大房子终于进了 ESCROW.， 要不要做 1031 交换？

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上市8 个月，一路减价。最后再被买家砍一刀。据我 AGENT 讲，这个是唯一 像样的 offer，还是接受吧。我很勉强接受了。问题可能是我喜欢这个房子，对它估价过高。 房子维持费用每月1000 刀，还是卖掉为好，持房4 年，收到房租 15 万，装修花了 5 万，  近 半粒米的利润。

假如要做 1031 交换， 有几个选择：

1）买 4-5 UNIT MULTIPLEX.  一般来说 ， 他们很旧，都是年久失修。修理是无底洞。里面的状况 ，租客都是蛮吓人滴， 不好管理，很多未知数，租金也未必高。

2）买二栋标准房 （3B2B）。如能找到 好的 DEAL,  还是可考虑的。SFH 也是 最有可能升值的

3）最近看到一些 listing  一块地上 2-3 个房子， 有  全新的 一 house 加 2 个 ADU 等等。

有时 觉得还是 不买房子为好，毕竟现在是 房价处于高位。以我的年纪是该逐步退出房市。我对房市懂得很少，得益于大牛市，前前后后做了近 50 笔房产交易，都是赚钱的。现在进去，万一失手，岂不坏了英名。这个事就大了。放 在股市里， 3-5 年里 翻个倍 ，也是可能的。

 

21年买的房我觉得不一定要做1031，只有4年的recapture,不过增值税也在十万上下，还是视乎交十万的税你有多痛。

若是我，还是先报要做1031交换，先过户到agent账户，只花一两千，但多个机会。找到愿意交换的就换，找不到也不强行换。

我更倾向换成2栋小SFH，主要因你是自己管理，又有退休打算了。MFH现金流会更好，若你退休需要现金流，也愿意付出时间精力，就是更好选择。

既然你对股市有3-5年翻倍的信心还是不用投房了。你也是个老地主了，相信也“不差钱”，还追求那么多现金流干嘛？尤其是

我曾写过“1031 转换之利与弊”，可供参考：

美国税法的Loopholes及1031 转换之利与弊 - 博客 | 文学城

 

总之，只有你自己最清楚自己的状况与需求，其他人的意见只是参考。

是的。好主意。 谢谢

方案1 不合适于我。股市有3-5年翻倍也是说说而已。

赞同。我会在70岁之前出清出租房。我不认为值得为国家的住房事业奋斗终身，死而后已。做出租房赚钱活口于我就是一份收入。

赖以为生，该退休时就退休。

我现在很清醒地看待人会衰老的不变法则，不用年轻人的视角看待老年期，以为退休就是钱够了，拥有了大量的自由时间，年轻人以为自己会拥有永恒的精力。哈哈

所以，该交的税交了，换回我的自由。认真地赚过钱，也认真地过好晚年。规模够大，自己完全不必操心，不在此列。

1031做对了，能量确实很大。我有单买卖，把现金流从1万提升至现在的4万，外加一万多的还贷本金积累，和不可同日而语的增值潜力。但管理上也确实繁琐了，在需要现金流的时期，是好买卖。

 

与ld观点吻合。换回自由和更有质量的生活。俺是天生操心受累的命。

把未来事想个清楚明白，早计划早安排。别忽然哪天大梦方醒，急急忙忙清仓减货，那样会多交很多税。

恭喜你的房子进Escrow！但愿能顺利close啊。。。

我的那房也进了escrow，居然没想到又被买方轻易的取消了，因为在Inspection period,还只能二话不说退押金，如今是不是又进入买方市场了。。。

如果不是真爱，否则选1就是自寻烦恼没苦硬吃，将来不容易找接盘侠想脱手都难。

想1031可能太晚了。