想请教大家一个问题。现阶段买自住房,用贷款还是全现金好?

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jared35
楼主 (文学城)

假设我手上有55万现金,房价也是55万。贷款利率7%,现在银行存款利率4%。为简化问题,不考虑地税,保险和利息抵税等。

 

如果贷款买,首付款20% 11万,每年付银行利息30800,在这里先不考虑本金,首付款11万的沉没成本(存入银行4%利息收入)是4400,剩下44万存入银行4%利息收入是17600。第一年底总付款30804+4400-17600=17600。

如果全现金买,55万的沉没成本(存入银行4%利息收入)是22000。

 

两者比较,贷款买房可以省下22000-17600=4400。

 

可是我的直觉是贷款利率7%, 存款利率4%,我借贷款7%的利率应该是多付钱才对啊,怎么计算结果是贷款买反而少付钱呢?什么地方搞错了呢?

 

请大家指点迷津,多谢了。

柠檬椰子汁
你算得是不是沉没成本,而是机会成本,就是做一个选择而放弃的机会。

机会成本与沉没成本区别, see

https://m.gaodun.com/wenda/chuji/111572.html#:~:text=%E6%9C%BA%E4%BC%9A%E6%88%90%E6%9C%AC%E4%B8%8E%E6%B2%89%E6%B2%A1%E6%88%90%E6%9C%AC%E5%8C%BA%E5%88%AB%EF%BC%9A%E6%B2%89%E6%B2%A1%E6%88%90%E6%9C%AC%EF%BC%9A%E6%98%AF%E6%8C%87,%E6%AC%A1%E5%86%B3%E7%AD%96%E7%9A%84%E6%9C%BA%E4%BC%9A%E6%88%90%E6%9C%AC%E3%80%82

 

贷款买的机会成本,是放弃了20%全款的银行存款利率,多交了银行利息,但是赚到了80%的银行存款利息。现金买的机会成本就是放弃了4%的利率。机会成本,贷款比现金低。

如果你要算沉没成本,那么假设刚买了房子,房子下面坍塌了,整个房子和院子都沉沒了,那么贷款你只损失20%的首付,而现金你的全款就没了。

如果你要算哪种方法多付钱,那么贷款你每年要付30804,现金买你每年不花一分钱。这么简单的考虑,你搞复杂了。

 

惨白的天使
你一会儿放进来个没实现的“沉没”,一会儿又放进来个实际花费,不乱才怪。
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jared35
对不起,我用词不当,是机会成本。
柠檬椰子汁
贷款比现金当然机会成本低啊,沉没成本也低,因为你付利息都让银行扛着。
j
jared35
好的,多谢了。

沉没成本低好理解。贷款比现金的机会成本低,我还得再好好理解一下。多谢。
j
jared35
哈哈,你是说我自己把自己绕晕了吗?

柠檬椰子汁
Opportunity Cost, loan vs. cash

Mortgage rate 7%,  cash saving rate 4%.   Total principle is $X

Opportunity Cost for Loan:  $X * 3.2%  see below.   

$X * 20% * 4% +  $X * 80% * 7% - $X * 80% * 4% = $X ( 20% * 4% + $X * 80% * (3%)) = $X * (0.8% + 2.4%) = $X * 3.2% 

Opportunity cost for Cash:  $X * 4% 

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Fox1228
I would bid foreclosure houses, you can check Auction.com
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jared35
嗯,谢谢。跟我的算法结果是一样,

看来还是贷款买划算。

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jared35
谢谢。那上面现在房子不多。
守月
租这样的房每月租金多少?如果你看重的是投资回报,而非情感需求,那么你可能还需要对比租金,权衡租与买哪个收益更好。
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jared35
租金3300一个月,

自己买就算加上高地税(1年1万),HOA一年4000,再加上保险1000多,每年也才3万多一点。买还是要划算些。谢谢了。

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Fox1228
你可以竟拍两个房子,现在市场上法拍房也多了而竞拍的人也少了,一个房子可以比市场价起码底10万,你可以节省20万,小房子比

大房子易出租,能付租金3300的人群太少。

我就这样操作的,现在正在做cash out贷款,利息是7.5

守月
所以,一年46800(仅算利息) VS 39600,外加11万的首付,11万你能投出多少年回报?加每年一万的追加金额。

在不算增值的情况下,显而易见,租房合算。

给你个链接做参考(不是推荐,只是帮你计算)

https://www.youtube.com/watch?v=RHL5Reutc7M

 

吃一堑长一智啊
不考虑增值,就考虑现金:现金买房(利息收入和房租都为0) vs 贷款买房(44万利息收入17.6k但贷款支出30.8k)
j
jared35
谢谢你的detailed calcualtion

如果考虑到剩余资金44万每年4%存款回报是17600,减去首付11万的机会成本4%利率4400,贷款还是划算的。谢谢你的Youtube链接。

j
jared35
这确实是个思路。你好厉害
j
jared35
谢谢。但是如果现金买房,机会成本一年要22K呐。

里外里算一下,好像还是贷款买房划算点。