之前发帖问过房客收租困难该怎么办的帖子，找不到了，但是感谢老朽柠檬和大家的回复，最近找了律师让房客搬走了，现在分享一下时间线。
房子是自住房转投资房，我现在觉得自住房转投资房就是圆白菜被猪拱，真的不值得！！！
今年年初搬家去外州，决定当地主，找了朋友作property manager，花了小一万装修，刷墙换木地板刷外漆啥的，二月上市，三个礼拜后出租给了credit高，收入高，信用高的黑人小企业主。搬进来后每个月提前交租。
今年6月开始收租困难，我看了个大论坛的意思都是不要和租客啰嗦直接贴条，但是遭到了PM和领导的反对，说人都有难处，不要太极端，就只能闭嘴，打算只要收到钱就睁一只眼闭一只眼。但是从六月开始PM就反映租客开始挑事儿，但是不回信息，甚至无法上门维修。
6月到8月就是拉锯战，非九牛二虎之力把房租搞到，有时候可以迟一个月。
9月颗粒无收，来文学城看病，众大佬都说趁早让人搬走，这时候领导也同意找律师赶人了。
10月4号再次没收到房租，律师发出notice，3天后向法院提交材料，租客有7天的时间回复。这个租客曾经作过realtor，很熟悉流程，自然是向法院回复了，说他已经努力了啥的。但是乔治亚最近开庭速度很快，10/23号开庭。开庭当天，租客抱着儿子出现了，虽然是virtual court，律师看到了这个哇哇哭的孩子，就在开庭前的breakout room里就和租客商量10/31号搬走就不告他不收他的钱。租客同意了，法官也同意了。就坐等租客10/31号搬走。
10/31号租客下午五点发信息说已经搬走了，钥匙在门前脚垫下。
11/1号PM打电话来说早晨去看房子，租客留下一片狼藉，房子墙上有好几个洞，一楼的墙很脏，厨房损耗严重，这个是意料之中，但是冰箱和别的小电器没了。然后这两个礼拜又花钱重新装修门面，还要买冰箱。这一看就是大几千。看到自己曾经住的的房子被毁成这样真的很心痛。昨夜和领导说要不就把这个房子卖了换两个小的破的租算了，领导不同意，说不能轻易放弃，我真的很无语。我感觉这个出租房就是赔钱搞慈善，毕竟是快30年的老房子，空调热水器房顶都等着修。这个房子每个月mortgage地税HOA是2500，租3000，PM fee是150。现在市场很冷，估计在挂出去也得等几个月，然后最多租个2500左右吧。要是能保本也不错了，关键是异地管理，找一次房客花2000，人住进来以后今天说漏水，明天说空调有问题，然后人住半年跑了，再花几千修理，如果这样再来回几次，那真的是有病了。所以异地管理投资房真的要慎重考虑，你看不见摸不着，只能干着急。自住房转投资房也是坑，毕竟自住房出租那个价位，能租得起的都买了，剩下的来租房子的人真的质量堪忧。我个人不看好该房子的前途，尤其是现在经济下行的时候，但是家家有本难念的经，我已经和领导说这个房子我不管了，他爱怎么办怎么办吧。话说回来，说是我们运气差找了烂房客，我觉得不是主要原因，感觉谁来都一样，为啥要爱惜别人的房子。说租客审查太松吧，也不能是，人家当时账上是有钱的，最多是下次不租给小企业主，现金流不稳定。反正说来说去就是自住房转投资房，就要做好白菜被猪拱的准备。
硬是让助手给打了三个电话把租客叫回来，说这个租客可能不会用zoom。我都晕了。当天开庭十几个case，基本没有一个成功eviction的，都是息事宁人，放弃追款，只要按时搬出去就可以，之后再走writ of pocession.
之前发帖问过房客收租困难该怎么办的帖子，找不到了，但是感谢老朽柠檬和大家的回复，最近找了律师让房客搬走了，现在分享一下时间线。
房子是自住房转投资房，我现在觉得自住房转投资房就是圆白菜被猪拱，真的不值得！！！
今年年初搬家去外州，决定当地主，找了朋友作property manager，花了小一万装修，刷墙换木地板刷外漆啥的，二月上市，三个礼拜后出租给了credit高，收入高，信用高的黑人小企业主。搬进来后每个月提前交租。
今年6月开始收租困难，我看了个大论坛的意思都是不要和租客啰嗦直接贴条，但是遭到了PM和领导的反对，说人都有难处，不要太极端，就只能闭嘴，打算只要收到钱就睁一只眼闭一只眼。但是从六月开始PM就反映租客开始挑事儿，但是不回信息，甚至无法上门维修。
6月到8月就是拉锯战，非九牛二虎之力把房租搞到，有时候可以迟一个月。
9月颗粒无收，来文学城看病，众大佬都说趁早让人搬走，这时候领导也同意找律师赶人了。
10月4号再次没收到房租，律师发出notice，3天后向法院提交材料，租客有7天的时间回复。这个租客曾经作过realtor，很熟悉流程，自然是向法院回复了，说他已经努力了啥的。但是乔治亚最近开庭速度很快，10/23号开庭。开庭当天，租客抱着儿子出现了，虽然是virtual court，律师看到了这个哇哇哭的孩子，就在开庭前的breakout room里就和租客商量10/31号搬走就不告他不收他的钱。租客同意了，法官也同意了。就坐等租客10/31号搬走。
10/31号租客下午五点发信息说已经搬走了，钥匙在门前脚垫下。
11/1号PM打电话来说早晨去看房子，租客留下一片狼藉，房子墙上有好几个洞，一楼的墙很脏，厨房损耗严重，这个是意料之中，但是冰箱和别的小电器没了。然后这两个礼拜又花钱重新装修门面，还要买冰箱。这一看就是大几千。看到自己曾经住的的房子被毁成这样真的很心痛。昨夜和领导说要不就把这个房子卖了换两个小的破的租算了，领导不同意，说不能轻易放弃，我真的很无语。我感觉这个出租房就是赔钱搞慈善，毕竟是快30年的老房子，空调热水器房顶都等着修。这个房子每个月mortgage地税HOA是2500，租3000，PM fee是150。现在市场很冷，估计在挂出去也得等几个月，然后最多租个2500左右吧。要是能保本也不错了，关键是异地管理，找一次房客花2000，人住进来以后今天说漏水，明天说空调有问题，然后人住半年跑了，再花几千修理，如果这样再来回几次，那真的是有病了。所以异地管理投资房真的要慎重考虑，你看不见摸不着，只能干着急。自住房转投资房也是坑，毕竟自住房出租那个价位，能租得起的都买了，剩下的来租房子的人真的质量堪忧。我个人不看好该房子的前途，尤其是现在经济下行的时候，但是家家有本难念的经，我已经和领导说这个房子我不管了，他爱怎么办怎么办吧。话说回来，说是我们运气差找了烂房客，我觉得不是主要原因，感觉谁来都一样，为啥要爱惜别人的房子。说租客审查太松吧，也不能是，人家当时账上是有钱的，最多是下次不租给小企业主，现金流不稳定。反正说来说去就是自住房转投资房，就要做好白菜被猪拱的准备。
硬是让助手给打了三个电话把租客叫回来，说这个租客可能不会用zoom。我都晕了。当天开庭十几个case，基本没有一个成功eviction的，都是息事宁人，放弃追款，只要按时搬出去就可以，之后再走writ of pocession.