地理位置：南加州
2012年的自住屋在2017年变成投资屋，2022年再买了2个units的投资屋，这两间投资屋可以说是顺风顺水，现金流非常不错，2024年手上有足够的钱又买了一间SFH （南加州Corona），63万全款买下这间1950年的烂房子（装修了8万多），不料今年租房市场不佳，花了3个月才租到$3300，这个房子地大将近9000尺，现在考虑加建一个ADU（1200尺左右的 3B2B，要从主屋做HELOC拿$25万出来）预估可以租$3000
建完之后两个units总共花费将近一百万，总租金大概$6300-$6500，地税一年到时可能一个月将近$900$200保险
请问大家，你们觉得这是个OK的投资吗？你们会考虑做加建ADU吗？如果不会，你会考虑卖掉吗？如果卖掉，接下来会再做什么样的房地产投资呢？谢谢大家！
4-卖。顺序依次下来一个比一个差。2 和3很难说哪个在前哪个在后，犹豫了一下我把顺序改了，因为加建费劲费精力。。。也可以稍微观望一下再买。
按目前的投资算(为方便计算，暂忽略空置维修管理）：
月租金3300，投入71万，租售比回报率约4.5%.
加建，即使一房出租2800，一房2500，投入100万，租售比回报率约5.2%.
当然，要有长期持有的打算，还要有对出租市场的了解，如果出租市场不好，且判断会较长时间低于，那自然不应该扩大损失。
另外，加建成本完全可以控制得很低，目前高科技的移动房（比如特斯拉大型迷你房，也不过2-3万）。
房租打不平房贷，感觉负担会很沉重！不过你的意见非常好，感谢
因为关税的原因，我不知道要停止不要动，还是赶快加建，身边的人认为建筑成本将来会更贵，所以来问大家的意见！谢谢你的分享
duplex, sidebyside
造价会降下来，40-45万，单边租2500，你的利润也就提高了。
出租房的heloc不太容易申请到，而且能做大约也只能拿出50%，40万可能贷到。
这房没有贷款，在建房其间，你每月要付2000多的利息，等房子建好，出租，就该到明年下半年或后年了，利率也该下来了，你把三个房一起cashout重贷把HELOC的贷款平了，我大致算算，应该还有不错的正现金流。
By side, 但是地不夠大，所以city只批了1200sf，HELOC是我的自住屋拿出來的，谢谢
很花时间，可能比你想象的更费心，费用也有可能超出。要心大的人才适合去干。
我说的移动房会便宜，但价值也要低得多。你这土地条件很好，可以投入高一些。
请问你有网站可以给我了解多一些吗？谢谢
要不手拿现金等等看看未来没有机会再买一个.?我们这里怎么算也不合算买，所以我估计短期房价要么持平,要么下降，说不定能等到机会?等机会到了，把另外的地卖了，贷款再买一个说不定也不错
一家之言
加建是要现金投入的吧。这么算肯定没有再买一个房子出租合算，因为新买的带地呀，持有5年10年，地的升值就得多少啊, 地的appreciation也很大的投资回报啊。。。
买来是负现金流，但如果只花25万加建出租3000，就能大大改善现金流了。
投资年回报率多5%是很多很多，不是这么“点”儿。
你吃过了增值的甜头，脑子里的兴奋点就专注在“增值”上，以为买到就增值，就赚。这两年入场投资出租房的水深火热你是不懂的，一些人已经不得不亏损离场。
现在是多少？我的是 P+0.5%. 现在的P 是7.5%, 也就是我的自住房HELOC已经达8%。假如这个高利率还得维持几年，那么用8% 以上的利率来获5%左右的回报需要综合考虑。例如高升值的可能性，房价与/加租金。
4%到5%。
的算法了。
不过City的规定是JADU要owner occupied, 我不住那里，不敢做（我画图师都说没有问题，City从来不管，我可能太胆小），如果可以再加一个JADU，三个units可以租到$8500左右. 加州太严，怕到时东窗事发，租金还得赔回去.
