好多鲤鱼，和甲鱼， 超便宜，LD学会了怎样去甲鱼的皮。

Indy钓鱼可以卖啊？那退休了我要搬过去。。。每个周末去JY大地主后院钓甲鱼。

我觉得有点乐观了，万一达不到目标的那两年怎么过？：）

那个肯定没法保证。我做股市也十多年了。出租房贷款太多，卖一个没什么用

答案很简单，换个工作挺过五年就ok了

你的生意你觉得小，拿出来可能吓我们一跟头

准备租同等的房子。生活质量不变。十年后，投资房应该有10M equity. 买个自主房应该有剩

可以考虑全卖了，北卡南卡买个房50万，剩下全买QQQ每年提4%，股票跌就过紧点

自己还可以工作补贴，过得不会比伏虎差。穷州医疗教育可能不是太好，不过矮子里拔高个，孩子说不定更容易进藤。从此咸鱼翻身变人生赢家。。。

这个看上去比较好。但是我已经十多年没有W2工作了，业务脱节…

投资房都是贷的30年的， 利率3.5%

因为有上学的孩子，搬城市基本不考虑

投资房拿住10年有10M. 自主房拿10年大概4.5M

最好不要这样做

自住房盈利超过50万可以卖，提出盈利，加州这里要住够5年

但是你把自住房的房贷付清了，为什么？

早上做股票，然后开Uber，你需要有固定稳定的收入，

否则会burn out 很快的。

如果是我，会卖掉出租房，或者cash out refin自住房。

随便找个W2, 然后符合贷款条件，从自住房拉点home of line credit 出来备着，需要就用点。

QQQ1999年出道，到2002年跌去2000年高点的80%以上，到2017年才翻身，要是明年像2000年怎么办？

是不是得考虑自己的炒股水平？哈哈。如果厉害，从自住房里掏钱出来，最起码可以淘65% 的钱炒股，房子股票俩个都有。

硅谷居士觉得如何？

硅谷居士觉得如何？

你现在收支不平衡， downsize 是对的，但是我投Qqq 十年期限有点冒险， 20年的期限可以， 等QQQ 腰斩可以

幸亏她付清了，否则我估计她会买更多出租房

凡是需要动自住房的都是借过头了

自住房2004 年买的，现在还没翻倍，麻州