假设我手上有55万现金,房价也是55万。贷款利率7%,现在银行存款利率4%。为简化问题,不考虑地税,保险和利息抵税等。
如果贷款买,首付款20% 11万,每年付银行利息30800,在这里先不考虑本金,首付款11万的沉没成本(存入银行4%利息收入)是4400,剩下44万存入银行4%利息收入是17600。第一年底总付款30804+4400-17600=17600。
如果全现金买,55万的沉没成本(存入银行4%利息收入)是22000。
两者比较,贷款买房可以省下22000-17600=4400。
可是我的直觉是贷款利率7%, 存款利率4%,我借贷款7%的利率应该是多付钱才对啊,怎么计算结果是贷款买反而少付钱呢?什么地方搞错了呢?
请大家指点迷津,多谢了。
https://m.gaodun.com/wenda/chuji/111572.html#:~:text=%E6%9C%BA%E4%BC%9A%E6%88%90%E6%9C%AC%E4%B8%8E%E6%B2%89%E6%B2%A1%E6%88%90%E6%9C%AC%E5%8C%BA%E5%88%AB%EF%BC%9A%E6%B2%89%E6%B2%A1%E6%88%90%E6%9C%AC%EF%BC%9A%E6%98%AF%E6%8C%87,%E6%AC%A1%E5%86%B3%E7%AD%96%E7%9A%84%E6%9C%BA%E4%BC%9A%E6%88%90%E6%9C%AC%E3%80%82
贷款买的机会成本,是放弃了20%全款的银行存款利率,多交了银行利息,但是赚到了80%的银行存款利息。现金买的机会成本就是放弃了4%的利率。机会成本,贷款比现金低。
如果你要算沉没成本,那么假设刚买了房子,房子下面坍塌了,整个房子和院子都沉沒了,那么贷款你只损失20%的首付,而现金你的全款就没了。
如果你要算哪种方法多付钱,那么贷款你每年要付30804,现金买你每年不花一分钱。这么简单的考虑,你搞复杂了。
Mortgage rate 7%, cash saving rate 4%. Total principle is $X
Opportunity Cost for Loan: $X * 3.2% see below.
$X * 20% * 4% + $X * 80% * 7% - $X * 80% * 4% = $X ( 20% * 4% + $X * 80% * (3%)) = $X * (0.8% + 2.4%) = $X * 3.2%
Opportunity cost for Cash: $X * 4%
看来还是贷款买划算。
自己买就算加上高地税(1年1万),HOA一年4000,再加上保险1000多,每年也才3万多一点。买还是要划算些。谢谢了。
大房子易出租,能付租金3300的人群太少。
我就这样操作的,现在正在做cash out贷款,利息是7.5
在不算增值的情况下,显而易见,租房合算。
给你个链接做参考(不是推荐,只是帮你计算)
如果考虑到剩余资金44万每年4%存款回报是17600,减去首付11万的机会成本4%利率4400,贷款还是划算的。谢谢你的Youtube链接。
里外里算一下,好像还是贷款买房划算点。
看来不是我一个人搞不清楚啊。
最简单的方法: $440,000贷款 * (7% 贷款利息 - 4% 存银行利息)= 贷款总利息 比现金买 要支付利息金额 是$13200
你的方法: 1) 贷款支付利息30800 (+ $110,000 * 4%=$4400 is optional ) ;
2) 现金存款利息收入17600 (+ $110,000 * 4%=$4400 is optional);
因为不管是贷款还是全现金,收入的税率都是一样的。
但是我还是不明白,如果只看计算的数字,全现金买房,550K的机会成本是22000。贷款就算加上首付110000的机会成本4400,总成本一年也才17600。那还是贷款更划算呢。总感觉哪里不对,又想不明白。
但是计算一下,数字又是另外一个结果。唉。
22K大于17.6K。贷款的话,每年少付4K多块钱。但是又感觉哪儿不对。谢谢你。
你的算法应该是这样的
如果不贷款,你没有利息花费也没有利息收入(net 0)
如果贷款:你的利息花费是30800,(44万*0.07) 你的利息收入是(44 万 (55 万减去11万首付)*0.04)=17600. Net 30800-17600=13200 花费
所以你贷款会多出13200 费用
其余的benefit, 机会成本是另外的考虑。就贷款和不贷款,不贷款更合适。
你没有算贷款的成本,就是你的Mortgage里面的利息部分,当然看着是贷款好了。
假设我手上有55万现金,房价也是55万。贷款利率7%,现在银行存款利率4%。为简化问题,不考虑地税,保险和利息抵税等。
如果贷款买,首付款20% 11万,每年付银行利息30800,在这里先不考虑本金,首付款11万的沉没成本(存入银行4%利息收入)是4400,剩下44万存入银行4%利息收入是17600。第一年底总付款30804+4400-17600=17600。
如果全现金买,55万的沉没成本(存入银行4%利息收入)是22000。
两者比较,贷款买房可以省下22000-17600=4400。
可是我的直觉是贷款利率7%, 存款利率4%,我借贷款7%的利率应该是多付钱才对啊,怎么计算结果是贷款买反而少付钱呢?什么地方搞错了呢?
