万圣节一大早收到法院传票,求助如何回应

吃一堑长一智啊
楼主 (文学城)

6月中修房子引起了火灾,昨天一早收到法院的传票,是一户邻居的租客告我们的,要求赔偿50万。昨天紧张了一天加上工作忙,拖到今早,我去联系了保险(包括主要的landlord保险和伞险)的人,但还没有收到回应,周五的下午还是心里慌乱,所以想来论坛上问问前辈该怎么处理。

1. 我的landlord保险责任险只有50万,而我的火灾影响到5户邻居,以及HOA负责维修的房屋主体结构(主要烧了屋顶)也需要我的责任险来赔付。HOA的维修单已经超过50万了,但是还没有支付(因为施工非常缓慢,还在等政府的permit)。

我是不是需要尽快问清楚我的landlord insurance和umbrella insurance是否能提供法律?如果他们可以提供,那他们的律师就能代理我回应法院(30个日历日内回应);如果他们不派律师,我就马上联系自己的律师。我的理解对吗?

2. 对方的律师是专门给tenants打官司的。如果我需要自己找律师,需要找哪一方面的律师?做车祸赔偿的可以吗?还是要找专门做房屋火灾赔偿的?一般怎么找呢?我几次找Yelp得到人不靠谱,不敢找了,有没有更靠谱的律师评价的网站?还是说就要找朋友用过的?(估计周围的人都没有遇到这种事,哎)

3. 我的态度是reasonable的金额我们愿意赔偿,哪怕是保险不够了用我自己的钱,但是也想尽量降低我们的赔付。对方是邻居的租客一家有5口人,不是owner,他们的诉求以及我的一些可能能帮助我来defend的理由如下,能否请大家帮我看看陪到50万的概率大吗?

前情:对方说我们尝试用灭火器自己灭火而延误了打911。但是当时发生火灾后,我们第一时间确实用了灭火器,但发现没有效果,马上就打了911, 前后就1-2分钟的时间。因为消防队就在家附近,消防车5分钟就到了现场,大概20分钟以内完全扑灭火。这个火是从二楼的洗手间窜到屋顶的,大概烧了1/3的屋顶。

(1)对方要求人身伤害的赔偿:当时火灾引起后5分钟内所有的邻居住户都出来了,火灾报告上也写着没有人身伤害。这部分我有机会defend吗?

(2)对方要求精神损伤:火灾之后整个building都被封住了,要relocate,确实让人很stress,但是我们马上给这户租客提供了临时的住宿(酒店,2个房间,2晚),然后红十字以及他们的房东也后续安排了住宿,这一项一般怎么判断?是看医生的收据吗?

(3)对方要求自己财务的损失:这一户unit几乎没有被烧,就是消防队进去看情况,确保万一的时候,在墙上凿了洞。这种情况租客自己本身的财务有多大的损害呢?我不清楚smoke damage有多大,所以也不好说。。

(4) 对方要求relocation expenses:我的理解是对方unit的房东损害的rent是我的责任,火灾发生后的搬家costs也是我的责任,但是他们作为tenants,他们这几个月的住宿应该不是我的责任了吧?

实在很紧张,因为维修的进度遥遥无期(我已经尽量配合,都是用HOA保险找的contractor,Servpro),但是很担心这个赔偿是一个无底洞,毕竟有5户邻居。我自己的租客已经和我们明说了不会告我们,我们也已经安排了新的房子租给他们。

任何建议都非常感谢,谢谢!!

 

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ljty1
首先同情你一下,别担心,你买的责任险和伞险就是这个时候派用场的,柠檬还没来我尽量试着解答一下

这个邻居的租客属于狮子大开口,数字吓人,但是不用担心

所有的litigation 都推给你的保险公司(landlord insurance 和 umbrealla insurance),他们有专门的律师团队来处理这些,尤其是这种流氓狮子大开口的诉棍。你暂时还不需要自己找律师,除非你的保险公司决定损失太大,cut 支票之后不管你了,看你的情况还没到这种地步。

这个租客起诉你,最大的可能就是庭外和解,保险公司可能赔他几千美元。

我的看法不专业,等柠檬来吧。

柠檬椰子汁
不应该让你赔啊,应该让修房子的公司赔么。

雇装修公司,要查三个保险

第一:工程保险(surety bond) 公司破产,保险出钱雇人把工程完成。

第二:workers comp:  工人受伤由公司负责,而不是你负责。

第三:商业保险(commercial liability) , 赔偿公司引起的 人员财产损失。

如果你要是雇黑工,没有这些保险,那么只有你来陪。

另外,一般房屋保险不保工人引起的损失,因为他们认为工人应该有自己的保险。

柠檬椰子汁
具体对方索赔是否合理,这个是保险公司和你的律师的事情,自己不懂不要又是亲自出马。
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ljty1
这个火灾是楼主老公修水管引起的
吃一堑长一智啊
感谢你的建议和安慰!!看来我还是尽快和我的保险取得联系,看他们是否能指派律师
吃一堑长一智啊
谢谢柠檬的回复!这个火灾是我老公自己修水管引起的,不过学到很多,以后一定会注意查保险了
吃一堑长一智啊
谢谢柠檬!我肯定自己出马不了,我的想法是一定要尽量找好的律师,如果保险没有指派,就要赶紧自己找了
柠檬椰子汁
这个问题责任清楚,最后就是赔多少钱的问题,保险公司的律师估计够了。

(1)对方要求人身伤害的赔偿:当时火灾引起后5分钟内所有的邻居住户都出来了,火灾报告上也写着没有人身伤害。这部分我有机会defend吗?

需要有医疗账单,一般轻伤是医疗账单的3-5倍,加上点误工和雇人看小孩的费用。

(2)对方要求精神损伤:火灾之后整个building都被封住了,要relocate,确实让人很stress,但是我们马上给这户租客提供了临时的住宿(酒店,2个房间,2晚),然后红十字以及他们的房东也后续安排了住宿,这一项一般怎么判断?是看医生的收据吗?

精神损伤是人身伤害的一部分,见(1)

(3)对方要求自己财务的损失:这一户unit几乎没有被烧,就是消防队进去看情况,确保万一的时候,在墙上凿了洞。这种情况租客自己本身的财务有多大的损害呢?我不清楚smoke damage有多大,所以也不好说。。

当然是要他们出清单账单。

(4) 对方要求relocation expenses:我的理解是对方unit的房东损害的rent是我的责任,火灾发生后的搬家costs也是我的责任,但是他们作为tenants,他们这几个月的住宿应该不是我的责任了吧?

这个也是要账单,按照账单付。

人身伤害不是生意诈骗,没有punitive damage(惩罚性赔偿),一般赔偿要有具体损失的清单和账单。不会超过几万元的。你的保险能够应付掉。

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ljty1
还得是柠檬出马,一个顶俩!
屋顶花园
你这被烧的房子是condo 还是 townhouse?
吃一堑长一智啊
感谢柠檬大侠!!
吃一堑长一智啊
condo
屋顶花园
投资房不要买 condo or townhouse.