这个帖子是过去思路的延伸，原帖：
https://bbs.wenxuecity.com/fdcj/1842642.html
普通民宅地若是大于650平米的地，在推倒旧屋后就做两栋 townhouse。每个townhouse 两层， 一共有八个自带浴室的套间。厨房，living room, laundry room 公用。
也就是一块地上两栋共有十六个房间出租，商业出租模式，政府批准接受的。大学城旁边，这样模式的新屋比比皆是。
有些地区更多限制，比如区域内一栋只能有五个套间出租。开发商就建一栋有五个，每个有自己厨房和浴室的套间。类似等等。
我就不算数字了。侬们自己脑补。
这样的模式在利率低时绝对要挣钱，利率高有选择的建也挣钱。据我知道因此过去几年有众筹不少项目。
以这个思路为基础，【地产小老板的玩法，就更粗暴】。 [微笑] 挣钱回报率更高。我按下不说。十几年前已经开始。他们赚到钱后带人玩众筹，才就采用上边的新建模式。
俺当下，当然要(碾压)更进一步，大个的脑子和还算灵巧的手工要结合，设计，建造经营模式更胜一筹。自诩自己的模式比上边介绍的模式还都要强，利润率至少不比地产小老板玩得差。重点：【芝麻(现金流)和西瓜(物业增值）都要】。在当下，80%贷款的项目，Cash over cash, 半年后做到15%/年正现金流回报。物业是正常超级大城市的升值。
过去很多人都说我报告的数字在吹牛，今天有这些案例思路基础后，侬还这么说吗？
上边是前文两栋16个房间。现在是有新的设计，可以建18个单位，五个车位：
这是原来的独栋。
拆除原来的，新的正在建设中。
这是我的直接竞争对手的做法。还有在本地开三十多间餐饮连锁店的大公司也在买买买进入这个行业。我拼不过他们的实力，只能跟他们拼设计和单元的成本。他们拼不过，第三代工程师的世家子弟的综合能力。。
所有图片中案例均是当下可以在市场购买到，或者可以参照设计取得，city,批准的合规案例。
本文是用个别案例来说明：中小投资者，按照商业模式来开发经营的地产是啥样的, 是如何区别于普通大众的地产（投机）思路和操作。。
在美国任何建筑不能突破 zoning, 即使在MFH 区域，一个lot 能建几个unit 也是固定的。每个unit 的停车位也有限制。我有一个MFH ， 一个lot 允许两个units. 但我的lo?t 是个coner lot, 是两个lo?t，里面有三个独立屋，连扩建都都不允许。我想把车库改成房间，city说可以，那你要再建一个车库，我是个傻子吗？
在SFH 区域，你想把SFH 改成MFL 根本不可能。有议员提议在SFH zone 的corner lot 建MFH， 据我所知没有通过。这样做就是引狼入室，把一个好端端的community 整成一个乱区，把该区域房价拉低。
偷别人的设计图也属偷盗，违法。
都不是什么见不得人，说不出口的秘密。你大大方方地说自己会设计不就完了。
你学去的模式我保障老ID也不会追究你的责任，他们分享的目的就是让更多人学会。
至于是否有人要转行做建筑设计师，我不知道，这个坦都是些上岁数的人了，估摸也没几个真要转行，真要转行去看齐你的位置，也跟无知无畏，或上限下限无关。
所以，你的逻辑思维很特别，总是让人看不懂。
SFH zone的豪宅改成多家庭，即使合法那也是损人利己，被邻居骂死。
从购买，设计，到报批，施工完成，当下至少需要三年时间。适合实力雄厚的投资者。
我从开始立项到整个工期完成常规是六个月。
这个帖子是过去思路的延伸，原帖：
https://bbs.wenxuecity.com/fdcj/1842642.html
普通民宅地若是大于650平米的地，在推倒旧屋后就做两栋 townhouse。每个townhouse 两层， 一共有八个自带浴室的套间。厨房，living room, laundry room 公用。
也就是一块地上两栋共有十六个房间出租，商业出租模式，政府批准接受的。大学城旁边，这样模式的新屋比比皆是。
有些地区更多限制，比如区域内一栋只能有五个套间出租。开发商就建一栋有五个，每个有自己厨房和浴室的套间。类似等等。
我就不算数字了。侬们自己脑补。
这样的模式在利率低时绝对要挣钱，利率高有选择的建也挣钱。据我知道因此过去几年有众筹不少项目。
以这个思路为基础，【地产小老板的玩法，就更粗暴】。 [微笑] 挣钱回报率更高。我按下不说。十几年前已经开始。他们赚到钱后带人玩众筹，才就采用上边的新建模式。
俺当下，当然要(碾压)更进一步，大个的脑子和还算灵巧的手工要结合，设计，建造经营模式更胜一筹。自诩自己的模式比上边介绍的模式还都要强，利润率至少不比地产小老板玩得差。重点：【芝麻(现金流)和西瓜(物业增值）都要】。在当下，80%贷款的项目，Cash over cash, 半年后做到15%/年正现金流回报。物业是正常超级大城市的升值。
过去很多人都说我报告的数字在吹牛，今天有这些案例思路基础后，侬还这么说吗？
上边是前文两栋16个房间。现在是有新的设计，可以建18个单位，五个车位：
这是原来的独栋。
拆除原来的，新的正在建设中。
这是我的直接竞争对手的做法。还有在本地开三十多间餐饮连锁店的大公司也在买买买进入这个行业。我拼不过他们的实力，只能跟他们拼设计和单元的成本。他们拼不过，第三代工程师的世家子弟的综合能力。
。
所有图片中案例均是当下可以在市场购买到，或者可以参照设计取得，city,批准的合规案例。
本文是用个别案例来说明：中小投资者，按照商业模式来开发经营的地产是啥样的, 是如何区别于普通大众的地产（投机）思路和操作。
。
在美国任何建筑不能突破 zoning, 即使在MFH 区域，一个lot 能建几个unit 也是固定的。每个unit 的停车位也有限制。我有一个MFH ， 一个lot 允许两个units. 但我的lo?t 是个coner lot, 是两个lo?t，里面有三个独立屋，连扩建都都不允许。我想把车库改成房间，city说可以，那你要再建一个车库，我是个傻子吗？
在SFH 区域，你想把SFH 改成MFL 根本不可能。有议员提议在SFH zone 的corner lot 建MFH， 据我所知没有通过。这样做就是引狼入室，把一个好端端的community 整成一个乱区，把该区域房价拉低。
偷别人的设计图也属偷盗，违法。
都不是什么见不得人，说不出口的秘密。你大大方方地说自己会设计不就完了。
你学去的模式我保障老ID也不会追究你的责任，他们分享的目的就是让更多人学会。
至于是否有人要转行做建筑设计师，我不知道，这个坦都是些上岁数的人了，估摸也没几个真要转行，真要转行去看齐你的位置，也跟无知无畏，或上限下限无关。
所以，你的逻辑思维很特别，总是让人看不懂。
SFH zone的豪宅改成多家庭，即使合法那也是损人利己，被邻居骂死。
从购买，设计，到报批，施工完成，当下至少需要三年时间。适合实力雄厚的投资者。
我从开始立项到整个工期完成常规是六个月。