假设我手上有55万现金，房价也是55万。贷款利率7%，现在银行存款利率4%。为简化问题，不考虑地税，保险和利息抵税等。
如果贷款买，首付款20% 11万，每年付银行利息30800，在这里先不考虑本金，首付款11万的沉没成本（存入银行4%利息收入）是4400，剩下44万存入银行4%利息收入是17600。第一年底总付款30804+4400-17600=17600。
如果全现金买，55万的沉没成本（存入银行4%利息收入）是22000。
两者比较，贷款买房可以省下22000-17600=4400。
可是我的直觉是贷款利率7%， 存款利率4%，我借贷款7%的利率应该是多付钱才对啊，怎么计算结果是贷款买反而少付钱呢？什么地方搞错了呢？
请大家指点迷津，多谢了。
https://m.gaodun.com/wenda/chuji/111572.html#:~:text=%E6%9C%BA%E4%BC%9A%E6%88%90%E6%9C%AC%E4%B8%8E%E6%B2%89%E6%B2%A1%E6%88%90%E6%9C%AC%E5%8C%BA%E5%88%AB%EF%BC%9A%E6%B2%89%E6%B2%A1%E6%88%90%E6%9C%AC%EF%BC%9A%E6%98%AF%E6%8C%87,%E6%AC%A1%E5%86%B3%E7%AD%96%E7%9A%84%E6%9C%BA%E4%BC%9A%E6%88%90%E6%9C%AC%E3%80%82
贷款买的机会成本，是放弃了20%全款的银行存款利率，多交了银行利息，但是赚到了80%的银行存款利息。现金买的机会成本就是放弃了4%的利率。机会成本，贷款比现金低。
如果你要算沉没成本，那么假设刚买了房子，房子下面坍塌了，整个房子和院子都沉沒了，那么贷款你只损失20%的首付，而现金你的全款就没了。
如果你要算哪种方法多付钱，那么贷款你每年要付30804，现金买你每年不花一分钱。这么简单的考虑，你搞复杂了。
Mortgage rate 7%, cash saving rate 4%. Total principle is $X
Opportunity Cost for Loan: $X * 3.2% see below.
$X * 20% * 4% + $X * 80% * 7% - $X * 80% * 4% = $X ( 20% * 4% + $X * 80% * (3%)) = $X * (0.8% + 2.4%) = $X * 3.2%
Opportunity cost for Cash: $X * 4%
看来还是贷款买划算。
自己买就算加上高地税（1年1万），HOA一年4000，再加上保险1000多，每年也才3万多一点。买还是要划算些。谢谢了。
大房子易出租，能付租金3300的人群太少。
我就这样操作的，现在正在做cash out贷款，利息是7.5
在不算增值的情况下，显而易见，租房合算。
给你个链接做参考（不是推荐，只是帮你计算）
如果考虑到剩余资金44万每年4%存款回报是17600，减去首付11万的机会成本4%利率4400，贷款还是划算的。谢谢你的Youtube链接。
里外里算一下，好像还是贷款买房划算点。
看来不是我一个人搞不清楚啊。
最简单的方法： $440,000贷款 * （7% 贷款利息 - 4% 存银行利息）= 贷款总利息 比现金买 要支付利息金额 是$13200
你的方法： 1) 贷款支付利息30800 （+ $110,000 * 4%=$4400 is optional ) ;
2) 现金存款利息收入17600 （+ $110,000 * 4%=$4400 is optional）；
因为不管是贷款还是全现金，收入的税率都是一样的。
但是我还是不明白，如果只看计算的数字，全现金买房，550K的机会成本是22000。贷款就算加上首付110000的机会成本4400，总成本一年也才17600。那还是贷款更划算呢。总感觉哪里不对，又想不明白。
但是计算一下，数字又是另外一个结果。唉。
22K大于17.6K。贷款的话，每年少付4K多块钱。但是又感觉哪儿不对。谢谢你。
你的算法应该是这样的
如果不贷款，你没有利息花费也没有利息收入（net 0)
如果贷款：你的利息花费是30800,（44万*0.07） 你的利息收入是（44 万 （55 万减去11万首付）*0.04）=17600. Net 30800-17600=13200 花费
所以你贷款会多出13200 费用
其余的benefit， 机会成本是另外的考虑。就贷款和不贷款，不贷款更合适。
你没有算贷款的成本，就是你的Mortgage里面的利息部分，当然看着是贷款好了。