请大家指点迷津,多谢了。
机会成本与沉没成本区别, see
https://m.gaodun.com/wenda/chuji/111572.html#:~:text=%E6%9C%BA%E4%BC%9A%E6%88%90%E6%9C%AC%E4%B8%8E%E6%B2%89%E6%B2%A1%E6%88%90%E6%9C%AC%E5%8C%BA%E5%88%AB%EF%BC%9A%E6%B2%89%E6%B2%A1%E6%88%90%E6%9C%AC%EF%BC%9A%E6%98%AF%E6%8C%87,%E6%AC%A1%E5%86%B3%E7%AD%96%E7%9A%84%E6%9C%BA%E4%BC%9A%E6%88%90%E6%9C%AC%E3%80%82
贷款买的机会成本,是放弃了20%全款的银行存款利率,多交了银行利息,但是赚到了80%的银行存款利息。现金买的机会成本就是放弃了4%的利率。机会成本,贷款比现金低。
如果你要算沉没成本,那么假设刚买了房子,房子下面坍塌了,整个房子和院子都沉沒了,那么贷款你只损失20%的首付,而现金你的全款就没了。
如果你要算哪种方法多付钱,那么贷款你每年要付30804,现金买你每年不花一分钱。这么简单的考虑,你搞复杂了。
沉没成本低好理解。贷款比现金的机会成本低,我还得再好好理解一下。多谢。
Mortgage rate 7%, cash saving rate 4%. Total principle is $X
Opportunity Cost for Loan: $X * 3.2% see below.
$X * 20% * 4% + $X * 80% * 7% - $X * 80% * 4% = $X ( 20% * 4% + $X * 80% * (3%)) = $X * (0.8% + 2.4%) = $X * 3.2%
Opportunity cost for Cash: $X * 4%
看来还是贷款买划算。
自己买就算加上高地税(1年1万),HOA一年4000,再加上保险1000多,每年也才3万多一点。买还是要划算些。谢谢了。
大房子易出租,能付租金3300的人群太少。
我就这样操作的,现在正在做cash out贷款,利息是7.5
在不算增值的情况下,显而易见,租房合算。
给你个链接做参考(不是推荐,只是帮你计算)
如果考虑到剩余资金44万每年4%存款回报是17600,减去首付11万的机会成本4%利率4400,贷款还是划算的。谢谢你的Youtube链接。
里外里算一下,好像还是贷款买房划算点。
看来不是我一个人搞不清楚啊。
最简单的方法: $440,000贷款 * (7% 贷款利息 - 4% 存银行利息)= 贷款总利息 比现金买 要支付利息金额 是$13200
你的方法: 1) 贷款支付利息30800 (+ $110,000 * 4%=$4400 is optional ) ;
2) 现金存款利息收入17600 (+ $110,000 * 4%=$4400 is optional);
因为不管是贷款还是全现金,收入的税率都是一样的。
但是我还是不明白,如果只看计算的数字,全现金买房,550K的机会成本是22000。贷款就算加上首付110000的机会成本4400,总成本一年也才17600。那还是贷款更划算呢。总感觉哪里不对,又想不明白。
但是计算一下,数字又是另外一个结果。唉。
22K大于17.6K。贷款的话,每年少付4K多块钱。但是又感觉哪儿不对。谢谢你。
你的算法应该是这样的
如果不贷款,你没有利息花费也没有利息收入(net 0)
如果贷款:你的利息花费是30800,(44万*0.07) 你的利息收入是(44 万 (55 万减去11万首付)*0.04)=17600. Net 30800-17600=13200 花费
所以你贷款会多出13200 费用
其余的benefit, 机会成本是另外的考虑。就贷款和不贷款,不贷款更合适。
你没有算贷款的成本,就是你的Mortgage里面的利息部分,当然看着是贷款好了。