看了大家的留言，我还是决定加建ADU，再次感谢大家，特别是谢谢“守月”的无私分享
地理位置：南加州
2012年的自住屋在2017年变成投资屋，2022年再买了2个units的投资屋，这两间投资屋可以说是顺风顺水，现金流非常不错，2024年手上有足够的钱又买了一间SFH （南加州Corona），63万全款买下这间1950年的烂房子（装修了8万多），不料今年租房市场不佳，花了3个月才租到$3300，这个房子地大将近9000尺，现在考虑加建一个ADU（1200尺左右的 3B2B，要从主屋做HELOC拿$25万出来）预估可以租$3000
建完之后两个units总共花费将近一百万，总租金大概$6300-$6500，地税一年到时可能一个月将近$900$200保险
请问大家，你们觉得这是个OK的投资吗？你们会考虑做加建ADU吗？如果不会，你会考虑卖掉吗？如果卖掉，接下来会再做什么样的房地产投资呢？谢谢大家！
4-卖。顺序依次下来一个比一个差。2 和3很难说哪个在前哪个在后，犹豫了一下我把顺序改了，因为加建费劲费精力。。。也可以稍微观望一下再买。
按目前的投资算(为方便计算，暂忽略空置维修管理）：
月租金3300，投入71万，租售比回报率约4.5%.
加建，即使一房出租2800，一房2500，投入100万，租售比回报率约5.2%.
当然，要有长期持有的打算，还要有对出租市场的了解，如果出租市场不好，且判断会较长时间低于，那自然不应该扩大损失。
另外，加建成本完全可以控制得很低，目前高科技的移动房（比如特斯拉大型迷你房，也不过2-3万）。
房租打不平房贷，感觉负担会很沉重！不过你的意见非常好，感谢
因为关税的原因，我不知道要停止不要动，还是赶快加建，身边的人认为建筑成本将来会更贵，所以来问大家的意见！谢谢你的分享
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造价会降下来，40-45万，单边租2500，你的利润也就提高了。
出租房的heloc不太容易申请到，而且能做大约也只能拿出50%，40万可能贷到。
这房没有贷款，在建房其间，你每月要付2000多的利息，等房子建好，出租，就该到明年下半年或后年了，利率也该下来了，你把三个房一起cashout重贷把HELOC的贷款平了，我大致算算，应该还有不错的正现金流。
By side, 但是地不夠大，所以city只批了1200sf，HELOC是我的自住屋拿出來的，谢谢
很花时间，可能比你想象的更费心，费用也有可能超出。要心大的人才适合去干。
我说的移动房会便宜，但价值也要低得多。你这土地条件很好，可以投入高一些。
请问你有网站可以给我了解多一些吗？谢谢
要不手拿现金等等看看未来没有机会再买一个.?我们这里怎么算也不合算买，所以我估计短期房价要么持平,要么下降，说不定能等到机会?等机会到了，把另外的地卖了，贷款再买一个说不定也不错
一家之言
加建是要现金投入的吧。这么算肯定没有再买一个房子出租合算，因为新买的带地呀，持有5年10年，地的升值就得多少啊, 地的appreciation也很大的投资回报啊。。。
买来是负现金流，但如果只花25万加建出租3000，就能大大改善现金流了。
投资年回报率多5%是很多很多，不是这么“点”儿。
你吃过了增值的甜头，脑子里的兴奋点就专注在“增值”上，以为买到就增值，就赚。这两年入场投资出租房的水深火热你是不懂的，一些人已经不得不亏损离场。
现在是多少？我的是 P+0.5%. 现在的P 是7.5%, 也就是我的自住房HELOC已经达8%。假如这个高利率还得维持几年，那么用8% 以上的利率来获5%左右的回报需要综合考虑。例如高升值的可能性，房价与/加租金。
4%到5%。
的算法了。
不过City的规定是JADU要owner occupied, 我不住那里，不敢做（我画图师都说没有问题，City从来不管，我可能太胆小），如果可以再加一个JADU，三个units可以租到$8500左右. 加州太严，怕到时东窗事发，租金还得赔回去.
看了大家的留言，我还是决定加建ADU，再次感谢大家，特别是谢谢“守月”的无私分享