我感觉像是站在十字路口的迷途者，请大家帮我分析一下！感谢

地理位置：南加州

2012年的自住屋在2017年变成投资屋，2022年再买了2个units的投资屋，这两间投资屋可以说是顺风顺水，现金流非常不错，2024年手上有足够的钱又买了一间SFH （南加州Corona），63万全款买下这间1950年的烂房子（装修了8万多），不料今年租房市场不佳，花了3个月才租到$3300，这个房子地大将近9000尺，现在考虑加建一个ADU（1200尺左右的 3B2B，要从主屋做HELOC拿$25万出来）预估可以租$3000

建完之后两个units总共花费将近一百万，总租金大概$6300-$6500，地税一年到时可能一个月将近$900$200保险

请问大家，你们觉得这是个OK的投资吗？你们会考虑做加建ADU吗？如果不会，你会考虑卖掉吗？如果卖掉，接下来会再做什么样的房地产投资呢？谢谢大家！

2024年买投资房就是失误。建了ADU，你的SFH变成了MFH， 主房租金会下降，没人会再按SHF价格租它。

加了adu肯定影响主房租金，可能租客群也是不一样的人了，而且也要考虑将来卖的情况

值得加建。虽然收益不算很好，但你没有贷款，熬过去没问题。现在卖房是锁定损失，熬过去是用时间消化损失，并熬到有足够的盈利。

+1

卖是肯定最不合算的。加建不如把拿出来的25万再去买个50-60万的房子。所以，1-再买，2-什么都不干，3-加建，4-

4-卖。顺序依次下来一个比一个差。2 和3很难说哪个在前哪个在后，犹豫了一下我把顺序改了，因为加建费劲费精力。。。也可以稍微观望一下再买。

现在有收益， 没有贷款，就先别动了。 这样挺好。

现在建筑成本太高，不值得动。

这个思路不对。加建是把已经到手的土地价值利用起来。我算个帐你就明白了。

按目前的投资算(为方便计算，暂忽略空置维修管理）：

月租金3300，投入71万，租售比回报率约4.5%.

加建，即使一房出租2800，一房2500，投入100万，租售比回报率约5.2%.

当然，要有长期持有的打算，还要有对出租市场的了解，如果出租市场不好，且判断会较长时间低于，那自然不应该扩大损失。

另外，加建成本完全可以控制得很低，目前高科技的移动房（比如特斯拉大型迷你房，也不过2-3万）。

加建以后税会涨， 而且现在Financing的Cost都不仅仅5.2%。

毕竟只有25万，但投入25万出租2500的租售比是1%。整体算（提升另外75万）投入，是赚。

成本要可控。 25万加建1200尺现在看估计的比较乐观。

我还觉得贵了呢。为解决ADU的加建成本，我还特意发过特斯拉迷你屋的帖。要买大批量生产的成型产品，就能省很多费用。

城市不错地大税比新房低一半，没细节难判断是否买高。移民大家庭自雇者会感兴趣自己加建。市场不很明朗贷款扩建非上策。

先感谢大家！我补充一下，主屋1876尺，4B2B，加建之后几乎可以照两个SFH出租，因为不连着墙，而且side by

这块地允许你再加一个SFH吗？

lot 可以拆分就好了。现在市场上70万左右年代稍新的房子只有4千多尺。新房建商2600尺地就能盖近2000尺2层。

谢谢你的意见！我家在未来五年估计不太能再买50-60万的房子，家里即将有两个要上大学的孩子，50-60万如果要借款30万

房租打不平房贷，感觉负担会很沉重！不过你的意见非常好，感谢

谢谢你！不过看关税的影响，感觉建筑成本会越来越高？

非常感谢“守月”花这么多时间给出的具体分析！我很有兴趣再多了解“高科技移动房“

我有人已经给我quote是$200/sf，我有加15%上去，所以说全部一共要投入$100万，谢谢你的分享

这个房子我已经买了一年了，就是因为时间已经这么久了，旁边的地出租时已经分割开了，

因为关税的原因，我不知道要停止不要动，还是赶快加建，身边的人认为建筑成本将来会更贵，所以来问大家的意见！谢谢你的分享

这块地已经画好图，city已经批了3B2B了

其实可以！不过估计手续费用会很高很繁琐

那么你是新网友，老网友才知道我没有微信也不上其它社交媒体。看了你下边的新信息，我若是你，会考虑加建一栋2500SF的

duplex, sidebyside 

造价会降下来，40-45万，单边租2500，你的利润也就提高了。

出租房的heloc不太容易申请到，而且能做大约也只能拿出50%，40万可能贷到。

这房没有贷款，在建房其间，你每月要付2000多的利息，等房子建好，出租，就该到明年下半年或后年了，利率也该下来了，你把三个房一起cashout重贷把HELOC的贷款平了，我大致算算，应该还有不错的正现金流。