探讨一下美国以后大房子的需求
美国的住房，在二次大战结束以后的几十年和平时代，总的趋势是增加的。下面第一个图是历年新开工的房子的平均面积。在最近的三十年，从两千尺增加到两千五百尺。这个图里同时可以看出，当经济表现不好的时候（如08年，和2020年），新房子会变小，这是跟支付能力的变化相关的。
那么下面的问题是，以后的房子是会继续走大的趋势，还是走小的趋势。 先看第二个图，平均家庭人口的变化，变化不大，基本上是3左右。但是这个有些问题，因为这只是家庭那一部分的人口。那么再看第三个，平均HOUSEHOLD的人口，是在不断下降的。这个趋势是一直有的，而同时房子是在一直变大的。所以不能根据这个房屋单元居住人口大体会继续减少的趋势来判断房子会变小。
另一个考虑的因素是，人需要多卧室的住房，特别是SFH，因为结婚有孩子。那么看第四个图，各个年龄结婚的比例。可以看到，对于我们关心的，买房子往升级方向走的，三十几四十岁的人，结婚比例是显著下降。八零年代结婚比例不会再增加了，而九零年代虽然尚有可为，最后结婚的比例会比八零年代低很多。自然，这里面不包括同居关系，而同居关系有一部分是长期稳定的。
再看第五个图，各个年龄组单独生活的比例。同样我们关心的是三十几四十岁这个年龄段，可以看到单独生活的比例并没有多少变化。
所以，我从这些数据图所能做的判断是，对住房的数量的需求会继续稳定（除了经济波动的因素），多卧室的公寓需求比例会上升，SFH的需求会下降，而单元面积不会很明显地下降，因为人不养那么多孩子了，买房子的支付能力还是有的。
具体到三千尺以上这一部分，四个卧室以及多于四个卧室，应该是以后的需求会减少，因为以后主导房市的是没有孩子的两口子。
像那种4+卧的SFH需求越来越少，那种大家庭或说与老辈同住一起的情况极少，顶多是父母加1-2个小孩，等孩子长大也会出去独住，按现代生活方式和节奏趋势，觉得今后的年轻人多半会选住公寓，不会还自己守在家打理院子除草吧？
我所在的中田州本来人口相对稀少，乡村感十足。近二十年来人口持续增长，拖家带口的，县学区每年都要增加一个学校（多数是小学）。目前看来的确是公寓越来越高（4-5层）大（两居室1500平方英尺）豪（500+个单位，一楼有很多店铺甚至幼儿园），新的两居室要$2500-3000，租金直逼2000平方英尺独立屋。大房子大地是给富人的，很多6-8千尺的在老区（1-2亩地）搞旧房改造热火朝天。另外一种是3-4千尺新房，密密麻麻地建，一亩地能盖个5-6个，几乎没有院子的感觉。有一个从20年前开始规划的小区，远离高速和商业区/城区，现在大约有3000户，独立屋/排屋/公寓都有，主打一个步行社区的概念，同等面积的独立屋价格比普通地块（1/4亩)还要贵。完全颠覆我对地产的认知。
所以高端房 （我指的是afluent level, not the super rich), 比如1米以上的房子，市场可能并不会减弱。 但收入中下阶层人的需求， 的确有可能会降低。
WSJ最近有一篇文章讲的是， 去年收入80% 以下的人的消费在减少， 但top 10%人 的消费增加了13%
探讨一下美国以后大房子的需求
美国的住房，在二次大战结束以后的几十年和平时代，总的趋势是增加的。下面第一个图是历年新开工的房子的平均面积。在最近的三十年，从两千尺增加到两千五百尺。这个图里同时可以看出，当经济表现不好的时候（如08年，和2020年），新房子会变小，这是跟支付能力的变化相关的。
那么下面的问题是，以后的房子是会继续走大的趋势，还是走小的趋势。
先看第二个图，平均家庭人口的变化，变化不大，基本上是3左右。但是这个有些问题，因为这只是家庭那一部分的人口。那么再看第三个，平均HOUSEHOLD的人口，是在不断下降的。这个趋势是一直有的，而同时房子是在一直变大的。所以不能根据这个房屋单元居住人口大体会继续减少的趋势来判断房子会变小。
另一个考虑的因素是，人需要多卧室的住房，特别是SFH，因为结婚有孩子。那么看第四个图，各个年龄结婚的比例。可以看到，对于我们关心的，买房子往升级方向走的，三十几四十岁的人，结婚比例是显著下降。八零年代结婚比例不会再增加了，而九零年代虽然尚有可为，最后结婚的比例会比八零年代低很多。自然，这里面不包括同居关系，而同居关系有一部分是长期稳定的。
再看第五个图，各个年龄组单独生活的比例。同样我们关心的是三十几四十岁这个年龄段，可以看到单独生活的比例并没有多少变化。
所以，我从这些数据图所能做的判断是，对住房的数量的需求会继续稳定（除了经济波动的因素），多卧室的公寓需求比例会上升，SFH的需求会下降，而单元面积不会很明显地下降，因为人不养那么多孩子了，买房子的支付能力还是有的。
具体到三千尺以上这一部分，四个卧室以及多于四个卧室，应该是以后的需求会减少，因为以后主导房市的是没有孩子的两口子。
像那种4+卧的SFH需求越来越少，那种大家庭或说与老辈同住一起的情况极少，顶多是父母加1-2个小孩，等孩子长大也会出去独住，按现代生活方式和节奏趋势，觉得今后的年轻人多半会选住公寓，不会还自己守在家打理院子除草吧？
我所在的中田州本来人口相对稀少，乡村感十足。近二十年来人口持续增长，拖家带口的，县学区每年都要增加一个学校（多数是小学）。目前看来的确是公寓越来越高（4-5层）大（两居室1500平方英尺）豪（500+个单位，一楼有很多店铺甚至幼儿园），新的两居室要$2500-3000，租金直逼2000平方英尺独立屋。大房子大地是给富人的，很多6-8千尺的在老区（1-2亩地）搞旧房改造热火朝天。另外一种是3-4千尺新房，密密麻麻地建，一亩地能盖个5-6个，几乎没有院子的感觉。有一个从20年前开始规划的小区，远离高速和商业区/城区，现在大约有3000户，独立屋/排屋/公寓都有，主打一个步行社区的概念，同等面积的独立屋价格比普通地块（1/4亩)还要贵。完全颠覆我对地产的认知。
所以高端房 （我指的是afluent level, not the super rich), 比如1米以上的房子，市场可能并不会减弱。 但收入中下阶层人的需求， 的确有可能会降低。
WSJ最近有一篇文章讲的是， 去年收入80% 以下的人的消费在减少， 但top 10%人 的消费增加了13%