假设我手上有55万现金，房价也是55万。贷款利率7%，现在银行存款利率4%。为简化问题，不考虑地税，保险和利息抵税等。
如果贷款买，首付款20% 11万，每年付银行利息30800，在这里先不考虑本金，首付款11万的沉没成本（存入银行4%利息收入）是4400，剩下44万存入银行4%利息收入是17600。第一年底总付款30804+4400-17600=17600。
如果全现金买，55万的沉没成本（存入银行4%利息收入）是22000。
两者比较，贷款买房可以省下22000-17600=4400。
可是我的直觉是贷款利率7%， 存款利率4%，我借贷款7%的利率应该是多付钱才对啊，怎么计算结果是贷款买反而少付钱呢？什么地方搞错了呢？
请大家指点迷津，多谢了。
机会成本与沉没成本区别, see
https://m.gaodun.com/wenda/chuji/111572.html#:~:text=%E6%9C%BA%E4%BC%9A%E6%88%90%E6%9C%AC%E4%B8%8E%E6%B2%89%E6%B2%A1%E6%88%90%E6%9C%AC%E5%8C%BA%E5%88%AB%EF%BC%9A%E6%B2%89%E6%B2%A1%E6%88%90%E6%9C%AC%EF%BC%9A%E6%98%AF%E6%8C%87,%E6%AC%A1%E5%86%B3%E7%AD%96%E7%9A%84%E6%9C%BA%E4%BC%9A%E6%88%90%E6%9C%AC%E3%80%82
贷款买的机会成本，是放弃了20%全款的银行存款利率，多交了银行利息，但是赚到了80%的银行存款利息。现金买的机会成本就是放弃了4%的利率。机会成本，贷款比现金低。
如果你要算沉没成本，那么假设刚买了房子，房子下面坍塌了，整个房子和院子都沉沒了，那么贷款你只损失20%的首付，而现金你的全款就没了。
如果你要算哪种方法多付钱，那么贷款你每年要付30804，现金买你每年不花一分钱。这么简单的考虑，你搞复杂了。
沉没成本低好理解。贷款比现金的机会成本低，我还得再好好理解一下。多谢。
Mortgage rate 7%, cash saving rate 4%. Total principle is $X
Opportunity Cost for Loan: $X * 3.2% see below.
$X * 20% * 4% + $X * 80% * 7% - $X * 80% * 4% = $X ( 20% * 4% + $X * 80% * (3%)) = $X * (0.8% + 2.4%) = $X * 3.2%
Opportunity cost for Cash: $X * 4%
看来还是贷款买划算。
自己买就算加上高地税（1年1万），HOA一年4000，再加上保险1000多，每年也才3万多一点。买还是要划算些。谢谢了。
大房子易出租，能付租金3300的人群太少。
我就这样操作的，现在正在做cash out贷款，利息是7.5
在不算增值的情况下，显而易见，租房合算。
给你个链接做参考（不是推荐，只是帮你计算）
如果考虑到剩余资金44万每年4%存款回报是17600，减去首付11万的机会成本4%利率4400，贷款还是划算的。谢谢你的Youtube链接。
里外里算一下，好像还是贷款买房划算点。
看来不是我一个人搞不清楚啊。
最简单的方法： $440,000贷款 * （7% 贷款利息 - 4% 存银行利息）= 贷款总利息 比现金买 要支付利息金额 是$13200
你的方法： 1) 贷款支付利息30800 （+ $110,000 * 4%=$4400 is optional ) ;
2) 现金存款利息收入17600 （+ $110,000 * 4%=$4400 is optional）；
因为不管是贷款还是全现金，收入的税率都是一样的。
但是我还是不明白，如果只看计算的数字，全现金买房，550K的机会成本是22000。贷款就算加上首付110000的机会成本4400，总成本一年也才17600。那还是贷款更划算呢。总感觉哪里不对，又想不明白。
但是计算一下，数字又是另外一个结果。唉。
22K大于17.6K。贷款的话，每年少付4K多块钱。但是又感觉哪儿不对。谢谢你。
你的算法应该是这样的
如果不贷款，你没有利息花费也没有利息收入（net 0)
如果贷款：你的利息花费是30800,（44万*0.07） 你的利息收入是（44 万 （55 万减去11万首付）*0.04）=17600. Net 30800-17600=13200 花费
所以你贷款会多出13200 费用
其余的benefit， 机会成本是另外的考虑。就贷款和不贷款，不贷款更合适。
你没有算贷款的成本，就是你的Mortgage里面的利息部分，当然看着是贷款好了。